2020年在建交付评估体系解析宣贯(20200225)修改版

2020年在建交付评估体系解析2020年2月25日集团品质与风险管理部问题思考思考一、为何世茂要制定如此复杂严密的评估体系思考二、各个评估体系内在联系是什么评估体系各项检查内容检查分类和检查维度维度类型

实测实量安全生产文明施工过程缺陷管理行为淋闭水试验工作面移交样板符合度观感精细化进度计划重大质量安全扣分地库检查✔✔✔✔✔✔✔景观检查✔✔✔✔✔✔✔✔在建过程检查✔✔✔✔✔✔✔✔✔✔✔品质排查✔✔✔✔交付检查✔✔✔5大类型；10个维度；1个重大5大类型包含所有的施工过程；10大维度概括施工质量管理的全部内容；1个重大贯穿全场，明确不可逾越的底线权重33%10%/27%3%4%6%8%7%2%检查分类全过程检查类别演示地库施工景观施工品质排查检查内容主体施工地库检查得分地库检查得分在建评估得分地库检查在建评估在建评估在建评估得分在建评估成绩包括品查检查内容交付验收品质排查品质排查得分景观工程得分在建评估景观工程得分在建评估得分交付验收得分重大项成绩重大项成绩实测各检查项内容地库工程模板工程（木）模板工程（铝）混凝土工程砌筑工程幕墙工程设备安装抹灰工程同户型指标门窗工程防水涂膜外墙保温涂饰工程墙饰面工程地面工程木地板工程景观工程结构工程20年制度版本增加了地库和景观工程、结构工程；希望项目能更关注前期的结构施工和后期的交付，体现高标准严要求当同时存在地库检查和在建评估时，“地库工程”的实测成绩仅计入地库专项成绩，不计入在建的实测实量总成绩；当同时存在景观检查和在建评估时，“景观工程”的实测成绩仅计入景观专项成绩，不计入在建的实测实量总成绩，但设单项加减分（将影响在建评估的成绩），“景观工程”单项≥95总分加0.5，＜87总分减1；结构工程：不计入在建的实测实量总成绩，但有涉及重大项的扣分，影响在建评估的成绩；实测实量总合格率说明：

实测实量总点数合格率(行业对比用)

地库专项

在建过程

景观工程实测实量总合格点地库工程在建评估景观工程实测实量总点数合格率（行业对比用）模板工程同户型指标外立面计入单项不计总分结构工程计入单项不计总分年度考核指标实测实量检查项实测各检查项内容地库工程模板工程所有检查都以点数合格率来考核，根据检查项的重要性设一级权重、二级权重、三级权重；一级权重=2倍二级权重；二级权重=2倍三级权重；特技权重=2倍一级权重；在经过权益换算后统一计算合格率钢筋规格：二级权重；回弹强度：一级权重；回弹强度还涉及重大项的扣分：无不合格点或只出现一个不合格，不扣分；出现2个不合格点，重大项扣1分；出现3个不合格点，重大项扣2分；出现4个不合格点，重大项扣3分；出现4个以上不合格点，触发问责机制；检测强度与设计值做对比，以降低一个强度等级为不合格依据；总权益点数：105地库检查突出结构安全；模板是保证混凝土质量的关键总权益点数：135实测各检查项内容设立模板打折规则；违背集团铝模检查制度的，可按模板方案检查，实际得分按项打0.1折，累计违背项，铝模板得分=原成绩*（1-0.1N)；当混凝土结构工程高于95分可以分段抵消，具体：95≤得分＜95.4，抵消0.1；95.4≤得分＜95.8；抵消0.2，95.8≤得分＜96.2，抵消0.3；96.2≤得分＜96.6，抵消0.4，得分≥96.6，抵消0.5。既强调制度的重要性，又考虑各项目的实际情况，突出以结果为导向。顶板水平度2级权重；楼板厚度特级权重，同时还关联重大项扣分，楼板负偏差率实测数据超过2个不合格，重大项扣分；强调主体结构的重要性总权益点数：105总权益点数：300模板工程混凝土工程实测各检查项内容回弹强度：在图纸上随机抽选2栋楼，每栋楼分别随机抽选一层做为抽测层（若仅有一栋楼，则在同一栋楼内随机抽选两层），抽测层内共随机抽选2根主梁和8个剪力墙（柱），每个构件测量时取3个测区（3个网格），每个测区16个回弹值，相邻两个测点距离不小于20mm，测点距外露钢筋、预埋件的距离不小于30mm；离混凝土构件边缘距离大于0.2米，小于0.5米，测区不面积不大于0.04㎡。测试时弹击杆需垂直于被测构件；在一个构件内随机取3个点测量碳化深度；选择浇筑完成时间满足40天的构件；不合格点：混凝土的回弹强度差一个等级总权益点数：105结构工程实测各检查项内容砌筑工程抹灰工程总权益点数：144二级指标：外窗洞口高、宽（重要）方正性（重要）特别说明：外门窗洞口子项在大面抹灰完成后，如窗口没有抹灰则仍需进行洞口的实测项二级指标：阴阳角方正（重要）总权益点数：340敲黑板

划重点实测各检查项内容门窗工程幕墙工程总权益点数：164总权益点数：210幕墙构件直线度：检查幕墙构件的安装质量（非单根构件），检查时取5根以上的构件，以端头两根为基准，统一一根进出线（在地面弹线或用红外线）测量中间构件的进出位误差；幕墙构件水平度：检查幕墙构件的水平度的安装质量（非单根构件），检查时取5根以上的构件，以端头两根为基准，统一一个标高基准测量中间构件的安装高低差实测各检查项内容设备安装外保温防水涂膜工程开关面板高低差在完成抹灰后检查；外保温抗裂砂浆为二级权重项；防水涂膜厚度的所有检查项均为一级权重，20年的新检查制度对技术要求做了调整：涂膜平均厚度应符合设计，且不小于0.5mm，最小厚度大于设计厚度7０％；窗上沿口及两侧立面距上沿口200mm范围内不查总权益点数：60总权益点数：96总权益点数：60一级指标：墙、地面防水（重要）窗边防水（重要）实测各检查项内容涂饰工程和同户型指标总权益点数：264总权益点数：388如果一个标段同时存在抹灰阶段和涂饰阶段，分别抽选抹灰和涂饰测区，在抹灰测区中有些项已经完成了涂饰工作，按涂饰的标准检查记录在抹灰测区中；在涂饰测区中有些项还未完成涂饰，按抹灰的标准检查记录在涂饰测区中；如果当实测测区内出现涂饰和抹灰共存的现象，如：1米线上完成涂饰，以下为抹灰面，或阴阳角护角条正在施工，则有影响的指标（平整度、垂直度）不进行实测，须更换测区。更换测区仍无检查面的，不进行检查。其他指标仍照常实测。完成内墙侧面抹灰介入完成窗台抹灰介入完成地坪施工后介入实测各检查项内容装修类指标总权益点数：80/136毛坯交付检查公区20个点；精装交付查4个点；单栋完成3层以上电梯厅、走道的可检查项；楼梯位置以单栋完成7跑楼梯为介入点总权益点数：112总权益点数：220/204强控项缺陷地库检查开始就有强控项缺陷检查项，仅计入地库成绩；在建评估强控项当砌筑开始时强控项缺陷开始介入检查，此时将地库检查的得分（历次检查的平均值）以系数形式计入防渗漏-地下室的点数合格率中；强控项缺陷是以被抽选的大项为准，测区内子项检查点数不足时无需补足；功能检查是所有施工过程完工后的大检验，在品质排查阶段实施强控项缺陷分类地库检查地库平均成绩强控项缺陷地下室防渗漏检查项地下室检查项：后浇带、外墙套筒、结构接缝是二期权重；套筒屋面检查项：防水卷材整项都是二级权重；屋面渗漏项一直要持续检查到品质排查结束，特别引起重视！屋面强控项缺陷外窗/外幕墙外墙厨卫间、阳露台楼、地面的防水层在门口处向外延展的长度小于500mm，向两侧延展的宽度小于200mm；淋浴区上返不满足1800mm，非淋浴区上返未达到300mm；露台上返不足250mm；强控项缺陷防空鼓检查项砌体外保温抹灰强控项缺陷产品保护功能检查功能检查加上其他涉及裂缝和防水的检查；得出品质排查阶段的强控项的缺陷得分强控项管理行为强调规范化的管理，不放过任何一个细节；同时收集建设过程中的资料，为竣工验收打好基础；工序标准化，杜绝工序颠倒的现象发生；强控项管理行为分：过程行为检查和工序检查两大部分；所有内容的主要负责单位是监理过程行为管理规范资料和规范管理两类；规范资料：同条件试块、材料复试报告、门窗三性试验、拉拔试验、脚手架产品证明材料、毛改精方案、施工专项；规范管理：锚杆、土钉墙喷锚记录、首次门窗产品进场检验、监理旁站记录、砂浆配合比、网格布搭接检查、部品部件供货计划、部品部件供货信息、部品部件供货检查、景观苗木验收等；做好关键工作的检查、注意重要资料的收集；工序检查：按正常工序做，严防工序颠倒，影响施工质量；在穿插施工、提高工效时更应注意！常见问题一：动作不规范，该审核的方案没有审核、该做的验收不做；该签的字不签；属于不作为常见问题二：没有仔细看评估制度；对相应的工作有做，但实际效果不佳或无法证实属于不认真1.注明：试块部位、时间、等级及数量；2.存放位置；3.检测报告常见问题三：专业能力不够，对于门窗、景观等不知如何抓管理要点，无整体感，不知正常工序该如何进行、工序颠倒产生的后果属于不专业帮助、督促、改进挖掘、处罚、整顿强控项管理行为资料检查有新增，工序检查无变化1、新增锚杆、土钉墙喷锚记录，地库专项检查开始介入，回填开始结束退出；2、新增监理旁站记录，在建评估开始介入，在建评估结束退出（全阶段检查），根据《房屋建筑工程施工旁站监理管理办法》中所规定工序，每道工序为2个检查点，总计10个检查点；3、新增景观苗木验收、景观其他材料验收、景观施工过程检查影像资料，景观苗木验收介入为现场有批量苗木进场，其余两项景观开始介入，退出统一为景观在建评估结束。检查内容：1.监理旁站记录，根据《房屋建筑工程施工旁站监理管理办法》中所规定工序；2.旁站影像资料（带时间水印）；随机抽选5个资料，检查资料是否和规定中要求相符（有否缺项、清晰度、滞后性）；检查影像的证实性和连续性；按项扣分。5x2=10检查内容：至少包括，1.苗木场全景照片；2.现场苗木规格、土球验收过程记录照片；3.现场检查人员照片；4.苗木装车照片等照片；资料是否有缺项、清晰度、证实性；按项扣分；4项检查对应4个得分点淋闭水试验检查大项

介入条件退出条件检查子项子项权重说明检查点数外墙

同过程缺陷介入条件直至退出在建评估砌筑阶段外墙淋水25%淋水10min，随机挑选符合要求测区6处；6外抹灰阶段外墙淋水淋水15min，随机挑选符合要求测区6处；6外墙涂饰阶段外墙淋水淋水20min，随机挑选符合要求测区6处；6厨房、卫生间吊洞吊洞完成20间直至退出在建评估楼板蓄水25%厨房烟道、卫生间蓄水实验，蓄水15min。6反坎防水反坎拆模完成20间直至退出在建评估防水反坎淋水反坎部位淋水实验（关注地面接触部位，墙面与反坎接触部位，淋水5min）。门槛石门槛石完成20间直至退出在建评估楼板蓄水门槛石部位蓄水实验（关注门槛石是否漏水，蓄水15min）。6淋浴间反坎淋浴间反坎完成20间直至退出在建评估楼板蓄水淋浴房反坎部位蓄水实验（关注淋浴房反坎是否漏水，蓄水15min）。给水打压厨卫间吊柜、淋浴房、五金打孔完成介入直至退出在建评估给水打压精装房墙内给水管8mpa保压15分钟，压力下降不超过0.05mpa4阳露台吊洞吊洞完成20间直至退出在建评估楼板蓄水25%阳台蓄水实验，蓄水15min。6反坎防水反坎拆模完成20间直至退出在建评估防水反坎淋水反坎部位淋水实验（关注地面接触部位，墙面与反坎接触部位，淋水5min）。阳台门下坎阳台门下坎塞缝完成20樘直至退出在建评估阳台门下坎阳台门下坎部位蓄水实验（关注阳台门下坎是否渗漏，蓄水15min）。外窗门窗塞缝完成20樘直至退出在建评估门窗淋水25%门窗淋水实验（塞缝完成后进行淋水实验，阳台门框下口上翻10cm处往下淋水，塞缝阶段淋水2min）10门窗淋水实验（门窗防水或收口完成后淋水5min）窗扇完成后淋水（同品质排查）原体系现体系分项外墙厨卫间阳露台外窗水景结构闭水子项砌筑外墙抹灰外墙涂饰外墙厨卫生间吊洞蓄水卫生间反坎淋水卫生间门槛石蓄水淋浴间反坎蓄水给水打压阳露台吊洞蓄水阳露台反坎淋水阳台门下坎蓄水外窗发泡防水外窗防水层防水水景结构闭水重要性3级2级2级3级3级3级3级2级3级3级3级3级2级2级点数666666666661010

1、新增水景结构闭水；2、由原带权重计分方式变为计点制，其中抹灰外墙、涂饰外墙、给水打压、外墙防水层防水、水景结构闭水重要性为2级，其余为3级；3、子项点数有增加，以新体系点数为准，外窗删减窗扇完成后淋水子项；4、水景结构闭水为全数检查。工作面移交工作面移交检查分项土建移交门窗土建移交机电土建移交保温土建移交电梯门窗移交保温土建、分包移交精装样板土建与入户门栏杆与土建综合管线移交吊顶基层移交涂料公区土建与管井门移交装修单位与木作移交景观工程新增检查分项实时权重检查介入条件检查退出条件检查项移交记录检查现场检查最早介入最迟介入移交资料内容关联度最大计点数重要性资料检查要求评定标准检查点总包与景观移交/景观开始施工景观大面开始施工经评估满分后退出总包与景观移交标准移交标准包括：1.涉及移交区域进场移交底线标准（脚手架和塔吊拆除、基础土方回填到位、市政配套综合管线敷设完成）；2.现场标高分布图；交付验收23级相关标准说明有不清晰处或数据缺失扣分；按项扣分无符合度检查

景观开始施工景观大面开始施工按计划中的实际结束时间总包与景观移交计划移交计划包括：1.全标段移交计划（包括计划开始、计划结束）；2.当前施工区域移交计划（包括计划开始、计划结束、实际开始、实际结束、调整原因）；3.计划时间（包括开始和结束）和实际时间超过一个月须有区域审核签字交付验收33级计划内容明显错误或有遗漏扣分；按项扣分查现场，如已经施工但仍无移交计划即为不符，扣分5景观开始施工景观大面开始施工景观完成总包与景观移交缺陷检查内容包括：1.涉及景观施工作业面（分包单位材料堆场、管线遗漏、施工通被其他单位占用）的缺陷；2.缺陷责任划分和整改完成时间；3.整改方式交付验收33级记录清晰无遗漏；须有移交双方和监理、工程部签字，任缺一方签字，该项不得分；按项扣分检查符合度。有缺陷需未按移交记录的方式和时间整改，为不符，扣分10*如在最迟介入条件还未进行涉及项为零；*检查测区同强控项,但测点不够时可增加测区

8

总包与景观移交合计

1、新增景观工程移交检查项。工作面移交符合度检查内容1.现场开始施工但仍未在计划中没有体现；2.移交记录和现场不符；3.工作面上的缺陷，移交记录中没有体现或没有按时整改移交标准将要移交的工作面中包含的所有标准和原则说明清楚移交记录包括所有工作面的移交数据记录移交缺陷包括所有工作面的发生的质量缺陷移交计划1.全标段移交计划；2.当前施工楼栋移交计划；3.计划时间和实际时间超过一个月须有区域审核签字工作面移交常见错误：没有看清要求，特别是移交标准中的安装控制线，移交标准的设定也是分清移交双方的工作职责和界面；计划随意编写应付检查，现场的符合度和计划不匹配；缺陷描述不清，移交工作停留在形式；监理不重视，不交底、不参加；缺监理签字样板符合度组成模板基础工作检查砌筑样板内墙抹灰样板门窗安装样板机电安装样板外墙墙身样板外墙抹灰样板屋面样板精装修工艺样板栏杆样板室内地坪样板外墙保温样板地库样板景观样板样板检查注意点：看清要求，特别是需要退台展示、施工说明或注意事项等，能起到教育的功能；样板的作用：为了教育工人，应该相对集中；定期组织工人学习；常见的错误：不了解为何要做仅为了应付！一个管理好的团队，样板的符合度至少要在80分以上观感样板符合度认真落实精心策划观感样板检查项的难度：检查项内容多、涉及面广；评分严格，没有完成项按0分计制作时间长，受场地影响大；后期涉及单位未选定无施工队伍抓观感样板先行的意义：制定标准，明确要求，为交付打基础；尽早发现问题，及时纠正，避免造成无法弥补的缺陷；促使设计、合约、工程交圈；为营销提供道具，观感样板符合度如何做好观感样板：认真看图，找出具有代表性的户型和立面；找合适的场地，必须具备以下条件：1）能单独隔离，暂不影响其他工作；2）要在下一道工序开始前完成（外立面和屋面观感样板）；3）方便参观学习；精心组织，必须有合理的工期，切勿抢工；组织各专业手艺最好的施工人员，做出优良产品，其目的是为了告诉日后施工人员好质量是什么？观感样板本身就是一个工程，没有到达要求可返工（代价小），但必须及时总结经验，为大面积工作展开打下基础观感样板符合度介入时间：洋房、小高层、高层、超高层，进度最快楼栋抹已有3层楼面；别墅10户完成相应的检查项涉及的工作量，开始介入现场已涉及的观感样板符合度检查；观感样板符合度的检查标准：好！全部满足要求，该项成绩得2分合格！主要功能项满足，在测区内有3处以下的缺陷；差！功能不满足或在测区内有4处以上的缺陷；观感样板符合度对成绩的影响：影响在建成绩；影响过程精细过程管理成绩；影响品质排查成绩；影响交付成绩和交付精细化成绩观感样板符合度=毕业考试成绩进度计划保证物料供应，方便施工人员；主体结构8层结构9层梁板施工完成介入检查；控制砌筑开始，保证工期；主体施工至10层；别墅主体封顶且拆模完成达5栋介入；控制门窗开始时间，保证进度；高层、超高层2主体20层以上，其他业态抹灰开始；保证电梯排产时间；结构封顶后30天介入检查；保证有充足的外保温施工时间；以结构封顶时间开始计介入检查时间；保证室外工作场地；已竣工备案日倒推135天介入检查；保证物料运输，和人货梯的拆除互补；保证精装有连续的工作面，且移交工作必须实际落实，所以制定相应的成绩作为判断点；保证墙纸、地板、木作有足够的时间；以交付时间倒推；为保证景观有足够的施工时间；以交付时间倒推；考核景观单位的组织能力，保证足够的施工施工时间；以交付时间倒推；保证有足够的时间进行缺陷项的整改和精细化的提升；以交付时间倒推重大项基坑安全结构安全样板及工序管理防渗漏防空鼓开裂安全文明外立面工序管理客户风险景观交付验收新增新增新增重大项检查分项1、空鼓说明：毛坯阶段：户内抹灰面（涂饰面）30面墙（都存在各一半）；地面：公区2墙面，2地面；判定方式不变；

精装阶段：户内土建30面墙，户内装修28墙面，2地面；公区2墙面，2地面；判定方式不变；2、瓷砖薄贴法：现场发现即扣分；若前期评估中对“同户型-厨卫开间进深”扣过分，扣分的依据是该项“厨卫间开间进深”得分＜75分，则重大项中不再扣分；3、新增项及检查内容详见计算表。品质排查、交付验收检查项各阶段检查的重要关注点PART2各阶段检查的重要关注点主体阶段混凝土结构强度混凝土浇注过程图纸深化和放线抓好模板支撑体系0102030401020304立杆间距背楞间距各类方案的审核05检查总分机电点位图、方正性控制线；以及现场符合度管理行为规范，加强过程旁站关注混凝土成型强度，注意钢筋垫块放置的检查楼板厚度，浇注过程中的垂直水平度的调整，保证顶板水平度前置管理图纸开始各阶段检查的重要关注点砌筑阶段进度管控样板和工作面移交规范施工砌筑质量0102030401020304洞口尺寸、砌筑的垂直平整度；重视放线和混凝土缺陷整改落实观感样板05检查总分地下室的防渗漏的检查内容，导墙和窗台压顶质量控制计划实施观感样板的制作落实前期进度考核指标，人货梯、砌筑等各类涉及的样板以及相关教育培训工作，注重土建移交门窗工作规范施工所有工序各阶段检查的重要关注点抹灰阶段工序管理和产品保护精细化放线关注交付指标防水工程0102030401020304窗边防水涂膜；外墙防水、导墙淋水观感样板符合度05检查总分开间进深、净高等交付有关的指标控制注意色差和平整度的控制多工种同时展开，做好移交工作和产品保护抹灰灰饼、门窗安装、机电点位，所有施工从方正性控制线引出注重观感控制防水各阶段检查的重要关注点精装阶段产品保护工作面移交和施工工序供货计划和进度设计图纸0102030401020304所有施工必须有标准节点、施工工艺要求，同时注意收口部位的处理观感样板符合度05检查总分关注配套材料的供应，设定合理到货计划注意细节和业主敏感点分阶段做好产品保护和移交工作，各尽其责及时解决土建前期遗留的缺陷；保证工序不颠倒细节为重工序不乱评估体系的内在逻辑按管理维度随工程进展工程质量实体评定管理行为过程缺陷责任划分基础保障效果体现观感样板展示最后的成型质量，目标明确；通过全过程的预演发现问题，避免出现系统性的质量问题有工艺样板指导每个工序施工，解决劳动力水平低下。人员流动的问题；正常的进度保证有足够的时间，防止抢工造成质量低下局面通过实体质量的测定，客观体现工程的质量，消除人为因素带来的负面效果注重监控过程中发生的质量问题，分阶段消除，不使质量问题堆积而发生量变性的转换强调规范化的管理，不放过任何一个细节；同时收集建设过程中的资料，为竣工验收打好基础；工序标准化，杜绝工序颠倒的现象发生在施工工序的交接中做好责任的划分，避免日后的相互扯皮；多一道检查关口，前道工序发生的质量问题不掩盖、及时纠正；同时树立共同管理质量的理念外围层-现场符合度紧密层-计划和实体-核心层技术和标准所有工作的核心是技术方案和标准，方案包括设计深化和施工图；标准包括技术和工艺。以技术和标准为起始点，没有达标将会收到加倍的处罚，保证起点的不偏航在核心的基础上定计划，做样板；计划用来指导行动，实体是参照物，起到教育工人的作用从核心出发，在计划和实体的基础上，具体实施各项工程施工，过程中检查现场实体的符合度，以检验标准执行现状和技术要求的达成情况，并在过程中整改和提升评估体系的内在逻辑评估规则PART3各阶段记分方式当各阶段检查内容有重叠是按以下原则记分地库施工景观施工品质排查检查内容主体施工地库检查得分地库检查得分在建评估不包含地库检查项成绩；当天地库成绩折算后计入地下室部分的强控项打折系数在建评估得分地库检查在建评估在建评估在建评估得分在建评估成绩包括品查检查内容交付验收品质排查品质排查得分景观工程得分在建评估景观工程得分在建评估得分在建评估成绩不包括景观检查内容或品质排查内容交付验收得分各阶段介入检查规则原则所有检查项按照现场的进度，地区公司自行上报进度，集团统一审核，同时参照信息化系统上体现的数据地库介入检查时间：地库施工至1/4处，以地库体量为参考依据；施工的定义为钢筋绑扎完成；退出检查时间：相应检查项无工作量可查，例如“钢筋绑扎”，当所有钢筋隐蔽就不查；“回弹强度”，当混凝土浇注完毕，不查；在建评估业态介入在建评估退出在建评估洋房、小高层、高层、超高层2层及以上模板拆除清理完成，且至少50户具备实测条件抹灰面交付：室内抹灰全部完成；腻子面交付：室内腻子全部完成；外立面：外立面饰面层全部完成；公区：屋面、地库、大堂、电梯厅、公共走廊、消防楼梯间等公区精装全部完成；景观：全部完成；厨卫间、阳露台、屋面工程进度应具备蓄水条件；通水通球、采暖打压应具备测试条件；

以上各项须同时满足。别墅别墅2层及以上模板拆除清理完成，且至少15户具备实测条件组合业态如果不同业态之间进度差异较大，以不同业态中的某一种业态先达到介入评估条件时作为认定在建评估介入的标准说明：当已符合介入在建评估后，其他分项按细则而定，不再追究过程中是否满足介入的条件，例如，当砌筑已经开始介入检查，过程中户数不满30户也要检查该项的相关检查项各阶段介入检查规则品质排查毛坯交付方式介入在建评估最快品质排查时间最迟品质排查时间毛坯交付退出在建评估结束后2个月交付前1.5个月毛坯竣备/改造后交付竣备后2个月重新介入在建评估结束后2个月交付前1.5个月精装交付方式最早介入在建评估最晚介入在建评估最快品质排查时间最迟品质排查时间精装交付延续延续在建评估结束后2个月交付前1.5个月精装竣备/改造后精装交付竣备后2个月重新介入竣备后2个月重新开始在建评估结束后2个月交付前1.5个月毛坯竣备/无改造精装交付竣备后1个月重新介入交付前7.5个月在建评估结束后2个月交付前1.5个月毛坯竣备/改造后精装交付竣备后3个月重新介入交付前7.5个月在建评估结束后2个月交付前1.5个月说明：如果某项目毛坯竣备/改造后精装交付，且毛坯竣备到精装交付间隔时间较短，1230交付，330竣备，按最早介入为630，最晚介入为415，此时按415为介入在建评估时间，即保证精装有至少6个月的施工时间和1.5个月的品质排查时间。改造项目的再次进入在建评估的原则、品质排查介入时间测区抽选整体原则：基本思路按原来规则进行，以下几种需特别说明；强控项测区内各分项指标无需补足全部测点；例如在“厨卫间、阳露台”中的吊洞项，在所抽测区内不足20个点无需补抽；但如果所抽测区无“厨卫间、阳露台”，则应该更换测区；样板符合度、工作面移交、淋闭水、观感精细化等项原则上和强控项测区相同，但测点不同时需要补足；上述提及的实测实量的抹灰和涂饰施工混合时，需更换测区；精装开始检查时，先按制度抽选4户，作为总成绩，随后每个精装单位负责的标段都应该满足4户的检查单位，例如：某标段有A、B、C三家精装单位，在抽次户数的分别被抽到的2：1：1户，则还应补抽2:3:3户作为检查户数，各分包的所得成绩为自家测区内的成绩；观感精细化的检查户数：建评评估：抽5户检查观感样板符合度；品质排查：抽10户检查观感精细化；交付验收：毛坯交付抽10户；精装交付400套以下10户，400~800套为12户；800套以上15户测区抽选外立面观感样板的检查点数抽取原则：在图纸中按业态抽取被测楼栋数；根据建筑楼高和立面规定的测点数；当累计的测点数大于规定测点数时，可减少非主要立面的检查点数；外立面交付验收测点计算表

定义外立面测区数量选择合计

东立面西立面南立面北立面总体原则超高层41层以上995730东西立面连续，3~39层部位；南北检查前随机在图上划分；（东西4层×宽度、南北4层×12米/一个单元）为一个测区高层28~40层以上772420东西立面连续，3~27层部位；南北检查前随机在图上划分；（东西4层×宽度、南北4层×12米/一个单元）为一个测区小高14~27层441110东西立面连续，石材面以上3~21层部位；南北检查前随机在图上划分；（东西9层×宽度、南北9层×12米）为一个测区洋房5~13层22116东西南北立面各为1个测点别墅4层以下11215东西南北立面各为1个测点外立面交付验收楼栋抽选原则

超高高层多层洋房别墅楼栋数总点数

备注单一超高1

130

单一高层

2

230可在次要的东西立面上减少点数（可抽间隔的楼层区域）高层+多层

12

330可在次要的东西立面上减少点数（可抽间隔的楼层区域）高层+洋房

1

2

330可在次要的东西立面上减少点数（可抽间隔的楼层区域）高层+别墅

1

3430可在次要的东西立面上减少点数（可抽间隔的楼层区域）单一多层

3

330可在次要的东西立面上减少点数（可抽间隔的楼层区域）小高+洋房

13

430可在次要的东西立面上减少点数（可抽间隔的楼层区域）小高+别墅

2

3530可在次要的东西立面上减少点数（可抽间隔的楼层区域）洋房+别墅

33630可在次要的东西立面上减少点数（可抽间隔的楼层区域）别墅

6630可在次要的东西立面上减少点数20+6x2=32,点数超出可在次要立面（一般可选小区内被绿化遮挡的面）减少检查点的设定。地库工程的成绩计取方式地库的检查成绩从强控项介入影响在建评估的成绩，具体记分方式：所有地库检查取平均分作为系数，当在建评估的强控项缺陷介入检查后，地下室的检查合格点将乘以此系数历次地库检查的平均得分，在建评估的当日有地库单项检查时成绩也应计入检查合格点数乘打折系数后的合格点结论：地库检查的成绩对刚进入强控项检查时成绩影响比较明显；地库的检查项涉及的越多，成绩影响越大景观工程的成绩计取方式为了进一步加强各项目对景观工程的重视度，提高对过程的管控，从根本上提升质量，保证以优良的质量交付给业主，把景观的在建评估成绩计入最后的交付验收中，具体的方式如下：品质排查交付综合成绩交付验收精细化加减分套数加分室内观感权益点数/毛坯或精装外立面观感权益点数公区观感权益点数屋面观感权益点数景观观感权益点数X调整系数调整系数=景观在建成绩平均值/景观观感合格率功能检查观感精细化综合点数合格率90%功能检查点数合格率10%景观精细化成绩取值于调整系数前景观工程的成绩计取方式景观在建成绩对交付成绩的影响，以19年交付二个项目为例：成都龙泉驿项目3号地块二期（2019.6.30高层精装）成绩对比成都龙泉驿项目3号地块二期（2019.6.30高层精装）

2019年6月

201920202020权益合格点数2020权益点数合格率85.35%室内78.47%73.92%1480109474.63%外立面82.32%84.12%680572

屋面/98.46%130128

公区81.26%82.27%220181景观专项均值景观84.05%81.86%117496179.99%

0.98折减系数综合得分80.15%79.70%36842936939.05

打折前

79.10%36842914

打折后

精细化42.11%48.70%

宁波世茂象山项目12#A地块（2019.06.30小高层毛坯交付）宁波世茂象山项目12#A地块（2019.06.30小高层毛坯交付）

2018年12月

201920202020权益合格点数2020权益点数合格率81.15%室内85.67%91.12%13401221

外立面88.34%92.82%738685

屋面/80.00%130104

公区87.52%90.12%516465景观专项均值景观92.08%90.72%1380125281.15%

0.89综合得分87.70%90.81%410437271120

87.60%41043595

精细化71.04%73.14%

影响总分0.60影响总分3.21景观在建成绩对交付总成绩影响很大；占比越大影响越大细则规定检查仪器在地库工程和结构工程中所需要的仪器由项目公司自备，并要注意日常设备保养，保证检查当天能顺利使用。针对设备具体有以下规定：当仪器所测数据有明显失真时，检查组有权暂停检查，并要求相关单位负责调试或修复处理；如无法修复则当天成绩取消；成绩按上季度集团的平均分X80%计入；检查当天项目有可检查项但没有提供相应设备时，该项成绩按上季度集团的平均分X80%计入；上述情况出现在第一季度（无上季度成绩），成绩按本季度的成绩进行打折；细则规定介入退出条件的修正本次修订的内容较多，详见下发的细则；须强调内容如下：实测各分项的总体原则：本检查月时核对上检查月该项进度有进展，无进度则当月甩项；无进度的定义：进度少于2层或15户；较多分项的退出条件有所调整；由原最慢楼栋全部完成经过2个月实测实量，第三个月即退出，调整为满足条件再检查一次退出（达到上述条件的当月需要检查，下个检查月不查）；模板工程木、铝介入条件重新明确；砌筑工程过程检查时，对有意规避检查的标段该项实测成绩打95折，有意规避的定义：1）可测户数不足15户（别墅的户数一套等于2户），2）现场有顶砌未塞缝、构造柱未完成的面已经甩浆，同时具备这两个条件。另，外门窗洞口尺寸子项在大面抹灰完成后，如窗口没有抹灰则仍需进行洞口的实测项（若洞口完成甩浆不查）；门窗工程：垂直度指标在塞缝完成后进行实测，其他指标窗（门、入户门）框安装及固定完成（不论是否塞缝）即介入；涂饰工程：如果当实测测区抽到的房间，出现涂饰和抹灰共存的现象，如：1米线上完成涂饰，以下为抹灰面，或阴阳角护角条正在施工，则有影响的指标（平整度、垂直度）不进行实测，须更换测区。更换测区仍无检查面的，不进行检查。其他指标仍照常实测。细则规定明确各子项检查点数对检查子项的检查点数再次明确，解决因人理解不同造成的误差：1、主要在门窗工程及同户型指标，以计算表为准。细则规定钢筋间距读数方式测点1位置测点2位置检查步骤和方法：测点1处读出四根钢筋的中到中距离，同理测出测点2处的距离；查看设计图纸中的设计钢筋间距；对比数据之差，取两个测点测试数据的平均值；例1：测点1处读数分别为165、142、147；设计图纸要求：150；167-150=16；162-150=12；142-150=-8误差=（16+12+8）/3=12＞10mm，不合格.测点2处读数分别为163、140、136；153-150=3；140-150=-10；136-150=-14误差=（3+14+10）/3=9＜10mm，合格以偏差的绝对值计入细则规定裂缝的定义抹灰检查项中，3个裂缝重新描述，顶板：顶板产生裂缝，或顶板裂缝未有效修补即开展下道工序（裂缝：单裂缝>1m或龟裂面积>0.5m^2或单自然间开裂≥3处）、单裂缝宽度≥0.2mm作为认定标准，墙面：墙面产生裂缝（裂缝：单裂缝>1m或龟裂面积>0.5m^2或单自然间开裂≥3处）、单裂缝宽度≥0.2mm作为认定标准，地面：地面（含地面结构、各构造层、地暖保护层)产生裂缝，（裂缝：单裂缝>1m或龟裂面积>0.5m^2或单自然间开裂≥3处）、单裂缝宽度≥0.2mm作为认定标准。注：每个房间在沿地暖管敷设处有长度＜200mm的裂缝，且数量5处以下可不计为缺陷；明确保温钉的固定方式：以设计要求为准保温钉固定方式地库检查项为原专项图纸及符合度检查项内容，景观工程样板为原专项样板及符合度检查项修订内容；现场符合度计分方式：实体样板为0分，符合度有检查时也为0分，实体样板有扣分，符合度有检查时打5折（地库检查、模板基础两项除外）。对于样板计符合度的退出条件进行修改，工作面结束退出检查；当样板无法保留时（施工工作面的原因），可按影像资料检查符合度样板符合度检查细则规定观感精细化检查及记分规定1、在建过程检查时，检查每项观感样板符对应的5户符合度（景观工程无观感样板符合度的检查）；到品质排查阶段，检查10户（即计算表中最大检查点数）；2、外立面及公区观感样板有部分检查项不做样板检查项，以计算表为准（例如公区地库）。精细化成绩记分方式：精细化不单独打分，按每一单项成绩获取成绩，单项检查项的“交付合格率”≥90分可获取该项的精细化得分；每个单项检查项的精细化取值按权重记分，即三级权重计“1分”、二级权重计“2分”、一级权重计”4分“，例如：”入户门“中”表观质量“检查项为一级权重，当交付评估中该项的”交付合格率“≥90分，则此项的精细化计分为4；精细化总分计算原则：所有精细化得分之和/检查项精细化的总分；例如：外立面共涉及的检查项为19项，计入权重后的精细化总分为22分（因其中3项为二级权重）；而实际精细化的得分为16分，精细化成绩=16/22*100%=72.73%进度计算细则进度考核中增加：景观开始、品质排查两项内容；进度考核精细化，主要是采用线型扣分的方式，将原来相对粗犷的评定方式加以细化，更能实际反映各个项目/标段的进度管理状况；所有考核进度的节点都设“起算楼层/楼栋/天数”和“截止楼层/楼栋/天数”；起算楼层/楼栋/天数：指该进度开始进入考核的起始点，线型扣分的开始点；截止楼层/楼栋/天数：指该进度开始进入考核的截止点，从考核成绩来看，该项成绩的“0”分点；例如：人货梯搭设进度考核，开始时间是施工到9层，截止时间是施工到15层，如检查当时施工到13层，则此进度考核的得分：（截止楼层-当前楼层）/（截止楼层-开始楼层）*100%=（15-13）/（15-9）*100%=33.33%景观开始进度考核，原则是景观需要的施工周期（景观面积+1）*30天，景观结束后留出验收、办证、交付35天；因此景观开始的考核点位：（景观面积+1）*30+35天；而截止日期为这个数据后退20天；最长施工周期不大于6个月品质排查进度考核，原则是交付前50天必须品质排查，截止日期为交付前10天，即交付前10天才进行品质排查，进度考核为0分，进度考核计算公式：（实际品质排查距交付日期天数-10）/（50-10）*100%，例如交付前35天进行品质排查，进度得分（35-10）/40*100%=62.5%进度计算细则样板案例：现场共有10栋楼，其中9栋结构封顶，在检查当日已完成6栋楼的外架拆除，3楼楼未完成，检查当日距结构封顶120日，完成楼栋天数为100，未完成楼栋填当日时间。外架拆除开始节点人货梯拆除完成节点样板案例：现场共有10栋楼，检查当日其中7栋人货梯拆除，3楼楼未完成，检查当日距竣备还有115日，完成的楼栋数中填135，未完成的填检查当日距交付的天数。进度计算细则场外回填完成节点样板案例：根据现场回填情况统计75%完成，25%未完成，检查当日距竣备还有120天，进度1中填0.75；150；进度2中填0.25，120；注意：按百分比填入进度1和进度2“楼栋数”格中；完成+未完成=1完成比例未完成比例砌筑开始节点样板案例：根据共有18栋楼别墅，符合结构封顶的13栋楼，其中7栋开始砌筑，其他6栋未开始砌筑；在进度1中填7+5=12，进度2中6-5=1开始实际楼栋中分别填“5”和“6”；即5是保底数，小于次数视为完成；品质排查品质排查记分方式：统一用在建评估的打分表，当进入品质排查时，在建评估表中的“实测实量”、“安全检查”、“强控项管理行为”、“淋闭水”、“样板符合度”已退出检查，仅留下“强控项缺陷”、“观感精细化”和“施工进度”项检查内容，这三项的占比分别为75%；19.44%；5.56%；重大项单独扣总分。品质排查时景观尚未完成，则景观检查中涉及所有项包括的“实测实量”、“强控项管理行为”、“强控项缺陷”中“景观检查”、“淋闭水”、“样板符合度”的等检查项独立计入“景观成绩”；此时的一次检查可生成两张成绩单，即“品质排查”和“景观检查”；品质排查项前置：在建评估未退出，“强控项缺陷”中涉及的“功能检验”项已满足检查条件可提前检查，相关涉及项的成绩计入在建评估和以后的品质排查，例如：在最后一次在建评估时，有10樘门窗的进行了淋水检查（包括10个外墙渗漏检查），其中9樘合格、1樘不合格，待进入品质排查时，可只抽另外的20个测区（共需查30个），原来的10樘成绩可计入；如项目认为次成绩不理想，不想要原来的成绩，可重新抽30樘窗（必须全数）进行检查；此项制度仅适用于“毛坯竣工毛坯验收-无改造”、“精装竣备精装验收-无改造”可提前检查的项见检查表中的粉红色的填充标记二次品质排查：当出现综合渗漏率＞1.5%，项目可以申请针对渗漏率进行第二次品质排查。二次品质排查的仅对渗漏率进行检查，其他项取一品检查的成绩；二品的进度按检查当天的填入；品质排查的总成绩=二次排查的平均值。交付验收和精细化、综合渗漏率交付验收记分方式：统一用在建评估检查表，交付验收检查项为“强控项缺陷”和“观感精细化”，分别占比为10%；90%，重大项单独扣总分。项目交付综合成绩：（品质排查+交付验收）/2+套数加分+精细化加减分；交付验收加分分套数加分、精细化加分：交付评估的打分表上仅体现品质排查和交付验收的分数；在交付综合验收上体现加分；套数加分：套数400户以下不加分；套数在400~800户之间加0.5分；套数在800户以上加1分；精细化加分：精细化加分在2019年的基础上提高，将底线分从65分提高到70分；具体记分方式：精细化得分＞70分，按（精细化实际分-70）*10%进行加分；精细化得分＜70分，按照（70-精细化实际得分）*5%进行扣分交付验收综合渗漏率：以品质排查的成绩为统计依据，具体方式：1-（抗渗漏性通水打压）合格率评估加减分细则实测实量单项成绩加减分模板工程（铝模、木模）：单项≥95总分加0.5，＜87总分减1；混凝土工程：单项≥95总分加1；＜87总分减1；“顶板水平度”：单项≥95总分加0.5；＜87总分减0.5；砌筑工程：单项≥95总分加0.5，＜87总分减1；幕墙工程：单项≥95总分加0.5，＜87总分减1；抹灰工程：单项≥95总分加1，＜87总分减1；门窗工程：单项≥95总分加0.5，＜87总分减1；设备安装：单项≥95总分加0.5，＜87总分减1；外保温：单项≥95总分加0.5，＜87总分减1；涂饰工程：单项≥95总分加1，＜87总分减1；地面工程：单项≥95总分加0.5，＜87总分减1；墙面工程：单项≥95总分加0.5，＜87总分减1；地板工程：单项≥95总分加0.5，＜87总分减1；景观工程：单项≥95总分加0.5，＜87总分减1；同户形指标加分同户型指标分项综合分≥92分且参检支项数≥3项，综合分加1~2分；参检项加分值31.041.251.461.671.882.0观感样板涉及的加减分在未介入观感样板符合度检查时，样板评分≥80分以上，可享受每次评估加总分的优惠（样板加分：外立面和户内精装1.5分、其他项1分），且后期在产品保护没有破坏的情况下，无需再查。当开始符合度检查时，样板项的打分不计成绩；当现场已开始观感符合度检查，而观感样板得分＜80分，还要继续检查观感样板，此阶段的观感样板得分包括样板和符合度两项；后期观感样板得分≥80时，停止检查观感样板，样板分数也不计入得分中；此时不能享受总分加分优惠；当现场已开始观感符合度检查，但观感样板的检查得分仍＜70分或没有做观感样板，则该项现场符合度的检查得分=实际得分×0.9；观感样板符合度单项成绩≥75分，有1~2分的线型加分（100分为2分），但参与的检查子项＞3项；＜65分，扣分0.5；在建评估业态加分原则业态加减因素毛坯阶段综合加减分精装阶段综合加分毛坯阶段(毛坯交付/精装交付)-按业态加分精装户数（H）精装阶段-按户数加分原则低密别墅2万平米≤面积＜5万平米实际得分+0.5H<=400实际得分+1.510万平米＞面积≥5万平米实际得分+1400<H≤800实际得分+1.5+0.0018*(H-400)面积≥10万平米实际得分+1.5800<H≤1400实际得分+2.22+0.0015*(H-800)山地项目实际得分+1.51400<H实际得分+3.12+0.0012*(H-1400)高层+多层（包括小高、洋房、别墅）面积＜10万平米实际得分H<=400实际得分+1.518万平米＞面积≥10万平米实际得分+0.5400<H≤800实际得分+1.5+0.0018*(H-400)面积≥18万平米实际得分+1800<H≤1400实际得分+2.22+0.0015*(H-800)

1400<H实际得分+3.12+0.0012*(H-1400)高层面积＜18万平米实际得分H<=400实际得分+1.5面积≥18万平米实际得分+0.5400<H≤800实际得分+1.5+0.0018*(H-400)

800<H≤1400实际得分+2.22+0.0015*(H-800)

1400<H实际得分+3.12+0.0012*(H-1400)单一超高层楼栋数≤2面积＜10万平米实际得分-0.5H<=400实际得分+1.5面积≥10万平米实际得分400<H≤800实际得分+1.5+0.0018*(H-400)楼栋数＞2实际得分800<H≤1400实际得分+2.22+0.0015*(H-800)

1400<H实际得分+3.12+0.0012*(H-1400)在建评估业态加分，评估结束。直接体现在打分表中*说明：所有楼栋均为洋房按别墅计；小区内高低差超过6米的计为山地项目；山地别墅可按山地和别墅同时加分；超高层:41层以上；高层28~40层；小高：13~27层；12层以下为洋房；精装阶段开始以精装单位进场且土建移交精装项中“土建和分包移交精装样板”100%时为准；多个精装单位按各自户数加权分配加分总值；四大评定维度实体质量取一下几个考核单项的成绩：实测实量；强控项缺陷；淋闭水；样板符合度中的现场符合度检查；工作面移交中的现场检查；观感精细化中的观感符合度检查。所有项都以点数合格率为统计，是纯粹的数据统计。管理行为取一下几个考核单项的成绩：管理行为；样板符合度中的实体样板；工作面移交中的移交记录；观感精细化中的观感样板检查。所有项都以点数合格率为统计，是纯粹的数据统计。安全生产取评估表中“安全生产”检查项成绩施工进度取评估表中“施工进度”检查项成绩新增总包和监理的得分：总包得分：将涉及总包施工的检查项内容归纳为总包的检查，包括实测实量、强控项管理行为、强控项缺陷、淋闭水、样板符合度、工作面移交、观感样板的总包施工部分；安全和进度检查、重大项的的全部等内容；其中和各分包单位的工作面移交和涉及的产品保护同时计入相关的两家单位。在检查当日应提前告知检查组相关的工作界面，并出示有关合同界面证明。监理得分：管理行为的30%+评估总成绩的70%供方排名：按上述得分进行排名奖罚原则PART4在建评估频次区域优秀标段一般标段不合格标段新介入标段精装标段海峡厦门运营中心季检从介入精装阶段后，三个月查二次，即查二次停一次海峡湾区运营中心苏沪季检突破底线后的次月开始月检，连续查二个月连续检查二次华北浙江长三角季检月检粤桂山东西部华中注：优秀标段为综合分高于集团平均分；一般标段为综合分低于集团平均分高于底线分；不合格标段综合分为低于各阶段底线分，各阶段低于底线分数据见下表，两个具备一个即是不合格标段；对苏沪、华北、浙江仅针对不合格的标段进行管控，突破底线后连续二次检查无低于底线分，则重新为季检。阶段综合分实测实量分主体阶段8790砌筑阶段8689抹灰阶段8588精装阶段8588在建评估记分细则2020年在建评估排名以季度为单位进行，每个季度内的几次评估得分取算数平均得到季度平均分；每季度仅查一次的，以检查月的成绩作为季度成绩。3月开始检查，3、4、5、6月份平均成绩为上半年成绩；年度成绩=（上半年+三季度+四季度）/3；标段的平均成绩记为项目的成绩；项目的平均成绩计为城市公司的成绩；项目的平均成绩计为地区公司的成绩。新介入标段检查频次和记分原则：不跨季度：假定介入检查月份为4、5月，6月不查；假定介入检查月份为5、6月，下季度检查月份按成绩而定；跨季度：假定介入检查月份为6、7月，以6、7二个月的平均成绩和二季度集团平均成绩作比对，如为季检，8、9月不查，7月成绩计入三季度、6月成绩计入二季度；如为月检，8、9月继续检查，6月成绩计入二季度，7、8、9月份平均成