“世豪大厦”土地一级开发项目可行性研究报告

“世豪大厦”土地一级开发项目项目建议书代可行性研究报告PAGE第41页共41页“世豪大厦”土地一级开发项目项目建议书代可行性研究报告第1页共3页目录项目总说明项目背景与项目建设的必要性土地市场分析项目建设选址及建设条件项目实施方案项目实施进度项目对环境的影响项目总投资估算和资金来源落实情况项目二级开发经济效益评价社会效益和经济效益风险分析及防范结论第一章项目总说明北京市正处于城市化的快速发展时期，各类建设用地的需求量和可供应量之间的矛盾将日益突出，与此同时城镇内部存在大量闲置和低效率利用的土地，盘活城镇内部存量土地和置换城镇内部低效率利用的土地是解决城镇建设用地需求的有效途径。为此，北京市通过机制创新，建立了市场经济条件下的土地收购储备制度，为促使城镇内部存在的大量存量和低度利用的土地进入市场流动，增加城市化进程中建设用地的有效供给量，解决建设用地需求量与可供量之间的矛盾开辟了新的途径。为了大力推行土地储备制度，加快海淀区整体的城市化进程，北京市土地整理储备中心委托北京世豪房地产开发有限责任公司、北京市海淀区大钟寺农工商公司作为土地一级开发的主体，对海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目用地进行一级开发后，纳入政府储备库，以招标、拍卖、挂牌的出让方式向市场供应土地。目前项目已进入立项申报和可行性研究审批阶段，根据北京市发展和改革委员会关于对建设项目申报立项的有关规定，在经过对该项目地块的深入调查和研究后，现对海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”土地一级开发项目进行可行性分析，并编制研究报告。一、项目概况（一）区域分析海淀区“世豪大厦”项目位于海淀区东升乡皂君庙村，拟建设为高档的综合类建筑。海淀区位于北京市西北部，面积426平方公里，人口224万，辖22个街道，1个镇，10个乡。海淀区是著名的高新技术产业区，形成了最浓厚的高科技商圈。区内的电子产业龙头如中国电子产业集团、中国电子大厦、普天集团等中国500强企业。区内的IT业龙如联想集团、神州数码、汉王科技、北大方正、清华紫光、清华同方等。区内的网络产业龙头如新浪、搜狐、百度、腾讯、雅虎等网络霸主。区内的电信产业龙头如大唐电信、中国移动、中国网通、法国电信等电信业巨头。海淀区是著名的文化教育区，形成了文化产业圈。主要有北京大学、清华大学、中国人民大学、北京外国语大学、中央民族大学、北京理工科技大学、北京航空航天大学、北京科技大学、北京地质大学、北京农业大学、中国政法大学、中央财经大学等全国知名院校73所。此外名商大厦周边聚集了众多的国家级科研机构，主要有联想研究院、中国科学院计算机技术研究所、中科院物理研究所、北京技术交易促进中心、中国科学院遥感卫星地面站、北京科兴新材研究所、中国科学院微生物研究所(西楼)、航天工业总公司五零二研究所、中国科学院动物研究所、中国科学院北京建筑设计研究院、农科院、中国企业发展研究中心、国家气象局等170所各类研究院所聚集于此。海淀区是著名的风景旅游区。区内名胜古迹众多，如：颐和园、圆明园等。园林风光宜人，旅游资源丰富，人文环境十分良好。新世纪，海淀经济将以知识型经济为主导方向，以发展高新技术产业为核心，以旅游资源为补充。大规模的开发建设中关村科技园区等重大举措及北京2008年奥运会，将为发挥海淀优势提供更大的发展空间。东升乡位于海淀区东部，中关村科技园区核心区内。东升乡辖区面积54.6平方公里，乡村人口9822人。乡政府辖塔院、八家、清河、马坊、小营5个村委会。2001年12月28日，东升地区办事处正式挂牌成立，行使街、乡两种职权。东升像是“全国乡镇之星”、“北京市留好党委标兵”、“首都文明乡镇”示范乡。（二）项目简介海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目用地为北京市海淀区大钟寺农工商公司集体所有。用地内建筑面积约7600平方米，民宅建筑面积约5700平方米居民约70户，大钟寺农工商公司建筑面积约1900平方米，随着城市化的不断扩大，以及外来人口的大量涌入，现状用地内农民房多数出租给外来务工人员。由于缺乏统一管理和有效监控，造成当前的现状已经对周边相邻的其他居住小区产生了影响，致使周边单位、居民反响强烈，所以尽快对该地区进行开发建设十分必要，符合民心民意，有助于改善周边环境和促进该地区的社会和谐发展。为了加快海淀区整体的城市化进程，改善城市环境、提高土地利用率。经北京市海淀区发展和改革委员会向北京市发展和改革委员会提出申请，由北京世豪房地产开发有限责任公司、北京市海淀区大钟寺农工商公司作为土地一级开发的主体进行“世豪大厦”用地一级开发，并获相应管理部门批准，同时在2005年取得了北京市规划委员会《规划意见书）》（2005规意字0375号）。因该项目在办理的过程中，受到国家土地管理政策的调控影响，根据《北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》（京政办发【2004】4号）、《北京市人民政府办公厅转发市国土局等部门关于北京市处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准的通知》（京政办发【2004】48号）、《关于对不符合计需协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》（京国土出【2004】458号）文件的精神要求，该项目属于要先进行土地一级开发项目，需申报开发主体。现已在2005年第三次政府储备土地和入市交易土地联系会议审议通过，同意北京世豪房地产开发有限责任公司、北京市海淀区大钟寺农工商公司作为主体，对该项目继续进行土地一级开发，办理和完善有关手续后入市交易。目前该项目已通过了《规划意见书》（2005规意选字0375号）、《世豪大厦项目交通影响评价评审意见》（基规交评2005310）和《北京市环境保护局关于世豪大厦建设项目环境影响报告表的批复》（京环审[2006]29号）。（三）项目经济指标该项目建设严格遵守海淀区总体规划的要求，功能及外观既要与周围建筑相协调，又要考虑到该项目位置的特殊性，即：地处各大院校的中心地段，中关村科技园区的主要干道边。所以开发应以丰富的文化氛围、优雅舒适的生活环境、各项生活配套设施健全、具有现代化的建筑风格为主线，建设集办公、酒店、商业服务、餐饮、娱乐为一体的综合性大楼项目，以体现国际化大都市的发展理念。按照市规划委的《规划意见书》（2005规意选字0375号），项目建设用地总面积为11864平方米。其中建设用地面积为9944平方米，代征城市道路用地面积1920平方米，总建筑面积39774平方米（不含地下设备层和地下车库），地下建筑面积按20000平方米考虑，建筑控制高度60米，容积率4.00，绿地率30%，车位450个。详细指标见下表：经济技术指标汇总表序号项目名称指标1规划建设用地面积9944㎡2代征城市道路用地面积1920㎡3总建筑面积59774㎡4地上建筑面积39774㎡5地下建筑面积20000㎡6建筑物占地面积5364㎡7道路、广场占地面积2900㎡8绿化面积3600㎡9容积率4.010绿地率30.34%11建筑控制高度≦60M12建筑层数≦16层13停车位450位14一级开发总投资额约31000万元人民币二、项目承办单位概况根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号），土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以有土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。根据2005年8月，北京市土地整理储备中心下发的《政府储备土地和入市交易土地联系会项目审议结果告知单》（编号：（2005）108号）载明：经2005年第三次政府储备土地和入市交易土地联审会审议通过，北京市土地整理储备中心同意以北京世豪房地产开发有限责任公司、北京市海淀区大钟寺农工商公司作为主体，继续办理或完善有关手续，并完成征地、拆迁、补偿及市政建设等工作后再入市交易。作为开发主体之一的北京世豪房地产开发有限责任公司，成立于2000年，是一家集房地产开发与销售于一体的综合型开发企业。公司注册资金13695.73万元，总资产7.69亿元，公司经营范围包括房地产开发与销售、房地产信息咨询。北京世豪房地产开发有限责任公司成立以来，在现任董事长的领导下，在房地产市场中稳步发展，经过多年的不懈努力，已经取得了骄人的业绩，企业已经发展成为涵盖地产、建筑、工贸、物业、装饰装修、星级酒店及高档公寓等为一体的横跨多领域、多行业的综合性房地产企业，企业总资产近20亿，先后开发建设了“世豪花园”、“世豪国际酒店”和“世豪国际公寓”等项目。北京世豪房地产开发有限责任公司依靠“勤奋求实、团结拼搏、勇于开拓、争创一流”的企业精神，一手抓人才开发，一手抓科学管理，正逐步向综合化、多元化、集团化的大型企业迈进。三、编制依据海淀区控制性详细规划海淀区土地利用总体规划北京市规划委员会规划意见书（2005规意字0375号）《政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单》（编号：（2005）108号）《世豪大厦项目交通影响评价评审意见》（基规交评2005310）《北京市环境保护局关于世豪大厦建设项目环境影响报告表的批复》（京环审[2006]29号）委托方提供的数据资料第二章项目开发的必要性一、项目提出的背景北京市建立土地储备制度是从2002年开始的，2002年北京市出台了《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4号），意在加强本市国有土地资产管理，培育健全规范的土地市场，深化土地市场使用制度改革。自2002年建立土地储备制度和工地制度改革以来，经过三年多的土地储备实践，目前已经形成了一个各委、办、局对土地出让联审会的审批制度，并增强了向市政府主管部门报批的环节。2005年5月，市政府又出台了《北京市国有建设用地供应办法（试行）》，2005年8月相关的委、办、局包括：北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会、北京市建设委员会、北京市财政局等各个部门，联合制定出台了一系列的文件，包括：《北京市土地储备和土地一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发及经营性项目用地招标、挂牌、出让流程示意图（试行）》、《北京市国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让底价确定办法》、《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》等一系列的规范性文件。这些规范性文件的出台，对多年来土地供应缺乏总量控制和计划、遏制“炒项目”和“乱圈地”的现象，起到了良好的作用。为加强国有资产管理、推行土地储备制度、规范土地经营行为、营造良好的土地投资环境提供了政策保证。本项目就是根据北京市国土资源局《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标挂牌出让等有关问题的通知》（京国土出[2004]458号）的规定：以原建设单位为主体，继续完善前期相关批准手续，并进行征地、拆迁、市政基础设施建设等，使土地达到规定入市条件的项目。目前，本项目已经通过了市国土局的联审会，并取得了《政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单》[编号：（2005）108号]，目前正处于申请立项的阶段。二、项目开发的必要性该项目用地处于海淀区东升乡皂君庙村，东临国家监察部，西靠北京电信大厦皂君庙营业厅，南至皂君庙南街，北为三建宿舍，距北三环西路约200米。“世豪大厦”地理位置十分优越，背靠中关村科技园核心区，中关村科技园的定位不单只是发展IT业，而是建设集高科技企业行政办公、金融资讯、科技贸易与科技会展中心于一体，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐等配套公共服务设施的高科技商务中心区；南望金融街；西临西三环，西三环便是众所周知的中央商务区。西三环一直以来是政府、军队、各大部委、金融机构等国有单位、企事业云集的区域，人们通常把这片区域称之为中央行政区；东挨北京60项重大工程项目之一——大钟寺国际广场。周边文化科研气息浓郁，人文环境极佳，空气清新，交通便捷，周边市政配套设施完善，极适合开发集办公、酒店、商业服务、餐饮、娱乐为一体的综合性大楼项目。当热潮涌动的商住楼热销风云已经结束，众多中小企业已经渡过了创业初期进入稳定经营阶段，已经到了办公场所更新换代的程度，所以中关村商圈高档综合楼租销售市场在2005年内悄然启动，这点已经从1+1大厦的稳定热销中已经得到了充分的证明。当无数不动产投资者在宏观调控之后在北京市西北三环一带重新寻找潜力巨大的投资楼盘时。随着中关村科技园区的不断发展，该地区增值潜力将更为明显。企业选址历来都是一项系统工程。在企业选址的各项标准中，除了交通条件外，其中最具指导性和说服力的标准，是写字楼周边的商务资源的丰富程度。坐落于西北三环内的世豪大厦，可谓真正的商务中枢和资源中枢，可方便通达以下商圈：1、中关村西区——中关村西区是“中关村科技园区”规划中的重要部分，总占地面积51.44公顷，规划地上建筑总面积100万平方米，地下建筑总面积约50万平方米。总容积率为2.0，绿化率在35%以上，城市公共绿地7.1公顷，机动车停车位10000个。主体功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展为主，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服务功能。中关村西区将不仅是高科技企业、大型公司总部、高科技产业管理机构的汇集地，还将汇集为高科技产业发展服务的金融机构、投资机构、律师事务所、会计师事务所、管理咨询公司等中介机构。2、中央政务区——西三环中央政务区：西三环一直以来是政府、军队、各大部委、金融机构等国有单位、企事业云集的区域，人们通常把这片区域称之为中央行政区。3、数码商圈——由科技会展中心之数码科技大厦、中电信息大厦、寰太大厦、理工科技大厦等甲级写字楼，当代、双安等大商场，友谊宾馆等五星级酒店共同组成，被称为北京新经济时代极具发展潜力的新商圈。4、大钟寺国际物流商圈——以总投资约30亿、建筑面积约35万平方米、规划停车位4,000辆的北京60项重大工程项目之一——大钟寺国际广场为主流，以满足周边群众家居生活需求为基础，以突出文化娱乐、体育休闲为特色，以特色餐饮(如日本、韩国、法国西餐等餐饮街)、国内面积最大的国际酒吧、KTV、夜总会不夜城为亮点，以提供新的城市社会交际场所、交际方式为重点，以构筑和国际接轨的现代物流港为中心，将是最直接为西部商务活动提供文化、休闲、娱乐等商务服务的商圈。5、白石桥商圈——拥有新世纪饭店、奥林匹克饭店、西苑饭店等高档酒店、和钱柜KTV、酒吧，还有首都体育馆、国家图书馆、北京动物园、紫竹院公园、北京展览馆、北京天文馆等，是北京最具人文特色的商务活动和休闲中心。项目用地内建筑面积约7600平方米，民宅建筑面积约5700平方米居民约50户，大钟寺农工商公司建筑面积约1900平方米。随着北京国际城市化的不断进展，以及外来人口的大量涌入，现状用地内农民房多数出租给外来务工人员。目前用地内卫生脏、乱、差，治安隐患较多，严重的影响了市容环境和城市规划；且缺乏统一的管理和有效监控，造成当前的现状已经对周边相邻单位和居住小区产生了不良影响，诞生了诸多不和谐的因素，致使周边单位、居民反响强烈。所以，尽快对该地区进行开发建设十分必要，符合民心民意，有助于改善周边环境和促进该地区的和谐发展，并进一步提高海淀区的整体形象。为使各方面问题尽快得到解决，就需要政府储备机构和开发企业共同努力，形成一种以政府为主导运作，企业参与、与市区联手的土地储备开发的新模式。开发企业从中能够达到投入与回收的资金平衡，并有一定的利润率。综合上述情况，建设开发该项目是十分必要和可行的，不但解决了旧房拆迁、资金平衡等问题，亦提高了土地的利用价值，符合北京市的总体规划要求，及用地地区总体布局的调整，也是北京市土地整理储备中心授权企业进行土地一级开发的又一新典范，是土地储备制度和供地制度改革以来的又一经典案例。第三章土地市场分析北京市土地市场分析随着北京市推行土地储备制度的加强，政府对于土地一级市场的垄断也将逐步得以实现。特别是自去年8月31日以来，北京市停止经营性项目国有土地使用权协议出让的口子正式封死，经营性土地全部走招标、拍卖、挂牌的出让方式。在房地产业内引起了土地供应机制对北京房地产价格影响的大讨论。2003年2004年土地出让总量汇总表项目年份出让方式（平方米）出让总面积（平方米）协议招标挂牌土地面积建筑面积2003年3069014513404822294831042629588982542004年4840576044952818061785066146794904315增长1771561531548015832301961883836006061近两年来，北京楼市因为各种原因，特别是受政策的影响，很多原本要推出的楼盘迟迟不能入市，北京楼市新盘减少，是众所周知的事实，相反的事北京城市自身的发展和城市价值的提升带来的购房需求却并没有因为土地政策和金融政策的调整而减少，而是持续旺盛，因而出现阶段性“供不应求”的局面。而所有这些需求持续旺盛的背后实际上都说明了一点，那就是北京的城市价值在被越来越多的人认识到。北京市自从2002年推行土地储备制度以来，建立了土地有形市场，土地市场建设初见成效。北京市土地整理储备中心通过收购、收回、以及开发和组织直接入市交易等方式，逐步实现政府统一供地。目前市土地储备中心已成功地收购了11宗国有企业的用地，收购土地面积达160公顷，投入收购资金为37亿元。2002年3月至2005年6月，由市政府和市局批准纳入政府储备土地一级开发管理的项目已经有99个，土地面积达到了8600公顷，其中，市中心作为主体运作的项目有4个，土地面积有1200公顷；授权分中心运作的项目有62个，土地面积达4000多万平方米；授权企业为主体实施一级开发的项目有33个，土地面积达2600多公顷。这些土地有望在今年年底和明年推向市场，以熟地的方式向市场供应。随着政策的逐步调整，相信北京土地市场将会越来越规范、越来越透明、越来越成熟。海淀区土地市场分析海淀区位于北京市西北部，是著名的高新技术产业区、著名的风景旅游区和文化教育区。根据《北京城市总体规划（2004—2020年）》新的城市空间结构，即：“两轴——两带——多中心”。在8个城市职能中心区中，海淀占了两个：中关村科技园区核心区和海淀后山科技创新中心区。以此带动了海淀房地产开发业的发展，使得土地越来越稀缺。海淀区2004年土地挂牌：土地面积368209平方米，建筑面积909634平方米，总成交金额350873万元，平均楼面熟地价3857元/平方米。2005年土地挂牌：土地面积470522平方米，建筑面积627379平方米，总成交金额192499万元，平均楼面熟地价3068元/平方米。本项目用地处于海淀区十分优越的地理位置，地段！地段！地段！房地产的金科玉律，“世豪大厦”将吸引着大批开发商选择海淀土地市场投资。因此结合土地使用权制度改革的发展趋势与海淀区本身的状况分析，海淀土地市场是具有非常大的发展空间和潜力的。该项目市场分析（一）本项目特点1．项目所在区位条件本项目位于海淀区东升乡皂君庙村，东临国家监察部，西靠北京电信大厦皂君庙营业厅，南至皂君庙南街，北为三建宿舍，距北三环西路约200米。2．项目交通条件该用地东侧为皂君中路，为城市主干道，往南600米即为学院南路，向西400米即为清华南路，北距北三环西路仅200米。北京市第一条轻轨在此设站通过，用地规划范围内无文物古迹、古树、名木等。周围商业设施齐全，交通道路便捷。3．项目规划设计情况以办公楼为主要内容，兼顾商业配套设施建设，如酒店、餐饮娱乐等。规划设计方案既能满足建筑物的各项使用要求，同时也必须符合总体规划并带有现代文化气息。4．规划提示的项目建设的有利条件和不利条件有利条件①地块内地形平整，坡度符合建筑条件，并为城市的建筑景观设计提供了可操作的空间。②项目位于海淀的核心区，文化氛围浓郁，配套设施较齐全。不利条件本项目为“城中村”项目，涉及征用集体土地，并需拆除部分房屋，拆迁难度较大。（二）本项目市场分析本项目的定位和未来使用土地的公共建筑建设规划要求，决定其产品的性质、市场供求。由于土地储备并不是房地产开发的最终产品，土地储备的目的是为了以招、拍、挂的形式出让给开发商，所以，市场分析就要考虑到房地产开发商对土地的需求。由于房地产业是国民经济发展的基础和支柱，房地产业的上升期，也是对土地资源需求的扩张期。在北京首都经济圈的快速形成阶段，已建成的区域不能满足城市现代化的要求，城市化功能的分级辐射也已是必然的趋势。所有产业的健康发展都有赖于基础产业的完善。土地一级开发和储备的功能，承担着区域经济格局形成的趋向和定位。所以，区域经济的发展对土地的需求使本项目的市场前景看好。从海淀区的总体规划来看，本项目周边商场、医院、学校一应俱全。服务档次适中，位置较好，服务功能较完善，必将建成为一个成熟的生活社区。通过专业人员对项目周边楼盘的调查，写字楼出租均价在4.5—6.6元/天．平方米，出租销售情况较好。通过对“世豪大厦”项目的各方面条件分析。目前，可以对本项目的市场前景持乐观态度。第四章项目建设选址及建设条件项目选址“世豪大厦”项目位于海淀区东升乡皂君庙村，东临国家监察部，西靠北京电信大厦皂君庙营业厅，南至皂君庙南街，北为三建宿舍，距北三环西路约200米。规划项目总占地面积约11864平方米。建设条件（一）当地气象条件海淀区气候属温带湿润季风气候区，冬季寒冷干燥，盛行西北风，夏季高温多雨，盛行东南风。年均气温12.3℃，1月份平均气温-3.7℃，极端最低气温为-18.5℃，7月份平均气温为26.1℃，最高气温为40.3℃。年日照数2662小时，无霜期211天。年平均降水量628.9毫米，集中于夏季的6—8月，降水量为465.1毫米，占全年降水的70%；冬季的12—2月份降水量最少。（二）道路交通状况用地东侧为皂君中路，为城市主干道，往南600米即为学院南路，向西400米即为清华南路，北距北三环西路仅200米。北京市第一条轻轨在此设站通过。附近有多条公交线路，可方便通往城市快速路，如：北四环路、北五环路、八达岭高速公路、城市轻轨，交通极为便利，可在城市中自由穿行。第五章项目实施方案该项目的主要内容是指按照土地利用总体规划和城市规划，对项目用地办理征地、拆迁手续、实施拆迁、建设市政基础设施，使建设用地达到“七通一平”后纳入政府储备库。该项目已经具备“七通”（道路、上水、雨污水、供电、燃气、供暖、通风）外部配套设施接用的条件，各种市政综合管网线路距宗地范围较近。一、道路：往南600米即为学院南路，向西400米即为清华南路，北距北三环西路仅200米。北京市第一条轻轨在此设站通过。各路公共汽车较多，交通便捷。二、上水：附近有市政自来水管线，距离为15米左右。雨污水：附近有市政雨、污水管线至宗地约100米。供电：宗地附近有供电开配站一座，距离390米左右。燃气：附近有燃气管线至宗地约480米。六、供暖：可通过设置锅炉房或空调采暖解决。七、通讯：由附近引入宗地，距离270米。第六章项目实施进度北京世豪房地产开发有限责任公司、北京市海淀区大钟寺农工商公司作为土地一级开发的主体，对海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目进行土地一级开发建设后，纳入政府储备，其工作重点主要有：征地、拆迁、市政基础设施建设和土地出让四大项。预计土地一级开发的周期约为一年（8个月），即：2006年3月始至2006年10月止。大致时间安排如下：时间进度表项目时间安排主要工作前期申报手续2006年3月—4月完成立项、规划等工作取得各主管部门的批文征地2006年4月—5月办理征地手续，签订补偿协议完成征地补偿等工作拆迁2006年5月—7月办理拆迁手续，完成入户调查、拆迁评估、动迁、拆除等工作基础设施建设2006年6月—2006年8月与各部门接口，完成“七通一平”土地出让2006年9月—10月完成土地使用权出让的招、拍、挂工作时间进度示意图第七章项目对环境的影响环境保护1．项目的实施对环境的影响拟建设项目主要为后期综合楼建设而进行，因此基本消除工业三废排放。该项目的未来污染源主要为地下车库废气、油烟和噪声。2．拟采取的环境措施⑴废气本项目废气污染主要来源于地下车库废气以及配套餐饮等炊事产生的燃气废气。本项目将采用清洁燃料——天然气，燃烧产生的气体污染物排放均符合环境标准要求，地下车库废气经处理后排出。⑵污水与油烟该项目建成后，废水主要为生活污水，因此污水中不含特殊污染物。该项目污水排放采用清污分流，厕所排放要经过化粪池处理，餐厅废水需要经过隔油处理，处理后污水进入市政下水道。因此，本项目排放的污水将不会对环境产生污染。油烟要设置专用烟道，并经处理后排出，使排放标准符合环保要求。⑶固体废弃物该项目产生的固体废弃物主要为生活和办公垃圾，生活垃圾无毒无害，进行可回收与不可回收的分类处理，并由专人负责集中清理，密闭运输，在附近垃圾处理站处理，对周围影响较小。⑷噪声污染各类噪声主要来自通风系统、冷却系统、水泵等，在设备选型合理和采用相应减震降噪措施后，如设置消声器、采用节能低噪音冷却塔等，对周围环境影响不大。⑸施工期间污染在施工中注意施工噪音、场地浮尘的处理，加强围挡及封闭管理，尽量减少对周围环境的不良影响。⑹绿化该项目绿化率达到30%以上。节能在该地块开发建设过程中及投入使用后，将采用多种措施以降低能源消耗，具体措施如下：1．供电、供气、供水等系统将注重合理布局，尽可能降低途中消耗。2．热管网设置调节阀门，解决水利平衡问题，集中供暖，按分户计量方式设计管道。3．道路采用新高效节能光源，降低照明用电量。4．机电设备选用耗能低、效率高的设备。5．公建项目将符合节能建筑设计标准的要求。消防根据GBJ16—87《建设设计防火规范》要求，该地块一级土地开发时消防供水，消防通道、消防站的建设将一并考虑。未来综合楼消防将以水为主，各主要道路均铺设消防给水干管，设置消火栓，楼内按照规划要求设置手提式灭火器及器具，以增强防火能力。楼内按照规划要求设置火灾自动报警系统，增强消防预控。施工设计考虑有足够的防火距离和消防通道，以满足运输、消防和安全的需要。第八章项目投资估算及资金筹措第一部分投资估算成本构成根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）规定，土地储备和一级开发是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。土地储备开发成本包括：征地、拆迁补偿费及有关税费收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用市政基础设施建设有关费用招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用贷款利息6．土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地管理部门核准的其它支出。根据文件规定及本项目的具体情况，海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目土地以及开发总成本包含下列各项：1．征地、拆迁补偿总费用:主要是指代征地范围内的北京市海淀区大钟寺农工商公司所属居民房屋（宅基地）及其集体周转房、办公用房的拆迁补偿费及安置补助费及其他补助费用。其中，宅基地根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）进行估算；集体周转房、办公用房根据《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令第148号）进行补偿；地上建筑物根据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆（2003）808号）的有关规定，进行估算。其他补助费用（如：拆迁补助费、工程配合奖、停产停业损失、拆除等费用）按照《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（京政函（2001）109号）及现行市场标准估算。2．可行性研究、挂牌底价、拆迁评估费用3．审计、律师、工程监理等费用4．市政基础设施建设费：主要是指市政设施的建设或接入市政管网所需交纳的费用：5．交易过程中发生的税费：主要是指须交纳的部分政府税费6．贷款利息：实除了按照对土地一级开发企业的规定，应具备一定比例的自由资金以外，从金融机构获取贷款应支付的融资成本。7．不可预见费：主要是指土地一级开发过程中发生的各种不可预料的费用8．管理费用：主要是指项目办理土地一级开发前期手续过程中所发生的管理费用二、项目基本情况数据：根据北京市规划委员会《规划意见书附件》（选址）（2005规意选字0375号）拟建项目资料如下：规划条件说明项目面积（平方米）备注总用地面积11864折和17.80亩全部为新征（占）集体用地总建设用地面积994414.92亩其中，综合类用地9944代征城市公共用地面积19202.88亩其中，代征道路用地面积1920待征地现状基本数据类型户数建筑面积（平方米）占地面积（平方米）备注宅基地2326223860折合5.79亩周转房4730784947折合12.01亩非住宅（办公仓库）219023057合计52760211186417.80亩备注：根据项目现状总建筑面积约为7602平方米，总用地面积为11864平方米，扣除宅基地部分，计算现状容积率（7602-2622）/（11864-3860）=6273/15438=0.6222，以分摊各现状用途地上建筑物的占地面积。三、具体估算：按照土地一级开发阶段的投资经验、指标和有关规定，估算海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目，综合开发成本约25610万元。具体估算过程如下：（一）征地拆迁补偿费：9037万元Ⅰ.宅基地：2626万元根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号），拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆迁房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价的计算办法按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征（2003）606号）计算：其计算公式为：房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价基地区位补偿价。按下列公式计算：宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）*户均安置面积/户均宅基地面积。①当地普通住宅指导价，有区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。根据北京市建设委员会公布的海淀区2005年普通商品期房交易市场价，城区普通住宅期房预售均价危7815元/平方米。海淀区平均为7868元/平方米。新建商业用房交易市场价格为13990元/平方米。它代表的是监测区域新建商品住房买卖市场价格的一般水平。结合专业人员对项目周边楼盘的实地调查，及对未来房地产状况的预测，暂确定本项目的当地普通商品房指导价为7780元/平方米。②房屋重置成新均价，是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县人民政府按照区域内农村房屋建设情况在400-700元/平方米幅度内确定。通过专业人员的实地勘察，被拆迁地区的房屋年代已久，建筑结构多为砖木结构，但大部分经过了翻修。结合《北京市建设工程概预算定额》，房屋重置成新均价可初步确定为700元/平方米。③户均安置面积，按照100-150平方米控制，具体标准由区县人民政府根据当地农村经济发展水平、农民居住情况确定。海淀区东升乡目前已经城市化，通过专业人员的实地了解，开发对象属于“城中村”，东升乡周边高校、科研单位较多，经济发展水平较高，农民居住情况较好。因此确定本次预算的户均安置面积按照150平方米估算。④户均宅基地面积，原则上暂统一按0.25亩（168平方米）计算。⑤宅基地区位补偿价=（7780-700）*150/168=6321元/平方米2．被拆迁房屋重置成新价通过评估人员的实地勘察，被拆迁房屋年代已久，建筑结构多为砖木结构，但大部分经过了翻修。评估人员根据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆（2003）808号）结合股价经验，将本项目房屋重置成新价初步确定为700元/平方米。3．房屋拆迁补偿价房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价＝6321*23*168+700*2622=2626万元Ⅱ.周转房及办公用房、仓库等：5633万元由于周转房及办公、仓库等用房属宅基地以外的集体用房，因此，按照《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令第148号）进行补偿。征地补偿费由征地双方依法协商确定，并实行最低保护标准制度。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附属物的，还应向所有权人支付青苗补助费和其他地上物补助费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。拆迁住宅房屋的，按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》执行，拆迁非住宅房屋和其它建筑物、构筑物的按照重置成新价格予以补偿。因此，本次测算的征地补偿费，根据《北京市征地补偿费最低保护标准（海淀区部分）》（京国土征（2004）223号），包括：土地补偿费和安置补助费。征地补偿费最低保护标准是指被征地乡镇征地补偿费的最低限。海淀区东升乡的征地补偿费最低保护标准为15万元/亩。根据专业人员了解的近期征地补偿费用，与市国土局颁布的《北京市征地补偿费最低保护标准》相差较大。如：海淀区温泉乡、朝阳区东风乡、南磨房乡等，由于位置的十分优越性，城市化的速度正逐步加快。征地补偿费标准约在200万元-450万元/亩。且根据文件规定征地项目的具体征地补偿费，以征地单位与被征地农村集体经济组织协商签订的征地补偿安置协议书为准。因此，根据北京世豪房地产开发有限责任公司、北京市海淀区大钟寺农工商公司的初步洽谈和商议，本次评估征地补偿费暂按450万元/亩估算。12.01亩*440万元/亩=5284万元=征地补偿费+地上物重置成新价=5284万元+（3078+1902）*700元=5284万元+349万元≈5633万元Ⅲ.其他补助费用：778万元包括：拆迁补助费、工程配合奖、停产停业损失、拆除等费用。按照《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（京政函（2001）109号）及现行市场标准估算。其中：拆迁补助费：按每平方米建筑面积40元估算，约31万元；工程配合奖：按每户5万元估算，约260万元；停产停业损失：按每平方米建筑面积2400元给予一次性停产停业综合补助费，约456万元；拆除费用：按每平方米建筑面积40元估算，约31万元；以上费用合计为778万元。Ⅳ.征地费用合计征地、拆迁、补偿总费用=宅基地房屋拆迁补偿价+周转房、办公用房征地补偿费+其他费用=2626万元+5633万元+778万元=9037万元（二）可行性研究、挂牌底价、拆迁等评估费：600万元根据北京市《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格（1999）1283号），《国家计委、国家国土资源部关于土地评估收费的通知》，市物价局、市财政局《关于房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费标准的复函》（京价（收）字（1993）第238号）等文件测算得出。（三）审计、律师、工程监理费用：800万其中：审计收费约为280万元，律师费约为240万元；工程监理费约为280万元。（四）市政基础设施建设费：7173万元。根据北京市原计划委员会、北京市财政局、北京市原土地局、北京市房地产管理局关于加强国有土地使用权有偿出让转让地价款征收工作的通知中第十条有关基础设施配套建设费征收规定，“不分地价区类，不分土地用途，按同一标准执行，每建筑平米610-1200元/建筑平方米”。结合本项目基础设施的具体情况，确定市政建设费为1200元/建筑平方米，根据规划意见书，地上建筑面积为39774平方米，拟建地下建筑面积20000平方米，本项目市政基础设施建设费为7173万元。（五）交易过程中发生的税费：2900万元项目一级开发完成后上市交易。交易过程中发生的税费也应计入开发成本。包括契税、营业税、交易手续费等，共计约2900万元。（六）贷款利息：1000万本项目自有资金8000万元，约占30%，尚需贷款约18000万元，按工程进度，第一年用贷款投入14000万元，第二年用贷款投入4000万元，贷款利率5.76%，按复利计算。则利息约为1000万元。（七）不可预见费：3600万元按北京市房地产开发项目成本测算一般取费惯例，不可预见费去总投资的5%-10%。现阶段由于土地一级开发政策不完善，拆迁难度越来越大，未来不可预见风险较大，因此按上限10%计取。（八）管理费用：500万元根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定，开发企业管理费用不高于土地储备开发成本的2%计取。海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目土地一级综合开发成本估算汇总表序号单项成本数值（万元）备注1征地、拆迁、补偿总费用9037其中，宅基地2626万元；周转房及办公用房5633万元；其它费用：778万元2可行性研究、挂牌底价、拆迁评估费用6003设计、律师、工程监理等费用8004市政基础设施建设费71735交易过程中发生的税费29006贷款利息10007不可预见费36008管理费用500总计25610单位楼面成本地价估算表序号项目名称单位指标数据1土地开发总投资万元256102总建筑面积平方米59774其中：地上39774地下200003单位楼面成本地价元/平方米4280根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政[2002]32号），及《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》（京国土房管出[2002]1121号），结合北京市2005—2006年的出让案例，确定该地块的楼面毛地价约为2100元/平方米，根据北京市土地出让惯例，出让金为楼面毛地价的60%。因此，估算该地块的楼面出让金约为1260元/平方米，出让金总额约为5010万元，项目总投资约为30620万元。单位楼面熟地价估算表序号项目名称单位指标数据1项目总投资万元306202总建筑面积平方米59774其中：地上39774地下200003单位楼面熟地价元/平方米5540有关估算的说明：因本项目的规划设计方案还有待相关政府部门具体审定，目前我们掌握的资料数据极为有限，因此，上述投资估算只是初步估算，如将来的规划方案调整及经过详细的入户调查，项目规划资料、现状资料更加详尽的情况下，都会与本估算额存有偏差，建议重新进行测算。项目投资分析：通过估算，本项目土地开发总投资约3.1亿，单位楼面成本地价约为4280元/平方米，单位楼面熟地地价约为5540元/平方米。本项目位于综合类二级地，根据《北京市基准地价表》，该级别综合类用途的楼面熟地价趋减为4460—6000元/平方米。本项目测算的单位楼面熟地价正好为基准地价的中高限之间。评估人员将掌握的海淀区2005—2006年的公共建筑类土地招拍挂信息进行了汇总和整理，见下表：年份宗地数量土地面积（平方米）建筑面积（平方米）成交价（万元）平均楼面熟地价（元/平方米）2005年3147501100006290757192006年1672935000208735964根据上表显示：海淀区2005年挂牌土地面积14750平方米，建筑面积110000平方米，总成交金额14750万元，平均楼面熟地价5719元/平方米。2006年挂牌土地面积6729平方米，建筑面积35000平方米，总成交金额20873万元，平均楼面熟地价5964元/平方米。两年来的成交均价楼面熟地价约为5778元/平方米。项目主要集中在海淀区海淀镇地区，大多数项目地理位置和海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目一样都十分优越。评估人员预估该项目的楼面熟地价为5540元/平方米，加上开发企业8%的利润，挂牌底价约为5990元/平方米。根据评估人员掌握的2005—2006年的土地招拍挂信息，与北京市基准地价作了相应的比较和分析，挂牌成交价约为基准地价的1.1—1.5倍，本项目挂牌地价约为基准地价的1.15倍，还是非常有市场竞争力的。第二部分投资计划与资金筹措资金来源根据《内阁市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号），土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。资质就决定了开发企业的综合实力，特别是资金的实力。对于土地以及开发来讲，在整个房地产开发过程中，属于资金集中投入的阶段，以及开发需投入的资金量要比二级开发大得多。根据北京市建委对土地一级开发企业的管理规定，自有资金一定要达到整个项目投资的一定比例，才能从事土地一级开发工作。现行标准为：自有资本金约要达到一级开发总投资的35%左右。本项目资金来源，完全由北京世豪房地产开发有限责任公司自筹解决，本项目总投资估算约为：25610万元，因此，自有资金应至少为：8000万元。北京世豪房地产开发有限责任公司注册资金13695.73万元，总资产20亿元，目前公司资金规模为58000万元。除了自有资金外，公司具有良好的资信能力和融资渠道，可根据项目资金使用安排计划和公司的资金能力，向多年合作的金融机构融通资金，完全能够保障土地一级开发阶段资金的按时足额到位，满足项目的开发要求。二、土地一级开发周期开发周期：考虑目前办理征地手续程序的复杂性及拆迁的难度，预计土地一级开发的周期约为8个月。即：2006年3月始至2006年10月止。三、投资计划根据海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目土地一级开发的前期征地手续办理进度的预测和房地产开发（前期）经验，依据各项费用投入的顺序制定本项目的投资进度计划如下：1．项目初期，第一年（2006年3月）分期投入征地、拆迁补偿的部分资金和基础设施建设费约21000万元，占总投资的82%；2．项目第二年（2007年3月）投入建设资金4600万元，占总投资的18%。第九章二级开发经济效益评价本地块总用地面积：约11864平方米，总建设用地面积：约9944平方米，代征城市公共用地面积：1920平方米，地上建筑控制规模为39774平方米，地下拟建规模为20000平方米。本地块总建筑面积59774平方米。其中综合楼面积约39774平方米，底层商铺面积约4000平方米，办公楼建筑面积约17000平方米，酒店建筑面积约14000平方米，餐饮娱乐设施建筑面积约4800平方米，地下车库、人防、配套设施约20000平方米，机动车位约450个。本项目建设期为2007年1月至2008年6月，争取2008年6月进行试营业，保证2008年奥运会之前进行全面正式营业，抓住“2008奥运”巨大商机。对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济效益评价方法与参数》，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，选取的计算指标为财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及投资利润率。由于本项目准备长期经营，因此同时选取计算指标投资回收期和盈亏平衡点等指标，计算期按20年计算。一、二级开发营业收入及税金第一、营业收入根据市建委、市统计局、市国土局、市发改委根据我市房地产市场信息及预警预报系统运行结果，联合向社会发布北京市2004、2005年房地产市场运行情况，近几年房地产市场快速发展，主要得益于国民经济持续快速增长、居民实际收入的提高和消费投资观念的转变及城镇化进程的加快。预计未来两年支持房地产市场持续发展的基本条件不会改变，北京市房地产价格比较平稳。确定年增长幅度为5%。估价人员应用市场比较法等估价方法与评估技术，对本项目进行了预测分析。可比实例于2005年列表如下（以下租金收入均不含物业费）：高档写字楼租金表物业名称租金（元/天.建筑面积）空置率（%）富海大厦5.915中电信息大厦6.610文化大厦6.412盈都大厦6.415平均6.32车位1800元/月.个4高档商业租金表物业名称租金（元/天.建筑面积）空置率（%）北京翠微大厦1410北京当代商城实业公司208双安商场1512城乡贸易中心1810平均16.75餐饮娱乐286五星级酒店租金表物业名称租金（元/天.建筑面积）空置率（%）北京新世纪日航饭店1610钓鱼台国宾馆268香格里拉饭店2011翠宫饭店1812平均20根据以上分析，出租率按75%考虑，预计每月营业收入为1385万元，年营业收入16620万元：1、高档写字楼：17000平方米*6.32元/天.平方米*30天*75%=241万元。2、高档商业：4000平方米*16.75元/天.平方米*30天*75%=150万元。3、五星级酒店：14000平方米*20元/天.平方米*30天*75%=630万元。4、餐饮娱乐：4800平方米*28元/天.平方米*30天*75%=302万元。5、地下车位：450个*1800元/月.个*75%=61万元。小计：1385万元第二、税金营业税按营业收入5%；城市维护建设税和教育费附加分别为营业税额的7%和3%；房产税按房产原值*（1-30%）*1.2%；所得税按利润总额33%。第三、2008年营业收入按半年考虑，虽然是初营业，但考虑“2008奥运”将带来巨大商机，2008年收入按正常营业年的一半考虑。预计年平均租金收入为16620万元。税金（不含所得税）年平均为831万元，其中房产税527万元。（详见辅助表3）二、成本和费用该经营项目主要的成本和费用有：折旧费（折旧年限按30年，残值率按5%）、维护修理费（按折旧费的20%）、销售费用（按收入的1.5%）、管理费用（包括人员工资及福利费，按收入的5%）、财务费用（主要是利息，每年数量不等）。另外，租金不包括物业管理费、水电气等动力费，故成本不考虑这部分费用，视同持平。三、基准收益率的确定1.资本资产定价模型风险和报酬的基本关系是风险越大要求的报酬率越高。基于上述对投资项目基准收益率的内涵界定，风险和基准收益率（期望投资报酬率）的关系可以表示如下：ic=if+bQic：风险调整贴现率，即投资项目基准收益率if：无风险的贴现率b：风险报酬斜率Q：风险程度公式中，无风险贴现率容易确定，风险程度则需要用标准差或编导系数等计量，风险报酬斜率通过统计方法确定。我们可以采用国际市场通用的资本资产定价模型来确定风险报酬率。该模型的出发点就是内部收益率最本质的经济含义，即一个项目的内部收益率时投资与该项目的机会成本。它通过比较一个项目或行业的投资回报率与投资于整个证券市场的回报率来确定该项目或行业的风险贴水。该模型用数学公式表达，就是：ir=.（im-if）ir：投资于一个项目或行业的风险报酬率im：证券市场的预期回报率.：反映项目或行业相对于平均奉献的证券市场的变动程度指标因此，基准收益率（ic）的计算公式演变为公式：ic=if+.（im-if）公式中.系数可以通过采集某一行业中典型的上市企业的投资回报率，与（im-if）作线性回归分析后得出。根据此方法，参照国内沪深股上市的股份公司年报公布各个企业的.稀疏，可以预测出房地产行业.系数为0.51。公式中im减if得到投资于证券市场的风险贴水，它是由于承担了证券市场的风险而得到的超额回报，可对证券市场上投资基金多年的风险贴水加以统计和分析后得到。2.加权平均资本成本资金成本是指企业为筹集和使用资金而支付的各种费用，资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。资金成本是投资项目必须获得的最低投资收益率，以补偿项目法人经营该项目（或企业）所取得和使用资金而付出的代价。资金成本可有多种计量形式。在比较各种筹资方式中，使用个别资本成本，包括普通股成本、留存收益成本、长期借款成本、债券成本；在进行资本结构决策时，使用加权平均资金成本；在进行追加投资决策时，则使用边际资金成本。资金成本是企业的投资者（包括股东和债权人）对投入的资本所要求的收益率，是投资本项目（或本企业）机会成本。资金成本在投资决策中的作用主要体现在以下两个方面：计算净现值指标时作为折现率；利用内部收益率指标决策时作为基准收益率。加权平均资金成本的计算公式为：WACC=∑nj-1KjWjWACC：加权平均资金成本Kj：第j种个别资金成本Wj：第j种个别资金占全部资金的比重加权平均资金成本是以各种资本占全部资本的比重为权数，对各种资金成本进行加权平均确定的，故而又称综合资金成本。值得注意的是，由于债务资本的利息在所得税前扣除，可低减一部分所得税债务，因此，对于债务资金成本的计算要扣除所得税的影响。通常情况下，项目或企业的资本结构由债务资本和权益资本构成，上述公式演变为：加权平均资金成本＝税前债务资本成本*（1-所得税税率）*债务额占总资本比重+权益资本成本*权益资本成本占总资本比重在投资项目的财务评价过程中，个别资本占全部资本的比重，可按资产负债表的长、短期债务以及权益资本占全部资本的比例确定，数据比较容易取得。债务资金成本根据项目长、短期负债的贷款利率确定，权益资金成本的确定参照企业对于股权资本的内部投资回报率标准设定。权益资金成本确定的合理与否对加权平均资金成本即基准折现率的合理性影响重大，因此合理确定权益资金成本尤为重要。在确定权益资金成本时可以适当参考可比上市公司权益资本收益率或通过上述资本资产定价模型计算确定，只是.系数和证券市场的预期回报率im都是相对权益资本而言。3.本项目基准收益率的确定结合上述资本资产定价模型以及加权平均资金成本计算公式，推算本项目用于计算项目净现值和评价项目的基准收益率。考虑房地产开发企业的特点，假定本企业负债占总资本的比重大致为40%，推算过程如下：WACC=Ke*［E/(E+D)］+Kd*(1-T)*［D/(E+D)］Ke=if+.(im-if)式中：Ke:股东权益成本E:股东权益D:负债Kd:贷款利率，约为5.6%T:所得税税率，取33%If：取国债利率，约为7%.：取市场投资组合平均报酬率15%故:WACC=［if+.(im-if)］*［E/(E+D)］+Kd*(1+T)*［D/(E+D)］=0.044+0.0225=6.7%经计算，该企业用于评价项目经济上是否可行的基准收益率为6.7%，考虑到企业面对的经营风险、财务风险，基准收益率确定为7%。四、主要经济测算指标（一）二级开发财务内部收益率（FIRR）税后财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年税后净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由项目现金流量表（基本表2）计算可得。内部收益率计算公式：∑（CI-C0）t（1+FIRR）-t=0采用插入法，公式如下：FIRR=i1+(i2-i1)FNPV1/（FNPV1+.FNPV2.）当I=13%时，FNPV=978万元当I=14%时，FNPV=-1604万元FIRR=13%+（14%-13%）*978/（978+1604）=13.30%该项目的内部收益率为8.91%，财务效益较好。由以上计算结果可知，本项目资金内部收益率高于基准收益率，项目可行。（二）二级开发财务净现值（FNPV）财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率Ic将项目计算期内各年净现金流量折现到目前的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目时可以考虑接受的。本项目选取的基准贴现率Ic为7%，由此计算可得：净现值（全投资）税后FNPV=24896万元，净现值（全投资）税前FNPV=45529万元，财务效益较好。本项目财务净现值大于零，项目可行。（三）投资回收期和投资利润率等经济指标静态投资回收期（全投资）税前9.81年，静态投资回收期（全投资）税前5.81年。动态投资回收期（全投资）税前9.08年，动态投资回收期（全投资）税前6.94年。借款清偿能力较强。投资利润率达16.92%，财务效益较好。其他许多经济指标见“基本表1：财务评价经济指标汇总”。五、项目的不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：i.拆迁成本的变化；ii.市政配套费iii.当地公共建筑价格走势；iv.房地产市场政策变化；v.工程进度改变盈亏平衡分析本项目对于一级土地开发企业，如果挂牌后能顺利摘牌，则根据政策，一级土地开发企业可以获得8%的利润。因此，这里只分析二级开发企业的盈亏平衡。假定本项目总投资不变，且租金与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当出租率为75%时，全部投资利润率为16.92%。一般认为，当盈亏平衡点≤60%时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点为25%，在十分安全范围以内。敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定因素为土地一级开发成本、建设投资和出租率水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务净现值、财务内部收益率和投资利润率），分别计算出租率向下波动5%或10%和土地一级开发成本、建设投资上下波动15%、10%时，对经济评价指标的影响。计算结果表明，随着土地一级开发成本和建设成本增长或减少，对内部收益率及投资林润率影响不大。说明本项目对投资成本敏感性不高，抗风险能力很强。从计算结果可知，租金增加或降低对项目经济效益也会产生较大影响。因此，为确保项目获得预期的效益，建议加强市场促销工作，做好项目的策划包装，找准市场定位，做好规划设计方案，增加项目的附加值，是营业收入计划得以实现并使项目效益最大化。（六）用于经济评价的用表一览用表代码经济评价用表名称基本表1财务评价经济指标汇总基本表1现金流量表（全部投资）基本表2.1现金流量表（全部投资）（用于计算内部收益率）基本表2.2现金流量表（全部投资）（用于计算内部收益率）基本表3损益表基本表4资金来源与运用表基本表5资产负债表基本表6敏感性分析表辅助表1世豪大厦建设投资费用估算表辅助表2投资计划与资金筹措表辅助表3产品销售（营业）收入和销售税金估算表辅助表4成本和费用估算表辅助表5固定资产折旧费估算表辅助表6建设投资借款还本付息估算表（七）其他说明投资估算按达到营业条件考虑，该项目拟建成高档项目，依据北京目前类似项目和市场行情进行估算。第十章社会效益与经济效益一、社会效益评价海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目的开发，为海淀区在土地招、拍、挂政策下的一种尝试，“城中村”改造的实施，将极大的改变中关村及学院路一带低矮破旧平房区域的环境，对海淀区的科技学术氛围是一个完美的填充。有利于后期房地产开发建设缩短建设周期，为适时建设创造先机。同时项目的开发能增加政府财政收入，有利于政府把分散的土地集中起来，盘活存量、闲置土地，是土地资源得到有效配置，促进城市土地资源资本化，提高土地利用率，为实现海淀区城市现代化、建设北京新城区增添新景。同时也能有效防止土地非法炒卖和私下交易，防止国有资产流失，实现其保值、增值。二、经济效益评价此项目一级开发的实施，缴纳土地出让金5010万元，可产生约2400万元的纯利，为国家创造约2900万元的税收。二级开发的实施，为国家创造约所得税3507万元和营业税房产税1405万元的税收。可产生7120万元的纯盈利，利润率约为16.92%，为北京市经济发展产生一定的社会与经济效益。第十一章风险与防范海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目面临最大风险是在操作和运行的过程中，存在拆迁和资金运作问题。针对这两项主要问题，要重点进行防范及采取有力的对策，制定有效的措施加以防范。1．拆迁工作实施之前取得拆迁户的详细资料，并认真做好拆迁评估方案，与东升乡皂君庙村等相关单位多沟通，争取得到被征地单位的大力配合和有力支持。2．在拆迁过程中做好被拆迁人员的思想工作，已取得他们的理解和信任，保证拆迁工作顺利完成。3．科学管理，降低成本，确保建设资金达到平衡。4．拓展融资渠道，落实建设资金，确保建设资金足额、及时到位。5．缩短建设周期，在保证施工质量的前提下，尽量加快施工速度，使后期项目尽早开发。第十二章结论海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目所处的地理位置较好，交通便捷，文化气息浓郁，又避开喧闹的城区，空气新鲜，周边生活配套设施较完善，是办公、休闲娱乐、餐饮购物、旅游休息的理想之处。特别是周边高校云集，旅游资源丰富，背靠附近几大商圈。它将吸引了众多成功人士的目光，因此本项目建成后，可能会成为新的热点。并且本项目的实施将会大大改变该地区的卫生、治安状况，提高土地的利用价值，达到最高最佳使用的目的，符合北京市总体规划的要求。作为土地一级开发主体的北京世豪房地产开发有限责任公司，具有丰富的房地产开发经验，在前两期建设项目的融资方面中积累了较多的成功经验，在金融部门中取得了良好的贷款信誉度，为本项目的建设资金落实提供了保障。综上所述，建设开发该项目是十分必要的，而且是十分可行的，不仅能产生良好的市场前景，取得较高的经济效益，对周边地区也能产生一定的社会效益。因此，我们认为项目是非常可行的。希望尽快得到相关部门的批准，能够使本项目早日实施！目录一、项目所涉乡镇、村粮食产业发展现状（含基础设施状况）及“一事一议”开展情况 5二、项目任务计划 5（一）年度目标与预期效益 6（二）项目建设地点和内容 6（三）建设期限和时间进度安排 8三、资金投入概算 8（一）项目总投资及资金来源 8（二）资金具体用途和投资标准 9（三）申请市级项目资金及资金使用环节（要具体说明每一个支持环节、补助标准和额度及投入引导方式） 9四、工程设计方案 9（一）山平塘维修整治工程设计（XG） 9（二）新建蓄水池工程设计（SC） 12（三）堰、沟工程设计（A） 14（四）沉沙凼工程设计 15（五）稻田整形（T） 15（六）田间耕作道、生产道工程设计（B） 16（七）PE供水管 17五、资金整合方案 17六、组织保障措施 17七、项目实施单位情况 18（一）单位性质、隶属关系、职能（业务）范围 18HYPERLINK"file: