建筑企业经营管理教材

建筑企业经营管理主编：宋巧玲

主讲人：程力

目录项目一建筑企业经营管理概论项目二建筑企业品牌经营项目三建筑市场经营与战略管理项目四建筑企业招标投标与合同管理项目五建筑企业计划管理项目六建筑企业施工管理项目七建筑企业技术管理项目八建筑企业质量安全管理项目九建筑企业生产要素管理项目十建筑企业财务管理与审计项目十一建筑企业文化建设项目十二建筑企业经营评价参考文献项目一建筑企业经营管理概论任务一企业与企业管理概述任务二建筑企业经营管理基本概念与现状分析任务三了解建筑企业管理的概念、性质和任务任务四熟悉建筑企业管理的特点和基础工作能力目标了解企业与建筑企业的概念熟悉建筑企业的分类、任务及权利了解建筑企业管理的概念、性质和任务熟悉建筑企业管理的特点和基础工作任务驱动任务一企业与企业管理概述任务导航本任务主要学习企业的概念，企业的基本特征，企业管理的概念、性质和任务，以及现代企业制度等内容。一、企业的概念企业是指从事生产、流通、服务等经济活动，以产品或劳务满足社会需要，并以营利为目的，依法设立，实行自主经营、自负盈亏的经济组织。企业是在大生产条件下社会经济的基础单位。企业具有两重性，企业首先是生产力组织形式，同时又体现一定的生产关系。二、企业的基本特征（1）企业是从事生产、流通、服务等活动的经济组织。（2）企业通过交换生产经营的成果与其他生产单位发生经济联系，满足一定的社会需要，同时获得利润。（3）企业具有独立的经济利益，自主经营，自负盈亏。（4）企业要依法设立。（5）企业是社会经济力量的基础，企业生产力的总和构成社会生产力。企业的发展状态影响整个社会经济活动发展水平。在生产领域，企业是生产的现场；在交换领域，企业是实现交换的基本环节；在分配领域，职工要从企业得到工资、奖金、津贴等，每个职工的收入，很大程度上取决于企业的经营活动成果。同时，国家的政治、经济、文化生活等在很大程度上也受到企业经营活动成果的影响。三、企业管理的概念、性质和任务（一）企业管理的概念企业管理就是对企业的生产经营活动所进行的决策、计划、组织、控制以及对职工的领导和激励等一系列工作活动的总称。企业的生产活动主要以内部活动为主，经营活动主要以外部活动为主。由于企业活动包含生产活动和经营活动两部分，所以企业管理包括生产管理和经营管理两大部分。1.企业内部生产活动企业内部生产活动是指为了实现企业的经营目标，执行经营确定的方针和策略，对企业的生产活动及人、财、物、信息等资源所进行的计划、组织、控制等一系列工作活动，即生产管理。其目的是不断提高生产和工作效率，保证企业生产经营活动正常进行。企业生产管理，是以生产为对象的管理，其活动范围主要是企业内部的生产领域，其工作内容主要包括生产、技术、质量、安全、机械设备、劳动、材料、财务等具体管理业务。2.涉及企业外部流通领域的活动企业的经营管理是面向市场、面向未来的，要时刻研究外部环境的变化，不断寻求新出路、新目标的总体思考和战略行动。根据其外部环境和内部条件，制定所应采取的目标、方针与策略等一系列具有全局性战略意义的活动。企业经营管理活动范围主要是社会市场，涉及商品流通领域，其工作内容主要包括市场调研、决策、规划、广告、材料设备采购、人员招聘、筹资、销售和售后服务等，称为经营管理。其目的在于不断提高企业的经济效益，保证企业生存和不断发展。（二）企业管理的性质和任务1.企业管理的性质企业作为一个生产经营活动的经济组织，具有二重性：一方面，它是组织生产力活动的组织，具有由生产力、社会化大生产所决定的自然属性；另一方面，它又是体现一定生产关系的组织，具有由生产关系、社会制度所决定的社会属性。企业本身既然具有二重性，对企业的管理工作也必然具有二重性。这种管理的二重性是客观存在的。企业为了提供满足社会及用户需要的产品并获取盈利，为了其生存和发展，必须根据市场的需求和现代化大生产的客观要求，按照生产技术经济规律的要求，对生产经营过程合理地进行决策、计划、组织和控制，有效地利用企业的一切资源，提高企业的经济效益。这种由合理组织和发展生产力引起管理的需要，就是企业管理的自然属性。它是没有阶级性的，在任何社会的企业都是相同的。企业的生产经营活动都是生产资料的所有者按照自己的利益和意志来进行的，企业管理就是要维护和完善一定的生产关系，实现特定的目的。生产资料所有制不同，生产目的、人们的相互关系、分配制度也就不同，这就决定了企业管理的社会属性。它是有阶级性的，生产资料所有制不同的企业其社会属性也是根本不同的。正确认识企业管理的二重性，有着重大的现实意义。首先，企业管理的二重性体现出生产力和生产关系的辩证统一关系。在重视企业管理对维护和完善社会主义生产关系作用的同时，更要重视企业管理对发展生产力方面的作用。要提高企业的生产水平，必须着重抓好企业经营和合理组织生产力方面的工作。其次，企业管理理论、技术和方法是人类长期从事生产经营管理实践的产物，是人类智慧的结晶，是不分国界的。在学习并引进国外先进的管理经验时，要有鉴别和分析，要根据我国的国情和特点，辩证地使用。最后，企业管理既受生产力发展水平的制约，又受社会制度、民族文化传统的制约和影响。要建立具有中国特色的企业管理科学体系，必须认真总结、继承和发展我国企业管理的经验，并吸取外国的先进经验。2.企业管理的任务企业管理的任务取决于企业管理的性质，服从于企业的任务。企业任务的完成是通过管理任务的完成来实现的。企业管理的任务主要包括以下几个方面。（1）树立正确的经营思想。经营思想是指企业在整个生产经营活动中的指导思想。它反映了人们对在生产经营全过程中发生的各种关系的认识和态度的总和。它决定着企业的经营目标、方针和经营战略。企业管理的首要任务，就是要确立企业的正确的经营思想，其核心就是为社会、用户、职工、出资者服务，提高社会经济效益。为此，企业必须遵守国家的方针、政策、法律、法规，遵循规范的经营道德，杜绝违法乱纪、唯利是图、投机取巧、损人利己、破坏国家经济、妨碍社会发展的各种不正当行为。（2）根据企业的外部环境和内部条件，正确制定企业的发展目标、经营方针和经营战略。企业的发展目标或经营目标是企业在一定时期内，在生产、技术和经济等方面应达到的规模、水平和发展速度。企业的发展或经营目标是在其经营思想的指导下，通过认真分析企业经营环境和经营要素的基础上得以确定的。企业的经营方针是指导企业生产经营活动的行动纲领。它是按照企业的经营思想，为达到企业的经营目标而确定的，它反映了企业在一定时期的经营方向。企业的经营战略，是为实现其经营目标，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业全局出发而做出的较长期的总体性的谋划和活动纲领。它涉及企业发展中带有全面性、长远性和根本性的问题，是企业经营思想、经营方针的集中表现，是确定规划、计划的基础。（3）合理组织生产力，就是要使劳动力、劳动手段、劳动对象达到优化配置和充分利用，以取得企业的综合经济效益。要合理组织生产力，必须正确处理生产力诸要素同生产工艺技术的关系。只有把劳动力、劳动手段、劳动对象与严格的工艺规程和熟练的操作技术结合起来，才能形成既定的生产力。此外，合理组织生产力，还必须做好一系列的生产组织工作，包括生产计划工作、生产准备工作、技术工作、物资供应、劳动力组织和经济核算等工作。只有全面做好这些工作，并且使它们密切配合，才能保证企业的生产顺利进行。（4）不断调整生产关系，以适应生产力发展的需要。企业中的生产关系包括三个方面：生产资料所有制形式、生产过程中人与人的关系和产品分配关系。生产关系必须适应生产力的发展，才能促进生产的发展。建筑企业调整生产关系的内容包括：正确处理企业和国家之间的关系、正确处理企业与企业之间的竞争与协作关系、正确处理企业内部人与人的关系和分配关系，以及企业与消费者（用户）、出资者和地区社会间的关系。企业管理的过程就是协调生产关系的过程，以调动各方面的积极性和创造性。（5）不断调整上层建筑，以适应生产关系的改善和生产力的发展。这就是根据实现企业的经营目标、提高企业经济效益的需要，不断调整和改革管理体制和规章制度，改进领导方法等。四、现代企业制度（一）现代企业制度的定义简单地说，现代企业制度就是现代公司制度。其定义有两个要点：第一，它是一个法人组织；第二，它由一个公司（法人）治理结构来经营管理。更深入地说，现代企业制度是由现代企业的治理结构、运行机制和管理行为所构成的动态发展的系统。治理结构是一种对公司进行管理和控制的体系。它不仅规定了公司的各个参与者，例如，董事会、经理层、股东和其他利害相关者的责任和权利分布，而且明确了决策公司事务时所应遵循的规则和程序。治理的核心是在所有权和经营权分离的条件下，由于所有者和经营者的利益不一致而产生的委托一代理关系。治理的目标是降低代理成本，使所有者不干预公司的日常经营，同时又保证经理层能以股东的利益和公司的利润最大化为目标。治理结构的目的就在于通过适当地配置剩余索取权和控制权（即企业所有权），来确保企业的决策效率和稳定持续发展。运行机制是指在人类社会有规律的运动中，影响这种运动的各因素的结构、功能及其相互关系，以及这些因素产生影响、发挥功能的作用过程和作用原理及其运行方式。它是引导和制约决策并与人、财、物相关的各项活动的基本准则及相应制度，是决定行为的内外因素及相互关系的总称。各种因素相互联系，相互作用，要保证社会各项工作的目标和任务真正实现，必须建立一套协调、灵活、高效的运行机制。如市场运行机制、竞争运行机制、企业运行机制。管理的本质就是决策，而决策的过程是一个选择过程。决策包含两个因素：事实因素和价值因素，这两个因素包含于所有的具体的决策中。这一特点决定了，决策是对实现特定目标而言的，管理的任务要关注的是特定目标下的决策。一般来说，管理行为可分为如下四个阶段：调查研究阶段、方案制订阶段、执行阶段、监督反馈阶段。同时，管理行为具有控制性、过程性和动态性。现代企业制度是适应社会化大生产和市场经济体制发展的要求，以完善的企业法人制度为主体，以有限责任制度为核心，以公司制企业为主要形式，以产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学为特征的新型企业制度。它要求企业应当是一个独立的经济实体，能够自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束。从法律方面看，现代企业主要是法人企业而非自然人企业，应当是依法成立依法享有民事权利和承担民事责任的独立法人实体。从上述分析不难看出，现代企业制度是社会化大生产和市场经济的发展，以及随之而来的法制完善的产物。（二）现代企业制度的特征1.现代企业制度是产权关系明确的企业制度企业设立必须有明确的出资者，必须有法定资本金，依法登记成立。出资者享有企业财产的所有权，企业拥有出资者投资形成的全部法人财产权。在确定法人财产权过程中，同时需要理顺产权关系，施行出资者所有权和法人财产权相分离。出资者所有权在一定条件下表现为出资者拥有的股权，并以股东身份依法享有资产收益、重大决策和选择管理者等权利。法人财产权表现为企业依法享有法人财产的占有、使用、收益和处分权，以独立的财产对自己的经营活动负责。2.现代企业制度是法人权利责任关系明确的企业制度企业有了法人财产权，企业以其全部法人财产，依法自主经营、自负盈亏、照章纳税，对出资者承担资产保值增值的责任，也就是企业法人有权有责。出资者和企业法人是一种平等的民事主体关系。现代企业制度要求国家所有的资产一旦投资于企业，就应成为法人财产，企业法人财产权也随之确立。这部分法人财产归企业使用，使用中的企业财产必须保值增值，形成法人权责统一。确立企业法人财产权，是在企业内部建立制约和激励机制，主动依法维护所有者权益，实现国有资产的不断增值。3.现代企业制度是有限责任的企业制度一方面，企业的资产是企业经营的基础，是出资者投资依法成立。所以，出资者所投资本不能抽回，只能转让。另一方面，当企业亏损时，包括国家在内的所有出资者按投入资本额的多少承受损失，承担亏损。4.现代企业制度是政企职责分开的企业制度政企职责分开的目的是使企业彻底摆脱政府机构附属物的地位。一是政府行政管理职能和企业经营管理职能应分开。政府和企业的关系体现为法律关系，政府通过宏观调控引导企业经营活动；政府不直接干预企业的生产经营活动，企业与政府之间没有行政隶属关系；二是政府的社会经济管理职能和国有资产所有权职能分开。5.现代企业制度是具有科学组织管理制度的企业制度科学的组织管理制度由两部分组成：一是科学的组织制度；二是现代企业管理制度。要求企业适应现代生产力发展的客观规律，按照市场经济发展的需要，建立高效的科学管理制度。作为建筑企业应按现代企业制度标准和要求，建立自己的企业制度，实现可持续发展。任务二建筑企业经营管理基本概念与现状分析任务导航本任务主要学习建筑企业的概念和分类、建筑企业管理、我国建筑企业现状分析等内容。一、建筑企业的概念和分类（一）建筑企业的概念建筑企业是指从事建筑与土木工程、线路管道设备安装工程、装修工程等新建、扩建、改建活动或提供建筑劳务的企业。具体讲，建筑企业是从事铁路、公路、隧道、桥梁、堤坝、电站、码头、机场、运动场、房屋（如厂房、剧院、旅馆、医院、商店、学校和住宅等）等土木工程建筑活动，从事电力、通信线路、石油、燃气、给水、排水、供热等管道系统和各类机械设备、装置的安装活动，从事对建筑物内、外装修和装饰的设计、施工和安装活动的企业。建筑企业又称建筑施工企业，通常包括建筑公司、建筑安装公司、机械化施工公司及其他专业性建设公司等。（二）建筑企业的基本条件建筑企业必须具备以下基本条件。（1）独立组织生产的能力和独立经营的权利。（2）有与承担施工任务相适应的经营管理人员、技术人员和生产技术工人。（3）有与承担工程任务相适应的注册资本。（4）有健全的会计制度和经济核算方法，能独立进行经济核算。（5）有保证工程质量和工期的手段和设施。（三）建筑企业的分类建筑企业可以按照以下标准进行分类。1.按企业资产组织形式和所承担的法律责任不同分类可分为个人业主制企业、合伙制企业、公司制企业。2.按经济类型不同分类可分为国有企业、集体企业、私营企业、，联营企业、股份制企业、外资企业、港澳台投资企业和其他建筑企业。3.按经营范围不同分类可分为综合性企业、专业性企业和劳务性企业。4.按企业规模不同分类可分为大型、中型和小型建筑企业。大、中、小型建筑企业的划分标准见表1-1。5.按企业资质条件不同分类可分为施工总承包、专业承包和劳务分包企业。企业资质是指企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量和技术设备等。建设部2007（建市［2007］241号）年制定施行的《建筑业企业资质管理规定》中指出“依法取得工商行政管理部门颁发的《企业法人营业执照》的企业，在中华人民共和国境内从事土木工程、建筑工程、线路管道设备安装工程、装修工程的新建、扩建、改建等活动，应当申请建筑业企业资质。”同时，“建筑业企业应当按照其拥有的注册资本、净资产、专业技术人员、技术设备和已完成的建筑工程业绩等资质条件申请资质，经审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在资质等级许可的范围内从事建筑活动”。获得施工总承包资质的企业，可以对工程实施施工总承包或者对主体工程实施总包。承担施工总承包的企业可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将非主体工程或者劳务作业分包给具有相应专业承包资质或者劳务分包资质的其他建筑企业。获得专业承包资质的企业，可以承接施工总承包企业分包的专业工程或者建设单位按照规定发包的专业工程。专业承包企业可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将劳务作业分包给具有相应劳务分包资质的劳务分包企业。获得劳务分包资质的企业可以承接施工总承包企业或者专业承包企业分包的劳务作业。施工总承包资质、专业承包资质、劳务分包资质序列按照工程性质和技术特点，分别划分为若干资质类别。各资质类别按照规定的条件划分为若干等级。参见建设部会同铁道部、交通部、水利部、信息产业部、民航总局等有关部门组织制定的《建筑业企业资质等级标准》，并规定了不同等级企业的承包工程范围，见表1-2。二、建筑企业管理建筑企业管理包括三个层次，即企业层次、项目层次和作业层次。1.企业层次企业层次代表的是一个法人职责范畴。它具有三个主体特点：一是市场竞争主体；二是合同履约责任主体；三是企业利益主体。企业层次作为生产要素控制的第一层面，要搞好工程信息市场、资金市场、劳动力市场、设备材料市场、租赁市场等五大市场的组织协调和动态管理工作。2.项目层次项目层次的组织形式就是项目经理部，它是新型生产方式和经营管理模式的运作载体。项目层具有“三个一次性”的特点，即项目层是企业法人一次性的授权管理、一次性临时组织、一次性成本中心。项目经理部只负责一个单位项目的质量、工期、成本等，是企业面向市场为用户提供服务的直接责任层面。项目经理作为项目层次的代表，是企业法人所中标的工程项目负责组织施工的授权责任人；是实现一个单体项目质量、工期、成本、安全等目标的直接责任人；是一个企业面向市场、对接业主、服务用户的岗位责任人。3.作业层作业层以劳务人员为主体，可以提供工程建设所需要的各种专业施工力量。其发展方向应是专业化、独立化和社会化。上述三个层次之间的关系是：企业层次服务于项目层次，而项目层次一定要服从于企业层次，这是因为项目层次只是成本中心。企业法人层次与项目层次是授权委托关系，而项目层次与作业层次之间是合同商务关系，项目层次与供应商之间也是合同关系。三、我国建筑企业现状分析（一）我国建筑企业现状随着我国市场经济体制的建立和完善，建筑企业的体制改革正不断深入，建筑企业的结构调整已在进行之中，并初步实现了生产型向生产经营型的转变。与发达国家建筑企业相比，我国建筑企业具有自身的优势，也存在着不可否认的劣势。1.优势（1）生产能力强。我国的建筑企业特别是具有一级以上资质的企业，大多技术力量雄厚，拥有一定实力的施工队伍和高水平的管理人员，具有承建、招揽大型工程项目的能力。（2）技术能力全面。我国的建筑企业具有不同专业特点与优势，所承接工程门类齐全，涉及核电站、水电站、火电站等能源工程，纺织、食品机械制造等工业工程，公路、铁路、机场、码头等交通工程，自来水、污水处理等市政工程；饭店、写字楼等商业设施及住宅等各个领域。（3）劳动力成本低，资源丰富。我国劳动力成本要比西方发达国家低得多，且劳动力资源丰富，并有庞大的劳动力供给潜力。我国建筑业的从业人数占全世界建筑业从业人数的25%，而且每年新增人口逾千万人，加上大量的农村剩余劳动力，可以为建筑企业提供源源不断的从业者。2.劣势（1）管理制度不适应。由于长期受计划经济的影响，不少大型企业和多数的中小型企业，未能按照国际惯例建立相应的管理制度。所有权制度、分配制度、人事制度及运作程序等基本制度方面不能适应日趋激烈的竞争环境。企业还有很多关系未理顺，缺乏活力，难以适应市场经济的要求。（2）经营粗放。目前，多数建筑企业仍属于劳务密集、粗放式经营和外延式发展模式。即产出的提高基本上依靠增加各种资源的投入来提高，建筑业总产值与从业人员数量的变化趋势成正比关系，在某种程度上说明，总产值的增加是靠从业人员的增加来实现的。另一方面，说明技术因素在建筑生产中的作用未能实现。（3）组织结构不合理。由于长期以来受地方保护主义和行业垄断的影响，市场尚未形成真正公开、公平、公正的竞争环境。我国建筑企业自成体系、各自封闭的发展模式，不仅造成相应的基础技术工作、技术设备、人才培训等方面的重复建设，还造成我国建筑企业“大而不强，小而不专”。大企业无法与国外大的承包商相抗衡。而小企业也未发挥专业承包地优势，与大企业挤在同一平台上竞争，人为地造成了“僧多粥少”的局面。（4）管理水平低下。我国大部分建筑企业工程管理水平比较低，其中质量管理、成本管理仍属于粗放型管理。企业在施工生产中随意性强，未形成制度化、程序化、标准化的管理模式；在管理上缺乏先进、实用的手段，基于网络的信息管理技术还是空白，项目管理信息系统方面的软件应用水平还比较低。（5）技术创新能力差。我国建筑企业缺乏国际领先水平的技术，专利技术少，而且技术应用层次不高，科技含量普遍偏低，特别是在新技术、新材料的开发和应用机械化水平方面，都处于相对较低层次。据有关资料表明，我国建筑业的科技贡献份额只占生产总量的25%～35%，而发达国家为75%～85%，研究开发投资不到0.3%（占国内生产总值），而发达国家为3%，相差10倍以上。（6）人员素质低。一方面，我国建筑企业从业人员素质普遍偏低。在建筑业从业人员中，大约有三分之二是来自农村的劳动力。受自身的文化水平限制，加上企业对人员的岗前培训缺乏系统性和普遍性，造成人员素质普遍不高。另一方面，我国企业专业技术人员及管理人员十分短缺，特别是懂经营、有技术、会管理的复合型工程管理人才更是凤毛麟角，精通金融、法律、索赔的市场营销高级人才奇缺，加上未建立人尽其才的用人机制，人才流失现象也十分严重。（二）我国建筑企业外部环境分析我国建筑市场要按国际惯例与国际市场全面对接，进一步开放建筑市场，这既给建筑企业带来新的发展机遇，又带来了严峻挑战。1.机遇（1）提供学习窗口。国内建筑市场开放后，会有更多的国外优秀企业进入我国建筑市场。我国建筑企业在与国外建筑承包商合作工程中，可以学到很多国际先进的工程管理方法和经营管理模式，有利于提高我国建筑企业的施工管理水平。我国建筑企业还可以借助现代化的信息网络技术，及时了解国外在建筑施工方面的新技术、新理念，行业管理方面的新经验和国际市场信息。（2）提供更多进入国际市场的机会。在国内建筑市场开放的同时，国内建筑企业同时也可以获得更多进入国外市场的机会，给企业进行国外工程承包、拓展经营领域带来更多的机遇。2.威胁（1）竞争升级。随着我国建筑市场的开放，进入我国建筑市场的外国企业必然增加。这些国外优秀的建筑企业经济实力雄厚，具有较强的融资能力和较高的技术装备水平，经营机制灵活，经验丰富，管理水平较高，并且在资金、管理、技术和设备等方面占有优势。（2）人才的争夺。入世后，外国企业会利用他们在技术、薪酬等方面的优势招揽人才，这有可能将导致我国建筑行业现有优秀工程管理人员、技术人才，特别是高级人才的流失，无疑给我国建筑企业本来就人才短缺的现状雪上加霜。（3）关税降低使国内壁垒消失。关税的降低打破了国内的价格壁垒，国外大量的建筑设备和材料必然抢占我国建筑市场。国外的产品会以其优质价廉和良好的售后服务，取代我国相应的建筑设备和产品，这样国外建筑企业的强大竞争力会对我国的多数建筑企业造成很大压力。任务三建筑企业资质及其管理任务导航本任务主要学习企业资质、建筑企业资质类别、建筑企业资质的管理等内容。一、企业资质所谓资质，包括资格和素质两个方面的内涵：资格是表述企业单位具有的资历、财力、业绩、信誉等；素质主要是指企业单位的人员、资金、装备的数量构成，技术管理水平和生产能力等各方面的基本状况。为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建设工程质量，国家建设行政主管部门根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》制定了《建筑业企业资质管理规定》（以下简称《规定》），该规定自2007年10月18日起施行。《规定》中指出，“依法取得工商行政管理部门颁发的《企业法人营业执照》的企业，在中华人民共和国境内从事土木工程，建筑工程，线路管道设备安装工程，装修工程的新建、扩建、改建等活动，应当申请建筑业企业资质”。二、建筑企业资质类别国务院建设主管部门先后于1995年10月6日、2001年4月18日、2007年10、月18日三次以建设部的名义颁布《建筑业企业资质管理规定》，对建筑企业的资质管理日臻完善。建筑企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。施工总承包资质、专业承包资质、劳务分包资质序列按照工程性质和技术特点分别划分为若干资质类别。各资质类别按照规定的条件划分为若干等级。（一）施工总承包序列企业施工总承包序列企业是指对工程实施全过程承包或主体工程施工承包的建筑企业。获得施工总承包资质的企业，可以对工程实行施工总承包或者对主体工程实行施工承包。承担施工总承包的企业可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将非主体工程或者劳务作业分包给具有相应专业承包资质或者劳务分包资质的其他建筑企业。施工总承包序列企业资质设特级、一级、二级、三级共四个等级，划分为房屋建筑工程施工总承包、公路工程施工总承包、铁路工程施工总承包、港口与航道工程施工总承包、水利水电工程施工总承包、电力工程施工总承包、矿山工程施工总承包、市政公用工程施工总承包、通信工程施工总承包、机电安装工程施工总承包等12个资质类别。（二）专业承包序列企业专业承包序列企业是指具有专业化施工技术能力，主要在专业分包市场上承接专业施工任务的建筑企业。获得专业承包资质的企业，可以承接施工总承包企业分包的专业工程或者建设单位按照规定发包的专业工程。专业承包企业可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将劳务作业分包给具有相应劳务分包资质的劳务分包企业。专业承包序列资质设两个或者三个等级，最高为一级：按专业划分为60个资质类别。（三）劳务分包序列企业劳务分包序列企业是指具有一定数量的技术工人和工程管理人员，专门在建筑劳务分包市场上承接任务的建筑企业。获得劳务分包资质的企业，可以承接施工总承包企业或者专业承包企业分包的劳务作业。劳务分包序列资质设两个等级，或者不分等级，共划分为13个资质类别。三、建筑企业资质的管理（一）建筑企业可以申请一项或多项资质申请多项资质的，应当选择一项作为主项资质，其余为增项资质。企业的增项资质级别不得高于主项资质级别。企业申请资质升级不受年限限制。经原资质许可机关批准，企业的主项资质可以与增项资质互换。（二）已取得工程设计综合资质、行业甲级资质的企业申请建筑业企业资质可以直接申请一级及以下建筑业企业资质，但应满足建筑业企业资质标准要求。申请施工总承包资质的，企业完成相应规模的工程总承包业绩可以作为工程业绩申报资质。其他工程设计企业申请建筑业企业资质应按照《规定》的要求办理。（三）承揽专业工程的资质选择总承包序列某一类别资质作为本企业主项资质的，可申请总承包序列内各类别资质。取得施工总承包资质的企业，不再申请总承包资质覆盖范围内的各专业承包类别资质，即可承揽专业承包工程。总承包企业投标或承包其总承包类别资质覆盖范围以外的专业工程，需具备相应的专业承包类别资质；总承包企业不得申请劳务分包类别资质。（四）建筑企业资质证书有效期为5年有效期的起始时间：以企业首次取得最高等级主项资质的日期为资质证书有效期计算起始时间。企业资质发生变更的，有效期不变，其中涉及主项升级或分立、合并事项的，按新批准时间作为有效期的起始日。资质有效期届满，企业需要延续资质证书有效期的，应当在资质证书有效期届满60日前，申请办理资质延续手续。（五）施工总承包特级资质证书（1）取得施工总承包序列中某一类别特级资质的企业，核发本类别建筑业企业特级资质证书；同时核发某一相应行业的工程设计甲级资质证书。（2）取得房屋建筑、公路、铁路、市政公用、港口与航道、水利水电等类别中任意一类施工总承包特级资质，同时取得其他两类施工总承包一级及以上资质的。对达到特级标准的类别，核发建筑业企业特级资质证书和相应行业的行业甲级设计证书；并在建筑业企业资质证书上注明：可承接上述其他类别的各类工程施工总承包、工程总承包和项目管理及开展设计主导专业人员齐备的施工图设计业务。同时不再授予房屋建筑、公路、铁路、市政公用、港口航道、水利水电等类别的一级及以下施工总承包资质。建筑企业在资质证书有效期内名称、地址、注册资本、法定代表人等发生变更的，应当在工商部门办理变更手续后30日内办理资质证书变更手续。（六）取得建筑企业资质的企业，申请资质升级、资质增项在申请之日起前一年内有下列情形之一的，资质许可机关不予批准企业的资质升级申请和增项申请。（1）超越本企业资质等级或以其他企业的名义承揽工程，或允许其他企业或个人以本企业的名义承揽工程的。（2）与建设单位或企业之间相互串通投标，或以行贿等不正当手段谋取中标的。（3）未取得施工许可证擅自施工的。（4）将承包地工程转包或违法分包的。（5）违反国家工程建设强制性标准的。（6）发生过较大生产安全事故或者发生过两起以上一般生产安全事故。（7）恶意拖欠分包企业工程款或者农民工工资的。（8）隐瞒或谎报、拖延报告工程质量安全事故或破坏事故现场、阻碍对事故调查的。（9）按照国家法律、法规和标准规定需要持证上岗的技术工种的作业人员未取得证书上岗，情节严重的。（10）未依法履行工程质量保修义务或拖延履行保修义务，造成严重后果的。（11）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让建筑企业资质证书的。（12）其他违反法律、法规的行为。任务四我国建筑业改革与发展任务导航本任务主要学习建筑业的地位与作用、建筑业的机遇与挑战、建筑业的发展与展望等内容。一、建筑业的地位与作用关于建筑业在国民经济中的地位与作用的问题，邓小平同志早在1980年就做出了明确的论述：“从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一，这不是没有道理的。过去我们很不重视建筑业，只把它看成是消费领域的问题。建设起来的住宅，当然是为人民生活服务的。但是这种生产消费资料的部门，也是发展生产、增加收入的重要产业部门。要改变一个观念，就是认为建筑业是赔钱的。应该看到，建筑业是可以赚钱的，是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门。要不然，就不能说明为什么资本主义国家把它当作经济的三大支柱之一”。从实现宏观经济“促进经济增长、保证充分就业、抑制通货膨胀、保持收支平衡”的四大目标角度来看，建筑业在每一个方面都应该而且能够发挥举足轻重的作用。建筑业在我国国民经济中的地位和作用突出体现在以下几个方面。（1）实现国内生产总值，推动经济增长。（2）形成固定资产，为国民经济各部门提供物质技术基础。（3）带动相关经济部门发展。（4）吸纳劳动力，提高就业水平。（5）促进消费，改善人民生活条件。（6）作为政府实施经济政策的重要工具。（7）促进国际贸易。在各类教科书和研究文献中，对建筑业的地位和作用也有大量的论述，因此，本书对以上问题不再展开论述，而是结合当前我国改革与发展的实际，重点讨论建筑业如何抓住城镇化进程带来的机遇，在统筹城乡社会经济发展中发挥积极作用，同时全面提升自身的综合实力和国际竞争力等问题。二、建筑业的机遇与挑战建筑业在国民经济中的地位与作用，随经济发展不同阶段的变化而变化。全球建筑市场的跨地区分析表明，随着社会经济的发展，建筑业对一个国家国内生产总值（GDP）的贡献份额的变化趋势一般表现为先升后降的∩形曲线。在欠发达国家（LeDevelopedCountry,LDC）阶段呈上升趋势，在新兴工业化国家（NewlyIndustrializingCountry,NIC）阶段达到高峰，进入工业发达国家（AdvancedIndustrializedCountry,AIC）阶段后又呈下降趋势。也就是说，在NIC阶段，建筑业最能发挥其应有的重要作用，随着从NIC阶段向AIC阶段的过渡，建筑业在国民经济中的重要程度就会下降。今后20年是我国的战略发展机遇期，也是我国建筑业发展的黄金时期。这个阶段的主要特征是：经济结构剧烈变化，各种矛盾集中呈现，资源与环境问题日显突出；经济增长方式将实现由数量扩张型向质量效益型的转变；经济改革将着眼于改变城乡二元经济结构，着力解决“三农”问题；城市化进程将面临新的机遇，城市化水平将有显著提高。在这种条件下，建筑业面临着巨大的发展机遇和挑战。（一）解决“三农”问题带来的机遇与挑战党的“十六大”报告明确提出，解决“三农”问题必须统筹城乡社会经济发展。这是根据我国经济和社会发展的阶段性特点提出来的一个重大思路。这个思路跳出了传统的就农业论农业、就农村论农村的局限，站在国民经济和社会发展全局的高度考虑农村问题。正是从这样一个战略高度出发，“十六大”报告把繁荣农村经济，加快城镇化进程作为一个问题来加以论述，进一步指明了研究和解决“三农”问题的方向。按照统筹城乡社会经济发展的思路，我国建筑业可以在解决“三农”问题方面大有作为：首先，建筑业是推动城镇化建设的重要力量。2009年在国家积极财政政策的推动下，建设领域投资规模不断扩大，建筑业呈现良好的发展态势，全国建筑企业（指具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业，不含劳务分包建筑业企业，下同）完成建筑业总产值75864亿元，比上年增加13827亿元，增长22.3%：全年全社会建筑业实现增加值22333亿元，比上年增加3590亿元，增长18.2%。其次，作为建筑业生产第一线的主要劳动力，农民工是农村与城市之间、农业与建筑业之间的重要纽带。2009年，全国建筑企业从业人数为3597.35万人，比上年同期增长8.5%，从业人数连续多年稳定增长。其中，国有及国有控股企业从业人数为791.8万人，占全部从业人数的22%。占绝大部分的农民工寄回家乡的汇款是农村的主要收入来源，这部分资金能够刺激农村消费，将巨大的潜在需求转化为有效需求。（二）城镇化进程带来的机遇与挑战大力推进城镇化，是全面建设小康社会、实现现代化的历史重任。2001年诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格里茨认为新世纪对中国有三大挑战，其中第一个挑战就是中国的城市化。许多国外学者把中国的城市化与美国的高科技并列为影响21世纪人类发展进程的两大关键因素。城市化进程是一个涉及政治、经济、文化等诸多方面的综合性问题，但是，在国民经济各部门中，建筑业是首当其冲的一个行业。在形成和发展城市的基础设施能力、公共服务能力、社区建设能力和城市管理能力等诸多方面，建筑业责无旁贷，必须而且应该发挥比其他行业更为积极的作用。（三）落实科学发展观、建设节约型社会带来的机遇与挑战从行业特点来看，建筑业是典型的资源与能源高消耗产业。据估计，建筑业的物流量超过世界平均物流量的40%，在我国的各种产业中，建筑业对气候的影响超过12%。作为土建结构的主要材料，水泥生产排放的二氧化碳已占人类活动排放总量的1/5～1/6，而我国排放的二氧化碳量已居世界第二。我国现在每年生产5亿多吨水泥，与之相伴的是年耗20多亿立方米的沙石，长此以往实在难以为继。目前我国合格的节能建筑不足4%，正在大规模建设的建筑绝大部分仍然是高耗能建筑，单位建筑面积能源消耗为发达国家的3倍以上，每年要浪费几亿吨标准煤的能源，成为能源浪费的重点领域。我国建筑业必须以新发展观的要求重新审视、认真研究行业关注中心、行业定位和评价指标体系这样一些带有全局性和根本性的问题，摈弃那种只顾眼前、不顾长远的发展方式，坚定不移地走可持续发展的道路。只有这样，我国建筑业才能实现从粗放低效向集约高效的转变，才能担当起历史赋予的重任。图1-1处于社会经济问题焦点的中国建筑业综上所述，如图1-1所示，由时代特征和行业特点所决定，我国建筑业历史地处在各种社会经济问题的焦点，在我国城市化进程和统筹城乡社会经济发展、解决“三农”问题、建设节约型社会等方面，建筑业处于其他行业无法取代的关键位置，理应对社会经济的全面、协调、可持续发展承担更多的责任，发挥更大的作用，同时赢得更大的发展空间。三、建筑业的发展与展望改革开放以来，特别是“十一五”时期，我国建筑业在规模、结构、质量和效益等方面均取得长足的发展，企业的活力和竞争力显著提升，作为国民经济支柱产业的地位和对我国国民经济健康发展的支持作用进一步增强，对增加就业，特别是转移农村富余劳动力，统筹城乡发展发挥了重要的作用；与此同时，也基本完成了积累经验、聚集能量、准备条件的调整过程，为实现“做大做强”的目标奠定了较为坚实的基础。我国建筑业的改革与发展虽然取得了很大的成绩，但是还存在着劳动生产率不高，资源、能源浪费大，技术进步和工业化进程缓慢，国际竞争力不强，现代市场体系发育不成熟，政府监管体制有待于进一步完善等问题。（一）深化企业改革，发展国际竞争力较强的优势企业继续深化建筑业企业改革，调整产业结构，适应市场需求。建筑业企业要以市场为导向，结合自身优势，加快经营结构调整，或者拓宽服务领域做强做大，或者突出主业做精做专形成特色，逐步形成由总承包、专业承包和劳务分包等企业组成的承包商体系：形成大、中、小企业，综合型与专业型企业并存、协调发展的产业结构，满足投资主体多元化和建设项目组织实施方式多样化的需求。健全重点国家和地区的营销网络，努力开拓国际工程承包市场，形成一批资金雄厚、人才密集、拥有自主知识产权和知名品牌、国际竞争力较强的优势建筑业企业。（二）提高自主创新能力，提升建筑业技术水平建筑业技术进步要以标准化、工业化和信息化为基础，以科学组织管理为手段，以建设项目为载体，不断提高建筑业技术水平、管理水平和生产能力。建立以建筑企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系，加大科技投入，吸引和培养高层次的技术带头人。要跟踪国际工程技术发展步伐，营造人才辈出、人尽其才的社会氛围。要大力发展建筑标准件，加大建筑部件工业化生产比重，提高施工机械化作业水平。要加强农民工教育和培训，培养高技能的新型建筑工人，促进建筑业经济增长方式的根本性转变。（三）改革建设项目组织实施方式，不断提高投资效益改革建设项目组织实施方式的关键是建立权责明确、制约有效、专业化、社会化、市场化的工程建设方式。根据建设项目的实际情况，可以采取不同的建设方式，但是无论哪种建设方式，都应当通过招标引入竞争机制，要认真总结经验，继续推进建设项目组织实施方式改革，与工程建设规律和国际惯例接轨。（四）改进政府监管方式，规范建筑市场秩序加快建设行政管理体制改革，是建筑业改革、开放、发展的体制保障。要按照WTO的规则和我国政府的承诺，根据行政许可法和建筑市场发展的要求，改革和完善建筑市场准入和清出制度，改进并规范招投标规则。建立全国联网的工程建设信用体系，实施信用监督和失信惩戒制度，建立健全企业自律、政府监管、专家咨询和社会保险相结合的计质量安全保障机制。重点加强政府投资工程全过程质量安全监管。依法落实安全生产责任制，确保建筑工人作业安全，对人民生命财产安全负责。充分发挥行业协会、学会在行业管理、行业自律、行业发展以及反映会员诉求，维护会员利益等方面的作用。能力训练1.何谓企业管理？2.企业管理的主要任务是什么？3.建筑企业管理有何特点，建筑企业管理的主要任务是什么？4.什么是现代企业制度，现代企业制度有哪些特征？5.建筑企业管理有哪些新的发展趋势？6.何谓管理者，管理者必须具备哪些技能和素质？7.我国建筑企业资质等级的划分包括哪些内容？项目自测商业概况成都作为四川的首都，同时也是全国24座历史名城之一，在中国西部区域经济发展中一直占据重要地位；伴随西部大开发的进程，成都经济正在发生着日新月异的变化。成都商业主要以三大商圈为核心——春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈，伴随城市建设的发展，三大老商圈也因为有新商业/商务物业的不断涌现而逐渐升级；同时，由于各区域住宅开发量的激增，相应产生的区域商业中心不断出现，成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成。由于独特的地理位置，成都处于西部地区交通核心位置，荷花池区域一直都是西南地区日用商品批发集散中心；同时，现代物流业在成都市国民经济中的重要性也越来越明显，据相关政府部门统计，到2010年，成都物流业实现增加值500亿元，物流成本占GDP的比重下降到15%以内，现代物流业对成都经济的贡献率达到15%以上。成都商业发展及商圈分布-42-商业物业分布据统计局统计，目前成都中心城大型百货店共25家，分布在以春熙路为中心约1000米半径范围内共19家；大型超市13家，其中二环路12家；成都的商业主要分为百货公司、购物中心、专业店（包括超市大卖场、家具家居超市、五金机电市场、电脑产品市场等）和底商-配套商业等四大类型；成都的商业主要分布在春熙路、盐市口和骡马市三大商圈，东二环区域由于住宅开发量巨大，商业需求旺盛，也将成为未来区域商业中心，目前代表物业为SM生活广场，类似的还有西大街、金沙光华商圈等：成都主要商圈分布图成都整体商业市场-43-春熙路商圈-春熙路是国内著名的商业步行街之一

,同时也是中高档百货类商业最聚集的区域之一，商业业态丰富、档次齐全，从低端的街边小店到高端百货——西武，能满足各个消费阶层的商业需求;盐市口-是成都最著名的市级商圈之一，商业以中档和中高档的和大型超市为主，由于距离春熙路较近，两个区域由青年路相连通，伴随整个片区商务的发展，有可能连成统一商业片区;骡马市商圈-商业主要以大型超市、专业店和中高端百货构成,满足周边居民日常生活需求的同时，也吸引各区域（特别是西部地区）的居民前往消费；西大街商圈-从规模和影响力角度，目前该区域还不能成为严格意义上的商圈，但是由于新城市广场的加入，特别是百佳超市、百盛的开业让该区域聚集了大量人气，随着商业氛围逐渐形成，该区域有望于骡马市商圈相连接;东二环商圈-东二环沿线目前正在开发的大盘总量很大，未来该区域居住人口总量较大，相应产生的消费需求将促使东二环出现区域商业中心,SM生活广场的出现在一定程度上缓解了该区域的商业需求，目前，东二环至东三环区域金沙光华商圈-近年形成的区域性商圈之一，业态主要有百货和大型超市构成，满足周边区域常住居民消费需求；会展商圈-由于会展的辐射效应以及周边住宅需求而形成的区域级商圈，业态主要有专业店和百货构成，目标客群以成都北部区域居民为主；成都整体商业市场-44-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街为核心，商圈范围是成都市东大街以北，南新街、中新街、北新街以东，总府路以南，红星路以西的范围及临街区域，区域面积约20公顷。该区域内有商业网点1100家左右。

现有商业供应：春熙路以中山广场为核心分东、西、南、北四段，各种类型专卖店、百货店等商业分布在步行街两侧；目前春熙路经营的在经营的商业面积22万平米左右，在建和即将入市的商业面积总共19万平方米左右。经营中的代表性商业有：太平洋百货春熙路店、伊势丹、伊藤洋华堂、王府井商城等；区域内新商业项目有群光百货、百盛（时代广场底层商业）等*备注：以上数据统计主要集中在上述春熙路商圈划定范围之内，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿线集中大量服装批发市场，如万紫商城、九龙广场等，由于该类商业的目标客群、商业档次等与春熙路主体商业存在较大差距，暂不列入春熙路商圈研究范围之内。春熙路步行街红星路三段北新街中新街南新街总府路城守东大街成都整体商业市场-45-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货、王府井商城、伊势丹、西武、伊藤洋华堂等购物中心第一城购物中心专卖店精益眼镜、metersbonwe旗舰店、时代印象、凤祥楼、劲浪体育成都整体商业市场-46-现有商业经营情况描述：商圈范围内集中多个中高档百货，是目前成都新型百货最集中的区域，其中伊藤洋华堂和王府井商城经营都比较好；伊势丹由于开业时间不久，加上内部品牌整体档次较高，单品价位偏高，目前经营情况一般，但是其时尚定位较受年轻白领们追捧；区域内正常营业的购物中心类商业只有“第一城购物中心”项目，目前NOVO、i.t.都已经进驻，时尚气息较浓，但是由于商业整体规模不大，目前经营面积较小，还需要进一步培养人气；区域内正科甲巷是著名的特色商品街，街道两旁集中了大量的特色小店，是年轻人淘货的理想去处，近两年周边商业档次不断提升，而自身在商品档次、产品结构上没有太大改变，人气已经逐渐衰落，街道两侧商业二层以上空置较多；春熙路作为西南区域最著名的商业步行街之一，日平均人流量在30万人次左右，节假日或活动期间更可高达50～60万；春熙路由于其文化属性吸引了国内外到蓉游客前往观光、购物；同时，由于区域聚集众多百货商场，也成为成都中档、中高端消费者集中消费区之一；从年龄结构上来看：消费者主要以中青年的中等收入消费者为主，文化与时尚并重视春熙路商圈的显著特征；成都整体商业市场-47-春熙路现有重点商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1王府井百货199921,000百货公司中高档100%2太平洋百货春熙店199323,000百货公司中高档100%3太平洋春熙新馆200414,000百货公司中高档100%4第一城市购物中心200620,411购物中心中高档80%5西武百货200613,000百货公司高档100%6伊势丹200732,000百货公司中高档100%7亚新生活广场N/A15,000已停业N/AN/A8伊藤洋华堂春熙路店199715,000百货公司中档100%*注：对商业物业档次水平的划分，目前没有精确的行业标准，我方依据以下几个重点因素进行划分：商业物业硬件设备设施新旧现状；主力商户（百货为主）品牌度，内部品牌质量（尤其一层）以及品牌保有量；商业物业内部交通便利程度及舒适度（滚梯数量、位置、主通道宽度）；商业内部空间舒适度（层高、照明强度等）；公共共享空间（特指购物中心类）设置情况如：中庭、休息座椅、绿化小品等；不同商业品牌在各地的设店定位不同，从而导致档次水平略有浮动，我方结合各种因素，根据商业经验对各区域物业进行简单档次划分。以下各商圈商业划分标准同上。成都整体商业市场-48-春熙路现有商业构成比例春熙路目前百货业比例最高，在一定程度上提高了区域整体商业档次；购物中心类比例目前较少，精品店中店对于春熙路还是新的商业形态，第一城的出现为春熙路商业增添了时尚气息；区域内临街商铺对于步行街气氛营造作用最大同时正科甲巷依然分布着不少的小店；成都整体商业市场-49-商圈优劣势分析

优势:历史悠久，是成都市城市名片，国内外游客到成都必去的站点之一；商业物业类型较全，百货商场、小商品、精品专卖、精品超市一应俱全，能够满足消费者各个方面消费需求；百货业聚集，步行街区域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋华堂、伊势丹等百货，商业影响力强；商业档次普遍较高，新型在建物业商业部分定位同样是中高端路线，区域整体商业质量较高；红星路步行街的规划以及荔枝巷的改造，区域商业环境和商业氛围将进一步提升。劣势:购物类百货业态较集中，虽然产品定位和档次略有差别，但是同业竞争仍然较为激烈，百盛和群光百货的进入将会使区域百货类商业的竞争更加剧烈；区域缺乏大型购物中心类商业，整体区域购物类业态比重较大，娱乐休闲比重较小，在一定程度上影响区域商业的健全发展;春熙路步行街各段发展不平衡，北段最好，西段因为与服装批发市场区域相连接，人流较杂，商业发展相对较差，商业物业空置率较高；作为旅游商业区，区域内部人流质量参差不齐，发展中高端以上商业类型具有一定阻力；成都整体商业市场-50-盐市口商圈现有商业供应：目前盐市口商圈的范围是：以盐市口为中心，北至人民东路，南到西光华街，西起人民南路一段，东至青石桥街、青年路；区域规划总面积220亩，区内商业面积约28万平米左右，大小商家400余家。盐市口商圈是成都三大市级商圈之一，也是成都市传统商业区，区内聚集众多百货类和大型超市。目前区域内部商业主要形态仍为百货商场，区域购物中心类商业目前只有摩尔时尚广场，尚缺乏一站式消费场所；百货业市盐市口区域的主要业态；面积达到50000平方米的摩尔时尚广场增加了区域内商业构成元素。盐市口现存商业构成摩尔时尚广场仁恒广场成都整体商业市场-51-序号项目名称营业面积(平米)商业类型入住时间商业档次入住率1人民商场60,000百货公司1953中档100%2西武百货45,000奢侈品卖场2007高档100%3北京华联30,000百货公司1995中高档95%4新世界商场30,000百货公司2007中高档100%5大业百货12,000百货公司1998中档100%6仁和春天人东店9,200百货公司1999高档100%7摩尔时尚广场50,.000购物中心2007中高档80%8欧洲之星8,000百货公司2005中档80%9仁恒广场55,000购物中心2008高档现有代表性商业项目列表序号项目名称建筑面积(平米)商业类型入住时间商业档次1成都百货大楼50,000购物中心2011中高档未来代表性商业项目列表成都整体商业市场-52-现有各类商业业态代表商业项目：成都整体商业市场-53-现有商业特征描述：区域内新兴商业项目位中环广场下的新世界商场，定位中高端，目标客群瞄准成都市中青年中高收入阶层，以及中环和周边写字楼内的白领人士；另外，摩尔时尚购物中心是区域内唯一的一个购物中心类商业，由于其主力租户为家乐福超市和万达影城，零售专卖店面积相对较小，加上商业部分总建筑面积本身不大，在一定程度上影响了其业态丰富程度。总体，区域内既有大型综合超市，也有时尚百货和购物购物中心，区域商业规模优势明显，加上成百等老百货拥有一批固定消费客群，区域商业整体竞争力不可小视；目前区域内商务发展趋势旺盛，仁恒广场建成后不仅会增加区域内高端商务比重，同时也会有大面积优质商业进入市场，盐市口商业整体升级即将显现。区域消费客群构成情况：盐市口是成都市著名老商业区，由于多数商业设施陈旧，商业物业经营时间久远，拥有一批固定消费客群，如成都百货大楼、人民商场等物业；区域老商业项目整体商业档次不高，目标客群主要集中在城市中等收入群体，不过摩尔时尚广场和新世界的加入，以及人民商场的整改，区域优质商业比例有所上升，商业时尚度增强，商品结构比例更加合理，吸引了部分中高收入阶层以及周边写字楼办公人群前往消费；区域内有好又多和家乐福两大超市，成为周边区域的配套商业中心，丰富了消费客群的结构层次；从区域发展来看，区域内商务写字楼供应量较大，如“仁恒广场”区域商务氛围有望进一步增强，同时对优质商业的需求也将拉动区域商业的供应和原有物业的升级，盐市口区域未来中高收入客群比例将会增大；区域环境以及道路交通的改造将会增强内部商业凝聚力。成都整体商业市场-54-商圈优劣势分析：优势：成都著名老商圈，成都市三大市级商圈之一，商业规模大，业态丰富；经过整改后交通环境有所改善，区域环境趋于完善；百货业聚集，商业单体面积普遍较大，未来发展潜力较大；位于成都CBD规划范围内，区域内高档写字楼数量的增加将会推动区域商业的整体升级；劣势：目前区域环境仍显混乱，对于中高收入客群吸引力不足；区域中高端优质商业总量不大，商业项目分布相对分散，商业集群效应仍需加强；成都整体商业市场-55-骡马市商圈现有商业骡马市商圈位于青羊区,老商圈范围东到玉带桥，南到省武警总队，西沿羊市街到市委门口，沿青龙街到八宝街西口，北到成都剧场；根据规划，骡马市商圈再造范围位于青羊区新华西路辖区，约410亩。整个区域以青龙巷、千祥街、署前街、铁箍井街、西府北街、西府南街围合的“H”形区域将构成骡马市商圈核心区，在核心区形成一个四通八达的商业圈；根据高纬环球统计的数据，目前骡马市商圈商业面积22万平方米左右（包含已经倒闭的熊猫城10万平米），在营业的商业面积12万平方米左右：骡马市现存商业规模相对盐市口和春熙路较小；目前区域百货有太平洋百货、购物中心有铂金城广场，但是目前铂金城招商情况和经营情况都不佳。成都整体商业市场-56-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货全兴店专业店家乐福八宝街店、五星电器购物中心铂金城成都整体商业市场-57-现有商业经营情况描述：目前骡马市趋于商业整体商业氛围不浓，商圈辐射范围有限；区域目前中高端商业只有太平洋百货，其目标客群主要来自于西部区域，经营情况良好；家乐福超市经营情况良好，是区域内常住人口日常生活类购物的核心；作为区域内购物中心类业态的铂金城，目前整体招商情况和经营情况并不理想，临街部分首二层有部分专卖店（VERYMODA、ETAM等），内部商铺空置率较高；位于内侧的奥特莱斯，由于货品陈旧等原因，虽然有GUCCI等一线折扣，仍然难以维持经营，近期会陆续撤出。总体上，骡马市商圈现存商业总量不大，优质商业比例相对较小，对于城区中高收入客群吸引力目前略显不足，区域内写字楼酒店供应量的增加会在一定程度上刺激区域商业的繁荣，趋于复兴仍需要一段时间。成都整体商业市场-58-骡马市商圈现有代表商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1太平洋百货全兴店199033,526百货公司中高档100%2家乐福八宝街店19998,000专业店N/A100%3成都熊猫城2005100,000改造中N/AN/A4国信广场N/A14,000写字楼底商金融配套85%5铂金城200540,000购物中心中档50%6五星商业广场200520,000专业店N/A100%成都整体商业市场-59-骡马市商圈优劣势分析:优势:道路交通的改造，改变了区域行车不便的局面；青龙街、八宝街两侧以及邻近区域写字楼项目众多，骡马市区域同样位于成都市规划的CBD区域内，商务的发展将带动整个片区的商业繁荣；西北侧西大街沿线写字楼、住宅以及商业陆续入市，整个片区由西大街、八宝街和青龙街相贯穿，西大街——骡马市商圈正在逐渐形成；区域新型商业物业比例较大，未来区域商业规划空间大；劣势:虽然曾经是成都市著名商业繁华区，现在商业经营总规模较小，商业密集度、业态丰富程度都无法与春熙路、盐市口等区域相比；商圈内目前优质商业规模小，目前品质较高的只有太平洋百货，商业氛围的培养还需要一段相对较长时间；铂金城定位为购物中心，但是特色不明显，空置率较高，经营情况不好，区域内缺乏具有号召性的大体量综合购物中心；成都整体商业市场-60-区域性商圈区域性商圈通过我们对成都商业市场的调查研究，目前成都除了上述春熙路、盐市口、骡马市三大传统商圈外，还并存着由于各区域居民生活购物就近需求催生的区域型商圈，这些商圈主要满足局部区域内常住居民以及办公室内购物人士的消费需求，地域性特征明显，如：西大街商圈、东二环商圈、金沙光华商圈、会展商圈等；成都整体商业市场-61-西大街商圈现有商业供应：西大街商圈是新兴的区域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市广场的入市而加速；目前西大街主要商业供应为新城市广场、人民商场黄河店和苏宁电器国贸广场店，商业供应量将近14万平米。西大街商业主要客群有周边常住居民以及西部区域人口为主，主要消费类型目前为日活必需品消费，中高端百货类消费比例暂时较小；西大街与骡马市商圈相接壤，与骡马市商圈合力形成西部商业带。成都整体商业市场-62-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心新城市广场（包含米乐星KTV、百盛、屈臣氏、国美电器、新城市数码电影城、百佳超市）专业店苏宁电器国贸广场店百货人民商场黄河店成都整体商业市场-63-现有商业经营情况描述：区域由于新城市广场的出现，商圈雏形形成，目前区域具有一定商业氛围，大型超市以及电器专业店在区域经营情况较好，新城市广场内除超市以外业态经营情况较惨淡；购物中心的运营需要市场支撑，同时对发展商的运营实力也有很高的要求，西大街商圈的繁荣还需要一段时期的培养。西大街商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1新城市广场2005100,000购物中心中档70%2人民商场黄河店199925,000百货公司中档100%3苏宁电器国贸广场店200212,000百货公司大众100%成都整体商业市场-64-西大街商圈优劣势分析:优势:西大街属于新兴区域性商圈，周边未来庞大的住宅和写字楼供应会为区域提供潜在消费客群；西部城区商业相比东部匮乏，特别是时尚精品、购物中心以及休闲娱乐等，西大街处于发展阶段，上升空间较大，能够截流西部消费客流；劣势:区域商业氛围还不够浓郁，还没有形成真正的商圈，百盛的开业增加了区域中高端商业面积，但是区域优质商业总规模不大，还不能形成商业集聚效应；新城市广场目前空置率较高，影响项目整体的商业氛围；商业结构目前呈现大众化，国美、苏宁、百佳等经营较好；相较之下，百盛经营情况不佳，以新城市广场为龙头的新项目还需要加大时尚因素的引入，增强娱乐休闲业态的比例，目前项目缺乏特色以留住区域中青年消费客群；成都整体商业市场-65-东二环商圈现有商业供应：东二环区域由于周边住宅开发量激增，商业需求增加导致新的区域性商圈逐渐形成；目前东二环商业主要集中在二环路东二段和建设路沿线区域，代表项目有SM生活广场、成都华联、好又多等区域在建大型居住区总规模较大，其中有华润24城、首创A-ZTown、万科金域蓝湾等成都整体商业市场-66-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心SM生活广场（包含沃尔玛、国美、莱雅百货、肯德基等）专业店好又多百货成都华联成都整体商业市场-67-现有商业经营情况描述：SM生活广场位于二环东二段外，是目前区域规模最大的商业，也是区域目前唯一的购物中心，目前进驻项目的有国美电器、沃尔玛以及莱雅百货等商户，项目目前人气不足，卖场内部比较冷清；原因在于SM广场邻近区域入住人口总量暂时较少，附近区域新盘都在开发当中，对于10万以上商业市场支撑力度略显不足，同时也由于SM业态构成缺乏特色，无法吸引区域以外的消费者前来消费，仅靠当前区域内部居民经营难度较大；好又多、成都华联等位于一环线附近，周边区域住宅区较成熟，经营情况较好；序号项目名称营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1SM城市广场100,500购物中心中高档85%2世纪联华超市东方明珠店11,000专业店-超市大众100%3成都华联商厦20,000百货公司中档100%4好又多新鸿店4500超市大众100%5首创AZTOWN-伊滕洋华堂30000百货公司中高档100%6首创AZTOWN商业街25000商业街N/A85%东二环商圈现有商业项目列表成都整体商业市场-68-未来商业:区域内商业供应将超过16万平米，其中万科、和记黄埔等发展商在区域内大规模拿地，其中必然会包含相当体量的商业面积，区域未来商业供应量将会远远超过16万平米。从已知的数据，未来区域内即将出现的商业比例为：商业类型主要以购物中心为主；伴随区域住宅开发量的不断增加，区域潜在消费市场巨大，新型购物中心类商业将会与现有商业共同打造东二环沿线新商业区；东二环未来商业比例成都整体商业市场项目名称所属商圈开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次龙湖三千里东二环商圈2009N/A商业街N/A华润置地二十四城东二环商圈2009100000购物中心N/A浅水半岛东二环商圈2008N/A底商-配套商业N/A-69-区域特征:区域房地产开发催生区域商业中心形成；区域商业现状总体规模小，商业分布零散，处于商业发展初级阶段；二环至三环沿线大盘聚集，未来区域会形成大规模优质住宅片区，商业消费潜力巨大；在一段时间内区域商业消费将会集中在生活日用品类为主，综合百货和精品购物中心需要在区域开发相对成熟之后入市；东二环商圈消费客群将会更多截流东部城区（特别是东二环以东大规模住宅开发区）客群，改变购物只去春熙路的商业格局。成都整体商业市场-70-会展商圈现有商业:商圈范围指以会展中心为核心，包含交大路、沙湾路、二环路西三段、二环路北一段及邻近区域;会展商圈商业以专业店——大型超市、家电连锁为主，是典型的区域商业中心

;成都整体商业市场-71-会展商圈现有商业项目列表:序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1摩尔百盛200530,000百货公司中档85%2易初莲花200521,000专业店—超市大众100%3国美电器20073,500专业店—电器大众100%4人人乐200715,000专业店—超市大众-------5沃尔玛200619,000专业店—超市大众100%区域特征:以老会展为中心，区域内商业专业店比例最大，大型卖场满足周边区域常住居民日常消费需求；如同西大街商圈、东二环商圈，北部城区生活服务中心集中在会展商圈内；该商圈人流主要来自于会展周边、北部区域以及二环路北段沿线区域。会展商圈业态结构成都整体商业市场-72-金沙光华商圈现有商业供应：如前所述，金沙商圈同样是由于西部城区住宅开发，居民日常消费就近选择的结果；目前的金沙商圈主要核心区是以金沙车站为中心，以青羊大道为轴线分布；目前区域内现有商业有西单商场、创美家居、家乐福光华店等，区域内现存商业14万平方米左右。成都整体商业市场-73-金沙光华商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次1北京西单商场200540000百货公司中档2家乐福光华店20038000专业店-超市大众3百安居金沙店200513000专业店-家居建材中高档4麦德龙200111000专业店-超市大众5创美家居·金沙国际200460000专业店-家具家居中高档1大地新光华广场Sep-0728000商业街中高档2力宝乐宾百货Dec-0730000百货公司中高档3沃尔玛超市大地新光华广场店Sep-0720000专业店-超市大众4仁和春天广场2009100000购物中心中高档5优品道大型超市项目200721000专业店-超市大众6优品道200720000商业街中高档7金沙万瑞中心2009N/AN/AN/A8华府金沙2008N/A底商-配套商业N/A成都整体商业市场-74-区域新项目商业结构特征专业店—大型超市、电器连锁在区域商业比重最大，区域商业生活属性