阜宁县益林镇村镇房屋开发有限责任公司海陵花园建设项目可行性论证报告

阜宁县益林镇村镇房屋开发有限责任公司海陵花园建设项目申请报告PAGEPAGE82【盐城佳文投资咨询有限公司】目录第一章申报单位及项目概况 3第一节项目申报单位概况 3第二节项目概况 4第三节项目市场分析 9第四节工程建设方案 9第五节投资估算与资金筹措 42第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 46第三章资源综合利用分析 49第一节项目建设地概况 49第二节建设条件 51第三节资源利用方案 55第四章能源消耗分析与节能 56第一节分析依据 56第二节能源节约的重要性 56第三节项目能耗指标 59第四节采取的主要节能措施 59第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 62第六章环境和生态影响分析 65第一节采用的环保标准 65第二节环境影响初步分析 65第三节主要污染物产生情况 66第四节环境保护措施 68第五节水土保持方案 70第六节地质灾害影响分析 71第七节环境影响分析结论及建议 72第七章经济影响分析 74第八章社会影响分析 75附件：1、阜宁县益林镇村镇房屋开发有限公司营业执照2、国有建设用地使用权出让合同3、总平面规划图4、表1：项目总投资估算表5、表1-1：土地费用估算表6、表1-2：前期工程费估算表7、表1-3：基础设施建设费估算表8、表1-4：建筑安装工程费用估算表9、表1-5：公共配套设施建设费10、表1-6：开发期税费估算表11、表1-7：其它费用估算表12、表2：投资计划与资金筹措表13、表5：经营收入与经营税金及附加估算表14、表6：项目损益表15、表7：项目全部投资现金流量表

第一章申报单位及项目概况第一节项目申报单位概况公司名称：阜宁县益林镇村镇房屋开发有限责任公司公司地址：阜宁县益林镇人民政府东院西南小楼法定代表人：于永海项目负责人：于永海联系电话编：224421阜宁县益林镇村镇房屋开发有限责任公司成立于2004年8月，注册资金1000万元。许可经营项目为房地产开发、煤炭销售；一般经营项目为物业管理、建材销售。公司实行董事长负责制，按照精炼、高效的原则，设有销售部、工程管理部、财务部、办公室、造价审核中心等职能部门。公司拥有工民建、给排水、电气、人防、经济管理、财务等各类专业人才，是一支具有丰富的实践经验、扎实的理论基础、过硬的协调能力、规范的工作秩序、优异的服务质量的专业团队。几年来该公司已成功开发了鑫鑫花园、通达花园、淮海花苑等小区，开发项目合格率100%、履约率100%，企业营业行为规范有序。目前，该公司已和多个乡镇洽谈意向性开发地段，公司发展前景良好。今后，该公司计划牢牢抓住阜宁房地产市场迅猛发展的市场机遇，充分利用企业自身优势及资源，克服市场环境变化因素，把企业做大做强。第二节项目概况一、项目名称海陵花园二、项目建设地点项目建设地址位于阜宁县益林镇大东社区居委会四组，海陵路南、淮海路东。东至曹恒涛、南至巷道、西至淮海路、北至海陵东路（详见宗地图）。地块占地面积5618.4平方米。三、项目概况为紧密配合益林镇小城镇建设，加快东益小城市建设进程，根据阜宁县和益林镇城市总体发展规划要求，阜宁县益林镇村镇房屋开发有限责任公司拟在阜宁县益林镇投资建设海陵花园项目。项目地块于2012年2月经阜宁县国土资源局挂牌拍卖，公开出让取得。1、项目建设规模建设规模的选择将影响建设投资、市场销售及其他技术经济指标。因此，必须按一定的经济规模进行选择。从预测未来市场需求、企业资金筹措能力以及营运成本、市场竞争等考虑，本项目建设规模如下：阜宁县益林镇村镇房屋开发有限责任公司借鉴周边商品房开发的成功经验以及自身开发经验，将以构造和谐社区、生态社区为主题，融合人文地理景观于其中，紧紧依托益林人文环境和地区经济的发展优势，合力构筑一个管理先进、功能完善的生态型住宅新区。海陵花园项目用地面积为5618.4平方米，计划新建4幢9.5F住宅楼、1幢6.5F住宅楼和6幢1F商业用房，建筑总面积11799平方米。项目总投资2703.67万元。2、项目建设内容项目总建筑面积11799平方米，拟建居民住宅用房建筑面积6679平方米，其中90平方米以下套型面积4679平方米，物管用房、社区、变配电等配套用房120平方米，商业用房5000平方米。90平方米以下户型所占面积比例为70.06％，建筑密度为50%，绿地率28%。该项目容积率为2.1。本项目建筑设计、景观规划侧重以人为本的新型健康住宅理念；小区建有主题公园、绿地草坪、健身广场；无杆化管线预埋。项目建成后，整个住宅区设施完善，功能齐全，绿树青草，鸟语花香，适宜的人居环境为益林又增加了一道靓丽的风景线，并将成为阜宁商品住宅小区建设的样板工程。四、项目建设背景房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业。发展房地产业，对于带动消费、扩大内需、促进国民经济和社会的发展都具有极为重要的意义。目前，从中央到省、市、县各级政府都高度重视房地产业的发展，并纳入“十二五”发展规划中，同时出台了一系列的相关配套政策。江苏省阜宁县在“十二五”发展规划和城市建设规划中，明确提出“规范房地产市场秩序，促进房地产业平稳健康发展”。阜宁的房地产业起步于80年代初期，先后经历了1982-1996年起步阶段，1997-1999年全面推进阶段，2000-2006年完善提高阶段，2007-2008年调整阶段，2009至今迅速发展阶段。特别是从1997年来的十几年时间，县城的房地产建设先后投入资金高达30多亿元，拆除各类建筑近400万平方米。随着地方经济社会的全面发展和新一轮城市建设的兴起，尤其是当地政府决定在近几年内在老县城的南侧建设一座新城区，阜宁县的房地产业呈现出蓬勃发展的势头，城市建设出现空前的热潮。“十一五”期间，阜宁县把做大城市作为富民强县的第一载体，加快阜宁中心城市建设进程，构建面向未来的城市构架，高起点做好市区城市规划，与城市经济互动发展，做优城市功能，做美城市形象，做活城市经营，为把阜宁建成我国东部沿海工商业的重要县城和区域经济贸易中心，为“十二五”实现富民强县、跨越发展奠定了良好的基础。益林一直是苏北盐阜地区的战略要地和商业重镇，享有“苏北小上海”之称。近年来，阜宁县益林镇围绕“打造实力益林、建设苏北强镇”目标，坚持工业化、城市化和农业现代化三化联动战略，经济社会发展取得显著成绩，被誉为“玻璃工艺品之都，轻工纺织之城、食品工业强镇、金属加工基地”，主要经济指标实现了两年翻一番，在盐城市50强重点镇排名由15位跃升到第9位。镇区形成八纵八横主骨架，街、灯、路、景交相辉映。老城区仿古式步行街融传统特色与现代风貌为一体，人民公园、中小学校、文化中心等设施齐全，新城区(政府办公区、商业贸易区、旅游休闲区)三区联动，今日的益林更大、更美、更靓丽。区域中心城市建设是龙头，城乡统筹是目标。县第十三次党代会提出，要优化城镇空间布局，突出重点镇建设，培植一批主业突出、各具特色的产业重镇、商贸强镇、旅游名镇、宜居创业的新型集镇。东益小城市建成区达30万平方公里，全县农民新社区达80个。适度超前推进新一轮基础设施建设，以公用设施的共享共用消除城乡界限，实现一体发展。五、项目建设的必要性1、是促进益林镇城镇建设的需要在阜宁县域范围内，由于历史和地理的因素，和县内其他镇区相比较，经济发展、小城镇建设相对超前，海陵花园建设项目是该镇加快城镇建设的一项实事工程、民心工程，它的实施将进一步增强镇区优势，为镇区的发展拓展更大的空间，对于推动镇区经济建设和社会发展具有重要的意义。本项目建设是全面落实“建设新阜宁、全面达小康”的重要举措，对于改善居民居住条件、提高居民生活水平有积极的意义。2、满足消费者的需要满足消费者的需要，是市场经济的目标。随着人们生活节奏的加快，在同等价位情况下，能够买到称心如意的商品是消费者的需求，特别是像住宅这样的高档商品；同时一般消费者由于对各类住宅的结构、质量指标和价格等信息了解不够充分，往往造成消费行为的犹疑谨慎。海陵花园项目建设，将以其住宅规划的丰富性和价格的可选择性，极大地吸引消费者的眼球，从而满足不同层次消费者的需求。3、符合阜宁经济发展的要求近年来，全县上下紧紧围绕“奋战四年全面达小康，争先苏北跃进前八强”的宏伟目标，大力弘扬“艰苦创业，负重奋进，团结拼搏，跨越争先”的新时期阜宁精神，加快推进阜宁全面小康伟大事业。按照县委十二届八次全体（扩大）会议提出的“深化大变革再干一场，加速大发展再创辉煌”的要求，立足“全面加速”基调，围绕“大变革、大发展”两大主题，推进工业集聚大变革，促进了产业转型升级；推进高效农业大变革，实现了农民持续增收；推进城市建设大变革，提升了经济承载能力；推进交通格局大变革，畅通了对外经济通道；推进教育事业大变革，带动了社会事业协调发展。本建设项目和阜宁的其它房地产建设项目，也必将带动阜宁其它产业的迅猛发展，实现与第二产业发展良性互动的局面。阜宁县经济正在进入快速增长期，人民生活水平大大提高，将使得大量农村人口向城镇转移，为城市住房建设提供了新的市场机遇。据统计，2011年城市化水平达46%，城镇人口为50.9万人。阜宁县人口规模及城市化水平预测2011年2015年县域总人口（万人）110.6114.6城市化水平（%）4660城镇人口（万人）50.968.7县城人口（万人）21244、有利于推动城市现代化建设进程。近年来，阜宁县城的城市建设速度较快，城市功能显著增强，其面貌发生可喜的变化。公用事业的发展在城市总体规划指导下，逐步步入了科学化、规范化的良性发展轨道。但是与现代化城市的要求仍然有相当大的差距，城市建设的任务依然相当繁重。通过本项目的实施，可进一步加大商品房的开发力度，通过建设一批环境优美、功能齐全、配套设施完备的现代化住宅小区，将加快推动阜宁县城市现代化建设的进程。5、有利于增强企业的综合实力随着阜宁开发市场的壮大，新兴的房地产开发企业不断涌现，企业要在激烈的市场竞争中，站稳脚跟，保持后劲，取得发展，就必须苦练内功，夯实基础，必须审时度势，抢占商机，开拓市场。阜宁县益林镇村镇房屋开发有限公司实施海陵花园建设项目，正顺应了这一要求。本项目的建设，必将进一步提高阜宁县益林镇村镇房屋开发有限公司在阜宁建筑市场知名度，有利于进一步增强企业的综合竞争实力。本项目起点较高、定位超前，并按照阜宁县政府“十二五”规划的要求，与阜宁城市建设规划的宏伟目标相呼应。阜宁县益林镇村镇房屋开发有限公司将以全新的管理理念，利用现代科技手段提供的综合性平台，进一步提高现代服务业水平，因此本项目建设，将成为阜宁住宅小区建设的又一个典范。第三节项目市场分析一、全国房地产发展现状随着宏观经济背景继续向好、居民收入水平提高，置业需求将逐步释放，在宏观调控的逐步影响下，北京、上海、广州、深圳四大城市房地产市场开发建设速度放缓，而二线城市房地产市场投资却呈现大幅增加的态势，由于各地房地产市场背景的不同，其供需市场呈现出了不同的发展特征。1、人口结构特点造成膨胀的住宅需求从2004年中国人口年龄结构分布情况可以发现，由于上世纪50年代的生育高峰，造成目前社会上25—34岁与35-44岁的年龄段人口比重相当大，两者占了总人口35%。不同年龄的人群具有不同的经济行为，人口结构将会影响到房地产的消费与投资。调查显示，25—34岁的人群正值组建家庭的年龄，期间的2亿多人口正陆续进入结婚、生育期，是购房最为集中的年龄段。1997年中国住房改革后，福利分房制度取消，随着政策深入使住房私有制引发了交易量突破一个个高峰，这些在一线城市尤为突出，目前上海、北京等地已经基本完成了房改房的落实。通常情况下购房者在近期购买了房产之后，至少若干年后才能积累起新的购买力随着房改房制度的深化，市场交易量将出现一定程度的萎缩。同时从图中我们可以发现5年后25-34岁购房高峰人口开始从峰值下滑，未来首次置业将出现下降。2、城市区域发展进程加速城市化本质上是一种包括人口结构、产业结构和需求结构在内的整个社会经济结构的变化过程。在这一过程中，农业人口比重逐渐下降，工业和服务业人口比重逐渐上升，人口和产业向城镇集聚，它不仅表现为人口由乡村向城市转移，以及城市人口的迅速增长，城市区域的扩张，还表现对城市房地产需求总量的不断增加。（1）城市发展吸纳众多人口从1997年开始，中国城市化水平便进入了快速提升时期，城市化首先表现为城市人口的增长。在一些特大型城市如北京、上海，二十年间人口增长了4.8倍，这一现象表明为特大城市对人口具有的巨大吸纳能力。而这种能力又必然带领着这些特大的一、二线城市房地产市场由初始阶段跨越到成熟阶段。（2）经济增长吸引国外就业者随着宏观环境改善，中国对世界经济的控制力和影响力不断增强，许多城市已经具备开放、高效、便捷的市场化区域环境、密集的企业群等等，众多国外企业在中国设立区域总部或研发中心，外国企业的聚集，会吸引大量海外人才的加盟。最新统计数字表明，中国吸引海外人才总量已突破250万人次，增速达到20%，引进海外人才数已超过新中国成立后52年的总和。一线城市吸引境外人才及海外人士的能力最强，因此其高档住宅总量仍将增加。而二线城市从其经济发展的阶段来看，这方面吸引能力还有待发展。（3）城市区域扩张成为购房诱因伴随着城市化进程的不断推进，城市区域也出现大幅扩张，以大城市为中心的城市群（带）逐渐形成、壮大，如以上海、南京、杭州、宁波为中心的长江三角洲城市群。城市经济的快速发展，引起城市自身大规模扩张，并向周围地区产生强大辐射的作用。来自国家统计局的最新统计数据显示，今年以来，我国固定资产投资增长居高不下，前7个月城镇固定资产投资同比增长高达30%以上，城市扩张引发房地产投资的继续高速增长，这一现象在城市集群的区域内最为显著，如在上海经济发展的带动下，苏州、南京、无锡、宁波等地的房地产市场逐渐启动，不断完善的配套供应，更激发了消费者的购房需求。（4）大面积旧城改造，引发刚性需求城市竞争力提升必然伴伴随大量的旧城区改造面积以及城郊拆迁。其中一线城市针对城郊不同功能区的再次分配，主要拆迁量位于城市中心的老商圈，重建的商圈将进一步扩大城市商业商务圈，带来弹性的商业商务需求而拆出的居民则带来刚性的居住需求。而在二线城市，由于发展相对迟缓，拆迁带来的将是更多的刚性住宅需求。一些历史悠久的老城为“拆迁建城”的主力军，如天津、沈阳等。天津各类存量住房7830万平方米，主要是由解放前遗留下来的破旧平房，解放初期兴建的职工宿舍组成。在旧城改造不断推进的同时，拆迁所带来的刚性需求，成为推动地区房地产市场快速发展的另一个快速通道。（5）农村城镇化，房地产市场中下一个香馍馍“两会”伊始，新农村建设与今年中央“一号文件”相伴随，建设新农村的各方面政策优惠意将吸引大量资金涌向农村，而房地产业自然会成为经济增长点之一。一旦农村经济形势发生变化，单不考虑广大农民近几年来的收入增加，新农村建设所带来的人口回流，将为农村房地产业带来大量的住宅需求。不过要转变目前农民用房自筹自建，散户居住的局面面临很多问题，对于房地产开发商而言，开发农村房地产市场是必然趋势，需要有步骤进入农村房地产业，并且积极参与农村城镇化建设。随着新农村建设的推进，在农民收入以及农村人口增加的作用下，农村住宅的需求空间将放大，房产企业的适时进入将大有可为。3、城市居民消费水平上升改善居住条件(1)现有住房改善面积趋大住房改善，特别是住房面积、住房数量的改善，包括住房环境的改善、住房品质的改善，经过几年的市场发展和90年代初期、90年代中期完全不能同日而语，建设部政策研究中心发布了《2020我们住什么样的房子—中国全面小康社会居住目标研究》，为2020年的居住住宅描绘了一幅未来蓝图。这个课题研究公布了21项指标，主要包括城镇人均居住面积35平方米、城镇最低收入家庭人均住房面积大于20平方米。未来人均居住面积的提高，需要大量住宅面积来填补，需求增加在一二线城市中将集中体现。(2)家庭结构变小，住宅需求放大由于生活观念的变化，现在人们婚后大多愿意单独居住，中国的家庭户人口规模在逐渐变小，家庭规模小型化倾向，核心家庭和“丁克”家庭在中国城市家庭结构中高达60％以上，而且有增加的趋势。我们发现社会经济发展程度越高的城市，其家庭规模越小。上海地区生产总值最高，平均家庭户规模处于全国最低的水平，这一趋势表明了随着城市经济地位的提升，家庭将日趋小型化。家庭结构愈小，则人均消费面积愈大，因为即便是两口之家，也需要厨房、客厅、厕所以及过道等。因此即使人口总量不变，未来小家庭结构的大量出现也会引起住宅需求的增加。而此现象将随着二线城市等经济快速发展而日益突出。4、海外资金投资——物业升值+汇率差价的双份收益良好的经济前景必然会给房地产带来好的赢利前景，此外人民币升值的预期更是吸引了大量的海外资金注入，从摩根士丹利收购上海广场，以及其在其他一线城市的甲级写字楼收购部署中可以发现，海外基金偏向于国内的高端成熟物业，尤其是在写字楼与大型商业地产领域，。海外基金在取得稳步上升的出租率和租金水平所带来的收益外，也同样看好未来物业高速成长的升值潜力。人民币升值后，会有大量外资通过各种渠道进入国内房地产市场的大型、高端物业，资金的聚集首先会造成成交量增加，并最终使价格上扬，这对于持有者而言，意为着只要经过良好的重新包装或提升租客的档次，就可获得物业升值+汇率差价的双份收益。但从目前情况来看，二线城市称得上优质的物业仍属凤毛麟角，因此这部分投资资金仍将主要停留在一线城市。中国的房地产市场现状中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。仅2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量为31.59亿平方米，年均竣工6.32亿平方米；其中住宅竣工面积总量为25.77亿平方米，年均竣工5.15亿平方米；房地产销售总量为39.69亿平方米，年均销售7.94亿平方米，其中住宅销售总量为35.77亿平方米，年均销售7.15亿平方米（我国近几年来房地产的销售面积都大于竣工面积，这与我国实行的预售制度有关）。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。同时，我们也清醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着这样那样的问题，尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院于2010年4月印发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，2011年1月26日国务院办公厅于印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国8条）。加大对房地产调控力度，（一）2011年房地产开发投资完成情况2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点。（二）2011年商品房销售情况和待售情况2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。2011年末，全国商品房待售面积27194万平方米，比11月末增加1763万平方米。其中，住宅待售面积增加1322万平方米，办公楼增加115万平方米，商业营业用房增加203万平方米。（三）房地产开发企业资金来源情况2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1-11月回落4.9个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。2011年全国房地产开发投资及销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）6174027.9其中：住宅4430830.2办公楼254440.7商业营业用房737030.5房屋施工面积（万平方米）50795925.3其中：住宅38843923.4办公楼1595031.3商业营业用房5627826.1房屋新开工面积（万平方米）19008316.2其中：住宅14603512.9办公楼536146.2商业营业用房2067118.3土地购置面积（万平方米）409732.6土地成交价款（亿元）8049-1.9房屋竣工面积（万平方米）8924413.3其中：住宅7169213.0办公楼217920.0商业营业用房90459.2商品房销售面积（万平方米）1099464.9其中：住宅970303.9办公楼20086.2商业营业用房787812.6商品房销售额（亿元）5911912.1其中：住宅4861910.2办公楼250216.1商业营业用房670223.7商品房待售面积（万平方米）2719426.1其中：住宅1690435.8办公楼123010.8商业营业用房589511.9房地产开发企业本年资金来源（亿元）8324614.1其中：国内贷款125640.0利用外资8142.9自筹资金3409328.0其他资金357758.6其中：定金及预收款2161012.1个人按揭贷款8360-12.2（四）全国房地产开发景气指数国家统计局发布2011年全国房地产开发和销售情况。其中，在全国房地产开发景气指数部分，2011年12月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为98.89，比11月份回落0.98点。全国房地产开发景气指数是遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。二、江苏省房地产市场现状2011年以来，中央及地方政府针对房地产市场的各类调控政策继续加码，在此宏观背景下，江苏房地产市场运行基本保持平稳态势，呈现出开发投资平稳增长、建设规模稳步扩大、资金来源稳定充裕、市场销售低位徘徊、企业积极谋求创新等特点。（一）开发投资持续快增，建设规模继续扩大2011年前三季度，全省房地产开发投资保持了持续快速增长势头，对全省固定资产投资起到了很好的支撑作用。前三季度，全省房地产开发投资完成3951.3亿元，比2010年同期增长33.6%，比上半年回落0.2个百分点，同比提高4.9个百分点，比同期固定资产投资增速高11.3个百分点，占全部投资的比重为21.2%，同比提高1.9个百分点。前三季度全省房地产开发投资增速变动情况见下图：分主要商品房类型看，住宅完成投资2923.5亿元，增长36.9%，占开发投资总量的74%，仍是开发投资的主体；办公楼完成投资144.4亿元，增长18.8%；商业营业用房完成投资511亿元，增长19.0%；其他商品房完成投资372.5亿元，增长37.2%。分地区看，苏南、苏中、苏北分别完成投资2674.6亿元、513.4亿元、763.2亿元，同比分别增长35.0%、34.0%、28.8%，其中住宅分别增长37.9%、36.7%、33.7%，苏南地区在三大地区中持续保持领先水平。此外，前三季度，全省商品房施工面积为3.7亿平米，同比增长19.9%，其中新开工面积为11432.8万平米，同比增长17.7%；住宅施工面积为2.79亿平米，同比增长20.4%，其中新开工面积为8685万平米，同比增长16.9%。（二）商品房销售由增转降，销售额保持一定增长2011年前三季度，全省商品房销售各月度之间虽有起伏，但总体呈高开低走、由增转降之势。前三季度累计，全省商品房销售面积为5569.6万平米，同比下降2.2%，其中住宅销售面积为4770.6万平方米，同比下降3.2%。（各月累计销售量和增速变动情况见下图表）。从当月销售来看，9月份当月全省商品房销售面积为727.6万平米，同比下降12.7%，环比增长46.2%，其中住宅为632.6万平米，同比下降13.5%，环比增长46.8%。由于当前房价仍处一定上涨水平，所以2011年三季度全省房地产开发企业商品房销售额仍保持一定增长，但增幅明显有所回落。前三季度，全省商品房销售额为3675.3亿元，同比增长14.4%，其中住宅销售额为2956.7亿元，同比增长10.8%，增速比上月累计分别回落4.9个和5.1个百分点，均低于上半年和一季度水平。（三）商品房价格总体趋稳，涨幅回落明显受市场供求关系变化和房价调控政策等多重因素影响，2011年前三季度，全省房价和涨幅月度之间虽有小幅波动，但总体呈逐步趋稳之势，宏观调控成效逐步显现。从成交均价看房价总体趋稳。省住建厅网上交易备案系统数据显示，前三季度，全省13个省辖市市区商品房成交均价为7743元/平方米，其中住宅为7236元/平方米，低于年初（7962元/平米，其中住宅7647元/平米）和一季度（7802元/平米，住宅为7442元/平米）的水平，前三季度和上半年商品房成交均价每平方不超过60元，住宅在40元以内小幅波动。从增长幅度看回落趋势明显。前三季度，全省13个省辖市市区商品房和住宅同比分别增长10.0%、7.7%，涨幅均低于年初（1-2月，分别增长33.5%、39.9%）、一季度（分别增长26.7%、29.2%）、上半年（分别增长15.7%、14.2%）和1-8月（分别增长12.9%、11.2%）的水平，也低于去年同期水平（分别为24.9%、24.7%）。2010年以来全省商品房成交均价涨幅变动情况详见下图：三、阜宁房地产市场现状（一）阜宁县土地市场及发展趋向阜宁县委、县政府高起点修编规划。按照沿海中等城市定位和“一主两翼”的战略构想，按照“100平方公里主城区，50万人口”的要求，充分预留各类发展用地，合理分布工业、文化、商贸、居住等功能区，高起点修编新一轮（到2020年）城市发展总体规划，引导人口向城市集中，居住向社区集中，工业向园区集中，促进城市可持续发展，努力把阜宁县城建设成“布局和谐统一，建筑特色鲜明，环境清新宜人，市民文明儒雅”的生态型精品城市。政府提出高效益的经营城市。坚持政府依法垄断土地一级市场，加大城市土地经营力度。县政府在2005年城建土地招商中，加快了旧城改造步伐，并取得较为丰富的经验。为了高效益的经营城市，政府在2006年进一步开放建筑市场、设计市场、拆迁市场，开发利用城市公用事业资源，吸引更多的民资和外资参与城市建设，同时积极向上争取建设资金，形成多元化的城市建设投资体系。阜宁县近年经营性用地出让情况如下：年份土地宗数土地成交面积（亩）成交总价（万元）平均出让价（万元/亩）20057188.418034.7895.73200617553.9245473.5782.0920076456.023647079.972008101302.168248163.342009121032.25124076.45120.212010151330.22177610.97133.52合计674862.52360195.0895.81由上表可以看出，近年阜宁县土地市场供需情况较好，行情趋于稳定。从上市土地宗数看，2010年上市土地总数15宗，保持稳定增长态势。从土地成交面积看，近六年平均成交面积达810亩，2010年为最高,达到1330.22亩。从土地平均出让价看，有上升趋势。另从土地供应量与出让价格之间的联动关系看，2008年起土地供应量迅速增长，显示了阜宁县存在一定的土地需求。（二）阜宁县城市发展规划按照《阜宁县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，阜宁县计划到“十二五”末，县城主城区达到100平方公里、50万人口，开发区城东新城和澳洋新城建成区达到各10平方公里、10万人口。城市化率达58%，阜宁县城定位为江苏沿海中等城市，盐城市域的次中心城市、苏北现代化新兴工业商贸城市。按照建成“江苏省沿海开发新型产业增长极、盐阜都市圈副中心”的定位，推进以县城为主城，开发区新城、澳洋新城为两翼的新型中等城市建设，全力打造水绿之城、人文之城、宜居之城、创业之城。突出城南新区建设。按照“现代服务业的集聚地、和谐共生的人居地、综合行政的服务地”的要求，建设现代都市化新区，认真组织实施城建重大工程，倾力打造高效便捷的服务区、繁荣发达的商贸区、功能齐全的居住区、环境优美的休闲区，建成现代之城、活力之城、魅力之城。完善提升老城区。按照“只拆不建、多拆少建、还绿于民、兼顾效益”的思路，加快老城区改造步伐，重点改造老城区危旧房和市政公用设施，整治交通拥堵、污染严重、布局零乱的地段，不断改善居住环境。加快“两翼”发展。开发区新城、澳洋新城走产业强园、城市兴园、生态立园之路，积极打造开发区新城CBD中央商务区；加快推进澳洋工业园与郭墅镇“区镇合一”体制建设，建设以配套工业园区产业发展为重点的澳洋新城。到2015年，开发区新城、澳洋新城建成区各10平方公里、10万人口。加快金沙湖建设。坚持纳湖入城，将金沙湖作为城南新区的重要板块，与县城协调发展。到2015年全面完成11.85平方公里内核心区建设。完善城市配套设施。提升城市市政设施，抓好县城“四环”建设，建设北京路跨射阳河大桥和迎宾大道。提高城市配套功能，着重抓好新盛街改造、射河北路外滩水景的打造、阜城大街地下商业街与人防相配套的地下空间开发。发掘城市文化景观，建成兴国寺、庙湾古城等一批标志建筑，规划建设城北片区和城西片区公园，全面打造人文阜宁、宜居阜宁。随着政府宏观调控能力的增强，国家对经济欠发达地区推行了一系列的措施，对阜宁县的经济发展提供了良好的机遇，在阜宁县委、县政府的正确领导下，阜宁县的社会经济呈现出蓬勃发展的势头，这对阜宁房地产业的快速发展提供了良好的商机。根据政府规划，阜宁县城已经初步勾画沿海中等城市定位和“一主两翼”的战略构想，按这一规划要求，近几年内，阜宁县城将需新增近600万平方米，镇区将新增近100万平方米的各类建筑。未来几年在阜宁投资房地产还是有一定的发展空间的。（三）阜宁房地产市场现状2011年，在一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策调控下，阜宁县房地产市场总体上保持平稳增长的态势。（1）商品房供应增加，销售稳中有升2011年全县商品房上市115.77万平方米，同比增长2.07%；商品住房上市106.98万平方米，同比增长8.85%。销售商品房90.82万平方米，同比增长11.75%；销售商品住房82.22万平方米，同比增长21.11%。商品房供销比为1：0.81；商品住房供销比为1：0.78，销售率为78.15%。县城城南区域销售登记面积占全县整个销售登记面积的62.58%，上市量占58.42%，区域性购房较为集中。（2）房价整体走势平稳，同比处于上升态势1-12月份全县商品房成交均价为3010.82元/平方米，同比增长14.39%；商品住房成交均价为2787.21元/平方米，同比增长12.28%，我县房价整体水平延续了2010年年底价格稳中有升的态势，但1-10月份与去年同期相比增幅较大（同比增长34.0%），增幅较大的原因一是我县的房价一直处于相对较低的水平，2008年、2009年、2010年我县的商品住房均价分别为2052、2169、2482元/平方米，2011年1-10月份全县商品住房均价为3202元/平方米，但在2010年1-10月份我县的商品住房均价才2348元/平方米，到了2010年11月份以后才开始较大幅度增长（11月份为2749元/平方米、12月份为2928元/平方米），二是乡镇的商品房销售在网上备案系统中无法剔除，也拉低了全县的房价，三是原来没有将拆迁安置房、经济适用房等保障性住房纳入网上备案系统，2011年11月、12月份已将部分保障性住房销售合同在网上签约，实时备案。我县的房价很长时间都维持在低价位上，现在的上涨只是在消化过去的蛰伏，即使这样，我县目前的房价水平在全市范围内也处于较低水平，根据市房产局房地产市场信息发布，至2011年10月份我县的商品住房均价在全市范围内仅高于响水。（3）房屋登记业务办件量再创历史新高全年共办理各类房屋登记业务32990件，同比增加16.19%，发放各类房屋登记证书（证明）24839本（份），同比增加15.40%。审批商品房预售许可55件，批准预售楼幢229幢，面积115.69万平方米，同比增加4.23%。办理二手房交易1037件，成交面积14.20万平方米，同比减少13.15%；完成房屋抵押登记4470件，同比增长26.41%；办理房屋预告登记9367件，同比减少10.52%；商品房合同备案7132件，备案面积71.99万平方米。出具房屋登记信息查询证明11907份。（4）保障性住房建设得到加强截止10月底，全面完成省、市政府下达的新开工经济适用住房300套、廉租住房180套的全年目标任务；完成657套（间）公共租赁住房建设（筹集）任务；完成危旧房改造项目7个4.1万平方米，涉及家庭461户。(四)阜宁县房地产开发市场预测据初步调查，阜宁县共有房地产企业43户，2010年开发住宅商品房总面积215万平方米，已销售面积为72.6万平方米，总成交额为18.5亿元，均价为2546/平方米。2010年新建设小区11个，面积约40万平方米。从阜宁的发展规划和阜宁房地产市场供需状况等方面调查表明来看，虽然全国房地产市场处于调整期，但阜宁地区房地产业仍有一定的发展前景，阜宁的房地产市场潜力巨大。主要表现为：—从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2007年到2010年，城镇居民可支配收入从9228元上升到14127元。尽管房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。—从投资角度看由于股市长期低迷，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。—从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。—从需求关系看根据规划，加快东益小城市建设，到2015年，建成区达30万平方公里，全县农民新社区达80个。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。六、本建设项目定位1、建设项目定位根据“90平方米以下户型比例必须占到70％以上”要求，本项目建设将转变单纯的“求大求豪华"的观念，确立理性务实的开发思路，加强户型组合、户内空间、结构造型等方面的设计，努力构筑一个设计先进、功能齐全、设施完善、管理先进的综合性住宅示范小区。2、销售市场定位通过对阜宁县城乡居民及周边地区居民购房意愿等多项指标的分析以及本项目建设的地理位置的综合分析，从中提炼出翰林名府建设项目的主要客户群：（1）目标区域：益林及周边地区的城乡居民。（2）隐性客户群：盐城、苏南、浙江等地在阜的投资客商；国内其它城市商业投资者；邻县经商户投资者。（3）显性客户群：大、中专毕业生、部队转业军人。七、本项目市场竞争优势1、优越的地理环境本项目地块地处阜宁县益林镇，紧邻淮海路和海陵东路，交通便捷。从全局看益林是阜宁县的重要乡镇，有着南靠上海、浙江，北联连云港、山东，东临黄海的良好的地理环境，是经济的战略要地。2、具有良好的交通条件城市主干道淮海路位于项目区西侧，道路通畅，东距沿海高速20公里、宁靖盐高速40公里，西距京沪高速60公里，南距宁靖盐高速30公里。3、服务优势本项目建设，所有公用设施及通讯、供电、给排水、有线电视等配套设施全部一次到位，并同时进行绿化建设，绿化率达28％，积极营造整洁优美的居住条件，在建设布局和房屋建设中追求新颖、合理、环保和时尚，服务设施配套齐全，是阜宁县近年来起点较高、设计要求较高的商品房开发项目。4、结构优势本项目开发的住宅商品房，90平方米以下小户型住房占总面积的70％，可以充分满足广大中低收入、工薪阶层居民的住房需求。5、价格优势本项目建设在充分考虑城镇居民社会购买能力以及消费习惯和消费心理的基础上，在优化建筑结构设计的同时，以合理的价格水平确定销售价格。从以上分析可以看出，在阜宁县益林镇实施海陵花园建设项目的条件已经形成。该项目的建设不仅符合国家的产业政策和阜宁县的发展规划，而且市场前景看好。阜宁县益林镇村镇房屋开发有限公司凭借先进的经营管理理念，以及优质配套的服务必将赢得更大的市场竞争优势。第四节工程建设方案一、总图布置1、总图布置原则（1）符合项目建设区域规划，且确保总图布置流畅、优化。（2）考虑合理的功能区分，在兼顾整体性的同时注意各功能区的相对独立性，保证有良好的居住人文环境。（3）减少不安全因素，内部交通流畅，形成环道，进出口要通畅。（4）通过合理规划，营造自然、和谐、亲切的环境品质。中心绿化带景观与各楼群间的绿化相结合，达到环境均好性。充分考虑居民群体的不同需求，住宅用房户型设计中，90平方米以下户型占住宅用房总户(套)数的比例达70％以上。（5）保证一定的停车场用地。2、总平面布置该项目地块建设内容主要有住宅用房、商业用房和物管用房、社区用房以及变配电系统、给排水管线、道路等公用配套工程。根据上述布置原则，总平面布置首先应满足项目建设功能要求，同时要符合消防、环保等要求，力求合理、流畅。按照“整体有序、交通合理、使用便利、注重气氛、以居为本、适度超前、便于操作”的原则，根据规划设计条件及周边特点，拟开发住宅楼5幢和商业用房6幢。本项目总平面布置情况如下：（1）地块大体呈长方形，南北长于东西。商业用房与住宅楼均呈东西向，南北“一”字形排列，商业用房与住宅楼交叉布置。商住楼周边及其它空地布置道路、车位、绿化，项目区内道路、绿化及灯光按相关建设要求设计，力求整个小区点、线、面相结合，创造出一个清新、舒适的居住环境。（2）共设地上机动车位55个，非机动车位510个。（3）小区内道路宽畅，四周贯通，流线明晰，交通便捷，功能分流互不干扰，没有死角，消防车能到达每个楼群。（4）小区建成后辅以健康绿地、亭院广场、健身场所供业主休闲健身；数字电视覆盖小区。3、交通组织要创造一个成功的商住小区，使人们乐于其中，首先必须向人们提供方便、快捷、安全的交通通道。这种与周边地区及内部各单体之间的联系，即为“可达性”，它是商品住宅楼开发成功的价值基础。(1)项目区入口设计项目区为开放式，通过楼后及楼之间道路，可直达淮海路。(2)区内主要交通路线设计结合商住区的功能布局以及地形特征，在小区内设互通交通网络。项目区内设置的道路为6-20米宽，可使车流、人流能方便到达每个楼群。主干道、支干道均采用混凝土路面。拟采用如下做法：①素土夯实，②二灰土垫层，③碎石层，④混凝土路面。区内道路纵坡≥O.03％，以利雨水、污水排泄。具体路基做法应根据不同路段的地质情况确定，并每隔一定距离设置胀缝。根据需要在道路两侧地下敷设雨水管、污水管，同时考虑到检修方便。(3)项目区内步行道路设计小区内步行道路设计不仅仅是物质的也应当是精神的。步行道路只有在纳入“人”这个主体一切才得以实现，才得以升华，才有了价值。本项目在设计住宅区的步行道路时，在考虑物业管理的同时，更要为“人"这个主体提供一个休憩的场所。二、土建工程1、设计依据（1）钢结构设计规范[GB50017-2003]（2）建筑设计防火规范[GB50016-2006](2006年版)（3）混凝土结构设计规范[GB50010-2002]（4）建筑桩基技术规范[JGJ94-94]（5）建筑抗震设计规范[GB50011-2001]（6）建筑结构荷载规范[GB50009-2001]2、工程内容本项目土建工程主要由住宅用房、商业用房及配套设施组成。各建筑物的设计应满足防火间距要求，还应体现现代商住楼特有的风貌特色。项目总用地面积5618.4平方米，新增土建工程总建筑面积11799平方米。居民住宅面积6679平方米，商业用房5000平方米，物管用房、社区用房、变配电等配套用房120平方米。海陵花园项目主要技术经济指标如下：项目主要建设指标1项目建筑面积平方米117992项目占地面积平方米5618.43项目总投资万元2703.674项目实施进度年25容积率2.16建筑密度%507绿地率%288机动车位个559非机动车位个510三、公用配套工程1、给排水（1）设计依据①建筑给水排水设计规范[GBJI5-88](1997年版)②室外排水设计规范[GBJI4-87](1997年版)③室外给水设计规范[GBJI3-86](1997年版)④建筑设计防火规范[GB50016-2006](2006年版)⑤建筑灭火器配置设计规范[GB50140-2005](2005年版)（2）生活给水系统本项目给水由市政给水管网供水，进水管管径为DNl00，并在区内形成环状，以满足居民及消防用水要求。连接到户的水管含在建筑费用中。（3）消防给水系统①消防用水量室外消火栓用水量：40L／s室内消火栓用水量(单幢最高)：30L／s自动喷淋系统：27L／s②室外消防给水由市政给水管网供给并形成环路，供水管径为DNl00，室外消防用水量为60L／s，室外按保护半径不超过50m设置室外消火栓。③室内消火栓给水系统住宅用房根据消防规范设置室内消火栓，每只水枪最小流量：51L／s，最小充实水柱：l0m，每个消火栓处设直接启动消防泵的按钮，并应设有保护按钮的设施。每栋楼屋顶设试验消火栓1只，并设压力显示装置。（4）排水系统本项目采用雨污分流制：①屋面雨水采用内落水系统，室外地面雨水经管网收集后排入附近市政下水道；②厨房污水须先经隔油池处理后才能排入调节池，污水经收集，通过生活污水处理装置处理达标后，排入市政下水道；③排水主管道采用ф500涵管，埋设在人行道下。④粪便污水经化粪池处理后，与废水汇总排入市政污水管。⑤地下室积水排至集水坑，再由排水泵排至室外雨水管网。2、电气（1）设计依据①民用建筑电气设计规范[JGJ／T16-92]②民用建筑照明设计标准[GBJ133—90]③通用用电设备配电设计规范[GBJ50055—93]④建筑设计防火规范[GB50016-2006](2006年版)⑤供配电系统设计规范[GB50052-95]⑥低压配电设计规范[GB50054-95]⑦建筑物防雷设计规范[GB50057-94]⑧工业企业建筑电气设计规范[JGJ/T16-92]⑨工业企业照明设计标准[GBJ50034-93]（2）电源及用电负荷本项目用电主要为用户照明、工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等，用电负荷等级为二级或三级，新增用电负荷约为1720kW。拟在项目区内设10KV／0.4KV变配电房，配置1台2000KVA干式变压器，以满足项目实施的供电要求。（3）变配电系统本项目变配电房高压侧设环网柜，变压器采用环树脂浇注低噪声干式变压器，采用低压器集中补偿方式，使功率因素提高至0.9以上，电能计量为高供低压。（4）低区配电系统①拟在住宅楼内设计配电间(箱)，配电房至各配电间(箱)采用UJV22型电缆在室外直埋引入。②低压供配电线路配电方式采用放射式与树干混合方式。③消防设备均要求在最末一级配电箱设自动切换装置。（5）照明设计①住宅用房及配套用房的室内照明采用荧光灯。②室外照明包括室外道路照明和迎街大楼的泛光照明。光源主要采用金卤灯，并采取良好的防眩光措施。所有室外照明回路均需设漏电保护装置。③室内照明回路采用ZR-BV铜芯电线穿阻燃PVC管敷设或穿钢管敷设；室外照明回路采用ZR－VV电缆穿钢管暗敷。（6）防雷与接地本工程的建筑物按不同建筑物的规范要求确定防雷等级，接地采用TN－C—S接地系统。防雷、防静电、工作及保护接地共用一套接地装置，接地电阻要求≤1欧姆。所有电气设备正常时不带电的金属外壳均进行可靠接地。本工程利用建筑物基础作为接地极，避雷带采用镀锌圆钢10#，引下线利用柱内两根主筋，其余接地线采用－25×4镀锌扁钢。本项目建设，按规划部门要求，供电电缆全部埋设在地下，实现无杆化。3、电信和数字电视本项目通信线路采用地下电缆埋设于地下。数字电视信号全覆盖，通讯线路架设到每套住宅，由用户向电信和广电部门申请安装。4、消防（1）设计依据①GB50016-2006《建筑设计防火规范》(2006年版)②GB50140-2005《建筑灭火器配置设计规范》(2005年版)（2）设计要求本项目建设工程耐火等级为二级。消防水泵、消防报警系统及主要通讯照明为二级负荷，其余为三级负荷。防雷设计按二类，抗震设计烈度按七度设防。（3）消防系统根据消防规范，本项目消防系统主要包括消防报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、应急照明系统等。总平面布置时，建筑物的间距应满足防火间距要求，住宅小区内的主要道路，应形成环状，使其满足消防车道的要求。室外消防给水管在住宅小区内形成环状，并与城市自来水管网的两个进水管连接。在室外消防环状管网的适当位置设室外地上式消火栓，室外消火栓的间距应确保室外消火栓50m保护半径。其他用房内均按规范要求配置室内消火栓箱或喷淋装置，室内消火栓的布置间距应满足两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位，并不大于30m。在明显、易取用部位，配置适量的手提式灭火器。变配电室等电气设备的消防采用二氧化碳灭火器，其余场所采用磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器置于专用灭火器箱内。第五节投资估算与资金筹措一、固定资产投资总额估算概述本项目投资估算范围包括土地征用、建筑工程、安装及装饰工程、设备购置及安装，配套基础设施等内容。根据国家概算指标及江苏省有关部门规定的收费标准，主要采用单位工程量综合指标法，结合项目实际情况，并参照当地类似工程造价水平，对本项目投资进行估算。二、投资估算编制依据1、《江苏省建设工程造价编制及审核暂行办法》；2、国家、江苏省关于建设工程投资估算编制的有关规定；3、建设单位提供的项目相关资料；4、江苏省、盐城市及阜宁县有关部门规定的收费标准。三、投资估算本项目固定资产投资总额包括土地取得成本、工程费用、其它费用、预备费及建设期贷款利息。1、土地取得成本土地通过公开拍卖取得，项目土地价格为640万元。2、建安及装饰工程费根据本报告前面所述，本项目建设内容主要包括住宅用房、附属用房等。项目建安及装饰工程总费用为1348.29万元。各部分建筑面积、单价及造价详见表1-4。3、前期工作费项目前期工程费包括规划、设计、可行性研究费、水文地质勘测及其图纸审查费等，项目前期工程费总合计74.02万元。详见表1-2。4、基础设施配套工程费基础设施配套工程费包括场地、道路工程、供水工程、排水工程、供电工程、绿化工程、其它工程(含消防、安全、环保、通讯等)。项目基础设施配套工程费总合计280.07万元。详见表1-3。5、开发期税费估算开发期税费应包括项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，主要包括：土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。各项税费根据当地有关法规标准估算，合计为162.48万元。详见表1-6。6、建设期间其他费用其他费用应包括：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。建设期间其他费用总额74.31万元，详见表1-7。7、不可预见费用，包括可能的政府增加收费、建筑材料价格上涨及开发过程中的不可预见事件的发生，按上述1—7项总和的5%计算，计81.72万元。四、项目总投资构成分析本项目投资总额为2703.67万元，投资构成按费用类别划分参见下表。投资总额按费用类别构成分析序号类别名称单位投资额占投资总额比例1土地费用万元64023.672前期工程费用万元74.022.743基础设施建设费万元280.0710.365建筑安装工程费万元1348.2949.876公共配套设施建设费万元6.000.227开发间接费用万元1.630.068管理费用万元23.480.878销售费用万元11.680.439开发期税费万元162.486.0110其他费用万元74.312.7511不可预见费万元81.723.02合计万元2703.67100本项目建成后，开发的所有用房全部用于出售，占用流动资金很少，故流动资金未予估算。二、资金筹措及投资计划本项目建设总投资计2703.67万元，项目资金由阜宁县益林镇村镇房屋开发有限公司自筹，目前大部分建设资金已基本落实。本项目建设期2年，项目建设资金根据项目的实施进度分期投入。

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划该项目符合我国国民经济和社会发展规划，我国《国民经济和社会发展十二五规划纲要建议》明确提出“加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。”。阜宁县国民经济和社会发展第十二个五年规划中也明确提出“规范房地产市场秩序，促进房地产业平稳健康发展。“十二五”期间，新建保障性住房30万平方米，中低价位商品房194万平方米，农民进城居住低价房150万平方米。”。房地产业属于现代服务业，将为增强城市功能、提升城市形象、确保居民安居乐业提供条件。该项目为城镇住宅建设项目，已纳入城市建设总体规划，无论从国家发展规划，还是当地的发展规划来看，该项目的实施符合规划发展要求，有利于促进当地社会经济的发展。二、产业政策对照《产业结构调整指导目录（2011年本）》（国家发展和改革委员会9号令），本项目是普通商品房开发，属于允许类。因此，本项目的建设符合国家相关产业政策的规定。为贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，经国务院同意，2008年12月20日，国务院办公厅发布了《关于促进房地产业健康发展的若干意见》，《意见》要求一是加大保障性住房建设力度，二是进一步鼓励普通商品住房消费，三是支持房地产开发企业应对市场变化，四是强化人民政府稳定房地产市场的职责，五是加强房地产市场监测。2006年7月13日，建设部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，规定自2006年6月1日起，各城市年度新批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比例必须达到70%以上。本项目为城镇住宅建设项目，属于普通商品房开发，符合国家鼓励普通商品房建设的政策。本项目90平方米以下套型占70%，符合文件规定要求。三、行业准入国家现行的行业准入政策、准入标准对房地产开发项目主要限制的是2万平方米以上别墅类房地产开发项目、外商独资成片开发房地产项目，其他没有特别的规定要求。该项目属于内资项目，且为普通商品房开发项目，因此，项目建设单位和拟建项目与国家现行的行业准入政策、准入标准不相抵触，符合有关规定。四、行业管理房地产开发企业的资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《房地产开发企业资质管理规定》，一级资质的房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质的房地产开发企业可以在全省范围承揽房地产开发项目，承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，建设楼层不受限制。三级资质的房地产开发企业可以在省辖市范围承揽房地产开发项目，承担建筑面积15万平方米以下的开发建设项目，不得承担十六层（含）以上的建筑物的建设。四级资质的房地产开发企业限于在城市规划区以外的乡镇从事房地产开发企业，可以承担建筑面积5万平方米以下的开发建设项目，不得承担七层（含）以上的建筑物的建设。领取《暂定资质证书》的房地产开发企业可以依据《暂定资质证书》核定的标准从事相应资质等级的开发建设项目。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发业务，不得越级承担任务。阜宁县益林镇村镇房屋开发有限公司目前资质为三级，可以在省辖市范围承揽房地产开发项目，承担建筑面积15万平方米以下的开发建设项目，建设楼层16层以下。海陵花园项目处于阜宁县境内，开发面积和层数均在上述规定范围内，阜宁县益林镇村镇房屋开发有限公司可以进行该项目的开发经营。

第三章资源综合利用分析第一节项目建设地概况一、地理位置项目建于阜宁县益林镇，益林镇地处北纬34°线，气候宜人，域内地面平坦，物富民丰。先后荣获“历史文化名镇”、“江苏百家名镇”、“江苏省文明镇”、“全国小城镇改革试点镇”、“中国手工玻璃工艺品之都”等称号。自明代以来，益林一直是苏北盐阜地区的战略要地和商业重镇，享有“苏北小上海”之称。镇域面积42.8平方公里，总人口8万人。属北亚热带季风气候，年平均降雨量979.6毫米，无霜期213天，区域范围内地势干坦，地形西高东低，河渠纵横交错，自然条件优越。二、自然资源1、土地资源阜宁全县总面积143933.67公顷。其中耕地面积为88751.09公顷，水域面积35157.08公顷，居民点及工矿用地面积13839.06公顷，交通用地3480.67公顷，园地面积1655.07公顷，林地173.55公顷，牧草地758.44公顷，未利用地118.71公顷。全县有肥沃的宜旱宜水的耕地122.26万亩，复种指数为185％。2、水资源全县有57亿立方米水资源，人均水资源6100立方米。县境河网密布，有射阳河、苏北灌溉总渠、通榆河、串场河等大河，其中射阳河平均来水量30亿方，总渠38亿方。荡滩资源：全县有30万亩荡滩，7万亩的马家荡最为著名，水产养殖品种多，质量高。3、矿产资源阜宁县境喻口、沟墩等地有泥炭矿、粘土矿等。泥炭矿蕴藏量298.5万吨，粘土矿蕴藏量1581.9万立方米。县境施庄的沙岗、新沟的北沙湾等地有优质黄沙，面积826.67公顷，相当于全县土地总面积的0.57％。黄沙质地纯净，沙粒均匀。颗粒为70—120目，是工业、建筑业的理想材料。石油矿藏在县境永兴等地勘查。三、经济社会概况1、人口：2010年末全县总人口109.4万人，其中非农业人口37.8万人，占34.6％。年末常住城镇人口38.14万人，城镇化率达42.35％。人文资源：阜宁县40万劳动力，其中中高级技术人员4万多名，中高级技工2万人，初级以上文化程度21万人，阜宁籍高层次人才10万多名，遍布全国各地，阜宁在港、澳、及海外侨胞5万多人。2、人民生活2010年，阜宁县经济运行良好，保持了平稳较快增长态势。城镇居民人均可支配收入14127元，增长15％。农民人均纯收入7650元，增长11.6％；城镇失业登记率控制在2.3％以内。四、经济概况1、经济总量2010年阜宁县完成地区生产总值198亿元，同比增长18.4%。2、利用外资近几年，美国、日本、加拿大、德国、法国等15个国家和港澳台地区的客商180多批6000余人次前来洽谈投资，投资6500万美元的风电设备及总装生产线、投资5000万美元的中粮米业（盐城）有限公司30万吨稻谷综合加工项目、一期投资8500万美元的LED用蓝宝石单晶衬底片产线项目等外商独资项目先后落户阜宁。2010年，全县实际利用外资达1.5亿美元，当年实现倍增，自营出口1.3亿美元，增幅全市第一。第二节建设条件一、规划用地条件本项目用地已经过阜宁县规划局和阜宁县国土资源局的确认。阜宁县规划局明确该地块用地性质为民用建设用地。阜宁县国土资源局明确该地块，规划用途为建设用地预留区，不属于基本农田范围。因此本项目建设用地符合当地总体规划的要求。二、自然条件1、气象条件江苏省阜宁县在北半球中纬度，为北亚热带向南温带过度的气候地带，湿润的季风气候盛行，四季分明，温暖湿润，雨量充沛。冬季盛行大陆来的偏北风，以寒冷少雨天气为主；夏季盛行海洋来的东南风，以炎热多雨天气为主；春秋两季为冬夏季风交替，常出现冷暖、干湿多变天气。据气象统计，历年最高气温为39℃，历年最低气温为-17.3℃，本地区年平均气温15.3℃，8月份气温较高，历年均日照2399.7h。年平均降水量985.1mm，平均气压1.01x105帕，平均风速3.5米／秒，最大风速20.7米／秒，常年主导风向为ENE，NE，风频10-13％，无霜期为210-218天。据资料统计，该地区主要气象数据：(1)气温年平均气温15.3℃极端最高气温39℃极端最低气温-17.3℃(2)气压年平均气压1016.8hPa极端最高气压1045.7hPa极端最低气压987.9hPa(3)降水年平均降雨量895.5mm年最大降雨量1244.6mm年最小降水量413.5mm(4)风向、风速、风压常年主导风向东南风年最大风速20m／s年平均风速3.3m／s(5)年平均相对湿度78％2、地质地貌阜宁县全境为近代浅海淤长形成的海积平原，地形平坦，地势低洼，河网密布，标高为2.2米-2.7米之间。3、水文地质本项目场地土质为农田，地形较为平坦，土质属高压性土，地质情况自上而下依次为：第一层土为素填土，松散，层厚1.0m；第二层为黄褐色粘土，可塑、中密，层厚约1.2m，地耐力f=20KN／m2；第三层为灰色淤泥，流塑、松软，层厚约为1.8m，地耐力f=70KN／m2；第四层为灰色淤泥，流塑、松软，层厚约为O.8m，地耐力f=80KN／m2：第五层为灰-黄褐色粘土，可塑、中密，地耐力f=240KN／m2；场地地下水位距地表深度级0.97～1.40m左右。4、地震烈度阜宁县范围内地震烈度为6度，建筑设计按7度设防。三、基础设施及交通条件供电——建成和再建220KV变电所3座、110KV变电所8座、热电厂3座。

供水——县内设有地面自来水厂五座，供水能力20万吨／日。

供热——已建协鑫热电厂，3炉2机，供气能力每小时120吨，可满足新老城区热需求。开发区的协鑫热电二厂和东益园区热电厂正在筹建中。

供气——由香港华燊燃气集团投资建设的天然气管道工程已开工建设，可满足县城用气需求。

排污——日处理污水2万吨的县城污水处理厂一期工程已经建成，即将投入运行。

电信——程控电话交换机18万门。全县实现村村通电话，设有60个移动通信站。已开通ISDN，DDN和宽带上网业务。

码头——县城东通榆河边设有水运专用码头。

道路——县城区26条道路组成道路网，总长45KM。县域内村村通黑色路面工程已经建成，县镇、镇镇、镇村、村村交通十分便捷。

垃圾处理——在县城西新建日处理垃圾200吨、总规模70万吨垃圾处理场正在筹建中。四、区域环境状况项目建设地址位于阜宁县益林镇，环境状况良好，适宜居住。本项目的实施会给环境带来一定程度的影响，项目建设单位拟采取综合治理措施，以