中学生物学课程

第一章

中学生物学课程第一节中学生物学课程的性质、价值和地位一、生物学课程的性质和地位二、生物学课程的价值三、中学生物学课程的设置第二节中学生物学课程标准初中新课程理念1.面向全体学生案例1生物课上谈“象棋”案例2巧化课堂上出现的问题2.提高科学素养案例3一段生物辩论课实录3.倡导探究性学习案例4传染病高中新课程理念1.提高生物学科学素养2.面向全体学生3.倡导探究性学习4.注重与现实生活的联系第三节中学生物学课程目标课程目标具体化的过程宏观目标教育方针或教育目标国家制定宏观目标生物学课程目标专家制定中观目标单元目标或模块目标教师制定具体目标章、节教学目标教师制定具体目标课时计划教学目标教师制定第四节中学生物学教科书《生物》（苏教版）教科书的设计思路和特点《生物》（人教版）教科书的设计思路和特点《生物》（北师大版）教科书的设计思路和特点《生物》（河北版）教科书的设计思路和特点《生物》（上海版）教科书的设计思路和特点上海市《生命科学》教材的总说明

编写意图

《生命科学》教材编写是上海市课程教材改革整体的一部分，它服从和服务于“面向21世纪中小学新课程方案和生命科学教育改革行动纲领”。生命科学课程标准的核心是以学生发展为本，培养学生的创新精神和实践能力，实现上海市生命科学教育的整体提高。开发一套体现二期课改理念的、有利于学生发展的、具有时代特征和上海特色的生命科学教材是我们的最终目标。什么教材才是以学生发展为本？

行动纲领和生命科学课程标准提出的教学目标是“实现生命科学课程教育的整体提高，满足社会发展和生命科学发展对人才的需要，满足学生发展的需要，提高公民的科学素养水平”，这其中最重要的是以学生发展为本。满足学生发展的需要就是要使每个学生都能得到优质的生命科学教育，充分满足不同学生的生活需要、就业需要和终身学习需要。有利于选择

教材必须根据学生素质教育和发展的需要、根据生命科学学科发展及社会发展的需要选取教学内容，但考虑到不同的学生对生命科学的理解和要求不同，教材注重改变整齐划一的要求，而是给学生和教师更多的选择余地，在研究性学习能力的培养上，教材给学提供更多的情景和抓手，满足学生的个性发展需求有利于认知

除了内容的选择外，教材要引导一定的学习方式。考虑到学生在学习之前都不是空着脑袋走进教室，而是对问题有一个原初的图式，学生学习的过程就是知识在与原认知印证中重建的过程，所以教材的结构和呈现要有利于学生知识建构和观念形成，这符合现代认知心理学理论特别是建构主义思想。所以教材注重科学史教育，帮助学生理解知识生成的过程，根据学生认知发展过程和学力发展过程编排内容体系，增加图文比，改用彩版，增加趣味性等都为了帮助学生认知。有利于创新

学生创新精神的培养是一个系统工程，新的《生命科学》教材要改变教材只是为教师讲授提供蓝本，学生被动接受知识的状况，改变教材怎么写、教师怎么讲、学生怎么背、考试怎么考的状况，而是以探究为主线，从知识、技能、情感等各个领域拓宽学生探究性、研究性学习的渠道，有利于学生创新精神和实践能力的发展，努力为学生的主动发展提供教材上的保障。有利于实践

教材要有利引导学生进行实践探究活动，创设情景激发学生去实践（如想一想做一做栏目），提供抓手（如各个实验都有进一步研究栏目）引导学生去实践、布置练习、提供课时要求学生去实践。

什么才是真正的基础知识和基本技能？

现代教育科学研究表明：学生是学习活动的主体，在“知识爆炸”的信息化时代，会学比学会更重要，注重学生信息能力的培养，帮助他们学会选择，主动发展是真正的双基。所以教材要从知识经济和信息社会的背景下重新审视、重新整合，削枝强干，改变过分强调学科体系，脱离时代和社会发展以及学生实际的状况，重新构建学科教育体系。生命科学可以为学生发展和素质的提高做出哪些独特的贡献？

由于生命科学与学生本人有着直接的联系，更有利于帮助学生健康成长和树立社会健康发展的观念，教材必须让学生发现生命之美、诱发学生对生命的热爱和对自然界的好奇心。生命科学对问题的研究过程更有利于学生树立“科学”的印象。日常生活中的最重要的文化、经济、道德、伦理问题都与生命科学密切相关，利用这些独特的联系，可以极大地提高个人和社会生活水平，提升学生的情感、态度和价值观。设计思路

概念架构：高中阶段从生命的现象入手，在细胞和分子层面探讨生命活动的本质和规律，在学习生命活动物质流、能量流的基础上，从信息角度探索生命信息的载体、信息传递和调控方式及其应用前景，从细胞、个体、种群到整个生物界各层面探讨生命产生、延续、凋亡的规律和基本原理，在此基础上进一步探究地球资源的可持续利用、现代生物技术与人类发展、人类活动与地球可持续发展的关系，树立“人—自然—社会”和谐统一、持续发展的观念。内容选取：“什么知识最重要呢？”这是英国教育家基顿在1967年就提出的命题。生命科学的知识浩如烟海，而且正以每7年更新一倍的速度变化着，谁都无法穷尽一切知识和掌握绝对真理。本教材在吸收上海一期课改和国内外优秀教材的经验基础上，确定了知识的选取原则如下：1、

我们认为，最重要的知识主要包括五个方面：一是构成生命科学基础框架的原理与规律；二是反映近现代生命科学发展趋势的基础知识；三是对于学生今后进一步学习构建桥梁的知识，即最有利于学生知识进一步快速“增殖”的知识；四是学生在今后工作和生活中必备的应用知识；五是社会健康、可持续发展要求所有公民必备的生命科学常识挖掘学科体系中适合中学生年龄、心理和生理特征的素材，充分考虑学生的认知水平和知识结构层次；贴近学生的生活实际，学有所用、学有兴趣；强调以科学探究、技术、从个人和社会视角所见的科学、科学的历史和本质等为背景学习有关科学。同时，教材选编过程中，要把生命科学放置于整个科学教育的大背景下来考虑，既照顾到二期课改的整体性，更考虑学科教育的独特价值。

更多从社会角度安排知识，体现教材面向社会的特征，特别注重培养学生可持续发展的未来社会生存方式。

知识的选取要便于学生的创造性学力的培养，有利于研究性学习的开展，体现教材的能力培养价值，并在潜移默化中向学生渗透科学方法，科学行为习惯，增加学生的非编码知识。知识的选取有助于培养学生的人文精神和科学精神。知识呈现（知识的呈现、栏目的设置、体系的线索）

知识的呈现在知识的呈现形式上，要体现深刻的教学法思想，符合学生的认知结构和认知心理，教材的呈现以建构主义心理学为理论体系，来实现教法指导上突破经典的条件反射理论基础，通过学生学习过程中的主动建构来体现教材以学生为本的思想，从而使培养学生的创新精神和实践能力得到教材上的保证。同时，基于信息化社会的生活特征和思维方式，认知心理学包括其主要分支建构主义的学习方式将更有效地培养学生的信息能力和创新精神，而教材在结构上将体现对学科知识框架的梳理，以更有效地体现教法和学法导向，培养学生的创新精神和整体思维能力。教材基础性部分非常精炼，同时，教材将提供大量的拓展内容和符合学生实际的研究性素材，这样既利于减轻学生的过重负担，又便于学校老师和学生更好的进行研究性学习，体现教材的弹性。为了提高教学效率，让学生用最少的时间掌握必修部分，教材通过大量形象化图表和浅显的语言来表达。此外，为了便于教师教学，教材将把配套的电子图书和参考资料同步推出，并拟组建专门的教学资源网站，不断扩充教学课件和学件，用于对基层教学和学生学习提供指导和帮助，既适应信息化社会的趋势，又适应学科发展特征。体系的线索

纵线：1、情感发展主线（发现生命之美（包括辩证观、统一观、进化观）、探索之乐（创意的欣喜、发现的快感、成功的喜悦）责任之重（国力强盛的责任、可持续发展的责任、人类发展之责任）2、能力梯度培养（侧重基本技能的训练、默会知识的获得、探究习惯的养3、知识建构主线（由简单到复杂、由宏观到微观再到宏观、前面知识为后面学习提供基础）l

横线：情景——问题——探究——应用栏目的设置：为了体现教材编写的理念，教材设置的主要栏目及其设计思想

发现之路：(拓展的内容，注重思想性，不注重历史事实的记忆，尤其是要通过科学史培养学生的科学精神、创新精神，在情感、态度、价值观等目标方面做出贡献，目的是引导学生采取发现的学习方式去主动学习，避免枯燥、平铺直叙，可采取一定手段、策略引导学生主动去研究、去发现)关键问题(问题要反映一节的框架知识，基本上一章节学习结束学生要达到的核心知识)广角镜(主要是拓展内容，可以是小知识，资料、生活小常识、典故，研究轶事，科学家介绍等，目的是辅助教学，拓宽视野，增长知识，吸引学生)阅读与思考(拓展的内容，题材主要是社会热点、研究热点、STS的资料、生产实践的介绍、应用热点等，有相应的思考题引导阅读)

想一想做一做(每章节根据情况设计几个让学生有兴趣、很难一下了解的或目前尚没有结论的话题，让学生进行研究，主要是用于学生进行研究性学习和开展研究性课题活动做抓手)

进一步研究(一般在实验、实践或正文之后，可以是阅读、实验、实践、相关咨询网站等，目的是让学生有不断探究的空间和抓手，体现上不封顶、科学发展无止境探索的特征。)分析和讨论(往往在实验部分，它不是练习题，而是要进行思索、实践才能问答的问题)教材主要特色

突出了德育的核心地位，体现了人文性，强调了态度、情感和价值观的教育目标强调学生的主动学习，变教材为学材以探究为主线，是一种任务驱动式的探究模式教材主要特色

强化了实验和实践给教师和学生留下较大的选择余地与信息技术整合加强了双语教学教材主要特色版面新，有利于学生学习和理解教材比较重视科学方法的训练与培养具有较强的应用性，体现STS的教育理念课时安排本教材分四册，供高一高二四学期使用。本册教材授课和实验共30节，2节供学生课外探究、进行拓展实验用，2节机动。课时分配如下：第一章：走近生命科学授课1节第二章：生命的化学授课5节,实验2节第三章：生命的结构基础授课6,实验8节第四章：生命的物质和能量授课5节,实验3节教学建议

1、时刻注意《生命科学》是一种自然科学课程。2、时刻注意学生的主体地位。3、充分发挥教师的创造性。

生命科学课程标准（试验稿）

解读

解读生命科学课程理念生命科学课程标准内容框架新课程实施建议关于探究性学习关于教材的认识关于评价

生命科学是以生命为研究对象的科学和技术的总称。它的研究范围从生命的化学本质、生物体的结构和功能，直至生物与其生存环境互动作用的广阔范围，并涉及医学、农业、健康、人口、环境、生物工程等各个领域；其研究手段应用了各种现代技术，研究成果不断被迅速转化为巨大的生产力，同时又对社会发展的各个方面产生重大影响。生命科学是一门综合性学科，它与数学、物理、化学、信息技术和工程技术等不断交叉融合、发展更新，并在自然科学领域中日益显示出其带头学科的地位。

课程定位

一、以学生发展为本

即坚持全体学生的全面发展，突出学生个性的健康发展，关注学生的可持续发展。

——培养学生生命科学基础性学力，为学生全面发展和终身发展打下良好的基础；同时创造条件满足学生个性、特长的发展

新课程理念

二、

以德育为核心，注重培养学生的创新精神、实践能力和积极的情感●丰富德育内涵，在重视品德和行为规范教育的基础上，加强爱国主义、集体主义、社会主义教育，弘扬民族精神和上海“艰苦创业、敢为人先、海纳百川、崇尚科学”的城市精神，增强学生的民主与法制意识和诚信意识，重视科学精神与人文精神的培养。

●重视教育中的情感因素，充分发挥积极的情感对优教促学的作用，营造良好的情感氛围和育人环境，陶冶学生的高尚情操，促进学生认知与情感的和谐发展。

新课程理念

三、

拓展基础内涵，加强课程整合●重视课程内容的基础性和可发展性，从知识与技能、过程与方法、情感态度与价值观三个维度，拓宽原来以“双基”为核心内容的基础内涵，密切生命科学课程与学生生活、现代社会和科技发展之间的联系，精选学生终身学习必备的基础内容。●加强课程与信息技术的有机整合，将信息技术作为资料的来源、交流的平台、认知的工具和管理的手段，应用于课程的设计、实施、评价和管理的全过程，全面提高课程的信息化水平和学生的信息素养。

新课程理念

四、

改善学习方式，拓展学习时空●倡导自主探究、实践体验、合作交流的学习方式与接受性学习方式的有机结合，倡导“做”、“想”、“讲”有机统一的学习过程，倡导合理灵活地利用各种课程资源和信息技术进行学习，实现学习方式的多样化，通过多种途径满足学生多样化和个性化发展的需要。●

生命科学不仅仅是一堆事实和理论，更是一个过程。通过探究活动，改变学生的学习方式，引导学生主动参与、乐于探究、勤于动手，培养学生收集和处理信息的能力、获取新知的能力、分析和解决问题的能力以及交流与合作的能力等，突出创新精神和实践能力的培养。

新课程理念

五、注重生命科学素养的培养●生命科学素养是科学素养的重要组成，是学生通过生命科学课程的学习，在今后的个人生活和社会工作中应具备的对生命科学信息的认识与理解、表达与交流、实践与决策、预测与判断、探究与创新能力（科学态度、科学精神的养成和科学探究能力的训练）。以基本养成科学健康行为和生活态度，形成人与自然和谐统一的观念、可持续发展的观念，进化的观念，以及增强关注和参与社会得责任感和使命感

新课程理念

六、突出生命科学与社会发展的联系●生命科学课程的教育要引导学生理解生命科学技术和社会发展的相互关系，重视生命科学、技术的价值取向，让学生懂得怎样运用生命科学、技术改善人类生活和促进社会发展，并对技术的“双刃性”能作出价值判断。

新课程理念

七、凸现上海的城市特点●上海市国际化大都市，全国的经济中心之一，又是生命科学的重要研究基地和生物工程为支柱产业的地方。为适应上海城市特点和对人才培养的要求，生命科学课程要处理好基础型课程的普及和拓展型、研究型课程的提高这两者的关系。●逐步推进生命科学的双语教学，为学生提供更广阔的视野和更多的发展机会。●关注城市环境和城市生态，逐步培养学生生态环境道德和环保行为

新课程理念

总目标：提高全体学生的生命科学素养，适应社会发展的需要，同时满足部分学生进一步探究生命科学及从事相关领域工作和学习的需要

课程目标

课程目标一、知识与技能

通过生命科学教育，使学生掌握生命科学的基本原理和基本技能●基本原理人体生理功能；身心健康与保健；生命世界的结构层次和系统关系；生命世界的物质、能量和信息的运动机制；生物体的结构和功能的统一；生命活动的变化与稳定；生命世界的多样性和统一性；生态环境与可持续发展的关系；遗传和变异等。●基本技能能有目的进行基本的观察与调查，能使用常用的试验仪器和器具，懂得实验室安全防范和规范操作，能进行活体解剖和简单的生理生化试验，以及能撰写试验报告等

二、过程与方法●通过生命科学教育，让学生获得尽可能多的“经历”和“体验”，从而发展他们的实践能力、科学思维能力，收集和处理信息能力以及合作学习、表达交流能力，并初步掌握生命科学研究的方法和技能，能进行生命科学的探究学习活动，学会自主探究，提高学习品质

课程目标

三、情感态度与价值观●通过生命科学教育，使学生热爱生命，热爱自然，关心社会，乐观合群；形成感与质疑、善于实践、尊重事实、积极奋发的精神面貌；树立正确的科学观、价值观和辩证唯物主义世界观，形成爱祖国、爱人民的高尚情操

课程目标

内容框架

初中阶段（基础型课程共102时,8~9年级）一、人体人体的结构层次；人体生命活动的平衡与调控；人体性状的遗传和变异（新增加）

二、健康健康与保健

；

原二级主题疾病的预防、诊断和治疗改为常见

病及其预防、医药常识与医疗技术

三、生物的主要类群（原：生物多样性）生物的类群、生物的分布、生物与环境四、生态系统（原：城市生态）人居环境；城市生态和城市环境保护；城市农业生态系统的稳定性

（新增加）

内容框架高中阶段（基础型课程共102课时，6学分）一、走近生命科学二、生命的基础（原生命的化学和生命体的基本结构合并而成）二级主题化学元素、原核生物不单独列出

三、生命的物质变化与能量转换四、生命的信息

原细胞间信息传递、激素信息、神经信息、

免疫、学习与行为取消，二级主题调整为调整为生物体的信息传递和调节

内容框架高中阶段（基础型课程共102课时，6学分）五、生命的延续（原生命的起源和进化并入）

二级主题生命的起源取消，生物的进化内容简化

六、生物多样性与可持续发展（原：生命世界与可持续发展）作较大调整二级主题包括生物多样性、保护生物多样性两部分七、现代生物技术的应用（原：生物技术与社会发展）二级主题包括转基因技术、克隆技术

内容框架生命科学课程中的拓展型课程为自主拓展课程，是学生自主选修的课程。拓展I适用于八至九年级，拓展II适用于十至十一年级，拓展III适用于十二年级主题一微生物

（新增）主题二内环境与自稳态

二级主题生态平衡部分取消主题三遗传

二级主题变异、遗传多样性部分取消主题四生物工程（精简内容）

高三学段（拓展型课程共120课时，8学分）生命科学课程标准的主要特点充分体现基础性和选择性。重新设定理论和实践的平衡。重新设定科学与技术的平衡。重视学习方式的改变。充分考虑标准的适应性和可操作性。新课程实施建议：

“《标准》是生命科学教学的基本依据。《标准》旨在全面提高学生的科学素养，倡导探究性学习，重视生物科学与学生生活和社会的联系。因而，教师应在认真学习和领会《标准》的基础上，结合学校和学生的实际，创造性地进行教学。”

新课程实施建议

1、深化理念认识、更新教学观念

“《标准》确定的课程理念是：提高生命科学素养，面向全体学生，倡导探究性学习，注重与现实生活的联系。按照课程理念，教学中要注意更新课程内容，增强课程内容与社会发展、科技进步、现实生活的联系；优化学习方式；改进评价方法；增强课程与学生自我发展的联系，帮助学生规划人生，促进学生全面发展。在这种变革中，教师作为学习活动指导者的作用比以往更显重要。教师要认真学习相关的课程文件和《标准》，理解新的课程理念和课程要求，更新教学观念。”

新课程实施建议

2、全面落实课程目标、促进人才成长

课程目标包括知识与技能、过程与方法、情感态度与价值观三个方面。

生物科学素养是指公民参加社会生活、经济活动、生产实践和个人决策所需的生物科学知识、探究能力以及相关的情感态度与价值观，它反映了一个人对生物科学领域中核心的基础内容的掌握和应用水平，以及在已有基础上不断提高自身科学素养的能力。

新课程实施建议

3、组织好探究性学习、处理好与其他学习方式的关系

●科学探究作为发现科学事实、揭示科学规律的过程和方法，在科学教育中有重要的意义。

●教学不仅要使学生获取一定的知识，还要使学生习得获取知识的方法，提高解决问题的能力。

●在教学中，教师应该让学生亲历思考和探究的过程，领悟科学探究的方法。

新课程实施建议

4、探究性学习是重要的学习方式，但不应成为唯一的方式

不同的学习方式有各自的特点、优势和适用的条件。教师应根据不同的教学内容注意采用多样化的教学方式，如演示、讲授、辩论、模拟、游戏、角色扮演、专题讨论、项目设计、个案研究等。

新课程实施建议：5、落实科学、技术、社会相互关系的教育6、注意与其他科目间的联系

7、注重生物科学史的学习新课程实施建议8、加强校本教研制度建设，提高教师专业化水平，从而提高新课程实施水平。

在以校为本的教研活动中，教师成为研究的主体。教学研究的问题是教师在自身实践中切身感受到的、迫切需要解决的问题；是教师自己提出、自己设计的；研究的成果能够运用到教学实践中，并能有效提高教学质量，促进教师发展。

当然，教师成为教研活动的主体，并不排斥与他人的合作，更不排斥他人的指导，而只是要强调教师自主研究的意义。

关于探究性学习（１）需要为探究性学习创设情境。例如提供相关的图文信息资料、数据，呈现生物标本、模型、生活环境，从学生的生活经验、经历中提出探究性的问题，从社会关注的与生物学有关的热点问题切入，等等；

（２）应鼓励学生自己观察、思考、提问，并在提出假设的基础上进行探究性方案的设计和实施，教师不要包办代替；

（３）注意课内外活动的结合。教师应打破课堂内外的约束，有计划地安排需要较长时间才能完成的活动，包括必要的调查、访问、参观等，充分利用多种教学资源，保证活动的落实，并引导学生分工合作，乐于交流；

关于探究性学习（４）重视探究性报告的撰写和交流。教师应培养学生通过文字描述、数学表格、示意图、曲线图等方式完成报告，并组织交流探究的过程和结果；

（５）探究性学习活动不是全部的教学活动，教师应结合具体的教学内容，采用多种不同的教学策略和方法，达到课程目标；

（６）教师应尊重学生的人格，关注个体差异，满足不同的学习需要。（7）

科学试验方法的培养（对照、单一变量等思想）对教材的认识：依据《课标》教科书应当是：帮助学生进行学习并学会学习的工具引导学生理解认识人类已有经验和知识的媒介课堂学习的知识资源促进学生形成健康的情感态度和正确的价值观的催化剂因此，在实现教材的基本功能与全面体现普通高中《生命科学课程标准》的基本要求，更重要的是看教材是否有利于教师与学生的多元互动交流。教材不仅是知识的载体，而且是教学活动的范例，是学生认知的通道和相互交流的舞台，是将学与教的活动扩展到课堂以外的引导。教材还应利于学生利用已有的知识或认识去主动探索知识的发生与发展、建构自己的生物科学素养，进而促进学生与教师间在情感态度上的交流与互动，并利于教师教学方式的改变与创造性运用、以及促进学生学习方式的转变等多方面的效果。关于评价：评价应以《标准》为依据，根据课程目标和具体的教学目标进行，要客观、公正、合理，要从促进学生学习的角度恰当地解释评价数据，以增强学生的学习自信心，提高学习生命科学的兴趣，激发学习的动力，促进学生的发展为宗旨。评价的内容应符合《标准》的要求，兼顾知识、能力、情感态度与价值观等方面。例如重视学习过程中的评价，建立学生学习记录卡（档案袋评价）；

提倡多元化、多个侧面评价学生（如运用观察、测验、实际操作、作品展示等）在不同的教学方式中采用不同的评价策略

（如小组合作学习中的自评与互评等）；根据学生实际操作情况，评价学生的实验操作技能；（关注学生科学探究能力的培养）通过多种途径，进行情感态度与价值观方面的评价

（如问卷、交流等）。谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-