中成药在冠心病治疗中的合理应用

中成药在冠心病治疗中的合理应用河南省中医院河南中医学院第二附属医院王振涛中成药在冠心病治疗中的合理应用冠心病－一种古老的疾病1972年，长沙马王堆汉墓出土女尸辛追是西汉长沙国丞相利苍的妻子，死于公元前186年，时年约50岁。是世界上首次发现的古代湿尸，出土后震惊世界。对辛追的尸体进行解剖分析之后，除发现这位贵妇人患有冠心病、动脉粥样硬化、胆石症、肠道寄生虫、血吸虫病等多种疾病。

中成药在冠心病治疗中的合理应用病名认识冠心病在古代医籍中被称为“胸痹”、“心痛”、“真心痛”、“厥心痛”、“心悸”等病名，如《内经》中说“心病宜食薤”。中成药在冠心病治疗中的合理应用中药治疗冠心病的历史回顾1、称本证为“胸痹”；2、症状描写比《内经》更为具体明确；3、在治疗上，根据不同证候，制定了瓜蒌薤白白酒汤等九张方剂，以取温通散寒，宣痹化湿之效，体现了辩证论治的特点。汉·张仲景《金匮要略》中成药在冠心病治疗中的合理应用清代王清任著《医林改错》，创立了活血化瘀的五逐瘀汤，著名的是血府逐瘀汤，为冠心病活血化瘀治法的运用奠定了基础。中成药在冠心病治疗中的合理应用中药治疗冠心病的理论依据病机：本虚标实，以气血阴阳虚为本，以瘀血、痰浊为标。气虚血瘀为常见病机。病位：主要在心肾，病及五脏。治疗原则：补气活血、芳香温通、豁痰散结。中成药在冠心病治疗中的合理应用常用中成药的分类芳香温通类活血化瘀类补益类－－补气类、补肾类、益气养阴类益气活血类中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——芳香温通类不通则痛；温则通，寒则凝滞。辛香药物可以流通经脉。辛香类药物－－冰片、降香、苏合香、麝香等。传统理论依据中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——芳香温通类现代药理研究1、减慢心率、解除冠脉痉挛、改善心肌缺血。2、扩张血管、强心。3、抗氧化、调节血脂。4、对血管内皮有保护作用。5、逆转左室肥厚。6、对缺血再灌注损伤大鼠心肌有保护作用。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——芳香温通类适应于冠心病属于寒凝、血瘀证者。症见：胸痛，形寒，甚则手足不温，冷汗自出，多因气候骤冷或骤遇风寒而发病或加。适应证中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——芳香温通类速效救心丸麝香保心丸复方丹参滴丸冠心丹参滴丸常用中成药中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——芳香温通类速效救心丸速效救心丸由川芎、冰片等药物组成,有芳香温通、活血化淤、通络止痛的作用。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——芳香温通类速效救心丸1、改善冠心病患者红细胞变形能力；2、对心脏呈负性频率和负性肌力作用，并能降低前后负荷；3、降低血清胆固醇和甘油三酯水平，升高高密度脂蛋白，降低低密度脂蛋白；4、解除血管平滑肌痉挛；5、抑制血栓素合成酶的活性。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——芳香温通类速效救心丸注意事项：对于低血压的患者来说，应该慎服速效救心丸。速效救心丸中的冰片，有伤阳耗气，导致心脏功能减退的作用，无论哪类患者，都要注意避免用量过大，用药时间过长，以免发生不良反应。

久服令人虚弱！禁忌症：孕妇中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——芳香温通类速效救心丸适应症：用于气滞血瘀型冠心病,心绞痛。用法用量：含服,一次4-6粒,一日3次,急性发作时,一次10-15粒。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——芳香温通类麝香保心丸麝香保心丸由人工麝香、人参提取物、人工牛黄、肉桂、苏合香、蟾酥及冰片七味中药组成。其中主药为麝香和蟾酥，功能为辛开散结、芳香通窍；人参补气顾本，以补为通。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——芳香温通类麝香保心丸大量临床研究及文献表明，长期应用麝香保心丸能降低冠心病病人心绞痛发生率预防心绞痛等急性心肌缺血发作改善血管内皮功能，稳定冠脉粥样硬化斑块治疗无症状性心肌缺血中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——芳香温通类麝香保心丸大量临床研究及文献表明，长期应用麝香保心丸能：改善急性心肌梗塞的预后促进左心室肥厚的逆转促进缺血心肌的血管新生，加速侧枝循环的建立改善心功能，全面提高生活质量中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——芳香温通类麝香保心丸不良反应：轻度上腹部不适、恶心，发生率2.1%；

唇舌麻木感发生率1.3%；偶有心率下降、荨麻疹、头痛等不适。禁忌症：孕妇中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——芳香温通类麝香保心丸适应症：主治心肌缺血引起的心绞痛及心肌梗死等。用法用量：每日3次，每次口服2丸；3个月以上疗程治疗；也可于症状发作时服用(急救)，每次口服2丸。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——芳香温通类复方丹参滴丸－丹参、冰片、降香1、扩张冠状动脉；2、抗动脉粥样硬化；3、抗血栓形成；4、降血脂；5、抗心律失常作用中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——芳香温通类复方丹参滴丸不良反应：副作用小禁忌症：孕妇中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——芳香温通类复合丹参滴丸适应症：用于胸中憋闷、心绞痛。用法用量：口服或舌下含服。10粒/次，3次/日。疗程4周。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——活血化瘀类传统理论依据“心脉痹阻”是胸痹心痛的主要病机，发作期标实表现为主，并以血瘀为突出。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——活血化瘀类现代药理研究1、改善微循环障碍；2、抑制血小板聚集；3、增加冠脉血流量；4、抗氧化损伤和脂质过氧化损伤；中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——活血化瘀类现代药理研究5、降低心肌耗氧量；6、增加心输出量；7、减慢心率；8、促进冠脉侧枝循环开放；9、扩张冠脉；中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——活血化瘀类常用中成药丹参片血塞通醋柳黄酮中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——活血化瘀类适应证适应于冠心病属于血瘀证者。症见：胸痛，如刺如绞，痛有定处，可因暴怒而加重，舌质暗或瘀斑瘀点，舌下瘀筋。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——活血化瘀类丹参片1、对急性心肌缺血缺氧所致的心肌损伤具有明显保护作用；2、改善微循环、抗血小板的聚集和血栓形成。3、增加心血管系统冠脉流量；4、降低心肌兴奋性和传导性；中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——活血化瘀类丹参片适应症：临床主要用于冠心病心绞痛等。用法用量：内服1次3～4片，一日3次。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——活血化瘀类血塞通－三七总皂甙1、抗心肌缺血作用；2、抗心律失常作用；3、对血管平滑肌的作用；4、对血流动力学的影响；5、对血液流变学的影响；中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——活血化瘀类6、对微循环的影响；7、抗血小板聚集的作用；8、抗血栓形成作用；9、降血脂作用；10、抗动脉粥样硬化作用。血塞通－三七总皂甙中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——活血化瘀类【不良反应】偶见少数患者低热，个别病例出现头昏，偶有药疹，停药后即恢复正常。【注意事项】孕妇慎用。血塞通－三七总皂甙中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——活血化瘀类适应症：主治冠心病引起的心绞痛等。用法用量：分散片，口服，一次50~100mg，3次/日。普通片，口服，一次0.5~1片，3次/日。软胶囊，口服，一次100mg（2粒），3次/日。血塞通－三七总皂甙中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——活血化瘀类醋柳黄酮*本品能增加实验动物心肌与脑组织的血流量，降低心肌耗氧量，提高耐缺氧能力；*改善心脑缺血及缺血所致的心律失常和细胞损害；*降低血清胆固醇和低密度脂蛋白含量；增加高密度脂蛋白含量；*扩张血管、降低血压；*抑制血小板聚集，降低血液黏稠度。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——活血化瘀类醋柳黄酮【适应症】适用于治疗缺血性心脏病、慢性心功能不全、高血脂症，预防动脉粥硬化、心肌梗塞、脑血栓等。【用量用法】口服：每次２～４片，每日３次，１个月为１疗程。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——补气活血类传统理论依据本病的病理变化主要表现为本虚标实，虚实夹杂，标实以血瘀为突出，本虚以气虚最为常见。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——补气活血类现代药理研究1、减慢心率，降低心肌好氧量，提高心肌耐缺氧能力；2、抑制血小板聚集；3、加强心肌收缩力；4、扩张血管；5、降低血压。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——补气活血类适应证气虚血瘀证。症见：心悸，胸痛，气短乏力，舌质淡胖或有齿印，脉濡或沉细结代加上血瘀证的临床表现。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——补气活血类常用中成药步长脑心通以岭通心络中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——补气活血类步长脑心通由黄芪、丹参、当归、川芎、赤芍、红花、乳香（炙）、没药（炙）、桂枝、全蝎、地龙、水蛭等12味中药组成。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——补气活血类步长脑心通*

对“血瘀”模型的全血高切、低切粘度、血浆粘度、还原粘度、血小板粘附率均有显著降低作用；*可抑制ADP诱导的血小板聚集；*可明显抑制血栓形成，且有一事实上的量效关系。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——补气活血类步长脑心通【功能主治】益气活血、化瘀通络。用于中风所致半身不遂、肢体麻木、口眼歪斜、舌强语蹇及胸痹所致胸闷、心悸、气短等。【用法用量】口服，一日3次，每次4粒，或遵医嘱。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——补气活血类步长脑心通【注意事项】孕妇禁用。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——补气活血类以岭通心络由人参、水蛭、全蝎、土鳖虫、蜈蚣、蝉蜕、赤芍、冰片等中药组成,石家庄以岭药业有限公司生产,每粒含生药0.56g中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——补气活血类以岭通心络『功能主治』益气活血，通络止痛。用于冠心病心绞证属心气虚乏、血瘀络阻者。症见胸部憋闷，刺痛、绞痛，固定不移，心悸自汗，气短乏力，舌质紫暗或有瘀斑，脉细涩或结代。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——补气活血类以岭通心络&改善急性心肌缺血程度，缩小心肌梗塞范围；&增加冠脉血流量；&降低血清总胆固醇和低密度脂蛋白含量；&降低血液粘度，抑制血小板聚集，延长凝血时间的作用。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用口服中成药

——补气活血类以岭通心络『不良反应』个别患者用药后可出现胃部不适或胃痛。『禁忌』出血性疾患，孕妇及妇女经期及阴虚火旺中风禁用。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——活血化瘀类葛根素注射液血塞通注射液丹参注射液川芎嗪注射液常用中成药中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——活血化瘀类葛根素注射液◎有一定的降压作用；◎有明显的扩张冠状动脉作用，增加冠脉血流量，降低血管阻力；◎抑制凝血酶诱导的血小板中5-HT释放。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——活血化瘀类葛根素注射液『不良反应』

＃少数病人在用药开始时出现暂时性腹胀、恶心等反应，继续用药可自行消失。＃极少数病人用药后有皮疹、发热等过敏现象，立即停药或对症治疗后，可恢复正常。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——活血化瘀类葛根素注射液『禁忌症』＃严重肝、肾损害、心衰及其它严重器质性疾病患者禁用。＃有出血倾向者慎用。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——活血化瘀类血塞通注射液【功能主治】活血祛瘀，通脉活络。用于中风偏瘫、瘀血阻络证，动脉粥状硬化性血栓性脑梗塞、脑栓塞、视网膜中央静脉阻塞见瘀血阻络证者。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——活血化瘀类血塞通注射液【不良反应】偶见有皮疹,个别病人出现咽干、头昏和心慌症状，停药后均能恢复正常。【禁忌症】禁用于脑血管破裂者；动物试验中出现嗜睡现象，故禁用于驾驶员和高空作业人员。【注意事项】孕妇慎用。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——活血化瘀类丹参注射液【功能主治】活血祛瘀，通脉活络。用于中风偏瘫、瘀血阻络证，动脉粥状硬化性血栓性脑梗塞、脑栓塞、视网膜中央静脉阻塞见瘀血阻络证者。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——活血化瘀类丹参注射液【不良反应】偶见有皮疹,个别病人出现咽干、头昏和心慌症状，停药后均能恢复正常。【禁忌症】禁用于脑血管破裂者；禁用于驾驶员和高空作业人员。【注意事项】孕妇慎用。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——活血化瘀类川芎嗪注射液◎增加冠脉流量,降低动脉压及冠脉阻力；◎抑制血小板聚集，并对已聚集的血小板有解聚作用。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——活血化瘀类川芎嗪注射液【适应症】用于闭塞性脑血管疾病如脑供血不全、脑血栓形成、脑栓塞及其他缺血性血管疾病如冠心病、脉管炎等。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——活血化瘀类川芎嗪注射液【不良反应】本品酸性较强，穴位注射刺激性较强。【禁忌症】脑出血及有出血倾向的患者忌用。【注意事项】不适于肌内大量注射。静脉滴注速度不宜过快。儿童及老年患者用药应按儿童及老年剂量使用。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——补益类常用中成药补气：黄芪注射液生脉注射液参脉注射液参附注射液补肾：刺五加注射液中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——补益类黄芪注射液◎抗心肌缺血及心肌保护作用；◎提高机体免疫力。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——补益类黄芪注射液【适应症】冠心病心绞痛、心肌梗塞、肺心病、病毒性心肌炎、心衰、高血压。【不良反应】

有报道用该药后出现低热。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——补益类生脉注射液【功能主治】益气养阴，复脉固脱。用于气阴两亏，脉虚欲脱的心悸、气短、四肢厥冷、汗出、脉欲绝及心肌梗塞、心源性休克、感染性休克等具有上述证候者。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——补益类生脉注射液【不良反应】过敏性皮疹、腹胀、低血压、心动过速。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——补益类参麦注射液◎改善心﹑肝﹑脑等重要脏器的供血﹑改善微循环及抗凝作用；◎能强心升压，改善冠脉流量，增加机体耐缺氧能力，减少心肌耗氧量，并有保护﹑修复心肌细胞及一定的抗心律失常作用。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——补益类参麦注射液【功能主治】益气固脱，养阴生津，生脉。用于治疗气阴两虚型之休克、冠心病、病毒性心肌炎、慢性肺心病、粒细胞减少症。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——补益类参麦注射液【不良反应】偶见过敏反应。【禁忌症】对本类药物有过敏史患者禁用。【注意事项】不宜在同一容器中与其它药物混用。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——补益类参附注射液◎对血压有双向调节作用，较小剂量的参附注射液具有一过性升压作用，而大剂量的药物则有降压作用；◎增加冠脉灌流量和血管灌流量，延长耐缺氧的时间；◎具有强心利尿的临床药理作用；◎抗心律失常的作用；◎抗休克作用；◎预防血栓的形成。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——补益类参附注射液【功能主治】回阳救逆，益气固脱。主要用于阳气暴脱的厥脱症（感染性、失血性、失液性休克等）；也可用于阳虚（气虚）所致的惊悸、怔忡、喘咳、胃痛、泄泻、痹症等。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——补益类参附注射液【不良反应】偶见过敏反应。【禁忌症】对本品有过敏或严重不良反应病史者禁用。【注意事项】◎本品孕妇慎用；

◎本品避免直接与辅酶A，VitK，氨茶碱混合配伍使用；

◎本品不宜与中药半夏、瓜蒌、贝母、白蔹、白芨及藜芦等同时使用；

◎本品不宜与其它药物在同一容器内混合使用。中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——补益类刺五加注射液能扩张血管、降低血液黏稠度、促进血液循环、增加心脑的血流量、降低心率、降低组织耗氧量和组织代谢，有抗疲劳、抗应激、抗炎作用，中成药在冠心病治疗中的合理应用临床常用静脉制剂

——补益类刺五加注射液[功能主治]

平补肝肾，益精壮骨。用于肝肾不足所致的短暂性脑缺血发作，脑动脉硬化，脑血栓形成，脑栓塞等，亦用于冠心病，心绞痛合并神经衰弱和更年期综合症等中成药在冠心病治疗中的合理应用中药治疗冠心病的优势和存在问题：优势：1注重整体调节，多为天然药物。2一批中成药疗效确切，深受患者欢迎，如麝香保心丸，速效救心丸，复方丹参滴丸。3开发中药新药，节省费用，是我国新药开发研究的方向。4改善病人生活质量，尤其对于冠心病合并其他多种疾病的病人。5作为冠心病二级预防用药。6辨证施治体现了现代医学追求的个体化治疗的高层次目标。中成药在冠心病治疗中的合理应用存在问题：1缺乏大规模的临床实验证据，不被国际医学界认可。2中成药品种虽多，新药开发低水平重复。3临床用药不依据辨证施治(个体化治疗)，影响疗效和出现副作用。4无客观辨证标准，临床使用不易掌握。无统一疗效评价标准。中成药在冠心病治疗中的合理应用谢谢！中成药在冠心病治疗中的合理应用谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积