惠阳市东港项目可研建议书

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惠州东港房地产开发有限公司开发项目东港项目（暂定名）可行性研究报告目录一、总论 1二、市场分析 4三、建设规模 16四、场址方案 17五、营销方案 20六、节能节水 23七、环境影响评估 26八、劳动安全卫生与消防 29九、组织机构与人员配置 30十、工期及进度安排 33十一、资金筹措 35十二、财务评价 36十三、社会评价 38十四、风险分析 39十五、研究结论及建议 40十六、附表 42一、总论东港项目占地约为5.6万平方米，总建设投资为63342万元，历时2.5年，分两期开发，综合分析本小区是适应大亚湾房地产发展形式的。（一）开发公司东港项目的开发商东港房地产开发有限公司。注册资本万元，开发资质级。我们本着品牌经营、优质服务，诚信互利，客户至上的经营宗旨。公司经营范围包括；房地产开发、房地产经营、商品房销售等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化。（二）开发地点本小区置身于大亚湾西区产业，位于建艺项目东侧和南临二路南侧，北为移民新村，西为福德居项目。随着大亚湾经济的增长及众多项目的陆续开发该区域将可能被打造成为大亚湾未来最大的居住社区，市政配套设施越来越完善，社区文化气息浓厚，况且随着社区规模的逐步形成，这儿必将成为惠阳-大亚湾住房地产业的亮点。（三）项目设计单位东港项目建筑设计及施工图设计单位。（四）开发背景随着大亚湾西区规划建设，市政配套设施越来越完善，社区文化气息浓厚，众多大规模项目在扎堆开发，区域居住氛围逐步形成，越来越多的深圳客户及大亚湾产业客户都希望在此置业。无论是为了投资还是居家，他们都希望在市场这样大好的势头下买到自己中意的房子。随着深圳客户的涌入、大亚湾产业客户的剧增及惠阳本地客户的日益成熟，目前惠阳-大亚湾地区的房价逐步攀升，这主要是由于深圳房价的虚高及日益暴涨，更主要的是惠阳经济的发展，自然环境优越、大亚湾产业的带动，让更多的人愿意到惠阳到大亚湾置业投资居家，在未来的开发过程中决定本小区的开发将有以下几个重点的：1、价格：从2003年惠阳楼市开始复苏以来。价格在逐渐攀升，楼盘档次也在进一步升级，一些成功的小区中高档的楼盘尽管价格不菲，但是从市场的接受能力来看，其效果还是很好的。2、管理：从我们的管理模式上看，是属于直线型管理，利于总体的规划与执行的和谐，其效果很好。3、质量：我们采取招投标的方案，聘请高级物业管理的思想，责任到个人。4、模式：我们采取多样化的模式，以中高档偏高档为主，满足各个阶层的需要。所以我们小区的建设是以科学的管理方法与模式为基础的，是适应惠阳-大亚湾发展的，能够满足广大人民群众的需要。（五）开发注意问题现在我们要注意以下几个特点，也是我们的发展要注意的问题：1、超大面积住宅是目前中国城市的主要倾向，我把这种倾向称为超前消费。用这种超前消费的户型换算出来的房价比自然显得偏高，但如果户型缩小，再计算结果完全不一样，住宅单价不变，面积减小，比值即刻就降了下来。所以我们的住宅户型会理性减小，而不是户型不变，单价下调。2、东港项目与买房人的关系，将不再是简单的销售者和销售对象的关系，买房人将会成为我们最重要的合作伙伴，我们与买房人将结成战略联盟的关系。我们和客户在一定程度上相互渗透：由一个相对封闭的系统变成一个半开放和开放的系统。通过这种变化，我们能够将与客户的接触界面从以前的销售阶段提前到产品的前期策划阶段，让大量潜在客户和典型客户直接参与到产品的前期策划中来，使客户的各种需求尽可能地在产品策划中得以体现。3、解决住房问题一般分两个阶段，第一阶段解决住房有无的问题；第二阶段解决住房增量的问题，这一阶段购房者可能不需要特别高端的房子，只要改善我们的生活条件就可以了；但在我们要开发的地方，购房者需要的是通过住房来改善生活质量，其需求层次就在提高，所以我们就更要发展高质量的小区，随着区域产品品质的提高，商品房屋的高智能化水平的竞争也逐渐显现。以住宅为例，除了提高环境、户型、朝向等方面的传统品质以外，还努力增加新材料、新工艺以及宽带、网络、红外线监控、可视对讲、一卡通等智能化设备，以提高商品的现代化水平，增加新的卖点，如半岛1号的可视对讲、红外线监控等；棕榈岛高尔夫等。这样既满足以利润最大化为目标的开发决策，又顺应了以效用最大化为原则的消费群体。4、社会信任问题是目前东港项目倡导的重要理念。市场经济是信用经济，建立社会信任不仅有利于社会稳定和提高道德水准，还会大大降低经济运行的成本。所以说，我们的发展与社会信任的关系重大。加强信用文化建设、塑造良好的信誉氛围是建立信用体系的重要环节。其中特别是企业品牌建设，对于我们和员工增强诚信意识、改善整体信用的正面激励作用很大，因为客户的认知度、美誉度是品牌的关键，诚信与兑现承诺是品牌的基石，企业重视品牌，就会重视质量、重视服务，注重承诺、珍视名声和信誉，这都将会有利于提高我们的诚信度与服务意识，规范其市场行为。解决好资金，管理，时间进度，销售的工作协调是我们的必然的主要的工作，我们有一个现代化的管理模式，对次我们是有信心的。而且有很好的政府政策和积极向上的形式，其更是我们发展的良机，现阶段我们的宏观形势主要是：（1）城市化步伐的加快，加大了城镇商品房的购买队伍。一些中小城镇的相当大部分商品房就是由其附近农民所买的。（2）近几年，面对深圳房价的暴涨，也在短时间内刺激居民对外购买住房的欲望。（3）住房消费的按揭贷款和公积金贷款制度为圆住房梦起了积极作用，很多人在自有资金不足的情况下，同样也能住上新房。（4）良好的宏观经济形势为房地产业的快速发展起了根本性的促进作用。没有每年7％以上的经济增长速度，就不可能有这几年如此好的全国性的房地产发展形势。目前这种比例在将来肯定会变化；而且是朝着缩小二者比值的方向发展。也就是说，目前这两者的增长速度悬殊太大了，将来会缩小这个比值。现在我们随着有关方面一系列政策的出台，房地产开发的门槛提高了，我们预计自有资本的比例增大了。尽管如此，预计只要有总投资的35％以上(单个项目)的自有资本就仍然可以完成这个项目，其余投资通过银行贷款、建筑商和材料供应商垫资以及预售款来完成。购房者也不需要有100％的自有资金，实际只需要房价的30％的自有资金就可以住上新房了，其余的房价款就主要靠银行贷款。也就是说，我们现在销售额中有大约70％是来自银行的贷款。二、市场分析（一）惠阳-大亚湾经济发展现状1.惠阳经济发展现状2006年惠阳区实现生产总值90.39亿元，同比增长16.2%，创1998年以来的新高。工业、投资、商贸、财税收入、农民收入等多项核心指标均出现多年来少有的良好局面，经济发展步入快车道。●产业基础进一步稳固一是农业平稳增长。06年完成农业总产值8.99亿元，同比增长2.5%。蔬菜种植面积15.36万亩，增长3.6%；玉米种植面积3.39万亩，增长9.4%；猪肉产量1.16万吨，增长20.8%。二是工业生产显著提速。06年完成全社会工业增加值42.74亿元，同比增长17.8%，其中规模以上工业增加值31.92亿元，增长17.1%，均创2002年以来的新高。可喜的是，惠阳区企业规模不断发展壮大，年产值超亿元企业21家，比上年末增加5家；年产值超5亿元企业5家；东威电子和中建电讯年产值超10亿元。三是第三产业发展规模和水平稳步提升。淡水城区的住宿和餐饮、休闲娱乐业以良好的服务和巨大的辐射力，加上房地产的强劲攀升等，有力地促进了第三产业的发展。2006年，第三产业比重达到41.4%，继续居全市首位。●三大需求并驾齐驱●支撑条件趋于改善●外资与民资竞相发展●经济增长质量和效益显著提高（二）大亚湾经济发展现状大亚湾开发区良好的投资环境，吸引了英国、荷兰、美国、德国、日本、新加坡、印尼、台湾、香港等国家和地区的众多客商前来投资兴业。英、荷中海壳牌南海石化项目，美国熊猫置业、普莱克斯工业气体项目，德国油储管廊项目，日本三菱丽阳、本田汽车、三菱电机、三洋电子、住友金属、住友商事项目，台湾合正电子、智恩电子、鼎富电子项目，香港宝兴钢铁项目等一批大中型项目已先后落户，其中在开发区投资的大型跨国公司主要有：英荷壳牌、日本三菱丽阳株式会社、住友金属工业株式会社、住友商事株式会社、三洋电机株式会社、日本本田技研工业株式会社等。1.2006年大亚湾经济数据统计主要经济指标完成情况(资料来源：大亚湾统计局)工业：1－12月份全区工业完成总产值2845659万元，比去年同期增长261.7％；累计完成工业销售总产值2735375万元，比去年同期增长253％，产品销售率为96.1％。在全部工业总产值中，规模以上工业总产值2811641万元，比去年同期增长268％，响水河工业园完成工业总产值606041万元，比去年同期增长22.1％，占全部工业总产值的21.3％；港澳台及外商投资企业完成工业总产值2776379万元，比去年同期增长285.5％，占全部工业总产值的97.6％。固定资产投资：1－12月份全区固定资产投资总额612055万元，比去年同期下降60.6％。外贸经济：1－12月份，全区新签外资项目27宗；外贸出口总额58127万美元，比去年同期增长47.3％；实际利用外资20389万美元，下降47.9%。财、税收入：1－12月份，全区一般预算内财政收入43476万元，比去年同期增长35.8％。完成税收总额117874万元（不含海关代征税），比去年同期增长18.8％，其中国税税收总额65940万元（不含海关代征税），比去年同期增长100.2％；地税税收总额51934万元，比去年同期下降21.7％。地区生产总值累计06年度（单位：亿元）指标名称本年实绩累计比去年同期增减（％）本季累计地区生产总值29.6100.290.3第一产业0.72.42.8第二产业22.672.7150.1＃工业2066.6272.2第三产业6.325.116.8地区生产总值（％）100100——第一产业2.42.4——第二产业76.372.6——＃工业67.666.4——第三产业21.325——工业总产业及用电量累计06年度(单位：万元)指标名称本年实绩指标名称本月累计全区工业总产值3073392845659261.71、规模以上2958742811641268.0外商及港澳台投资企业2928052776379285.52、规模以下114653401850.0全部工业总产值：石化园区1893201756663-响水河工业园6083960604122.1新寮东风车城95271817380.2黄鱼涌工业园36483583219.4电子产业3845337778711.7汽车产业135902147068.3钢铁产业82509748823.5石化产业19310917943505701.3高新技术产业2467982288420449.5全区工业用电量(万千瓦时)16831181775282（注：全区工业用电量包含建中海壳牌自发电。）工业销售产值及增加值累计06年度(单位：万元)指标名称本年实绩累计比去年同期增减（％）本月累计全区工业销售产值3390212735375253.01、规模以上3279752698866258.3＃外商及港澳台投资企业3249422665010275.32、规模以下110453650868.0全部工业总产值中：石化园区2252001669410-响水河工业园5920759802923.0新寮东风车城10323180537-1.9黄鱼涌工业园38803811819.2电子产业3731037074611.1汽车产业140542133788.3钢铁产业91079812823.8石化产业22922217095695082.6高新技术产业2794482188984438.6规模以上工业增加值68436660327265.7（注：本表统计口径规模上为全部独立核算国有工业企业和年销售收入在500万元以上的非国有独立核算工业企业，其余为规模以上。）固定资产投资累计06年度(单位：万元)指标名称本年实绩累计比去年同期增减（％）全社会固定资产投资总额612055-60.6＃基本建设560674-62.7更新改造22433142.3房地产开发234794.5其他-农村集体570-88.1农村私人5469-51.8固定资产投资总额按构成分612055-60.6＃建安工程217159-78.8设备工器具购置218990-26.2其他费用175906-24.3批发零售贸易业累计06年度(单位：万元)指标名称本年实绩累计比去年同期增减（％）本月累计1、社会消费品零售总额55806264019.6＃批发零售贸易业43224769423.4餐饮业1258149478.82、商品销售总额234601475030.9＃批发业1920699856-4.1零售业42544764713.2对外经济贸易累计06年度(单位：万美元)指标名称本年实绩累计比去年同期增减（％）本月累计1、新签各类利用外资合同（宗）127-28.9＃外商直接投资（宗）125-24.22、合同规定外商投资额184921782-37.9＃外商直接投资135019722-33.23、实际利用外资390520389-47.9＃外商直接投资340618329-47.74、外贸出口总额18221.758126.547.3＃一般贸易出口21187231317“三来一补”出口203.77895.5-39.4“三资”企业出口159004300074.7旅游情况累计06年度(单位：万元、人)指标名称本年实绩累计比去年同期增减（％）本月累计1、旅游总收入200540028.62、住宿设施接待过夜游客700020441456.1＃港澳、台同胞2805606178.5国内游客661019252554.0外国游客110628359.23、组织国内游人数270035034159.0＃省内游210030242150.0省外游6004792230.0小结：大亚湾随着中海石化的投产生产，工业发展迅速，比去年同期增长261.7％。经济优势已经有所体现，地区生产总值100.2亿元，比去年同期增长90.3%。大亚湾经济发展已步入快车道。大亚湾区近年经济运行总体情况1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年总值(万元)1050091224021512041854243425074462305265371002000增长率14.8%16.6%23.5%22.6%81.8%30.3%18%90.3%大亚湾区2006年经济运行总体情况指标名称06年实绩(亿元)累计比05年同期增减（％）地区生产总值100.290.3第一产业2.42.8第二产业72.7150.1＃工业66.6272.2第三产业25.116.8小结：2006年大亚湾生产总值较05年有88.3%的增长率,得益于大亚湾区内招商成果的逐步实现，产业经济巨大的效应初现端倪，工业产值比去年同期增长2.68倍，区域总产值比去年同期增长85%,大大高于广东其它区域。随着产业经济的进一步落实，未来大亚湾经济将呈加速度发展。2.石化产业发展现状（1）石化区大亚湾目前产业规划主要围绕着石化项目而展开，目前石化区仍处于基础设施工程、配套项目工程、石化上游产业项目建设阶段，重大的石化产业建设项目主要包括：●中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目之一。由英荷壳牌公司、中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营，投资42亿美元。项目采用世界最先进的石油化工技术，年产80万吨乙烯及230多万吨高质量衍生化工产品，年销售值17亿美元，税收2亿美元。项目于2006年2月10日成功投产。●广东LNG惠州电厂项目是广东LNG总体项目的配套新建项目之一,由中国海洋石油总公司、广东省粤电集团公司和广东省电力发展股份有限公司投资建设，总规划装机容量为210万千瓦，总投资约为85亿元人民币。●1200万吨南海炼油项目中国海洋石油惠州炼油项目厂址位于广东惠州大亚湾经济技术开发区，占地面积2.37平方公里。基建投资193亿元，以集中加工渤海高含酸重质原油为主，加工规模为1200万吨/年，建设15套主要生产装置,配套原油和成品油码头、储罐及公用工程设施等。项目建成后，年销售收入将达340多亿元，年利税可达80亿元。●惠州大亚湾华德石化有限公司由中国石化集团广州石油化工总厂和香港冠德国际投资有限公司合资创办。该公司已在大亚湾开发区投入了近20亿元建设资金，建有15万吨级原油码头1座，输油管道181.2公里和容量为5万立方米的储油罐12个。同时，投资36亿元人民币的120万立方米原油库项目正在推进中。其中一期两座10万立方米原油罐及相关配套设施已完成。建在马鞭洲的广石化原油码头，设计远期接输油能力为1200万吨/年，可靠泊25万吨级油轮，是迄今我国南部沿海地区最大的固定式原油码头，现在实际的接输油能力已达780万吨/年，曾减载靠泊31.5万吨级的油轮。未来随着石化龙头企业以及配套项目的建成，现阶段规划引入石化中下游项目。目前有来自欧美、日本、韩国、台湾等国家和地区数十家国际知名的化工企业计划在大亚湾石化区投资建设石化中下游项目。从产业发展规模来看，预计到2010年，整个石化工业区项目总投资额将达到1000亿元人民币，年产值将达到1600亿元人民币。（2）非石化区●惠州港根据计划，惠州港务局已与香港和记黄埔合作，在惠州港建设两个5万吨的码头。由于石化区经济发展的带动效应，以惠州港、响水河工业区为核心的其它产业也迎来发展的新机遇。成为继石化区之后，大亚湾经济发展的新动力，其中港口、电子、材料合成、汽车配件、房地产开发、旅游度假等是主要的发展产业。●马鞭洲30万吨级原油码头试运行07年，3月28日，惠州港马鞭洲华德公司30万吨级原油码头试运行，一艘新加坡籍28.5万吨级油轮成功靠泊该码头。据了解，广州石化公司于1997年在惠州港马鞭洲建成15万吨级固定式深水原油码头和30万立方米储蓄、174公里输油管线，新扩建的30万吨级原油码头490米长的泊位、797.5米长的引桥与马鞭洲相连，气势如虹，成为大亚湾一道亮丽的风景线。●西区汽车城东风本田汽车零部件有限公司主要生产凸轮轴、缸套、转向带、叉臂、制动盘等汽车零部件。公司已获ISO9002质量体系认证，并获得广东省高新技术企业称号。广东永昶集团有限公司拥有大亚湾光弘科技电子、三维光电厂、永昶电子、永昶华联科技等企业，是一家以激光头、激光机芯、多层线路板、PCB组件等电子元器件的开发、生产和加工为主的集团化企业，是日本三洋（SANYO）在中国华南地区重要的协作伙伴和生产基地之一。惠州合正电子科技有限公司主要生产铜箔半固化片、多层板等。该公司已获得广东省高新技术企业称号。智恩电子（大亚湾）有限公司主要从事生产和销售多层印刷电子电路板半成品。鼎富电子（惠州）有限公司主要生产双面、多层复合电路板，产品全部外销。该公司于今年获得了省高新技术产业称号。惠州东风众科有限公司主要生产商务车、乘用车电线束及其它电器连接线等。已获QS9000和ISO9002认证，并获得广东省高新技术企业称号。惠州东风易进工业有限公司主要生产仪表板系统总成、前后保险杆、牌照饰板、仪表、空调系统总成、水箱、排风扇马达、排气泵体总成、悬吊系统等零部件。已获广东省高新技术企业称号。小结:综合来看，大亚湾产业发展呈现出以石化产业为龙头，港口\电子\汽车配件齐头并进，多种产业积极涌入，城市建设逐步启动的的格局；大亚湾产业发展格局为大亚湾区域良性协调发展奠定良好的基础，同时也为城市功能的发展完善准备了良好的条件；产业综合发展更易形成产业合理布局、区域经济发展、人口规模扩大的良性循环，推动区域房地产市场的发展成熟。（三）大亚湾区域地产市场研究1.房地产市场发展概述大亚湾经济技术开发区位于广东省惠州市南部，正在迅速崛起为珠三角经济强劲增长的重要的产业化城市。在03年三月中海壳牌南海石化项目点火投产之前，本地市场基本处于未开发状态。片区的楼盘是自住为主，楼盘规模、档次都远不及惠阳老城区，惠阳的楼市及商业均对大亚湾产生一定的辐射，尤其是商业，自古以来，大亚湾都以惠阳为商业中心区而进行往来消费行为。片区唯一大盘仅有熊猫国际，但此阶段，熊猫国际的推出的产品在档次、品质、价格上，与目前的楼市完全不能相提并论。06年三月后，随着南海石化点火投产、惠州港签约和记黄埔等系列利好消息向市场传播后，顷刻间大亚湾、惠阳房地产市场发生翻天覆地的变化。惠阳由于新中心区大量的高尚楼盘正在供应之中，就顺势而为地成为深圳客户投资置业的首选市场，片区楼市的消化速度惊人。然大亚湾由于品质性楼群的供应远远跟不上市场脚步，故片区市场相对惠阳来说，仍显冷清，但潜在的市场前景却不亚于惠阳新中心区。

根据目前在建、待建的项目预计，大亚湾楼市在07年下半年，将迎来片区楼市第一次历史性的复苏契机，届时是市场供应与市场需求的第一次碰撞与对接，也是大亚湾房地产市场十余年来第一次触及的“井喷口”。2.大亚湾市场现状分析（1）总体分析●受泡沫经济的影响以及区域经济发展水平的限制，大亚湾房地产业发展还处于初级阶段；●九十年代的泡沫经济带来的土地归属问题，给大亚湾城市住宅产业统一规划带来了相当的困难，土地盘整工作的进度影响到了居住用地的供应；●在大亚湾经济开发区总规出台之前，大亚湾区域没有专门的居住区域规划，零散的民居、集资房、工厂区宿舍等构成大亚湾住宅产业的主体，商品房市场供应十分少；●目前，随着大亚湾经济的发展，大亚湾区域住宅产业出现复活的势头，康汇公寓、熊猫碧富花园、南山国际、凯旋居相继入市，开启大亚湾区域房地产市场发展的序幕；●以石化为主体的产业发展，未来对住宅产业的需求巨大；大亚湾中心区的规划、霞涌居住区的规划以及各组团住宅用地的规划，为满足市场对住宅产业的需求提供了地理发展空间。●大亚湾住宅产业的发展主要受经济产业的发展、尤其是产业人口的发展的影响。（2）住宅市场片区内现状居住用地组织结构为：整体性差，规模小，布局分散，没有统一规划，居住形态基本为农村形态。目前已投放住宅市场的主要有霞涌的小城故事、澳头的海岸国际公寓、凯旋居，中心区的康汇花园、南山国际和西区的熊猫国际、君豪公寓、天拓菩提园。霞涌旅游休闲度假区霞涌旅游休闲度假区淡水：本案熊猫国际君豪公寓菩提园海岸国际公寓凯旋居小城故事中心区中海壳牌澳头南山国际大中华东方广场康汇花园在售楼盘概况：楼盘名称占地面积/㎡建筑面积/㎡均价/元区位康汇花园23000580003300中心区熊猫国际83万10700003400-3500西区天拓菩提园11万300003150（3个月销30%）大亚湾西区君豪公寓8486600003000（带装修）澳头响水明苑2600390002500西区峰景湾————2900西区海岸国际公寓2000160002450澳头注未来推售总量约100万方。第一批投资置业热潮即将欣起。投资性需求较大。（3）商业市场大亚湾内目前并没有完善的大型商业物业，虽然已数处烂尾楼盘活成大型购物商场，如新佳百货和三星购物等，但目前居民购物只能到淡水，所以还未形成成熟的商住氛围。●澳头是目前市场上人气相对较旺的区域，配套齐全，集中了大亚湾大部分商业、银行、酒店及办公楼设施，但商业都集中在临街农民房，没有形成规模商圈，商业业态还不成熟。●行政中心区，集中大亚湾政府机关，居住人口数量少。●澳霞大道两侧零星分布商业，以五金、装饰材料为主，未形成商业区。（4）市场分析结论●中海壳牌、惠州港的正式签约、深圳地铁线延伸至惠阳，东部沿海高速开通等利好，使得大亚湾市场整体蓄势待发，产业经济得到提升，购买力得到激发和释放，全民置业格局即将到来。●产业经济在带来经济的全面提升外，也带来了一部分产业人员在大亚湾投资置业，但是，大亚湾不论是中海壳牌、惠州港还是西部产业园，目前都处于起步阶段，预计需要3-5年才能达到成熟期，产业客户暂时还无法支撑大亚湾房地产的市场供应，但随着产业客户的增多，区域市场前景看好。●从总体规模上来看，惠阳和大亚湾已经涌入多个大型实力开发商，这也充分显示外部资金对大亚湾及周边区域经济形势的看好，但同时也说明大亚湾区域的市场供应将十分充足，供应量庞大，未来房地产竞争将会十分激烈。三、建设规模(一)小区地理位置本小区位于大亚湾西区，东临待开发地块，南临西二路，西为福德居项目，北边是移民新村。随着市政配套的进一步完善，区域将逐渐成为大亚高尚生活区。(二)用地平衡表及经济技术指标用地平衡表项目占地面积（h）所占比例（％）居住小区用地住宅用地公建用地公共绿地道路用地技术经济指标量项目数量总套数（套）居住总人口（人）总建筑面积（万平方米）1.住宅建筑面积（万平方米）2.公共建筑面积（万平方米）建筑密度（％）容积率绿地率（％）(三)基础设施状况目前项目区域交通较为发达，有城市主干道大亚湾大道，城市次干道西二路，及多条规划路。项目地块平整呈长方形布局，具备了通水、通电、、通道路、“三通一平”的条件。四、场址方案本着节约用地，有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，的原则，依据1、大亚湾城市建设规划的要求；2、适应小区投资项目的要求；3、适应小区房屋用途的要求；4、拥有便利的交通条件；5、满足土地的地质项目选址条件，市政基础设施等因素需要。（一）场址所在位置现状1、地点与地理位置本小区位于大亚湾西区，东临待开发地块，南临西二路，西为福德居项目，北边是移民新村。2、地址土地权属类别及占地面积该项目规划用地约5.6万平米，地势较平坦，具备初步开工条件，实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。3、土地利用现状该项目地块现在为一块空地，杂草丛生，地块较为平整。考虑市场的需求情况，建议做中高档产品，主要以高层为主。4、技术改造项目现有场地利用情况综合利用现有的施工的条件和技术，充分考虑城市规划及该地块将来的发展，对现有场地进行的利用符合当前和以后经济的发展趋势。（1）实行统一管理、保护和全面利用城市水资源，尽力做到分质供水，优水优用，保证居民饮用水的质量，同时也可以降低供水费用（2）燃料的使用，要尽量与城市环境相适应，发展干净能源。（3）道路、交通要与城市的总体规划相适宜（4）环境卫生设施的建设要能提高城市的环境质量，综合防止城市环境污染(二)场址条件通过收集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关的信息资料，兹对项目选址的科学性、可行性作以下评述。1、地形、地貌、地震情况，工程地质与水文地质通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础。10方米的房地产才不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。2、气候条件惠阳属于亚热带季风气候，年平均气温在21.1°C至22.2°C之间。适宜居住，建筑主要考虑通风采光问题。3、城镇规划及社会环境条件区域未来的居住人口都是从事高新技术人员，受教育程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强的够房能力。学校、医院、购物、娱乐场所和公园绿地完善齐备，污染小，空气清新，环境幽雅，非常适合开发居住小区。大亚湾是一个具有很大潜力的城市，本项目及时建设不仅有良好的投资环境保障，而且符合市场需求，本项目的经济前景是可观的，将会带来土地增值及良好的市场效应。4、交通运输条件本项目选址邻近大亚湾大道乘坐公交车方便，距离惠阳-大亚湾购物、文化娱乐场所也近，将不会太大影响到项目竞争力。5、公用设施社会依托条件（水、电、汽、生活福利）政府部门通过开发项目征收环境配套费，已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。6、环境保护、法律支持条件随着经济和人们生活水平的提高，人们对环境、生态的要求越来越高，作为人们休憩的场所，更应该注重环境保护和其周围的治安状况。（1）大气制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂的使用，有利于保护臭氧层。餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。（2）污水处理本项目产生的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。7、征地、拆迁、移民安置条件该项目地处西区，目前为一块空地无需考虑拆迁、移民问题。该地块已具备良好的开发前景，拟建一个四周自然环境优美的小区，整个小区将会树木繁密，污染小，是适宜人居住的好地方，同时，该地块四通八达，交通条件便利，与商业区相邻，具有良好的开发条件。将会为客户提供一个花园式温馨、舒适、健康的居住小区。8、施工条件该地块的施工场地、施工用电、用水都很方便。(三)建设条件1、供水本项目上水可从惠阳或者大亚湾的城市干线引入。2、雨，污水排放雨、污可以就进排入城市下水管道。3、供电主要引入城市供电系统。4、供气通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由本房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。五、营销方案（一）行业背景1.政策方面：市场服务体系逐步完善。建设部下发了《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》。六部委联合发出《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。国“六”条。我省管道燃气初装费取消，我市07年起买房不交入伙费使得房地产市场服务体系更加完善，有利于市场的活跃和规范。2.市场供应方面：（1）房地产市场竞争的日益激烈，开发企业都以不断的创新来适应市场。各个楼盘项目纷纷寻找独特的楼盘卖点，绿化、生态、环保、文化、智能化等卖点层出不穷。市场细分也更加明确，针对不同的需求群体，市场上涌现了多种主题风格住宅小区。（2）城乡结合部以多层、别墅市场为主，部分项目内也出现少量的多层洋房、（小）高层项目。（3）外地企业纷纷进入大亚湾。随着市场的日益趋好，大量外地品牌开发企业纷纷入驻惠阳-大亚湾以争夺市场。如，碧桂圆、珠江投资、星河、振业等国内知名房地产商的到来，使房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。（4）开发热点板逐渐形成。如：大亚湾、惠阳新中心城、三和等。3.市场需求方面：（1）跨区域及异地置业数量增加。由于受深圳的辐射，及深圳房价的日益暴涨，大亚湾的产业带动，目前市场上几乎近六成购房者是深圳客户。（2）知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经越发显著，目前在居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。（3）产品品质要求不断提高。无论是首次购房还是二次置业，购房者对产品品质都有了更高的要求。消费者不喜欢空洞的“概念”，而是关心项目实实在在的规划设计、建筑施工、环境营造、物业管理等多方面的投入，表明需求方对供应方提出了更实在的要求。（4）中青年成为购房主力军。目前购买房产的消费者年龄主要在35至45岁之间，25至35岁的消费者数量虽然较少，但增速较为明显。在购房置业中，二次置业者占有相当比例。中青年人成为房地产市场的主力，主要是基于经济收入的水平和提前消费的观念。从职业上看，金融、机关单位、企业白领、私营业主成为购房群体的中坚力量。（5）需求结构多样性。由于经济和个人偏好等方面因素导致了对住宅的多样化需求。（二）优势与劣势分析优势：（1）有一流的施工队伍,绝对保证住宅质量（2）区域价值日益提升。（3）产品品质。劣势：（1）公司规模不大，财力有限。（2）公司知名度在惠阳-大亚湾还不是很高。（三）营销市场现状（1）市场需求目前市场呈现供小于求的现状，特别是高端物业需求紧缺。（2）产品分类小区内以中档住宅为主，偏向高端。（3）竞争情况销售对象以知识分子、白领阶层为主。我们针对的消费者仍然是深圳客户和大亚湾产业客户，要做到有的放矢。对于销售人员，他们都十分了解我们的小区情况，在推销时能够把我们小区的特色介绍给客户，使得我们的小区更有竞争力。在促销方面，对于销售人员，使其奖励直接与销售业绩挂钩。并鼓励购买者一次性付款对其进行价格优惠。（4）宏观环境随着惠阳-大亚湾经济的发展，地产的重新崛起，人民生活的水平也逐步提高，大亚湾产产业经济的吸引，外来人口将持续攀升，人们对房地产的需求将越来越多、越来越高。房地产业又将迎来一个新的春天。（四）营销策略目标市场：当地中高收入家庭，深圳中层收入者。产品定位：商品房质量一流，小区规划有新意、有品位、配套设施完善。价格：根据市场比较法制定价格，市场的追随者。销售人员：对销售人员男女比例为1：3，并对其进行周期性的培训。广告：在大亚湾区深圳的高速路上租用几个广告牌，在发行量较大的几家报纸上登广告。促销：举办活动，对于一次性付款的进行价格优惠。积极进行预售，对预售进行价格优惠。营销研究：调查周边小区居民对他们小区的意见与看法。服务：与知名代理公司、物业管理公司合作,能为未来客户提供一流服务。（五）行动方案人力资源部着手安排销售人员的招牌，第一批招12名。预计在2007年9月楼盘开工。到2008年6月份制定出详细的广告方案，进行预售广告。设立预售咨询点。2008年9月正式开盘，举行小区参观咨询日，在此日购房者进行价格优惠。（六）公司目标1、市场营销目标(1)共培训12名销售人员。(2)消费者中达到一定的知名度。(3)使得至少50%住宅是预售2、财务目标(1)使得公司2008年销售收入达到28100万元。(2)2009年销售收入达到59700万元。（七）营销控制设立销售检查小组，检查各销售人员推销情况，及时处理可能发生的意外情况，同时制定应急计划。六、节能节水(一)节能措施小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源、环境保护的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。在保证舒适、健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施改善建筑的热工性能、降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气环境的破坏，以实现可持续发展的目标。1.建筑主体节能对建筑围护结构的热工性能进行设计、计算和分析，选择优化的建筑围护结构，最大限度地降低建筑基础能耗水平。在保证舒适、健康的室内热环境基础上，采取各种有效的节能措施改善建筑热工性能，外墙、屋顶、门窗等的热工性能（包括平均传热系数、热情性指标及气密性要利必须控制在《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》规定的范围内，并尽可能的降低。2.材料节约a、就近取材：减少材料运输以及对环境的影响，促进当地经济发展。增加当地生产的建筑材料和制品的比例。b、住宅室内装修：防止住宅室内装修对已有建筑构件或设备的破坏、拆除而造成浪费、产生建筑垃圾以及降低建筑安全性。住宅室内装修要与住宅建筑施工相衔接，住宅装修一次到位，不破坏和拆除已有的建筑构件及设施。3.照明节能在建筑规划和单体设计中要充分考虑到用自然采光，合理设计照明点，采用高效节能的照明设备，要设计相应的照明节能控制措施。4.可再生能源通过使用可再生能源或其制备技术，调整和优化建筑能耗结构，减少非再生能源的消耗和对空气环境造成污染。尽可能利用再生能源，并充分提高系统的效率。5.节能技术与材料应用在满足建筑居住功能居住健康舒适要求的基础上，通过节能技术、设备和材料应用，使建筑物能耗降低，同时减少因建筑耗能对空气环境的污染。结合小区实际条件，积极稳妥的采用各种先进节能技术、设备和材料的措施，使建筑节能系统更合理与经济。6.室内光环境充分利用天然光资源、合理进行住宅的人工照明设计，节约能源，提高住宅光环境质量，为居住者提供一个满足生理、心理、卫生要求的居住环境。目的：合理规划和建设小区水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。(二)节水措施1.小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水，及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水，收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2.绿化、景观用水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。a、绿化用水：利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。b、景观用水：雨水或生活污水口用做景观用水，以利于节水及提高景观用水水质。通过设置中水系统，达到节约用水的目的。中水系统的设计应根据小区原排水的水质、水量、中水用途和水源，确定中水系统的处理工艺；中水水源宜采用优质杂排水，应按下列顺序取舍：淋浴排水、盥洗排水、洗衣排水、厨房排水、厕所排水；中水使用必须确保安全，严禁中水进入生活饮用水系统。3.节水器具大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。a、龙头：i不使用螺旋升降式铸铁水嘴。ii根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭（延时自闭）式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭（停水自闭）式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。b、淋浴器具：冷、热水混合器具（水温调节器）；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。c、节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。七、环境影响评估生态住宅小区是以可持发展为原则、生态学为基础，设计、组织住宅内外空间的资源和能源，尽可能地达到小区内外之间的平衡和循环使用，从而最少量地使用资源、能源，减少对环境的冲击，营造自然和谐、健康舒适的居住环境。小区规划应符合国家和广东省有关标准、规范要求，立项申报应符合国家和惠州市、大亚湾的规划程序，合理选择住宅建设用地，避免有害环境对居民的影响和干扰。我们避免将建筑建在不适合建设的场地，减少区位选址给环境造成的负面影响。在满足国家和惠州市对于土地开发与选址相关的法律条文、标准、规程、规范的基础上，进一步体现可持续发展的原则，达到与环境共生的要求。我们坚持住宅建设保护绿地、保护生活环境和自然资源的原则。选择住区用地不得任意破坏地形、地貌、自然水系和森林。我们住宅建设充分考虑到人文环境可持续发展的需要。保护、继承、发扬文化传统的精华，突出地方特色。充分利用土地资源，选择适当的容积率和建筑覆盖率，保持建设用地和绿化用地等各项用地平衡。我们认真的对选址地点进行了如下实地勘查：首先，我们对项目周边的自然和生态环境进行了调查。项目所处区域没有好的生态景观资源，主要是以居住小区为主，目前空气新鲜。地势平坦，相应的地基承载力也满足设计要求。熊猫国际目前是区域标志性的楼盘，区内景观资源较为丰富。其次，相应的社会环境我们也进行了一番调查。项目周围主要是企业和居民生活区，目前居住氛围善不足，当地的居民以移民为主，生活水平处于中等偏下。(一)污染环境因素分析1、小区空气汽车、采暖、空调、饮食等产生的废气，以及附近环境所产生的废气。2、小区废水厨房、卫生间及冲洗车辆以及小区公共设施所产生的废水。3、小区生活垃圾一般为生活垃圾的不集中处理。4、小区交通小区内外机动车过多就会造成的环境污染和安全隐患。（二）破坏环境因素分析1、对地形、地貌等自然环境的破坏选址地点是一块空地，上面基本上没有什么建筑，建成后主要是点式住宅和条式住宅，会引起周围土地产生一定的沉降。2、对草地植被的破坏原地上没有什么草地植被，在小区建成后，将有草地和树木，可以很好的和周边环境融为一体。在炎热的夏季，漫步小区的各条干道，你会感到阵阵阴凉。因此我们对对草地植被和生态环境起了保护的作用。3、对社会环境、水源保护区的破坏我们将努力处理好公共建筑用水和生活用水的排放，使污染降低到最低限度。（三）环境保护措施1、小区空气质量我们将减少小区污染物的排放，提高空气质量。使小区空气飘尘、污染物浓度、异味排放满足有关要求。2、降低噪声污染消除各种噪声造成的污染，确保小区内环境噪声达标，减少各种噪声对住户的干扰。对交通噪声，小区公用设施设备噪声，商业、娱乐、学校、生活和建筑施工噪声，必须采取防噪、降噪、消声等成套技术，进行综合治理。小区环境噪声应符合规定的标准。3、小区绿化通过绿地达到小区保水、调节小气候、涵蓄雨水、降低污染、隔绝噪声等目的，为居民提供亲近自然的室外空间，同时满足小区生态环境功能、休闲活动功能、景观文化功能的需要。利用植物、水体、地形和园林小品、休想空间等构成有特色的小区集中绿地和宅间绿地开放空间。利用植物、水体、地形和园林小品、休想空间等构成有特色的小区集中绿地和宅间绿地开放空间。4、小区交通我们减少小区内外机动车造成的环境污染和安全隐患，优化区域交通网络，提高土地的利用率。小区与外界交通方便；附近公共交通便利；区内停车设施方便和充足并符合惠州市的有关规定。利用园林绿化或建筑外部设计减少热岛效应，使其对局部气候、居民居住环境和野生动植物栖息生长环境的影响降低到最低程度。保证在冬季和夏季也有舒适的室外活动空间。5、室内环境质量室内环境质量包括室内空气质量、热环境、光环境和声环境四个方面，室内环境质量应以满足居住者健康、舒适生活的基本要求为前提条件。室内环境质量各项指标应符合国家和惠州市现行标准规范的规定。改善室内环境质量，满足居住者健康舒适的要求。室内空气质量、室内热环境、室内光环境和室内声环境应满足居住健康舒适的要求。6、污染物浓度控制我们通过创造良好的自然通风和机械通风条件，确保室内居住者的健康。室内空气质量客观评价我们通过对室内空气质量的评价，确保室内各种污染物不影响室内居住者的健康。7、室内光环境充分利用天然光资源、合理进行住宅的人工照明设计，节约能源，提高住宅光环境质量，为居住者提供一个满足生理、心理、卫生要求的居住环境。材料与资源8、绿色建材在原料采用，产品制造，使用或再循环以及"废料"处理等环节中对地球负荷最小和有利于人类健康的建筑材料，绿色建材需采用清洁生产技术，少用天然资源和能源，大量使用工业或城市固态废弃物生产的无毒害、无污染、无放射性，有利于环境保护和人体健康的建筑材料。减少垃圾的产出、暴露和运输，实行垃圾分类收集、处理和利用，减少对环境污染。使用绿色建材减少建筑材料生产与使用过程中对资源和能源的消耗，以绿色建材营造健康-安全-舒适-美观的建筑和室内环境。减少对环境的污染，不危及人的健康。9、生活垃圾管理与收集系统减少垃圾收集环节对小区环境的损害；通过分类收集（源分离）提供城市级生活垃圾处理优化的基础；压缩收运提高垃圾收运效率，节能降耗；小区收集体系与城市处理大系统顺畅联结，发挥系统功能（效益）；鼓励区内垃圾直接口收利用，分流大系统的压力；鼓励提高收集设施水平，优化小区环境。我们将采取以下措施：（1）体现废弃物管理与处置的资源化、减量化、无害化原则。（2）生活垃圾收集应确保垃圾无暴露。（3）生活垃圾收运应实现100%压缩化收运。（4）生活垃圾无害化处置率应达100%。（5）生活垃圾必须实施分类收集，具备完善的分类收集设施、工具和制度。（6）尽可能地提高生活垃圾的资源口收利用率，可口收垃圾的回收利用率达50%。（7）大件垃圾有相应的收集制度与暂存条件。八、劳动安全卫生与消防良好的城市环境，首先必须具备安全性。该项目要与城市的发展相适应，安全卫生与消防等公共设施的布局要合理，与城市规划工作配合。修建疏散场地和疏散路线，水源、能源、通讯等的备用设施，而且要使其在消防站覆盖的范围内，符合城市防火灾的标准。1、交通运输系统2、水供应系统3、能源供应系统4、信息确保系统这四大网路是防灾规划的重点，其中电力是起核心，主电网应形成环路，还可以考虑各自备用发电及可移动式的柴油发电系统，以提高应急系统的可靠性。煤气供应系统应能关闭，避免引起次生灾难。供水应采用分区供应，设置多水源（城市总体规划）。电讯要有线也无线相结合，保证防灾信息的传播及告示的发布。根据多年的实践，人们逐步认识到，环境卫生的重要性，因此必须注重环境卫生设施的建设，综合防止城市的污染，提高城市环境质量：1、建设垃圾收集站，改进楼房垃圾管道。2、垃圾尽量分类收集、垃圾容量化、运输作业机械化，配合城市规划和建设。3、与发展城市污染控制技术、防止噪音技术、防止电磁辐射污染技术想适应和建立城市环境休息系统想结合。九、组织机构与人员配置（一）组织机构为了确保项目在预定的时间,费用,质量内顺利竣工，我们制定了贯穿整个项目的管理工作方案。管理是人的活动,为了保证管理活动的顺利进行,能够协调人与人，人与事之间的关系，不断地推动生产经营活动高效地进行.我们首先要成立项目管理组织。本着效率，分工协作,统一指挥，权责对等，协调，弹性六大原则,结合我们公司实际情况,经研究决定采用“直线职能制”这种管理模式。董事长董事长总经理总经理职能科室职能科室职能科室职能科室部门负责人部门负责人部门负责人部门负责人部门负责人部门负责人职能组职能组职能组职能组组室负责人组室负责人组室负责人组室负责人组室负责人组室负责人工作人员工作人员表示上下级领导关系表示业务对口指导关系采用这种模式的优点有：（1）以直线领导为主，同时又发挥职能部门地参谋作用；（2）职能部门在隔自业务范围内经各级领导同意后下达指示，无权擅自下达任何命令或直线指挥部门或组室的负责人，其实质只起业务指导作用；（3）职能科室与职能组之间不存在领导与被领导地关系，上一级职能部门(科)对下一级职能部门(组)及其工作人员职能起到提供信息，建议和在一定范围内地业务指导作用。（二）人力资源：根据这种管理模式，我们设立了项目总经理、总工程师、总会计师各一名、人事资源部、财务部、工程技术部、销售部、售后服务部部门经理各一名等。他们的主要工作如下：总经理:对项目实行集中指挥和全面负责，签署各项协议，定期召开高级管理人员会议等。总工程师:负责公司技术问题的管理和审核;职工的技术培训和考核。总会计师:负责财务部编制财务计划，拟定资金运筹方案，开辟财源,加速资金周转，提高资金使用效果，组织公司的成本管理工作，进行成本预测、计划、控制、核算、分配、考核、提高经济效益，参与重大经济合同的审查或签订，并监督其履行情况。部门经理:根据总经理、总工程师、总会计师下达的工作任务,结合本部实际情况，组织全科人员制定工作计划和实施方案，合理组织和安排部门内人员开展工作，定期化不定期对部门内工作进行检查、督促、处理本部门业务范围日常发生的问题。1、人事资源部：是对人的管理,以企业员工为管理对象；合理使用人才，全面开发人力资源为主要措施；以激励员工聪明才智，调动员工积极性为主要目的。因此，在项目的开发过程中要形成一个以人员招聘和录用、调配和使用、晋升与奖罚、教育与培训为核心内容的人力资源管理体系。（1）人员的招聘和录用：因业务发展的需要，企业原有的人工，管理人员不够使，或为了更新员工。我们必须招收录用新员工，无论是招录工人，还是招录管理人员，都应采取“公开招聘，自愿报名，全面考核，择优录取”的原则，招聘的主要方法是直接参加。已经录用的新职工，还要经试用期的考试。在试用期内不符合招聘条件者，给予辞退。正式录用的员工，明确双方的权利、义务和责任。（2）人员的晋升：在管理人员方面，我们采用外部公开招聘50%，内部民意提50%，外部招聘可以给公司带来新的管理方法和经验，内部提拔人员能迅速展开工作，调动组织成员的积极性，这样保证了公司的活力与稳重。（3）人员的培训：旨在提高队伍的素质，促进个人发展，我们定期开设培训班，邀请国内外著名专家给员工授课，让员工加快提升自己的能力。（4）人员的奖罚：按照每位员工的四种绩效—产出，质量，依存性(无监督的工作能力)，合作和观念，由总经理亲自审核，在年终发奖金，这种年终奖金平均达到基本报酬的30%。2、财务部：负责资金的筹集和管理，财务的核算和监督以及资金的拨款和管理，交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。（1）筹集资本：根据以往经验和现时市场情况，要选择正确的筹集渠道和筹资方式，及时地筹集资金，保证项目对资金的需要；科学安排资本结构，降低资金成本。（2）资金运用：负责项目的各项投入，并与各种投资机构建立良好的关系，着重提高公司的财务信誉。（3）保险：及时为项目投保.通过鉴别和估价项目因保险财产可能发生的损失，选择保险总额的适当构成，获得有利益公司的保险条款。3、工程技术部：（1）负责组织图纸会审和施工过程中的设计管理；（2）负责编制招标文件及投标邀请通知书；（3）组织和协调工程建设,负责工程质量监督和签证；（4）负责工程变更,工程进度,结算实物量的审签,组织竣工验收和保修。4、销售部：负责商品房的销售和管理，作好销售计划的编织机销售策划工作。以及与代理公司的对接等。5、售后服务部：负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理及物业管理工作并同时兼任客户管理工作。客户管理的内容：（1）建立健全的客户管理档案，随时查阅、追踪、更新客户的资料；（2）加大宣传力度，提高公司现有房地产商品的知名度，让客户真正的感受到经济实惠舒适，利用媒体舆论来提高本公司的信誉，吸引更多的客户；（3）采用房地产有奖销售，增加客户数量，经常召开客户座谈会和定期开专车接送潜在客户到我们已建成小区参观、及时、准确地了解客户的需求,扩大市场份额。十、工期及进度安排(一)施工进度计划本工程计划2007年9月开工，2009年9月竣工，总日历工期730天。根据本工程设计及施工特点，项目总体分两期开发。(二)项目实施进度表阶段项目3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度789101112123456789101112123456789前期阶段前期准备勘察设计项目报建施工阶段开工准备基础工程地下室工主体工程装饰工程安装工程配套工程竣工验收销售住宅销售商业销售小区工期应注意的问题有：1、人力资源精选我公司基本骨干队伍，特别是主要工种（木工、钢筋工、瓦工、抹灰工、砼工）安排上，全部由操作技能熟练并富有多年施工经验的工人组成作业队伍，劳力实行动态管理，可随时调配所需人员进入现场施工，以满足施工进度计划所需的劳动力。2、物品资源（1）根据工程施工需要，投入足够的机具设备，并在满足需要的基础上保证有一定的储备，最大限度地实现机械化施工。（2）对现场机械设备合理使用，科学保养，保证设备的正常高效运转3、技术保证（1）开工前，严细施工技术准备，认真组织图纸会审，项目主管师组织进行施工组织设计交底，并由项目工程师负责组织好对参施职工进行技术培训，提前做好材料试验检测，施工工艺设计，把问题解决在开工之前，以免因此延误时间。（2）采用先进的施工技术，如泵送砼，砼外加剂的应用，粗钢筋气压焊连接，模板快拆体系，提高工效，以确保网络计划关键节点的顺利实现。（3）充分利用时间和空间，一般每天两班制作业，关键时刻连续作业，搞好施工流向设计，小节拍流水，高密度穿插加快施工进度4、管理保证（1）项目经理部技术管理人员均具有专业技术和施工管理经验。（2）在总计划节点控制下，严格日旬作业计划，日保旬、旬保月，当日工作当日完成，强调计划的严肃性，执行工程进度奖罚制度，激发职工生产热情。（3）建立会议制度每日生产协调会重点研究施工计划，料具供应，劳力调配，加强生产调度。（4）在物质供应方面，提前检测，提前采购，尤其对质量双控的，不允许紧急放行材料如：钢筋、水泥防水材料等，充分考虑实验检测周期。（5）充分利用微机技术，对现场劳力状态随时监测，及时调整，对预算、财务、技术资料全方位管理。提高管理效率。5、搞好四个配合：（1）与设计单位配合，各级技术人员认真仔细熟悉图纸，搞好图纸会审，发现问题提前与设计单位联系，尽快解决。（2）与建设、监理及政府监督部门配合，提前申办有关手续为其工作提供方便，尊重其意见接受其监督，积极主动处理施工中的问题。（3）做好土建专业与安装专业配合，为其创造施工条件，积极配合，团结协作，全面协调。（4）配合工程分承包方施工，做好前期的施工准备工作，为其操作创造条件，并有义务对其施工工期监督检查，保证工程整体工期目标的顺利完成。十一、资金筹措（一）资本筹措该小区项目，公司自有资金22170万元。达到项目总投资的35%。（二）债务资金筹措分三期向银行贷款，第一期于2007年第四季度贷1990万，第二期于2008年第一季度贷6649万，第三期于2008年第二季度贷6649万。（三）融资方案分析以公司自有资金进行土地开发，占到整个项目开发投资的35%，再以地产为抵押向银行贷款进行住宅楼的建设，到2008年9月进行一批3万平米单位开始销售，用预售款还贷款利息及本金。预计在2009年第一季度可以全部还清银行贷款。十二、财务评价（一）项目现金流量表，销售收入、销售税金及附加（见附表）（二）损益和利润分配表（见附表）（三）财务指标根据国家现行财务制度和价格体系,分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的赢利能力，以此判断项目的财务可行性。财务评价的主要技术经济指标有，财务内部收益率、财务净现值、净现值率、动态投资回收期和投资回报率等。动态投资分析（1）财务内部收益率（FIRR）为42%财务内部收益率：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。它揭示了投资项目实际达到的最高报酬率，也是投资项目贷款所能支付的最高利率。采用线性插值法,得出本项目的全部投资的财务内部收益率为42%（2）净现值（FNPV）为13636万元净现值是投资项目在投资活动有效期内的净现金流量按预先规定的基准收益率[（12%）换算成季度为2.87%]折算到投资项目实施开始的基准年(投资项目开始投入的年份)的数值。经过折算该项目的净现值为13636万元。（3）净现值率为24%净现值率亦称动态投资收益率。它表达了单位投资现值所获得的净收益现值的大小。计算公式如下：净现值率=净现值÷建设投资总额现值×100%=24%（4）动态投资回收期为8.0个季度（9-1）-（－392/14029）=8.0（季）静态投资分析（1）投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或者项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的利率。投资利润率＝平均利润总额/总投资额×100％＝20%（2）静态投资回收期是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，一般以年表示，对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。（8-1）-（－11307/16311）=7.7（季）（2）税后资金投资回报率:净利润÷投资总额×100%=15%结论：项目投资回收期短接近正常水平，财务内部收益率远远高于基准折现率，财务净现值也大于零，项目的静态投资回报率极高，这几项指标都远高于同行业的平均水平，说明该项目是可性的。盈亏平衡点分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为70%时，投资利润率为零，也即投资刚能保本。计算公式如下：盈亏平衡点销售率＝建设投资/（销售总收入－销售费用－销售税金）*100%＝67327/[87800×(1－3％－5.53％)]*100%＝70%十三、社会评价正值惠阳-大亚湾经济飞速发展、地产又迎来新的春天之时，所以市场有很好的需求,并且小区档次也较高，能够满足当地的部分需求，其社会影响也将较大，其表现在:(1)我们认识到企业与买房人的关系，将不再是简单的销售者和销售对象的关系，买房人将会成为企业最重要的合作伙伴，开发商与买房人将结成战略联盟的关系。企业和客户在一定程度上相互渗透：企业由一个相对封闭的系统变成一个半开放和开放的系统。通过这种变化，地产企业能够将与客户的接触界面从以前的销售阶段提前到产品的前期策划阶段，让大量潜在客户和典型客户直接参与到产品的前期策划中来，使客户的各种需求尽可能地在产品策划中得以体现，所以我们广泛的征求群众的意见，小区的设计及住房种类是适应群众的需求的，能满足人民的需要。(2)我们充分的认识到各个组织对本地区发展的态度，从选址、融资、极其在实际施工，以及在建造完后的物业管理都广泛的得到了政府部门的大力支持，还有银行部门的实际帮助，所以我们更会用一流的建设成果来实际感谢各个组织的大力帮助。(3)作为一家专业的房地产开发公司，我们更能理解建筑与当地的文化统一的重要性，更要适应这种文化带来的需求，首先我们意识到当地多数家庭3口以上，所以我们提供了大量3居室、4居室，考虑到我们面对的有大批投资客户，所以我们还有适宜投资的小户型等，其次在设计风格上也充分的考虑了当地的人土风情，采用中西建筑合并的格局，尽最大限度大满足当地人的需求。在购房时尽可能的为群众提供实惠，采用多样的付款形式，小区物业也是符合当地的文化，一律按国际标准，采用聘用制，负责制，使小区更安全，更舒适。所以我们东港项目是适应当地人的需求，不仅在建筑，而且在多方面是适合当地的文化需要的，所以预计我们小区的建设是成功的。并且受到很大的关注，具有很高的社会评价。十四、风险分析（一）项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险，市场风险，资金运作风险，企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析，项目定位，项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。1、市场风险从整个宏观经济来看，惠州济济一个季度比一个季度好，处于上升的势头.而现在惠阳人均住房面积还比较低，因此预计在未来几年，房地产市场将继续看好。但我们要注意到我们有很多竞争对手，市场蛋糕就那么大，分的人多了，意味着有人分到的分量很少，众多大发展商都将在同期推出同产品定位的商品房。这意味着人们的选择很多,我们要促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化。跟踪调查，做出应变并适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。2、资本风险项目的筹资计划中，绝大部分资金是通过银行贷款来取得，现在金融政策变性颇高。值得我们注意的是，国家的频频加息政策的暗示，要注意房地产温度过高的情况，这是否意味着国家有意给房地产行业降温。那样银行将会实行银根收缩政策，那我们的建设投资资金将受到比较大的影响，可能会导致工期的拖延。鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，做好销售工作，加大宣传，让购房者对本项目有足够的信心，在遇到资金短缺时可以实行期房预售。3、企业风险企业风险包括经营不善，销售不力，管理水平低下等方面。因此，公司对本项目的目标市场选择，产品定位选择，资金筹措选择，开发方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。因此管理人员要特别注意发挥领导才能，让全体员工团结一致,认真负责做好每一个环节的工作，确保项目顺利进行、完成。（二）风险评估.经管理层决定,我们决定采用专家评估发.序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般1市场风险1.1市场需求量★1.2竞争能力★竞争对手多1.3价格★价格实惠2资金风险2.1利率★利率调整还将进行2.2资金来源中断★2.3资金供应不足★国家政策干预3政策风险3.1政治环境风险★政治稳定3.2经济体制改革风险★进行经济改革3.3金融政策改革风险★进行经济改革3.3住房制度改革风险★4企业风险★5外部协作条件风险5.1交通运输★5.2供水★已有供水管道5.3供电