抚仙湖国际老年康体养生度假中心项目项目规划报告书

云南·玉溪·抚仙湖抚仙湖国际老年康体养生度假中心项目规划报告书PAGE前言“抚仙湖··樱花谷最好不想见”——项目主推广语最好不想见，源自于抚仙湖的独特魅力与特质！“我们曾经走过无数次红地毯，今天又踏回了青石板！”——项目情感诉求抚仙湖的独特文化特征直指回归情感，清风明月，一湾碧波，无数思念！开发总则国际形象——抚仙湖的整体形象提升健康养生——抚仙湖畔健康养生胜地生态保持——生态手法融入养生文化智能环保——智能化无障碍养老社区休闲度假——养生功能细分休闲度假特色旅游——多民族文化特色旅游区遵循生态、环保、健康养生原则利用现代建筑手法从细节出发打造全球健康养生度假目的地目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分公司简介 1第二部分项目概况 4一、 项目名称 5二、 项目位置 5三、 项目定位 5四、 项目规划指标 5五、 项目开发目标 5六、 项目各项行政审批情况 6七、 项目总投入情况 7第三部分项目可行性研究 8一、 项目地理环境分析 9二、 区域规划政策分析 19三、 区域文化特征分析 22第四部分项目目标市场需求与客户特性分析 25一、 我国老龄化问题促进养生住宅的兴起与发展 26二、 休闲养生生活的兴起促进老年养生住宅的兴起与发展 28三、 目标客户的定位 36第五部份开发策略 37一、 总体开发策略定位 38二、 项目功能定位 42三、 项目形象定位 44四、 项目建筑风格定位 46五、 项目园林景观定位 48六、 项目物业管理服务定位 49第七部份项目规划设计说明 50一、 项目总体规划设计理念 51二、 项目总平规划 55三、 项目规划为最佳健康度假居住空间： 56第八部份项目效益分析 59一、 服务区域效益 60二、 民族文化传承与展示效益 60三、 环境效益 61四、 社会效益 61五、 经济效益 62第九部份项目开发周期 63一、 分期建设目标 64二、 开发年限与主要内容 64三、 近期规划与开发节奏 65第十部份项目投资估算及收益预测 67一、 项目总投资估算 错误！未定义书签。二、 项目收益测算 错误！未定义书签。PAGE2第一部分公司简介云南澄德房地产开发有限公司，成立于2009年，公司地址为云南省玉溪澂江县右所镇马桑箐（澄华公路七公里处），其经营范围以房地产开发为主，注册资本为4000万元人民币，公司开发资质为暂定资质，公司股东蔡礼昌、汪小红，法定代表人为蔡礼昌，曾参与开发成都北部新区的竹园丽都、毗河雅苑、雲水涧等多个项目。公司以“目标管理、过程控制”为宗旨，通过整合行业最前沿的经营理念、运营模式和执行方法，汇聚八方英才，拥有房地产设计、工程建设、金融投资、园林规划、物业管理等各种高级专业人才，实行科学化管理和规范化作业，追求品质卓越为目标，由此形成了综合实力较强、具有浓厚创新意识和高度社会责任感的企业特色。是一家集多元化、实业化、跨行业发展为战略格局的综合性大型民营企业。公司现有员工70余人，其中包括财务、策划师、土建工程师、广告推广及物业管理专家10余人，人才结构优越，专业经验丰富，且80%以上的中高层骨干成员独立或参与运作过10万平米以上的项目开发过程，能够全方位地进行项目从前期土地获取到后期物业管理的全程运营管理、执行过程，有着具备公司特征的一套完善而有效的地产立项研究、投资分析、价值评估、推广策划、销售执行及品牌提升的项目运营体系。公司目前运营投资开发的项目位于云南省玉溪市澂江县抚仙湖畔水下古城遗址旁，项目立项名称“抚仙湖国际老年康体养生度假中心”，市场推广名称为“抚仙湖畔樱花谷”，该项目总用地720亩，规划建筑面积约43万平方米，项目定位于抚仙湖畔高端健康旅游度假物业，集高端度假酒店、樱花主题园区、中医健康养生基地、度假公寓、湖景电梯洋房、联排别墅、叠拼别墅、独栋四合院为一体的综合型旅游度假区。已成功引进国内知名酒店管理公司深航酒店管理公司、及世界排名第一的第一太平戴维斯物业管理公司联手合作。目前项目各项前置审批手续已经完成，正逐步进入开发建设、营销阶段。该项目已被云南省列为第二批文化旅游创业重点项目。同时该项目也是云南省玉溪市、澄江县旅游发展重点帮扶项目。第二部分项目概况项目名称立项名称：抚仙湖国际老年康体养生度假中心推广名称：抚仙湖畔樱花谷（发改委已备案）项目位置项目位于中国云南省玉溪市澂江县右所镇马桑箐（澄华公路七公里处）。四至：东、南至肖山海拔1839附近（紧邻太阳山国际度假区），西至抚仙湖水线，北至三碗水。项目定位项目定位于国际高端老年康体养生度假，集康体健身、旅游休闲运动为一体的综合性旅游地产开发项目。项目规划指标项目总用地面积：719.27亩。项目总规划建筑面积：420298.18㎡。容积率：0.87。建筑密度：21.76%。绿地率：51.45%。项目开发目标利用抚仙湖的自然风光、历史遗迹及地质遗迹巨大优势的契机，再以项目自身的文化营造为基础，建设高标准、高品质的健康养生休闲度假区，树立城市化进程与环境和谐共生的典范，达到国内乃至国外一流养生休闲及老年康体圣地，进一步扩大玉溪、澄江、抚仙湖的知名度，转变区域的旅游模式，创造就业机会，提升当地经济水平，为抚仙湖旅游区能够真正成为一个世界所瞩目的康体娱乐及休闲养生的人居文化天堂而努力。项目各项行政审批情况1、旅游总体规划已取得市政府批复（玉政复[2010]201号）。2、已通过玉溪市发改委核准（玉发改社会[2010]463号）。3、已取得《澂江县建设工程文物保护意见书》(澄文考[2010]1号)。4、已取得云南省国土资源厅《关于项目地质灾害危险性评估报告备案表》。5、已取得云南省国土资源厅《关于项目用地矿产资源调查结果的备案证明》（云国土[2010]489号）。6、已取得《云南省林业厅使用林地审核同意书》（云（玉）林资许准[2010]826号）。7、已取得玉溪市水利局《关于项目水土保持方案可行性研究报告的批复》（玉水保[2011]6号）。8、已取得项目规划环评批复（云环函[2011]90号）；已取得项目环评批复（云环审[2012]35号）。9、已取得《建设项目选址意见书》（选字第址2010-027号）；10、已取得《建设工程规划许可证》（建字第工2011-139号）；11、已取得《建设用地规划许可证》（地字第地2011-021号、地字第地2011-022号、地字第地2011-023号、地字第地2011-024号、地字第地2011-025号、地字第地2011-026号）；12、已取得《国土使用证》（CTC（2010）04-2、CTC（2010）04-3、CTC（2010）04-4、CTC（2010）04-5、CTC（2010）04-6、CTC（2010）04-7）；13、已取得一期3#楼樱花假日《建设工程施工许可证》；14、已取得一期3#楼樱花假日《商品房预售许可证》（澂房预许2012字（003）号）。项目总投入情况本项目预计总投入为33亿元人民币（不含土地费用）。第三部分项目可行性研究项目地理环境分析玉溪现状及发展“中国有一块翡翠叫云南，云南有一块钻石叫玉溪。”这里有蜚声中外的李家山“牛虎铜案”，名扬天下的水下古城，被誉为“二十世纪最惊人的发现”的帽天山动物化石群，神奇美丽的抚仙湖……这里是人民音乐家聂耳的故乡、红塔山的沃土、多彩和谐的高原水乡，也是充满魅力的文学创作宝库。玉溪概况玉溪市位于云南省的中部，北接昆明市，西南连普洱市，东南邻红河州，西北靠楚雄州。总面积1．53万平方公里，人口206万（2003年）。辖红塔区及江川、澄江、通海、华宁、易门、峨山、新平、元江等8县。物产和资源丰富，特别以“两烟”著名，被称为“云烟之乡”。经济发展现状自改革开放后，特别是邓小平南巡讲话以来，玉溪市的社会、经济、文化各方面得到了快速发展。进入新世纪，在江泽民、胡锦涛为核心的党中央第三、四代领导集体的正确路线、方针指引下，玉溪市进入了一个全新的发展时期。在发展经济中，城市化进程滞后是我省经济社会发展中的一个突出矛盾，改革开发以来，云南省城市建设得到了较快的发展。到2002年末，我省城市化水平仍然与经济社会发展及不适应。近几年全国城市化率每年大约图稿2个多百分点，而我省只提高1个百分点左右；目前我国城市化率已经达到38%，高出我省12个百分点。而当今中国，城市经济已成为各地经济社会发展的主要支撑力量，发达地区城市经济在GDP总量已占90%以上，全国平均水平已达82.4%，而我省只占55.5%。城市是现代经济的基础和主要载体，经济的综合竞争力主要体现在城市的竞争力上；我省经济社会发展相对滞后主要放映在城市化进程相对滞后上，与发达地区和全国的差距也集中体现在城市发展的差距上。综上所述，玉溪市是云南省的重要地级市，在现代化进程中，它应当与省会城市一起，成为全省经济社会发展中最重要的增长极和发动机。在我国参与经济全球化进程中，应当把玉溪发展成面向东南亚、南亚的现代开放城市。澄江的现状与发展据澄江府志记载：“澄江暖于云（即昆明），寒次之，盛暑极热，雨即凉，霜雪严寒，一晴即湿，有四时皆春，之谣，产稻藕”。有诗赞城南荷花十里云：“禄谷平铺十里长，红孽袅袅映湖光，风吹菡萏香生韵，雨浮琅。”澄江荷藕以其肥壮、粉多、味浓而受到人们的欢迎。澄江概况澄江县地处滇中，位于云南省省会昆明市东南面，属玉溪市人民政府管辖。澄江辖6个镇和1个风景区管委会，2007年年末人口161613人，以汉族为主，回、彝、苗等少数民族杂居，人口自然增长率7.3‰。澄江全县幅员面积773平方公里，其中：山地面积占总面积的73.4%，水域面积占18.6%，坝区面积占8%，形成“七山、二水、一分坝”的天然格局。经济发展现状2007年，澄江全县完成现价生产总值（GDP）198597万元，按可比价计算比上年增长10.2%。人均GDP为12236元，比上年增加1700元，增长16.14%。在全县生产总值中，第一产业（农业）增长值42074万元，增长5.4%，对GDP的贡献率为11.1%，拉动GDP增长1.1个百分点；第二产业（工业、建筑业）增长值85179万元，增长12.0%对GDP贡献率为50.7%，拉动GDP增长5.2个百分点；第三产业增加值71334万元，增长11.0%，对GDP的贡献率为38.2%，拉动GDP增长3.9个百分点。全县三次产业结构为21.2：42.9：35.9.全县非公有制经济增加值达99203万元，比上年增长28.3%，占GDP的比重为50.0%，比上年提高4.5%，成为全县国民经济的重要组成部分和经济增长的重要支柱。工农总产值（现价）达305970万元，比上年增加40287万元，其中，工业总产值243364万元，比上年增加29921万元，农业总产值62606万元，比上年增加10336万元。呈贡新城对澄江的影响目前呈贡新城建设已基本完成。新昆洛公路朱家村至呈贡新区段基本建成。首批5所高校搬迁、信息产业园区和物流中心等项目投入使用，昆南集装箱中心站征地工作基本完成。清水海引水工程争取亚行贷款已上报国家发改委。空港经济区概念规划已通过评审，新机场即将投入使用。呈贡新城建成后，到昆明主要党政机关驻地时间缩短至30分钟，澄江将成为名副其实的新昆明后花园，地理条件的优越性更加凸显。交通条件的改善对澄江的影响与云南省行政商务中心（呈贡新城及昆明城区）零距离,区位地段价值明显，交通条件决定钱流与人流现行：昆玉高速经澄马公路至抚仙湖40分钟；昆石高速经澄阳公路至抚仙湖50分钟。规划：昆明新机场（预计2012年正式投入运营）经昆明环城高速路（预计2014年全线通车）至抚仙湖20分钟；昆明轻轨一号线（已经纳入抚仙湖旅游改革综合试验区规划）至抚仙湖20分钟；呈贡昆明新城经呈澄高速（已经立项）至抚仙湖20分钟；同抚仙湖环湖公路（总长100.8公里）构筑全方位交通网络。综上所述，澄江的经济发展稳定而迅速，人民收入大幅增加，全县人民生活水平不断提高。而交通条件的改善将给澄江带来新的跨越式发展。抚仙湖旅游度假区概况与现状1、抚仙湖试验区—核心：国家大政策发展方向决定区域升值价值：1993年抚仙湖被云南省政府批准为省级旅游度假区。2001年被批准被省级旅游度假示范区。根据2009年4月，国家发改委批准通过了《云南省旅游产业发展和改革规划纲要》于2009年5月，省政府与国家旅游局签订了省、部推动旅游产业发展试点建设合作协议，正式成立抚仙湖—星云湖旅游改革综合试验区，同时赋予旅游发展改革先行先试的权力。抚仙湖试验区被定为云南省第二次旅游创业重点区域。2、抚仙湖良好的自然资源环境—核心：全国最滋养生命、最好水质的稀缺资源区域。A、水：抚仙湖的总体水质评价国家Ⅰ类，平均能见度5-6米，是我国内陆淡水湖中水质最好的湖泊之一，居云南省湖泊之最。良好的水质清澈纯净，适宜的生活环境，是对生命尊重追求的文化。湖面积216.6平方公里，湖水平均深度为95.2m,最深处有158.9m，属于全国第二深的淡水湖泊。湖容积为206.2亿m3，相当于12个滇池的水量，6倍的洱海水量，太湖的4.5倍，占云南九大高原湖泊总蓄水量的72.8%，占全国淡水湖泊蓄水量的9.16%,占全国可直接饮用淡水的50%.B气候：抚仙湖位于全球较为独特的“四季如春”的气候区，区域一年四季呈适宜旅游的气候，年平均每天日照6小时，年平均湿度60%，年平均气温16—17度，其休闲度假旅游的多样性和适宜性突出；C富氧：常年平均负氧离子3000个/㎝2，极具休养生息价值；D水下古城：2001年、2006年先后两次央视直播抚仙湖水下考古探秘活动，由敬一丹现场主持直播。几千年前2.4平方公里的人工建筑古遗迹，至今水下古遗迹年代及文化特征仍未有定论，其神秘性成为旅游度假热点，水下古遗迹距项目不足百米，区位价值优势明显。E5.3亿年前帽天山古生物化石群：世界自然遗产正在申报中，1991年，美国最权威、最有影响的《纽约时报》以头版头条并附配精美图片介绍中国帽天山古生物化石群的发现。指出：“中国帽天山古生物化石群的发现是本世纪最惊人的科学发现之一”。帽天山所具有的生命文化、科考价值提升了抚仙湖区域的文化品位、旅游度假价值，其印证地球生命大爆，被誉为地球生命摇篮。稀缺资源的占有决定了物业的绝对升值空间，随着社会环境的变化，决定了抚仙湖的绝对的发展前景。3、抚仙湖区域属于控制性开发区域，物业数量有限，可定义为稀缺物业。根据抚仙湖试验区总体规划，有如下特征：可开发用地不超过10万亩，全是采用低密度开发，物业量有限。除本项目外，其作项目均退出500米以外进行低密度开发，本项目物业稀缺更为明显。区域除了本项目、湖畔圣水、九龙晟景、太阳山国际度假区、仙湖锦绣外，其它项目均处于立项阶段，而太阳山国际度假区、仙湖锦绣推出时间较晚，所以本项目属于抚仙湖物业原始股。4、项目规划价值分析：1)、本项目是离湖最近的项目（除九龙晟景外），按规划以后也只有本项目在距湖500米范围。2)、项目规划约200亩樱花谷，将打造全省最大规模（目前）的樱花主题园，用于提升项目的旅游价值，从而实现物业的长久升值。项目区位分析地理位置1）项目位于中国云南省玉溪市澄江县右所镇，抚仙湖东北岸，具有良好的自然景观优势。项目距澄江县城12Km，呈贡新城40Km，省会昆明主城区52Km，玉溪92Km。2）项目地理位置价值明显A、离县城中心13公里，市政配套相比其它项目完善。B、项目位于抚仙湖东北岸，该片区因为悦椿酒店、太阳山高尔夫球场、本项目等的集中营造，该片区将会成长为抚仙湖周边档次最高、业态最丰富区域。C、项目位于抚仙湖水下古遗址旁，独享有重要的文化旅游景点。D、最美夕阳、湖域最宽、水质最好区域，占有湖岸线1.4公里。交通情况项目周边有澄江-华宁公路及若干县乡级道路组成的公路网与江川-澄江公路，马金铺-澄江公路连接，提供了通往昆明、玉溪两大中心城市便捷的联系。昆明市区、巫家坝机场、玉溪红塔区、江川、澄江、通海与本区域的交通快捷便利，皆在一小时车程以内。另外，本地块距昆明新机场也在1小时车程以内，有助于本项目服务于省内、国内进而覆盖国际范围。旅游区位从国际旅游区位来看：玉溪地处滇中高原，处于中国大陆旅游圈、东南亚旅游圈和南亚旅游圈的交汇地带，玉溪旅游业的发展既得益于三大旅游圈的共同推动，同时也获得于三大旅游客源对流的门槛客源；从省内旅游区位来看：玉溪是滇中旅游区的重要组成部分，随着区内旅游资源的进一步开发与优化规划，旅游竞争力会得到进一步的增加；从资源状况来看：抚仙湖清澈纯净、风景旖旎，旅游资源丰富，其深度和需水量是云南省第一，同时也是我国内陆淡水湖中水质最好的湖泊之一，居云南省湖泊之最。4）抚仙湖已成为云南省旅游二次创业的重点发展区域，拥有先行先试的政策便利性，其政策导向性十分明确。综上所述，本项目所处区位的地理位置优越，交通条件便利，而进行旅游综合体的开发为大势所趋，前景明显。区域规划政策分析抚仙湖发展按照“一个核心、三大片区、三个走廊、四心两圈、六大产品、九大通道和十大功能区”的旅游总体布局，依托抚仙湖的旅游资源特色，以旅游市场为导向，坚持旅游开发与生态环境保护并重，实现人文景观与自然景观互补，历史文化与现代休闲度假时尚互补，产业与旅游互补，形成湖泊观光游览。休闲度假、文化体验、户外运动、乡村旅游等旅游产品序列，积极发展专题旅游产品、组合型旅游产品、形成区别于省内其他旅游景区的产品开发模式，打造观光产品，提升度假产品，培育特色产品，特别是要借重点项目的开发建设，突出特色，精心打造实验区的旅游品牌，构建合理的景区景点布局和立体的品牌体系。抚仙湖旅游度假区的六大产品体系湖泊观光产品基础层次的旅游产品，以高原湖泊、山地景观、乡村风貌、农业景观、天香景观、人文景观邓自然、人文景观为依托。所开发的观光类旅游产品。休闲度假旅游产品核心层次的旅游产品，规划建成中产、小资集中的度假天堂，并注重湖泊度假小镇的文化品味和地方民族民俗的特色，同时借助时尚潮流传播小镇的知名度，应在独具魅力的国际休闲度假旅游目的地新形象。文化体验旅游产品核心层析旅游产品，依托帽天山古生物化石群、李家山青铜文化、抚仙湖、星云湖的鱼文化、水文化等，积极开发历史文化体验、科考科普教育、水乡文化体验、民俗文化体验和特色餐饮体验等独具魅力的体验旅游产品。户外运动旅游产品特色层次的旅游文化。以自然生态环境为背景的户外运动类旅游产品，强调大众的参与性，注重产品的生态、康体、休闲、娱乐特色，让有人感受与自然共存的和谐，充分体会到一种回归自然的乐趣。乡村生态产品特色层次产品，以乡村自然生态环境、农业生态环境为背景的乡村休闲、农业生态类旅游产品，强调地方乡村特色，注重生态型、休闲型和体验性，包括农业观光旅游产品、乡村休闲体验产品等。会议商务旅游产品特色层次旅游产品，依托良好的休闲度假设施，积极开拓会议、商务型旅游产品，形成区域市场的商务会议旅游中心。优先生态建设和旅游的开发注重生态的建设，并将生态和旅游相结合。以文化体验与休闲度假产品为重点，以银发关怀为基础进行产品的规划设计统一产品风格，建设生态旅游城市和生态旅游小镇大力加强和开发生态养生旅游包括生态温汤裕法、生态阳光浴法、森林浴养生法、民俗养生方法、食疗养生等旅游活动。综上所述：通过对抚仙湖周边主题休闲度假旅游区，如旅游小镇和旅游生态社区的打造，提升旅游的吸引力，从而打造具有鲜明特色的国际湖泊康体休闲度假旅游目的地，开发出内涵深厚、形式新颖的拳头产品，以品牌创新全面提升抚仙湖的旅游知名度、吸引力和市场竞争力。区域文化特征分析抚仙湖周边文明非常辉煌。抚仙湖最具人文价值的是水下古城，周边有帽天山、李家山、关索戏，水下地上遥相呼应，所有人文、自然景观都值得大大炒作，并应以央视直播为契机带动抚仙湖炒作，有了效应就有人来投资、旅游。多民族融合文化云南作为中国多民族聚集地，实现民族和谐共处，充分体现了多民族求同存异的特征。目前云南民族文化特征随景区布局，并没有进行独独特的文化融合展示。而云南的特征文化，实际上就是民族融合文化，抚仙湖作为云南独特的文化景点，在其文化开发方面，应以区域民族文化特征作为重点表现手法。水下古城文化水下奇迹愈元古城抚仙湖东北边的水下古城区域，在一片东西宽1.2公里，南北长2公里的水域内，约有8个建筑群落。自中央电视台水下考古直播以来，关于水下古城的种种猜测不少。2005年水下考古，出水了两个主要的“古物”，一个是一块长形石块，上面有着人工和自然形成的浮雕式花纹，另一块是古代陶器，初步认为是手工制成。据有关专家考证，初步认定这些水下遗址是汉唐时代的愈元古城。水下古城对提高抚仙湖文化的重要性水下古城本身有神秘性，就如同尼斯湖水怪使尼斯湖成为欧洲的旅游热点，历史记载为水下古城提供了可靠的依据，水下出土的陶釜是最好的文物见证，水下古城也将有同样炒作功能；至今水下古城仍未有定论。没有结论是好事，不要拘泥于去考证古城究竟是什么，不需要有一致的科学结论，众说纷纭，就会有高朋满座、专家云集写书；没有结论就会吸引大家来关注、讨论，就会有人炒作，在炒作中抚仙湖也就出名了。帽天山生命起源文化生命奇迹帽天山1991年4月23日，美国最权威、最有影响的《纽约时报》以头版头条并附配精美图片介绍中国帽天山动物群的发现。指出："中国帽天山动物群的发现是本世纪最惊人的科学发现之一"。帽天山距昆明56km，距玉溪市87km，距澄江县城6km。整个化石埋藏带呈蛇状蜒蜒达20km，宽4.5km，埋藏深度达50m以上。现圈定的保护面积为18km，其中核心区保护面积1.2km2。到目前为止，共发现化石点30余处，采集化石3万余块，科学鉴定认为有40个门类，100多个种的古生物化石，涵盖了现代生物的各个门类，还发现多种过去曾大量存在现已灭绝的动物新种，已超出现有动物分类体系，只能冠之以发掘地名来命名，如抚仙湖虫、帽天山虫、云南虫、昆明虫和跨马虫等。帽天山对提高抚仙湖文化的重要性抚仙湖的巨大价值已被人们广泛认同，而帽天山所具有的文化、科学价值可以提升抚仙湖的文化品位，世界遗产和世界地质公园的成功申报对玉溪以及澄江的发展将产生深远的意义。帽天山文化实际上是见证生命起源，表明区域极具生命价值，极具修养生息价值。李家山青铜文化离江川县城15公里的地方有一座小山，著名的“牛虎铜案”就是在这里出土的。经过几次大规模发掘，至今已出土春秋至西汉时期的1万多件文物，其中的“牛虎铜案”被誉为青铜文化的瑰宝抚仙湖的水文化、鱼文化1、水文化：表象为抚仙湖良好的水质状况，适宜的生活环境，具象为对于生命的尊重，对生活的尊重。2、鱼文化：表象为居湖而食鱼的生活状况，具象为一种古代的“物崇拜”文化，一种对生态环境的心理需求文化。综上所述，以高原湖泊、古滇文化为其景观特色，帽天山的化石群、李家山的青铜器、水下古城、关索等，无不彰显着抚仙湖神秘气质和独特文化，可以说是抚仙湖天生丽质，良好的先天条件决定了抚仙湖的发展前景。第四部分项目目标市场需求与客户特性分析我国老龄化问题促进养生住宅的兴起与发展我国老龄化问题发展现状据人口统计结果表明，目前我国60岁以上人口已达到1.3亿左右，其中65岁以上人口已经达到8500万，分别占总人口的10%和7%。按照联合国的有关规定，一个国家或地区60或65岁以上老年人口占人口的10%或7%，即可称为老年型国际或地区。由此可见，我国已经进入老年型国家的行列。据预测，在老年龄化高峰时间，我国老年人口将在4亿以上，占全国总人口的四分之一，占全国总人口的四分之一，这是一个非常惊人的数字。可见，我国正处于人口老龄化的快速发展阶段。目前我国老年住宅的需求和现状应对紧迫的人口老龄化形势，“老有所居”是其中的关键。根据有关资料显示。我国目前国民生产总值只占世界的3.5%左右，但却担负着全世界20%老年人，其间的困难是可想而知了。我国目前加大了老年住宅建设的数量，但是，仅从数量上着手是不够的，还必须提高老年住宅的质量，要做到这一点，就必须顺应老年化社会发展的客观要求，全面提高社会化服务水平，从老年人的切身利益出发，住宅建设中引入健康养生的概念，创造具有中国特色的老年住宅。当今老年群体习性养老模式定义为“安享晚年”他们将养老行为模式称为“安享晚年”，表明其注重“安、享”的生活氛围与功能空间；愿意在远离市区的地方养老目前老年人有到市郊买房意愿的占84％，表明了淡化区域、改善自己住房条件的老年人日益增多；不愿与子女同住习性在中国的传统观念中，老年人应该是和子女生活在一起的，但是目前由于老年人和子女在生活习性与文化差异上存在较大的差异，所以从维持家庭和谐角度出发，逐渐形成分居方式。需求高标准养老社区通过对北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一大批占当地老年人口总数近6%以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们希望市场上能多生产一些高标准的老年养生住宅；养老社区模式需求我国已逐渐进入老龄化社会，而养儿防老的传统模式在逐渐破裂。一种新的养老模式——“老年亲情社区”，把家庭养老和社会养老相结合，突破传统养老和简单的老年公寓养老模式，从而产生出“亲情社区养老模式”。巨大的人口老龄化压力，产生了强大的老年住宅社会需求，细分出独特的养生住宅市场。集服务、医疗、居住以及休闲娱乐于一体的复合型养生养老社区将是未来老年需求大势所趋。休闲养生生活的兴起促进老年养生住宅的兴起与发展养生概念养生首见于《吕氏春秋》。其曰：“知生也者，不以害生，养生之谓也。”从字面上理解，养生即护养生命之意；狭义的养生一般只局限与个人衣食住行方面的调养；实际上养生的概念很广，几乎囊括了优化人类生存环境、善化人类生命质量的一切内容。一般而言，有意识地通过各种手段或方法护养人体生命的主客观行为，或根据人体生命过程的活动规律所进行的一切物质与精神的心身护养活动，才称之为养生。养生包括心理养生、生理养生两大方面，前者强调精神层面的内在休养和平衡祥和的心理状态；后者注重身体上的放松和康复，以及身体机能的维护。中国文化至古到今的一种文化特征，实际是一种生活经验、生存经验的积累，最终演化为诸多分枝学说，《黄帝内经》中对养生的论述，已对中国各民族生活习性与全球生活习性产生了较为深远的影响。老子讲“圣人是顺其自然的”，其主旨为养生核心，即强调“人要与自然保持和谐”“人的身心要保持和谐”“人与人保持和谐”的养生理念。养生社区需求城市作为人类居住生活空间的功能已在很大程度上被削弱，不再是人与自然和社会健康发展的乐园。居住条件恶化、环境污染、人际关系冷漠等“城市病”到处蔓延。严重地影响着人们的健康。人们开始追求以舒适、惬意、完美、健康为总主导的住宅消费意识，由现代都市生活领衔的“养生意义”越来越受人关注，或者说，一个现代居住中的“养生时代”已全面来临。于是养生住宅开始逐渐成为人们关注的目标。而养生居住社区向人们提供没有污染、没有公害的新鲜空气、有机食物和住宅条件。它的另一个特点是不设置任何具有刺激性的或需剧烈运动的体育、游乐活动设施，而提倡人们去冥想静思，在恬静的气氛中修身养性。养生休闲的特点利用休闲来调节心态，解郁强身，称之为养生休闲。包括人们在闲暇时间里放松、调整、健康、健美、益智、延年等各类活动。从某种意义上说，养生休闲是一种旅游活动，它是以养生为目的来选择地点，安排内容和进展，考虑节奏快慢，强调饮食、健身、娱乐等诸多方面，促使休闲参与者尽量保持身体各机能的平衡，以确保心理和生理的健康。养生休闲旅游活动适合各种年龄层次的人参加，而不仅仅局限于中老年参与的一种旅游活动。养生休闲既是一种休闲类型，又可以融合到其他各种休闲活动中去――关键看这种休闲的动机是否是回归到自己的身心内部，休闲活动中有没有融入养生学方面的内容，是否对身体产生有益的作用，其主要特点如下：普适性传统观念认为养生旅游者的主要针对的是“亚健康人群”或老年人群，但实际上，养生休闲涵盖所有追求健康快乐生活的人群，他们不是“病人”，又不同于普通的游客，是具有较强的养生目的性。因此对其进行的康复保养不宜在医院或养老院进行，而因根据不同的心理需要进行目的地的选择。游乐体验性养生休闲形式丰富多样，包括了人们生活中的方方面面，更易于使游客产生亲切感和归属感，其游憩方式更易于大众接受，形成一种游客与其习惯性生活方式本身的游乐体验性互动。综合性养生休闲是将我国传统的养生方法、理论同现代生活中有益于人体健康的多种休闲方式结合起来而形成的，既注重养生的功能，也注重养生过程的休闲性和体验性，它是将养生这一康复过程娱乐化、休闲化。传统与现代的相结合，旅游、休闲与养生相结合，以及多学科的综合介入、指导形成了多种多样的康复、休闲活动。科学专业性养生休闲活动开展的本身是以中医为理论核心基础，强调自然生态的要素，逐步融入了西方现代康疗方法，具有较强的科学性特点。某些养生休闲活动的开展需要在专业人员的主持指导下，按专业规范和规定程序进行。教育性通过养生休闲活动的参与能够构获得“健康教育”，提高“认知水平”，达到增强体质，愉悦身心，提高科学素质和良好的社会适应能力的目的，同时促进人们转变自己的生活方式，以提升人们的生活质量。国内休闲养生市场的前景据调查显示：我国大城市居民，尤其是“都市白领”，超过半数处在亚健康状态，而且人数还在呈现上升趋势。这就要求人们在生活质量已经提升到较高水平之后，必须更多的考虑生活的质量和身心的健康。在这种形式下，养生休闲将成为热点和潮流，蕴含着广阔的市场空间。一般来说，人们消费养生休闲旅游产品主要有以下几大诉求：延年益寿：即寻求高质量的生活方式，结合不同时节，以有益的养生生活方式达到长寿的效果；强身健体：即在理想的养生场所进行适时运动来养精固元；修身养性：即需要一种简单的生活方式和生活节奏来舒缓身心；医疗：即通过优质生态环境，针对各种疾病进行康复治疗；修复保健：即逃离污染严重的城市环境，寻找修复环境；生活方式的体验：有两层含义，一种是与传统文化中的民俗相结合，一种是与旅游多种构成要素相结合；养生文化体验将文化景观与养生文化结合。养生休闲行为的决定一般是由多种动机促成的，比如：期望健康，害怕疾病；逃避现实，免除压力的欲望；消除紧张和不安心情的期望；满足自尊、被承认、被注意、能施展其才能、取得成就和为人类作贡献的期望等等。这些表明人们进行养生休闲的内在原因，从中可看出“养生休闲”的形式，恰好满足康复者以上的多种需要。养生休闲旅游产品分类从资源特点来看，在我国适宜开展养生休闲旅游形式很多，如气象气候养生、园林花卉、养生滨水养生、山岳森林养生、草原沙漠养生、温泉养生、农业养生、宗教民俗养生等。由于养生休闲旅游诉求的多样性，其产品的类型也呈现多元化。根据不同资源，结合市场需求特点，可开发的养生休闲旅游产品大致有如下几类：居住养生居住型养生是以旅游地产开发为主导而形成的旅游产品，它是以经营土地、经营城市的手法来围绕养生休闲进行开发的。这种养生居住社区向人们提供没有污染、没有公害的新鲜空气、有机食物和住宅条件。它的另一个特点是不设置任何具有刺激性的或需剧烈运动的体育、游乐活动设施，而提倡人们去冥想静思，在恬静的气氛中修身养性。游乐养生游乐养生是在更具旅游资源的不同，设施适宜当地地脉、文脉，参与性、趣味性较强的养生休闲旅游活动，通过一定的技术手段和创意，把一些生硬的、静态的东西进行情景化和趣味化处理，使之让游客主动参与到养生休闲活动中去，并获得一定程度的身心放松和教育。文化养生通过对历史文化中所积淀下来的各种与养生有关的理论进行深入挖掘，应用到养生旅游活动之中，以此提高养生休闲活动本身的品味和档次，同时丰富休闲活动的内在要素，使养生休闲不仅具有了身体养生的功能，同时还具有心理养生的益处。传统文化中与养生有关的理论著作主要有：《黄帝内经》、《道德经》、《阴阳五行学说》、《风水学说》以及诸多我国古代中医药理论著作等。医疗养生医疗养生旅游产品的构成主要是依托中医、西医、营养学、心理学等理论知识作为指导，结合人体生理行为特征进行的以药物康复、药物治疗为主要手段，配合一定的休闲活动内容进行的康复养生旅游产品，包括康体检查类产品。它是医疗旅游开发中的重要内容之一。美食养生药食同源，是东方食养的一大特色。因此美食养生可以说是我国国内养生休闲旅游中至关重要的一项内容之一，在进行美食养生休闲旅游产品的开发中，美食餐厅的设计一定窑情调独特，别具一格，室内有山、水及种类各异的植被，就餐者置身其中，如同置身于美丽的南国花园，怡然自得，潇洒惬意。餐厅菜式丰富，营养搭配合理，具有不同风味特色。生理美容养生生理美容养生是时下女性游客比较喜爱的一项活动之一，然而当把生理美容同养生休闲旅游结合起来，可以取到较好的互动作用。它既丰富了旅游活动的的内容，又增强了旅游产品的吸引力，此类产品的开发可以将一些美容会所中的专业护肤、芳香SPA水疗、瑜伽养生，抗衰老美容融入到某些旅游项目之中去，同时可结合一些花卉产品开发系列美容产品，如：花香、精油，可外用美容，内服等。运动养生生命在于运动，适宜的运动健身是一种比较科学的养生休闲方式，在进行此类旅游产品的开发中，可充分利用多种运动养生方式，开发成不同的运动养生系列产品，如：开发室内瑜伽术、中华武术、BODYPOMP、专业SPA、形体训练、棋牌、器械等室内运动，同时也能提供篮球、网球、羽毛球、垂钓、跑步、骑车健身等户外运动，并为游客推荐专业的运动指导，使您拥有健康的身心去感受自由美丽的生活。生态养生生态与养生有着天然的联系――养生首先在于环境。城市的废气、污染，是人类生命的大敌，而生态的绿色环境是养生休闲的理想场所。生态养生旅游不同于一般旅游，需要在观光游乐中开展养生活动，而且是以生态为手段的养生开发，如森林浴养生法、雾浴养生法、生态温汤浴法、生态阳光浴法等。综上所述，养老市场之所以存在复合型市场前景，其中最重要的因素是，老年人群在心理上不愿过多的提及“老”的状态，那么本项目在功能上可满足养老功能，但在规划提法上应尽量避免“老”的提法与诉求，那么需要寻找另外一种可以涵盖该类市场需求的概念，对其包容与阐述。养生概念是一个整合型功能综合概念，同时，又是一个细分休闲度假功能概念，其功能可涵盖各阶段人群。而其本身不仅可以融合与传承中国所特有的文化观念，而且符合本项目所在区域的主旨开发理念，可以说是“两全其美”，得到双赢的局面。所以，由此奠定了项目的市场地位，决定了项目的开发价值走向。目标客户的定位目标市场定位主要针对国内国外养生及养老客群市场；一级目标市场：云南、四川、重庆。二级目标市场：东北、沿海、新疆、西藏、山西。三级目标市场：国外目标客群。目标客户分类及特性创富、富有阶层注重养生的客群该部份客户群以养生功能、度假功能为需求重点，其极具消费潜力，注重养生氛围与文化度假特征，需求静谧的功能空间，强调生态、环保、隐私、安全、服务等。该部份客群居留时间存在长期、短期、分期特性。养老客群该部份客户群为社会中高层消费人群，注重个人生活空间，健康环保的生活方式，强调人文关怀与集群观念，个人主观色彩浓厚，从心理上需求社会淡化“老”的现状。需求具有“适当运动、适当娱乐、生活便利”的功能空间与配套设施的养生度假区。该部份客群存在长期居留特性。该部份客群引申存在子女、亲戚、朋友探视客户的临居特性。第五部份开发策略总体开发策略定位总体开发策略遵循原则抚仙湖旅游集群规划原则抚仙湖特有文化特征传承原则抚仙湖旅游集群规划对项目开发定位的影响项目定位必须符合抚仙湖旅游区规划的最高指导思想以中国特色社会主义理论为指导，深入贯彻落实科学发展观，建设世界知名、中国一流的高水平国际湖泊型康体休闲度假旅游目的地发展目标。以上指导思想说明了：中国特色在旅游开发项目的解释，即借鉴成功经验，以本身特色元素体验为主导思想的建设方式；即强调地域文化特征世界知名，中国一流的解释，即在开发档次定位的高起点，其周边配套开发项目必须符合这一整体规划指导思想；湖泊型康体休闲度假旅游的解释，即界定了抚仙湖周边开发产品为依托湖泊的康体产品、休闲产品、度假产品、旅游产品；本指导思想强调，抚仙湖是中国的，也只有中国特有的，本身有着不可脱离的文化特征，所以在开发上可借鉴外来经验，但不可强加外来文化特征。综上所述，本项目的开发必须符合该区域的最高开发指导思想，项目开发定位必须为整个抚仙湖开发服务，发扬继承地域文化特征。项目定位必须符合抚仙湖旅游区开发的整体定位与发展战略抚仙湖旅游区整体定位：康体乐园、休闲胜地、度假天堂；抚仙湖旅游区整体发展战略：产业生态化、旅游国际化、文化产业化、市场多元化、城乡一体化、服务现代化。以上对本项目开发定位的影响：项目开发功能定位方向：健康、养老、休闲、度假；项目开发形象定位方向：国际、生态、环保、特色。区域开发特征与发展规划对本项目开发定位的影响澄江县发展特征立足于抚仙湖的配套旅游城镇规划，在将抚仙湖打造成国际化湖泊旅游胜地的发展目标下，提升其配套功能与配套能力。抚仙湖发展特征立足于湖泊型国际休闲型度假胜地规划，着重于生态环保控制，同时加强文化产业的规划，从而实现抚仙湖生态与产业的和谐发展目标。抚仙湖周边现有项目开发情况开发主题：休闲度假开发模式：大主题、大规划、大市场目前区域内开发，不注重旅游休闲度假的业态功能细分，从而形成功能重复、特色不足的开发体系，造成大面积的同质化开发与竞争局面，所以，本项目应依托项目优势进行功能细分与特色化塑造，利用补差、提升、细分手段，最终形成独特的产品规划与文化品位，为抚仙湖旅游区的整体旅游功能提升作出贡献。综上所述，本项目的开发定位，势必在整体定位上符合抚仙湖的大策略要求，以配套、补差型开发模式进行项目开发打造，为实现抚仙湖最终开发目标而努力。区域文化特征对本项目开发定位的影响文化特征是一个区域规划、旅游结果规划的灵魂，也是拉动目标客户心灵的重要手段。根据区域总体规划要求，重塑区域特征文化也是区域规划之重点。而区域特征文化需要点滴的规划表现与推广诉求表现，代表着整体开发定位之基石。区域文化特征表现为：大区域文化特征云南是一个多民族融合区域，最终体现的是一种多民族、多元化生活习性与崇拜的特有的区域文化特征其具象为各民族生活元素区别表现。抚仙湖文化特征表象为水文化、鱼文化及帽天山文化特征，其具象为宜居、对生命尊重与养护的区域居住型文化特征。玉溪市、澄江县文化特征表象为民族融合特征文化，具象为汉化、不排它性的生活文化特征。综上所述，本案开发定位需在此基础上融合区域文化特征，利用规划手法与配套手法加入区域文化特征，进行区域文化特性表现，在一定程度上实现区域文化产品规划与诉求手法，以此为主要补差型产品意识规划填补区域文化表现的空缺，从而满足整个区域旅游开发的立体性要求。项目用地情况对项目开发定位的影响地块性质：帽天山以南、抚仙湖以东、水文考古遗址旁，抚仙湖最靠近阳光的地方。集三种文化为一体的用地特征。地形特征：用地地形主要为东北高西南低，并向抚仙湖延伸地形，周边山势形成左臂环抱形式。地形以湖为主要景观焦点展开，形成背山面水的格局。地形气候：地块区域气候适宜；景观视野：用地坡地地形，高差形成错落式湖景视线。综上所述，本案在开发定位上需考虑地形条件、气候条件的影响，融合其因素，形成独有的产品规划理念，以达到区域补差型、区域文化特征展示型规划要求。所以，本案总体开发策略——功能补差细分、形象提升、文化融合——项目功能定位总体开发策略引导补差型开发策略目前休闲度假功能是抚仙湖区域内开发的主要功能，也是整个区域内产品特性诉求的共同点，势必存在大量的同质化诉求，而休闲度假功能本身是一个大规模的多功能集群规划，从本项目自身规划条件与用地情况来看，为避免同质化恶性竞争，所以，采取细分市场的方式，进行功能特性补差型规划。而根据市场分析来看，健康养生市场是休闲度假功能下的一个细分功能特性，随着日益的老龄化与解压人群基数的提高，随着这部份群体对养老养生功能的提升需求，将养老行为作为养生生活方式进行打造。提升型开发策略主旨为抚仙湖整体形象开发而努力，在不破坏整体风格与档次的前提下，提升建筑规划个性，提高项目整体配套功能与形象，最终形成良好的开发口碑与功能的实用性。融合型开发策略抚仙湖旅游区的规划与形象体现主要是对区域文化的诠释与展现，本项目在开发过程度特别注重区域文化的剥离与再融合，将文化概念融入建筑、融入景观，融入养生概念，以独特的民族文化特征的养生概念作为项目的主体形象。本案社区功能定位建议功能定位要求符合抚仙湖整体规划要求；融合区域民族文化特征；区域补差型定位；符合养生目标客户群特性；符合项目特质；在符合抚仙湖旅游区规划要求下，综合以上因素考虑，建议本项目总体开发定位为：“国际康体养生中心”说明：国际：诉求项目档次定位与目标团体；康体养生：诉求环保、生态、休闲、度假、旅游为一体的产品特征，重点强调养生概念。将老行为作为一种养生生活方式进行打造，在这里，体现的是一种生活，一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活，充实而健康的养生中心。将区域文化特征融入养生概念，即民族养生概念，将民族文化特征放大、展示。其定位可包含：文化体验产品、休闲度假产品、大区域民族文化特征、抚仙湖文化特征、帽天山文化特征。综上所述：运用补差型、提升型、融合型思维体系，并以此形成独特的文化品位，“养有所居，养有所养，养有所医，养有所为，养有所乐”的国际康体养生中心。项目形象定位总体策略对项目形象定位影响补差型开发策略在形象上的补差，一是紧跟抚仙湖整体开发形象定位，二是符合周边现有开发项目的整体开发形象，从而实现抚仙湖开发的整体性与统一性，各类项目与功能进行有效的协调型发展规划。提升型开发策略将养生市场由原来市场粗放模式向精细化模式转变，加强养生客群的留住舒适性与归属感，也就是提升夕阳人生与健康人生的心灵归属感，从配套、功能、环境、服务上进行亲情化规划，从细节出发让客户感受到老有所养、养有所成的服务模式。从整体上提升到一个文化品牌概念，并表达一种积极的养生人生态度。融合型开发策略将养生市场与地域文化概念相融合，一是放大区域文化成就，中国文化是地域文化特征为主的分类文化特征，而云南、抚仙湖的文化又是多种文化相融合的地域，通过这种结合充分展示区域多民族、多文化的融合特性，有利于宣传区域文化与提升区域地位；二是提升养生的归属性，我们的客户群是新中国创富的一代，是新中国由弱到强的栋梁一代，他们经历了各类丰富的人生，有着很强的文化特征与文化需求，对中国传统文化有着不可磨灭的心理共鸣，休生之余最重的就是社会对其的关怀与心里慰籍，与此同时本项目从归属角度将两者进行有效的融合打造，最终形成独特的多元化文化融的养生产品。项目功能定位对项目的影响国际化一是建筑风格的时尚元素运用，特别强调的是归属与文化概念并不是让我们在整体形象进行仿古，而是融合，有效的融合运用；二是服务形象与功能设置上与国际元素接轨。康体养生主要寓意为健康、生态、环保，回归自然。强调配套设施与功能的实用性与健康性，强调项目开发时注重生态保护与环境保护。本项目形象定位建议从以上分析中，强调健康、生态、环保、民族文化、积极生活态度为主要形象点；整合整个抚仙湖开发理念。所以，本案开发形象定位——营造一个国际化、具备生态特色的康体养生中心——项目建筑风格定位项目整体开发策略对建筑风格定位的影响符合抚仙湖旅游区的总体规划特征融入时尚元素，注重生态、环保元素，体现民族特色文化特征。符合抚仙湖旅游区现有开发项目的整体风格特征符合项目整体开发策略、功能定位、形象定位尊重并尽可能的放大抚仙湖文化特征满足目标客户群的心理指向特征云南境内客群注重环境及功能配套设施特征，国内其它客群注重环境配套及文化氛围特征，国外客群注重文化氛围与环境配套特征。综上所述，从以上影响因素考虑，目前并没有一种特定的风格能够完全达到上述的要求，其以上主旨重功能、装饰、重环境的特征，而目前所有建筑风格均是注重建筑造形特征元素，且不能达到各方面条件的满足。项目总体风格定位建议现代实用风格根据以上要求，本项目整体风格应归属于现代中式实用主义风格，该风格主要强调建筑体的生态、环保，其主要表现在对景观的尊重与利用、强调人与自然之间的衔接，注重材料的选择，强调建筑体内部功能实用性。融合自然元素现代建筑主要以时尚造型与水景的天然融合，强调立面变化代替死板的风格线条，强调阳光、景观的引入，强调外来元素与当地文化之间的融合。融合民族文化多民族文化元素与之融合主要表现在景观元素的处理运用及内部装饰元素体现。综上所述：契合目标客户群的心理需求，项目选择现代中式建筑风格，集中表现抚仙湖独特的文化特征及项目的主要文化诉求，从而区隔抚仙湖周边项目。项目园林景观定位项目总体开发策略项目总体开发策略主要展现项目规划的生态保持与环境保护整体打造将整体规划作为一个“风景区”进行打造，建筑作为风景区中的一道风景，与景共融。针对项目的目标客户群为养生主力客户群，所以园林景观定位，一方面强调无障碍性，另一方面强调景观与建筑融合，强调内部景观与外部景观的联系，另一方面强调景观的参与性与养生功能。强调多民族文化特征，抚仙湖文化特征、帽天山文化特征的融入。考虑项目坡地地形特征。强调植被与水土保持、强调功能与环保并重。项目园林景观形象定位◎独特的、亲情式养生院落风景区◎目园林景观定位建议园林景观风格：现代简约式的参与式园林风格园林景观元素：民族文化雕塑、草坡地、特色树木、亭子、小型广场、小溪、健身道、养生元素等。项目物业管理服务定位项目整体开发策略对物业管理服务定位影响国际化：服务人员素质、服务功能与国际化接轨。亲情化强调服务而弱化管理，强调服务的关怀性、包容性。强调集群的团体活动与相关物业条件设置。营造积极养老养生的整体氛围。项目物业管理形象定位：◎亲情式，管家服务模式◎释意：主要强调物管服务的亲情性与给予性；本案物业管理定位建议物业管理定位服务于客户而非管理小区。物业品质营造说明公司可自行成立物业管理服务公司，有助于客户的进一步沟通与客户资料的建立，从而换取客户的认同度与依赖性。在此基础上可借助其它相关知名物业管理公司的管理模式，对本公司物业管理服务人员进行系统的培训，从而快速提升团队的服务能力。第七部份项目规划设计说明项目总体规划设计理念总体规划理念◎国际形象、民俗养生、生态保持、智能环保、休闲度假、特色旅游◎理念分述国际形象抚仙湖的国际度假旅游区打造，提升整个区域的社会地位与社会价值，而本项目开发从一定程度上去符合这一定位，并支撑这一大区域社会定位。民族养生“民族的就是世界的”，养生概念、养生方式层出不穷，是创富阶层、富有阶层、银发族群在现有社会中所需要的身心运动方式，而传承了5000年的中华民族特色养生法才是正法。同时在开发理念上融入了民族特色文化，将对区域开发融入文化特色产品，以细分手法完善区域整体开发定位。在项目规划区内，设置独有的养生产品，其以温泉、阳光、自然为主要载体，运用民族文化附加的手法，形成各种独有的民族文化养生产品，其民族文化主要体现在产品的标识与标志性元素上，例如门口雕塑为民族图腾，区间服务人员为民族服饰展示，室内装饰构件为该民族独有的文化元素等方式融入。以此方式传递云南民族文化特征，展示多民族融和共处的区域文化特征。从而形成本项目所独有的开发理念与开发方式。提出民族养生概念、展示区域民族文化特征将是本项目开发之核心理念之核心。生态保持抚仙湖的社会定位中最不可或缺的就是生态环境现状与保持，在发展与保护并重的开发策略下，强调并加强周边生态环境的保护，是整个开发的重中之重；智能环保智能化建设将是国际化的重要标志，同时也是度假休闲养生产品不可或缺的硬件实施；而环保设计是对区域生态的尊重与整体开发策略的符合。休闲度假养生市场实际是休闲度假市场的一个分枝，本项目开发商进行补差型细化分类开发，有利于提升整个区域的开发价值与旅游配套能力。特色旅游养生市场是目标高压富有人群主要休闲方式之一，是富有养老市场的主力需求，所以，本项目以此为重点项目开发从而形成综上所述，本项目产品规划设计与经营理念将以此“民族养生”为核心的“六大规划理念”进行规划设计。理念实现总述实现养生社区，须注重以下三个方面须强调对养生、养老受众群体人文关怀理论；须强调园林景观、植物选择（花卉草木）对生命力的影响；须强调建筑材料与建筑手法运用对生命力的影响；通过如下养生项目实现养生运动项目日常生活活动方式，独特的湖滨走道，健康的环山道，种植，认养管护等方式，本项目可以通景观规划的参与性得以实现。养生静养项目休闲场所，其具体要求为安静、水域景观视野好、阳光充足但不爆晒、气候适宜，本项目周边环境条件融合独特的养生产品设计得以实现。养生观光项目帽天山旅游风景区、抚仙湖风景区、樱花谷等。养生文化项目本项目将养生与民族文化特征、区域文化特征相融，形成独特的养生文化，可在后期运营上利用内部刊物进行文化探讨。养生交流项目可以围绕生态养生的理论探讨、生态养生的实践总结来设置，同时该场所的设计和功能配套可以按养生特色来打造，本项目通过物业服务活动得以实现。通过如下养生功能型配套实现与云南中医学院联合打造抚仙湖全球健康基地，集体检、康复理疗、药浴、药膳、健康养生培训等为一体的健康基地。养生餐厅配套注重食谱与烹饪方式，注重进食物具、方式、场所。养生活动场所围绕养生商品的展卖、鲜食、采摘、种植、制作以及养生生活用品等来开发，可以极具生态养生特色。养生培训中心养生中很多项目的修习，需要有人教授培训，本项目可以通过物业活动与园林参与得以实现。养生SPA生态温泉泡汤养生、生态阳光浴法、森林浴、民俗养生法等，本项目可以通过独特的养生产品功能空间设计得以实现。综上所述，通过以上方式打造，让本项目依托抚仙湖、帽天山生态旅游区，融合区域文化特征，最终形成以观光、休闲、度假、运动、游乐等复合功能的养生旅游胜地。项目总平规划总平规划形象说明规划理念对总平规划的影响总平布局的风水观念；园林景观环保处理；人文理念的植入；生态健康理念的细节体现；单体建筑与园林景观的协调性；总平形象“构建生态循环养生园区”，即通过建筑、园林、植物、人、动物等之间的生物循环方式处理整个规划项目的生态环保体系，实现有效的生态循环功能，从而影响整个养生养老的全过程。规划表现：尽可能利用地形、地理状况，营造和谐养生空间整体规划布局空间层次清楚，营造多种空间，对公共空间、半公共空间、私密空间进行分级处理；建议采用“CELL”的组团式规划布局方式，利用山体之间的生态性、空间景观的特殊性，强调车流的隐性、植物与景观视野的穿插，强调人流的便利性与无障碍性，强调养生的视野与私密性规划，强调产品使用功能与舒适度，强调生态与环保之间的循环使用，强调特色文化与产品功能的协调，强调抚仙湖文化与云南文化特征描述，强调现代建筑与湖泊景观之间的联系。最终形成独有的抚仙湖旁休闲养生产品的示范样板规划区。总体布局注重绿色环保因素，结合自然景观，针对建筑能耗、舒适性与健康性进行设计，考虑建筑位置和朝向，以便于建筑能充分利用太阳能、自然通风和天然采光，从而节省能耗。项目规划为最佳健康度假居住空间：环境条件：项目周边无低端居住规划及聚集区有干扰，拥有良好的居住空间。最为完善的配套设施：高尚运动休闲配套规划：约40000平方米的沙滩、湖滨游泳、皮划艇俱乐部、潜水俱乐部、沙滩排球场、网球场1个、羽毛球场1个、地掷保龄球场1个、室内恒温游泳池2个、湖滨慢跑等。健康养生配套规划：与云南省中医学院联合打造集体检、康复理疗、中医养生、药浴、药膳为一体的健康体验基地，提供专家营养配餐、中医辅助理疗方案、健康咨询、养生讲座（如太极、五禽戏、养生操），并为业主建立健康档案。净菜服务：项目规划净菜超市（选用当地绿色菜品进行清洗、加工、环保包装），提供临时预约、生活秘书定制净菜上门或在项目特设服务中心自由选配；生活超市、自助银行、药店、餐饮、干洗等生活配套设施完备。亲情式英式管家物业服务专门针对项目成立物业管理公司，并引入全球排名第一的英国管家：第一太平戴维斯，作为项目的物业顾问。备注：第一太平戴维斯，是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。1855年创立，目前已在美洲、欧洲、亚太、非洲和中东各地设立了200家办事处及联营机构。致力于为机构与个人提供最优质的服务，是优质服务与优质品牌的代名词。自20世纪80年代后期进入中国市场，在中国几个重点城市（上海，北京，深圳，广州，杭州，成都，天津，大连，重庆，沈阳，厦门及台湾，四川南充）建立的办事网络，及有着3000名掌握着丰富经验及知识的员工作为坚强后盾，为开发商，业主，租户，和投资商提供了综合性的、高质量的顾问服务及地产服务。目前管理面积近亿平方米。英式管家服务：传统物业管理服务：保卫\停车场、保洁\园丁、维修、行政协调、公共宣传、物业出租登记、水\电\电视\网络\电话\物业等费用代缴、其它；洗涤、保洁等管家式家政服务：提供临时预约或管家式定制上门取件衣物洗涤、收纳、保养以及着装搭配建议，上门保洁等家政服务；物业代租与交换式度假服务：业主持有物业代为租赁管理服务，利用第一太平的国内外资源平台，代为度假租赁。家居服务：房内设施设备维修保养服务家居清洁服务保安/消防服务交通服务医疗服务社区服务第八部份项目效益分析本项目开发主旨为抚仙湖旅游景区整体开发作贡献，通过特色化的规划，融入民族文化特征元素，将养生功能作为主要功能规划，从而推进抚仙湖旅游开发，提升玉溪、澄江、抚仙湖的旅游形象定位，增强抚仙湖旅游功能，完善抚仙湖旅游配套。服务区域效益项目开发服务于抚仙湖整体开发理念，从细节考量项目功能，以此提升抚仙湖的旅游服务功能；项目定位于国际养生中心，从养生功能出发，丰富抚仙湖旅游产品的多样性与专业性；项目定位高、起点高，规划档次高，从建筑规划设计与园林景观规划方面，提升澄江、抚仙湖的整体旅游形象。民族文化传承与展示效益项目开发定位基于云南所特有多民族共融的文化特征，以展示民族文化特征作为项目重要理念，势必提升区域民族文化发展形象，从而更好的诠释“彩云之南”的民族旅游胜地。随着社会的发展及民族的同化，关于民族民俗文化的内容与标志，逐步随着社会的发展而淡出历史的舞台，我们作为中华民族的传承者，有义务、有能力将祖辈的聪明才智、奋斗精神、生活发明等进行传承与沿袭。本项目通过民族文化特与现代养生概念相融合，进行独特的文化概念塑造向世人进行合理化的展示。从而提升区域旅游概念的文化底蕴。环境效益环境效益包括污染物负荷削减、水质改善、生态效益及水土保持效益等。项目通过生态规划与环保开发，形成有序的开发使用功能，能大大降低河污染的入湖量，明显改善湖滨区域生态旅游景观，进加湖滨区域绿化面积，优化生物群落，从而增加湖滨生物多样性，增强人与自然的和谐共处。项目通过湿地形景观规划、雨水回收利用体系，将植物、微生物进行物理过滤、生物吸收以及化学合成、分解等，可有效控制区域农户由使用农药、化肥不当等造成的面源污染，使流入抚仙湖的水体得到净化。社会效益本项目的实施将增进抚仙湖及其相关沿岸自然风光、旅游及娱乐等功能的发挥。以良好的环境与独特的功能吸引大量的游客参观度假，使游人在休闲中直接感受环境对于人类的重要性，了解和学习湖泊、湿地和湖滨带等的相关知识，起到普及环保意识的效用，同时使区域内的人民群众切身体会到环境改善带来的利益。本项目目标客户群直指养老人群，解决老龄化的社会问题，让老年人“老有所养、老有所居、老有所乐、老有所为”。本项目规划与运营，可为当地人群提供就业、经营机会，从而解决当地就业问题，并提升当地群众生活收入水平。经济效益本项目作来一项环境改善与旅游功能提升项目，本身功能化可产生相关联的经济效益，同时，由于项目的环保开发理念与民族文化特征的融入，将提高区域的水环境、人文环境，从而促进整个区域的旅游发展，由此将间接产生无法计量的相关联的集体经济效益。第九部份项目开发周期分期建设目标根据项目用地情况，采用一次规划，分期建设，滚动发展的开发模式，以用地情况为基础，注重基础工程与配套实施，以一期酒店、樱花谷主题园区为前期建设重点，并逐步推进项目整体开发。开发年限与主要内容本项目计划分为二期开发完成，一期主要进行酒店、主题园区、湖滨带工程样板体验区的建设，二期推进健康养生组团建设。分期主要建设内容用地面积（亩）建筑面积（平方米）开发时间一期酒店约3001922393年樱花谷主题园区湖滨带样板体验区健康基地二期健康养生组团（住宅区）约4192955243年说明：一、二期开发时间，在整体开发过程中以逐步推进，没有明显的施工分期，采用滚动、连续开发的模式。近期规划与开发节奏（一）、项目工程类进度情况：1、湖滨缓冲带工程已呈现，现在正在进行植被养护及局部完善。2、樱花谷廊桥已于2012年7月29日正式落成。3、一期3#楼主体施工已到9F。4、一期2#楼方案已通过审查，正进行施工图设计，周边桩板墙已动工。5、一期1#楼正进行方案设计。6、樱花谷已栽种了近万株的滇樱花。7、项目地35千伏拆除及10千伏已开始迁移下地，预计9月底完成。8、项目一号主路已开始进行施工。9、二期正在进行地勘工作及一期白金五星级酒店区的三通一平。（二）、项目其它工作进度情况：1、《生命之湖——发现抚仙湖》10月份开机拍摄。2、已完成两次成都宽窄巷子关于“健康云南发现抚仙湖”的摄影展。3、酒店管理公司初步确定为全球酒店管理排名第二的温德姆酒店管理集团。4、樱花谷主题园区旅游规划深化方案及一期景观设计已启动设计。5、游客次分流中心方案已基本确定，正进行方案深化设计。6、水上俱乐部已于2012年9月12日投入第一批运营。7、一期3#楼樱花假日内装设计已启动。第十部份项目投资估算序号费用名称投资额建筑面积单位面积分摊计算列投资比例（万元）（M2）（元/M2）一前期工程费29421420298.187009%1规划、勘测、设计、三通一平、招投标、质检、监理、环平、水保29421420298.18700二房屋建设安装费212268420298.18505063%1五星级酒店（含设备带装修）4566045659.70100002花园式养老公寓（含电梯带装修）81260147745.685500酒店式度假公寓3900078000.0050005配套商业建筑30209100695.403000四合院420084