中国金融体系及其市场构成

中国金融体系及资本市场发展

丁岚

Email：hnulinda@提纲中国金融体系三十年中发展与完善中国金融体系建立和发展历程银行机构农村金融机构非银行金融机构中国资本市场分析中国资本市场发展的简要回顾中国资本市场重大的改革措施中国资本市场存在的问题和面临的挑战金融体系三十年中发展与完善中国金融体系的建立和发展经历了以下几个阶段：1948年12月1日，中国人民银行成立——标志着新中国金融体系的开始，并逐步成为全国唯一的国家银行。

1953年到1978年期间，中国人民银行是全国唯一一家办理各项银行业务的金融机构，集中央银行和商业银行功能于一身，这种状况一直延续到上世纪70年代末。1979年10月，邓小平提出“要把银行作为发展经济、革新技术的杠杆，要把银行办成真正的银行”，从而开始了恢复金融、重构金融组织体系的工作。30年来，中国金融改革遵循以市场为取向、渐进化的改革思路，随着国民经济的发展，中国金融体系发生了巨大变化，金融业从单一的国家银行体制到多元化金融体系格局基本形成。目前，中国人民银行、银监会、证监会、保监会构成中国金融体系中的最高金融管理机构，并对各类商业银行、政策性银行、保险公司、证券公司、信用合作机构、信托投资公司以及金融租赁公司等各类金融机构在金融业分业经营的条件下实行分业监管。银行业机构中国人民银行职能从“大一统”发展到专门行使中央银行职能，商业银行从无到有发展壮大，政策性银行获得发展。1979－1983年，相继成立了中国银行、中国农业银行和中国建设银行等。2001年底，国有商业银行基本完成省级分行与所在城市分行合并、地市支行适当精简。2003年底，中国银行、中国建设银行进行股份制改革试点。此后，中国银行、建设银行、工商银行先后整体改制为股份有限公司，并成功上市。1995年7月，中国第一家地方性股份制银行机构正式开业。2007年1月，邮政储蓄机构正式组建为邮政储蓄银行。农村金融机构农村金融机构改革初见成效1979年农行成立后，农村信用社交由农行管理。1999年，开始进行了农村信用社改革试点，改革主要强调农村信用社要为“三农”服务，并以小额信用贷款为主。2003年下半年以来，农村信用社改革试点在全国30多个省（区、市）逐步推开。截至2008年8月末，已有61家新型农村金融机构开业，实收资本17.03亿元，存款余额28.31亿元，贷款余额19.17亿元。非银行金融机构非银行金融机构逐步发展和健全1979年10月，中国银行成立信托咨询部；同年，中国国际信托投资公司正式成立。1980年国务院颁布的《关于推动经济联合的暂行规定》中明确规定“银行要试办各种信托业务，融通资金，推动联合”。2007年3月1日，《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》开始实施。1987年5月,中国正式批准设立了国内第一家大企业内部的财务公司。1996年下半年，中国人民银行制定和下发了《企业集团财务公司管理暂行办法》。到2007年底，中国正常经营的企业集团财务公司有70多家。中国资本市场发展的简要回顾中国资本市场的发展大致可以划分为三个阶段：1978－1992年，中国经济体制改革全面启动后，伴随股份制经济的发展，中国资本市场开始萌生。1993－1998年，以中国证监会的成立为标志，资本市场纳入统一监管，由区域性试点推向全国，全国性资本市场开始行程并逐步发展。1999－2007年，以《证券法》的实施为标志，中国资本市场的法律地位得到确立，并随着各项改革措施的推进得到进一步规范和发展。萌生（1978－1992年）

股票的出现1978年开始，农村出现家庭联产承包责任制，农民自发采用“以资带劳、以劳带资”的方式筹钱，合股经营的股份制乡镇企业成为股份制经济的最早雏形。中国走上经济改革之路是中国资本市场产生的先决条件，从1978年12月中国将经济建设成为国家的基本任务，改革开改成为中国的基本国策。 20世纪80年代初，城市一些小型国家和集体企业也开始进行了多种多样的股份制尝试，最初的股票开始出现。这一时期股票一般按面值发行，且保本、保息、保分红，到期偿还，多向内部职工和地方公众发行。债券的出现中国于1981年7月重新开始发行国债。其特点是周期较长(10年）、不可转让，对购券的企业支付较低的利息，对居民支付较高的利息。1982年起，少量企业开始自发地向社会企业内部筹集并支付利息，最初企业债开始。到1992年，企业债当年发行总量近700亿元，创历史最高水平。93年后企业债进入一个较长的低迷时期。1984年，为治理严重的通涨，中国实行紧缩货币政策。此时，一些由银行贷款的在建项目出现资金不足，银行开始发行金融债以支持这些项目的完成。证券流通市场和交易所的出现1986年9月，中国工商银行上海市信托投资公司静安证券业务部率先对其代理发行的飞乐音响公司和延中实业公司的股票开展柜台挂牌交易——股票二级市场雏形出现。1988年，国家批准个人持有国债的转让业务，从而这些采用柜台交易方式的转让市场是债券二级市场的雏形。1990年12月，上海证券交易所、深圳证券交易所开始营业。91年底，上交所共有8只上市股票，25家会员；深交所6只上市股票，15家会员。证券中介机构及自律组织的出现1987年9月，第一家专业证券公司——深圳特区证券公司成立。1988年，中国人民银行下拨资金，在各省逐渐33家证券公司。1991年8月,证券业的自律组织中国证券业协会在京成立。期货交易开始试点1990年10，郑州粮食批发市场开业并引入期货交易机制——中国期货交易开端。自发形成的市场有待规范和监管股份制改革初期，股票发行缺乏全国统一的法律法规。1990年3月，中国政府允许上海、深圳两地试点公开发行股票，两地分别颁布了有关股票发行和交易的管理办法。大量的投资者涌向深圳和上海购买股票。地方政府虽然采取措施缓解过热，但仍不能改变股票的供不应求局面。最终导致“8·10事件”。形成与初步发展（1993－1998年）1992年10月，国务院证券管理委员会和中国证监会成立，标志着中国资本市场开始逐步纳入全国统一监管框架，全国性市场由此形成并初步发展。在此阶段发布了一些列的法规和规章，如：《股票发行与交易管理暂行条例》、《公开发行股票公式信息披露实施细则》、《禁止证券欺诈行为暂行办法》、《关于严禁操纵证券市场行为的通知》、《公司法》等。这些法律法规和规章的颁布实施使资本市场的发展走上规范化轨道，为相关制度的进一步完善奠定了基础。由于市场创建初期，各方对资本市场的规则、参与者权力和义务的认识不全面，证监会采取了额度指标管理的审批制度，即将额度指标下达至各省主管部门，由其在指标限度内推荐企业，再由证监会审批。证券交易所进一步完善1990年，上海证券交易所、深圳证券交易所成立，并逐步实现无纸化交易平台。同时清理和关闭了证券场外交易市场，降低了金融风险。1996年12月，几经调整的交易涨跌停板幅度最终定位10％，并延续至今。由单一的股票交易市场发展为集国债、权证、企业债、封闭式基金等多种金融产品的综合性资本交易市场。证券中介机构的数量迅速增加，截至1998年底，中国大陆有证券公司90家，证券营业部2412家。股票市场——股票种类A股——人民币普通股票，由中国境内公司发行，供境内机构、组织或个人（不含台、港、澳投资者）以人民币认购和交易的普通股股票。B股——人民币特种股票，以人民币标明面值，以外币认购和买卖，在境内（上海、深圳）证交所上市。其投资人限于：外国的自然人、法人和其他组织，香港、澳门、台湾地区的自然人、法人和其他组织，定居在国外的中国公民，中国证监会规定的其他投资人。股票市场——股票种类（续）1993－1998年上市公司数目单位：亿元1993－1998年证券市场情况证券投资基金从1991年开始，出现了一批投资于证券、期货、房地产等市场的封闭式基金，依托于地方政府或银行向公众募集资金。到1996年年底共有78只，总规模66亿元；到1998年底，又新增6家基金管理公司，总规模达120亿元，与两年前相比几乎翻了一番。期货市场1993年10月国债期货交易进一步向社会公众开方，并在接下来的二年时间内迅速发展，国债期货交易所从2家增加到14家。而同期中国的商品期货市场却出现了方面发展的混乱局面，93年年底中国开始清理整顿期货市场。各种商品期货交易所由50所消减至3所。总体来讲，中国资本市场这个阶段（1993－1998年）充满了试探和不确定性。国家的强制性政策在特定时期起到了降低金融风险、规范市场运作等积极作用；但同时，也造成了一系列历史遗留问题，给资本市场的进一步发展和与国际资本市场接轨带来了阻碍，如股权分置问题。进一步规范和发展（1999－2007年）《证券法》于1998年12月颁布并于1999年7月实施，于2005年11月修订，以法律形式确认了资本市场的地位，标志着中国的资本市场走向更高程度的规范发展。中国资本市场进入法制时代，挖出“琼民源”、“银广夏”、“中科创业”等一批大案要案。体制缺陷暴露前面谈到的，资本市场发展过程中积累的遗留问题、制度性缺陷和结构性矛盾在这一时期开始逐步显现。从2001年开始，市场步入连续四年的调整阶段：股票指数大幅下挫；新股发行和上市公司再融资难度加大、周期变长；证券公司连续四年全行业总体亏损。存在的主要问题：股权分置问题；上市公司改制不彻底，治理结构不完善；证券公司实力较弱，运作不规范；机构投资者规模小，类型少；市场产品结构不合理，缺乏适合大型资金投资的优质蓝筹股、固定收益类产品和金融衍生产品；交易制度单一，缺乏适合于机构投资者避险的交易制度，等等。新探索多层次的市场体系深交所于2001年开始探索筹建创业板，并于2005年5月先行设立中小企业板，截至2007年底，已有202家公司在中小企业板上市。中国证券业协会于2001年设立了代办股份转让系统，以承担从上海、深圳交易所退市公司的股票流通转让功能。新探索（续）多样化产品结构陆续推出了可转换公司债券银行信贷资产证券化产品住房抵押贷款证券化产品企业资产证券化产品银行不良资产证券化产品企业或证券公司发行的集合收益计划产品权证，等新品种。股票市场迅速发展自2005年，中国股票市场迅速发展。2005年5月－2007年12月，上海A股指数增长了400％，这种增长，很大程度上来说，是由大量投资者涌入所造成。1993－2007年间，投资者数目从835万增长到1.43亿。2007年，仅仅一年时间投资者数目增长73%。

上证A股指数及月度交易额2000－2008/01国内股票市场投资者数目（1993－2007）债券交易方式及规模有所增加交易所债券市场银行间债券市场银行柜台交易市场弊端：没有市场话的债券信用体系、多头管理体制、三个市场间相互分割，这些都不利于债券市场的进一步发展。单位：亿元可见，公司债市场发展非常滞后1999-2007年债券市场发行情况期货市场开始恢复性增长经过前一阶段的清理和整顿，1999年发布了《期货交易管理暂行条例》等配套管理办法，推行严格规范的交易方式，促进了期货交易市场的恢复。截至2007年底，中国期货市场已发展到16个交易品种。中国资本市场市场化、国际化中国于2002年开始允许设立合资证券期货经营机构，截至2007年底，共有7家中外合资证券公司、28家中外合资基金公司，其中19家的外资股权已达到40％以上，有39家和19家境外证券机构分别在上海、深圳证券交易所直接从事B股业务。2006年银河期货经纪有限公司和荷兰银行合资成立了国内第一家合资期货公司。中国于2002年12月实施允许经批准的境外机构投资者投资于中国证券市场的QFII(QualifiedForeignInstitutionalInvestor)制度。截至2007年底，已有52家境外机构获得QFII资格，其中49家获得总计99.95亿美元的投资额度，有13家银行（包括5家外资银行），获准开展QFII托管业务。2006年5月实施允许经批准的境内机构投资于境外证券市场的QDII(QualifiedDomesticInstitutionalInvestor)制度。截至2007年底，有15家证券投资基金管理公司和5家证券公司获得QDII资格，总额度245亿美元。中国资本市场重大改革措施

——股权分置问题解决股权分置问题的实质

实现机制上的转换，即解除上市公司公开发行前股东所持股份暂不上市流通的限制。根据《合同法》相关原则，非流通股股东改变暂不上市的承诺，应取得流通股股东的同意，并作出相应的利益平衡安排。股权分置改革方案及实施过程

在改革中，非流通股股东与流通股股东之间采取对价的方式平衡相互利益，非流通股股东向流通股股东让渡一部分其股份上市流通带来的利益。

其中，对价的确定既没有以行政指令的方式，也没有统一的标准，而是由由上市公司相关股东在平等协商、诚信互谅、自主决策的基础上采取市场化的方式确定，其过程包括非流通股股东动议、各方协商修订改革方案、全体股东和流通股股东分类投票表决等环节。改革方案需经参加表决的股东所持表决权的三分之二以上和参加表决的流通股股东所持表决权的三分之二以上同时通过。股权分置改革大记事2005年4月29日中国证券会发布《关于上市公司股权分置改革试点的有关问题的通知》，启动股权分置改革试点。2005年6月10日三一重工的改革方案获得高票通过，成为成功实施股权分置改革的第一家上市公司。2005年11月22日深圳证券交易所中小企业板50家上市公司完成股权分置改革。2006年5月8日《上市公司证券发行管理办法》施行，对完成股权分置改革的上市公司恢复再融资。2007年12月31日已完成或进入股权分置改革程序的上市公司市值占应改革上市公司总市值的比重达到98％，股权分置改革基本完成。中国资本市场重大改革措施

——发行体制改革1990-2000年，中国资本市场处于建立和发展初期，股票发行实行审批制。2001年3月，新股发行正式实施由承销商推荐、由发行审核委员会核准的制度。2004年2月起，由推荐制正式过度到保荐制度，同时建立了保荐机构和保荐代表人问责机制，但保荐制仍在核准制的范畴内。而国际上，一些发达市场股票发行普遍实行注册制，程序更为便捷和标准化，定价机制更加市场化，透明度高，防止了腐败问题的滋生。相信随着发行体制改革的深入，中国的股票发行体制必将向注册制发展。发行体制改革过程资本市场存在的问题和面临的挑战资本市场整体规模偏小 2006年底，中国资本市场资产总额占金融总资产的比例仅为22％，而同期美国、英国和日本该比例分别为82％、71％和62％，韩国为75％。到2007年9月底，中国资本市场资本总额的比例虽然有了快速提高，升至37％，但是与成熟资本市场相比，规模仍然偏小。直接融资比例偏低股票市场、债券市场结构失衡

2007年底，中国债券市场规模仅相当于股票市场规模的27％，远低于欧美等成熟市场，也低于韩国、印度等新兴市场，结构失衡问题较为突出。股票市场实际进入流通的股份比例偏低

截至2007年底，股票总市值达到32.7万亿元，相当于GDP的比例为132.6％，但是实际进入流通的股份比例偏低，仅为上市公司总股本的28.4％，尤其是大市值上市公司实际进入流通的股份比例过低。上证、深证主板市场规模偏小，深证中小企业板急待发展。收入模式单一，缺少对客户的高附加值技术服务。证券交易所2006年收入构成比较单位：％债券市场资产总量为8.7万亿元，仅相当于当年GDP的35.3％，远低于成熟市场水平。股票市场发行体制仍然采用行政色彩较浓的核准制，而非国际上普遍实行的注册制。中国证券公司现有经纪业务在盈利中占比过高，直接投资、并购财务顾问等业务尚未有效开展。证券公司收入结构国际比较单位：％注：中国证券公司数据截至2007年底，其他国家证券公司数据截至2006年底。个人投资者比例偏高，交易过于频繁。

个人投资者尤其是中小个人投资者偏向于持有和交易小盘股、低价股，持股时间较短、交易较为频繁。价值投资、长期投资的历年仍然有待进一步加强。股票市场换手率国际比较在中国，呈现出一种“全民炒股”的事态，大量个人投资者都期待从低买高卖的投机中获取短期利润，而不是成熟市场中“全民持股”，获取红利的情况。与成熟市场相比，社会保障制度发展滞后；保险资金实际投资于资本市场的资金规模偏小，占整个保险资金的比例较小。结束语与中国经济未来发展所提出的要求相比，与境外成熟资本市场相比，以及与类似经济发展阶段的其他新兴市场相比，中国资本市场在许多方面仍然存在一定的差距。从市场规模和结构到市场效率，从上市公司治理结构到证券期货经营机构的管理水平，从交易所的国际竞争力到各种基础设施的完善程度，从法律法规的完备性到执法的有效性，中国资本市场都面临着严峻挑战。但是，我们也看到，中国经济发展的良好前景和转型的客观需求，为资本市场的发展提供了历史性机遇。客观分析中国资本市场的差距和面临的挑战，充分考虑中国国情和市场发展阶段的特点，借鉴成熟市场的经验，将为中国资本市场未来的健康发展奠定良好的基础。谢谢！谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和