山东青州文化产业园项目建设项目可行性分析报告

PAGE归档资料，核准通过。未经允许，请勿外传！归档资料，核准通过。未经允许，请勿外传！青州文化产业园项目分析研究报告目录TOC\o"1-3"\u第一部分青州市城市分析研究 -1-一、青州市城市概况 -1-1、地理位置及概况 -1-2、交通状况 -2-3、城市建设概况 -3-4、地域文化 -4-5、常住人口分析 -5-二、青州市城市发展规划研究 -6-1、城市总体规划 -6-2、城市产业布局 -9-3、交通规划 -10-4、城市化进程研究 -11-三、青州在区域城市体系中的作用与定位 -13-1、山东半岛城市群发展规划 -13-2、青州在区域城市体系中的作用与定位 -15-四、青州市城市经济发展研究 -18-1、青州GDP分析 -18-2、财政收入分析 -19-3、固定资产投资分析 -19-4、产业结构分析 -20-5、优势产业专题介绍 -21-6、居民收入与消费水平分析 -25-7、居住水平分析 -27-第二部分青州市房产市场分析研究 -28-一、城市房地产发展进程 -28-二、土地供应分析 -29-三、房地产市场分析 -31-四、青州市房地产业经营现状 -34-1、物业类型与开发水平 -34-2、客户构成与分布 -34-3、开发商构成及外来开发商状况研究 -34-4、政策环境分析 -35-五、青州市房产市场板块分布与解析 -36-1、典型个案 -36-2、主要楼盘概况 -39-3、基建参考 -41-六、青州房地产市场综述 -42-第三部分文化产业园区分析研究 -45-一、区位分析 -45-二、项目现状及利用条件 -46-1、项目现状 -46-2、配套情况 -47-3、自然景观 -47-三、文化产业园区规划分析 -48-1、功能分区 -48-2、交通道路 -52-四、SWOT分析 -53-1、优势分析(Strength) -53-2、劣势分析(Weakness) -54-3、机会分析(Opportunity) -54-4、威胁分析(Threato) -54-五、园区开发核心价值解析 -55-1、人文与自然优势 -55-2、交通优势 -56-3、产业发展规模优势 -56-4、时机价值 -56-结束语 -57-附件：青州市城市规划图、文化产业园区规划图、资质文件等。第一部分青州市城市分析研究一、青州市城市概况1、地理位置及概况青州市位于中国山东省中部，地处东经118°10′至118°46′,北纬36°24′至36°58′。东接风筝都潍坊，西邻工矿重镇淄博和全国化工基地中国齐鲁石化公司，南依林果之乡沂蒙，北傍羊口渔、盐海区和全国石油基地胜利油田。东西最大距离53.6公里，南北最大距离60.6公里，面积1569平方公里。青州市1986年由原益都县撤县设市，是山东省直管县级市，行政隶属潍坊市，人口90万，其中回族2万人，满族5000人，辖9个镇、3个街道办事处。青州为古九州之一，拥有5000多年文明史和2000多年城建史，“东夷文化”的发祥地。境内名胜荟萃，风光秀丽，具有得天独厚的人文与自然景观条件。青州市拥有丰富的旅游开发资源、深厚的工业基础和便捷的交通，是一座既有古老文化底蕴，又朝气蓬勃的城市。青州市荣誉称号

省级历史文化名城

国家卫生城市

国家园林城市

中国优秀旅游城市

国家级生态建设示范区

全国科技工作先进市

全国社区建设先进市

中国比较适宜投资和居住的城市2、交通状况青州市，东西扼中原大地至胶东半岛的通路，南北控沂蒙山区至鲁北平原的走廊。胶济铁路横贯境内，益羊铁路直达渤海莱州湾；济青高速公路、东青高速公路、309国道、胶王、荣兰、羊临、博临等公路干线与18条市、乡公路纵横交错，是山东中部重要的交通枢纽和物资集散地。东距青岛机场198公里，西距济南机场137公里，距青岛港口2小时车程，便利的交通条件将青州与济南、青岛、天津、北京、南京、上海等大都市联通在一起。市内东西向主要道路有范公亭路、尧王山路、胶王路、309国道、北环路等；南北向主要道路有东环路、东方路、青州路、云门山路、驼山路、西环路等；北环路、东环路、西环路、胶王路组成城市环路；新建西外环、东外环，南外环为城市外环，承担对外和过境交通。便利的交通成为青州对外联系纽带，并在山东半岛都市群发展占有重要的位置，也使青州这块宝地打开了通向外地的窗口，有展示自己的机会，给经济的腾飞带来巨大的动力，扩大了青州房地产市场的辐射范围。3、城市建设概况青州目前已经规划并初步形成了“一城四区”的城市格局。一城是指提升改造旧城区，向东向南发展新城区，形成新的城市中心区；四区是指南部文化产业园区、北部经济开发区、东部黄楼花卉园区、西部峱山经济发展区。青州市现辖9个城镇和3个街道办：其中王府、益都、云门山3个主城区街道办事处，属于综合性中心城镇；庙子、邵庄属于工矿型城镇；谭坊、黄楼属于商贸型城镇；王坟属于旅游型城镇；以及高柳、何官、东夏、弥河等城镇。主要城镇都处在交通干线或结点，形成以中心城区为中心呈树枝状分布的格局。“十五”期间，青州市全社会规模以上固定资产投资498亿元，年均增长32.9%。城市建成区面积达到36.5平方公里，城市化水平达到45%。旧城改造取得突破性进展，完成拆迁288万平方米。城市和村镇绿化覆盖率分别达到45.2%和34%，是“国家园林城市”。先后对13个城中村实施整体搬迁改造，2006年全市拆迁面积达到50万平方米，2007年拆迁面积达到265万平方米，房地产业繁荣。一大批重点承建项目开工建设，市民休闲娱乐中心、中央商务区、石坊路拓宽改造等重点项目相继开工建设，体育中心、会展中心逐步投入使用。为加快城市化进程，青州树立了“抓城市建设就是抓经济建设”的观念，大力推进城市建设与管理转型，使资源优势尽快转化为经济优势，大大提升了城市竞争力，从而促进全市经济社会更快更好地发展。目前，一个现代化中等城市正在青州迅速崛起，房地产业步入快速发展阶段。4、地域文化青州是古“九州”之一。《尚书·禹贡》记载“海岱惟青州”，按五行学说，青州地处海（东海）岱（泰山）之间，位于中国东方，“东方属木，木色为青”，故名青州。自汉武帝设青州刺史部起，青州一直作为州、郡、府、路、道的行政治所，长达1400年之久，长期处于南北文化交流的中心地带，是中国东部区域的政治、经济、军事、文化和贸易中心之一。1986年国务院批准撤销益都县，设立青州市。青州钟灵毓秀，人杰地灵，物丰景靓，文化底蕴极为深厚。在七千年的人类文化发展过程中这里留下了众多的“北辛文化”、“龙山文化”、“大汶口文化”遗址，被史学家鉴为“东夷文化”发祥地，珍存的《清明上河图》等２万多件历史文物，凝结着青州厚重的文化积淀。古州名郡自然是名人荟萃，英杰辈出之所。寇准、范仲淹等朝廷重臣，郑道昭、欧阳修、王世贞等文坛巨匠，都曾官居青州；王曾、赵秉忠、邢、钟羽正、冯溥等一代名臣，燕肃、于钦等学术巨擘，都诞生在青州这片土地上；这里还哺育过李清照、郦道元、黄庭坚等一代名流。“右有山河之固，左有负海之饶”，古城青州以其深厚的历史文化而蜚声海内外，这里的房地产业坐拥取之不竭的文化元素。5、常住人口分析5．1常住人口总量与结构分析2007年，全市城市人口31万人，就业人口23万，其中：制造业8.7万、电力燃气1.1万、卫生教育3.4万、公共管理和社会组织0.8万、电信及信息传输0.6万。5．2常住人口发展趋势分析按照构筑现代化中等城市发展框架，到2012年，城市人口将达到43万人，城市化水平达到53%。5．3未来常住人口产业构成分析到2012年，城市人口中将有5%的人从事第一产业，30%的人从事第二产业，65%的人从事第三产业。5．4未来常住人口收入水平分析按照年均12.5%的增长速度，到2012年，城市常住人口人均可支配收入将达到2万元。5．5未来常住人口住房需求分析按照近三年青州商品房销售面积平均增长20%的速度测算，到2012年，五年将累计销售商品房254万平方米，仅2012年一年将达到71万平方米，每年将有2.5万人有购房需求。此外，青州秀美的生态居住概念，吸引周边地区居民到青州购房的人数也会大大增加。“十一五”时期是青州城市现代化加速发展的关键时期。到2010年，城市人口40万，住宅刚性需求将高速增加，市场对房地产项目的消化能力明显加强，直接地刺激房地产业发展。小结：青州城建基础较好，城市框架、道路网络基本形成，先后荣获国家卫生城市、中国优秀旅游城市、国家级生态建设示范区等称号；交通区位优势明显，两条高速公路、两条铁路纵横贯穿，长深高速公路、胶济铁路客运专线正在动工建设，地处山东省“一体两翼”发展全局的中心区位；旅游资源丰富，历史人文底蕴深厚，城市内涵丰富，城市发展的基础优势突出。二、青州市城市发展规划研究1、城市总体规划1．1城市发展定位青州市位于山东半岛城市群的中间区位。在城市发展规模上，到2020年，建成区面积达到50平方公里，城市人口45万，成为现代化中等城市；在性质定位上，成为山东半岛城市群中心城市；在产业定位上，以服务业为先导，以工业为主体，以农业为基础；在功能定位上，成为特色鲜明、布局合理、功能完善、环境优美的最佳人居环境城市；在目标定位上，建成“三名一强城市”（文化名城、旅游明市、生态名城和经济强市）。建设现代化中等城市，到2020年建成面积达到50平方公里，城市人口达到45万人。建成“三名一强城市”。1．2城市性质山东半岛重要中间区位城市，以机械加工为主导产业，商贸旅游发达的历史文化名城。1．3城市环境风貌青州市现状建设用地36.5平方公里，建成区主要集中在东南西北四条环路以内，以及南环以南和东环以东部分区域，呈现为“三山二水映古城，四轴五片画青州”的整体环境风貌，三山：即西南近邻城区的云门山、驼山和尧王山。二水：即穿城而过的南阳河和北阳河。四轴：范公亭路行政办公轴线；玲珑山北路-云门山路商业轴线、尧王山路商业轴线；东方路城市综合发展推进轴线。五片：一是以西环路、南环路、青州路和南阳河围合而成的古城片区；二是以南阳河、铁路和西外环路之间的北城片区。三是铁路以北的铁北片区；四是青州南路以东，铁路以南，南环路以北，东环路以西的现代片区；五是南环路以南的云门片区。三山二水映古城，四轴五片画青州，更以“古”字和“青”字凸显山水历史文化名城的城市特色。1．4城市发展布局城市发展格局中心城区中心城区黄楼花卉产业邵庄工业园经济技术开发区文化产业园区青州市的城市发展格局，是推进‘一城四区’建设，目前已经初步形成了：南部文化产业园区，北部经济开发区两翼齐飞；东部黄楼花卉园区、西部峱山经济发展区首尾互动，鲲鹏展翅，昂首东进的城市发展格局。城区主要是行政、商贸、金融中心，北部、西部主要功能是发展工业，东部主要功能是发展农业，南部主要功能是发展服务业。“一城四区六大基地”发展格局“一城”即青州城市中心区；“四区”即南部文化产业园区、北部经济开发区、东部黄楼花卉园区、西部峱山经济发展区；“六大基地”即机械制造业基地、石油化工基地、冶炼建材基地、现代物流基地、旅游居住基地和花卉苗木基地。2、城市产业布局2．1农业布局青州市拥有著名的花卉产业和瓜果农业。农业布局呈现为黄楼镇的花卉苗木种植交易基地；东夏、黄楼镇的优质小麦生产基地；谭坊、东夏、何官、王坟镇的瓜果蔬菜加工基地；弥河、东夏镇的食用菌基地；何官、高柳镇的蛋鸡生产基地。2．2工业布局工业企业主要分布在城北经济开发区和城西峱山经济发展区。城北经济开发区规划总面积64平方公里，主要发展先进技术和高新技术产业。目前进区项目已达到121个，总投资76.2亿元。初步形成了机械加工业、纺织服装业、石油化工业、印刷包装业等产业集群。峱山经济发展区总控制面积60平方公里，一期规划占地2300公顷，主导产业涉及机械加工、建材、化工、纺织等领域，已入驻项目11个，其中过亿元项目2个。是青州市承接国内外产业转移、加快经济发展的重要载体。2．3第三产业布局城区是以中百大厦、银座商城、人民商场、大利群、王府商场、王府购物广场等为主的中央商务区，城西是以汽车、摩托车配件、农机配件为主的物流组团，城南是以农产品、海鲜干货批发为主的市场物流组团，城东是以钢材、家具、建材批发为主的综合性物流园区。在城区北部正在规划建设占地20平方公里的现代物流中心，是山东省“十一五”重点服务业项目。旅游业分为以城区为中心的古城文化片区、以云驼玲风景区为主的佛寿文化片区、西南山区山地森林休闲旅游片区以及弥河生态旅游区等四大特色旅游片区。以服务业为先导，以工业为主体，以农业为基础。以机械加工、石油化工、冶炼建材为三大支柱产业，以现代物流、花卉苗木、旅游休闲为三大优势产业，培育房地产、信息服务、农业生物工程、新型建材、文化创意产业等新的经济增长点。3、交通规划青州市地处山东半岛交通枢纽位置，交通发达，规划建设中和即将动工建设的一系列铁路、公路重点项目，更加提升青州城市交通的档次。正在建设中的胶济铁路客运专线在青州市建设高等次的客运站，该项目将在08年北京奥运会开幕前建成投入使用，届时从青州乘火车去济南仅需1小时、去青岛仅需1小时30分钟；长春－深圳高速公路是我国高速公路体系“五纵五横”网络之一，也是国家“十一五”重点工程，贯穿青州南北，2008年开工建设，青州设立3个出入口，届时青州的交通优势更加突出；对现有国道省道青州段全部进行升级改造。规划建设新的城区外环线，打通宝通街，建设石坊路，延伸青州路等，构建便捷的城区交通网络。其中，宝通街与潍坊城区连接，全长28.8公里，道路建成后，到潍坊的车程缩短为半小时，青州将融入潍坊半小时经济圈，增强接受青岛辐射的能力。文化产业园区紧靠新南外环，与中心城区连成一体，新南外环路的文化产业园区段已经建成。青州市城市道路网完善，陆运、海运、空运交通将更加方便，为城市产业快速发展奠定基础，积极拉动房地产业的发展。4、城市化进程研究4．1城市化改造与升级青州市近年来不断加大城市建设力度，积极推进城市化建设。目前，全市城市化水平45％，城市化进程正处于加速阶段，预测2010年达到50%，2020年达到67%。青州城市化发展的主要动力包括：城镇人口的增加、城镇间的相互作用、产业的空间集聚、产业结构转换以及外部资金和技术的进入。4．2城乡体系及其发展规划根据青州城乡体系所采取的点轴集聚发展战略和青州城镇空间分布的特点，形成了“一心两点三轴四片区”的城乡发展空间结构。一心，指青州城区，位于全市辖区的几何中心。两点，为市域的两个中心镇，分别为东部的谭坊镇和西南部的庙子镇。三轴，胶济铁路和济青高速公路构成的东西向运输大通道，是山东省经济发展的重要轴线和四大联系通道之一，这同样也是目前青州市域城镇经济发展的主轴线。胶济轴线覆盖了市域中部和北部大部分地区。以济青通道为依托，以庙子镇为端点，形成了一条由市区向西部山区辐射的二级轴线。以济青高速公路通道为依托，沿长深高速公路向北延伸，以高柳镇为次节点形成另一条由市区向北辐射的二级轴线。四片区，一是中部城镇群，以中心城区为中心。二是东部城镇群，以谭坊镇为中心，包括谭坊、黄楼和东夏。三是西部城镇群，以庙子镇为中心，包括庙子镇、王坟镇和邵庄镇。四是北部城镇群，以高柳镇为中心，包括何官镇、高柳镇。4．3城乡一体化的发展研究青州的城乡一体化进程，通过结合市域产业结构和产业布局调整，促进人口和产业向城镇集中，逐步形成具有较强的社会经济凝聚力的职能分工明确、城镇特色鲜明的市域城镇体系，加快城镇化进程。特别是采取了一系列措施，鼓励农民放弃宅基地和承包田，到城镇或市区居住，由农民变为市民，加快城乡一体化进程。近期规划（到2010年）城镇化水平以年均1.1～1.2个百分点速度提高；远期规划（到2020年）按年均1.5～1.7个百分点速度提高。预测近、远期城镇人口总数分别为40万人和60万人。4．4城区改造进程青州是一个传统的工业城市，随着经济社会的发展，原有的城市布局正在发生很大变化。在新一轮城市总体规划中，青州市以建设“鲁中商城”为目标，发挥地理位置优越、交通便利的优势，不断培育和完善市场体系。全市先后在城区规划建设了海天水产干货批发市场、摩托车批发市场、东方商贸城等大型批发市场。对城区开通13条商贸街，形成山东省目前最大的副食品专业批发市场。青州市结合旧城改造提升，确立了“以路带项目、以河带项目、以公共事业建设带项目，成片开发、集中建设”的原则。目前的重点工程有占地2000亩的城东安置区、占地1800亩的北城花园、占地1077亩的开发区综合服务区、占地2000亩的尧王老年休闲文化社区，及海岱、前营子、南燕都等小区建设。随着青州市推进城市化进程，中心城区也开始扩张，功能强化，具有鲜明的人文自然景观特色的南部文化产业园区，将成为城市中的高档区域。三、青州在区域城市体系中的作用与定位1、山东半岛城市群发展规划山东半岛城市群是由济南、青岛、烟台、淄博、威海、潍坊、东营、日照等8个设区城市构成的城市地域空间组合，土地面积近7.4万平方公里，人口4244万，是全省经济发展的重心。改革开放以来，山东半岛成为全省经济发展的重心、城市分布的密集区、对外开放的门户。为了进一步提升山东省社会经济发展，山东省提出了“促进山东半岛城市群崛起”的新战略，2006年《山东半岛城市群总体规划（2006－2020年）》实施。根据这一规划，半岛都市群将以青岛为龙头，以青岛和济南为区域发展双中心，形成六个等级的城市规模结构，依托“胶济线”、“沿海线”等四条发展轴线的辐射作用，推动以韩日为主要方向的经济国际化战略等六大发展战略。在这一规划的预期中，半岛城市群最终将发展成山东以及黄河中下游地区对外开放的门户、区域综合竞争力强大的国际化都市连绵区和城市空间联系密集区。在全国范围内，半岛城市群也将是黄河流域的经济中心和龙头带动区域，与京津冀、辽中南地区共同构筑引领中国经济发展的重要增长极。到2020年时，半岛都市群将实现城市体系逐步优化完善、城市群网络化程度大幅提高、都市连绵区的实体地域基本形成、半岛城市群城市化水平达到70%的目标。山东半岛城市群在全国区域经济中的位置2007年，山东省积极转换发展思路，在进一步强化“主体”发展的同时，寻找“两翼”纵向发展的突破口，对全省区域发展格局提出了“一体两翼”的重要构想。所谓“一体”，就是从山东东部沿海沿胶济铁路向西到省会济南周围，这一带聚集了山东主要城市，总体发展水平比较高，经济总量约占全省的三分之二，构成了山东区域经济发展的主体部分；“两翼”，即北翼和南翼，北翼是指黄河三角洲及周边，南翼是指鲁南经济带。“一体”是全省的交通发达带、主体产业带、城市连绵带、创新密集带、前沿开放带、资本聚集带和人才荟萃带，构成山东经济社会发展的主体。由黄河三角洲和鲁南经济带构成的南北“两翼”，是支撑山东发展的资源之翼、基础产业之翼、发展腹地之翼和后发优势之翼。“一体”和“两翼”各具优势又存在有机联系，在发展要素、产业层次、功能定位等方面，形成一个相互依存、相互支撑、分工协作、优势互补的有机整体。山东省“一体两翼”发展构想“一体两翼”发展构想主体北翼南翼“一体两翼”发展构想主体北翼南翼《山东半岛城市群总体规划（2006－2020年）》的实施，将推动未来山东省经济发展，并引领山东省经济整体发展，半岛城市群是山东经济“火车头”、是全国最具活力的地区之一，在全球服务链和产业链中承担重要角色。2、青州在区域城市体系中的作用与定位在山东省“一体两翼”发展全局中，青州市的区位极具特殊性，从东到西，从南至北，青州都处于中心位置，是全省区域经济布局的交汇点，是“一体”的中心，“两翼”的联结点。在山东半岛城市群规划的基础上，为在“一体两翼”经济格局中扮演一个重要角色，青州市确立了“融入‘一体’，联结‘两翼’”的发展思路，立足得天独厚的区位、交通、人文、资源等众多优势，对工业、城市和服务业进行了全方位提升，力争在“一体两翼”发展全局中承载更多的功能。青州市在山东半岛都市群中的重要位置为了突出“中心”地位，青州把城市建设作为第一推动力，确立了“一城四区六大基地”的城市布局，沿袭和扩展“白墙灰瓦、绿树青石”的城市风貌，规划建设总投资150亿元，建设包括体育中心、会展中心、中央商务区在内的“六路一河四中心”等30多个项目。通过市场化运作，先后引进城建项目38个，改造“城中村”13个，整合了六所职业学校，新建20多处高档小区。同时，对城市的居住、商贸、休闲、工业等功能区进行重新划分。青州市大力发展工业企业，拉长产业链条。为更好地承担半岛都市群制造业转移，积极做大做强机械制造这一优势行业。通过山工机械与美国卡特彼勒联合，打造了自己的行业龙头，逐步形成了包括润光科技等的机械加工组团和100多家中小企业相互配套的机械加工行业集群，为制造业向青州转移创造了条件。立足丰富的矿产资源优势，引进了总投资30亿元的中联鲁宏水泥以及新型建材、泰和矿业等一大批投资过亿元的建材生产企业，努力打造半岛都市群的建筑材料基地。以发展精深加工为方向，推进弘润石化与中石油合作，建设金泉化工、振华化工等重点项目，拉长了石油化工产业链条，进一步确立自己在“一体两翼”中的重要位置。为让区位优势变成发展优势，让城市融入“一体两翼”，放大“中心”作用，青州立足丰富的物流和旅游资源，把发展服务业放在突出位置。一方面，抓住即将修建的长(春)深(圳)高速公路的契机，规划现代物流中心，以此对原钢铁市场、配货物流中心进行全面整合。目前，新建的益都钢材物流园，引进了哈韦斯特物流中心、广东欧浦钢铁物流等国内外知名企业，与龙口港联手建立了保税物流中心和天保电子商务网上交易平台，进一步把青州连接了大海，变成了钢材“旱地码头”。同时，结合309国道青州段的拓宽改造，对沿路的农机、摩托车、建材等原有市场进行了全面整合，并借助花博会，规范和拓展江北花卉交易中心，形成江北最大的花卉市场。这样一个入驻600多家物流企业和实体，销售网络覆盖全省，年物流量160万吨的大型“物流城”基本形成。与此同时，青州不断挖掘和丰富历史文化和旅游资源，强力推进旅游业发展。在提升原来旅游资源的基础上，规划运作了云驼玲风景区整合、龙兴寺重建、十里古街开发等60多项文化旅游项目，打造出古城、佛寿文化、生态休闲、农业观光等“四大旅游片区”，使青州成为全省重要的旅游城市。借助上述因素，青州市对于周边地区形成了一定的辐射能力，主要影响范围有南至临朐、临沂，东至昌乐、潍坊，北至寿光、东营、滨州，西至淄博。尤其是作为国家卫生城市、国家园林城市和中国优秀旅游城市，青州市优美的自然环境、舒适的人居条件以及便利的交通吸引了周边地区（淄博、潍坊、东营、寿光、临淄、广饶等地）很多高素质人群到青州市买房居住。小结：山东省“一体”带动“两翼”，“两翼”支撑“一体”，全面推进与重点突破相结合，合力撬动全省区域协调发展。青州，正积极融入到这一发展全局，正在充分放大在“一体”中的经济社会发展承载功能，充分提升在“两翼”中的枢纽地位，青州市更富有吸引力和辐射功能。四、青州市城市经济发展研究1、青州GDP分析（数据来源：《青州市政府工作报告》《潍坊市国民经济和社会发展统计公报》）依据近6年统计数据制成的图表中，我们可以看出青州市GDP增长稳定，并且始终保持着增长的趋势，特别是近四年增长速度开始加速。未来五年青州市经济将继续保持高速发展的态势，计划到2012年全市生产总值突破500亿元。根据目前GDP的增长趋势，以及政府对未来的预期，几年内青州市GDP将保持较高的增长速度，这也是促进房地产业发展的核心之一。2、财政收入分析2003-2007年青州市地方财政收入情况分析（数据来源：《青州市政府工作报告》、《潍坊年鉴》）通过对2003-2007年青州市地方财政收入情况分析，青州市财政收入逐年以25%左右的速度提升，这为房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础。3、固定资产投资分析进入2007年，随着青州市新一轮的城市规划和青州在山东“一体两翼”发展全局中的地位凸显，青州市加大了城市投资的力度，城乡面貌发生了巨大变化。自2003年的五年来，青州市全社会规模以上固定资产投资498亿元，年均增长32.9%。根据青州市政府工作目标，2008年将继续加大固定资产投资，计划完成规模以上固定资产投资150亿元。完成体育中心和会展中心二期、石坊路建设、南阳河综合整治一期、市民休闲娱乐中心、中央商务区一期、星级酒店等工程。重点抓好青州路延伸，青垦路、济青路拓宽改造，东环路提升，309国道东高段绿化等工程，配合搞好长深高速公路青州段建设，打通范公亭路至潍坊宝通街，延伸云门山路至文化产业园区。青州市房地产投资在全社会固定资产中的比重较小，仅占到6%左右，这与全国平均水平还存在很大差距，这在一定程度上说明在青州市全社会固定资产投资的构成中，城市基础配套建设投资仍是主要构成部分，青州市房地产市场发展空间很大。随着城市改造、市政建设的进行，土地供应、居住需求加大，将为青州市房地产市场的发展提供内在支撑，并且随着城市功能日益完善，青州市将越来越适合居住。4、产业结构分析“南有江苏无锡，北有山东青州”，八十年代，青州市是江北第一财政收入过亿元的县，经济基础牢靠。自2003年的五年来，青州市产业结构调整取得了突破性进展，经济运行质量得到显著改善。现代农业发展水平不断提高，现已形成瓜菜、果品、花卉、畜牧、优质粮五大支柱产业，是“中国花木之乡”和全国“蜜桃之乡”。农业产业化程度不断提高，连续成功举办花博会，又夺得2009年第七届中国花卉博览会举办权，确立了江北花卉贸易中心的地位。工业新增规模以上企业349家，实缴税金过千万元企业16家，机械加工、石油化工、冶炼建材三大主导产业主营业务收入占规模以上工业企业的比重达到60%。2007年，规模以上工业企业主营业务收入、利税、利润分别是2002年的6.8倍、7.9倍和13.4倍。服务业发展迅速，旅游总收入、市场交易额年均分别增长23%和25%；现代物流中心列入省“十一五”服务业发展规划，一批物流项目开工建设。截至2007年，二、三产业占全市生产总值的比重达到88%，比2002年提高6.8个百分点。服务业从行业内部的发展情况看，传统三产发展稳定，如交通运输和商业，比重稍有降低；而房地产开发、金融、旅游、信息、咨询、社区服务等新兴行业发展迅速。特别是青州拥有优美的自然旅游景观资源和丰富的人文景观资源，在旅游经济的带动下，服务业又有很大的发展潜力。第二产业是拉动国民经济增长的主要力量，是房地产发展的基础，而加快发展第三产业，对于优化结构、增加就业、增加地方财政收入和居民收入，有着直接和显著的作用，从而扩大内需。因而，第二产业和第三产业的快速发展为整个城市的房地产市场的发展创造了条件。同时，第三产业总产值的增加，意味着青州市中小型企业的发展，随着他们的经济实力和总体数量的不断提高，为青州市房地产市场提供了更广泛类型的客户群。5、优势产业专题介绍5．1现代物流优越的区位和交通优势是青州做大现代物流业的前提条件。青州市地处山东半岛中部，胶济铁路中段，是山东省“一体两翼”发展的交通枢纽，具有发展物流业得天独厚的区位与交通优势。2007年，物流业作为青州三大优势产业之一，越来越受到青州市的重视，并成为加快推进服务业提升的重要发展途径。规划面积17.5平方公里的青州现代物流中心项目，被列入山东省“十一五”服务业发展规划，总投资20亿元的港天保税物流中心项目开工建设，益都钢材物流园近期投入使用，哈韦斯特物流中心、广东欧浦钢铁物流落户青州，天保电子商务网上交易平台成立。近年来，全市流通服务业得到长足发展，流通设施日趋完善，流通规模得到扩大，流通结构明显改善，建设了一批规模较大、档次较高的综合型商品大市场和功能较为完善的专业批发市场，全市有各类商品交易市场十余个，其中山东大华机动车交易市场是江北最大的摩托车批发市场，农机批发、副食品批发、水产品干货批发、谭坊瓜菜批发等市场都形成了一定规模。各类专业批发市场的蓬勃兴起为物流业的发展奠定了坚实的基础。发展物流业，提高青州市在山东省“一体两翼”中的地位，放大了在“一体”中的社会经济发展承载功能，提升了在“两翼”中的联结功能，同时也成为青州经济发展的优势产业和经济增长点。5．2旅游业青州市名胜荟萃，风光秀丽，是著名的历史文化名城。云门山、驼山、玲珑山、仰天山、偶园、范公亭、博物馆等，以其优美的自然风光，众多的历史人文景观，吸引着成千上万的中外游客。青州市将独具特色的文化资源和得天独厚的旅游资源有机结合，突出“古、青”特色，建设古州，充分挖掘整合青州历史文化和民俗风情，以“古”为底色，以改造提升为重点，整合古街、古寺、古庭院等古迹，做大“古城文化”，全力打造“佛国寿山，古州福地”城市文化品牌，规划建设了“四片、十一园、十二馆”。“四片”，一是古城文化片区。以老城区为中心，以范公亭公园、偶园、真教寺、清真寺等为主要景点，以灿烂的古州文化为主题，占地40平方公里；二是佛寿文化片区。以城南云驼玲风景区为中心，以甲子文化生态园、东夷文化生态园、龙兴寺等为主要景点，以文化体验、修身养性为主题，占地60平方公里；三是山地森林生态休闲片区。以西南山区为中心，以仰天山、唐赛儿寨、八喜谷为主要景点，以绿色生态、休闲度假为主题，占地600平方公里；四是弥河生态休闲旅游片区。沿城东弥河两岸，以黄楼花卉博览园、农家乐、白鹭洲、华东保育院和华东局指挥部为主要景点，占地260平方公里。“十一园”就是以青州历史文化为主线，充分保护和挖掘青州的遗址遗存和民俗风情，建设十一个不同朝代风貌的，散落城区的，折射历史的遗址公园、花园小区、生态园区。“十二馆”是依托各个朝代留下的遗址遗迹，深入挖掘青州的历史遗存，规划建设9个博物馆，加上城市规划展览馆、科技馆和新图书馆。已经有龙兴寺修复、九龙涧景观公园、东夷文化生态园、甲子文化生态园等重点旅游项目在建。2007年，青州市接待中外游客320万人次，实现总收入15.8亿元。青州市的特有历史文化、自然风光、花卉产业等，已形成青州独具特色的旅游资源，旅游业已经成为青州经济发展的优势产业之一，旅游业的发展对城市地产宣传有着重要意义。5．3花卉苗木业青州是花木之乡，素有“东方花都”、“仙客来之乡”之称，花卉产业是青州的传统优势产业。从上世纪八十年代初开始，青州花卉开始进入产业发展阶段。经过二十年快速发展，目前已经形成了黄楼花卉博览园、城区花卉种植观赏区、王府街道花卉种植区、王坟镇花卉苗木区、云门山花卉种植区“一园四区”的生产格局。全市建起了黄楼花卉集中种植基地、云门山大花蕙兰基地、王府街道兰花基地、谭坊高档绿化苗木基地、城区花卉盆景基地、王坟苗木树桩基地、东夏绿化苗木基地、邵庄果树苗木基地八大基地。全市花卉苗木种植面积10万亩，其中花卉面积5万亩，品种1000多个，花卉生产专业户15000多户，年生产各种花卉2.1亿多株（盆），销售收入18亿元。建成了20万平方米花木交易市场和12.7万平方米设施齐全的花卉交易大厅，在全国设立了160余处销售点，销售网络覆盖全国20多个省（市、自治区），是江北最大的花卉生产、集散地。花卉产业的发展带动了旅游、服务等相关产业的发展，已成为青州农业的支柱产业和优势产业。花博会2001年至2003年，先后举办了青州花卉交易会和第三届山东省花卉博览会。2004年开始，持续举办中国（青州）花卉博览交易会。历届花博会期间，共有来自国内外1.5万余家企业与会参展，300多万人次参观交易，吸引了韩国、日本、香港、台湾等国家和地区的100多家知名花木企业落户青州，花木交易量年增30%以上。花博会的召开取得了良好的社会效益和经济效益，“青州花卉”品牌效应越来越显著,花博会被评为全省“社会文化活动知名品牌”,被潍坊市政府列入“三大节会”之一，并入选2005年中国节庆五十强。花博会搭建起青州花卉走向全国和世界的交流平台。2007年，青州市又成功取得2009中国第七届花卉博览会承办权，“七博会”是全国最高级别花卉盛会，被誉为花卉世界“奥林匹克”，将明显提高青州市的城市品牌知名度。青州将以“七博会”为契机推出15条以上以花卉旅游为主题的现代农业旅游线路，聚集更多的人气和商机。同时，工业招商、商贸物流等产业也将随着“七博会”聚集的人气和商机而快速发展。为办好“七博会”，青州市开工建设一系列配套工程，国家、省、潍坊市和青州市的投入将在50亿元以上，汇集巨大的人流、物流、信息流、资金流，可以说一次花博会就能把整个城建带动起来，极大地增强了城市的承载功能和辐射能力。“七博会”的召开，对青州市花卉产业乃至社会各项事业的发展产生推动作用，推向更高层次发展。6、居民收入与消费水平分析目前青州市人均GDP已高于2000美元，按照国际经验，人均GDP超过1000美元，消费结构向发展型、享受型升级，过去的奢侈品将转化为居民的必需品，居民消费结构升级。从居民收入水平来看，2007年，城镇居民人均可支配收入11050元，年均增长了10%，居民收入水平升级。2007年全市居民储蓄127.8亿元，人均达1.4万，消费潜力升级。青州市2007年居民收入水平增幅很大，近五年的社会消费品零售总额和人均可支配收入持续增长，固定资产投资猛增，房地产市场需求潜力旺盛。7、居住水平分析通过调查，青州近年城市化进程速度较快，青州居民的居住水平有了较大的改善，据统计2007年青州城镇居民人均居住面积已超过25平方米。超过潍坊市“十一五”计划中提出的“人均建筑面积23平方米”的标准。从住宅指标看，青州今后房地产开发的重要概念就是品质和性价比的提高。所以下一步青州市的房地产开发，如果只建设简单的房屋，会缺乏市场潜力；而营造居住理念、引领居住潮流、追求舒适化、人性化的住宅将独领风骚。小结：通过宏观经济分析可以发现，目前青州市良好的经济发展为房地产的发展奠定了坚实的基础，第二产业、第三产业的发展在拉动城市经济建设、改善城市居住环境的同时，为房地产市场发展提供了强大的内在支撑，城市规划及时地确定未来城市的发展方向，为房地产的发展储备了足够的土地资源，而人口的增长和居民收入增加为房地产提供了足够的需求，未来几年青州市的房地产迎来发展的高峰期。通过目前青州市住宅市场的产品结构看，未来综合性大盘将成为主流产品，别墅和高端住宅将成为亮点，文化产业园区的开发从宏观方面来看已经具备了比较完整的条件。

第二部分青州市房产市场分析研究一、城市房地产发展进程青州市房地产市场的迅速发展可以说是从2005年后开始的。2005年之前，青州虽然有一些房地产开发商的商品房上市，但企事业单位的公房在这部分商品房中仍占有一定的比例，购买商品房的消费者也主要以自住为主，可见青州的商品房开发面积与市场需求基本吻合，达到了供需平衡。因此，2005年6月份国家的房地产宏观调控政策对青州的房地产业影响甚小，没有进入门槛限制。2005年后，随着一手房市场中企事业单位的公房占有的比例越来越小，面向社会各阶层的商品房销售开始如火如荼的推向了市场。同时，青州的城市化进程的加快，青州的大规模旧城改造，以及提出的建设现代化中级城市的奋斗目标，更加加速了青州的房地产业稳步健康的发展。据初步统计，目前青州市区内规模较大的住宅小区有20多处，2006年青州市仅市区房屋施工总面积中，住宅用房的面积超过了50万平方米，比2005年增加了20%以上。而青州的房价却不仅没有下降反而呈现上升趋势，截至2006年年底，青州城区的一手房平均房价已达2000元/平方以上，比2005年年底增长20%以上。这充分说明青州的经济增长，带动了房地产市场繁荣。2006年后，青州房地产市场全面放开，市场开发进一步活跃。一批全国知名房地产商开始进驻青州，盛世东方、九州名座、北城花园等新型住宅区相继开工建设。随着众多省内外的开发商的进驻，新鲜、先进的理念对青州房地产的发展开始产生影响。中都财富广场在2007年吸引了青州人的眼球。中国华通集团对青州人来说非常陌生，当他们高调进入青州的时候，更多的人是持怀疑态度。但是，随着中都财富广场的日渐崛起，越来越多的青州人开始关注中都，关注这个灌注着国际理念的中央商务区的成长。相比中都财富广场，青都国际可以说是静悄悄地成长。该项目总建筑面积１２万平方米，由涉外五星级国际酒店、国际花园、国际步行街组团而成。可以预见的是，不远的将来，青都国际将成为南阳河畔一大景观标志。与青都国际一步之遥，盛世东方自从２００７年３月份通过拍卖获得土地，时间相隔仅仅９个月，２４栋、７５０户、南北两个区的楼房已经全部封顶。随着青州现在的城市化进程的加快和交通环境的改善，青州面向的购房者将不仅仅是青州，例如云门山花园的购房者中，淄博，东营的购房者众多，青州的住房环境和消费水平等吸引了这些外地的购房者。未来青州的房地产市场还是非常乐观，随着市政府等方面招商引资力度的加大以及城乡人民收入的增加，青州2008年的房地产市场将会更加活跃。二、土地供应分析目前，国家已形成较为完善的土地供应政策体系，总的来说就是提高土地资源的市场配置度，逐步缩小划拨用地比例，扩大土地的有偿使用范围。今后对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要逐渐实行有偿使用，对于工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅，及供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者，必须实行招标拍卖挂牌出让。土地供应须符合国家产业政策，出让价格不得低于国家最低限价，青州市的工业用地最低价标准为144元/平方米。基准地价测算范围内，出让价格不得低于基准地价的70%。国土资源部门统计资料显示：2005年青州市用于招拍挂出让的土地为255亩，2006年为578亩，2007年为1037亩，合计1870亩。土地供应来源分为新增建设用地和存量建设用地。最严格的土地管理政策决定了每年分配的新增用地指标非常少。2007年，分配给青州市的农用地转建设用地指标只有200亩。国家实行节约集约用地原则，所以鼓励充分挖掘、利用存量建设用地。2007年，青州市结合矿山资源整合、治理，在邵庄镇峱山、杏木山区域治理废弃矿山2000多亩，进行储备用于峱山经济发展区工业项目区。因此，受用地指标限制，今后青州城区范围内用于房地产开发的国有出让土地供应量将大幅减少。在这种形势下，只有势力雄厚的开放商能够获得稀缺的用地指标进行商业开发，项目将具有较大的经济效益。通过近三年土地供应情况来看，进入2006年后，由于青州城市化进程加快，房地产业的发展，外地开发公司开始纷纷进驻青州，土地供应量成倍增加，2007年土地供应量接近前三年之和，达到69.18公顷。这也显示着青州房产业将进入快速发展阶段。三、房地产市场分析房地产开发管理部门统计资料显示，近三年内青州的房地产开发投资呈逐年递增趋势：2005年完成投资3.2亿元；2006年完成投资3.6亿元；2007年完成投资5.5亿元。由此可以看出，2005年、2006年在国家新出台的一系列调控措施作用下，青州市房地产投资规模平稳增长，投机、投资性购房减少，整个房地产市场运行基本平稳。进入2007年以来，受整体市场的回转，房地产开发重新活跃，房地产投资及开发规模增加，新开盘、开发数量增加，青州房地产市场空前繁荣。市场形势的骤然升温，除宏观经济的持续增长、居民购房需求旺盛的影响外，政府旧城改造等政策起到了拉动作用。根据青州市经济发展状况的综合分析，预计这一趋势在未来的几年内将会持续。2006年到2007年，青州市房地产销售各项指标也均有大幅度提高。青州市商品房价格稳步攀升：全市二手房市场情况见下表：年度成交户数（户）交易面积（㎡）交易额（万元）2007.1.1-10.30114393734105922006.1.1-10.30175513341910541同比增长情况-34.87%-29.74%0.5%通过数据显示，与2006年相比，2007年青州市的二手房成交量明显下降。主要是由于新开发的商品房投放市场，居民消费的重点转向新房。虽然成交量下降，但二手房价格总体上较之2006年普遍呈现较大增长趋势。目前青州市住房供应的总量基本上与需求持平，市内近几年开发建设的王府花园一期、天虹花园、云门山花园、阳光花园、泰和苑、天山花园、南燕都、同济花园、香阁丽榭小区、翡翠园、宝鼎家园、华裕小区二期、南洋花园等项目，要么销售完毕，要么进入尾盘，开发商手里现房从总量来看并不多。以上情况说明了目前青州市房屋交易市场的稳健发展。2007年随着九州名座、四海馨城、中都财富广场、青都国际城等项目相继开工以及其他尾盘继续销售，商品房市场从表面看上去供应量较大，但由于2006年度对住宅小项目的严控，会使供应总量抵消一部分。同时这些项目预售总量虽然较大，但不会在一个年度内同时投入市场，因此供应总量即使增加也不会超过往年很多。同时，由2007年度的商品房销售量来看，比2006年度有大幅度提高，这表明青州市的商品房具有相当购买力，2008年以及今后几年还是很有潜力的。青州市房地产市场稳健，并且逐渐加快发展速度，销售风险较小。四、青州市房地产业经营现状1、物业类型与开发水平目前青州市面上的房地产开发项目以住宅为主，商业及写字楼的开发仅有“中都财富广场”项目，在数量的供应上还远远不够，明显存在着需大于供的局面。青州市已经建设的高档别墅小区，数量很少，开盘后基本销售一空。可以认为中都财富广场直接证明了综合性商业地产的潜力。2、客户构成与分布在住房方面，110-140平方米左右的户型是最受青睐的户型，购房客户主要是收入较为稳定的机关事业单位、医院、供电、银行等工作人员以及收入较高的个体工商业者等，由于近几年青州环境的不断优化，周边县市入青购房也正在逐渐增多。3、开发商构成及外来开发商状况研究目前青州市面上的房地产开发是以外地开发商为主。在开盘在建的几个较大型项目中，如：九州名座、中都财富广场、青都国际城、盛世东方、四海馨城等全部为外商投资；而本市开发商仅仅在云门山花园二期、泰和苑小区二期、恒泰家园等项目占有一席之地，而这些项目要么是项目的二期工程，要么是项目规模较小。就开发项目的档次规模而言，目前青州市场缺乏有实力、经验丰富、运作能力强的开发企业，在建或已建成的项目大多规模较小、档次偏低、特色不够突出，配套设施不够齐全，并且包装运作和管理服务水平有待于提升。外地开发商直接进入青州房地产市场所占比例较少，开发量占总量的比例为1/3左右，占比例最大的是外地公司和企业来青州进行土地招投标，竞得土地后在当地注册成立房地产开发公司进行开发建设。本地开发企业受资金的制约，能参与土地招投标的开发企业较少。2006年下半年，有近十家外地开发企业进入青州房地产市场，都是通过拍卖的形式获得地块，土地最高价以2031元/平方米由中都拍得。良好的投资环境，较佳的金融服务体系，较强的房地产购买能力，以及政府对城市拆迁、建设政策上的倾斜，使得外来开发商来青州投资建设如鱼得水，青州市面上的城市建设也因为外来开发商的介入，注入了大批资金，使得青州市进入了一个历史上前所未有的建设阶段，基础设施和配套环境日臻完善。青州市需要引进规模大、实力强的房地产开发企业，一方面填补城市高档物业的空白，另一方面通过成功的楼盘规划建设提升城市房地产行业水平。4、政策环境分析在国家严格控制建设用地的情况下，目前青州市获得建设用地的渠道有四种方式：旧城市改造、企业退城进园、教育资源整合、腾出建设用地；治理恢复废弃矿山，开发荒山、撂荒地，比如峱山经济发展区、文化产业园区都是通过这种方式获得建设用地；村庄整合和土地整理，例如中德土地整理项目等；上级批准建设用地，如七博会、卡特彼勒工业园、现代物流中心等重点项目，省政府将会增加用地指标。完成大规模的城市建设，单靠青州市自身力量难以实现，必须广借外力。对此，青州市制定了一系列优惠政策，并对重大投资项目实行一事一议，给予更加灵活的政策。同时还采取一系列措施，建立“政府主导、规划先行、公司经营、市场运作、部门配合、社会支持、立体监督”城市运营机制，全部放开规划市场、建筑市场、房地产开发市场等。青州市为有实力的开发企业提供了灵活优惠的政策和宽松的投资环境。五、青州市房产市场板块分布与解析通过调查发现，全市可售房产分布比较分散，没有供应量特别集中的区域。但相对来讲，城东海岱苑、拟建的益王府花园都是较大板块，城中心中央商务区、青都国际城、盛世东方、九州名座等是较大的板块。但从发展情况看，东部和南部，特别是南部地区，靠近云驼核心风景区，房地产开发的优势和潜力比较大。目前，城南已有的房地产开发区域为云门山花园和九龙居公园，但都规模较小、档次偏低。青州市别墅及高端住宅市场是空白。1、典型个案青州市目前规划建设比较大的房产项目主要有以下几处：◆中央商务区⊙中都财富广场中都·财富广场由山东中都投资开发有限公司联手中国华通集团共同开发，项目规划用地135亩，建筑面积16万平方米，总投资5亿元人民币。项目地处青州商业繁华地段，在尧王山西路与云门山北路交叉路口，与青州人民商城、银座百货、青州大利群对面，中百大厦青州店离项目不到100米，地理位置极佳，商业氛围浓厚。项目将建成集写字楼、酒店式公寓、商业步行街、高档住宅于一体的城市商务中心区。分商业及住宅两期开发。中都·中央花园，按国际理念精心规划，为城市富裕阶层量身定制，8万平方核心版图顶级居住物业，为青州首家纯板式电梯洋房。现项目一期推出300多套商铺，主要是两座塔式楼后面的步行街商品房，基本铺位约60平米，框架结构，自由分隔，因而能满足商户不同面积的需求。商铺价格最高价为每平米18000元左右。规划效果图商业街模型◆青都国际大酒店该项目由厦门丰亿投资、青州青都房地产开发有限公司开发。为了城市发展的需要、进一步改善投资环境、解决对外接待工作和召开各类会议而立项建设的。青都国际大酒店鸟瞰图青都国际大酒店效果图酒店地块东临青州市政主路驼山中路，南靠范公亭公园，西朝规划中的前营子住宅小区，北临市政主路前营子街。总占地面积108亩（其中约50亩属于沿河缓坡地以及苗圃绿地）。地块呈矩形，东西窄南北宽。酒店基地拥有优越的地理位置，南临南阳河与范公亭公园，环境优美。位于青州老城区，基础设施完善，商业气氛浓厚。本项目建设总规模为5万平米，其中一期工程建设规模为37390平米（其中地下人防兼地下停车面积2710平米），建设内容包括酒店主楼、服务用房，以及部分配套设施。二期工程为客房副楼，会议中心以及九幢3800平米的贵宾楼。四海馨城项目规模为11万平方米多层及小高层住宅，5万平方米商业会所，建设周期3年，是青州市第一个集商业、住宅、休闲娱乐和会展等多种功能为一身的大型城市功能区。第一期25栋，736户多层及小高层住宅正在预售中，多层均价每平方米2600元，小高层未定价。

2、主要楼盘概况部分代表楼盘现场调查序号项目位置规模面积（平方米）价格备注1盛世东方云门山路西，尧王山路北占地65376平米，建筑面积117600平米120、140均价2340元/平方米买顶层送阁楼2柳树湾玲珑山中路与北城大街交汇处总占地面积6万平方米，总建筑面积近9万米120、130、140均价2100元/平方3九州名座云门山北路一期十栋多层，二期四栋小高层三栋多层84－132均价2300元/平方4四海馨城云门山南路与范公亭交汇处总建筑面积25万米77-133多层均价2500元/平方，小高层3000元/平方第一个集商业、住宅、休闲娱乐和会展等多种功能一体5王府花园青州市玲珑山中路占地7.2万平方米，总建筑面积1675-165均价2300元/平方拆迁安置6天山花园工业南路占地52000平方，规划11栋多层80-160均价2200元/平方7南阳花园南阳河北汽车站南占地20942平米、总建筑面积28102平米1203层2100元/平方8华云府陀山南路与南外环交接3层2000-2100元/平方12层带双电梯住宅9同济花园陀山中路与尧王山西交接3层400元/平方10盛世华庭尧王山路南，玲珑山路西占地35616平方米总建筑面积65541128－142周边最高价2560元/平米，中间四栋最高价2760元/平米苏杭园林景观

部分代表楼盘分布图111121059876文化产业园423部分代表楼盘分布图111121059876文化产业园423说明：1-盛世东方；2-柳树湾；3-九州名座；4-四海馨城；5-王府花园；6-天山花园；7-南阳花园；8-华云府；9-同济花园；10-盛世华庭；11-中都财富广场；12-青都国际。

3、基建参考3．1土地交易现状2007年青州市面上供应土地总量为98.08公顷，比2006年增长22.32%。根据国家房地产政策，青州市面上今年增加了住宅用地供应量，今年住宅供地面积为70.47公顷，占全年供应量的72%，而去年的住宅用地供应比例只有28.4%；商业用地面积为4.11公顷，工业用地面积为23.28公顷。2007年招拍挂土地18宗，面积74.51公顷，成交价款达8.28亿元。在2007年所供应的住宅用地中，95%以上是通过旧城改造，拆迁出的存量建设用地。这部分土地位于城区内，公共配套设施、生活服务设施齐全，交通便利，为各开发商和购房户看好，拍卖时竞争激烈，2007年，前营子街的盛世华庭小区拍出了住宅用地108.2万元/亩的价格，总成交价1.06亿元。而2006年拍卖的商务中心地块达135.4万元/亩。3．2拆迁成本现状青州市面上自2006年，完成拆迁工程项目29项，拆迁房屋建筑面积360万平方米。拆迁房屋按用途基本分为五类：一是商业用地房屋，二是住宅房屋，三是生产办公仓储，四是城乡结合部村民宅基地房屋，五是集体建设用地和农用地附着物。按照《山东省城市房屋拆迁房屋条例》和《土地管理法》的有关规定，拆迁合法房屋按照同地段普通结构商品房市场价补偿，集体建设用地和农用地附着物按照山东省物价局和山东省国土资源厅公布的“地面附着物补偿标准”补偿。商业用地区段拆迁成本约120万元/亩；住宅房屋区段约60-70万元/亩；生产办公仓储区段约40-50万元/亩；城乡结合部村民宅基地房屋区段约60万元/亩；集体建设用地和农用地附着物区段约20万元/亩。3．3建安成本商品房住宅建安成本：2005年690元左右，2006年720元左右。2007年750元左右。小高层1100元左右。六、青州房地产市场综述近年来，青州市大力实施城市建设与管理转型，特别是加大了旧城改造力度，仅2006年、2007年完成拆迁面积280多万平方米，建设了一大批房地产开发项目。同时对房地产开发实行连片开发战略，2006年开始，青州市面上对开发项目进行规模控制，对低于200亩的开发项目严格控制，低于200亩的规模一律不予审批，坚持杜绝零星开发，使得本市经济实力较小的开发企业难以获得开发项目，提高了房地产业竞争门槛，为有实力的外来开发商进入青州市场提供了很好的机遇。目前青州本市房地产开发企业18家，外地来青州注册成立开发企业11家，外地开发企业11家，共有开发企业40家。在对旧城区进行提升改造的同时，青州市确定了城区向东向南发展方针，将范公亭路向东延伸与潍坊宝通街相连，这样从青州到潍坊只需半小时车程，青州的城市辐射力将大大增强。同时城北、城南由于新铁路客运站的建设、文化产业园区的建设，将成为城市发展的两个次中心，常驻人员都在10万人以上。未来几年青州市将逐步形成“市区、次中心、重点镇”三个层次、结构合理、协调发展的城市化体系。近几年，青州市经济的持续增长和城市化进程的加快，大大地带动了当地房地产业的发展，使房地产业有了很大的提升，但由于青州房地产业起步较晚，房地产所处宏观社会环境较低，房地产发展过程中也存在一定的问题。目前青州市的房地产销售情况根据区域参差不齐，商品房户型结构不合理，中小户型未能达到上级要求的70%的标准。从调研情况可以看到，青州市现有房地产楼盘还有一些弱点：※通过对目前开发楼盘调查可以看出，当地住宅开发以多层住宅为主，小高层住宅处于起步发展阶段，如四海馨城、九州名座、中都财富广场中央花园都推出了小高层。但从市场来看，消费者对小高层的认可度较低。※优质项目集中在市中心周围，范公亭路、尧王山路和云门山路交接的区域内和沿南阳河周围分布，如四海馨城、中都财富广场、盛世华庭等。※当地楼盘在楼体外观设计还处在初期状态。线条简单，缺乏立体感，没有鲜明的设计风格。虽然部分项目的楼体设计开始采用外飘窗的设计增强楼体立体感，但外飘窗的设计较为简单和唐突。※当地几乎没有环境优美、贴近大自然的别墅和“错层”、“复式”类型的高端高品位住宅，存在市场空白点，市内及周遍众多高收入精英阶层无法实现高端住房需求。※户型设计较为单一，户型以三室两厅一卫、三室二厅二卫为主。户型面积以120-140平方米为主。可见当地消费者普遍都有喜好大面积住宅空间的特点。※对于社区景观的设计方面，当地各楼盘普遍较差。大部分楼盘的景观规划也只局限于对绿化率的概念提出和绿色植物的简单布置，对于社区景观内涵，并没有进一步挖掘和延伸出自己社区独特的、品牌式的景观文化和社区文化。※对于社区配套和物业管理方面，各开发楼盘的理念和设施较差。经调查了解到，本地社区依然还是处于一种仅仅提供居住空间的基本状态，社区规划上缺少一些便民的公共设施设置。※房地产市场市场刚刚起步，购房群体对于房源的消费还不是很理性，一方面表现在持币待购的心态上，另一方面表现在购房者不太习惯使用按揭贷款。

第三部分文化产业园区分析研究一、区位分析青州市文化产业园区位于云门山风景区、东夷文化生态园东南侧;东临中国“七博会”会展中心、弥河生态旅游开发区;北依繁华市区；南接黑虎山水库、圣水峪风景区。距离中心城区4.2公里，总规划面积14.7平方公里。云门山、劈山、黄山三面环绕，依山近城，山青，水碧，鸡犬相闻，农田阡陌，村舍隐约，自然环境优美，可谓“人间仙境，世外桃园”。规划城市南外环路从园区北侧通过，有两条南北城市主要道路（青州南路、云门山南路）与中心城区相连，交通便捷，是未来最佳城市拓展空间。文化产业园区域位置图二、项目现状及利用条件1、项目现状青州文化产业园区用地主要为山地、坡地、旱地、果园及少量村庄，没有基本农田，便于开发建设。基地北侧有一条城市外环路（外环南路）通过，用地条件自成一个较为独立的城市区域。现状自然环境优美，山型地势上佳，是青州市不可多得风水宝地。2、配套情况文化产业园区的发展和建设是青州城市“一体四区”格局中的重要部分之一，也是青州市未来几年重点发展的区域。目前，园区内路网已经初步形成，潍坊教育学院、山东省民族技师学院一期工程已经开工建设，2008年新生开始入住。文化产业园区规划的公交系统、水电、通讯、燃气、供热等基础设施正在加紧建设，园区的中小学、医院、商业、银行、农贸市场等配套设施也已经规划或建设。3、自然景观项目现状地貌自然景观较好，西北有云门山风景区、东夷文化生态园，东临中国“七博会”会展中心、弥河生态旅游开发区，南接黑虎山水库、圣水峪风景区，园区内有著名的广福寺风景区和体育休闲中心。良好的自然景观为园区发展和房地产开发奠定了资源基础和卖点挖掘，是人居及商业地产的理想之地。圣水峪风景区云门山风景区黑虎山水库三、文化产业园区规划分析1、功能分区青州市文化产业园区按照功能共划分为六大园区：教育园区卡特彼勒工业园区综合配套服务园区广福寺风景旅游区文化创意园区生态过渡区1．1教育园区教育园区为青州市文化产业园区起步园区，是市政府为整合、优化青州市教育资源、发展教育事业，所作出的一项重大举措。该园区占地约3980亩，入驻园区的学校目前有4家：青州市委党校、潍坊教育学院、山东省民族技师学院、益都卫生学校，规划容纳学生4.2万人。教育园区内学校概况学校名称规划占地总建筑面积一期工程建成后的学生容量潍坊教育学院946亩23.86万方米7.63万平米4.2万人益都卫校830亩15万平米民族技师学院1000亩40万平米12万平米青州市委党校200亩2.6万平米1．2卡特彼勒工业园卡特彼勒工业园位于文化产业园区东北部，是以卡特彼勒-山工机械有限公司为龙头打造的国内一流工程机械制造业基地。卡特彼勒公司是世界上最大的土方工程机械和建筑机械生产商，也是全世界柴油机和天然气发动机的主要供应商，2003年位居全球500强的162位。山东工程机械有限公司是国家定点生产轮式装载机的骨干企业，占地100多万平方米，国家500家重点企业，2005年3月22日山东正式加入卡特彼勒公司，成立中美合资山东山工机械有限公司。卡特彼勒工业园区南至广福寺路、北至鲁郭路、东至羊临路、西至云门山路延伸段，一期工程规划建设占地3000亩。园区建成后，配套企业将达到120家以上，提供4万个就业岗位，拥有全球供应商50余家，形成集产品研发、主机生产、配件供应、加工出口、物流配送为一体的产业基地。到2010年，卡特彼勒-山工机械有限公司计划实现整机销售3万台，零部件销售10亿元，总销售收入突破80亿元，成为国内同行业领袖企业，卡特彼勒工业园也将成为国际性机械制造基地。工业产业引进和工业园发展是文化产业园区发展的重要经济支持之一，将带动区片内基础配套、教育、服务业的发展，并直接增加对房地产开发的需求。1．3综合配套服务区综合配套服务区位于文化产业园区中心地段，规划面积6220亩，为各园区提供居住、医疗、教育、商业、休闲娱乐等多角度、综合性、全方位的服务，主要规划建设居民小区、商业购物中心、餐饮、娱乐等服务场所和设施。1．4广福寺风景旅游区广福寺位于文化产业园区西侧，原创于北魏末年，称岩势道场，后改名胜福寺，隋文帝时安放佛祖舍利，自唐以后易名广福寺。2005年，广福寺重修工程启动，规划占地面积近千亩，建筑面积二万多平方米，总投资1.2亿元，主要景点有大雄宝殿、念佛堂、龙王庙、僧房、居士楼、往生堂、滴水观音、斋堂、塔林等。该景区建成后，将形成集佛学文化、自然风光、饮食文化、休闲、娱乐为一体的旅游观光休闲区，与佛国寿山景区遥相呼应，为青州旅游、服务业发展注入新的生机和活力，为文化产业园区兴旺发达护佑祈福。1．5文化创意园区文化创意园区是文化产业园区核心园区之一，占地5880亩，计划投资3亿元，总建筑面积20万平方米，规划建设期5年，力争在“十一五”末初具产业规模。园区包括影视基地、动漫基地、文化创作基地、文化村落、艺术私人博物馆以及与之配套的商业、餐饮娱乐设施，吸引一批信息、网络、动漫等技术含量高的文化企业到园区发展，培育新的产业链，充分挖掘青州的历史底蕴和文化内涵，成为富含青州历史发展精粹的文化前沿阵地、时尚消费基地、创意产业汇集地、文化旅游观光胜地；成为具有丰富历史文化内涵，商业休闲设施配套齐全、风貌协调、功能完善、特色鲜明的现代服务业集聚区。文化创意园建成后，将成为集影视制作、动漫设计、艺术创意为一体的重要的文化公共平台，与广福寺风景旅游区连成一片，形成青州大旅游中的一环。1．6生态过度区生态过度区分为两片区，分别在文化产业园区的西北部和东部。生态过度区主要规划建设高档住宅区和别墅区。青州市目前几乎没有‘复式’‘错层’户型的高档楼盘和别墅，无法满足青州市高收入人群的高端住房需求。文化产业园凭借优越的人文自然条件和便捷的交通网络，以及三到五年内聚集的10万人口，规划发展成为青州南部城市副中心，因此也是建设高档住宅的首选之地。生态过度区的规划建设，一方面体现融入大自然的生态理念，另一方面满足高档住宅的市场需求。优质人群的入住也将拉动综合配套服务区的市场需求。2、交通道路青州路青州路广福寺路南环路广福寺路云门山路前寺路前寺路南环路广福寺路南环路广福寺路云门山路前寺路前寺路南环路青州市文化产业园区主要道路包括：南北走向：青州路，北起胶济铁路客运站，规划南至黑虎山水库，贯穿城市最长的一条主干道，路道红线54米；云门山路，北起青州市火车站，南至教育园区前寺路。道路红线54米。东西走向：新南环路，规划未来将与省道胶王路连接，升级为省道，是城市南扩的重要基础设施，道路红线54米；广福寺路，位于园区中部贯穿东西的主干路，道路红线40米；前寺路，园区东西主干路，道路红线40米。另外，2008年还将打通范公亭路至潍坊宝通街，将进一步增加文化产业园区与主城区和潍坊市区的联系，扩大园区经济辐射圈。四、SWOT分析1、优势分析(Strength)◆文化产业园区处于城市“一体四区”城市格局的重要发展位置，具有良好的区位优势；◆文化产业园区周边有云门山风景区、东夷文化生态园、弥河生态旅游开发区，圣水峪风景区等自然景观，园区环境优美，空气清新，具有良好的自然人文景观优势；◆文化园区内道路建设良好，交通便利，范公亭路至潍坊宝通街打通后将会紧密联系文化产业园区。文化产业园区具有良好的交通优势；◆目前，青州市没有大规模房产开发项目，也几乎没有别墅区和高端楼盘，文化产业园区的房地产建设尚处于启动阶段，可开发地块规模较大，有利于房地产规模化开发，人文自然条件优越，正适合打造高品质居住概念。2、劣势分析(Weakness)◆文化产业园区用地为风光秀丽的山地、坡地，起伏落差大，地质条件复杂，增加施工难度；◆文化产业园区尚处于城市发展新区域，需要兴建生活配套设施。3、机会分析(Opportunity)◆近年，青州经济逐步提升，城市化进程进一步加快推进，青州处于山