某房地产项目调研报告项目调研模板

亚龙湾项目调研报告阳光天地房地产经纪公司2012.03.08part1市场研判项目城市背景一、城市概况常住人口1016.3788万人，其中市区面积455.8平方公里，人口286.2万人（2010年）辖6市辖区、4组团县（市）、10县、3县级市、1高新区。包括石家庄市内五区和一个石家庄矿区：新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、石家庄矿区。石家庄地处河北省中南部，冀中南经济区，是河北省省会，全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心。概况辖区人口二、城市经济

全部财政收入

完成387.9亿元，

同比增收77.55亿元，增长25%。

人均生产总值

超过5000美元2010年全市地区生产总值预计完成3400亿元,五年平均增长12.3%地区生产总值人均生产总值全部财政收入1月26日，国务院出台“新国八条”，石家庄出台限购令第三套购房叫停石家庄房价调控目标出台房价涨幅力争低于10%石家庄新建商品房须配10%以上保障性租赁住房5月底，石家庄出台商品房销售明码标价实施细则，一房一价正式落地石家庄出台新规规范商品房买卖意在遏止炒房下半年，从中央政府到地方各级部门，对房地产调控均采取了较为积极的态度，政策收紧幅度和力度有所扩大国家政策对房地产市场的影响经过2011年整年的限购、限贷等宏观调控政策的干预，调控政策的密集出台，导致省会房地产市场气氛极度紧张，甚至一度出现了持续走低的态势。2011年自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点这是今年央行首次下调存款准备金率，也是自2011年11月底以来，央行第二次下调存准率，调整后大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小金融机构为17%。

2012年部分银行将放松首套房贷利率尽管首套房贷利率适当下浮以减轻购房者压力将是趋势。但是今年房地产调控政策不会松动，因而信贷整体不可能太宽松，首套房贷利率大幅下调的可能性也不大石家庄房地产市场现状经过2011年整年的限购、限贷等宏观调控政策的干预，调控政策的密集出台，导致省会房地产市场气氛极度紧张，甚至一度出现了持续走低的态势。但是石家庄的的房价并没有表现出比较明显的降价趋势，同去年相比，同比还有所上升。2011年石家庄的房价从2011年的2月开始持续增高，呈逐渐上升趋势，似乎一直没有受到政府调控的影响，均价一直在6000元/平米左右变化。对此，业内人士的看法几乎一致：石家庄虽为省会城市，但是房价相对泡沫较小，所以才会出现限购效果不明显的感觉。10月份下旬的时候，才出现房地产市场的寒冬，但同总体同去年相比，房价依然有所上涨，这也恰恰说明，政府对于房地产市场的调控行为，是有目的性的行为，目的在于抑制房价的疯狂增长速度，使房价得到一个理性的回归，促使房地产市场趋向于平稳健康的发展。长期看来，石家庄的房价还将维持一个稳定上升的过程。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年2月，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30%，其中27个城市价格环比上涨，石家庄名列涨幅榜第十位，环比涨幅0.62%。2012年1月，平均住宅价格为6011元/平米，2012年2月平均住宅价格为6048元/平米，平均涨了37元/平米。各大楼盘来电来访陡然增多据搜房网的数据统计，与1月相比，2月来电量出现大幅反弹，三项指标均达到400电话监控史上的新高，关注各大楼盘的购房者增速明显。桥西区、裕华区、长安区，分别位居“搜房电话”石家庄楼盘来电前三名。部门楼盘销量增加石家庄房管局备案数据显示，石家庄楼市交易量明显上涨。2012年3月5日至3月11日，石家庄商品房总销售备案套数为1162套，相比上周669套上涨了73.69%。三月份以来每天成交量不下五十套，其中3月6号和3月7号成交量分别为275套和327套。部分楼盘开始涨价来自搜房网新房监控的数据显示，众美凤凰台意风、天地荣域、卓达上院、天洲沁园等楼盘，价格分别上调了100-200元不等。楼市回暖2012年区域市场分析中低端居住板块中高端居住板块项目周边竞争楼盘地图一、中高端居住板块主要有以下几点共同之处：1.建筑形态主要为高层或小高层2.户型区间为50—160，主力户型以两室、三室为主3.项目定位一般为中高端4.项目一般都配有会所，幼儿园等配套设施二、中低端居住板块主要有以下几点共同之处：1.建筑形态主要为高层、多层2.户型区间为65—130，主力户型以两室90—100平米3.项目定位一般为中低端，售价在4000元每平左右4.项目配有少量简单设施part2价值提炼Threat—威胁Opportunity机会Weakness—劣势Strength—优势项目竣工周期晚于周边在建项目区域内大型楼盘的推出石家庄三年大变样政策客户对居住环境和综合素质的理性选择增强本项目可根据本地区市场需求进行全新的包装定位紧邻北二环，噪音影响比较大周边在售楼盘和待售楼盘较多项目周边多污染性企业，环境质量较差该项目为村证房，没有房产证地理环境优越。居住氛围优越品牌优势价格优势本项目的SWAT分析地块整体情况分析一、地块位置、交通位置：项目紧邻城市主干道建华大街，建华大街贯穿南北交通：南至栾城北到正定，交通十分便利。项目距广安大街10分钟车程，距离滹沱新区、正定新区分别是5分钟和10分钟车程。公交56路、73路、101路、89路、环1路、环2路，鼎尖市场下车即到。二、地块现状项目属于北翟营旧城改造项目，目前已盖至16、17层三、项目周边配套学校：亚龙双语幼儿园、长安区实验小学、翟营大街小学和五十二中，省重点中学二十四中即将建成招生购物：建华商场、北国超市、先天下，国际汽贸城、鼎坚五金市场、红星美凯龙医院：中铁三局医院、石家庄市第二医院分院、省中医院公园：项目北侧的小型公园、石津灌渠、月季公园、东古城遗址公园配套：在项目北侧有一小型公园、小区内24小时安保系统、小区门禁一卡通系统、双语幼儿园、超市、社区医院、菜市场等。part3项目定位项目定位总体思路出品质：两栋33层高层和沿街商铺商业价值：沿建华大街打造街区型商业现金流：通过前期预售和后期销售。整体地块各区域之间互相扶持，最终完成项目的成功运作！建筑形态建筑类别主要为住宅、商铺建筑形态主要为两栋33层高层户型面积定位56平米，一室一厅一厨一卫94平米，两室两厅一厨一卫124平米，三室两厅一厨两卫主力户型项目配套建立动静会所，既能作为高档消费人群休闲娱乐的场所，又能提高项目的品质和档次，而且在前期还可以作为售楼部使用。会所内设置主要有商业设施、运动健身、休闲娱乐等。会所既可满足社区内部居民使用，也可对外营。项目配套商业配套：沿街商铺开设居民生活配套的饭店、超市、饰品店、花店等等建筑风格现代简约风格现代简约立体园林，景观节点植被多样，层次丰富园林景观目标客户群主要为一些中低收入的工薪阶层学历相对较低，中专学历为主工作强度较大且工作时间较长为解决住房问题的刚需族，通常是第一次置业对价格比较敏感

对价格、位置（距离单位远近）较关注目标顾客定位及分析part4推售策略宣传推广销售道具证件售楼部造势

DM单、户型图、折页、水杯、手提袋、沙盘等建设并投入使用，前期可以使用临时售楼部土地证、规划许可证、工程规范许可证、规划图纸入市基本条件价格定位价格定位于4000——5000之间推售计划组织团购，回流资金销售高层出售商铺第一组团第二组团第三组团谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH2009电子大赛电机部分培训一、直流电机（）汇报人姓名图4为采用内部集成有两个桥式电路的专用芯片L298所组成的电机驱动电路。驱动芯片L298是驱动二相和四相步进电机的专用芯片，我们利用它内部的桥式电路来驱动直流电机，这种方法有一系列的优点。每一组PWM波用来控制一个电机的速度，而另外两个I/O口可以控制电机的正反转，控制比较简单，电路也很简单，一个芯片内包含有8个功率管，这样简化了电路的复杂性，如图所示IOB10、IOB11控制第一个电机的方向，IOB8输入的PWM控制第一个电机的速度；IOB12、IOB13控制第二个电机的方向，IOB9输入的PWM控制第二个电机的速度。

）

步进电机是利用电磁铁的作用原理，将脉冲信号转换为线位移或角位移的电机。每来一个电脉冲，步进电机转动一定角度，带动机械移动一小段距离。特点:（1）来一个脉冲，转一个步距角。（2）控制脉冲频率，可控制电机转速。（3）改变脉冲顺序，可改变转动方向。应用：由于步进电动机的这一工作职能正好符合数字控制系统要求，因此它在数控机床、钟表工业及自动记录仪等方面都有很广泛的应用二、步进电动机及其控制种类：励磁式和反应式两种。励磁式步进电机的转子上有励磁线圈，依靠电磁转矩工作。反应式步进电机的转子上没有励磁线圈。依靠变化的的磁阻生成磁阻转矩工作。应用最广泛，它有两相、三相、多相之分。三相反应式步进电动机的原理结构图如下：ABCIAIBIC

定子内圆周均匀分布着六个磁极，磁极上有励磁绕组，每两个相对的绕组组成一相。采用Y连接，转子有四个齿。定子转子1、步进电机的结构2、步进电机的工作原理

由于磁力线总是要通过磁阻最小的路径闭合，因此会在磁力线扭曲时产生切向力，而形成磁阻转矩，使转子转动。现以BCIAIBIC的通电顺序，使三相绕组轮流通入直流电流，观察转子的运动情况。ABCA（1）三相单三拍（FLASH）CA'BB'C'A3412

A相绕组通电，B、C相不通电。气隙产生以A-A为轴线的磁场，而磁力线总是力图从磁阻最小的路径通过，故电动机转子受到一个反应转矩，在此转矩的作用下，转子必然转到左图所示位置：1、3齿与A、A′极对齐。“三相”指三相步进电机；“单”指每次只能一相绕组通电；“三拍”指通电三次完成一个通电循环。CA'BB'C'A3412

同理，B相通电时，转子会转过30角，2、4齿和B、B´磁极轴线对齐；当C相通电时，转子再转过30角，1、3齿和C´、C磁极轴线对齐。1C'342CA'BB'ACA'BB'C'A3412

这种工作方式下，三个绕组依次通电一次为一个循环周期，一个循环周期包括三个工作脉冲，所以称为三相单三拍工作方式。按ABCA……的顺序给三相绕组轮流通电，转子便一步一步转动起来。每一拍转过30°(步距角)，每个通电循环周期(3拍)磁场在空间旋转了360°而转子转过90°(一个齿距角)。CA'BB'C'A3412CA'BB'C'A3412

A相通电，转子1、3齿与A、A'对齐。

A、B相同时通电，A、A'磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子转过15，到达左图所示位置。按AABBBCC

CA的顺序给三相绕组轮流通电。这种方式可以获得更精确的控制特性。（2）三相六拍（FLASH）CA'BB'C'A3412B相通电，转子2、4齿与B、B´对齐,又转过15。3412CA'BB'C'AB、C相同时通电，C'、C

磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子再转过15。三相反应式步进电动机的一个通电循环周期如下：AABBBCC

CA，每个循环周期分为六拍。每拍转子转过15（步距角），一个通电循环周期(6拍)转子转过90(齿距角)。与单三拍相比，六拍驱动方式的步进角更小，更适用于需要精确定位的控制系统中。AB通电CA'BB'C'A3412BC通电3412CA'BB'C'ACA通电CA'BB'C'A3412与单三拍方式相似，双三拍驱动时每个通电循环周期也分为三拍。每拍转子转过30(步距角)，一个通电循环周期(3拍)转子转过90(齿距角)。（3）三相双三拍（FLASH）按ABBCCA的顺序给三相绕组轮流通电。每拍有两相绕组同时通电。

从以上对步进电机三种驱动方式的分析可得步距角计算公式：—步距角Zr

—转子齿数m—每个通电循环周期的拍数实用步进电机的步距角多为3和1.5。为了获得小步距角，电机的定子、转子都做成多齿的。相数：产生不同对极N、S磁场的激磁线圈对数。常用m表示。拍数：完成一个磁场周期性变化所需脉冲数或导电状态用n表示，或指电机转过一个齿距角所需脉冲数，以四相电机为例，有四相四拍运行方式即AB-BC-CD-DA-AB，四相八拍运行方式即A-AB-B-BC-C-CD-D-DA-A.步距角：对应一个脉冲信号，电机转子转过的角位移用θ表示。θ=360度/（转子齿数*运行拍数），以常规二、四相，转子齿为50齿电机为例。四拍运行时步距角为θ=360度/（50*4）=1.8度（俗称整步），八拍运行时步距角为θ=360度/（50*8）=0.9度（俗称半步）。3.步进电机的静态指标术语定位转矩：电机在不通电状态下，电机转子自身的锁定力矩（由磁场齿形的谐波以及机械误差造成的）静转矩：电机在额定静态电作用下，电机不作旋转运动时，电机转轴的锁定力矩。此力矩是衡量电机体积（几何尺寸）的标准，与驱动电压及驱动电源等无关。虽然静转矩与电磁激磁安匝数成正比，与定齿转子间的气隙有关，但过分采用减小气隙，增加激磁安匝来提高静力矩是不可取的，这样会造成电机的发热及机械噪音。1)步距角精度

步进电机每转过一个步距角的实际值与理论值的误差。用百分比表示：误差/步距角*100%。不同运行拍数其值不同，四拍运行时应在5%之内，八拍运行时应在15%以内。2)失步

电机运转时运转的步数，不等于理论上的步数。称之为失步。3)失调角

转子齿轴线偏移定子齿轴线的角度，电机运转必存在失调角，由失调角产生的误差，采用细分驱动是不能解决的。4)最大空载起动频率

4.步进电机动态指标及术语电机在某种驱动形式、电压及额定电流下，在不加负载的情况下，能够直接起动的最大频率。5)最大空载的运行频率

电机在某种驱动形式，电压及额定电流下，电机不带负载的最高转速频率。6)运行矩频特性

电机在某种测试条件下测得运行中输出力矩与频率关系的曲线称为运行矩频特性，这是电机诸多动态曲线中最重要的，也是电机选择的根本依据。如图2所示：图2力矩与频率曲线图环形分配器、功率放大器以及其它控制线路组合构成步进电机的驱动系统，其方框图如图4，在下一节的方案选择时，也是按照驱动系统的结构来进行。5.步进电机驱动系统的结构图4步进电机驱动系统结构图基本原理作用如下：

(1)控制换相顺序

通电换相这一过程称为脉冲分配。例如：三相步进电机的三拍工作方式，其各相通电顺序为A-B-C,通电控制脉冲必须严格按照这一顺序分别控制A,B,C相的通断。

(2)控制步进电机的转向

如果给定工作方式正序换相通电，步进电机正转，如果按反序通电换相，则电机就反转。

(3)控制步进电机的速度

如果给步进电机发一个控制脉冲，它就转一步，再发一个脉冲，它会再转一步。两个脉冲的间隔越短，步进电机就转得越快。调整单片机发出的脉冲频率，就可以对步进电机进行调速。

主要元件：恒压恒流桥式2A驱动芯片L298N、光电耦合器TLP521-4

工作电压方式：直流

工作电压：信号端4~6V、控制端5~36V

调速方式：直流电动机采用PWM信号平滑调速。

特点：

1、可实现电机正反转及调速。

2、启动性能好，启动转矩大。3、工作电压可达到36V，4A。

4、可同时驱动两台直流电机。

5、适合应用于机器人设计及智能小车的设计中。

实例一：用L298驱动两台直流减速电机的电路。引脚A，B可用于PWM控制。如果机器人项目只要求直行前进，则可将IN1，IN2和IN3，IN4两对引脚分别接高电平和低电平，仅用单片机的两个端口给出PWM信号控制A，B即可实现直行、转弯、加减速等动作。

实例二：用L298实现二相步进电机控制。将IN1，IN2和IN3，IN4两对引脚分别接入单片机的某个端口，输出连续的脉冲信号。信号的快慢决定了电机的转速。改变绕组脉冲信号的顺序即可实现正反转。图13L298驱动步进电机伺服电动机又称执行电动机。其功能是将输入的电压控制信号转换为轴上输出的角位移和角速度，驱动控制对象。伺服电动机可控性好，反应迅速。是自动控制系统和计算机外围设备中常用的执行元件。伺服电动机可分为两类：交流伺服电动机和直流伺服电动机三、伺服电动机及其控制1、交流伺服电动机

交流伺服电动机就是一台两相交流异步电机。它的定子上装有空间互差90的两个绕组：励磁绕组和控制绕组，其结构如图所示。励磁绕组控制绕组杯形转子内定子交流伺服电动机结构图~Uf~UcC其旋转速度n为:n=60f(1-s)/p=n0(1-s)f:交流电源频率(HZ)p:为磁级对数n0:电动机旋转磁场转速(r/min),

n0=60f/ps:转差率,s=(n0-n)/n0图5—21.基本工作原理:交流伺服电动机以单相异步电动机原理为基础，从图5—2可以看出，励磁绕组WF接到电压为Uf的交流电网上，控制绕组WC接到控制电压Uc上，当有控制信号输入时，两相绕组便产生旋转磁场。该磁场与转子中的感应电流相互作用产生转矩，使转子跟着旋转磁场以一定的转差率转动起来.放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––11(b)相量图交流伺服电动机的接线图和相量图(a）接线图交流伺服电动机的接线图和相量图放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––1励磁绕组串联电容C,是为了产生两相旋转磁场。适当选择电容的大小，可使通入两个绕组的电流相位差接近90,从而产生所需的旋转磁场。控制电压与电源电压频率相同，相位相同或反相。励磁绕组固定接在电源上，当控制电压为零时，电机无起动转矩，转子不转。放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––1

若有控制电压加在控制绕组上，且励磁电流和控制绕组电流不同相、相位相差90度、幅值相等i1=Ikmsinωti2=Ikmsin(ωt-90)Bk=BmsinωtBj=Bmsin(ωt-90)因此便产生两相旋转磁场。在旋转磁场的作用下，转子便转动起来。交流伺服电动机的特点：不仅要求它在静止状态下，能服从控制信号的命令而转动，而且要求在电动机运行时如果控制电压变为零，电动机立即停转。如果交流伺服电动机的参数选择和一般单相异步电动机相似，电动机一经转动，即使控制等于零，电动机仍继续转动，电动机失去控制，这种现象称为“自转”。什么是“自转”现象？2.消除自转现象的措施由三相异步电动机的特性可知，转子电阻值对电动机的机械特性有较大的影响，如图5—4所示。当转子阻值增大到一定程度，例如图中r23时，最大转矩可出现在s=l附近。为此目的，把伺服电动机的转子电阻r2设计得很大，使电动机在失去控制信号单相运行时，正转矩或负转矩的最大值均出现在Sm>1的地方，这样可得出图5—5所示的机械特性曲线。

图5—5中曲线l为有控制电压时伺服电机的机械特性曲线，曲线T+和T-为去掉控制电压后，脉动磁场分解为正、反两个旋转磁场对应产生的转矩曲线。曲线T为去掉控制电压后单相供电时的合成转矩曲线。从图中可看出，它与异步电动机的机械特性曲线不同，是在第二和第四象限内。当转速n为正时，电磁转矩T为负，当n为负时，T为正，即去掉控制电压后，单相供电时的电磁转矩的方向总是与转子转向相反，所以，是一个制动转矩。由于制动转矩的存在，可使转子迅速停止转动，从而避免“自转”现象。电机停止转动所需要的时间，比两相电压Uf和Uc同时取消、单靠摩擦等制动方法所需的时间要短得多。这正是两相交流伺服电动机在工作时，励磁绕组始终接在电源上的原因。增大伺服电机转子阻值r2，既有利于消除“自转”现象，同时还使稳定运行段加宽、启动转矩增大。目前通常采用高电阻材料制成的鼠笼导条，杯形

转子的壁很薄，一般只有O．2～0．8mm，因而转子阻值较大，且惯量较小。

图5—6所示为幅值控制的一种接线图，从图中看出，两相绕组接于同一单相电源，适当选择电容C，使Uf与Uc相角相差90度，改变电阻Ｒ的大小，即改变控制电压Uc的大小，可以得到图5—7所示的不同控制电压下的机械特性

3.控制特性。两相交流伺服电动机的控制方法有三种：①幅值控制；②相位控制；⑧幅值～相位控制。机电一体化系统中应用幅值控制的较多，下面只讨论幅值控制法。

加在控制绕组上的控制电压反相时(保持励磁电压不变)，由于旋转磁场的旋转方向发生变化，使电动机转子反转。

加在控制绕组上的控制电压大小变化时，其产生的旋转磁