“隆平世界粮食论坛”建设项目建议书

PAGE“隆平世界粮食论坛”建设项目建议书编制人员名单项目负责人：谭起奋注册咨询师编制人员：谭起奋注册咨询师李晓钢注册咨询师范明注册咨询师蒲水山注册咨询师胡荣经济师陈建清注册造价师目录第一章总论 11.1项目摘要 11.2建议 5第二章项目建设的背景与必要性 72.1项目建设的背景 72.2项目建设的必要性 10第三章市场分析与建设规模 123.1市场分析 123.2项目竞争能力优势分析 22第四章项目选址、征地拆迁及移民安置分析 254.1项目选址情况 254.2建设用地规模分析 254.3征地拆迁方案 28第五章建设方案 315.1项目的定位 315.2项目的空间布局 325.3主要建设内容 33第六章节能与环保 456.1节能 456.2环境保护 47第七章项目实施进度计划 527.1建设工期 527.2项目实施进度计划 52第八章项目的经营与管理 548.1项目建设与管理 548.2项目经营与管理 54第九章投资估算与资金筹措 559.1投资估算 559.2资金筹措 60第十章经济效益分析 6110.1财务评价的依据及说明 6110.2年营业收入的估算 6310.3效益分析 66第十一章社会效益分析 6911.1有利于增加湖南及至中国在国际上的话语权 6911.2有利于提高投资者知名度与影响力 6911.3有利于打造湖南与国际交流的新平台 7011.4有利于加快湘潭雨湖新城区的建设，拓展湘潭红色旅游 70第十二章建议 71附件：1、组织机构代码证2、企业法人营业执照3、关于创建“隆平论坛”立项、注册和规划工作的会议纪要（潭阅[2007]10号）4、“隆平论坛”项目建设办公会议纪要（潭阅[2008]4号）5、关于创建“隆平论坛”的协议书6、关于“隆平世界粮食论坛”项目调整地址的请示7、关于请示将湘潭农博园有限公司作为“隆平世界粮食论坛”项目的投资主体的请示PAGE89湘潭工程咨询公司“隆平世界粮食论坛”建设项目建议书第一章总论1.1项目摘要1.1.1项目名称“隆平世界粮食论坛”项目建设1.1.2项目建设单位及基本情况:项目建设单位:湘潭农博园有限公司;注册时间：2001年8月；注册资金：1000万元；企业性质：有限责任；经营范围：餐饮与住宿、水上娱乐、农业和种植业观光、旅游、度假服务、旅游纪念品的制造与销售；公司通过多年来的发展，现已成为湘潭市旅游业的一个品牌。2003年被评为国家级3A景区、湖南省农业旅游示范点，2007年被评为全国农业旅游示范点。现有资产9260万元，其中固定资产8500万元，流动资产760万元，2010年实现营业收入1800多万元，实现利润300万元。1.1.2.1主要建设内容与用地规模⑴功能与定位以隆平世界粮食论坛为核心，按白金五星酒店的标准建设隆平世界粮食论坛国际会议中心与配套工程，作为隆平世界粮食论坛永久性的会址，精心打造“杂交水稻，造福世界”隆平世界粮食论坛主题。将粮食论坛、科技创新、科教示范与度假休闲、绿色旅游等功能有机整合，形成具有世界品牌的国际粮食论坛基地与湘潭雨湖新城区。⑵主要建设内容①隆平世界粮食论坛国际会议中心建设按白金五星酒店标准，建设占地面积500亩，包括酒店接待中心、餐饮中心等建筑物计10万㎡，建设可满足1000人规模的国际会议中心；建设占地面积150亩降平会堂与隆平广场，5000㎡的隆平展览馆,精心打造以隆平文化为特色的绿色旅游基地；沿白鹭湖周围，采用联排别墅与独立别墅相结合的方式，建设200栋左右，建筑面积约60000㎡专家服务楼。②隆平国际学院建设以湘潭生物科技学校、湘潭市场农科所、原种场为基础，建设占地面积1000亩，拥有6000人招生规模的隆平国际学院，为国内外发展杂交水稻提供人才支撑。③杂交水稻试验示范基地建设以泉塘子梅花村、泉塘村为基础，按照国家级高标准基本农田有关要求，建设2000亩杂交稻试验示范基地，为隆平国际粮食论坛提供示范载体。④高档商品房开发区的建设按统一规划与设计的原则，规划单列150亩土地、建设以3至4层联排形式为主的拆迁农民新居10万平方米，成为城乡统筹的示范样板。采用独立、联排、中高层、多层相结合的形式，建设高档商品房120万平方米，以满足雨湖新城区不同档次的住宅需求。建设配套的商业服务区，实现新城区商业、教育、卫生等设施配套。⑤农产品期货贸易服务区的建设建设建筑面积5万㎡的农产品期货贸易中心，精心打造华中地区颇具特色的农产品期货交易中心；建设2万㎡农业科研中心，形成国内外颇具特色的杂交水稻科研基地。⑥都市生态休闲区建设建设配套的高尔夫练习场、游泳馆、运动健身中心、户外拓展运动区与配套的农业休闲、度假服务项目，打造湘潭绿色旅游基地，实现湘潭从红色旅游至绿色旅游的延伸与拓展。1.1.2.2建设时间、地点与用地规模:⑴建设时间：本项目建设期为五年，从2011年6月至2015年12月。⑵建设地点:湘潭市雨湖区长城乡花园村、姜畲镇水库村、棋盘村与泉塘村等。⑶用地规模：本项目建设用地6960亩，其中：不改变土地用地性质3750亩，商业用地3210亩。1.1.3投资估算与资金筹措1.1.3.1投资估算：本项目总投资586718万元，其中：隆平世界粮食论坛国际会议中心主体工程129401万元、隆平国际学院47129万元、杂交水稻试验示范基地2000万元、高档商品房开发360501万元、农产品期货贸易与农业研发中心27357万元、都市休闲农业1000万元、区域外部基础设施9130万元、移民拆迁安置13800万元。1.1.3.2资金筹措：建设单位自筹与招商引资404459万元，争取政府解决区域外部隆平大道等基础设施建设、隆平国际学院建设与杂交水稻试验示范建设资金58259万元,由项目区域内广大拆迁农户自行投资13800万元，申请银行项目贷款100000万元。1.1.4效益分析1.1.4.1经济效益分析本项目产生经济效益主要来自隆平世界粮食论坛会议中心与配套生活服务区两部分⑴隆平世界粮食论坛会议中心效益分析隆平世界粮食论坛会议中心建成后，每年可实现营业收入29188万元，每年可上缴国家营业税及附加1800万元，所得税4000万元，扣除各项费用后，可实现净利润15000万元左右，10年左右（含建设期）可回收全部投资。⑵关于配套生活服务区经济效益分析本项目配套的商务住宅区120万㎡，全部实现销售，可实现营业收入66亿元，可上缴国家税金11.575亿元,可实现利润18.375亿元。同时，每年可收取2000万元的房屋租赁收入。1.1.4.2社会效益分析本项目社会效益如下：隆平世界粮食论坛永久性国际会议中心会址的建设，一是大大增加湖南及至我国杂交水稻研究的国际协作，通过国际杂交水稻隆平论坛平台，解决世界粮食问题做出划时代的贡献，增强我国在国际上的话语权，提高我国的国际地位。二是投资者可凭借该平台，不断提高企业在国际上的影响力与知名度，加速集团公司向国际拓展步伐。三是将带动周边房地产、商业、旅游、交通、物流的快速发展,迅速形成湘潭雨湖新城区，加快区域经济的发展。1.2建议⑴建议将湘潭市政府北二环线至农博园的4.2公里长的公路按湘潭市北二环线的标准纳入城市道路范围,并投资建设；⑵将农博园水库引水工程列入市水利建设工程；⑶对有关部门对该项目立项，城市建设、规划、国土、环保、林业、农业等部门加大对该项目的支持力度；⑷金融部门加大对该项目贷款支持力度，确保银行贷款落实到位；⑸湘潭市国资委与农博园有限公司应加大该项目招商引资力度，确保项目招商引资成功，也是本项目建设的根本。第二章项目建设的背景与必要性2.1项目建设的背景粮食安全问题始终是关系世界各国国民经济发展、社会稳定和国家自立的全局性重大战略问题。我国以仅占世界7%的耕地，养活全球22%的人口，对于解决世界粮食安全问题作出了巨大贡献，拥有主导话语权。“世界杂交水稻之父”袁隆平院士一生都致力于水稻的研究，致力于解决中国和世界的粮食安全问题，增产的粮食每年为世界解决了7000万人的吃饭问题，为世界粮食安全作出了杰出贡献，并先后13次获得联合国教科文组织等国际大奖,1981年获我国第一个国家特等发明奖，2003年获得国家特种奖，功勋科学家、2006年美国科学院外籍院士、目前系联合国粮农组织国际首席顾问。最近，法国政府专门为袁隆平颁发勋章，以表彰其为解决世界粮食安全问题作出的巨大贡献。隆平品牌系国际品牌，隆平品牌的价值是无法估量的。湖南系湖湘文化的发源地、世界伟人毛泽东主席的故乡，拥有深厚的文化底蕴与得天独厚的政治优势与旅游资源优势。项目建设地点湘潭市雨湖区姜畲镇，为典型的南方丘陵地貌，以乌石岭山脉和白鹭湖水体为骨架，西部隆起、往中央及东部倾斜的地势。区内丘陵、岗地、水库、池塘、农田齐备，最高峰（乌石岭）海拔159.5m。植物种类丰富，植被多数为天然次生阔叶林、针阔混交林、试验竹林、山地苗圃苗木等，主要的植被类型有香樟、马尾松、鹅掌楸群落；枫香、马尾松群落；竹类、美国商陆群落等。苗木主要种类有广玉兰、香樟、桂花、红桎木。度假村内植物种类较多，据调查，常见乔灌木种类有80余科，400多种。以松科、木兰科、樟科、蔷薇科、豆科、木犀科等的植物为主。动物种类也比较多，常见的有野兔、山鸡、昆虫、蛇类以及多种鸟类等。空气负离子浓度在800-1682个/立方厘米之间，空气质量评价指数均>1.00,空气质量为最清洁，等级达到A级。该区域内湘潭泉塘子农技站一直作为袁隆平院士的中试示范基地，20多年来，共引进杂交水稻新组合162个，累计推广面积41万亩，辐射300多万亩，为农民增收节支1亿多元。2000年、2003年，湘潭泉塘子示范基地分别率先实现超级稻一期700公斤/亩和二期800公斤/亩的目标。被国家农业部、科技部等部门先后五次授予农技站“全国农业科技推广先进单位”称号。1999年以来，湖南省的超级稻现场观摩会基本上都在泉塘子召开，中央新闻媒体对此进行过7次报道，国际稻作研究所、菲律宾国家农业部、美国国家农业部、泰国农业科技考察团等多个国家和国际组织的专家学者多次到泉塘子考察交流，前国际稻作研究所所长斯瓦米纳森在泉塘子考察时说：“中国有句古话，叫做‘上有天堂，下有苏杭’，就栽培杂交水稻而言，就该是‘上有天堂，下有泉塘’了”。江泽民、朱鎔基、温家宝、回良玉等党和国家主要领导人先后莅临视察，均给予了很高的评价。共接待了135国(次)的农业官员、专家、学者及国内4万多人次的参观考察，在国际国内产生了重大影响。泉塘子作为袁隆平院士题名的“国家杂交水稻工程技术研究中心中试示范基地，是袁隆平院士指定的国际杂交水稻学术研讨会会议主要现场，有着不可替代的品牌与资源优势。建设好泉塘子核心示范区，对于促进湘潭乃至全国农业的发展和新农村的建设，具有十分重要的现实意义。为解决泉塘子农业科技示范推广基地土地整理项目投入等有关问题，2007年11月9日，湘潭市、县国有关部门、泉塘子农技站、湘潭农博园有限公司等就该项目实施召开现场办公会，会议就泉塘子核心区土地整理提出了具体解决方案，同时，就引进隆平论坛项目、将湘潭农博园招商控规范围纳入泉塘子基地土地整理项目范围，提出了初步方案。为了全面落实现场办公会议精神，全面整合湘潭泉塘子农技站与农博园现有品牌与资源，打造隆平国际品牌，提高湘潭市的知名度与影响力，推动湘潭经济可持续发展，2007年12月20日，湘潭市人民政府与袁隆平院士签订了创建隆平论坛的协议书。为了落实湘潭市人民政府与袁隆平院士签订的创建隆平论坛的协议，打造隆平论坛国际品牌，提高我市在国内外的知名度与影响力，推动我市社会经济全面发展，加速湘潭市建设两型社会步伐，特提出本项目。2.2项目建设的必要性2.2.1有利于推动国家粮食安全战略实施，提高我国在国际粮食安全方面的话语权2008年，世界粮食危机与国际金融危机对世界经济乃至国际秩序产生广泛而深远的影响。从国际上看，当今世界的粮食、人口、环境污染、资源短缺等全球性问题日益制约着人类社会的可持续发展，尤其是作为决定人类生存根本问题的粮食问题，仍然非常严重。中国是人口大国，也是农业大国，随着新型工业化进程不断加快，土地面积减少，充分发掘杂交水稻的增产潜力与推广杂交水稻的最新成果，是我国南方稻区实施国家粮食增产战略工程最有效的途径。本项目通过建立世界粮食论坛永久性场地，建设配套的杂交水稻科教示范基地，通过国际杂交水稻论坛与观摩形式，吸引国内外领导人与科学家参加，同时，为世界推广杂交水稻培养人才。项目的建设，将大大加快杂交水稻向全世界的推广，对于确保国家粮食安全，解决世界人口吃饭问题，提高我国在国际粮食安全方面的话语权，具有十分重要的作用。2.2.2有利于提高湖南省在国际上的影响力与知名度将要建设的隆平世界粮食论坛国际会议中心地处“南岳风景区-齐白石故居-乌石彭德怀故居-韶山毛泽东故居-花明楼刘少奇故居”黄金旅游线中心，距毛泽东主席故居韶山、世界文化名人齐百石的故居分别为40公里。建设本项目，可凭借湖南隆平杂交水稻的优势，将隆平国际品牌、世纪伟人与文化名人有机结合，拓展湖南红色旅游，实现红色旅游与度假、观光休闲旅游绿色旅游的有机结合，延伸旅游文化产业链，对于迅速做强做大旅游文化产业，提高湖南在世界范围的影响力与知名度，具有十分积极的作用。2.2.3有利于提高投资者的知名度与影响力隆平品牌系国际品牌，隆平世界粮食论坛系国际部长级以上高规格论坛，作为投资建设该论坛永久性的会址的企业--中粮集团有限公司，可凭借该平台，精心打造企业，不断拓展公司的国际业务，提高企业在国际上的影响力与知名度，迅速在国际上做强做大，成为世界的中粮。第三章市场分析与建设规模3.1市场分析3.1.1国内外会展市场现状论坛与会展经济,作为市场经济的一个重要组成部分,据统计：美国每年主办各种类型展览会与博览会15000多次，国际大型展览会与博览会对于提高美国企业产品的知名度与影响力，产生了巨大的效果。我国自上世纪九十年代后，会展经济逐步显示巨大的生命力。据有关部门统计，目前，上海与北京每年的展会数量都已超过300个，广州地区每年举办大型的展览会350多个，各种展示展销会1100多场。会展活动能增加不同地域、不同文化背景、不同传统习俗的人们之间的互相交流与了解，消除沟通障碍，扩大共识，为产品的跨区域、跨文化、跨民族、跨环节的流通创造条件，有利于供给实现和供给创造。目前，中国展会主要在商业销售方面徘徊。而国外一些世界著名展城(汉诺威、巴黎、纽约等)已把文化元素融入其中，给人们领略世界文化、畅游科技创新的空间。论坛，目前主要由国际政府间或国际各种学术组织举办，通过举办各种类型的专题论坛，推动行业的共同发展与技术进步，亚洲博鳌论坛就是该种形式成功的范例。同时，论坛作为会展一项重要内容，在展览会或在博览会召开的同时进行，由于主题是展览或博览，在很大程度上削弱了论坛的效果。因此，在我国，目前尚没有建立永久性的专业国际论坛基地。建立国际学术论坛，必须具备以下几个条件，一是具有世界级影响的人物；二是世界级影响的人物具有深厚文化资源或代表国际领先水平的试验基地；三是具有五星级宾馆硬件接待条件；四是具有明确的主题。本项目的建设，一是具有世界杂交水稻之父袁隆平院士及隆平品牌；二是具有泉塘子万亩超级稻高产示范基地；三是待隆平国际论坛建成后，完全具有接待国际会议的能力与设施；四是主题明确，发展粮食高产稳产，解决世界人民吃饭问题。建设隆平国际论坛，不仅符合以上四项基本要素，由于湘潭是一代伟人毛泽东、世界文化名人齐百石的故乡，其独特的区位优势与人文优势，大大推动世界粮食隆平国际论坛的发展。3.1.2旅游业市场发展现状与预测旅游业是我国迅速发展的新兴产业之一，2008年，湖南省实现旅游总收入851.75亿元，增长16.3%。接待国内旅游者12719万人次，增长18%；国内旅游收入808.84亿元，增长18.7%。接待入境旅游者111万人次；旅游外汇收入6.17亿美元。同时，长株潭旅游快速发展。2008年，长沙市接待国内旅游者3242.3万人次，比上年增长15.3%；国内旅游收入271.2亿元，增长17.9%；接待入境旅游者54.9万人次，增长9.6%；国际旅游外汇收入4.24亿美元，增长9.7%；国际国内旅游总收入300.2亿元，增长15.9%。株洲市2008年全市接待游客817.6万人次，实现旅游总收入48.6亿元，增长19.9%。2008年湘潭市共接待国内外旅游者967.12万人次，实现旅游综合收入44.85亿元，分别增长9.4%和6.8%。“中国红色旅游第一品牌”形象进一步凸显。(数据来源：湖南省统计局)。目前，我省长沙市挂牌五星级酒店有长沙新时空康年大酒店、长沙明城国际大酒店、长沙威尼斯酒店、长沙普瑞温泉酒店、长沙潇湘华天大酒店、长沙通程国际大酒店、长沙同升湖通程山庄酒店、长沙华天大酒店、湖南国际影视会展中心、长沙华雅国际大酒店、长沙神农大酒店等十一个，按五星级标准建造的酒店有长沙君逸康年大酒店、长沙湘泉大酒店、长沙天玺大酒店、长沙大成国际大酒店、湖南枫林宾馆、湖南财信国际商务酒店、长沙运达喜来登酒店、长沙顺天黄金海岸大酒店、长沙皇冠假日酒店、湖南茉莉花国际酒店、浏阳银天大酒店等十一家。湘潭挂牌五星级酒店：湘潭盘龙山庄大酒店；按五星级标准建造的酒店：湘潭梦泽山庄、湖南华宇国际大酒店、韶山华龙山庄大酒店；株洲按五星级标准建造的酒店：株洲华天大酒店。国家旅游局统计，2006年全国全部酒店中，客房出租率最高的为湖南，达到了75.0%。长株潭为湖南核心增长极，尤其是2007年12月国务院批准长株潭为环境友好型与资源节约型社会，建设综合配套改革试验区后，为该地区的发展提供了巨大的发展机遇。本项目建设地点位于长株潭核心地带，加上与株洲市区仅相距11公里，至2009年为止，株洲市仅一个按五星标准建设的酒店，接待能力与档次远远满足不了快速发展的旅游需求，尤其是近年我省新型工业化不断发展，经济的腾飞，为建设本项目可提供巨大的空间。21世纪人类社会发生重大的变化，日益扩大的休闲业将悄然而起，成为最具发展潜力的产业。据英国《经济学家报》预测，21世纪休闲产业将取代信息业成为推动全球经济增长的最大推动力。消费休闲化和休闲市场化将成为未来发展的一个重要趋势。休闲活动越来越成为现代人类发现自我、发展自我、亲近自然和融入社会的重要方式，成为现代社会经济活动中不可或缺的组成部分，它将对传统上衡量生产力、经济发达程度和社会进步的理论依据和指标体系提出新的挑战。

在整个世界范围内，休闲业在不断地扩大。很显然，随着经济的发展，越来越多的人有了支付消闲消费的能力，这不仅仅局限在发达国家，不少发展中国家也进入了这个行列。人们用于消闲的时间增加了，现在几乎所有的国家都已经实行每周48个小时工作制，而越来越多的国家开始实行每周40小时的工作制，更有一些发达国家已经把每周的工作时间降到40小时以下。与此同时，公共假期和带薪假期都保持增长的趋势；随着生活水平的提高，人类平均寿命的增长，人们更加注意健康与消闲。这一切又都在改变着人们的消费观念。为工作而工作，为了后代而工作的观念逐渐在淡化，人们更加注意自己的生活质量，而生活质量的体现已经开始超越传统物质消费的范围。生态旅游是近十多年来发展起来的一个新型的旅游项目。尤其是双休日后发展得更快。据有关部门调查：近3年来，由于人们收入不断提高，双休日在长沙有30%左右家庭自驾车或其它形式坐车到长沙市区近郊或长株潭进行跑马、采摘、水上乐园、垂钓、休闲或去农家乐体验农家生活。湘潭市在双休时，市郊周边有10多个垂钓中心、休闲点均暴满，利用双休日呼吸新鲜空气、开展有益健康活动、交流感情已成为一种时尚。随着旅游市场的繁荣与发展，人们旅游休闲的方式越来越多样化，家庭自助形式的城市周边短线旅游成为假日旅游的主体。随着我省交通条件下的不断改善和旅游设施舒适度不断提高，过夜游客人数较2006年同期增加了30%左右。城市周围短线游拥有一个数量庞大的群体，几乎每一个城镇市民随地加入进去。城市的各大公园、城郊的各类休闲假度村和农家乐，到处是亲友结伴休闲的游客。随着人们旅游经历的日趋丰富，消费心理在旅游市场呈现多元化发展的格局。一是产品供给多元化。随着开发建设步伐的进一步加快，形成了我省各地红色旅游和绿色旅游相协调的复合型格局，特别是一些后开发地区新开发的旅游景区（点），备受欢迎。二是客源市场多元化。从市场客源地构成分析：生态旅游，都市白领喜爱以放松身心为目的的休闲度假游和以体验生活为目的的专项、特种旅游，回归自然，农家做客等等。三是出游方式多元化。人们的出游选择日趋个性化、理性化和自由化，传统的旅游服务方式已越来越不能满足人们的旅游需求，旅行社和网络旅游服务商提供的机票+酒店式的半包正受游客的日益青睐，尤其是对条件与时间要求较为简单的生态旅游,显示出巨大的生命力，发展前景十分广阔。3.1.3湘潭房地产市场分析

2011年一季度，国家不断出台房地产调控政策，受其影响，我市房地产市场与去年第四季度相比，各数据指标有所下降，但仍高于去年同期水平。3.1.4湘潭房产一级市场（商品房）项目名称数值与上季度环比（%）与去年当季同比（%）商品房批准预售面积（万m2）66.372.2161商品住宅批准预售面积（万m2）57.58-1.5136商品房登记销售面积(万m2)38.67-548.3商品住宅登记销售面积（万m2）35.42-5414.5商品房季末累计可售面积（万m2）157.4826.722.6商品住宅季末累计可售面积（万m2）113.26248.7商品住宅季末累计可售套数（套）103322917.9商品住宅销售套数（套）3253-5017.8⑴市场供应量有小幅波动。2011年一季度商品房批准预售面积66.37万㎡，与去年当季同比上升161%，与上季环比上升2.2%；其中商品住房批准预售面积为57.58万㎡，与去年当季同比上升136%，与上季环比下降1.5%。受年后连续房地产调控政策和开发商消化库存、调整资金回笼等因素的影响，我市房产交易市场一度趋于平静，市场活跃度降低，随着三月份各开发商纷纷推出新盘，市场恢复活跃，市场供应量逐渐回升。⑵2011年1-3月，商品房登记销售面积38.67万㎡，与去年当季同比上升8.3%，与上季环比下降54%；其中商品住房销售面积35.42万㎡，与去年当季同比上升14.5%，与上季环比下降54%。数据显示，一季度我市商品房销售小有波动，但迅速稳定，市场库存消化加快，各项数据与上年四季度相比有所下降，但同比仍有较大增幅。一季度为传统销售淡季，加之国家调控政策不断出台，一定程度上压制了成交量上扬的趋势。但伴随廉租房、保障性住房政策的实施，使得市场预期看好，促使市场供应量逐渐回升。

⑶2011年一季度商品房销售均价有小幅攀升。1-3月商品房销售均价为3324.89元/㎡,同比增长11.6%,环比增长6.5%；其中商品住房销售均价为3047.14元/㎡，同比增长11.87%，环比增长3.1%。分区域来看：雨湖区商品住房均价为2949.32元/㎡，岳塘区商品住房均价为3360.14元/㎡，九华示范区商品房均价为：2853.43元/㎡。根据数据显示，本季我市商品房销售主要集中在3000-3500元的价位区间，此区间共销售1412套，约占总量的43.41%；价位在3500-4500元区间的商品住房共销售812套，约占总量的24.96%；价位在2500-3000元区间的商住房共销售620套，约占总量的19.06%。这样的价位分布基本反映出我市购房者对房价的承受情况。⑷2011年一季度共登记销售商品住宅35.42万㎡，3253套。其中120～144㎡1171套，占36%，其次是90～100㎡526套，占16.17%，再次是100～120㎡469套占14.42%。3.1.5湘潭房地产发展分析2010年4月17日国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》：可以看出，新一轮房地产调控新政，与最近几年的房地产调控相比，政策力度之大前所未有。首先，差别化的信贷政策手段已是最大化的应用。2007年，房价快速上涨时，二套房首付门槛曾提高到4成，新“国十条”二套房首付门槛提至5成，在房价过快上涨城市三套房甚至完全可以停止发放贷款。其次，新“国十条”中的“限外令”，除了继续严格执行境外人士购房的政策外，对非本地户籍的外地人购房，要求停止发放贷款，显示了调控的空前力度。第三，该政策还首次提出了稳定房价和住房保障工作的地方首长问责制，这也是前所未有的。与此前的房地产调控政策相比，这次调控政策的重心发生了变化，对住房需求更加细分。其中，对首次购买90平米以下住房的，继续实行房贷优惠政策，而对首次购买90平米以上住房的首付提至30%；二套房首付5成，贷款利率1.1倍；三套房甚至停止贷款。这次金融信贷手段最大化的应用，显示了中央调控房价过快上涨的决心。为抑制投资投机性需求，控制高房价，2011年1月26日，被视为房地产第三次调控的“新国八条”翩然而至，其中强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，规定首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。二套房首付提高、营业税全额征收、房产税征收、贷款利率优惠停止、房价或将继续上涨等，对楼市投资预期有所改变，而春节后央行的又一次加息，使得购房成本再次提升。由于目前国内各级财政主要为土地财政,加上房地产建设为土地一次性使用资源,尽管国家出台严格的政策,未来,湘潭市作为国内三线城市,房地产价格上升的空间较大,发展房地产仍然是未来十年内最具经济效益的项目之一。3.2项目竞争能力优势分析⑴世纪伟人与世界名人有机结合的优势袁隆平系世界杂交水稻之父、美国科学院外籍院士、隆平品牌系国际品牌。湖南系伟人毛泽东主席、世界文化名人齐百石的故乡，杂交水稻之父与世界伟人、世界名人有机结合，将大大提升该项目的知名度与影响力。⑵独特的区位与交通优势隆平世界粮食论坛国际会议中心地处湘潭市的西郊、长株潭经济一体化的核心区，长江以南四大中心城市（上海、广州、重庆、武汉）的重要节点和地理中心，已建成通车的武广高速在长沙、株洲设站、即将动工的沪昆在高速在长沙、湘潭设站、是全国公路、铁路最密集的地区之一，距长沙黄花国际机场仅40分钟车程,区位与交通优势十分突出。目前，每年到时韶山旅游的人数达400万以上，且以年20%以上的速度递增，为了保护韶山市尤其是核心景区的原貌，加上韶山的接待能力与档次均有一定差距，目前真正在韶山住宿的不到15%。而将建设的隆平国际论坛地处“南岳风景区-齐白石故居-乌石彭德怀故居-韶山毛泽东故居-花明楼刘少奇故居”黄金旅游线中心，距毛泽东主席故居韶山、齐百石的故居白石铺分别为30公里与50公里，建设本项目，不仅可以拓展韶山旅游红色旅游与白石文化品位，同时，可借红色旅游发展观光休闲，延伸产业链，做强做大旅游产业。⑶长株潭城市群迅速发展的优势近年来，湖南经济社会快速发展，2009年实现生产总值12930.69亿元，财政收入1504.5亿元。尤其是2007长株潭获批国家两型社会建设试验区后，2009年长株潭三市，国内生产总值与财政收入分别占全省41.8%、65.6%，为建设本项目提供了巨大的市场基础。功能齐全的设施和浓厚的文化理念完美结合，大大提高了该项目的市场竞争力。本项目建设的华夏5000年农业文明展览馆与隆平广场，既有5000年农耕文化理念，又综合考虑了各个不同年龄、不同层次、不同性别的爱好，建设儿童娱乐中心、运动健身中心、乡村俱乐部、户外拓展营地、特色蔬菜种植基地与白鹭湖水上娱乐活动，将中华五千年神农文化、传统农业与现代农业有机结合，可充分满足现代人观光、休闲、垂钓、采摘、餐饮、会议、商务、培训、住宿一条龙服务的消费需求，同时，又能了解历史，这种现代设施与深厚文化理念的有机结合，大大提升该项目的竞争力与知名度，在长株潭三市乃至全省全国都很具有市场竞争力。第四章项目选址、征地拆迁及移民安置分析4.1项目选址情况4.1.1地理与交通本项目地点地处湘潭市雨湖区，位于湘潭市区的西大门，距湘潭市区8公里，距上瑞高速、长潭西线高速、京珠高速入口分别为5公里、10公里，距省会长沙与黄花国际机场分别为25分钟车程、35分钟车程，距铁路交通枢纽株洲站40公里，距湘潭市北二环线4.2公里，距2011年底将通车的的潭衡西线高速公路入口0.5公里，距320国道0.5公里，距一代伟人毛泽东主席故居30公里、距世界文化名人齐百石的故乡50公里，区位与交通优势十分突出。4.1.2工程地质条件该项目工程地质和水文地质条件优越，地处湘中红色岩系丘间盆地，地层下部为红壤坚土，地层稳固、岩性紧硬，地耐力达40t/m2，砂卵岩层富含地下水，水质为低硬度软质淡水，水质良好，无地表水。4.2建设用地规模分析⑴隆平世界粮食论坛会址白金五星酒店:考虑到论坛召开期间，国家领导人及其随员和国内外领导与科学家等贵宾的居住需要集中解决，在论坛休会期间，将邀请部分科学家在湘进行科学考察，需要考虑安排在会议中心内。因此,建设规模约为1000人以上。会议期间其他来宾则可利用长沙、株洲二市五星级酒店与湘潭盘龙山庄等五星酒店进行分散式安排。考虑到项目建设地点为长株潭最大的绿心,采用低密度建筑为主,同时考虑到高尔夫球练习场、游泳馆等设施用地，按500亩用地规模考虑。①会议中心与隆平广场:会议中心设计采取生态型风格。会议中心设计最大规模为3600平方米，同时可容纳1200人的会议，隆平广场作为隆平论坛中心，为大型背投休闲文化广场，作为大型活动停车与集散地。广场中心安放炎帝和袁隆平两尊全铜镀金塑像。四周布置中国和世界农业发展过程中具有标志性节点的事件和人物的浮雕，配以文字说明，间十大名花种植，使人们一进入广场就融入5000年农耕文化气息。考虑会议中心与隆平广场用地需求，按用地约150②隆平展览馆考虑主要为陈列与展览，建筑面积为5000平方米、按10亩用地考虑。③专家服务楼：考虑沿白鹭湖周围，以独立别墅与联排别墅为主，建筑面积计60000平方米，拟安排用地300亩。⑵隆平国际学院考虑到以湘潭生物科技学校为基础，整合湘潭市农科所、湘潭市原种场等资源，建设一个立足“长株潭”，辐射全国，影响世界的隆平国际学院教学与科研的需求，规划用地1000亩。⑶杂交水稻试验示范基地以泉塘子棋盘村与梅花村等村为重点，考虑不改变基本农田用地性质，建设2000亩以上的杂交稻试验示范基地。⑷农产品期货贸易区考虑拥有隆平国际学院，可承担部分科研任务，因此，农业科技研发中心按50亩考虑。由于农产品期货与物流作为三期建设项目，考虑主要进行期货贸易，用地规模按150亩，本区域计划用地200亩。⑸高档商品房开发区其中拆迁移民安置区：考虑统一进行安置区域内拆迁户，拟安排150亩土地。由于结合雨湖新城的建设，需要建设联排与独立别墅、多层与高层住宅商品房计120万㎡与配套的生活服务设施6.5万平方米，拟安排用地1000亩。⑹都市农业生态休闲区考虑主要进行农业生态休闲度假，加上1550亩不改变土地用地性质，考虑用地规模为1650亩。序号项目名称计划用地基本功能用地性质1论坛主体工程9601.1白金五星酒店500国际论坛、住宿、餐饮商业用地1.2隆平展览馆10陈列展览展示商业用地1.3会议中心与隆平广场150会议商业用地1.4专家服务区300生态休闲含周边商业中心用地2隆平国际学院1000教学科研其中教育科研用地200亩3杂交水稻试验示范基地2000试验示范均不改变土地用地性质4高档商品房开发区11504.1移民安置区150安置用地4.2高档商品房开发区1000商品房开发用地5农产品期货贸易区2005.1农业科技研发中心50商业用地5.2农产品期货贸易区150农产品物流6都市农业生态休闲区1650生态休闲其中商业用地100亩,水面1150亩合计6960项目用地规划表单位：亩本项目涉及用地6960亩，其中不改变土地用地性质3750亩，属于商业、住宅用地3210亩，需按国家有关规定办理国土审批手续。4.3征地拆迁方案4.3.1征地拆迁户的住房解决办法建设本项目，有387户1621人需要进行拆迁安置。拆迁户的安置方案：一是根据土地面积、房屋面积按照国家与当地水平进行补赏；二是在统一规划与设计的原则下安排150亩土地专门用于拆迁户建房。4.3.2土地利用合理性分析⑴坚持贯彻“十分珍惜、合理利用土地和严格保护耕地”的基本国策，依法做好项目与土地利用总体规划，统筹安排各类、各功能区用地。充分发挥项目规划对土地资源集约和合理利用的调控、引导作用。⑵切实保护耕地，特别是保护好基本农田。基本农田总量不能减少，用途不能改变，质量不能下降。基本农田不得擅自改变和占用。4.3.3征地拆迁方案建设本项目，项目区域范围内征地拆迁补偿与人员安置问题要严格执行湖南省人民政府关于公布湖南省征地补偿标准的通知标准执行（湘政发2009[43]号文件），房屋拆迁补偿严格执行湖南省人民政府关于《湘潭市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》的批复执行（湘政函2010[101]号文件）有关标准。考虑该项目建设可提供大量的就业岗位，由雨湖区政府采用统一规划、集中建设、统筹安置的方式进行拆迁移民安置。同时，针对该区域拆迁户劳动力的安置，主要采用三种方式进行：一是统筹安排。由政府统一组织技能培训，并推荐到物流中心相关企业工作。二是规范用工管理，由政府推荐从事园区内三产业工作。三是广辟就业渠道，引导自主创业、组织劳务输出等形式进行安置。通过以上途径，确保物流中心建设与生产正常进行,确保拆迁户安居乐业。第五章建设方案5.1项目的定位5.1.1项目的总体定位以隆平世界粮食论坛为核心，以国家粮食安全为主线、按照白金五星酒店的标准，建设集隆平世界粮食论坛国际会议中心与配套工程，精心打造“传播杂交水稻、交流种植技术、探讨粮食问题、保障粮食安全”隆平论坛主题，实现科技论坛、科教示范、度假休闲绿色旅游与雨湖新城区建设等多功能有机整合，形成拥有世界影响力的以隆平世界粮食论坛为核心的永久性的国际会议会址。5.1.2具体定位隆平世界粮食论坛国际会议中心：建设中部地区第一、国内最具影响力的白金五星酒店与隆平展览品，作为隆平世界粮食论坛国际会议永久性会址，承接国内外部长级以上高规格、大型论坛会议、承办国内外大型博览会、各种展示交易会，作为湖南走向世界新的平台；建设隆平国际学院，为世界发展杂交水稻培育优势人才，加速杂交水稻在世界范围内推广步伐；建设泉塘子杂交水稻试验示范基地,为隆平世界粮食论坛国际会议提供载体与示范样板;建设隆平世界粮食论坛配套的休闲度假中心,拓展韶山红色旅游，实现湘潭由传统的红色旅游向生态绿色食品旅游的转变。通过建设配套的生活服务区，实现与湘潭雨湖新城区建设协调发展。隆平世界粮食论坛项目的建设，将显著提高湖南省与项目投资业主在世界范围内的影响力与知名度，促进区域经济可持续发展与长株潭两型社会的建设。5.2项目的空间布局按照“统一规划、精心打造隆平国际品牌、实现科技、展览、科教、旅游文化、度假休闲功能共融”的总体要求，依照长株潭城市总体规划和土地利用总体规划，依托一江（湘江）一带（湘江生态风光经济带），根据不同的建设项目功能与特点，形成一会址与五区相结合的建设格局。一会址即隆平世界粮食论坛国际会议中心永久性会址；五区即杂隆平国际学院、杂交水稻试验示范示范区、高档商品房开发区、都市农业生态休闲区、农产品期货贸易区。具体布局是：隆平世界粮食论坛国际会议会址：主要包括白金五星酒店、隆平展览馆、隆平会堂、专家服务区等项目；隆平国际学院：主要包括湘潭生物科技学校、湘潭市农科所、原种场等；杂交水稻试验示范示范区：包括泉塘子棋盘村等现有水稻基地；都市农业生态休闲区：主要包括白鹭湖与农业观光旅游、生态景观游憩区与休闲度假中心等；高档商品房开发区：主要包括安置区与城乡宜居新城等。农产品期货贸易区：考虑远景发展需要，建设配套的补品物流交易中心；具体布局见隆平世界粮食论坛国际会议中心总体布局图与功能分区图。5.3主要建设内容5.3.1隆平世界粮食论坛国际会议中心永久必会址建设⑴白金五星酒店主楼的建设按照超前、气派、实用等原则与白金五星标准，建设占地面积3000㎡、8层、建筑面积24000㎡隆平世界粮食论坛国际会议中心主楼，按200个标准间（其中：双人标准间100间与单人间各100间，单间面积38平方米以上,按白金五星标准进行装修,不少于70%的客房内配有静音、节能、环保型冰箱；客房卫生间有饮用水系统；不少于50%的客房卫生间淋浴与浴缸分设；

不少于50%的客房卫生间干湿区分开（或有独立的化妆间）；配备中央空调，满足周年24小时供应热水、供暧、制冷的需求、宽带网、电视、电话等设施。同时，在主楼，建设大中小型会议室12个以上，配备多媒体演示系统（含电脑、多媒体投影仪、实物投影仪等），在中型会议室配备视音频转播系统、有录音、扩音功能的音响控制系统等设施。建设占地面积2000㎡，建筑面积6000㎡的餐饮中心，其中餐饮主厅可同时容纳800人，建设中西式豪华包厢100个以上，可同时容纳2000人就餐。⑵隆平会堂与隆平广场的建设建设占地面积3600㎡，可容纳1200人的主会堂，采用框架结构立柱与钢结构相结合的形式，最大限度减少会堂中立柱，配备视音频转播系统、有录音、扩音功能的音响控制系统、同声传译设施（至少4种语言）、多媒体演示系统（含电脑、多媒体投影仪、实物投影仪等），为隆平世界粮食论坛提供永久性场地。隆平广场作为隆平论坛中心，为大型背投休闲文化广场，作为大型活动停车与集散地。广场中心安放炎帝和袁隆平两尊全铜镀金塑像。四周布置中国和世界农业发展过程中具有标志性节点的事件和人物的浮雕，配以文字说明，间十大名花种植，使人们一进入广场就融入5000年农耕文化气息。考虑酒店发展的需要，在广场的适当位置，预留直升飞机机场。⑶专家服务区的建设沿白鹭湖周围，采用连排别墅与独立别墅相结合的原则，以独立别墅为主，采用砖混结构与混凝土框架相结合的形式（具体根据山地边条件而定），建设200栋左右别墅，建筑面积约60000㎡，并均按主楼标准装修，设置欧式风格别墅区、中式风格别墅区等。⑷隆平展览馆的建设建设建筑面积5000平方米、充分反映5000年农耕文化发展历史的农业文明展览馆，分原始农业、传统农业、现代农业、展望农业四个展室，用原物复制品及图片、声光信息等方法展示华夏祖先从毛茹饮血、刀耕火种到辟地种谷、男耕女织进而发展到现代农业的壮丽发展历程，以及对未来农业发展的展望。让游客从中学习历史，接受教育和树立为中华民族的伟大复兴而不懈努力的信心和决心，寓教于乐。5.3.2隆平国际学院的建设⑴隆平国际学院定位学院定位全日制普通高等职业学校，暨隆平国际杂交水稻培训中心。为“隆平论坛”的组成单位。学院将以杂交水稻为核心进行教学、科研、培训、示范、推广、生产等，同时拓展相关专业的教育。逐步达到全日制学历教育在校生6000人，其中培训外国学员1000人以上。⑵建设规模以湘潭生物科技学校为基础，向湘潭农科所、良种场延伸150亩，筹建教学区、生活区、娱乐区、国际培训中心、运动场等。一期工程完成后校园规模达300亩，二期工程完成后校园规模达1000亩。分设教学与生活区、科研区、国际培训区、杂交稻原种生产区、杂交稻生产示范区等五区。一期工程主要建设项目：学生公寓、综合办公大楼、综合教学楼、杂交水稻技术中心、国际学术会议中心等5万㎡，其中：国际培训中心（教学与住宿一体）1万㎡，建设配套的基础设施与专业教学仪器设备。二期工程根据资金与生源情况确定。5.3.3杂交水稻试验示范区的建设以泉塘子棋盘村现有基本农田为基础，按照国家级高标准基本农田有关要求，建设2000亩以超级稻为主体的水稻研究与示范基地。一是采用混凝土硬化路面,按宽1.5米进行设计与建设,建设与完善区域内道路8公里以上；二是将现有农田改造成10亩左右的标准化农田,并对田埂进行硬化,满足机械化收割有关要求;三是采用U型节水渠,改造与完善排灌系统10公里以上；四是开发超级稻高产稳产种植专家系统，运用信息化技术指导超级稻种植全过程，将该示范区打造成名副其实的世界级超级稻科研示范基地，为隆平杂交水稻国际年会提供载体，为在世界范围内发展超级稻提供技术支撑与辐射基地。5.3.4高档商品房开发区的建设方案⑴拆迁农民新居的建设方案按统一规划与统一设计的原则，规划单列150亩土地、建设2至3层为主的联排形式的拆迁农民新居10万平方米，成为新农村宜居家园的样板。⑵城乡统筹宜居家园的建设方案按照立足现代，面向未来的原则，建设城乡统筹宜居家园120万平方米。其中：低层独立新居20万平方米，低层联排新居20万平方米，多层住宅40万平方米，高层住宅40万平方米，广泛满足未来不同层次不同档次的需求。⑶生活设施区的建设方案考虑生活与发展的需求，建设超市购物中心10000平方米，小学20000平方米，幼儿园10000平方米，医疗中心10000平方米，配套的休闲娱乐设施15000平方米，充分满足不同爱好者的需求。5.3.5农产品期货贸易区的建设根据隆平论坛现场接待考察有关需求，建设高科技农业建设研发中心与建设培训中心20000平方米，按照信息化、数字化、网络化等有关要求，广泛满足国内外各种培训有关需求。按照信息化、数字化、网络化等有关要求，建设现代农产品期货物流中心50000平方米，其中仓储区40000㎡、交易区10000㎡，精心打造成国内外名特优新农产品驰名集散基地。5.3.6都市农业生态休闲区的建设方案⑴白鹭湖改造工程白鹭湖拥有常年水面1000亩左右，由于承担下流近2000亩农田的灌溉任务，确保该水库水面相对稳定，对于改善该区域的生态环境，具有一定作用。考虑该水库距韶山灌区干渠水2公里左右，拟从韶山灌区修一条引水渠道，满足该水库至少半年给水需求。同时，水库采用低密度饲养方式，适当发展生态养鱼，发展水上游乐项目。⑵旅游休闲观光设施农业项目建设引进国内名、特、优、新水果、蔬菜、珍贵树种，建设集农业观光、采摘相结合的、具有现代设施农业特色的，集名、特、优、新水果、蔬菜、经济作物等相结合的旅游休闲观光设施农业200亩。同时在项目区周围有计划开发花卉食品，如木菊花、木槿等，开发野菜，如鱼腥草、马齿苋、蕨类、香椿，并建设一定面积花卉食品、野菜生产基地，建设绿色农产品（蔬菜专供）基地，并在购物中心设立花卉食品、野菜、干、鲜专供柜台，让广大游客品偿并购买到土乡土产的野菜之类产品，真正回归自然，⑶儿童娱乐中心的建设：本着最大限度满足儿童娱乐需求，充分体现儿童特点建设儿童娱乐园，内容包括儿童轨道火车、碰碰车、飞车、小型过山车、溜溜板、起翘板等。⑷运动健身中心的建设：①高尔夫练习场的建设在酒店内，建设占地100亩左右的高尔夫球练习场，一是建设与练习高尔夫球相关的用房500平方米以上，二是建设宽150米、长300米以上平整球场，并全部种上草皮，三是建设相关的排水设施。②运动健身区的建设建设与运动健身相关的网球场2个、排球场、室内乒乓球场多个、壁球场、保龄球室（至少4道）、台球场等。③户外拓展项目的建设以酒店后山为基础，采用租赁形式，建设占地面积300亩，建设包括狩猎场围栏（2米高）、清理场、接待中心，配套相应的气枪、猎枪和防护器材等，满足广大狩猎者的爱好需求。在度假村后茂盛的树林区，用绿篱圈定8亩左右土地，以树林为背景，利用地形为掩体，开展野战场游玩活动，最大限度调动年青人的兴趣，以树林为背景，用生物篱芭作隔带，圈定200亩地左右，设计形式多样的迷阵。5.3.7基础设施的建设方案5.3.7.1主入口与景观的建设方案按照现代、气派、大方与古典相结合的方式进行设计与建设，大门采用不锈钢电动门、花岗岩，入口广场体现开阔和大气景观感觉，表现了古朴、野趣的景观特色，构成充分体现隆平论坛景观基调；充分体现回归自然、融于自然的特点。5.3.7.2配套设施建设其它配套设施包括道路，供水、供电、供气、绿化、电讯等基础设施。⑴供水工程本项目总建筑面积为160万平方米左右，可容纳3至4万人，根据湘潭市目前人均用水水平，考虑部分农业项目用水的实际，本项目论坛接待中心与城乡宜居家园按每人每天用水量150升进行估算,建设休闲观光与设施农业为季节性用水,考虑白鹭湖常年必须保持一定水位,需从韶山渠灌引水,建设2.5公里长供水系统,采用直径为1000毫米给水管,根据本项目建设规模与建设内容,综合考虑消防等用水,本项目日供水量为10000吨,需从城市供水管网供水。建设本项目,应将供水与排水系统列入城市基本建设范围。⑵排水工程本项目排水主要为生活污水与雨水，排水系统采用雨、污水分流制，雨、污水管采用DN800-1000主管，分别连接潭邵路城市雨水干管和污水干管。项目区内根据雨、污水分流量分别采用不同规格排水管,根据环保方面要求,建议采用埋地塑料排水管，建设本项目，需建设埋地排水管网30公里以上。⑶供电工程本项目论坛会堂与论坛接待中心采用中央空调、专家楼、宜居家园、办公培训与交流、配套设施等总建筑面积160万平方米左右，使用面积104万平方米，按每100平方米用电负荷按4KW计算；考虑照明与其它方面用电,同时率按30%估算,用电设备效率与功率因数分别按0.95进行估算,考虑线损等因素，本项目总用电负荷约为13500KW。本项目用电电源从潭邵路10KV城市供电网接线，形成环向供电系统。⑷供气工程2007年，天然气已成为湘潭市生活的主要燃料，从环境友好角度出发，本项目隆平论坛酒店与宜居家园等均采用天然气作为主要燃料。目前，天然气已到湘潭大学，需建设5公里长DN600天然气主管，建设配套的供气入户工程。⑸道路建设按湘潭市北二环线同等宽度与质量水平，将建设从北二环线至隆平论坛入口4.2公里长的城市主干道，纳入城市建设规划并由政府投资建设。目前，从320国道有一条宽6米,长0.8公里硬化路面到农博园,建设本项目,该路将作为次路口。同时,根据隆平论坛总体项目建设总体规划,沿白鹭湖周围,建设宽8米论坛专用汽车通道5公里,供汽车与电瓶车行走。建设宜居家园6米宽主干道4公里以上。建设人行道15公里以上，采用水泥路面和卵石路面、大理石路面相结合的的形式，人行道路以卵石路面为主，宽一般在1.5米左右。⑹绿化与亮化工程项目绿化坚持乔灌木、草皮相结合方式，以乔灌木为主，对隆平论坛核心区和专家楼除引进部分名贵树种外，对树木应进行人工造型，设计成千姿百态的树形。同时在一切可以利用的地方种植花草，达到美化环境，净化空气的效果。在隆平论坛核心区和专家楼、宜居家园区、示范培训与交流区、生活区统一设计亮化工程，配备不同颜色的路灯，夜间充分展现五颜六彩夜景。5.3.7.3土建方案⑴设计方案依据本项目建设执行以下相关标准

①《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；②《混凝土结构设计规范》GB500010-2002；③《砌体结构设计规范》GB50003-2001（及02局部修改）；④《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；⑤《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2001；⑥《钢结构设计规范》GB50017-2003；⑦《建筑设计防火规范GB50016-2006；⑧《建筑桩基设计规范》JGJ94-94。⑵建筑设计方案建筑的平面布置及立面设计原则为超前、气派、大方、实用、充分体现论坛特色和满足旅游休闲观光实际要求，设计首先考虑建筑群体的总体布局，充分体现几千年农耕文化特色，最大限度满足使用需要，造型在结构中尽量做到简洁大方。本项目工程隆平会堂、隆平论坛酒店、专家楼、隆平展览馆、隆平国际学院、农业研发与示范、办公与培训、现代农产品期货贸易中心、配套生活设施配及有关的商业服务中心等建筑物构成。具体建筑物建筑面积详见下表：总用地面积6610亩可建用地面积3250亩（不含杂交水稻超级稻示范基地及水面）论坛核心区建筑面积14.3万平米隆平会堂1.8万平米隆平论坛酒店6万平米专家楼、度假村6万平米农业文化馆0.5万平米研发、物流、办公区建筑面积10万平米农产品交易物流中心5万平米高科农业研发中心1万平米办公楼0.5万平米培训中心0.5万平米隆平国际学院建筑面积10万平米教学与科研10万平米居住区建筑面积120万平米农民拆迁安置10万平米独立别墅20万平米联排别墅20万平米多层住宅40万平米高层住宅40万平米配套商业学校等建筑面积6.5万平米医疗中心1万平米小学2万平米幼儿园1万平米购物中心1万平米服务社区1.5万平米总建筑面积157.8万平米第六章节能与环保6.1节能6.1.1项目所在地的能源供应与消耗状况在电力能源供应方面，湘潭有水电、火电供应。湘潭电厂现有装机容量180万ｋw，年发电能力达300亿千瓦时以上，是湖南省最大的火力发电企业，为湖南省长、株、潭负荷中心的重要电源支撑点，项目所在地的能源供应较为充足。湘潭作为湖南重要的老工业基地，目前高污染、高能耗、资源型重化工业所占比重较高，尽管2010年湘潭市节能取得一定成绩，万元规模工业增加值能耗（标准煤）综合能耗显著下降,但目前单位GDP能耗与单位规模工业增加值能耗均高于全省平均水平50%左右,节能减排和产业结构调整的压力很大。6.1.2执行的节能规范与标准⑴《中华人民共和国节约能源法》；⑵《中华人民共和国建筑法》；⑶《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；⑷《企业综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）；⑸《中国节能技术大纲》；⑹《设备及管道保温计算导则》（GB/T1179-1996）；⑺《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003)；⑻《工业设备及管道绝热工程设计规范》（GB50264-97）。6.1.3项目的能源消耗种类本项目所消耗的能源主要有电能、天然气等。电能主要用于办公与生活等，天燃气主要用于生活。电源接自湘潭市变电站，天然气由燃气供应公司铺设管道至项目区，并负责供应。由于本项目投资主要为招商引资,具体项目建设规模与内容将根据投资者的需求进行重新规划与设计，因此，本项目建议书不作能耗分析。6.1.4节能措施⑴建筑节能：本项目在工程建设中应贯彻建设部、原国家计委颁发的《关于实施<夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准>》的通知精神，并严格按照湖南省建设厅颁发的《湖南省居住建筑节能设计标准》进行设计。⑵本项目建筑设计注重节能设计，按照建筑节能的要求，确保从源头降低建筑能耗，合理确定建筑的布局、形状和朝向。在满足功能要求前提下，综合考虑自然采光与减少外墙面积比，确定适宜的体型。通过建筑物维护结构包括外墙、屋面以及门窗等的合理设计，以达到良好的保温隔热水平。⑶电气与家庭节能①变压器选用节能型产品，采用节能的机电设备。②推广节能的灯具，全面推广省两型办两型家庭建设有关标准。6.2环境保护6.2.1环境和生态现状本项目建设地点地处湘潭市雨湖区姜畲镇范围,目前，周边地区有湘潭生物科技学校、农科所与原种场等企业单位和农村，无严重污染源。6.2.2编制依据的法律法规⑴环境质量标准①大气环境执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中的二级标准；②地表水执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的Ⅲ类标准；③声环境执行《城市区域环境噪声标准》（GB3096-1993）中的二类标准。⑵污染物排放标准①大气污染物执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）中的二级标准；②水污染物执行《污水综合排放标准》（GB8978-1996）一级标准；③噪声执行《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）Ⅱ类标准；建设施工执行《建设施工场界噪声限值》（GB12523-90）标准；④固体废弃物执行《生活垃圾填埋污染控制标准》（GB16889-1997）标准。6.2.3本项目产生的污染分析6.2.3.1施工期间对环境的影响本项目在施工期间产生大量固体废弃物、杨尘、嗓音，需要采用相关的环境保护措施，具体污染如下：⑴大气环境影响扬尘：建筑施工扬尘影响范围为其下风向50m之内，该区域成为施工场地后附近的TSP平均浓度会超出《环境空气质量标准》中的二级标准。工程产生扬尘的区域是施工工地局部区域主要加强施工管理，采取相应的抑尘措施，扬尘对周围区域的影响是暂时且小范围的。施工机械中的挖掘机、装载机的燃油废气主要集中在施工场地排放，排放量很小，除对排放源附近的施工工人有影响外，燃油废气对施工场地外的环境质量影响很小。⑵水环境影响施工产生的生活污水，食堂废水经过隔油隔渣处理后流入化粪池，化粪池及其他洗涤水污染物浓度能达到《污水排入城市下水道水质标准》的要求，送湘潭市河东污水处理厂区集中处理，对周围环境不会产生太大的影响。洗刷工具的废水经沉淀池沉淀后，部分用作扬尘电、物料、道路的洒水，部分流入下水道，经沉淀处理后的废水能满足《污水排入城市下水道水质标准》的要求。⑶声环境影响施工中的机械、设备作业时会产生噪声，排放方式为间歇性排放。噪声在传播时衰减，在50m外噪声可以达标。噪声对周围敏感点有一定的影响。为保证周围居民的正常休息，把噪声设备安置在新建建筑物的南面，在正常休息时间（12:00～14:30、22:00～8:00）应停止高噪声作业。⑷固体废弃物影响施工中产生大量的弃土、表层土及树木植物、建筑废料、装修废料以及生活垃圾等固体废弃物。建筑余泥运往市政指定的地点处置，生活垃圾由市政部门收集处置，对环境影响较小。在建筑余泥的临时堆放点，应有围护设施，雨季注意疏通积水，防止水土流失，同时，还会产生扬尘，要定时洒水，减少扬尘。6.2.3.2经营期间对环境的污染本项目性质为住宿、办公与生活等，项目建成后原则上不存在对环境造成影响的有害废水、废气等污染物。根据本项目建设规模，排放的废水、废气、固体废弃物如下：⑴废水本项目建成投产后废水主要为生活废水。⑵废气废气主要来源于进出园区的机动车排放的尾气。⑶固体废弃物本项目建成后的主要固体废弃物有农产品期货市场小部分过期变质的农产品与生活垃圾，产生的量较小。6.3.3污染防治措施6.3.3.1施工期间污染的防治⑴废气防治措施施工场地四周做好临时围护设施，在干燥季节对道路和扬尘点定期洒水，必要时进行遮盖；食堂采用清洁能源，安装合格的油烟滤清器；采用环保涂料和材料。⑵废水防治措施实行清污分流，生产废水是洗涤工具的废水，主要污染物是悬浮物，采用沉淀的方法处理，处理后废水用作扬尘点的洒水，剩余部分排入下水道；生活污水经三级化粪池处理后排入下水道，所排污水符合CJ3082-1999标准的要求。⑶噪声防治措施选择低噪声设备；维护好设备，保持设备的良好状态，对高噪声设备进行遮蔽；12:00～14:30、22:00～6:00不进行高噪声作业。⑷固体废弃物防治措施固体废物为一般工体废物。及时清运建筑废料、装修废料，临时堆放场设置围护设施，疏通积水。6.3.3.2经营期间污染的防治⑴废水处理方案生活污水先进化粪池处理，在中心内汇集后与冷库机房的冷却水一并排入园区外的市政污水管网，进入市政污水处理厂统一处理。⑵废气处理方案机动车尾气排放主要靠国家强制执行的机动车尾气排放标准，提高机动车本身的发动机燃烧性能，使尾气排放达到欧Ⅱ甚至欧Ⅲ标准，来减少对大气的污染。⑶固废防治措施实行垃圾分类；垃圾箱密封、防漏，物业管理人员定期巡视，防止垃圾箱倒反和垃圾散落。对变质农产品，建立严格规范的管理制度，要求广大经营者严格遵守搞好经营场所的清洁卫生。第七章项目实施进度计划7.1建设工期本项目建设期为4年半，从2011年6月至2015年12月。7.2项目实施进度计划2011年：⑴完成项目立项、招商引资、规划、土地审批、勘测设计工作;⑵进行泉塘子杂交水稻示范基地建设、启动隆平国际学院建设;⑶创造条件,实现隆平世界粮食论坛国际会议中心全面动工；⑷全面启动隆平大道建设有关工作(北二环线与隆平世界粮食论坛国际会议中心连接线);⑸全面启动拆迁安置区建设;2012年：⑴重点进行隆平世界粮食论坛国际会议中心（白金五星酒店、隆平展览馆、会展中心等项目建设；⑵进行泉塘子杂交水稻示范基地、隆平国际学院建设;⑶全面完成隆平大道建设;⑷全面启动专家服务区建设;⑸进行拆迁安置区建设;2013年：⑴完成隆平世界粮食论坛白金五星酒店与隆平展览馆（包括装修工程、配套工程）建设、隆平国际会展中心建设,并进行营业；⑵建成泉塘子杂交水稻示范基地、隆平国际学院；⑶全面完成专家服务区建设;⑷全面启动配套生活服务区建设;⑸完成拆迁安置区建设;2014年：⑴全面启动农业科技研发中心建设;⑵全面启动农产品期货贸易区建设;⑶农业生态休闲区建设;⑷进行配套生活服务区建设;2015年：⑴完成农业科技研发中心硬件建设与软件建设;⑵完成农产品期货贸易区建设,并广泛进行招商引资;⑶完成农业生态休闲区建设;⑷完成配套生活服务区建设。第八章项目的经营与管理8.1项目建设与管理本项目采用政府搭台,企业投资为主体,市场化动作进行建设与经营；重点引进中粮集团、隆平高科等战略合作者，根据招商引资的具体情况，成立由中粮集团、隆平高科、湘潭市人民政府、雨湖区人民政府、农博园有限公司等共同组建的股份制有限公司进行合作开发。8.2项目经营与管理待项目招商引资成功后，参照现代企业制度，成立隆平世界粮食论坛股份有限公司，实行董事会领导下的总经理负责制。具体管理方式由董事会决定。第九章投资估算与资金筹措9.1投资估算9.1.1项目投资估算依据⑴土建及安装工程采用湖南省建设厅组织制定并颁发的《湖南省建设工程计价办法》、《湖南省安装工程消耗量标准》、《湖南省土建工程消耗量标准》、《湖南省市政工程消耗量标准》并按相应的调整文件进行调整，同时参照目前湘潭市同类单位工程造价；⑵土地成本包括土地转让费、土地出让金、土地交易契税、拆迁费用、场地平整费用等。⑶城乡宜居家园商品房水、电、气、通讯、消防等安装工程和道路、绿化、环保等美化分别按土建费10%估算。⑷勘测设计等前期费按土建费2%估算；⑸建设期管理费按工程监理费的2.5%估算；⑹预备费按工程费、设备购置费、土地征用费、拆迁费及其它费总数的5%估算。9.1.2项目投资估算范围：投资估算范围包括土地拆迁、旧房购置及住宅楼在内的土建、装修工程，设备购置及配套的辅助设施的设备购置、土建和安装工程及其他工程费用等。9.1.3各项投资估算⑴土地投资：①包括土地转让费、土地出让金、土地交易契税等费用，本项目按30万元、50万、80万元/亩基本价格计算，具体价格根据不同的用途区别对待。②费用按1000元/平方米进行估算，项目建设区范围内有需拆迁建筑面积10万平方米，拆迁费为10000万元。⑵土建工程投资估算：①隆平会堂按10000/平方米进行估算（含装修）；②隆平论坛酒店主楼按5000元/平方米进行估算，其中配套餐饮等20000平方米按3000元/平方米进行估算；③专家楼按3000元/平方米进行估算；④农业文化展览馆按3000元/平方米进行估算；④设施农业按1万元/进行亩估算；⑤儿童娱乐设施与运动健身设施按300万元估算；⑥乡村俱乐部按投资300万元进行估算；⑦隆平广场按500万元进行估算；⑧科研、办公与培训楼1500元/平方米进行估算；⑨农产品期货贸易区按1200元/平方米进行估算；⑩高层住宅楼按2000元/平方米进行估算(含报建费)；⑾中层住宅楼按1500元/平方米进行估算；独立别墅与联排别墅按1500元/平方米进行估算；⑿居住配套小学、幼儿园、购物中心、医疗中心按1500元/平方米进行估算；配套生活设施按1000元/平方米进行估算。⒀农民新居按1000元/平方米进行估算。⒁土建价格包括报建费在内。⑶基础配