02电力安全监督管理知识XXXX07

范允君2013年7月电力安全监督管理知识内容：一、安全监管的路线1、安全观——思想认识（三坚）2、两个理念——墨菲定理、举一反三3、总体要求——"五个凡事"4、抓什么——“三基”5、怎么抓——“五化一力”二、安全监管的方法

1、安监人员的定位2、安全监管基本职责3、安监人员五项内功和三项素质4、安全监管工具或平台5、安全监督重点

一、树立什么样的安全观安全观就是安全生产的认识论，是对安全生产重要性、安全生产怎么抓的认识。认识决定行动，有什么样的认识就会采取什么样的方法，最终产生不同的效果我理解的安全观：在企业经营发展的全局中正确把握安全生产工作，坚定不移、坚持不懈、坚韧不拔地抓好安全生产——抓安全生产的优良品质一、树立什么样的安全观1、坚定不移：——安全生产事关全局，安全责任重于泰山，要牢固坚持安全生产的基础地位不动摇——在任何时候、任何情况下都要高度重视安全生产工作，特别是在形势越严峻、任务越艰巨的情况下，越要强化安全生产基础保障和支撑作用问题：部分单位安全生产责任重于泰山的思想淡薄了，安全生产重要地位、重要作用的共识动摇了，安全生产如履薄冰的意识丧失了，导致安全生产的氛围比以前有所淡化根源：对安全、效益等工作在认识上不平衡，顾此失彼，在强调其他重要工作的同时，弱化了安全生产一、树立什么样的安全观2、坚持不懈：——安全生产是动态的，应当牢固坚持“安全生产永无止境、任重道远”的思想不动摇，认清抓好安全生产的长期性、艰巨性和复杂性——既不能因为取得了一点点成绩就沾沾自喜、盲目乐观、自我感觉良好，也不能因为遇到困难就灰心丧气、消极应对，既要看到成绩和优点，也要看到问题和不足——以持之以恒的精神、实事求是的态度、科学严谨的作风和系统化的方法，积极应对安全生产的各种变化，认真解决安全生产的深层次问题和矛盾问题：一些领导干部、管理人员对安全生产的长期性、艰巨性和复杂性存在模糊认识，在工作导向和实际工作中存在忽视安全生产的倾向当你千方百计地注意一种倾向的时候，却从相反的方面犯了同一种错误一、树立什么样的安全观3、坚韧不拔：——牢固坚持“一切不安全事件都是可以避免的”理念不动摇——只要认识正确、措施得当、责任到位、持之以恒，在安全生产管理精细度上下功夫，就能把安全生产做实做好——在如何抓好安全生产的思想认识和工作作风上要积极、超前，而不能敷衍了事，要认识到解决问题的办法总比困难多；在落实具体安全生产措施和方法上要坚决、稳妥、可靠、有效，不能虎头蛇尾、流于形式，确保执行力到位问题：一些领导干部、管理人员工作作风不扎实，深入基层不够，放松了管理，个别单位甚至对非停等不安全事件已经习以为常，不以为然，存在着吸取事故教训不深刻、改进自身工作不积极等问题二、两个安全管理理念（一）墨菲定理——凡是有可能出现人为差错的地方，不管这种可能性有多少，它迟早会发生，并造成最大的损失——定理的运用∶尽最大努力减少产生问题和人为差错的可能性，降低事故发生的概率和财产损失－预防为主二、两个安全管理理念（二）举一反三——举一反一∶只是履行基本职责——举一反三∶才是“高度重视”安全生产三、安全管理的总体要求是什么总体要求：落实“五个凡事”——凡事有人负责——凡事有章可循——凡事有据可查——凡事有人监督——凡事有效运作三、安全管理的总体要求是什么1、凡事有人负责——就是确保责任落实到位（1）两个理念：——安全生产，人人有责——责任制的原则——抓安全生产，谁抓都不越权，怎么抓都不过分（2）一项制度：安全生产责任制安全生产责任制是安全生产工作的基本制度，责任落实到位是抓好安全生产工作的关键安全生产搞不好的主要原因：责任制不落实（领导人员、管理人员、执行人员、监督人员）责任制不落实的根本原因：职责分工不明确，不知道职责所在，不履行责任，不追究责任三、安全管理的总体要求是什么1、凡事有人负责——就是确保责任落实到位（3）四个关键：——一要明责，明确各级人员的安全生产职责，建立横向到边、纵向到底的安全生产责任体系——二是知责，使各级人员都明白自身肩负的安全生产职责，增强履行安全生产职责的自觉性和主动性——三要尽责，主动履行安全生产职责，特别是各级领导干部要带头履职尽责，带头示范，确保执行制度不走样；广大干部员工要努力做到不伤害自己、不伤害他人、不被他人伤害、保护他人不受伤害——四要问责，对责任不落实、工作不到位造成的不安全事件和问题要严肃追究责任，惩前毖后、治病救人三、安全管理的总体要求是什么2、凡事有章可循——就是确保制度措施到位（1）两点认识：——完善的制度措施是抓好安全生产工作的基础保障——没有规矩，不成方圆，规程、制度、措施是企业规范安全生产工作的“法”，是全体员工共同遵守的行为规范（2）三个关键：——一要建章立制，做到有“法”可依，既要建立健全各项规程制度，规范各项安全生产工作和作业行为，又要针对重点人群、重要时段、重点部位、重大工作和薄弱环节，制定针对性控制措施——二要宣贯培训，做到知“法”懂“法”，领导干部、管理人员带头知“法”懂“法”，创造良好的氛围，打造优良的企业文化和安全文化，让遵章守纪成为员工的良好习惯和自觉行为——三要执行到位，做到闭环管理，全体员工要自觉执行制度，各级领导干部、管理人员要带头遵章守纪，并监督指导员工执行到位三、安全管理的总体要求是什么3、凡事有据可查——就是确保资料记录到位两点认识：——资料记录是安全生产工作的见证，是以后判断现在工作是否正确的重要凭证——资料记录是进行经验总结、问题反馈、持续改进的重要依据每一项工作、每一个环节和每一个细节都要做到有据可查，这是可追溯性的重要保证，如果做不到凡事有据可查，将无法做到原因分析和问题整改。因此，安全生产的任何工作都必须做好详细记录，形成的资料、文件要妥善保存，为总结经验、分析问题、持续改进提供重要基础三、安全管理的总体要求是什么4、凡事有人监督——就是确保监督、指导、考核到位（1）三点认识：——监督、指导、考核是安全生产的重要促进手段——在当前的现实条件下，不可能确保所有人都能够主动地、自觉地、准确地履职尽责，必须要加强监督检查指导，促使有关人员履行责任——安全监督是安全生产的最后一道防线，监督不到位，安全生产中存在的偏差、错误等问题就不会得到纠正，安全工作就没有人去推动，事故发生、发展的链条就不会被斩断二、安全监管的总体要求是什么4、凡事有人监督——就是确保监督考核到位（2）三个关键——一要加强安监队伍建设，采取有效的政策和措施，选拔责任心强、业务素质好的人员不断充实到安监队伍中来，提高安监队伍的整体素质，提升安全监督水平——二要完善监督机制，有效履行监督职责，确保监督检查到位，促进各项安全生产工作的落实——三要考核奖惩到位，积极运用正、负激励两种手段，对安全业绩好、为安全生产做出贡献的单位和个人要给予奖励和鼓励，引导大家积极做好安全生产工作；对未实现安全业绩、不落实责任制、造成事故事件的单位和个人的要通报曝光，给予行政处分和经济考核，促使大家吸取教训，改进工作三、安全管理的总体要求是什么5、凡事有效运作——就是要有效控制过程，取得实效，关键是执行力的到位把握三点：——把杜绝事故、减少非停、降低设备缺陷率、违章率为衡量安全管理成效的基本标准，向人员无违章、管理无漏洞、系统无缺陷、设备无故障、环境氛围好，安全生产始终处于“可控、在控”状态的本质安全型企业迈进——针对影响本企业安全绩效的瓶颈性问题有所突破，苗头性问题要及时得到扭转，坚决杜绝人身事故、责任事故和设备事故，有效避免带有管理性、责任性的事故、障碍、异常、未遂——在管理上自己和自己相比有显著变化和提升，和优秀企业比差距明显缩小四、抓什么——抓“三基”

安全生产重在预防，不断加强“基层、基础、基本功”建设，是“安全第一、预防为主、综合治理”方针的具体体现1、把基层作为安全生产的着力点2、把基础工作作为安全生产的着眼点3、把基本功作为安全生产的着重点四、抓什么——抓“三基”

1、安全生产的着力点在基层（1）认识：班组是企业的最基层组织，是各项安全生产方针、政策、制度、措施最终执行者，是做好“三基”工作的根本（2）方法：——扎实开展“五型”班组建设——本质安全型班组建设，不断规范班组安全管理（《班组日常安全管理手册》）——抓好班组长培训，兵头将尾是关键，提高班组长安全意识、管理意识、从业技能企业安全生产水平主要地不是取决于领导水平或者职能部门的水平，而是取决于班组的管理水平，是班组长的水平四、抓什么——抓“三基”

2、安全生产的着眼点在基础工作（1）认识：基础不牢，地动山摇（2）基础工作：“两票三制”、技能培训、反违章、监督检查等都是保证安全生产的基础性工作（3）不折不扣的抓好，做到规范、扎实、到位、有效问题：“两票三制”、“两措”计划、技能培训、反违章、监督考核等基础工作流于形式，存在走过场和应付现象，没有发挥应有的作用。四、抓什么——抓“三基”

例1：班组安全日活动主要内容：1、总结：班组及个人一周/轮值来的安全情况小结和分析2、检查：（1）检查上次活动时制定的措施落实情况；（2）对“两票”进行检查分析3、讨论：（1）对发生的不安全事件（含违章等）做到“四不放过”，制定防范措施；（2）对所管辖的设备进行运行情况和缺陷分析，制定措施；（3）讨论分析班组安全管理工作存在的问题，制定措施；（4）针对某一问题或议题进行讨论4、学习：学习国家的法律、法规、规程、事故通报等有关安全文件，结合班组实际制定落实贯彻措施5、交流：安全经验或心得6、安排：安排下周安全事项，讨论制定安全措施和注意事项四、抓什么——抓“三基”

例2：班组班前会主要内容——“两交清”：1、交待工作任务：（1）当天的工作任务、工作内容和进度要求（2）明确分工，指派工作负责人2、交待安全措施：（1）交清现场条件、作业环境（2）交待使用的机械设备和工器具的性能和操作要求（3）交待应采用的安全措施、重点注意部位和注意事项（4）分析可能发生事故的环节、部位和应采取的防范措施

四、抓什么——抓“三基”

3、安全生产的着重点在基本功（1）认识：基本功是执行力的基础，基本功不扎实，就无法保证制度执行到位（2）基本功的内涵：保障安全生产的意识和能力（3）基本功的衡量标准：——务实：思想作风和工作作风——会干：从业技能——肯干：工作态度（4）打牢自己的基本功的措施：在学习中工作，在工作中学习，学以致用，学用互济。企业要建立有效的培训机制，创造良好的培训环境，帮助干部员工不断强化安全生产的基本功五、怎么抓——提升“五化一力”

提升安全生产“五化一力”，即提升安全生产“系统化、科学化、标准化、精细化、信息化”水平和执行力，这既是安全管理的基本目标，也是安全管理的基本要求

五、怎么抓——提升“五化一力”1、系统化（1）系统思维：安全生产是一个复杂的系统工程，涉及到人、机、环境、管理四个基本管理要素，从全局和整体思考安全生产，实现全员、全过程、全方位、全要素、全天候的全面安全管理（2）系统管理：安全管理体系的设计、建立和完善达到系统化要求，体系（体制）要完善，符合PDCA循环——不断完善安全管理体系，实现安全管理自我完善、良性循环——安全管理体系的9个子系统：目标、组织机构与责任、安全监督、文件（规程制度）、危害预控、培训、应急管理与事故调查、安全文化、绩效评价与奖惩五、怎么抓——提升“五化一力”2、科学化——安全管理机制的研究、制订和应用达到科学化要求：管理机制要科学、有效——不断完善安全管理机制，实现安全生产长效运作、持续改进

按照系统化的要求，多个相互关联的管理机制，为了防范事故、提升安全生产水平的目的，有机地组合一起，实现科学、有效的运转，就构成了一个完整的管理体系五、怎么抓——提升“五化一力”

：3、标准化——安全管理工作的制度、内容、流程、方法、评价标准、现场安全设施配置等达到标准化要求：行为、状态要有统一的标准，是管理体系和机制有效运转的保证——不断完善安全生产规程、制度、标准、措施，实现安全生产有“法”可依、有“法”必依，实现安全生产规范化、标准化

企业三大标准：——工作标准：管人，应确保技术标准和管理标准的实现——管理标准：管事，应能保证技术标准体系的实施——技术标准：管物，是管理标准和工作标准的重要依据标准之间应相互协调一致，标准的各项要求应系统、协调、统一、切实可行五、如何抓——提升“五化一力”

：4、精细化（1）没有制度规范不到的地方：管理不能有死角，所有行为、事项、状态均有标准进行规范（2）所有规范、流程、控制手段精准到位、细致入微

不断完善安全生产流程、标准，在管理深度、广度、细度和严格程度上狠下功夫，实现安全生产精细化管理五、如何抓——提升“五化一力”

：5、信息化

依靠计算机和现代网络技术，利用信息化手段，建立安全生产管理信息系统，建立管理信息平台，提高工作效率，实现安全生产信息化管理五、如何抓——提升“五化一力”

：6、执行力

强化安全生产执行力，就是要把安全生产“五化”要求真正落到实处，抓实安全生产，即作风实、执行实、效果实六、安监人员的定位安监人员是领导在企业安全管理方面的参谋和助手，是企业安全生产工作的策划者、推动者、监督者

四个定位：

1、教练员：传道、授业、解惑，抓安全教育培训，在具体工作中做出示范（以其昭昭，使人昭昭）

2、裁判员：监督、评价、考核，及时纠正安全工作中的偏差

3、球员：在一些工作中身先士卒，亲自干

4、守门员：把好安全生产的最后一道关口借用一句话：政治路线确定以后，干部是决定因素七、安全监管基本职责

1、宣传贯彻：国家有关安全生产的方针、政策、法律、法规2、建章立制：组织制定安全工作所必需的综合性管理制度和安全监督所必需的规程制度3、规划计划：编制安全工作规划、工作计划、安措计划、安全培训计划等4、安全监督：监督本单位各级人员、各部门安全生产责任制（各项规程制度、计划）的落实，监督涉及设备、设施安全的技术状况，涉及人身安全的防护状况5、安全检查：定期和不定期组织安全检查，对检查中发现的问题和隐患及时提出整改要求，下达整改措施计划、安全监督通知书6、不安全事件调查处理和责任追究：组织或参加事故、事件调查处理，提出考核意见，监督“四不放过”原则的贯彻落实八、安监人员的五项内功和三项素质（一）五项内功一要“熟知政策”。懂得企业的方针，熟练掌握各项规章制度，精通安全生产的有关规定和本行业、本企业安全管理责任制二要“精通业务”。有扎实的基本功，精通业务是关键。只有通过自己的业务技能水平加上政策的掌握尺度，才能以“理”服人三要“能文能武”。要胜任自己的工作，必须要有分析问题、处理问题、处置事故的本领。而且要有一定的文字基础和身体素质四要“大公无私”。安全监督体系的贯彻执行关键是每位安监人员要摆正心态，严肃对待发生在身边的事。“大事化小、小事化了”的思想严重影响着企业的安全生产五要“反应敏捷”。随时有不可预测的风险。必须树立“反应敏捷”的意识。不论在何时、何地，遇到何人，事故发生后都能迅速出击，处理及时，把各种损失降低到最大限度八、安监人员的五项内功和三项素质（二）三项素质

在日常工作中，必须坚持以人为本。坚持“三勤”、“四多”、“五抓”，当好安全卫士。

“三勤”就是安全监督工作要到位，能及时了解到生产情况，做到“勤检查、勤跑现场、勤反映”

“四多”就是安全生产管理工作中要坚持多学、多看、多想、多问

“五抓”就是一抓安全管理，二抓事故预防，三抓“四不放过”原则的执行，四抓“安措”计划的完成，五抓安全生产宣传教育九、管理工具（平台）、任务（一）管理工具（平台）1、安全技能培训认证2、安全性评价3、安全检查4、安全管理评估5、机组检修规范化九、管理工具（平台）、任务（二）管理任务（专项）1、两票管理2、安全工器具管理3、反违章管理4、应急管理5、外包工程安全管理6、特种设备管理7、防汛管理等十、安全监督的重点监督的重点在三个方面：1、监督各级人员、各部门安全生产责任制（各项规程制度、计划）的落实情况2、监督涉及设备、设施安全的技术状况3、监督涉及人身安全的防护状况安全监督工作都是围绕这三个方面开展参考：《发电企业安全监督工作手册》十、安全监督的重点1、责任制：重点是保障安全生产的各项规程制度、计划的落实情况，有无作业性违章、指挥性违章、管理性违章2、涉及设备、设施安全的技术状况：主要设备的运行参数、方式、状态是否符合规程的规定，各项保护装置、安全自动装置的投停、状态是否符合规定，安全设施是否符合规程规定等，有无作业性违章、指挥性违章、装置性违章3、涉及人身安全的防护状况：现场防护设施的安全状况，员工职业安全健康防护设施的使用情况及其状态，有无作业性违章、装置性违章谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风