交通运输行业-运输需求概述

3.1运输需求概述

3.1.1

运输需求与支出的关系3.1.2

运输需求生成的简单例子3.1.3

网络上的运输需求生成3.1.4

运输需求分析的复杂性

13.1.1

运输需求与支出的关系3.1.1.1需要交通运输的原因3.1.1.2运输需求与支出的关系23.1.1.1需要交通运输的原因Thompson1974年时曾经把现代社会的人们为什么需要交通运输归结为以下七个原因：1.自然资源分布的非均衡性2.现代社会的高度物质文明依赖于专业化分工，而大工业既需要从各地获得多样化的原材料，也需要为自己的产品去开拓远方市场3.优良的运输系统有助于实现由技术革新、自动化、大批量生产与销售以及研究与开发活动支持的规模经济34.运输还一直承担着重要的政治与军事角色5.良好的交通是增加社会交流与理解的基础，并有助于解决由于地域不同而产生的问题6.交通条件的改善使得人们在自己的居住地点、工作地点以及日常购物、休闲地点之间可以做出很多选择和安排，这在很大程度上影响了人们的生活方式7.现代交通有助于国际文化交流，以便人们了解其他国家的文化特点，并通过国际展览、艺术表演、体育比赛等方式向国外展示本国文化43.1.1.2运输需求与支出的关系1.经济学研究的前提：经济活动的目的是为了满足生活在经济中的人的欲望（wants）与需要（needs）2.人们通过对自己消费的物品或服务的支付意愿来表达需求，因此可以从人们如何花钱来得到有关需求的信息

美国用于各类交通运输的开支加总目前约等于GDP的17%，这个数字充分说明了运输业在其国民经济中的重要性5左边柱形反映了美国消费者支付给运输公司的费用，总计超过2200亿美元，大约相当于美国当年GDP的3%图中看出：受雇运输(forheirtransportation)也称为公共运输（publictransportation）公路货运排位第一航空和铁路次之包括轻轨和公共汽车的城市公共交通排在后面美国1994年的运输费用分类示意图6图中右边柱形反映了美国在私人交通或自有运输方面的花费，总额竟接近1万亿美元，大约相当于当年GDP的14%，远远超过受雇运输业的水平美国的私人交通主要是指私人驾驶自己的小汽车，也包括一些驾驶私人飞机的情况货运方面的自有运输则主要是指企业和其他单位使用自备车辆、船舶以及管道从事的运输无论是私人交通还是自有运输都需要为相应运输设备的购置、维护保养以及使用支付各种费用对比左右两个柱形可以很容易看出：美国人用在私人小汽车上的开销远远超过用在所有公共交通工具上的钱，美国一般企业使用自备卡车支出的费用也大大超过支付给受雇运输业的钱美国1994年的运输费用分类示意图73.运输支出与运输需求的关系运输支出本身是由运输价格和运输需求所决定的，而后者又是其他许多因素影响的结果运输需求是人们对于所接受运输服务的支付意愿，同时它也反映了这种意愿随运输价格或成本水平而发生的变化运输总支出提供了运输需求的一部分重要信息，但并不是全部，因为它不能告诉我们运输量随价格的变化情况

8运输需求与支出的关系运输需求的图形表示：在价格P与购买量Q组成的坐标系中一条向右下方倾斜的曲线来表示，每一个价格水平都对应着一个需求量在图中需求曲线D所在的位置上，由价格p和其对应的运输服务数量q所决定的运输支出，是由0pEq组成的矩形该矩形的面积会随着运价水平的变化而改变该矩形的面积改变相对于运价变化的程度与运输需求曲线的斜率或价格弹性有关：当需求曲线比较陡峭时，价格变化引起的需求量变化较小，一般被称作弹性较低；当需求曲线比较平缓时，价格变化引起的需求量变化较大，一般被称作弹性较高该矩形的面积还与需求曲线的位置形状及变化有关在经济学中一般认为运输需求曲线的这些要素是由人口数量、消费者收入水平及偏好、有关替代品和互补品的价格等因素所决定的93.1.2

运输需求生成的简单例子1.运输需求是派生性需求运输需求是一种派生出来的需求，即它不是本源性的社会需求，而是由社会经济中的其他活动所引发出来的一种需求2.举例分析：

10图中A地是煤炭产地，B地是煤炭销售地，这是一个最简单的运输供求关系只有惟一的货物种类——煤炭，同时也只有惟一的货运始发地和惟一的到达地，两地之间有煤炭经销商把A地生产的煤炭运到B地销售图中的价格和供求数量都是象征性的可以将货物的种类想象成其他原材料或消费品，甚至也可以把A地与B地分别想象成人们的居住地点和度假旅游地

运输需求的来源：产销两地的煤炭供求11运输需求的来源：产销两地的煤炭供求图（a）中是产地A的煤炭供给曲线，我们把它画成最简单的直线形式，表示供给量随价格的上升而增加该供给曲线的数学公式为式中Q为煤炭供给量，PA为产地价格该式表示价格每上升1美元，A地的生产厂商就愿意增加1000吨的供给量12运输需求的来源：产销两地的煤炭供求图（b）是销售地的煤炭需求曲线，我们也把它画成最简单的直线形式，表示需求量随价格的上升而减少该需求曲线的数学公式为式中Q为煤炭需求量，PB为销地价格该式表示价格每上升1美元，B地的消费者就要减少1000吨的需求量13由于A地与B地是分离的,A地的煤炭供给要变成B地的煤炭消费,必须依靠煤炭运输给出的A地煤炭产地价格中不包含煤炭运输的价格，而B地的煤炭销地价格中显然包括了煤炭的运输价格，因此A地与B地之间存在着一个煤炭的价格差，我们假定该价格差仅仅是由于煤炭运输造成的运输需求的来源：产销两地的煤炭供求14运输需求的来源：产销两地的煤炭供求在产销地供求曲线已经分别确定的情况下,从A地运往B地的煤炭数量,取决于煤炭的运输价格运价越低,两地间的煤炭价格差越小,相对较高的产地收购价可以鼓励产地的厂商多生产煤炭，而较低的销地价格则鼓励消费地的客户多消费煤炭；当运输价格为零的时候,两地的煤炭价格完全相同,此时煤炭的运输数量是最大的。而运价越高，所引起的情况则正好相反15运输需求的来源：产销两地的煤炭供求当运输价格为零时，A地的厂商在5美元的煤炭产地价格下愿意提供5000吨煤炭，这正好与B地消费者在5美元的煤炭销地价格下愿意消费的5000吨煤炭相等，此时两地煤炭的供求正好达到均衡状态曲线(a)(b)代表的两个方程联立求解

16运输需求的来源：产销两地的煤炭供求如果煤炭运输价格上升到2美元:此时煤炭经销商就会提高B地的销售价并同时压低A地的收购价，以消化上升了的运输价格，而两地价格的变化当然会引起供求数量的变化B地的销售价提高到6元，需求量相应地减少到4000吨，A地的收购价压低到4元，而供给量也相应地减少到4000吨，两地煤炭的供求再一次达到均衡状态17运输需求的来源：产销两地的煤炭供求煤炭运输价格的数学公式为

:本例的运输需求公式

:当运输价格分别定为0、1美元、2美元……10美元时列表18运输价格（美元）煤炭销地价格（美元）煤炭产地价格（美元）数量（吨）05.05.050001.05.54.545002.06.04.040003.06.53.535004.07.03.030005.07.52.525006.08.02.020007.08.51.515008.09.01.010009.09.50.550010.010.000衍生的煤炭运输需求计算表19衍生出的煤炭运输需求曲线

从形式上看,运输需求曲线与一般产品或服务的需求曲线没有什么不同,也是一条向右下方倾斜,即随着价格下降需求逐渐增加,但运输需求是衍生出来的如果煤炭供给与需求增加(两条曲线分别向右方移动),那么煤炭运输需求曲线也会向右移动,反之则反是煤炭运输需求曲线的斜率也取决于煤炭需求曲线和煤炭供给曲线的情况如果煤炭的需求和煤炭的供给是更有弹性的(曲线分别变得更为平缓),那么煤炭的运输需求自然也会更具有弹性

20运输需求取决于社会经济中其他活动所提出来的对货物或旅客在空间位移的需要运输价格越低,产销两地之间的价格差别也越小,因而运输需求也越大如果运输是免费的,那么意味着运输极为方便,产销两地之间的价格没有差别运价越高,这意味着消费者必须承担较高的销地价格,而生产者则必须接受较低的产地价格,因而运输需求也越小运输价格水平高到一定程度以上,该产品的运销就不再具有经济性,运输就不会发生,地区之间则处于隔绝状态结论:随着交通运输条件的改善,运价不断降低会鼓励不同地区之间的客货交流,而由于运输条件落后,过高的运输价格则阻碍地区之间的客货交流衍生出的煤炭运输需求曲线

21可能的真实运输需求曲线223.1.3

网络上的运输需求生成3.1.3.1运输需求生成简单例子的评价3.1.3.2网络运输需求生成的介绍233.1.3.1运输需求生成简单例子的评价1.过程:只有惟一的货运种类同时只有惟一的始发地和惟一的到达地，分析了运输需求的衍生过程2.使用的方法:一对一的简单均衡分析方法每一水平的运输价格对应着单一的运输需求量，运价变化引起运输需求做相应变化243.问题与解决方法:多个始发到达地和多种运输方式的情况,运价与运输需求之间的关系很复杂各种因素对运输需求的影响解决方法:通过分析不同价格和经济空间结构与运输均衡的关系,我们还是可以得出有关因素对运输需求的影响程度举例:当有多种运输方式存在，考虑一种运输方式替代另一种运输方式的影响因素就会是十分必要的

如果假定以上客货运输用户的决策都取决于他们得到的运输服务的价格，那么最方便的衡量方法就是分析不同运输需求的交叉价格弹性

253.1.3.2网络运输需求生成的介绍多个煤炭产销地点的分布1.前提条件:假设在一个固定的经济空间中存在着若干个煤炭的生产地，用菱形代表它们的位置每一个煤炭产地由于生产条件不同都有自己相应的供给曲线，菱形的大小表示各个产地煤炭生产成本不同，生产成本越低，菱形越大煤炭的需求地或消费地用圆形代表，它们可能是一些大的钢铁企业、火电站，也可能是城市圆形的大小表示该地煤炭需求的多少26运货卡车可以直接把煤炭从生产地运到销售地，因此假设其运输费用只包括与运输距离有关的成本（卡车运输所使用的道路在图中没有画出）多个煤炭产销地点的分布前提条件:假设在这一经济空间里存在着两种可以相互替代的运输方式:其中一种是由政府经营的公共铁路另一种是私营的运货卡车图中的网格代表已有的铁路网每一个垂直线路与水平线路的交点代表铁路车站使用铁路的运输费用包括列车在线路上的运行成本和在相关车站上的作业如调车及列车编解等成本27卡车的运输费用比较单纯,假设其只包括与运输距离有关的成本,由于可以做到“点点直达”,因此没有运输中的场站成本,但卡车的单位运行成本比较高用户的选择是综合考虑和评判的结果:尽管铁路的线路运行成本较低,但如果附加上的可达性、站场作业、绕道运输和时间成本使得总运输费用高于私营卡车,则用户就可能选择后者

多个煤炭产销地点的分布前提条件:对于任何一对产销地点是选择铁路还是卡车运输,我们都假定只取决于相应的运输费用,包括可达性和耗费时间在内的全部运输费用在铁路线路上的运行成本一般比较低由于并不是所有的产销地点都坐落在铁路车站所在处,因此使用铁路存在着可达性问题,这需要额外的成本铁路运输在有关车站上还会发生费用和时间成本由于铁路网的铺设往往会发生一定的绕道运输,使运输距离加长

282.分析:要在运输网络系统中确定运输供求的均衡点在每一个生产地的煤炭供给曲线已经确定每一对可能的生产消费地之间的两种运输方式的运输费用也已经确定只有产地价格加上运输费用之和能够满足消费地需求曲线要求的煤炭供给,才可能形成实际的运输流多个煤炭产销地点的分布从消费地的角度看,如果一个消费地可以得到多个生产地的煤炭供给,则它只会选择煤炭产地价格加上运输费用总和最低的供给者与运输方式29多个煤炭产销地点的分布实现运输均衡的原理在网络上实现均衡所要求的条件却复杂得多每一个煤炭生产地与相应的消费地能够建立起真正的煤炭运销联系运输量的大小,既取决于本身的生产成本、消费地的需求曲线和联系两地的可能的最低运输费用,也同时取决于其他可能的竞争者的生产成本及可能的最低运输费用系统中所有生产地、消费地和运输方式的供求均衡,更需要从整个系统加以考虑才可能真正实现30多产销地的运输需求分析：铁路运输成本较高情况下的运输均衡

3.运输均衡解之一:在给定产销地点和供求曲线，同时假设公共铁路综合运输成本较高的情况下，我们用图表示该网络系统的一个运输均衡解这些生产地没有得到利用的原因：由于它们的生产成本过高，最近需求地销售价格减去可能的运输费用以后，还不可能被它们的煤炭生产成本所接受；或者说这些生产地的煤炭成本加上运费以后无法给任何消费地点提供具有吸引力的销售价格

虚线表示使用卡车把煤炭从生产地运到需求地，粗实线表示使用铁路承担相应的煤炭运输系统中所有的5个需求地点都得到了相应的供给，但有若干个可能的煤炭生产地没有得到利用31多产销地的运输需求分析：铁路运输成本较高情况下的运输均衡

该运输均衡使用的卡车运输要多于铁路运输，而很多可能发挥作用的铁路线没有被利用这说明，由于铁路的可达性、场站作业、绕道运输和时间成本等方面的总运输费用过高，使其无法发挥线路运行成本较低的优势，结果用户更多地选择了卡车运输如果假设该系统中有关运输方式的运输价格提高了，那么就会有一系列的后果同时发生：消费者会减少需求，生产者会降低产量，比较近距离的生产地在供给上具有更大的优势，某些运量会在运输方式之间转移……总之，运价的变化会导致产品供求和运输供求的新的均衡关系32多产销地的运输需求分析：铁路运输费用下降情况下的运输均衡4.运输均衡解之二：再假定，在运输均衡解之一已经实现的运输均衡条件中改善铁路的服务并采取降价措施如:使铁路的总运输费用降低20%,则可能在其他条件不变的情况下得到另外一种运输均衡所有的5个需求地点仍旧得到了相应的供给,但运输系统的利用状况发生了很大变化由于铁路运输费用下降了20%,因此有些原先使用卡车运输的用户现在改为利用铁路,卡车运输大体上只保留在比较近的范围里由于铁路在线路上的运行成本较低，而且不可避免地存在一些迂回运输，因此总的煤炭运输距离比以前延长了；由于相对运输费用的变化，有些原来提供煤炭的生产地因为不再合算而退出，而另一些原先没有得到利用的生产地投入了生产

333.1.4

运输需求分析的复杂性

1.运输市场的复杂性

(1)有关运输市场的概念运输市场是一个相当复杂的概念,运输经济分析应该避免比较笼统地谈论一般的所谓运输市场

更加注意根据所提出的具体问题,区别各种基于特定运输对象（不同种类的货物或旅客）、有特定运输目的和特定始发和到达地点的运输服务,并根据可搜集到的可靠数据资料进行分析34运输市场是一组其产出和价格均可计算的运输服务每一个具体运输市场上的产出应该是同质的，即其起讫地点和运输方向、所运货物或对象都是一致的，与其他运输市场上的需求及供给不应混为一谈35(2)特定运输市场并不排斥存在可相互替代或竞争的几种运输工具,只要它们提供的是相对同质的运输服务或产品就可以

只由一对始发到达地组成了十分典型的特定煤炭运输市场(3)运输市场情况复杂得多的原因运输方式之间的相互替代也增加了分析的难度多个始发到达地是复杂性的主要原因362.确定有关计量指标的难度

(1)运输经济分析所需要的指标的设立或选择、统计资料和其他数据的取得都有很大难度

(2)统计指标之一:运输量指标货运发送吨数和客运发送人数无法反映出运输活动中的一个最重要的因素——运输距离37(3)统计和分析指标之二:周转量指标吨公里和人公里指标的优点:吨公里指标可以帮助我们从货物的重量和运输的距离两个角度把握货物运输量人公里指标可以帮助我们从人数和运输距离两个角度把握旅客运输量更加接近运输产品即货物与旅客的空间位移的概念38指标的局限:项目原因或举例货物位移指的是货物在空间位置上的变化，而吨公里只是这种变化在重量和距离方面的一个度量单位1000吨公里既可以表示把一吨货物运送1000公里，也可以表示把100吨货物运送10公里，但它们是不同质的空间位移我们不能把吨公里作为运输业的产品，就像不能把“吨”作为煤炭或钢铁工业的产品一样货物位移是具体的，每一个货物位移都有确定的货物和起运终到地点起运终到地点不同,尽管货物和运距都一样,也是不同的位移起运终到地一样但货物不同,也不是同一种运输产品。不同的运输产品之间不能互相替代但吨公里却是一种抽象物,可以体现各种货物位移在重量和距离方面的共性,但同时也把其他方面的特征抽象掉了

即使是相同的货物位移，在质量上也可能差别很大货物运送速度的差别、货物完好程度的差别、方便客户程度的差别等，吨公里不能反映这些差别

货物位移对应着包括装卸等其他作业的货物运输的完整过程，有时候一个运输过程要包括好几次装卸，吨公里则无法包含这些内容相同的货物位移可能产生出不同的吨公里数两地之间的运输无论使用哪一种运输工具，货物位移都是相同的，但铁路、公路、水运和航空各有自己的线路或航线，产生的吨公里数就不一样。即便是同一种运输工具，也会因为选择的经路不同而出现吨公里数的差异

货票单据和统计报表上的吨公里数字很多时候并不是实际的货物位移量各种运输方式计费重量和统计方法的规定,当货物经过两种以上运输方式联运的时候，每个运输部门所统计的吨公里数与真正的货物位移差别就更大了，它们只代表整个货物位移的一部分393.运输价格概念理解的不确定性货物运输应该使用“吨公里平均运费”，对旅客运输则应该使用“人公里平均运费”，认为把它们作为运输价格往往比公布的运价表上的数字更具有现实性和对于具体运输流的可比性吨公里平均运费和人公里平均运费的计算，是用某次（或某类）运输服务所收取的全部收入总额除以该次（或该类）运输服务所产生的全部吨公里数或全部人公里数40吨公里平均运费或人公里平均运费作为体现单位运输产品运价水平的指标，也不是十分理想的:首先在于可获得的收入或费用总额以及吨公里和人公里这些累计运输量往往存在很大程度上的非同质性不同类别的运输需求对运价变动的弹性不一样，这也会使平均运费的使用受到限制41谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积