中国旅游客源市场开发

中国旅游客源市场开发

一、中国旅游客源市场现状（一）主要指标目前，中国已成为世界上第四大入境旅游接待国、亚洲最大的出境旅游客源国，形成了世界上最大的国内旅游市场。2006年，中国旅游指标：——入境旅游人数达1.25亿人次，其中入境过夜旅游人数达4991万人次；——出境旅游人数为3410万人次；——国际旅游（外汇）收入339.49亿美元；——国内旅游人数达13.9亿人次，首次实现中国居民人均出游1次；——国内旅游总收入为6230亿元；——国际国内旅游总收入8935亿元（二）地域分布中国入境旅游客源地分为四块：

（三）预测根据联合国世界旅游组织的最新预测，到2015年，中国将成为全球第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国。

二、中国入境旅游客源市场的特点总体格局：亚洲和东太平洋区域市场是主体欧洲和北美远程洲际市场为两翼具体特点：1、多次来华游客为主2、转向散客为主3、环口岸地域游或一地游的游客增多。4、最感兴趣的是山水风光、文物古迹和民俗风情5、海外游客在数量上占中国国内外游客总数量的比例不到10%三、中国地理位置客源条件评价（一）中国地理位置1、纬度位置最北端：漠河附近黑龙江江心，北纬53°31′最南端：南沙群岛的曾母暗沙，北纬3°51′2、经度位置最西端：东经73°22′，新疆乌恰县西侧的帕米尔高原东部；最东端：东经135°03′，黑龙江省抚远县以东乌苏里江汇入黑龙江处的耶字界碑东南3、海陆位置欧亚大陆东南部，太平洋西岸（二）中国地理位置客源条件评价1、不利条件2、积极条件

四、几个概念（一）亲景度

研究主要客源国市场结构,传统的方法是按旅景客源国人数与旅景外国人数之比值来确定客源国在市场结构中所占比重。此方法反映了相关客源国的市场份额,使景点决策部门对游客构成持有直观的、整体的认识。现在要引入的是一种研究客源国市场结构的新方法,即亲景度。亲景度反映客源国游客对目的地的喜爱程度。其数学含义是某客源国游客在目的地中所占的市场份额与其在全国的市场份额之比其实质是两个百分比之比,即偏爱指数。用数学模型表示为:P(亲景度)=(SD(旅景客源国人数)/FD(旅景外国人数))/(SC(旅华客源国人数)/FC(旅华外国人数))举例说明,2006年旅华外国游客总数为8432296,旅华韩国游客人数为991979；旅福建外国游客总数为455752,旅福建韩国游客总数为15114。这样,旅华韩国游客总数与旅华外国游客总数之比为0.12,即每百名来华外国游客中有12名为韩国人。旅福建韩国游客总数与旅福建外国游客总数之比为0.033,即每百名来福建的外国游客中有3.3名为韩国人。韩国游客对西安的亲景度就是0.033/0.12=0.28。可见,亲景度是相对于全国来说,某目的地在客源国游客中的受欢迎程度。需要强调的是,亲景度的大小与游客数量未必正相关。即亲景度高,游客数量不一定多,亲景度低,游客数量不一定少。（二）游客接待指数游客接待指数是指某一时期内一目的地相对于另一基准参照地接待游客数的比。是用基准参照地接待游客数去除某目的地接待游客数所得的值。其中Ti代表第i目的地游客接待指数，xi代表该地接待游客数，xmin代表基准参照地接待游客数。（三）游客转移态是指在某一特定时期内流入或流出某地流强度的定量表达，是游客接待指数和游客转移比重的乘积，其公式为：其中,sij代表第i个目的地流向第j个目的地游客转移态，aij代表由第i个目的地流向第j个目的地的转移比重，即转移人数占目的地接待游客总数之比，代表接待指数。游客转移态是个矢量，相对于某一目的地可以分为：流出转移态和流入转移态。流出转移态表示从该地流向某地客流的强弱；流入转移态表示从某地流入该地客流的强弱。（四）旅游流郭来喜(1998)提出旅游流是以旅游客流为主体,涵盖旅游信息流、旅游物流和旅游流的一个复杂的巨系统。其中,旅游信息流是其它旅游流产生的先决条件,旅游客流是旅游流体系的主体基础,旅游物流和旅游能流伴随旅游客流产生。马耀峰、李旭(2001)提出狭义上的旅游流就是旅游客流广义上指以旅游客流为主体,涵盖有信息流、资金流、物质流、能量流和文化流等多种子流在内的集合。五、韩国(一)基本情况1、自然地理2、人文3、经济4、旅游资源与景点5、民俗

(二）韩国来华客源市场现状分析1．韩国客源特点2．韩国来华客源发展现状及特点市场增幅快成为韩国旅华市场的首要特点；游客流向集中是韩国旅华市场的另一个特点；与韩国出境游市场整体相比，目前韩国来华游客主流为观光和商务客人。（三）韩国游客来华旅游市场发展迅速的原因1．中国的旅游产品具有很大的吸引力2．两国经济、文化距离比较相近3．两国之间贸易联系日益密切4．中国政府采取积极的旅游政策和措施5．韩国民众的度假习惯（四）韩国来华旅游市场发展中存在的问题六、日本（一）基本情况1、自然地理地理位置领土构成地形：多山，山地和丘陵占全国面积3/4气候：海洋性气候水文：河流短急，湖泊多，世界最大温泉国2、人文3、经济

二战后，经济发展迅速，原因？

排名国家2006年GDP（单位为百万美元）

1美国14,979,169

2日本5,083,367

3德国2,812,558

4中国2,587,999

5英国2,292,149

6法国2,108,307

7意大利1,728,474

8西班牙1,069,499

9加拿大1,057,291

10印度778,521

4、旅游资源和景点（1）东京世界第一大城市东京都行政区划：都—东京都道—北海道府—大阪府、京都府县—43个下设市、町、村（2）京都京都—日本千年古都，人口150萬。京都公元794年至1868年曾為日本的首都。有“千年之都”之称。京都有“祭之都”之称（3）奈良奈良縣是日本的發源地，在日本歷史中佔有重要的地位。唐招提寺（4）富士箱根伊豆国立公园5、民俗使用筷子“八忌”1、舔筷；

2、迷筷，手拿筷子，拿不定吃什么，在餐桌上四处寻游；

3、移筷，动一个菜后又动一个采，不吃饭光吃菜；

4、扭筷，扭转筷子子，用舌头舔上面饭粒；

5、插筷，将筷子插在饭上；

6、掏筷，将菜从中间掏开，扒弄着吃；

7、跨筷，把筷子骑入在碗、碟上面；

8、剔筷，将筷子当牙签剔牙。(二）日本来华客源市场现状分析自1964年日本政府宣布本国公民海外旅游自由化之后，日本的出境旅游市场得到了快速发展；1965年为40万人次；1972年达到了100万人次；1990年突破了1000万人次；2002年为1652.23万人次。（三）日本游客来华旅游动机分析中国在日本的出境游市场中排在第五位左右，在亚洲地则排在中国香港和韩国之后。显然，这与中国大陆丰富的旅游资源和广袤的地域是极不相称的，中国的日本客源市场在一定程度偏离了正常的轨道。因此，除大的国际政治因素不可改变外，当前，应及时了解日本游客来华旅游动机的变化并采取相应措施，使其步入市场主流，这是进一步开拓日本客源市场的关键所在，它对我国国际旅游业的发展具有重要意义。（三）从日本温泉发展谈中国开发日本旅游客源市场的可能性1、温泉与旅游的关系2、日本国民对温泉的认识与温泉旅游发展过程3、日本温泉经营形态与主要经营动向（四）日本温泉旅游市场之需求分析1、温泉与日本温泉旅游市场年份温泉地数量出水量ｌ／ｍｉｎ住宿设施数最大容量（人）年住宿利用人次（千人）温泉使用税已收税额（万元）２００１年３，０２３2,610,54715,5581,373,318137,0982,406,751２０００年２，９８８2,637,08015,5121,363,017137,5262,337,839１９９９年２，８９３2,667,13915,5481,357,089135,3772,313,424１９９８年２，８３９2,638,97715,6381,371,708139,7122,261,155１９９７年２，６１５2,604,64415,6431,332,588140,3022,220,687１９９６年２，５６５2,536,55915,5041,298,283143,1642,173,306１９９５年２，５０８2,504,70015,7141,288,594140,5732,082,317１９９４年２，４３１2,425,40515,3561,254,429142,1372,000,594日本温泉地及温泉利用者数量现在最想去的旅游产品类型

2、住宿观光旅游到住宿观光旅游目的地后的行为旅游目的地的活动19941996199820002001温泉浴42.548.745.851.350.7观赏自然风景44.846.544.349.444.2观赏名胜·遗迹30.632.929.331.731.5土特产品·饮食·购物27.426.123.628.726.6动·植物园18.720.518.018.017.3休闲游乐园·主题公园7.97.812.712.912.8驾车旅游24.310.611.113.312.1参拜神佛7.88.48.38.37.6观赏季节性的花展5.47.07.610.29.0滑雪8.47.65.73.63.119941996199820002001自然·名胜·观赏运动赛23.524.925.222.824.3公司年终员工旅游20.520.519.520.919.0洗温泉·温泉治疗13.815.815.118.618.8运动·休闲18.620.519.515.914.2祭典·汇展0.30.20.31.24.0趣味·研究3.64.24.73.13.6避暑·避寒以外的保养休养3.23.23.53.02.9参拜神佛1.82.32.92.82.5避暑·避寒1.41.41.21.41.5在旅游目的地的相识与交流1.41.22.11.21.7新婚旅游0.20.20.10.20.2其他5.63.33.14.73.8住宿观光旅游的目的２０年代３０年代４０年代５０年代６０年代男女男女男女男女男女温泉旅游44.656.155.756.750.256.549.758.762.955.9自然旅游36.240.445.542.837.241.254.955.259.546.9美食旅游33.858.338.660.637.252.230.646.528.438.6历史文化36.947.438.641.036.752.247.448.352.639.3聊天旅游38.541.231.845.425.134.523.133.523.330.3主题公园41.557.558.068.839.140.4－－－－海滨休养37.754.859.755.739.638.025.423.529.717.9和风旅馆－－－－－30.224.333.928.038.6购物旅游－48.2－41.0－36.5－24.8－17.9高原休养28.536.429.033.826.132.926.627.429.726.22000年十大旅游类型（依各年代调查，平均排名）国内旅游类型

国外旅游类型

（五）针对日本客源市场的几个开发原则（六）中国对温泉开发应有的认识1、服务品质的提升2、温泉资源管理与深度的开发１９９８(N=371)１９９９(N=369)２０００(N=319)２００１(N=333)２００２(N=367)MT=287.1%MT=286.4%MT=278.1%MT=283.8%MT=291.3%%对语言感到不安38.835.840.833.933.2担心治安42.636.035.737.534.9讨厌搭飞机23.225.230.730.029.4食物不合30.731.730.130.933.5对健康感到不安27.028.728.230.621.0费用过高33.429.027.028.235.4讨厌海外旅游17.820.314,115.321.3无法取得休假14.017.314.113.217.4因需照顾动植物而无法离家11.112.711.913.213.6因旅游的申请手续过于繁杂10.813.011.310.59.5海外旅游太奢侈9.410.07.89.012.8到空港的时间过长5.17.97.87.86.8无法习惯旅游目的地环境如饭店给小费等10.27.07.87.511.2没有一同前往的同伴3.83.32.22.42.5未能找到价格合适的旅游团1.31.60.31.51.1家长不允许0.50.5－0.9－阻碍海外旅游的主要原因七、新加坡（一）地理位置新加坡是位于马来半岛南端的一个城市型岛国，由新加坡本岛及57个小岛组成。（二）自然地理地形地势平坦，平均海拔17米，中部为花岗岩低丘，最高为锡山，仅166米。气候新加坡离赤道仅136.8公里，属热带雨林气候，温暖而潮湿，温差变化不大。（三）人文人口：约有４００万人口密度5500人/KM2多元种族社会，其中华人77%，马来人14%国花：卓锦•万代兰单马锡，淡马锡——海上之城SINGAPURE——狮子城:SINGAPORE（三）新加坡旅游业发展原因2006年，接待国际游人万人，国际旅游收入亿美元，位利用城市发展旅游的独特模式旅游业成为仅次于工业和贸易的第三大经济行业和创汇行业客源市场：亚洲（四）出境旅游出境旅游业已成熟，表现：（1）欧美仍为首选，有一定经验后，喜欢到富有异国情调、探险性的地方去；（2）出游次数多，时间短，每次游历的城市少；（3）散客式的自助旅游增加；（4）游船旅游者、自由简便旅游者增加。八、泰国（一）自然地理“暹罗”“自由之国”轮廓状如大象头颅地势北高南低，山川纵列，平原居中。北部和西部为山地，林区东部为呵叻高原中部湄南河平原，农业区克拉地峡：56KM东西两侧海岸特点不同大部分地区为热带季风气候。全年分为3季:雨季、凉季、热季。雨季：5-10月凉季：11-2月热季：3-4月克拉地峡以南为热带雨林气候。终年高温多雨，无显著干季。盛产热带水果，有“水果王国”之称泰国发现有近300种的哺乳动物和亚洲最大的鸟类分布区。

（二）人文

面积51.3万平方公里,有30多个民族,泰族40%,老族35%。泰国人75%，华人11%，马来人3.5%。“白象王国”之称。佛教在泰国的社会生活中占有十分重要地位

（三）经济

二次大战以前，泰国是单一的农业国，经济基础落后，几乎没有工业；五十年代，美国对泰国的基础设施建设进行了大规模的援助和投资；六、七十年代，实施“进口替代”和“出口导向”战略，经济得到迅速发展；八十年代，大力引进技术密集型和附加值高的中轻型工业进入九十年代，泰国政府加强农业基础投入，并积极促进制造业和服务业的发展。

农业是泰国传统的经济部门。农业人口约占全国人口的70％。（四）旅游资源与景点曼谷人口800万人，天使之城。市内河道纵横，货运频繁，有“东方威尼斯”之称。大王宫是泰国曼谷王朝一世至八世王宫，又称“故宫。玉佛寺

玉佛寺位于首都曼谷大王宫东北角，是大王宫的组成部分，面积占整个大王宫的１／４，是泰国最著名的佛寺，又称护国寺，是泰国唯一没有和尚居住的佛寺。曼谷４００多座寺庙中，以玉佛寺最闻名。该寺供奉的６８厘米高之玉佛，价值连城，与曼谷的卧佛、金佛一并被列为泰国三大国宝。

玉佛寺以尖顶装饰、建筑装饰、回廊壁画三大特色名扬天下。

北榄鳄鱼湖鳄鱼湖创始于1950年(1955年迁到现址)。主人是华裔企业家杨海泉。养殖场的占地面积约200莱(1莱＝2．4亩)。鳄鱼湖中饲养的鳄鱼种类很多，目前鳄鱼总数达3万多条。鳄鱼除供游人观赏外，还取皮出口，以制作精美的鳄皮制品。芭提雅位于暹罗湾的东海岸，面对广阔的海湾，芭提雅是一个国际知名的乐园，被誉为“亚洲度假区之后”，集大城市与海滨度假胜地于一身。

（五）民俗宋干节：每年4月13日至15日是泰国的宋干节，又名泼水节，也是泰历新年。泰国人见面时要各自在胸前合十相互致意，其法是双掌连合，放在胸额之间，这是见面礼，相当于西方的握手，双掌举得越高，表示尊敬程度越深。七、马来西亚（一）自然地理分西马来西亚：马来亚东马来西亚：沙捞越、沙巴。加里曼丹岛北部马“来”：黄金基纳巴卢山为最高峰“下风之地”——沙巴胶锡地带，胶锡王国（二）人文人口80%以上在西部；华人占总人口1/4；伊斯兰教为国教；13州，1个联邦直辖区（三）经济

电子业、制造业、建筑业和服务业发展迅速。农业以经济作物为主。世界上最大的天然橡胶、棕榈油及锡的出产国，也是优质热带硬木、石及天然气的重要出产国；此外，还盛产可可、胡椒、椰子等热带经济作物。

（四）旅游资源与景点1、吉隆坡

KualaLumpur

两河交界烂泥泥泞的河口

巴生河、鹅麦河2、马六甲

三保山

三保庙

三保井3、黑风洞4、云顶高原全国划分为4个旅游度假区九、美国（一）自然地理地理位置：经纬度位置,海陆位置领土：第四行政区划：50个洲，1个特区,海外领地和托管地地形：3个纵列带,西部山地高原，中部平原，东部阿巴拉契亚山地气候：大部分地处暖温带和亚热带，五大气候区；

（二）人文人口：2.71亿（98年）；世界第三，白种人占80%。78%集中在城市。波士顿——纽约——费城——华盛顿芝加哥——底特律——克利夫兰——匹兹堡；旧金山——洛杉矶——圣迭戈民族：移民国家，“民族熔炉”其他：绰号——“山姆大叔”

头顶星条高帽、蓄山羊胡子的白发瘦老人（三）历史原印地安人聚居地1492年哥伦布到达美洲后，欧洲殖民主义国家开始移民1733年英国在北美东部建立13个殖民1775年独立战争爆发1776年7月4日《独立宣言》1783年战争结束1787年成立联邦共和国1861年南北战争爆发1865年战争结束美国领土扩张简要过程（四）旅游业发展状况入境旅游：

出境旅游：

国内旅游：1、美国成为世界上旅游业最发达的国家的表现：1）接待国家旅游人数居世界前列；2）国际旅游收入和支出居世界首位；3）在全世界旅游业的总产出量比重最大；4）旅游业直接间接产出占国内生产总值的比重；提供的就业机会；旅游从业人员占全劳力的比重都较大；5）对旅游业的资本投入量和旅游业的纳税额都较高；6）旅游业将成为美国服务行业经济发展的原动力之一。2、美国成为世界旅游业最发达国家的原因：1）旅游资源丰富2）雄厚的经济实力，强劲的增长势头3）客源市场有保障4）经营管理有方5）先进科学技术的广泛应用谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售