世联云南曲靖金麟湾高尔夫别墅营销策略汇报

曲靖金麟湾营销策略主题汇报稿谨呈:曲靖敏大地产开发有限公司属性：城市别墅，湾区高尔夫，坡地近水别墅形态：西班牙风格,亲水独栋,创新围院联排.规模：总建筑面积近11万平米纯别墅社区形象：高调入市,已建立滇东高端豪宅第一印象.前提——“天生丽质贵胄天下”目标——”名利双收”“利”—高利润——整盘销售额拔升：4.7亿；——理想的销售速度；——资金快速回笼/利润最大化/持续旺销“名”—品牌——项目绝对市场影响力；——无可比拟，难以复制超越——敏大品牌升华/品牌价值及持续影响力使“金麟湾”这样一个被赋予很大期望的项目，成为云南乃至全中国最耀眼的地产明星，是我们的终极目标。本次汇报内容市场环境曲靖城市经济特征曲靖地产市场整体趋势项目影响相关政策产品研究户型评价及卖点提炼物业附加值建议营销策略要点启动区设定价格策略卖场策略作为雀云南遥省的哑第二吼经济蔽重镇衔，曲辫靖近袖年来焦经济弟增长认快速价，为诉房地搞产市真场高梯速发猴展打丸下了捕坚实壶基础2蚀0沫0弟1小年鸡-篇2纪0惩0宣6弦年军曲植靖衣市虏历闹年饭G筒D翻P堡与降固执定驳资女产现投染资旋情似况GD项P增挣幅和维房地骗产业升发展屋状况肤的关诵系

小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展曲靖殊市历监年人脆均G逮DP琴发展穷状况近去年清来屠曲伙靖兴市G谜D雅P增巧长键率相保键持员在10喝.4％以慈上，20鸟04年歌城仓市觉超榜过处玉稠溪,越充居剂全蔽省向第喂二.曲靖桶市人下均G剂D碍P保持蜘高速客增长筑，近准年来贩增长兵速度爱均超叉过10忌%，何而贪且脊增肾速该不栽断县加事快侄；2息0寇0诉6撞年巴曲呆靖怜占绩云博南沟G裳D杆P对比搜例城市皮经济恶特征曲刊靖扩产析业粒结澡构垂中兔二柴次间产耍业只G童D欺P搏贡豪献章巨堡大黑，舌能哥源弃、启烟莫草季、辫水改电懒等声支幅柱暖产蹲业申核机心古地搏位杏突骗出剥，取产钉生阴了哗大羡量丝式的舍有革支她付录力远人价群嘴,敞尤僚其零资准源超型窃行膛业惯近域年念的合大紫势沿催省生下了辆大略批露富辆有筹阶吗级虹.曲陈靖贡市食历种年迎产监业钢结嚼构托状鸽况曲靖哗二次损产业耳比例毒较重付，发选展较府快，高三次飞产业匆不发界达。曲占靖船产已业离基年础尖相阔对况其稳他挽大父城舱市教总影体瞧较啊落川后程，倍主幻玉要垦依杨靠祥能称源园、答烟剖草赵、穷水摸电禁等彻几魄个摘支单柱陷产辽业.城市冶经济结特征根据陈与房劈燕地产梢市场戚发展凉紧密颂联系俊的相虽关指旺标的颠分析缝，曲召靖房替地产轿市场念具有暴较大愁发展缓空间恩格虑尔系搬数与硬住房牲支出朵比重我饲国载城刮镇勾居伟民来“抛住贱房肝支丑出利比委重绝”沸在10％桨左针右樱，嘉发杂达产国五家窑一帐般泰达亡到25％踏。曲靖钳市的彩住房弹支出诵比重蚊与其离恩格骆尔系奥数不谱协调陪，住择房支顷出比礼重偏江低是哄我国截长期拒存在偿的问海题，惕尽管皂住房到绝对似数和插相对认数都距有所租增加剑，但打与发冶达地宣区同研期比臭，曲竹靖市威的住窑房消助费还性有提勤升空猛间。城镇欢居民设人均秀住房酿面积曲妻靖赖市20献05年撇城美镇前居衬民蛾人新均抗住蝇宅堆建耐筑聪面迫积19平方坦米。发达尝国家旋的经左验表诞明，稍在人没均住莲宅建稍筑面肤积达组到3舅5至食40殿平方川米之逮前会灵保持彼较旺榨盛的粘住房镰需求累，房帽地产乘市场凝仍有困较大擦的发科展空骂间。曲靖市区2005年数据恩格尔系数43％住房支出比重5％生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5城市侄地产喜趋势受传云胀南廉整劈燕体犯房盐地叫产删大兵势毒影帐响秆，献2紫0休0膛4科年求以哪来塔曲租靖橡房受地纽奉产拒投狮资途与皱销凤售洽大穿幅债度疯上激升翠，毁进择入姥爆兰发病式猾增喇长纠期析，晨整畅体扭呈纳现场供递需市两拢旺布的宫现她状房地祥产开斥发增睛长城市肯地产骡趋势曲靖像定位攻工业世强市经和珠谋江源让大城搂市战邀略，恋其工吨业化贤和城临镇化丝式将迎尸来一蚕个快业速发贝展的吃时期颗。随些着曲型靖经怒济的昆增长越，住怀房成驻为近尸年的舰消费握热点段和重袭点，馆为房威地产亚市场体健康炎发展叼提供页了持罚久动述力。焰曲靖骆建设笼主管盛部门胜力推池住房条制度低改革虹，住时宅市奇场化财、商胡品化热趋势茎逐渐柜确立蓬，房局地产同市场势潜力乎极大岂，房纤地产毕业已袄成为候曲靖个市的翼优势敢产业自之一蹦。年份19992000200120022003200420052006房地产开发投资（单位：万元）2412017348304783886347819100729130000314000年份199920002001200220032004曲靖市城镇竣工住宅面积（单位：万平方米）180.95147.8268.7294.46213.54192.74曲靖著市近唇年城办镇竣神工住斗宅面只积统谅计表中连心膀城尿区禁房泊地弟产殃开糊发侵、奏销先售装情屑况挠统蛮计鉴表年度开发企业有投资项目企业数完成投资（万元）施工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）空置率20011615个2484641.9621.321.485.9％20022513个2689650.1024.3321.929.9％20033614个5347590.8941.25313.93％20044720个70272114.4744.4240.314.16％20057019个79015142.2738.6038.602.46％2络0栗0甩5龙年孕，骆曲岔靖慌全邮市钟社勉会车固迈定处资削产氏投副资点完走成浪2周2师7棕亿借元疼，阀其咏中倡房走地丝式产挨投坦资猜完展成候1妄3雁亿炸，忘占留固呢定步资框产苏投纳资贱比合重折为虎5匪.丑7惊％匀，密远汤低录于喂全虾省奏1破5欢.烧3航％臣及缝全讽国尾2背1虹.完9但％肌的兴水晋平诊，岂反绑映柔出纳房迁地昌产曲投肚资拳尚劝不猾存岔在赠过骨热好的爬问玩题印。曲靖尽住房哗年需部求分撞析量莫13亚0万会平米追，而睡商品偏房年任供应糠量只牲有几学十万可平米忆，需江求远亲大于使供应给，但陡价格艺却一突直处倍于一监个比升较低巾的水凝平。2分0者0踢1棉年姑至像2晌0件0悠5蝇年雄房肆价钥涨首幅授比锐较该缓勾慢朱，腰影间响姐房何价得的柿主睁要当原更因储是洗巨带量砍自慢建化房欠的烈供删应喂。房青地抽产恩价纯格练的洪上气涨昨幅落度视与椅人稳均棋可之支菊配油收小入习上换升阵幅叫度哥基伏本晒保符持华一启致测，宇相览比立昆蜓明钉其味他仿城久市纲曲至靖欠市络场信处当于超良盐性瞎健仪康能的谜发久展麻状员态发展哲中国岩家房躺价收椅入比袭与房燃地产港市场白发展4.16.1房价收入比合理范围；房地产发展平稳房价收入比偏低，房价片低，需求增加房价收入比偏高，房价偏高，需求减少房价收入比4.16.1市场供给市场供给市场需求市场需求昆明房价收入比6.28房价收入比城市北京深圳上海杭州昆明房价收入比131212.110.16.28武汉南昌合肥太原郑州7.88.49.18.778.42皱0防0集2愉~稍2渣0会0蛙5炼年饮曲翠靖格人壤均徐支之配专收物入沿与蛙房汇价2打0颤0锻5雷年尼，税我同国晚最默具揉有枣影退响剧力号的激３冈７钉大焰城茶市怠市杆区川每母平凭方厚米暴商炉品眠房膜平警均范房疗价抗排销名润，眉昆现明艇房部价毫排需１归６什位趴，菠与裂同趴在慢西群南逆板柴块源的剪成狭都柿相引比遣，院昆泊明迁的泳商误品联房澡的垫均末价若略赖高限于终成偿都驶约许２敏５高９先元潜，资在捧全剧国骂处砌于菊中炎等净水织平一松般签研女究着认锻为挎，破发骡达刮国惹家但的盾房渐价由收铜入罪比把在栗1柜.链8扔-传5亡.往5稠之屿间考，脚而仙发劝展倾中凭国兔家植由筛于扩人秘口鄙增炸加商和毛城遣市伏化不进断程匠加贝快犹，莲房达价结收简入糕比疤发土达妄国愚家疲大塌，葬研拖究楼认搬为纱发价展辞中边国稼家妥房唇价坐收肯入劝比虑合提理守范籍围霞为准4惊.发1絮-屿6醉.鬼1馅之饲间城杜市尘地分产训趋推势曲靖语人对厚于居拘住品塑质具际有较总高的境追求嗓，再润次置继业比论例高袖达4佣9%残，居灾住改默善型义的中恩高端稳物业兄具有锋较大该的本映地市舌场需公求曲糟靖孤置葛业防人俘群棍结线构二仁次摇置红业齐比肚例照达36摸%，三摊次置团业比防例达1雨3君%，再爬次置穴业比那例高别耳墅继和僻类剪别逼墅挠产剪品粪为签再针次耀置鬼业申客菠户自的修主律要稀产线品铸类窑型曲悔靖冤再抄次蚕置各业喉目豆的刊包丝式括伐，脖个衫人隶生避活宿品把质辈的涌提垮高炊，郊个裙人举商创务咱的阅需链要暂，勤投奏资,养件老厉需掌求度等宫多虎种翻类锅型数话据窝来企源浊：盘2富0胳0铜6山年政田侨野睛市迹场术报娃告城椅市再地川产晒趋傍势调控躬政策分对市倘场的浆影响达分析删——阿90漫、7怕0为赚城市缩慧总量父控制爆而非凶单个足项目能控制凉，低肚密度坚用地共供应叶仍将矩继续云裁南底省页关忠于寺“轮宏浇调宵”炒的域执疮行糕细单则：新卖政袖对台房颤地卸产另市迫场杏的杯影接响要职确督定倒各耍地士块户普困通科商泡品瓣住恒房转的饰区究域强性谁布趁局迅和恶总期体陶建箭设输比放例递，届确帮保恰市倦场厉有演足课够次的座中拳小筒套健型类、联中僚低闯价剧位校普浮通妇商乌品林住笑房忘供猾应休。“9棵0夫平方贡米以怎下的蛙普通荒住房归要占刷建设省开发升总量治的7化0%欲”已抢明确拳按城洪市而坟不是欧按单执个项欢目界协定。要慌确野定袋各抗地企块则普贷通磨商蔬品挑住双房居的循区昏域咬性足布伟局忙和返总中体狱建渡设包比虽例陈，钢确荷保员市融场贼有器足锦够值的鼻中剩小声套帅型贤、禁中材低土价够位柔普恭通窄商泄品纳住溜房穗供证应仪。“付国刷十马五俊条腿”穗规披定善“枣继向续恼停负止提别旅墅茄类物房光地佩产应开以发甘项沸目林土灵地绸供旺应洒；盈严劳格贼限充制趟低补密生度炼、宗大衫套理型越住替房郊土受地堤供顶应刊。呆”贺这叹一辈点磁，斧云咸南仇并刮没浪有绢明们确停的望给宣出柳反博应蚊。云南蝇以及贵曲靖躲总体述房价鸡很低碎，因所此“壳宏调树”对筑云南吩和曲技靖的衔影响罚不大译，但倍市场钥需求美很大轧，房棕价有性缓慢倡上涨眯的趋灶势云贿南健省碧提店出丑了险对饱县念城疏房看地窄产袜开绪发叙水洪平顶提绢出咱要掩求鲁，乱各漏县展城监的耻房学地我产烟开到发跌水剪平担必饼将绿提狡高确轮保含足厕够绵的根中盟小呀套利型内、吵中谣低肢价辩位江住贼房嗓供家应少；90、7肠0是城械市总雕量控暮制而舱非单陡个项机目控符制;中但小洪户群型虑的诱开阁发剂量迈将湿增叛大佣，酷但搂不净会聋在田短赶期斜内土代膛替纱大做户悄型;别充墅疾会故有册继扩续励供邀应估，降而劲且忍价档格耀会抛上宽涨;整体群房价厅继续追呈现纱上涨绕趋势油，但服涨势柏会趋虫于平什缓;县匪城礼房炒地许产血发抗展今的巧水蔑平饼将秃会前提昼高项目鹊相关傲政策退分析容宫积去率予1轻.拴0群为辽普隔通修商柴品管房雨和溪高嘱档目商借品章房开的衡界粉限叹，处但拼曲授靖鄙尚限未直正骂式蓄出贼台耳对顽高类档揭商房诚品季住耻宅拉开失发食进梁行潮限六制便的罚政钻策普控通馋商脸品长房熄和拜高冻档高商农品育房展划庄分坡：普灰通规商淘品拣房抄的冠界固定条：曲靖估市普款通商欢品住每房为舰住宅康小区携建筑丑容积饼率在1.毯0以屑上俩；剑单滔套跟建屋筑袄面双积配在14须4平方蚀米以贿下；雀实际丢成交平价格唤低于转同级配别土晌地上衔住房嘉平均伶交易毅价格1.竹4倍以但下；高挺档抵商幸品勉房伸的贫界厌定秘：不满课足上互述条译件的绒为高饼档商柄品房吓；相关任政策浆支持献：购淹买普通伞商品愁房可棉以鲁享寺受20纺%的目首搞付交款耳优悲惠，高太档乎商淋品市房的首肃付比湖例栏在3私0即%以察上；项目丑相关捞政策衬分析曲靖启目前爪尚无星明确悠执行抵细则汗出台轧，同迈时对晒高尔蠢夫和屈别墅腊开发现没有聚明确爹的控仆制。国练家堡新固政罗下伟来柜对版曲前靖缓没苗有外特导别眠大浙的盘影沃响充，祸曲伯靖冤还战没跃有扫自群己侧的性政撤策叮文谨件层。曲薪靖毁没员有趣对洒户送型胁进臣行邀限静制庭，鸭没束有糊出省台章相沸关犹政担策雷。鞋具引体趟的嫩规功划厕建魂议栏需匹要惹通剑过纸规党划康局师审既批责。贿（幅业锁内过人烈士做）曲靖好的房秋地产疮开发夹建设佛按照劣云南消省房修地产材新政饱要求迁，曲惯靖没做有相唉关的屑新政热出台洽；曲御靖袜尚测未购明烛确日出烛台北房交地趋产倚新繁政壶，贿对迈户也型划和享套蓝型廉比遭例雕没占有漠要矿求曲靖速房地花产按酱照昆毯明房架地产逐新政延要求鄙，别止墅开宣发不孟受太参大的质影响曲靖洋和昆办明市姐没有堵明确做的针且对高弯尔夫豪项目袋开发作的政腊策，梦高尔用夫能获够带尽动周胃边的饥产业猾发展潜，提本议项适目开难发时御以生遇态旅与游的铸名义爬，最痰好不羞要提拣高尔改夫开冒发，病政府椒会提耕供一键定的每政策末支持仓。（索昆明城投资向促进普局）高傍尔歇夫线项携目滋受跑到肢政并府畏政萄策付的疤支峰持项荣目衬相年关煮政轮策领分爆析本漠次融汇唯报割内雷容市场弯环境曲靖权城市追经济而特征曲靖港地产令市场述整体岸趋势项目瓶影响统相关壁政策产拒品鸦研疾究总评度评价置及物身业发蛮展建专议户型葡评价田及卖猫点提笼炼营销雁策略渐要点启动职区设印定价格驳策略卖剪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