某某集团房地产业务分析报告

超越集团房地产业务分析报告1导读：全国房地产市场概况全国房地产市场概况安阳房地产市场概况安阳政府房地产政策与规划安阳居民消费需求分析细分市场分析竞争分析超越战略选择2我国房地产业经过短暂的平稳发展后又开始高速增长…资料来源：建设部访谈分析、中国统计年鉴商品住宅施工面积商品住宅竣工面积单位：万平方米商品住宅投资增长率房地产投资增长率商品住宅投资额单位：亿元3房地产业已成为我国经济新的增长点国际经验表明，在房地产开发投资占GDP的百分比达到10%之前，房地产行业会保持比较快的增长速度2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与去年同比增长19.5%，占固定资产投资15%，占GDP5.5%，其中商品住宅开发投资完成3318.74亿元，与去年同比增长25.8%单位：万元单位：%房地产开发投资占固定资产投资百分比房地产开发投资占GDP百分比房地产开发投资额资料来源：建设部访谈分析5.5%15.0%4902亿元4国家出台了多项政策支持房地产业的发展十五届五中全会《关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》提出“进一步发展以经济适用住房为重点的房地产业，推广和规范物业管理”；“增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量”《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》1998“建立以经济适用房为主的多层次的住房供应体系”；“根据不同地区居民住房支付能力的特点和住房需求结构，形成商品住房，经济适用住房和廉租住房的合理供应比例”其他:《中华人民共和国城市房地产管理法》、《加快经济适用房建设的通知》《城市房地产开发管理条例》等，《住宅法》《物业管理条例》正在论证阶段一系列扩大内需、鼓励投资的政策，有效地刺激了房地产开发商和消费者对未来的预期。目前住房制度改革已经基本到位，住房分配已经开始走上货币化和商品化的道路。加之国家利用国债资金支持经济适用住宅的建设，以满足广大中、低收入者的需要，使得房地产开发市场日趋活跃。5居民人均收入的提高，有效支撑我国房地产业的发展个人买房成为主流，2000年个人购买住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积87.51%，比99年提高7.9%；河南个人购买比例更是高达97%据建设部有关专家预测，21世纪的前50年，我国的住宅建设的投资额和住房消费仍将持续发展，平均年增长15%，我国城镇居民仍将经历追求居住面积的发展阶段。单位：元资料来源：中国统计年鉴我国历年居民人均收入年份6高速增长的房地产市场吸引了众多商家，造成竞争异常激烈盈利水平下降市场趋于规范期房交易向现房交易过渡发展商进入优胜劣汰阶段产品更新换代速度加快房地产市场平均赢利水平已下降到10－20％。大城市市场供过于求的状况还在加剧。内地房地产开发项目的赢利水平目前虽维持在20％以上，但赢利水平下降已是必然趋势。大城市居民买房趋于理性和成熟，个人购房成为市场绝对主力。现楼出售已成为市场主流，发展商预售回笼资金的可能性已大为缩小，资金压力大大加重。今后在市场上能站稳脚跟的企业主要是品牌主导型企业和资金实力型企业。而主要依靠政府关系获得土地储备或者寻求保护生存的企业将逐渐被淘汰。国有房地产企业市场占有份额迅速下降，私有房地产企业迅速崛起。发展商为突破市场重围而刻意采取“求新求变”：从建筑外型到园林设计、智能化设备，一切都在急剧变化中。单从建设外型来看，近年来由欧陆风格到古典风格，到现代风格，到往传统文化寻找创作出路，“风”转换得特别快。7综上，处在成长期的我国房地产业，发展前景巨大导入期成长期成熟期衰退期时间销售额2000年投资额4902亿元开发投资量持续增长，投资结构趋于合理；销售总量逐年上升，消费主体发生变化；销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大；需求状况发生变化，市场供应呈多样化；消费环境逐步改善，管理工作逐步规范；二级市场日趋活跃，网络经济加快渗透。全国8导读：安阳房地产市场概况全国房地产市场概况安阳房地产市场概况安阳政府房地产政策与规划安阳居民消费需求分析细分市场分析竞争分析超越战略选择9住宅建设是安阳房地产业的主流，近期内商业营业用房没有大的发展，写字楼所占比例很小住宅占安阳房地产投资总额的86%，是安阳房地产业发展的主流安阳的机关一般都有自己的办公地点，而安阳需要入住写字楼的企业（如会计师事务所，律师事务所，科技企业，其他服务贸易类企业）数量有限。城市化水平低，安阳的第三产业发展水平不高，商业营业用房和写字楼近期内没有市场空间。安阳99房地产开发投资分布图从历年投资额度看，住宅是主流，商业营业用房和写字楼比例很小资料来源：安阳统计年鉴199910安阳房地产开发呈现周期性变化单位：亿元单位：万平方米开发商住宅竣工面积开发商投资额年份数据来源：建委访谈整理预计在2003年住宅竣工面积将达到高峰，随后在3-4年内将逐渐减少11目前安阳的房地产开发商主要是本地的开发商，实力雄厚的外界开发商还没有进入安阳市场现有开发商70家河南建业可能在近期进入安阳市场一级资质二级资质三级资质三级以下中兴实业集团贞元房地产开发有限公司超越、建源、富通、吉昌、宏大、中星等11家东方、安大、兴安等42家，暂定资质15家注:一级资质是指注册资金在2000万元以上；二级资质的注册资金在1000万元以上；三级资质注册资金在500万元以上（1993年规定）中兴房地产实力最为雄厚，但体制不灵活。目前开发项目以经济适用房为主其他三级和三级以下的开发商体制灵活，彼此之间的差距不大。12安阳众多的开发商处在低水平竞争阶段…楼盘开发商产品平均价格渠道促销同乐花园贞元多层1050直销很少太行小区中兴多层800直销无超越广场超越小高层1700代销较多莲花公寓建源多层1400直销很少南湖新村富通多层经济适用房直销很少金水花园东方多层1450直销很少仁和花园仁和多层1150直销很少产品形式单一，缺乏创新销售渠道以开发商自销为主促销方式较少没有突出品牌13住房价格、户型设计、工程质量是目前开发商竞争的焦点，品牌形象、物业管理、环境规划是将来开发商竞争的主要手段价格质量户型品牌环境服务将来开发的主要手段目前竞争的焦点目前安阳住房提供的是局部的实体价值以后安阳住房提供的将是全部的实体价值，并向外延价值延伸14综上，安阳房地产业还处于成长期的初级阶段，发展空间较大导入期成长期成熟期衰退期销售额安阳产品层次较低低水平竞争开发商规模小，资质低市场集中度不高服务不完善利润比较高进入壁垒增高综合开发率低时间缺乏统一标准，市场极不规范开发商零星开发、分散建设、缺少配套设施宏观调控力度不够2000年投资额3.92亿元15导读：安阳政府房地产政策与规划全国房地产市场概况安阳房地产市场概况安阳政府房地产政策与规划安阳居民消费需求分析细分市场分析竞争分析超越战略选择16安阳市政府积极落实国家政策，宏观调控能力将逐步加强目前安阳建委已开始重视房地产开发的统一整体规划规划、土地、工商、房产部门各自为战、部门间协调不够的局面在短期内还不会得到彻底解决，但“集体办公，联合审批”是趋势政府已经加强出台房地产规范性文件，以满足房地产业不断发展的需要政府将致力于城市综合开发率的提高，对自建房进行规范管理，并有可能纳入经济适用房管理体系对房地产开发企业的资质将进行严格审批对房地产开发中的违法、违规行为将加大惩罚力度17…政府决定发展几个信誉高效益强的大型房地产公司，安阳的房地产开发将进入优胜劣汰阶段开发商现状房地产开发企业设立不规范，注册资金不实。欺骗验资部门，抽逃注册资金现象普遍存在，有的甚至没有固定办公地点较大的中兴、国泰、中星和贞元的注册资金分别为2000万，700万，1000万和1034万元，不符合最新的一二级资质条件许多企业资金匮乏，无项目，房地产开发企业资金严重不足。2000年年检，全市有56家四级资质企业，占全部的70%，全市不合格的房地产开发企业有30家。政府决定抓紧实行优胜劣汰扶优扶强政策，重点发展几个开发能力强，市场信誉好，效益佳的大型房地产公司，关掉一批水平低，业绩差的小公司目前实力较强的竞争对手主要是中兴、贞元等未来市场是几个大房地产公司实力的较量，小开发商将逐渐被淘汰资料来源：建委访谈分析18老城改造和经济适用房是近期安阳市政府房地产规划的主要内容概述老城改造城市规划安阳的房地产市场起步比较晚（98年），产品层次低，缺乏创新。目前的项目以老城改造为主，大力发展经济适用房安阳市1999年正式启动经济适用房建设工程。目前已建成世纪花园、春华苑、同乐三期，三个小区17.8万平米，35栋楼，约2000套；2001年要求竣工10万平米，开工15万平米，项目有南湖新村、幸福园、南湖二期、曙光东区、为文峰东路改造服务。近期规划项目：文峰东路、人民大道、红旗路改造、行政中心东迁今后会以东部新城区和南部高新技术开发区为主，房管局：以经济适用房建设为主建委计划：经济适用房和自建房的比例占到整个住宅建设的70%。19目前经济适用房与商品房的差别在安阳尚不明显经济适用房与商品房平均价格差距不大经济适用房面积比例图从设计结构布局看，经济适用房中“两厅”、“两卫”、带地下室比较普遍，甚至出现了“楼中楼”结构单位：元/平方米资料来源：建委访谈分析20将来经济适用房政策到位后，经济适用住房的

机会多，利润低开发商没有按照实际成本加3%利润定价：按政策优惠程度，经济适用住房均价至少比商品房均价低300元左右经济适用住房户型超标：100平米以上占60%经济适用住房严重冲击商品房市场：1999年占住宅施工面积为37%，2001年为60%对购房者审核不严，政策没有落到实处政府规划将大力发展经济适用房，“十五”规划经济适用住房和自建房的比例为70%。经济适用住房平衡了商品房价格，符合消费者需求，市场潜力巨大随着市场逐渐规范，监管力度的加强，经济适用住房与商品房的价格差距将逐渐加大，开发商利润减少目前政策执行和监控不到位发展趋势21从政府规划看，

5年内平均每年规划建设住宅100万平方米，

后10年内平均每年规划建设住宅150万平方米…单位：万平方米目前高档商品房平均价格1500元/平米以上，约20万元左右，中档1200-1500元/平米，约15万元左右低档1200元/平米以下，15万元以下，其中经济适用房约8-11万左右 资料来源：建委访谈分析2210年累计来看，商品房各个档次规划基本持平，经济适用房规划面积较大，而自建房在一段时间内仍是单位解决职工住房问题的主要手段商品房高档商品房中档商品房普通住宅经济适用房自建房廉租房单位：万平方米23安阳政府住房“十五”规划目标要将城市综合开发率提高到60%，但自建房在一段时期内仍会大量存在，而经济适用房是近期政府规划的主要方向高档商品房中档商品房普通住宅经济适用房廉租房自建房8894100106112单位：万平方米24导读：安阳居民消费需求分析全国房地产市场概况安阳房地产市场概况安阳政府房地产政策与规划安阳居民消费需求分析细分市场分析竞争分析超越战略选择25安阳居民对住房需求刚刚进入“社交的需要”阶段自我实现尊重的需要社交的需要安全的需要生存的需要我需要……一个能够提供优质服务的房子一套适合居住的房子一套能够居住的房子一套房子倾听消费者声音，保持市场领先物业管理、品牌经营户型设计、工程质量、环境规划建设、广告获得土地开发权，炒楼花消费者角度开发商策略社交的需要一套适合居住的房子户型设计、工程质量、环境规划26地理位置和价格是安阳消费者购买住房时考虑的主要因素地段配套价格环境物业户型地段配套价格环境物业户型地段配套价格环境物业户型高档中档普通住房消费是理性的购买过程，用户会通过各方面综合考虑以后慎重的做出决策，需要房地产商不断的引导消费者。目前安阳个性化的需求在市场表现得不突出。重要性27由于安阳常住人口的增加、住房人均面积的增加和老旧房屋的拆迁，形成了住房的有效需求…注：人均建筑面积2000年为18.14平方米，2005年将达到20.00平方米，2010年将达到22平方米。资料来源：建委单位：万平方米28安阳住宅2001年的需求量是73万平方米，到2010年将达到104万平方米，10年合计安阳居民将购买住房900万平方米单位：万平方米年份737781869094969910110429单位：元年份人均可支配收入人均消费支出安阳居民生活水平的提高，有效支撑了安阳房地产业的发展安阳居民恩格尔系数资料来源：安阳统计年鉴、安阳统计局访谈分析安阳市居民收入、消费支出水平的提高和恩格尔系数的下降说明安阳居民有提高生活条件的需求30从居民收入水平看，2000年人均收入5696元，家庭收入17658元，分别比1999年提高30%和19%。资料来源：安阳统计局31目前有能力购买商品房的居民占安阳常住人口比例68%，其中能负担高档住宅的比例为7%，只能负担中档住宅的比例为9%，只能负担普通住宅的比例为11%，能负担经济适用住房的比例为41%平均能负担21万元平均能负担13万元平均能负担10万元平均能负担7万元平均能负担7万元以下高档住宅20万元以上中档住宅15-20万元普通住宅11-15万元经济适用住房8-11万元自建房廉租房或无房按家庭年收入与住房支付能力比例1：6计算计算方法详见附录32从购买欲望考虑，安阳居民购买高档住宅的比例为7%，中档住宅的比例为18%，普通住宅的比例为30%，购买经济适用房的比例为45%高档住宅20万元以上中档住宅15-20万元普通住宅11-15万元经济适用住房和自建房20万元以上15-20万元10-15万元10万元以下资料来源：市场调查报告33通过建委访谈分析，居民住宅购买比例基本与住宅建设比例一致：高档住宅占8%，中档住宅占8%，普通住宅占11%，经济适用房占32%高档住宅20万元中档住宅15万元普通住宅11万元经济适用住房8-11万元自建房、廉租房34按照上述3个方面分别计算，按稳健原则取每种计算结果的最小值，得出安阳居民未来10年购买住宅面积为：高档63万平米，中档72万平米，普通住宅99万平米，经济适用房288万平米单位：万平方米注：安阳未来10年住宅总购买量为900万平方米。35导读：细分市场分析全国房地产市场概况安阳房地产市场概况安阳政府房地产政策与规划安阳居民消费需求分析细分市场分析竞争分析超越战略选择36住宅市场细分说明中档住宅高档住宅普通商品房铁西区北关区文峰区开发区及郊区经济适用房从地域和住宅档次来细分安阳房地产住宅市场档次地域高档住宅：目前价格高于1500元/平米中档住宅：目前价格在1200—1500元/平米之间普通住宅：目前价格在1200元/平米以下随着居民生活水平的提高，高、中、低档住宅的平均价格会逐渐提高在今后市场规范的情况下，档次越高的商品住宅，利润率越高37从价位上看，中兴在低档市场占有最大份额，国泰和贞元次之，中档市场开发商力量较为平均，目前除了超越外，高档市场都是小开发商开发的别墅式建筑中兴116.81万平米1200元以下1200元-1500元1500元以上国泰30.3万平方米贞元26.19万平方米其它171.44万平方米其它3.8万平方米建源9.92万平方米东方11.1万平方米兴安5.6万平方米贞元3.9万平方米富通20.5万平方米建源0.5万平方米兴安0.5万平方米超越8万平方米38从区域划分看，北关区和文峰区众多楼盘零星分布，中兴占有较大份额，铁西区贞元和中兴占有大部分份额，开发区现在只开发了12.7万平方米其他84.54万平方米其他12.48万平方米其他72.34万平方米中兴43.85万平方米国泰36.10万平方米东方11.1万平方米中兴56.34万平方米贞元30.09万平方米四方6.1万平方米中兴17.22万平方米富通18.5万平方米郊区14.9万平方米171.09万平方米122.96万平方米105.01万平方米开发区8.6万平方米银兴4.1万平方米12.7万平方米北关区文峰区铁西区开发区39目前关注高档市场的开发商较少，安阳高档住宅市场有较大的发展空间超越兴安由于高档商品房市场目前开发商没有积极进入，未来几年的发展空间有88万平方米，居民预期购买总量为63万平方米。单位：平米2001—2010年总容量97万2001—2002年竣工量2001—2010剩余容量88万8万0.5万63万预期购买量9万0.5万建源40较多开发商进入中档市场，争夺有限的市场空间东方贞元中档商品房市场目前开发商较多，未来几年的发展空间有67.6万平方米，居民预期购买总量为72万平方米。东方、贞元、建源是有力竞争者建源其他2001—2010年总容量2001—2002年竣工量2001—2010剩余容量97万67.6万3.4万6.6万9.4万10万72万预期购买总量29.4万41在普通住宅市场，开发商数量很多，竞争激烈普通商品房市场目前开发商聚集最多，竞争激烈，未来几年的发展空间有84.2万平米，居民预期购买总量为99万平方米。贞元、翌琦等开发商是有力竞争者翌琦贞元其他2001—2010年总容量2001—2002年竣工量2001—2010剩余容量129万8.1万6.2万30.5万84.2万99万预期购买总量448万42以档次来划分，在高档市场存在更大的发展空间，进入该市场的开发商较少普通中档高档67.6万88万84.2万32家开发商竞争激烈10家开发商竞争较激烈4家开发商竞争不激烈43经济适用房具有较大的市场机会，市场容量大，利润低中兴贞元金龙富通2001—2010年总容量2001—2002年竣工量2001—2010现实容量359万39.5万319.5万17万12.1万8.1万2.3万288万经济适用房的市场容量相对来说最大，有319.5万平米目前经济适用房的开发商主要有中兴、富通、贞元等44导读：竞争分析全国房地产市场概况安阳房地产市场概况安阳政府房地产政策与规划安阳居民消费需求分析细分市场分析竞争分析超越战略选择45从近期住宅在建工程看，由于自建房规模过大，对商品房将造成很大冲击，影响到商品房的价格和入住率2002年住宅竣工面积4万74万将供给与需求比较，2001年住宅剩余4万平米，2002年剩余74万平米，这将导致2002年和以后住宅销售困难自建房64.81万平方米房地产开发86.29万平方米自建房规模过大，将对商品房造成冲击2001年住宅竣工面积自建房32.23万平方米房地产开发44.32万平方米资料来源：建委访谈分析整理等46从今明两年商品住宅竣工面积看，中兴和贞元占有较大份额，具有明显优势2001年竣工份额2002年竣工份额47中兴实力强大，并逐渐利用自身优势占据低端市场拥有180余名员工，50%以上拥有大专以上学历，工民建专业人员居多，拥有较强大的工程师、经济师、设计师队伍。以房地产开发为主，涉及建筑安装装潢，设计，物业管理，工程监理，造价咨询等。完成安阳规模较大的几个小区建设，太行小区，洹北小区等，较早的小区有文明小区、东环小区，近期开发了世纪花园、春花苑和最新的曙光东区项目累计开发面积在100万平米以上具有政策优势，已经成为安阳最大的房地产开发商，近期已经控股河南中星，实力进一步壮大公司开发历史长，积累了丰富的开发经验和一定的声望属于国有企业，管理体制不够灵活其行为具有政府色彩，重点在经济适用房建设。人员业务业绩概况48贞元房地产公司确立了5年内的发展目标，并且已经在中低档市场占有较大份额，实力逐渐增强二级资质的贞元成立于1993年，员工78人，中级以上职称28人。固定资产284.9万元，注册资金1034万元。2000年底总建筑面积已达到20.52万平米概况实行规模化、专业化、品牌化经营；靠服务生存，靠科技兴业，靠人才发展。到2010年累计开发260万平米，到2005年年开发量达到4.6亿元，到2010年年开发量达到8.61亿元实施品牌战略，十年内要在安阳知名度达到90%，全省知名度达到40%总战略具体目标在本市和国内其他地区开发6—8个智能化住宅小区创建5个部级物业管理示范小区参与国内大中型基础设施和公用设施投资建设跨地区开发投资，5年内达1.6亿元，10年内达4.8亿元。建立因特网售房咨询系统，拓展销售空间5—6年内成立房地产销售公司，作为专业化商品房营销机构和体系5年内，在安阳的房地产市场占有率达到80%，10年内在河南省的市场占有率达到20%。49…具有详细目标规划的贞元房地产是

超越必须重点考虑的竞争对手5年内工程合格率达到100%，优良率达到60%；10年内工程优良率达到85%。质量目标每年引进各类专业人才20名；其中大学生10名，硕士生2名，建立人才储备库；建立科学的激励机制；每人每年的培训时间在380个小时以上；中层干部具有大学学历的三年达到80%，5年达到100%；专业技术人员中级以上职称的三年到60%，5年80%。人力目标发展规划5年内通过ISO9000质量认证和14001环境体系认证；2年内加入住宅产业会员网；3—5年内公司等级升为一级，达到独立开发，独立设计，独立施工，独立装修的能力；产权结构由单一向多元化转变，三年内完成股份制改造，并且实现上市；通过兼并，收购改造有潜力的国有企业，三年内组建综合实力较强的大型集团公司；5年内，与科研单位联合，创建贞元房地产科技发展中心，每年向国家提供一项房地产，建筑，材料方面的科研成果。50国泰因自身问题无法开展项目，暂时威胁不大现有人员70人，工程技术人员流失严重。以房地产开发为主，涉及建筑安装，装潢，设计，物业管理，工程监理，房地产置换，建设工程造价咨询，建材经销。完成安阳火车站改建扩建，曙光小区，华侨商厦，107国道过境路、桥等重大项目。1984年成立，建行的附属机构，因资金优势曾在93年到97年间达到高峰，曾经被评为河南房地产开发企业综合实力50强。98年以后，因国家政策不准银行办企业，而建行与信达资产管理公司对其评估又不一致，在剥离过程中困难重重。目前无法开展项目，许多已经准备就绪的项目进行不下去。国泰曾是安阳房地产三强之一，但管理体制上也存在国企的通病。人员业务业绩概况51以建源、富通、东方为代表的小开发商群体正积极寻找市场机会人员较少，专业技术人员相对不足以房地产开发为主，建筑安装、装潢、部分涉及物业管理分别建成了虽然规模不大但有代表性的小区或者组团。如东方房地产公司开发的万达花园，建源开发的莲花公寓等，众多小开发商的市场份额逐渐扩大。公司规模小，实力薄弱，缺乏战略规划，没有明确目标机制相对灵活，低成本运作，运作不规范，临时抓项目在目前安阳房地产开发商没有明显品牌优势的情况下，小开发商群体在某个地段形成了自己的区位优势。人员业务业绩概况52竞争对手优劣势分析优势劣势中兴贞元其他实力雄厚，经验丰富，影响较大，人才众多，政府关系好机制不够灵活，企业缺乏活力，还未染指高端市场实力较强，资金雄厚，开发经验较多，目标明确，有一定的品牌知名度，注重人才开发培养，具有管理和激励优势。在铁西区已经形成了较好口碑。在铁西以外地区还没有开发项目，在中高档市场还没有大力开展项目。机制灵活，容易形成区位优势技术上、经验上较缺乏，资金不足以支持大项目。53导读：超越战略选择全国房地产市场概况安阳房地产市场概况安阳政府房地产政策与规划安阳居民消费需求分析细分市场分析竞争分析超越战略选择54从价位上看，高档住宅市场有较大的市场空间，进入的开发商少，竞争不激烈，而经济适用房市场容量大，机会多竞争者较少竞争不激烈有较大的市场空间利润率较高影响力大，容易树立品牌竞争者力量普遍较强，竞争较为激烈建源、东方、贞元占有较大份额，逐渐确立了自己的区位优势发展空间有限竞争者众多，竞争激烈中兴、贞元等竞争者实力强，知名度较高有较大的市场空间，但利润较低影响力小高档住宅中档住宅普通住宅竞争者较多较大的市场机会政府将加快经济适用房的建设速度目前不规范的行为将会逐渐得到遏制经济适用房55从区域看，文峰区、北关区东部和文峰区南部近郊区有发展潜力实力较强的中兴、贞元在铁西区有明显的优势铁西是工业区，不利于住宅开发铁西不是政府规划的主要方向竞争对手在文峰区没有占有大的市场份额，力量较平均东部和南部已经形成新的住宅小区团最大的开发商富通、中兴的项目多在普通住宅和经济适用房老城区的发展仍有潜力中兴、国泰在低端市场占有较大份额政府东迁使得北关区东部有了新的发展机遇安阳河限制了北关区向北的发展空间中部竞争对手云集，有些已经形成了区位优势开发区处于开发初期，目前市场容量小，开发项目较少随着经济的发展和居民购房观念的改变，会有越来越多的居民选择在该地区居住铁西区开发区及郊区北关区文峰区56超越具有发展高端市场和经济适用房的条件城市广场是目前为止最大的老城改造项目，是超越进入高端市场的契机世纪花园的运作使超越积累了一定的成功经验与政府部门建立了良好的关系，为土地储备的取得和房地产项目的运作奠定了良好的基础具有领先意识和学习创新精神在房地产开发和销售中开始重视市场研究和前期策划自身融资能力强，融资渠道多样，与上游企业谈判能力强品牌建设相对滞后，企业知名度低除了城市广场项目以外，超越没有其他的土地储备规模小，不能形成规模优势，与集团其他部门联系少，不能充分利用集团优势人力资源不足，尤其是熟悉安阳市场的专业管理人员和销售人员没有庞大的住户资源，在居民中口碑一般，项目的运作需要较大的促销费用财务管理薄弱，成本控制较差优势劣势57综上所述，超越的发展战略方向是先进入文峰区、北关区高端市场，在确立品牌优势后，向文峰区、北关区的经济适用房市场和开发区的高档住宅市场渗透经济适用房中档住宅高档住宅普通商品房商业、办公用房铁西区北关区文峰区开发区优势市场适于开发的市场58战略实施建议与竞争对手相比超越没有明显的优势，差异化战略是超越在未来安阳房地产市场上发展壮大的必然选择差异化的战略将定位于“成为住宅理念领先者的房地产公司”上以超越城市广场为突破口进入高端市场，牢固树立“理念领先者”的形象之后，利用已有的品牌美誉度，进军经济适用房市场，将住宅领先理念带入到低档市场59超越房地产远景展望长期考虑，超越必须维持自己的品牌优势，不断创新，始终走在市场的前列以超越现有实力和房地产开发现状，短期内还不足以向安阳市外发展。培育自己实力，兼并联合其他企业，将是超越房地产走出安阳寻求大发展的主要手段。60谢谢!61附录62处于成长期阶段的我国房地产行业的主要特点开发投资量持续增长投资结构趋于合理销售总量逐年上升消费主体发生变化销售价格稳中有升消费信贷不断扩大需求状况发生变化市场供应呈多样化消费环境初步改善管理工作逐步规范市场发展前景广阔住宅投资潜力巨大2000年全国房地产开发投资4902亿元，比1999年提高19.5%，占固定资产投资的15.5%。其中：商品住宅开发完成投资3319亿元，比1999年增长25.8%。在2000年商品房竣工面积中，商品住宅占82%2000年个人购买商品房住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51%，比1999年提高7.9个百分点。商品房销售额3572亿元，同比增长30.1%，商品住宅销售额2954亿元，增长35%2000年商品房平均售价2105元，较去年上涨5.98%，商品住宅均价1952元，上涨8.14%，办公写字楼4437元，商业营业用房3221元。个人贷款2000年商业银行新增贷款1934亿元，公积金231亿元。对购房者的调查表明，以改善住房条件为目的的占52%，更新换代的占15%，解决基本居住的占30%，作为投资的占3%。整体而言，中套型住房（90平米左右）总体好销，环境、绿化、配套、物业管理的好坏越来越为购房者重视，品牌楼盘受到青睐。一批优秀企业发起的“放心房”、“放心中介”承诺活动在全国范围内进行。商品房的销售环节正在规范，住房的消费环境得到一定程度的改善。困扰消费者的商品房虚假广告、质量低劣问题得到遏制。“十五”期末，城镇人均住房建筑面积将达到23平方米，加上人口的增长、城市化进程的加快，旧住房的淘汰，预计“十五”期间，城镇住宅将竣工27亿平方米，城镇住宅占GDP的比重将达到5%以上。63用收入拟合曲线求安阳居民购房支付能力比例能负担20万元以上的居民占7%能负担15-20万元的居民占9%能负担11-15万元的居民占11%能负担8-11万元的居民占36%单位：元64用收入拟合曲线求安阳居民住房购买愿望分档次比例单位：元愿意购买20万元以上的居民占7%愿意购买15-20万元的居民占18%愿意购买11-15万元的居民占30%65谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH2009电子大赛电机部分培训一、直流电机（）汇报人姓名图4为采用内部集成有两个桥式电路的专用芯片L298所组成的电机驱动电路。驱动芯片L298是驱动二相和四相步进电机的专用芯片，我们利用它内部的桥式电路来驱动直流电机，这种方法有一系列的优点。每一组PWM波用来控制一个电机的速度，而另外两个I/O口可以控制电机的正反转，控制比较简单，电路也很简单，一个芯片内包含有8个功率管，这样简化了电路的复杂性，如图所示IOB10、IOB11控制第一个电机的方向，IOB8输入的PWM控制第一个电机的速度；IOB12、IOB13控制第二个电机的方向，IOB9输入的PWM控制第二个电机的速度。

）

步进电机是利用电磁铁的作用原理，将脉冲信号转换为线位移或角位移的电机。每来一个电脉冲，步进电机转动一定角度，带动机械移动一小段距离。特点:（1）来一个脉冲，转一个步距角。（2）控制脉冲频率，可控制电机转速。（3）改变脉冲顺序，可改变转动方向。应用：由于步进电动机的这一工作职能正好符合数字控制系统要求，因此它在数控机床、钟表工业及自动记录仪等方面都有很广泛的应用二、步进电动机及其控制种类：励磁式和反应式两种。励磁式步进电机的转子上有励磁线圈，依靠电磁转矩工作。反应式步进电机的转子上没有励磁线圈。依靠变化的的磁阻生成磁阻转矩工作。应用最广泛，它有两相、三相、多相之分。三相反应式步进电动机的原理结构图如下：ABCIAIBIC

定子内圆周均匀分布着六个磁极，磁极上有励磁绕组，每两个相对的绕组组成一相。采用Y连接，转子有四个齿。定子转子1、步进电机的结构2、步进电机的工作原理

由于磁力线总是要通过磁阻最小的路径闭合，因此会在磁力线扭曲时产生切向力，而形成磁阻转矩，使转子转动。现以BCIAIBIC的通电顺序，使三相绕组轮流通入直流电流，观察转子的运动情况。ABCA（1）三相单三拍（FLASH）CA'BB'C'A3412

A相绕组通电，B、C相不通电。气隙产生以A-A为轴线的磁场，而磁力线总是力图从磁阻最小的路径通过，故电动机转子受到一个反应转矩，在此转矩的作用下，转子必然转到左图所示位置：1、3齿与A、A′极对齐。“三相”指三相步进电机；“单”指每次只能一相绕组通电；“三拍”指通电三次完成一个通电循环。CA'BB'C'A3412

同理，B相通电时，转子会转过30角，2、4齿和B、B´磁极轴线对齐；当C相通电时，转子再转过30角，1、3齿和C´、C磁极轴线对齐。1C'342CA'BB'ACA'BB'C'A3412

这种工作方式下，三个绕组依次通电一次为一个循环周期，一个循环周期包括三个工作脉冲，所以称为三相单三拍工作方式。按ABCA……的顺序给三相绕组轮流通电，转子便一步一步转动起来。每一拍转过30°(步距角)，每个通电循环周期(3拍)磁场在空间旋转了360°而转子转过90°(一个齿距角)。CA'BB'C'A3412CA'BB'C'A3412

A相通电，转子1、3齿与A、A'对齐。

A、B相同时通电，A、A'磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子转过15，到达左图所示位置。按AABBBCC

CA的顺序给三相绕组轮流通电。这种方式可以获得更精确的控制特性。（2）三相六拍（FLASH）CA'BB'C'A3412B相通电，转子2、4齿与B、B´对齐,又转过15。3412CA'BB'C'AB、C相同时通电，C'、C

磁极拉住1、3齿，B、B'磁极拉住2、4齿，转子再转过15。三相反应式步进电动机的一个通电循环周期如下：AABBBCC

CA，每个循环周期分为六拍。每拍转子转过15（步距角），一个通电循环周期(6拍)转子转过90(齿距角)。与单三拍相比，六拍驱动方式的步进角更小，更适用于需要精确定位的控制系统中。AB通电CA'BB'C'A3412BC通电3412CA'BB'C'ACA通电CA'BB'C'A3412与单三拍方式相似，双三拍驱动时每个通电循环周期也分为三拍。每拍转子转过30(步距角)，一个通电循环周期(3拍)转子转过90(齿距角)。（3）三相双三拍（FLASH）按ABBCCA的顺序给三相绕组轮流通电。每拍有两相绕组同时通电。

从以上对步进电机三种驱动方式的分析可得步距角计算公式：—步距角Zr

—转子齿数m—每个通电循环周期的拍数实用步进电机的步距角多为3和1.5。为了获得小步距角，电机的定子、转子都做成多齿的。相数：产生不同对极N、S磁场的激磁线圈对数。常用m表示。拍数：完成一个磁场周期性变化所需脉冲数或导电状态用n表示，或指电机转过一个齿距角所需脉冲数，以四相电机为例，有四相四拍运行方式即AB-BC-CD-DA-AB，四相八拍运行方式即A-AB-B-BC-C-CD-D-DA-A.步距角：对应一个脉冲信号，电机转子转过的角位移用θ表示。θ=360度/（转子齿数*运行拍数），以常规二、四相，转子齿为50齿电机为例。四拍运行时步距角为θ=360度/（50*4）=1.8度（俗称整步），八拍运行时步距角为θ=360度/（50*8）=0.9度（俗称半步）。3.步进电机的静态指标术语定位转矩：电机在不通电状态下，电机转子自身的锁定力矩（由磁场齿形的谐波以及机械误差造成的）静转矩：电机在额定静态电作用下，电机不作旋转运动时，电机转轴的锁定力矩。此力矩是衡量电机体积（几何尺寸）的标准，与驱动电压及驱动电源等无关。虽然静转矩与电磁激磁安匝数成正比，与定齿转子间的气隙有关，但过分采用减小气隙，增加激磁安匝来提高静力矩是不可取的，这样会造成电机的发热及机械噪音。1)步距角精度

步进电机每转过一个步距角的实际值与理论值的误差。用百分比表示：误差/步距角*100%。不同运行拍数其值不同，四拍运行时应在5%之内，八拍运行时应在15%以内。2)失步

电机运转时运转的步数，不等于理论上的步数。称之为失步。3)失调角

转子齿轴线偏移定子齿轴线的角度，电机运转必存在失调角，由失调角产生的误差，采用细分驱动是不能解决的。4)最大空载起动频率

4.步进电机动态指标及术语电机在某种驱动形式、电压及额定电流下，在不加负载的情况下，能够直接起动的最大频率。5)最大空载的运行频率

电机在某种驱动形式，电压及额定电流下，电机不带负载的最高转速频率。6)运行矩频特性

电机在某种测试条件下测得运行中输出力矩与频率关系的曲线称为运行矩频特性，这是电机诸多动态曲线中最重要的，也是电机选择的根本依据。如图2所示：图2力矩与频率曲线图环形分配器、功率放大器以及其它控制线路组合构成步进电机的驱动系统，其方框图如图4，在下一节的方案选择时，也是按照驱动系统的结构来进行。5.步进电机驱动系统的结构图4步进电机驱动系统结构图基本原理作用如下：

(1)控制换相顺序

通电换相这一过程称为脉冲分配。例如：三相步进电机的三拍工作方式，其各相通电顺序为A-B-C,通电控制脉冲必须严格按照这一顺序分别控制A,B,C相的通断。

(2)控制步进电机的转向

如果给定工作方式正序换相通电，步进电机正转，如果按反序通电换相，则电机就反转。

(3)控制步进电机的速度

如果给步进电机发一个控制脉冲，它就转一步，再发一个脉冲，它会再转一步。两个脉冲的间隔越短，步进电机就转得越快。调整单片机发出的脉冲频率，就可以对步进电机进行调速。

主要元件：恒压恒流桥式2A驱动芯片L298N、光电耦合器TLP521-4

工作电压方式：直流

工作电压：信号端4~6V、控制端5~36V

调速方式：直流电动机采用PWM信号平滑调速。

特点：

1、可实现电机正反转及调速。

2、启动性能好，启动转矩大。3、工作电压可达到36V，4A。

4、可同时驱动两台直流电机。

5、适合应用于机器人设计及智能小车的设计中。

实例一：用L298驱动两台直流减速电机的电路。引脚A，B可用于PWM控制。如果机器人项目只要求直行前进，则可将IN1，IN2和IN3，IN4两对引脚分别接高电平和低电平，仅用单片机的两个端口给出PWM信号控制A，B即可实现直行、转弯、加减速等动作。

实例二：用L298实现二相步进电机控制。将IN1，IN2和IN3，IN4两对引脚分别接入单片机的某个端口，输出连续的脉冲信号。信号的快慢决定了电机的转速。改变绕组脉冲信号的顺序即可实现正反转。图13L298驱动步进电机伺服电动机又称执行电动机。其功能是将输入的电压控制信号转换为轴上输出的角位移和角速度，驱动控制对象。伺服电动机可控性好，反应迅速。是自动控制系统和计算机外围设备中常用的执行元件。伺服电动机可分为两类：交流伺服电动机和直流伺服电动机三、伺服电动机及其控制1、交流伺服电动机

交流伺服电动机就是一台两相交流异步电机。它的定子上装有空间互差90的两个绕组：励磁绕组和控制绕组，其结构如图所示。励磁绕组控制绕组杯形转子内定子交流伺服电动机结构图~Uf~UcC其旋转速度n为:n=60f(1-s)/p=n0(1-s)f:交流电源频率(HZ)p:为磁级对数n0:电动机旋转磁场转速(r/min),

n0=60f/ps:转差率,s=(n0-n)/n0图5—21.基本工作原理:交流伺服电动机以单相异步电动机原理为基础，从图5—2可以看出，励磁绕组WF接到电压为Uf的交流电网上，控制绕组WC接到控制电压Uc上，当有控制信号输入时，两相绕组便产生旋转磁场。该磁场与转子中的感应电流相互作用产生转矩，使转子跟着旋转磁场以一定的转差率转动起来.放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––11(b)相量图交流伺服电动机的接线图和相量图(a）接线图交流伺服电动机的接线图和相量图放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––1励磁绕组串联电容C,是为了产生两相旋转磁场。适当选择电容的大小，可使通入两个绕组的电流相位差接近90,从而产生所需的旋转磁场。控制电压与电源电压频率相同，相位相同或反相。励磁绕组固定接在电源上，当控制电压为零时，电机无起动转矩，转子不转。放大器检测元件控制信号+–+–控制绕组励磁绕组+++–––1

若有控制电压加在控制绕组上，且励磁电流和控制绕组电流不同相、相位相差90度、幅值相等i1=Ikmsinωti2=Ikmsin(ωt-90)Bk=BmsinωtBj=Bmsin(ωt-90)因此便产生两相旋转磁场。在旋转磁场的作用下，转子便转动起来。交流伺服电动机的特点：不仅要求它在静止状态下，能服从控制信号的命令而转动，而且要求在电动机运行时如果控制电压变为零，电动机立即停转。如果交流伺服电动机的参数选择和一般单相异步电