某高尔夫球场会馆项目可行性研究报告

PAGE1PAGE48总论1-1项目概况1项目名称：海南XXXX高尔夫球场会馆（酒店）项目（二期）2项目建设单位：海南XXXX高尔夫俱乐部有限公司3项目建设地点：海口市西海岸长流新区七号路4项目规划设计研究单位：海南XXXX高尔夫俱乐部有限公司1-1-5项目负责人：安利1-1-6项目建设单位概况：海南XXXX高尔夫俱乐部有限公司成立于1997年，是香港天宝国际有限公司投资并控股的一家中外合资公司。注册资本5000万元，法定地址：海口市国贸大道嘉陵国际大厦十七层，主营业务为房地产开发及酒店，旅游娱乐设施的开发经营和管理。公司从成立开始就从事高尔夫房地产项目的操作。公司负债率低，没有长期负债，也没有不良负债；经营状态良好，至今未向金融机构融资，资信较高。1-1-7项目背景及建设的必要性高尔夫运动是一项集健身、社交、观光和休闲为一体的高雅体育运动，其幽静、自然、优美的环境以及独特的魅力吸引着众多名人雅士。而国内高尔夫运动方兴未艾，市场前景极其广阔。加之，海南本身得天独厚的自然条件，温和气候、充足阳光和清新空气，为高级休闲度假、健身娱乐、居住提供了良好的自然环境。如果在这样美好的环境中，在高尔夫球场合适的位置再修建球场会馆，让在到本高尔夫球场进行休闲的高尔夫爱好者能够享受在高尔夫乐趣的同时也享受到高档豪华会馆（酒店）为其提供的周到服务，尽享休闲度假的舒适与放松。球场会馆是高尔夫球场的必需配套的一项设施。高尔夫球场的经营同时会给球场会馆（酒店）带来充足的客源。高尔夫球场会馆（酒店）的运作成功与球场的经营息息相关，互相促进。海口市作为省会城市场，是海南省的经济、文化、金融、贸易中心，与国内其它城市相比，具有明显的自然环境优势。我公司选择在海口市重点旅游点西海岸黄金地段投资建设XXXX高尔夫球场及球场会馆（酒店）项目。1-1-8建设规模及方案1-1-8-1建设规模项目占地面积：6.51公顷（97.35亩），占整个高尔夫项目占地总面积的5.3%；项目总投资：5416.85万元项目建筑面积：8600m2客房总数：116间床位数：232床1-1-8-2建设方案球场会馆（酒店）将按照四星级旅游度假酒店的标准建设，各项配套设施完善，将设有豪华舒适的客房、中西餐厅、酒吧、多功能会议厅、康体娱乐中心等设施。在球场会馆（酒店）内无论是家庭聚会、商务洽谈，都能为您提供温馨舒适的环境和尽善尽美的服务。在外部园林方面将追求清新自然的园林设计风格，与球场别墅区及球场优美的环境融为一个整体，外观设计风格：凝重大方，中西合璧内部装修：古朴典雅，舒适豪华规划面积：5.61公倾，56100平方米。建筑占地面积：4800平方米总建筑面积：8600平方米其中：餐厅、酒巴：960平方米客房：4360平方米，116间，平均每间建筑面积35平方米宴会厅：500平方米多功能会议厅：480平方米后台区及办公室：800平方米配套娱乐、康体服务设施：1500平方米园林绿化面积：45000平方米道路、水面：6300平方米项目总投资：5416.85万元其中:固定资产投资：5233.81万元建设期利息110万元，流动资金73.04万元9项目建设基本原则1特色原则：充分挖掘和展现项目所处地段的景观环境特征，突出项目特点，设计结合自然。2市场原则：根据项目的市场定位和营销目标，满足多样化的消费群体的需求，兼顾专业和业余选手的需要。3生态原则：保护所处地域的自然条件和生态环境，把项目的建设过程作为生态环境进一步改善的过程。植被、土壤水体、大气环境质量得到充分的保护，确定合理的开发强度。4经济原则：在确保项目建设档次和品质的前提下，低成本开发，低成本运营。球场设计、市政工程设施配套等要充分考虑项目的运营成本。5安全原则：运动对社区、游客的影响，规划中要合理组织交通和线路，确保游客和居民的安全。1-2主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表序号项目名称单位数量备注1占地面积公倾5.612项目总投资万元5416.853建设周期年24正常接待客人数万人次/年5.9045最大接待客人数万人次/年8.3526正常年份收入万元22327经营利润万元496.298经营成本万元876.499投资利润率%20.9010投资利税率%23.1611投资收益率%22.7612财务内部收益率%17.4913财务净现值万元1649.0214投资回收期（动态）年10.7315投资回收期（静态）年6.9016贷款偿还期年4.8317盈亏平衡点%73.3出租率为51.1%18职工定员人9319年用水量万吨/年159.8420年耗电量万度/年7.221建筑面积平方米86001-3本报告的主要研究范围及编制依据1、研究范围项目的研究工作范围为：项目提出的背景、建设的必要性、市场分析、建设规模、建设方案、项目投资估算与资金筹措、财务分析等。2、研究工作依据A、国家、部、省、市县现行的政策、技术规范和定额；B、海南海都城市规划设计研究院的编制的海南XXXX高尔夫球场项目总体规划。项目背景及发展概况2-1项目提出的背景及发展概况海南的热带海岛旅游资源得天独厚，在全国具有独特性，在世界上也是少有的。同时，海南保持着良好的生态环境。10年来历届省委、省政府一直都很重视旅游业。朱总理来海南视察工作，对海南发展旅游业有明确的指示。朱总理指出，海南省省应把旅游业和农业作为发展的重点和主要产业，真正搞好了海岛旅游业和热带高效农业，海南就可以富甲天下了。可见旅游业在海南的重要地位。海南省是中国第二大岛，也是中国唯一全境地处热带的省份。独特的自然风光、民族风情、珍稀的热带植物令全国及世界各地游客叹为观止。旅游资源的丰富与独特，令海南的旅游产业呈现蓬勃发展的势头，海南的旅游人数及旅游收入自90年代来，平均每年增长15%。人民生活水平的提高，节假日的增多（全年有五一、国庆、春节三个节假日假期达7天），外出旅游必成人民生活的新时尚。在全省旅游为经济发展龙头产业的环境中，海南省潜在旅游资源尚未全发掘，单一的旅游产品已经不能满足日益增长的休闲度假旅游、回归大自然的“绿色之旅”、休闲运动旅游度假客源市场的需求。XXXX高尔夫球场以北是海口湾，是大型船只出入海口码头的重要海域，也是海口市的主要风景游览区之一，目前已成为国家帆板队的训练基地。海口湾的西海岸已被定为岸线保护区，沿庆龄大道现已建成的休闲娱乐场所有海口热带海洋世界、假日海滩和西秀游泳场，本项目西面1公里处正在兴建海口市兴宝集团所属的两个旅游度假村。在镇海村附近，华厦广场和南海明珠电视塔两个项目亦即将开发建设。庆龄大道将成为海口市海岸的黄金旅游走廊。高尔夫运动是一项集健身、社交、观光和休闲为一体的高雅体育运动，其幽静、自然、优美的环境以及独特的魅力吸引着众多名人雅士。而国内高尔夫运动方兴未艾，市场前景极其广阔。加之，海南本身得天独厚的自然条件，温和气候、充足阳光和清新空气，为高级休闲度假、健身娱乐、居住提供了良好的自然环境。如果在这样美好的环境中，在高尔夫球场合适的位置再修建球场会馆，让在到本高尔夫球场进行休闲的高尔夫爱好者能够享受在高尔夫乐趣的同时也享受到高档豪华会馆为其提供的周到服务，尽享休闲度假的舒适与放松。球场会馆是高尔夫球场的必需配套的一项设施。高尔夫球场的经营同时会给球场会馆带来充足的客源。高尔夫球场会馆的运作成功与球场的经营息息相关，互相促进。海口市作为省会城市场，是海南省的经济、文化、金融、贸易中心，与国内其它城市相比，具有明显的自然环境优势。我们对海南的产业结构、资源和发展状态进行了详细的调查，敏感地注意到海南地理环境，旅游资源在中国大陆的独特地位，注意到中国政府在产业结构调整中，对海南着力发展旅游事业和现代农业的定位。结合海南旅游事业发展的状况产生了在海口市重点旅游点西海岸黄金地段投资建设高尔夫球场及其配套设施球场会馆（酒店）项目。2-2项目建设的必要性作为海口市重点发展的旅游点海口市西海岸，目前只是分布少数几家度假酒店，远不能满足这一地区旅游业发展的需要，也是对西海岸美丽的热带海滨风光旅游资源的一种浪费。XXXX高尔夫球场的建设也必须具有高档次的会馆（酒店）与之配套，使之成为一个集运动、休闲与房地产业互相结合的一个综合性旅游设施。另一方面项目的建设也将极大促进海口市西海岸地区旅游业的发展。市场分析和预测1997年以来五年间，我国经济增长了33。39%，每年平均增长7。6%。2002年上半年，中国经济变得更加温暖，我国经济增长7。8%，多数经济指标好于往年。往后几年的经济形势发展状况也是令国内外人士所看好。中国人民实现了温饱以后，正向着更加宽裕的小康社会前进。随着社会经济的发展，人们生活水平的提高，现代城市生活节奏的加快，心理压力的加大，人们开始追求有益于身心健康的休闲活动。如果将这些休闲活动分为游憩型、娱乐型、体育型、社交型、回归自然型等，那么能将上逑休闲方式集于一身的，目前还没有那项能超过高尔夫球运动。3-1市场现状3-1-1国际及全国旅游业概况上个世纪90年代，国际旅游收入比世界贸易增长还要快，目前它在世界出口总值中所占的比例，仅次于原油和油产品以及汽车和配件。目前旅游者的旅游方式与内容出现了新变化，纯粹的，静态的游山玩水式赏景观光旅游逐渐被淘汰，有特色的“主题旅游”、“参与性旅游”已成为旅游市场的新宠，散客旅游，自助旅游的方式将越来越受到青年人选择，具有文化性、运动性的的参与旅游已成为全世界新的旅游形式之一，2000年全球旅游人数6.98亿人次，比1999年增加近5000万人次，预计收入将达到4760亿美元，比上一年增加4.5%，2000年中国接待了3123万人次的境外过夜游客，仍保持着世界第五大旅游大国的地位。3-1-2海南省旅游现状2001年全省接待海内外游客929.09万人次，其中国内游客883.58万人次，入境旅游为45.49万人次。全省旅游外汇收入1.05亿美元，国内旅游收入63.78亿元。占全省国内生产总值的15.4%，其下是1998年—2001年在海南省接待游客及旅游收入情况表。项年目份旅游招待人数（万人）旅游收入备注国内国外合计美元（外汇）人民币（国内）1998816.5539.42855.979624.9万58.971999883.5945.49929.071.05亿63.782000958.8948.681007.571.09亿69.5120011079.0845.681124.761.06亿79.103-1-3高尔夫球场市场现状及前景现状海南省已建成运营的高尔夫球场有十个，除了建成时间较早的台达高高尔夫球场外，各球场普遍经营艰难，球市低迷。造成这状况的原因有：1、境外客源方面，可进入性差制约球客上岛；2、1994年以来，海南省经济低导致省内具的消费能力的客源减少；3、会员证销售少导致固定客源不足；4球童无法满足球客要求。优势：当北国秋风骤起劲草枯黄或冰封原野时，海南依旧绿意盎然，四季皆绿，任何时候都可以挥杆天地间，。上天恩赐的自然条件使海南的高尔夫球休闲游独具力，这也是海南高尔夫球产业发展的最大筹码，海南高尔夫球的“稀贵”还体现在花5-7天时间，便能打上一场环岛高尔夫球。海滨型、湖畔型、田园型、山地型、各具特色的球场，让休闲宾客能从多个角度饱览热带海岛风光。在海南十大旅游产品中，高尔夫球休闲游越来越成为海南吸引高档游客的亮点，2001年，从韩国到海南来打高乐夫的游客有14339人次。前景：依托海南植被丰富，环境优美，空气清新的资源优势，发展高尔夫产业是合理的战略选择。在美国，高尔夫球产业年产值达35亿美元，海南高尔夫球场密度在国内名列前茅，年为旅游大省必须发展高尔夫球产业与之匹配。也是海南省政府，旅游局重点扶持的产业。依托海南的资源优势、地理优势及价格优势，随着东亚（台湾省、港澳、韩国、日本）旅游市场的开拓，交通条件（与各地直航的开通）的改善，海南旅游配套设施的改善以及博亚洲论坛带来高层次会展旅游客源，海南省高尔夫球产业的发展前景将十分看好。3-1-4海南省及海口市酒店市场现状及前景据统计，海南目前有各类旅游饭店和住宿设施500多家，其中城市酒店占主体。2000年全省酒店住宿率为55.4%，2001年全省酒店的住宿率为58.7%，全省酒店开房率不是太高，效益不是太理想，但是随着海南省旅游业的发展，海南省酒店的经营状况正在逐步改善，酒店住宿率逐年提高。由于酒店的档次结构不是很合理，在海南三星级以下的酒店的经营状况普遍不是很好，但是一些海景酒店、四星级以上酒店，特别是国外酒店管理集团参与管理的高档饭店的经营状况却是很好。海口市现有五星级酒店3家，四星级酒店4家，三星级洒店60家。在西海岸地区，一个海口市重点发展，且目前发展速度很快，前景很好的休闲度假旅游地区却分布着极少的酒店。随着海南省旅游业的发展、西海岸旅游业的发展及海南省高尔夫球产业的发展，未来海口市西海岸地区将是旅游度假酒店较有前途的重点发展区域。在XXXX高尔夫球场建设与之配套的休闲度假的球场会馆其市场前景十分乐观。3-2市场预测3-2-1项目的市场定位球场会馆定位：高尔夫球爱好者的豪华休闲会所。主要服务对象：本球场及联合经营的球场的会员客人；爱好高尔夫的休闲度假客人及商务客人；普通旅游客人。3-2-2目标市场及客源构成分析高尔夫球场会馆的客源主要有两个方面，一方面是高尔夫球爱好者，同时又分为球场会员和非会员客人；另一方面为普通的旅游客人。本项目中本地高尔夫球爱好者进行打球消费的比例会很高，但大部分不会有住宿方面的需要，本项目的会馆客房的主要服务对象为国内外高尔夫球运动爱好者，在这批客人到海南进行高尔夫球运动并休闲度假时就必然会有住宿的需求，他们第一住宿选择必然是打球的球场会馆（酒店）；另一主要服务对象为会员客人，会员客人是球场的常客，在这里他们会享受到最优惠的价格，最优质的服务，同时也是他们进行商务交往活动的主要场所。估计以上二方面的客人会占会馆全部客源量的80%以上。另外20%的客人是普通的旅游客人。在本项目中，球场的建设是第三期工程，会馆为二期工程，在球场还没有正式运营时，会馆（酒店）的主要客源为普通旅游客人。客人来源地：海南省球市的境外客人以日本、韩国、港澳台为主；国内客人以北京、上海珠江三角及东北地区为主，同时培育省内具有较高消费能力的长期会员客人。3-2-3客源消费力分析：能够进行高尔夫球消费的客人的消费能力是所有休闲度假及商务旅游客人中较高的。3-2-4客源人数估计根据高尔夫球场的设计规模及容量，高乐夫球场会馆（酒店）拟设置116间客房，最大接待能力232人次。根据我们的估算，高尔夫球场平均日接待客人可达300人次，省内客人与省外客人及国外客人的比例为1：1，省内客人大部分没有住宿的需求，但是省外及国外酒店客人大部分都有住宿的需求，另外还有大量的到海南来休闲度假的普通旅游客人，酒店的客人来源还是比较充足的。3-2-5、价格分析住宿价格分析在住宿方面根据会馆的性质，不同类型的客人，我们将实行不同的定价策略，会员卡客人在这里消费将享受最优惠的价格和定期免费住宿的待遇，而非会员客人则按市场价格住宿，本会馆按四星级的标准进行装修，收费也将按四星级的标准进行，根据海口市同等标准的酒店的价格，这里的标准房的平均价格拟定为500元/天。餐饮消费根据我们的市场定位，会馆（酒店）的服务对象为具有身份地位的客人，他们具有较高的消费能力，在就餐时追求的是美味及优质的服务，在会馆（酒店）的餐饮方面实行高质量、优质服务、高价位的经营策略。8-10人/桌的普通饭菜（不含酒水），在海南的各高档酒店中的价格不低于300元，这里以平均每人消费30元保守估计。餐饮的成本（原料）一般占其价格的30%左右。娱乐消费：会馆（酒店）中设有国际流行的康体娱乐设施，以供客人们的消费需要，以酒店日接待客人200计，这此客人还会带来亲戚朋友等其它娱乐消费的客源。娱乐消费的日接待客人以200人次计。由于本会所定位为豪华会所，按四星级酒店标准建造，客人们的消费能力高，因此娱乐消费以人均50元计。3-2-6项目运营操作方案本项目市场面向国内外，操作的整体思路是以高尔夫带动房地产及会馆（酒店）客房的销售，反过来又以房地产及会馆及各项配套服务设施的优质服务带动高尔夫的兴旺。同时，公司在高尔夫球的参与者中给其提供会员价格的客房价格，对持有高尔夫会员卡以的客户不但在打球时享受优惠，在会馆（酒店）住宿和就餐时也给予特别的优惠政策。及优惠销售海南航空公司的“金鹿卡”，让客户在享受房产升值的过程中又充分享受到购房的乐趣。项目从动工到经营可从总体上分为三个阶段。一房地产项目的1.5年建设期。投资1个多亿进行包括房地产及其它配套项目在内的全部建设。在此期间，采取购房免费赠送高尔夫会员卡、优惠销售“金鹿卡”和房价折扣等多种方式开始预售房地产。象征着高贵身份和高质量生活水平的价值不菲的高尔夫会员卡会吸引不少购房者。二是4年的房地产销售期。项目竣工后的前4年，以房地产销售为主要工作内容，房地产销售全面铺开，将采用购房者低折扣购买高尔夫会员卡、“金鹿卡”甚至免费赠送的方式促销。购房达到一定面积可低折扣购买会员卡，购房面积较大的甚至免费赠送。环境优美的西海岸、雅趣独特的小区、高贵典雅的高尔夫以及身份象征的“会员卡”、“金鹿卡”将成为海口购房者的首选。同时为了完善球场的配套设施，为球场球客提供周到的服务，提供一个私人聚会的场所，将高尔夫的经营和酒店项目的销售完美地结合起来，在房地产项目进行的同时，投资5400多万元进行球场会馆（酒店）的建设，建设期两年。拟在第四年开始对外营业。球场会馆的建设除我公司自筹资金外，将向银行融资2000万元。会馆（酒店）主要为高尔夫爱好者服务，为到球场进行消费的球客们及其亲朋好友们服务，同时不放弃其它旅游客人市场。三是第7年开始球场的正式经营。由于前4年房地产销售已为球场拢入了一大批的客户，因此球场的经营将会十分顺利。球场的客户可分为两类人，一类是小区住户，另一类是非住户。小区的住户或球场的会员都可享受球场的优惠。非住户客人在球场进行打球时，球场会馆（酒店）为其提供周到的服务。届时整个高尔夫球场项目就形一个各项设施都非常完善的整体。建设地址与建设条件4-1建设地址本项目建设地点位于海口市西部的长流新区东北部新海林场区处，北侧为庆龄大道，假日海滩隔路相望，距海口市中心区约12公里。项目用地西侧为规划的长流新区六号路，东侧为七号路，连接海榆西线和庆龄大道。4-2地质地貌项目所在地位于海口市长流新区东部与中心区的绿化隔离带部位，该区有一面积约8平方公里的沿海林地（人工林），其主要优势树种为木麻黄和桉树，林间尚有野生灌木和野草，高程5~15米，中部部分地段大于20米，地势走向为南高北低，为海域四级冲程平原阶地，根据海口市地质资料，属第四系下更新统湛江组海陆交互相，周围未发现断裂带及有价值的矿产资源。项目所在地土壤属第四系复土，土壤类型为褐色砖红壤和风沙土。砖红壤质地为沙壤和轻、中壤，结构疏松。风沙土属滨海风沙土，结构疏松。4-3气象拟建项目地处海南岛北部，属热带季风气候，年平均气温23.8℃，最高气温38.9℃，最低气温2.8℃；年平均降雨量为1684.5mm，雨季为5~10月份，其降雨量占全年的80.1%；年平均蒸发量1874.3mm；年平均相对湿度为85%；全年日照时数2239.8小时；主导风向为东北风，其次为东南风，全年约有13%的静风天气，年平均风速为3.2m／s，属多台风地区，年均台风4次，7~9月为台风季节。4-4水文4-基地南侧为五源河。五源河源于永庄水库，从项目用地的西北侧自南向北流过。在长流镇镇海村附近汇入海口湾，全长23.23公里，该河原是海口市内排水沟之一，同时也是沿河农田灌溉水源。永庄水库集水面积14.58平方公里，为城市供水水库，库容量为565~900万立方米。4-4-2建设项目北边是海口湾。海口湾潮汐属不规则日潮混合潮，一个月内，日潮天数为15~18天，其他时间为不规则半日潮，潮汐不等现象较为显著，日潮振幅为半日潮的两倍。据多年水文资料统计，各潮位特征为：平均海面：1.51米最高高潮位：4.25米最低低潮位：-0.25米平均低潮位：0.94米平均潮差：1.10米（以上为理论深度基准面）海口湾外是琼州海峡，海峡长约80公里，宽20~40公里，在正常大气情况下，潮流具有明显往复流特征，往复流基本上沿等深线方向往复流动，仅因岸线和等深线的弯曲转折，局部地区流向发生相应的变化；潮流具有涨潮东流,涨潮西流,落潮东流,落潮西流四种形式。4-5社会环境条件建设项目所在地行政区划属长流镇人民政府管辖，一共有32个自然村，总人口2.5万人，其中农业人口2.3万人，全区以农业经济为主，耕地面积为3200亩，林地面积为6000亩。项目东面距XXXX开发区2公里，该开发区大片土地尚未开发。长怡花园、长信海景花园、海口市国宾馆等三个工程项目正在兴建。项目东南约2.5公里为港澳国际工业开发区，该开发区是海口市工业发展基地之一，是以发展轻工、纺织、电子高科技工业为主的外向型工业开发区，占地面积3.04平方公里，目前该区内注册的企业有三十多家。项目南面约2公里为永桂工业开发区，面积为93.86公顷，该开发区是以高科技工业、出口加工、食品、轻工、地方工业为主，配备有生活服务和居住功能的综合开发区，全区规划人口23000人，预测工业年产值为9.9亿元人民币。项目以北是海口湾，是大型船只出入海口码头的重要海域，也是海口市的主要风景游览区之一，目前已成为国家帆板队的训练基地。海口湾的西海岸已被定为岸线保护区，沿庆龄大道现已建成的休闲娱乐场所有海口热带海洋世界、假日海滩和西秀游泳场，本项目西面1公里处正在兴建海口市兴宝集团所属的两个旅游度假村。在镇海村附近，华厦广场和南海明珠电视塔两个项目亦即将开发建设。庆龄大道将成为海口市海岸的黄金旅游走廊。项目附近主要居民点有新海林场、昌明村、棠甘村和联昌村（联昌村原名为苍龙村）。新海林场占地面积约2万亩，职工100多人。项目所在区域属自然农业区，居民经济收入以农业为主。联昌村总耕地面积300多亩，水田及旱田各占一半，林地面积2000多亩，全村常住人口800人左右，人均年收入约3000元，收入来源主要是农业，此外还有一些收入来自运输业和零售业，联昌村内有一所小学，学生有40来人，昌明村、棠甘村共为一个行政村，总耕地面积1140亩，其中水田180亩，旱田440亩，坡地520亩，林地面积1000多亩，全村人口为1274人，经济来源主要是靠农业收入，人均年收入为2967元，97年该村投资100多万元，与长流镇政府联营一个包装厂，预计利润约为20万元左右，该村目前有一所小学，学生100多人，有7名教师，并且昌明村内设有一个学前教学点。目前，项目区域人群健康状况良好，无大面积的流行性疾病或地方疾病发生。第五章建设规模与方案5-1建设规划原则5-1-15-1-2市场原则：根据项目的市场定位和营销目标，满足多样化的消费群体的需求，兼顾专业和业余选手的需要。5-1-3生态原则：保护所处地域的自然条件和生态环境，把项目的建设过程作为生态环境进一步改善的过程。植被、土壤水体、大气环境质量得到充分的保护，确定合理的开发强度。5-1-4经济原则：在确保项目建设档次和品质的前提下，低成本开发，低成本运营。球场设计、市政工程设施配套等要充分考虑项目的运营成本。5-1-5安全原则：运动对社区、游客的影响，规划中要合理组织交通和线路，确保游客和居民的安全。5-2空间布局5-5-5-5-5-5-5-2-5-3建设内容及指标5-3-1总体指标总用地面积：123.48公顷（合计1852.2亩，实际征地面积为2080.615亩，差额部分为代政府征地。）会员别墅用地面积：30.81公顷，占用地面积比例24.9%球场、球场会馆、管理等配套设施用地面积：80.39公顷，占用地面积比例65.1%道路、水面：12.28公顷，占用地面积比例10.0%规划总建筑面积：106,000m2建筑密度：2.9%平均层数：3.0容积率：0.086会馆客房数：116间，日接待过夜游客232人会员别墅、公寓人口：1768人，合505户人口毛密度：14人／公顷人口净密度：75人／公顷5-3-2球场会馆（酒店）是XXXX高尔夫的配套服务设施，将按照四星级旅游度假酒店的标准建设，各项配套设施完善，将设有豪华舒适的客房、中西餐厅、酒吧、多功能会议厅、康体娱乐中心、洽谈室及商务中心等设施。在球场会馆（酒店）内无论是家庭聚会、商务洽谈，都能为您提供温馨舒适的环境和尽善尽美的服务。在外部园林方面将追求清新自然的园林设计风格，与球场别墅区及球场优美的环境融为一个整体.。为本球会的会员及嘉宾提供了休闲、娱乐的理想去处。外观设计风格：凝重大方，中西合璧内部装修：古朴典雅，舒适豪华建筑层数：2.5层规划面积：5.61公倾，56100平方米。建筑占地面积：4800平方米总建筑面积：8600平方米其中：餐厅、酒巴：960平方米客房:4360平方米，116间，平均每间建筑面积35平方米宴会厅：500平方米多功能会议厅：480平方米后台区及办公室：800平方米配套娱乐、康体服务设施：1500平方米园林绿化面积：45000平方米道路、水面：6300平方米项目总投资：5483.91万元,其中:固定资产投资：5233.77万元建设期利息110万元，流动资金140.09万元容积率：15.32%建筑密度：8.55%绿化率：73.08%5-4土地利用本区规划用地123.48公顷，其中：☉建设国际标准18洞高尔夫球球场，用地为73.88公顷，占总用地59.8%；☉居住用地30.81公顷（会员别墅、会员公寓），占24.9%；其中一期用地19.22公顷（合计288.3亩）☉球场会馆（酒店）区用地6.51公顷，占5.3%；☉道路用地6.37公顷，占5.2%；☉水面5.91公顷，占4.8%；☉绿地率为80%。5-5容量会馆（酒店）共有客房116间，床位232张，最大日接待游客232人；会员公寓及别墅共安排505户，人口约1768人。公寓及别墅房地产项目安排在第一期建设；酒店将在本期建设（二期）投资建设。第六章、项目配套设施建设6-6给水工程6-6本区目前无供水系统。项目开发初期，可采用地下水为主要供水水源。6-1-2远期生活及饮用水源由城市供水管网提供。从庆龄大道城市供水管接入。项目近期所用地下水井，作为球场灌溉的主要水源，城市供水为补充。6-1-3规划原则6-1-36-1-36-1-36-1会馆（酒店）工作人员93人，用水定额为200升／人.日。住宿客人232人（最大）。按平均住宅率70%（82间）计，平均每日接待客人164人。用水定额为600升／人.日。从而得生活用水量为：①Q1=0.2×200+0.6×164＝138.4m3／日②公共建筑用水量按生活用水量的20％计，则：Q2＝138。4×0.2＝27.68m3为预见用水量与管网漏水量按总用水的20％计，则：Qd=1.2×(138.4+27.68)=199.3m3≈6-1经计算得，主干管的管径为200—150mm，配水管（把水送到各用房间的管道）的管径为100—75mm。6-1消火栓沿道路每隔120米布一个，消防用水量为15升／秒，同时消防次数为一次。6-1全区开发初期，水源采用地下水供应，其用水量为灌溉用水加上初期开发的施工及生活用水（按远期的30%计），共计为900m3／日。可对场地内地下水出水量进行勘察，结合球场内的储水池布置，采地下水供水。6-2排水工程6-26-2-6-2-6-2-6-2污水量以生活用水量的85％计为：199.3×0.85＝169.4m由于场区没有工业，所以污水的来源主要是生活污水，其处理相对容易一些。并且处理好的污水可以作为花草的养料。其中生活污水中的粪便水必须经过化粪池的预处理后方可排入污水管网。6-2-3根据就近排放原则，雨水可向就近水体排放。在雨水管渠设计时，雨水量计算采用海口的暴雨强度公式：式中q设计暴雨强度 p重现期,取1年 t水流时间（分钟）上述之设计管渠时，可根据地段的性质及周围环境情况选用不同的值。采用雨水管、雨水明沟混合方式。其中，会所、公寓及别墅内雨水采用暗管排放，沿道路设置雨水口，分片汇集就近排入球场内人工水体。高尔夫球场雨水沿球场排水系统，排放进入人工湖。雨水管采用钢筋砼管，管顶平接，检查井设置于管道交汇、转弯及坡道、坡向改变处。直线管段30~50米设检查井一处，采用Φ900圆形检查井，铸铁重型井盖。球场内排水系统在球场设计中将进一步深化。6-3电力工程6-36-3-1-1满足各种设施高标准用电要求6-3-1-2考虑远近期相结合6-3-1-3电力规划将尊重景观、环境要求6-3-2用电量预测会馆（酒店）部分：116×2×4×80m2／床×100瓦／m2＝7.4×102居住区：1768×25m2／人×25瓦／m2＝11.05×102未预见用电量以总用电量的20％计为：1.2×（7.4+11.05）×102＝22.14×102千瓦6-3-3电力规划6-3-3-1充分利用海口市供电系统，各区将从城市供电线路网引入供电线路作为主要供电电源。6-3-3-2从市政电力系统引入地下电缆进场区，设10kv／0.4kv变电站一座，大型公建将单设10kv／0.4kv变电所。6-4电讯工程6-4会馆以每张床一门电话考虑：116×2×1门／床＝232门居民区共1768人，约505户，以1门／户考虑：505×1门／户＝505门不可预见电话量以10％计，则电话总数为：1.1×（232+505）＝810。7门6-4-2电信线路、管道沿主干道敷设通讯管道。管道容量要满足通讯及网络通讯的发展需要，满足专用网络光纤电缆的布放需要，并服从城市中继线路网规划、用户线路网规划的结构要求。区内与邮电通讯分局采用光缆连接，区内在会馆设光缆分接点一处。考虑通讯及计算机网络、多媒体传输技术的发展趋势，规划重点考虑电信管道的容量，具体布线及接入方式可另行编制技术方案。第七章节约能源及消防7-1节约能源本项目有耗主要有电、水、油耗及热耗。拟采取以下措施工节能降耗。电生活、娱乐用电设施选择新式节能型设备。水生活娱乐用水设施选择新式节能型产品；花木、草坪灌溉设施选择喷灌技术，地下埋设喷灌管网，喷头露出地面即可。热耗海南XXXX高尔夫球场会馆（酒店）地处中国最南端的海南岛北部，太阳能丰富，娱乐用热水拟直接选用太阳能热水器，锅炉的使用仅限于餐厅的用气。油耗本项目中的耗油设备主要为柴油发电机组及餐厅用锅炉，设计中注意选用耗油少，污染少的产品。7-2消防按规范要求设置消防报警系统及消防栓、灭火器等消防设施。第八章环境影响及环境保护8-1建设项目及周围环境质量现状海口西海岸地区作为我省著名的风景名称区，环境保护一直受到有关部门的高度重视。目前海口市西海岸地区环境条件上乘，大气、植被的质量优良，较少受到人为的影响，但是海水受到海口市排放的有机类生活污水的影响，已有了污染的迹象。8-2建设项目对周围环境的影响8-2-1建设期施工过程中有挖掘弃土及工程土渣将压埋一些植物，影响区域植被。施工场地水泥、砂石等建筑材料在装卸、筛选、搅拌时，在风力的作用下产生的粉尘、施工机械产生的道路扬尘及噪声会对施工区周围大气环境产生粉尘及周边环境产生一定的噪声污染。8-2-2运营期项目建成后，有生活垃圾、交通及娱乐废气、噪音等产生。8-3采取的环境保护对策4、生活污水对海洋的污染，需排放的生活污水，应通5、禁止油污类，废物排入海口港附近水面，以防破坏海水水体环境。6、采取有效措施控制项目施工期建筑垃圾及运营期内生活垃圾对环境的影响。设置相应的垃圾桶及卫生洁箱，设置垃圾中转站，垃圾由专人负责清运至海口市垃圾处理场统一处理。7、施工过程中挖掘弃土及工程土渣应综合利用，施工完毕后应恢复周围环境生态功能。8、项目建设期各类机械设备及运输工具将产生噪音污染，因此，建设期内应切实控制好作业面积和施工车辆行驶路线，噪声值控制在低于《城市区域环境标准》0类标准以下；运营期实行禁鸣喇叭降低噪音污染。9、为减少废气污染，厨房用燃料采用天然气。第九章项目组织机构与劳动定员9-1组织机构及劳动定员项目实施董事会领导下的总经理负责制，设总经理1人，副总经理3人，下设六个经营管理部门。以一间客房配备0.8个服务人员的国际标准进行劳动定员，共需定员93人，其中管理人员13人，非管理人员80人。财务部财务部5人人事部8人客房部29人餐饮部37人工程部5人销售部5人总经理1人副总经理3人9-2职工培训1、以现有人员为骨干，实行一带一的或一带二的培训模式，在工作中不断学习，使新员工工作能力不断提高。2、酒店专业管理人员及专业技术人员实行公开招聘的方法引进。3、对一些关键岗位实行上岗前培训，条件合格者录用。第十章项目实施进度规划10-1整个球场项目建设周期项目建设周期定6年，目前项目总体规划工作已经完成，第一期房地产项目的开发工作正在进行，第一期工程的建设周期为1。5年，第二期项目球场会馆工程的前期筹备工作正在进行当中，明年年初将正式开工建设，建设周期为2年，会馆在2005年初将正式对外营业，在球场运营前的主要客源为普通旅游客人。项目主体工程高尔夫球场的规划设计工作也已基本完成，根据我们的规划，在2004年初将开工建设，建设周期为3年。整个项目的建设周期为6年，第七年高尔夫球场正式开始运营。届时整个项目建设将全部结束。10-2球场会馆（酒店）实施进度规划1、项目前期准备2002年6月——2002年11月时间半年包括市场调查、规划设计、收集技术资料、编制可研，项目报批立项等。2、工程设计2003年12月——2003年2月项目立项后可请专业机构进行规划和建筑、绿化的具体工程设计工作。3、土建、绿化、种植等2003年3月——2003年12月。4、设备购置及内部装修2003年12月——2004年6月5、设备安装、调试、验收2004年6月——2004年12月。6、竣工试运营2005年1月项目实施计划进度表时间2002年2003年2004年2005年4-56-78-910-121-23-45-67-89-1011-121-23-45-67-89-1011-121-23-45-67-89-10项目前期准备工作工程规划设计建筑、绿化等设备购置设备安装、调试竣工试运行第十一章投资估算和资金筹措11-1投资估算11-1-1建设投资估算11-1-1-1投资估算编制的依据和说明（1）建筑标准按照海口市目前执行的建筑标准定额及参考同类工程的单位造价标准。（2）绿化以其同行业的标准计算。（3）设备的购置根据实际情况和项目规模估算，安装工程费用按照海南省目前执行的安装工程标准定额及参考同类工程安装造价进行估算。（4）基本预备费和涨价因素预备费分别按工程建设费的5%和2%计算。（5）其他费用的估算，依据国家有关规定或参照同类项目费用而确定。（6）本项目把建筑及装修、绿化、农作物、种植物投入同列为建筑及绿化工程一起折旧。11-1-1-2工程投资估算(1)、建筑工程：1487万元(2)、设备及安装费：2976万元(3)、其他费用：953.85万元11-1-2建设期利息根据本项目的资金筹措方案和投资计划，项目建设2年，贷款为人民币2000万元，贷款年利息按5.5%计；年从贷款偿还期测算表的第一、第二年利息总和中可以测算出建设期利息为110万元。11-1-3流动资金估算按一个月的经营成本次计，正常经常年限的经营成本为840.55万元，本项目需要的流动资金为840.55/12=73.04万元。11-1-4项目总投资工程建设投资、建改期利息和流动资金三项构成项目总投资，总投资额为5416.85万元。其中工程建设投资5233.81万元，建设期利息110万元；流动资金73.04万元具体见总投资估算表11-2资金筹措方案本项目建设总投资拟通过建设单位自筹和申请银行贷款解决。其中企业自筹3416.85万元；申请银行贷款2000万元；项目总投资估算表单位：万元序号工程或费用名称估算价值总值备注建筑及绿化设备购置安装工程其它费用一、固定资产投资1487.002480.00496.00770.815233.81安装工程以设备购置费的20%计1、工程费用1487.002480.00496.000.004463.001.1球场会馆（酒店）1247.002365.00473.004085.00建筑面积：8600M2土建860.00860.001000元/M2室内给排水、消防、电照、弱电215.0043.00258.00300元/M3二次装修2150.00430.002580.003000元/M4外墙装修387.00387.00450元/M51.2室外管网70.00115.0023.00208.00雨水20.0020.00污水30.0030.00道路照明20.004.0024.00给水工程10.0030.006.0046.00电力电缆30.006.0036.00弱电15.003.0018.00污水处理10.0010.002.0022.00电力及通讯设备10.002.0012.001.3园林绿化135.00135.0030元/M51.4道路35.0035.002、其它费用428.42428.42a征地费294.53294.53b勘察规划设计费89.2689.26工程费用的2%d程目前期准备费44.6344.63工程费用的1%3、预备费342.40342.40a不可预见预备费244.57244.57（1+2）*5%b涨价预备费97.8397.83（1+2）*2%二、建设期利息110.00110.00三、流动资金73.0473.041个月的营业成本四、项目总投资1487.002480.00496.00953.855416.85第十二章技术经济分析与评价12-1评价依据和基础数据1、本项目财务评价依据国家现行的《企业会计准则》、《企业财务通则》和国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法和参数》的有关规定和方法进行。项目的计算期定为20年，其中建设期二年，第三年和第四年为试运营期，其经营规模达到设计能力的80%和90%，第五年起为正常经营期，共计16年。据国家和海南特区的税收有关规定，本项目的所得税按15%的税率征收计算，并执行“免二减三”的优惠政策。行业基准收益率参考值取12%。税后利润按15%提取企业“三金”。根据稳妥的估算原则，项目装修、家具、设备等按5年折旧。12-2经营收入估算客房收入：平均客房出租率70%（82间）/天，则年客房收入为：82×500×360=1656万元/年，餐饮收入：日接待客人200人次，则年餐饮收放为：200×30×360=216万元/年康体、娱乐及其它收入：日接待客人200人次，则年娱乐收入为：200×50×360=360万元/年。年经营总收入：2232万元建成后第一年的收入估算为正常年份经营收入的80%，即1339.2万元/年，第二年的收入估算为正常年份经营收入的90%，即为1865.6万元/年，正常年份收入为2232万元/年。12-3、总成本费用估算12-3-1根据水电规划，本项目运作后用电负荷为740KW，以平均每天满负荷用电6小时计，则每天用4440电度，年用电约159.84万度，每度电的价格以1元计，则年电费总计为159.84万元。水费计算如下：水费按每吨3元计(海口市商业用水价格)，根据水量预测200吨/日，则年用水量为7.2万吨，年水费合计为21.6万元。两项费用合计185.94万元/年。12-3-2项目定员为93人，目前海南省的工资水平较低，以平均工资每月1200元计，则年费用为：1200×93×12=133.92万元/年。12-3-312-3-4财务费用以实际发生额计算。具体见附表512-3-5建筑土建，以18年折旧，设备及内部装修按5年折旧。它们的残值率都以5%计。具体见附表212-3-6土地摊销按18年计，其它应摊费用按5年摊销，具体测算见附表312-3-7项目的建筑、内部装修、园林绿化每年都必须进行维修和养护，这里的维护费以固定资产总值的3%计，年费用144.81万元。12-3-8餐饮收入的销售成本占收入的30%，则年成本64.8万元/年。12-3-9由于项目的效益好坏最主要的因素是到访人数，而到访人数的多少跟企业的宣传关系很大。营销费用以正常营业收入的10%计。12-4税金估算12-4-1本项目为服务行业，其经营收入征收营业税，城建税和教育附加费，营业税的税率为5%，城建税为营业税的7%，教育附加费为营业税的3%，每正常经营年份的税金为：2232×5%×(1+0.1)=122.76万元/年。12-4-2按海南省有关投资优惠政策，本项目可享有“免二减三”所得税优惠。正常经营期所得税率15%，具体测算见附表6，12-5盈利能力分析12-5-1根据正常经营期第六年进行分析，在未达到正常经营规模的投产后第一、第二年数据可从附表中看出。①、年经营总收入为2232万元②、年总成本费用为1612.95万元③、缴纳综合税金122.76万元④、企业经营利润=经营收入-总成本费用-综合税金=496.29万元⑤、所得税=经营利润×15%=37.22万元(在所得税优惠期)⑥、税后利润=经营利润-所得税=459.07万元⑦、企业“三金”=税后利润×15%=68.86元12-5-2经营利润投资利润率==20.90%项目总投资经营利润+税金投资利税率==23.16%项目总投资经营利润+折旧费+摊销投资收益率==22.76项目总投资12-6贷款偿还能力分析项目人民币贷款总额为2000万元，贷款年利息5.5%，贷款偿还期5年，宽限期2年；还贷资金来源于可自由支配利润、80%折旧费和全部摊销费。由附表2测算可知，项目的贷款偿还能力是有保证的。尽最大能力偿还贷款则借款偿还期为4.83年。12-7财务现金流量分析本项目的计算期20年，其中建设期2年，经营期18年，建成后第二年收入达到正常经营期的80%，第三年为90%，从附表8中财务现金流量分析，从动态和静态测算得知项目的主要财务评价指标值如下：（一）全投资回收期动态：10.73年静态：6.90年（二）财务内部收益率（FIRR）：17.94%（三）财务净现值FNPV（Ic=12%）:1649.02万元12-8不确定分析12-8-1盈亏平衡分析12-8-1固定成本盈亏平衡点（BEP）==73.30%金以上计算说明本项目的经营规模(客房出租率)只要能够达到项目估算基准出租率的73.3%时,或达到设计最大接待能力的51.10%时，项目即可保本经营，即盈亏平衡。12-8-112-8-2敏感性分析由本项目的经营特性决定，影响本项目运营效益的最直接因素为经营收入、经营成本、建设投资等，从附表9测算表明，经营收入的变化对本项目效益影响最敏感，而经营成本和建设投资又依序次之。在成本增加10%同时收入下降10%（住宿率63%，同时餐饮及其它收入也按比例下调）时财务内部收益率仍高于财务基准收益率，表明本项目具有较强的抗风险能力。12-9综合财务评价本项目经计算分析得出全部投资内部收益率为17.94%，投资回收期满足设定的行业基准值的要求，资金回收有保证，经济效益和投资效果较好，盈利能力较强；各年财务状况较好,具有较强的清偿能力；不确定性分析的结果看出，盈亏平衡点为73.3%(客房出租率为51.1%时)，项目就可保本经营，项目盈利较有保证,销售收入减少10的同时成本增加10%的的不利情况下，内部收益率仍高于当前项目基准收益率，在最为敏感因素销售收入减少20%时，财务内部收率为10.96%（住宿率54%，餐饮及娱乐接待人数为160人次时）内部收益率仍远高于社会银行综合贷款利率，说明该项目具有较强的抗风险能力，综上所述，该项目建设在财务上可以接受，是可行的。附图、附表及附件附表1、投资计划及资金筹措表附表2、固定资产折旧费估算表附表3、无形及递延资产摊销估算表附表4、借款还本付息计算表附表5、总成本费用估算表附表6、损益分析表附表7、资金来源与运用表附表8、现金流量表（全部资金）附表9、现金流量表（自有资金）附表10、敏感性分析表目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 41.1项目背景 41.2可行性研究报告的编制依据与范围 91.3项目概况 101.4问题与建议 12第二章市场预测 132.1叶黄素的功能性 132.2叶黄素市场供需现状 132.3叶黄素的市场前景分析 142.4产品目标市场分析 172.5价格现状与预测 172.6营销策略和营销模式 182.7市场竞争力分析 19第三章建设规模与产品方案 223.1建设规模 223.2项目建设的原则 223.3产品方案 233.4产品质量标准 23第四章厂址选择 244.1厂址所在地理位置 244.2建设条件 254.3对拟建厂址的综合评价 28第五章技术、设备方案和工程方案 295.1技术方案 295.2设备方案 345.3工程方案 375.4总图布置 415.5厂内外运输 445.6公用辅助工程 46第六章主要原辅材料、燃料供应 556.1原料年需要量与质量要求 556.2主要辅助材料品种与年需要量 566.3燃料需用量及来源 56第七章节约能源 577.1设计原则 577.2项目节能措施综述 577.3能耗指标分析 587.4节能机构的设置 59第八章环境影响评价 608.1厂址环境条件 608.2项目建设和生产对环境的影响 608.3环境保护措施方案 628.4环境保护投资 648.5环境影响评价 64第九章劳动安全卫生与消防 659.1生产过程中职业危害因素及危害程度分析 659.2安全措施方案 659.3消防 67第十章组织机构与人力资源配置 7110.1组织机构 7110.2人力资源配置 71第十一章工程招标 7411.1编制依据 7411.2工程招标范围及项目 7411.3招标组织形式及方式 7411.4关于招标投标工作安排的建议 75第十二章项目实施进度 7712.1建设工期 7712.2关于项目实施进度安排的建议 7712.3项目实施进度表 78第十三章投资估算 7913.1编制说明 7913.2投资估算依据 7913.3建设投资估算 7913.4流动资金 8013.5项目总投资 8113.6资金筹措 81第十四章财务评价 8214.1编制依据 8214.2财务评价基础数据与参数的选取 8214.3销售收入 8314.4成本和费用估算 8314.5利润估算 8514.6财务评价 8514.7不确定性分析 8514.8财务评价结论 87第十五章研究结论与建议 8815.1技术、财务及国民经济综合评价结论 8815.2社会效益评价 8815.3结论与建议 89目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 1第一节项目名称及承办单位 1第二节研究工作的依据与范围 2第三节简要研究结论 3第四节主要经济技术指标 5第二章项目提出的背景及必要性 7第一节项目提出的背景 7第二节项目建设的必要性 PAGE