05-《工程材料》第五章

主编：东南大学戴枝荣张远明主讲：张建学时：54工程材料

（工程材料及机械制造基础Ⅰ）第五章铁碳合金第一节铁碳合金的相结构与性能1.铁素体铁素体：是碳在α−Fe中形成的间隙固溶体。符号：常用“F”(Ferrite)表示晶格：体心立方晶格溶碳能力：727℃最大，为0.0218%；室温为0.0008%性能：强度、硬度低，塑性、韧性好2.奥氏体奥氏体：是碳在γ−Fe中形成的间隙固溶体符号：常用“A”(Austenite)表示晶格：面心立方晶格溶碳能力：1148℃最大，为2.11%；727℃为0.77%性能：强度、硬度低，塑性、韧性好铁素体奥氏体3.渗碳体渗碳体：是铁和碳相互作用形成的具有复杂晶格的间隙化合物。分子式：Fe3C

含碳量：6.69%性能：强度、硬度极高，极脆4.珠光体珠光体：铁素体与渗碳体的片层状机械混合物。符号：P性能：强度、硬度较高，有一定的塑性、韧性5.莱氏体莱氏体：珠光体与渗碳体的片层状机械混合物。符号：Ld性能：强度、硬度极高，极脆6.δ固溶体δ固溶体：是碳在δ−Fe

中形成的间隙固溶体。珠光体莱氏体铁碳合金中的Fe3C第二节铁碳合金相图一、相图分析1.特性点：A:纯铁熔点，1538℃B:包晶反应时液态合金的浓度，1495℃，0.53%CC:共晶点，1148℃，4.30%C，D:渗碳体熔点（计算值），1227℃，6.69%CE:碳在γ−Fe中的最大溶解度点，1148℃，2.11%CG:α−Fe⇔γ−Fe同素异构转变点，912℃H:碳在δ−Fe中的最大溶解度，1495℃，0.09%CJ:包晶转变点1495℃，0.17%CN:γ−Fe⇔δ−Fe同素异构转变点，1394℃P:碳在α−Fe中的最大溶解度点，727℃，0.0218%CS:共析点，727℃，0.77%CQ:碳在α−Fe中的溶解度点,室温，0.0008%C2.特性线ABCD线：液相线AHJECF：固相线HJB线：包晶转变线ECF线：共晶转变线PSK线：共析转变线。ES线：碳在奥氏体中的溶解度曲线，又称Acm线GS线：析出铁素体的开始线，又称A3线GP线：铁素体析出的终了线PQ线：碳在铁素体中的溶解度曲线3.组织区域已在相图上标出铁碳合金的匀晶转变：有三种情况。①含碳量≤0.53%：由液体直接析出δ固溶体；②含碳量0.53%～4.3%：由液体直接析出A；③含碳量＞4.3%：由液体直接析出Fe3CI。铁碳合金的包晶转变图铁碳合金的包晶转变：在1495℃时，由含碳量为0.09%的δ固溶体与含碳量为0.53%的液体相互作用，生成含碳量为0.17%的奥氏体的过程。①成分低于H点：温度到达AB线，直接析出δ固溶体；到达HJB线，全部转变成δ固溶体；②成分在H与J之间：温度到达AB线，先析出0.09%C的δ固溶体，液体的含碳量升高；温度到达HJB线，液体达0.53%C,部分δ固溶体与全部液体发生包晶转变③成分J点：温度到达AB线，先析出0.09%C的δ固溶体,液体的含碳量升高；温度到达HJB线，液体达0.53%C,产生包晶转变；④成分在J与B之间：温度到达AB线，先析出0.09%C的δ固溶体，液体的含碳量升高；温度到达HJB线，液体达0.53%C,全部δ固溶体与部分液体发生包晶转变铁碳合金的共析转变图铁碳合金的共析转变：含碳量为0.77%的A，在727℃时，同时析出F、Fe3C，生成P的过程.①成分低于P点：温度到达GS线，开始析出F；温度到达GP线，A全部转变成F;②成分在P与S之间：温度到达GS线，开始析出F，A的含碳量升高；温度到达PSK线，A的含碳量达到0.77%，发生共析转变；③成分在S点：温度降到S点，发生共析转变，即含碳量为0.77%的A，在727℃时直接析出F、Fe3C；④成分在S与E之间：温度到达SE线，开始析出Fe3C,A的含碳量降低；温度到达PSK线，A的含碳量达到0.77%，发生共析转变铁碳合金的共晶转变图铁碳合金的共晶转变：含碳量为4.3%的液体，在1148℃时,同时析出A、Fe3C，生成Ld的过程。①成分在E与C之间：温度达到BC线，开始析出含碳量为2.11%的A，液体含碳量升高；温度达到ECF线，液体含碳量达4.3%，发生共晶转变；②成分在C点：温度达到C点，发生共晶转变，即含碳量为4.3%的液体，在1148℃时同时析出A、Fe3C；③成分在C与F之间：温度达到CD线，开始析出Fe3C，液体含碳量降低；温度达到ECF线,液体含碳量达4.3%，发生共晶转变二、典型铁碳合金结晶过程(一)工业纯铁(<0.0218%C)——组织为铁素体。(二)钢（0.0218%～2.11%C）1.亚共析钢(<0.77%C)——组织为铁素体和珠光体2.共析钢(=0.77%C)——组织为珠光体3.过共析钢(>0.77%C)——组织为珠光体和二次渗碳体(三)白口铸铁（2.11～6.69%）1.亚共晶白口铁(<4.3%C)——组织为珠光体、二次渗碳体和莱氏体；2.共晶白口铁(=4.3%C)——组织为莱氏体；3.过共晶白口铁(>4.3%C)——组织为一次渗碳体和莱氏体；1.含碳0.01%的工业纯铁的结晶过程分析（合金①）冷却曲线：如下图结晶过程:

①匀晶转变：合金溶液在1-2点温度区间按匀晶转变结晶出δ固溶体。②同素异构转变：δ固溶体冷却到3点时发生固溶体的同素异构转变，δ→A，A不断在δ固溶体的晶界上形核并长大，在4点结束，全部呈单相A。③同素异构转变：冷却到5-6间又发生同素异构转变A→F，F同样在A的晶界形核并长大，6点以下全部是铁素体。

④析出Fe3CⅢ：冷却到7点时，碳在F的溶解量达到饱和,将从F中析出三次渗碳体Fe3CⅢ。室温组织：F相组成物：F、Fe3C2.含碳0.77%的共析钢结晶过程分析（合金②）冷却曲线：如下图结晶过程:①匀晶转变：在1-2点间合金按匀晶转变结晶出A，在2点结晶结束，全部转变为奥氏体。②共析转变：冷到3点时(727℃)，在恒温下发生共析转变，A0.77→F0.0218+Fe3C，转变结束时全部为珠光体P，珠光体中的渗碳体称为共析渗碳体③析出Fe3CⅢ：温度继续下降时，珠光体中铁素体溶碳量减少，其成分沿固溶度线PQ变化,析出三次渗碳体Fe3CⅢ，它常与共析渗碳体长在一起，彼此分不出，且数量少，可忽略。室温组织：P，含P量100%。相组成物：F、Fe3C3.含碳0.40%的亚共析钢结晶过程分析（合金③）冷却曲线：如下图结晶过程:①匀晶转变：合金在1-2点间按匀晶转变结晶出δ固溶体.②包晶转变：到2点，δ含0.09%的C，液体含0.53%的C，在恒温下发生包晶转变,δ0.09+L0.53→A0.17。有液相剩余。③匀晶转变：在2-3点间液相继续转变为A0.53。所有A的成分均沿JE线变化冷到3点，合金全部由含碳0.40%的奥氏体所组成。④析出F：到4点时，开始析出F，4-5点A成分沿GS线变化,A含碳量升高，铁素体成分沿GP线变化。⑤共析转变：到5点时，奥氏体的成分达到S点成分(含碳0.77%)便发生共析转变⑥析出Fe3CⅢ：温度下降，铁素体的溶碳量沿PQ线变化，析出Fe3CⅢ，Fe3CⅢ量很少，可忽略。4.含碳1.2%的过共析钢结晶过程分析（合金④）冷却曲线：如下图结晶过程：①匀晶转变：合金在1-2点间按匀晶转变结晶出奥氏体，2点结晶结束，合金为单相奥氏体。②析出Fe3CⅡ：到3点，开始从奥氏体析出二次渗碳体Fe3CⅡ，Fe3CⅡ沿奥氏体的晶界析出，呈网状分布，3-4间Fe3CⅡ不断析出，奥氏体成分沿ES线变化。③共析转变：当温度到达4点（727℃）时，其含碳量降0.77%，在恒温下发生共析转变，形成珠光体，此时先析出的Fe3CⅡ保持不变，称为先共析渗碳体，所以共析转变结束时的组织为先共析Fe3CⅡ和P，忽略Fe3CⅢ。室温组织：二次渗碳体和珠光体。相组成物：F、Fe3C5.含碳4.3%的共晶白口铁结晶过程分析：（合金⑤）冷却曲线：如下图结晶过程：①共晶转变：合金溶液冷却到1点(1148℃)时，在恒温下发生共晶转变，L4.3→A2.11+Fe3C，全部为莱氏体(Ld)，其中的奥氏体称为共晶奥氏体，而渗碳体称为共晶渗碳体。②析出Fe3CⅡ：1-2间共晶奥氏体中析出Fe3CⅡ，依附在共晶渗碳体上分辨不出，其含碳量降低.③共析转变：到2点(727℃)时，共晶奥氏体的成分为S点(0.77%C)，在恒温下发生共析转变，形成珠光体；而共晶渗碳体不发生变化，忽略2～室温之间Fe3CⅢ的析出，其组织是低温莱氏体,用(Ld’)表示，与Ld形貌相似。室温组织：Ld’相组成物：F、Fe3C6.含碳3.0%的亚共晶白口铁结晶过程分析（合金⑥）冷却曲线：如下图结晶过程：①匀晶转变：1-2点间按匀晶转变结晶出奥氏体，称为初生奥氏体，其成分沿JE线变化，液相沿BC线变化，其含碳量升高。②共晶转变：到2点时，初生奥氏体成分为2.11%C，液相成分为C点(4.3%C)，此时在恒温下发生共晶转变。③析出Fe3CⅡ：在2-3点之间，初生奥氏体和共晶奥氏体中不断析出Fe3CⅡ，成分沿ES线变化,其含碳量降低。④共析转变：到3点时，所有奥氏体的成分为0.77%C，发生共析转变，形成珠光体，共析转变时,共晶渗碳体和二次渗碳体保持不变。室温组织：珠光体、二次渗碳体和莱氏体（二次渗碳体依附在共晶渗碳体上很难分辨）7.含碳5.0%的过共晶白口铁结晶过程分析（合金⑦）冷却曲线：如下图结晶过程：①匀晶转变：1-2间结晶出一次渗碳体Fe3CⅠ，液相沿BC线变化，其含碳量降低。②共晶转变：到2点时，液相成分为4.3%C，此时在恒温下发生共晶转变。③析出Fe3CⅡ:在2-3点之间，初生奥氏体和共晶奥氏体中不断析出Fe3CⅡ，成分沿ES线变化,其含碳量降低。④共析转变：当温度到达3点时，所有奥氏体的成分为0.77%C，发生共析转变，形成珠光体，共析转变时，共晶渗碳体和二次渗碳体保持不变。室温组织：一次渗碳体和莱氏体(Fe3CⅠ+Ld’)相组成物：F、Fe3C三、铁碳合金的成分与性能的关系(一)铁碳合金的相组成物、组织组成物的相对量(二)含碳量对铁碳合金机械性能的影响第三节碳钢一、常存杂质元素对碳钢性能的影响常存的杂质元素:Si、Mn、S、P、O、N、H1.Mn：一般认为Mn在钢中是一种有益的元素。

①Mn大部分溶于铁素体中，形成置换固溶体，并使铁素体强化；②另一部分Mn溶于Fe3C中，形成合金渗碳体，这都使钢的强度提高，Mn与S化合成MnS，成熔点为1620℃，能减轻S的有害作用。

③Mn含量不多，在碳钢中仅作为少量杂质存在时，它对钢的性能影响并不明显。来源：钢中的Mn来自炼钢生铁及脱氧剂锰铁。含量：在碳钢中含锰量通常＜0.80%；在含锰合金钢中,含锰量一般控制在1.0-1.2%范围内。2.Si：一般认为Si在钢中是一种有益的元素。

①Si与Mn一样能溶于铁素体中，使铁素体强化，从而使钢的强度、硬度、弹性提高，而塑性、韧性降低。②有一部分Si则存在于硅酸盐夹杂中。③当Si含量不多，在碳钢中仅作为少量夹杂存在时，它对钢的性能影响并不显著。来源：也是来自炼钢生铁和脱氧剂硅铁含量：在碳钢中含Si量通常＜0.35%3.S：一般认为S在钢中是一种有害的元素。①硫不溶于铁，而生成FeS，FeS与Fe形成共晶体（熔点为989℃），分布于奥氏体晶界。当钢材在1000℃-1200℃压力加工时，共晶已经熔化,并使晶粒脱开，钢材将变得极脆，这种脆性现象称为热脆。

②在钢中增加含锰量，可消除S的有害作用，Mn能与S形成熔点为1620℃的MnS,而且MnS在高温时具有塑性，这样避免了热脆现象。来源：生铁中带来的而在炼钢时又未能除尽的元素。含量：硫必须严格控制，普通钢含S量应≤0.055%，优质钢含硫量应≤0.040%，高级优质钢含硫量应≤0.030%。4.P：一般认为P在钢中是一种有害的元素。①全部溶于铁素体，可使铁素体的强度、硬度有所提高，但室温下的钢的塑性、韧性急剧降低，并使钢的脆性转化温度有所升高，使钢变脆，这种现象称为“冷脆”。②磷的存在还会使钢的焊接性能变坏③在适当的情况下，S、P也有一些有益的作用，对S，当钢中含硫较高（0.08～0.3%）时，适当提高钢中含锰量（0.6-1.55%），使硫与Mn结合成MnS，切削时易于断屑，能改善钢的切削性能，故易切削钢中含有较多的硫。④对于P，如与Cu配合能增加钢的抗大气腐蚀能力，改善钢材的切削加工性能。来源：生铁中带来的而在炼钢时又未能除尽的元素。5.N：氮能溶于铁素体，在钢正火或淬火情况下形成含氮量过饱和的α固溶体。这种固溶体在591℃时最大溶氮量为0.1%，随着温度降低，氮在铁中的溶解度急剧下降，并以Fe4N形式析出。因此含氮的淬火钢易引起时效硬化，使强度、硬度升高，塑性、韧性下降。这种时效硬化现象对锅炉钢板、化工容器及深冲零件都是不利的，因为这样可造成局部地区脆化，影响锅炉及化工容器的安全使用，所以从时效的角度考虑N是有害元素。但是，如果钢中含有Al、V、Nb等合金元素时，能形成弥散度很高的AlN、VN、NbN等特殊氮化物，使铁素体强化并细化晶粒，此时钢的强度和韧性都可显著提高。6.O：钢中氧全部以氧化物形式存在。所以氧对钢性能的危害主要表现为氧化物夹杂对钢性能的影响。钢中含氧量增加，氧化物夹杂数量增加，使钢的塑性、韧性降低，疲劳强度、耐蚀性和热加工性能变坏。故应严格控制钢中氧含量。7.H：氢的原子半径很小，能以离子或原子形式溶入液态或固态钢中，溶入固态钢中便形成间隙固溶体。随着钢中含氢量的增加，钢的塑性、韧性急剧降低，引起所谓氢脆。如果氢在钢中聚集成分子状态析出，在局部区域形成很高的压力，造成钢材的内部裂纹，在断口上呈现银灰色斑点，即白点。使钢的断裂强度降低，因此氢是钢中的有害杂质。二、碳钢的分类①按化学成分分

中碳钢0.25～0.6%C高碳钢0.6%C低碳钢0.25%C低合金钢合金元素总量5%中合金钢合金元素总量5～10%高合金钢合金元素总量10%碳素钢合金钢②按质量分钢的质量是以磷、硫的含量来划分的。分为普通质量钢、优质钢、高级优质钢和特级优质钢。根据现行标准，各质量等级钢的磷、硫含量如下：

钢类碳素钢合金钢PSPS普通质量钢≤0.045≤0.045≤0.045≤0.045优质钢≤0.035≤0.035≤0.035≤0.035高级优质钢≤0.030≤0.030≤0.025≤0.025特级优质钢≤0.025≤0.020≤0.025≤0.015③按金相组织分亚共析钢共析钢过共析钢

按退火组织分珠光体钢贝氏体钢马氏体钢铁素体钢奥氏体钢莱氏体钢

按正火组织分电弧炉炼钢④按用途分工程用钢建筑、桥梁、船舶、车辆渗碳钢调质钢弹簧钢滚动轴承钢耐磨钢机器用钢结构钢刃具钢模具钢量具钢工具钢不锈钢耐热钢特殊性能钢三、碳钢的牌号和用途：(一)普通碳素结构钢特性：主要保证机械性能，牌号体现机械性能。编号：用Q+数字表示，“Q”为屈服点，“屈”汉语拼音，数字表示屈服点数值。如：Q-275，表示屈服点为275MPa，若牌号后面标注字母A、B、C、D，则表示钢材质量等级不同，即S、P含量不同。A、B、C、D质量依次提高，“F”表示沸腾钢，“b”为半镇静钢，不标“F”和“b”的为镇静钢。如：Q235-A·F表示屈服点为235MPa的A级沸腾钢，Q235-C

表示屈服点为235MPa的C级镇静钢。用途：普通碳素结构钢一般情况下都不经热处理，而是在供应状态下直接使用。

①Q195（A1）、Q215（A2）、Q235（A3）含碳量低，有一定强度，常扎制成薄板、钢筋、焊接钢管等，用于桥梁、建筑等钢结构，也可制造普通的铆钉、螺钉、螺母、垫圈、地脚螺栓、轴套、销轴等等，

②Q255（A4）和Q275（A5）钢强度较高，塑性、韧性较好，可进行焊接。通常扎制成型钢、条钢和钢板作结构件以及制造连杆、键、销、简单机械上的齿轮、轴节等。附表

碳素结构钢的牌号和化学成分（摘自GB/T700-1988）

牌号

等级化学成分w/%

脱氧方法CMnSiSP不大于Q195

0.06～0.120.25～0.500.300.0500.045F,b,ZQ215A0.09～0.150.25～0.550.300.0500.045F,b,ZB0.045Q235A0.14～0.220.30～0.650.0350.0500.045F,b,ZB0.12～0.200.30～0.700.045C≤0.180.35～0.800.0400.040ZD≤0.170.035TZQ255A0.18～0.280.40～0.700.300.0500.045F、b、ZB0.045Q275

0.28～0.380.50～0.800.350.0500.045b、Z说明：1.Q235A，B级沸腾钢锰质量分数上限为0.60%。

2.“F”沸腾钢，“b”半镇静钢“Z”镇静钢，“TZ”特殊镇静钢。

附表

碳素结构钢的机械性能（摘自GB/T700-1988）

牌号

等级拉伸试验冲击试验屈服点σs/MPa抗拉强度σb/MPa伸长率δ5/%

温度/℃V型冲击功（纵向）/J钢材厚度（直径）/mm钢材厚度（直径）/mm≤1616～4040～6060～100100～150

>150≤1616～4040～6060～100100～150>150不小于不小于不小于Q195

(195)(185)

315～3903332

Q215A215205195185175165335～410313029282726

B2027Q235A

235

225

215

205

195

185

375～460

26

25

24

23

22

21

B20

27C0D-20Q255A255245235225215205410～510242322212019

B2027Q275

275265255245235225490～610201918171615

GB700－88GB700－79Q195不分等级，化学成分和力学性能（抗拉强度、伸长率和冷弯）均须保证，但轧制薄板和盘条之类产品，力学性能的保证项目，根据产品特点和使用要求，可在有关标准中另行规定1号钢Q195的化学成分与本标准1号钢的乙类钢B1同，力学性能（抗拉强度，伸长率和冷弯）与甲类钢A1同（A1的冷弯试验是附加保证条件），1号钢没有特类钢Q215A级B级（做常温冲击试验，V型缺口）A2C2Q235A级（不做冲击试验）B级（做常温冲击试验，V型缺口）C级（作为重要焊接结构用）D级（作为重要焊接结构用）A3（附加保证常温冲击试验，U型缺口）C3（附加保证常温或－20℃冲击试验，U型缺口）Q255A级B级（做常温冲击试验，V型缺口）A4C4（附加保证冲击试验，U型缺口）Q275不分等级，化学成分和力学性能均须保证C5附表

新旧GB700标准牌号对照(二)优质碳素结构钢：特性：同时保证钢的化学成分和机械性能。牌号：采用两位数字表示的，表示钢中平均含碳量的万分之几。如：①45钢表示钢中含碳量为0.45%；

②08钢表示钢中含碳量为0.08%。

③若钢中含锰量较高，须将锰元素标出，如含0.45%C，Mn0.70-1.00%的钢即45Mn。用途：优质碳素结构钢主要用于制造机械零件。一般都要经过热处理以提高机械性能

①08、08F、10、10F钢，塑性、韧性好，具有优良的冷成型性能和焊接性能，常冷轧成薄板，用于制作仪表外壳、汽车和拖拉机上的冷冲压件，如汽车车身，拖拉机驾驶室等；

②15、20、25钢用于制作尺寸较小、负荷较轻、表面要求耐磨、心部强度要求不高的渗碳零件，如活塞钢、样板等；

③30、35、40、45、50钢经热处理(淬火+高温回火)后具有良好的综合机械性能，即具有较高的强度和较高的塑性、韧性，用于制作轴类零件；

④55、60、65钢热处理（淬火+高温回火）后具有高的弹性极限，常用作弹簧。附表

优质碳素结构钢的化学成分（摘自GB/T699-1999）钢号

化学成分

w/%CMnSiCr其它

08F0.05～0.11

0.25～0.50

≤0.03

≤0.10

Ni不大于0.30

Cu不大于0.20

S不大于0.035

P不大于0.035

100.07～0.13

0.35～0.65

0.17～0.37

≤0.15

200.17～0.23

0.35～0.65

0.17～0.37

≤0.25

350.32～0.39

0.50～0.80

0.17～0.37

≤0.25

400.37～0.44

0.50～0.80

0.17～0.37

≤0.25

450.42～0.50

0.50～0.80

0.17～0.37

≤0.25

500.47～0.55

0.50～0.80

0.17～0.37

≤0.25

600.57～0.65

0.50～0.80

0.17～0.37

≤0.25

650.62～0.70

0.50～0.80

0.17～0.37

≤0.25

(三)碳素工具钢：牌号：是用“碳”或“T”字后附数字表示。数字表示钢中平均含碳量的千分之几。如：T8、T10分别表示钢中平均含碳量为0.80%和1.0%的碳素工具钢。若为高级优质碳素工具钢，则在钢号最后附以“A”字。如T12A。用途：碳素工具钢经热处理（淬火+低温回火）后具有高硬度，用于制造尺寸较小要求耐磨性的量具、刃具、模具等。

①T7、T7A、T8、T8A、T8MnA用于制造要求较高韧性、承受冲击负荷的工具，如小型冲头、凿子、锤子等。

②T9、T9A、T10、T10A、T11、T11A用于制造要求中韧性的工具，如钻头、丝锥、车刀、冲模、拉丝模、锯条⋯⋯③T12、T12A、T13、T13A钢具有高硬度、高耐磨性，但韧性低，用于制造不受冲击的工具如量规、塞规、样板、锉刀、刮刀、精车刀等。附表

碳素工具钢的化学成分（摘自GB/T1298-1986）钢组

钢号

化学成分

w/%CMnSiSP

优质

T70.65～0.74

≤0.40

≤0.35

≤0.030

≤0.035

T80.75～0.84

≤0.40

≤0.35

≤0.030

≤0.035

T8Mn0.80～0.90

0.40～0.60

≤0.35

≤0.030

≤0.035

T90.85～0.94

≤0.40

≤0.35

≤0.030

≤0.035

T100.95～1.04

≤0.40

≤0.35

≤0.030

≤0.035

T121.15～1.24

≤0.40

≤0.35

≤0.030

≤0.035

T131.25～1.35

≤0.40

≤0.35

≤0.030

≤0.035

高级优质

T7A0.65～0.74

≤0.40

≤0.35

≤0.020

≤0.030

T8A0.75～0.84

≤0.40

≤0.35

≤0.020

≤0.030

T8MnA0.80～0.90

0.40～0.60

≤0.35

≤0.020

≤0.030

T9A0.85～0.94

≤0.40

≤0.35

≤0.020

≤0.030

T10A0.95～1.04

≤0.40

≤0.35

≤0.020

≤0.030

T12A1.15～1.24

≤0.40

≤0.35

≤0.020

≤0.030

T13A1.25～1.35

≤0.40

≤0.35

≤0.020

≤0.030谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房