建设·天波园总体策略方案

建设·天波园总体策略方案

深圳尚美佳广告有限公司2002年7月

金灿灿的南开福地——【市场描述】随着政府加大了对南开片区的投入和力度，企业房产开发如火如荼，凯兴公寓、凯立天香家园、凯立欣园、名士郡等雨后春笋般出现，新世界花园、万隆文化家园等项目近水楼台先得月，率先受益，成为市场关注的焦点。加上南开板块近邻和平区，和平区购房的人气和全市人民的关注加快了南开片区新楼崛起和片区房产市场的繁荣。

-市场描述-不足的是，一是该片区的商业环境和人文环境还比较混乱。二是地价成本高，导致楼盘价格偏高（比中环线片区平均高出500元/M2左右），从而影响了消费者的置业积极性。

结论：片区正处开发快速增长期，从危改到可持续发展，到处都在进行开发建设，整体格局明显散乱，影响片区高档人文社区形象的提升，市政公共配套还有待完善。

遭遇竞争对手——【竞争对手分析】新世界家园

位于和平区，多层、小高层为主／价格范围3400-4500元/平方米／属天津市高档住宅，口碑较好，市场销售强劲，日销2套，市场定位为尊贵豪宅，消费目标群体层次也较高，但小高层居多，与本案的竞争只在部分高层上。-竞争对手-竞争对手凯立欣园

售楼处已成型。项目工程进度较快，目前为楼花，项目值得关注，就围墙等设计格调来看，项目为区内目前规模和档次都很偏高的住宅项目／由于项目位置离本案较近，同时销售日期比本项目略早，是本案较大竞争对手。-竞争对手-竞争对手万隆文化花园

五个组团式高层／在和平区有一定规模，与本案有多处相似，价格范围3000-4300元/平方米，但万兆公司开发的住宅就品质或服务方面都有很大问题，在消费者中口碑较差，距本案有一定心理距离,但也是本案直接竞争对手。-竞争对手-名士郡（台北花苑）

六栋七层多层、一栋小高层、一栋高层／价格范围3500-4500元/平方米／由于初期销售案略等不慎，价位偏高，管理服务不良等，造成消费者心理差距，与本案有一定心理距离，项目特点及市场定位有别于本案。在高层上与本项目有冲突。-竞争对手-结论南开·天波园的市场推广一定要有差异化，并争取及早入市。优势（独家拥有）规模大，60万平方米的超大社区吸引力与市场影响力。建设品牌多年来的诚信积累的品牌信赖感与有效的消费口碑传达率。南开区作为著名的学府区位价值在消费者心中根深蒂固。产品品质保障，北方罕有的架空层与主园林呼应，可缓解容积高的不利。

-形势分析-劣势·容积率过高，环境空间小，未能充分适应环境要求大大提高的市场需求。·项目虽然有规模大，但各个组团被公共交通线分隔。·片区楼盘及本身在售楼盘项目销售进度总体过慢。机会·前期项目销售单位中业主购买和推荐购买占所占比例较高。·本地楼市正处于更新换代期，买家对新产品和新形象抱有积极的需求，项目必须赋予独特的市场观念与鲜明的推广主题。结论市场形势已经发生了很大的变化：本区推广较此前各区可能会有较大的阻力，应充分把握品牌优势与项目独特品质的机会：有一个成熟的“样板生活”社区，有一群对开发建设集团有信心的业主。

谁是我们上帝——【目标群体分析】仁者乐山，智者乐水。喜欢购买天波园的是什么人？高收入中收入低收入低层次中层次高层次★★★★我们的上帝-目标群体-大中型企业老总，主要为民营企业较多的中高级公务员有灰色收入的隐居者立足天津的影视文艺界“公众人物”来津投资并准备长期发展的侨胞和外籍商人多数属首次置业，部分二次置业，重视物业品质、户型的舒适和居住环境及条件、并能充分体现自己“成功人士”的身份和地位，获得一种尊贵感，不排除少量炒作行为和从众心理。-消费特征-我们说什么——【推广核心概念】-方案名-九如文鼎家园九如文谷-方案名释义-“九如”：如山如皋，如冈如陵，如川之方至，以莫不增——如月之恒，如日之升，如南天之寿，如松柏之茂，无不尔如承。“文鼎”：与鼎相应，借以多种艺术手法和场所生动活泼地展现中华五千年光辉灿烂的历史文明和博大精深的民族文化，寓文于乐，融参观和参与于一体，把展示、参观和交流有机地结合起来。金域之城 福地名宅文化之城 主流未来健康之城驱动源生活-主题-学习文化+健康-推广语-上善生活斯文人家上善若水。居善地，心善渊，与善仁，言善信，正善治，事善能，动善时。 ──《道德经》

倡导一种上善的生活方式，斯文人家能反应出习书学画的生活气息，文化艺术氛围充足。中环线·国际人文名宅区位+档次+品质+尊贵形象-形象定位-人文南开璀璨天波园一颗种子，需要多少灌溉？一段成长，需要多少心血？一世传承，又需要多少关爱？天天在教条下生活，谁能真正了解人本的精神？其实只有传承与深耕，才能将人本的精神留给下一代！我们相信，一点过往的传承，一点爱心的深耕，理念，就因此而延续，而人本的精神，也就在其中，一点一滴地累积。我们知道，只有在人本的前提下，人类的进步才会更人性！也只有在这样的精神下，社会、城市、居住才能不断地前进，再前进。。。-广告语-尊贵。与众不同！天波园我们的生活习惯在逐渐进步，我们的思想境界在不断升华，我们渴望被尊重，被认可，我们更希望走在大街上，老远就被人认出来并被簇拥，这是一种荣耀。住在天波园，已经默认您的身份高人一等。生活就在天波园！天波园其实就是一种品位，一种文化，一种生活方式。天波园的水是有感情的，天波园的建筑是有生命的，天波园的一花一草一木是有灵性的……天波园就是文化的拥有者，就是品位的传承者，在现实的迷离中，为什么不选择这样的天波园生活格调。§人本，是传承与深耕的。生活是我们对文化的诠释。§观念的进步带来文化的演进。§创造艺术的生活，创造生活的艺术。§想要成为天波园的主人，没有一点财力和身份，几乎是不可能。§关于尊贵，天波园看得太多，关于品位，天波园有高人一等的淡泊.§经营健康永远比经营事业重要，修身养性比金钱游戏更重要，在天波园主人身上，总是多了一份修养，一份炫耀。§住宅建筑不是钢筋水泥的构成的“住人机器”，建造住宅的目标在于实现人们生活品位的提升，在于实现对人性的终极关怀。-辅助广告语-我们的支撑——【广告支撑点】位置——传统商业中心 孩子明白了自己是这个城市的主人，他拥有城市的繁华，拥有最新的资讯，拥有最现代的科技，生活方式天性园 孩子拥有一个完全自然的生态空间海河、卫津河 孩子开始学习人类的发展知识，文明的产生内容-辅助配套设施-新家

孩子学会了如何收拾自己的房间文化诗廊

孩子开始对中国五千年的文明产生兴趣，在这里，定下人生的第一个目标：熟背唐诗三百首文谷园：后附具体方案会所

孩子明白了什么叫“健康”社区文化活动

参与其中，孩子学会了“合作”、“交流”、“沟通”打造一个人们梦幻与现实的交汇地，是绿色、美丽与浪漫浸润的空间。儿时记忆中的长青藤、牵牛花——几回魂牵梦绕，而今，呼吸的是真实的芬芳，触摸的是真实的绿意，不论是在观景、亲水的那份惬意，或璞真回归的那种感受，源于绿叶、源于青藤、源于心灵的洁净和超脱。墙外遍种常青藤植物，户户设双层生态窗，其间密植珍品植物，空气经过充分的过滤、净化之后，室内生态将得到最大改善。从此房间将是满目春色，清新空气，和煦阳光。拒之在外的是秋日沙尘、冬天寒冷和扰人噪音。在青藤公寓，科学的实践、技术的创新是人性回归的根本保障。挑高的层高，挑传统户型，摆脱压抑、憋闷和烦躁。体验空灵、宽阔，感受自由飘飞，心旷神怡。青藤公寓多款的户型打破过去单调格局，倡导回归人性的主张，因此无论是在如此灵性之柔空间内赏景，怀旧，或是幻想、开拓，一定能体验融入自然，畅想遨游的真实感觉。青藤公寓 生活艺术馆：

展现艺术成就和提供学术交流，不仅使天波园城区的业主生活和文化品位有了极大的丰富与提高，而且使天津与国内外，特别是欧美国家在文化、艺术方面的交流与合作大大加强，同时也带来一些潜在的商业合作机会，为城市文化的发展做了一份应有的贡献。

高品位社会服务设施：

有经营国际名牌的商场精品廊，充满个性与文化韵味的西餐厅、咖啡馆、小酒吧、生活大师文化沙龙以及增设建设会馆，必将以其极高的文化艺术含量傲视天津居住小区，成为人们心目中当之无愧的最有文化气息的高尚社区。我们怎么说——【广告表现策略】——表现居住天波园的五种感觉[品质感][自由感][归宿感][尊贵感][私密感]——表现天波园的人居文化生活的智慧，在于滤除那些不重要的杂质，而保留最重要的部分，享受家庭、生活文化、与大自然的乐趣。 ——林语堂※对于文化的重要，天波园有着更深的诠释，传承、深耕、唯美、濯洗、包容、自由、快乐、智慧、艺术……※在天波园大尺度花影水庭院，融入天波园艺术灵感的人文意境，营造出气韵生动的自然舞台。※城市把休闲当做奢侈，天波园将休闲变成习惯。在天波园，南开不仅仅是用来看的，她是用来享受的。※天波园的园艺小品和小区景观均出一流设计师的精心创作及巧夺天工的民间绝艺，其中引入的石雕小品，争取系出石雕名匠后人之手，将几近失传的千古绝艺奇迹般再现于这片高尚社区之中，加倍提升项目的艺术与人文品质。※跨上木质的小桥，犹如走在云南丽江的纳西古城，彩色的灯光从水中穿过由鹅卵石和彩色大理石构成的河床变幻出神秘的色彩，光与影，人与水，形成了自然的交流。

我们的推广——【广告传播策略】互动式推广，场景式营销在我们每一阶段的推广过程中，都是以一个大型推广活动为龙头，以现场气氛为场景，牵动所有的推广手段，我们的现场、我们的广告语、我们的报纸、我们的媒介、我们所有的推广，都是为之服务，从而达到于势、于境、于情感染受众，达到每次推广目标。第一阶段蓄势造市——内部认购预热1时间：9月1日-10月15日核心：树立天波园“人文名宅”人居相依的亲切形象目的：1、吸引关注，提高知名度；2、截流客户，储备客源品质＋理念预热阶段主题传播主题：天波园掀起天津人居风暴

——我们需要什么样的生活？邀请天津业界知名人士以及京津沪穗等地地产专家共同探讨天波园花园的人居生活。1、生活在城市中心——人们择居的主旋律2、生活充满艺术——品位生活的真谛3、生活在健康里——理想生活的状态4、生活在天波园——尊贵生活的首选天津人居风暴论坛互动推广一：论坛内容掀起天津新一轮人居的风暴倡导新一代人文生活的理念迅速在市场树立项目的知名度辅助手段手段一：现场形象展示围墙、路灯旗、户外广告、现场园林景观、印刷品手段二：报纸媒介宣传消息释放、天波园人居文化传播、天波园落户天津 城中心活动效应：活动预算：人民币5万预热阶段诉求点※生活就像天波园！※天波园的生活方式和生活格调是什么？我们为什么选择天波园。※生活质量的高低在于文化。※未来，文化氛围是选择居住地的重要标准。※天波园与天津的相融，他们能牵手吗？——明天我们住哪里？第二阶段亮相时间：10月18日（开盘日）-12月20日核心：建立天波园“人文名宅”的美誉度目的：1、加强市场感染力；2、提升美誉度，形成口碑；3、吸纳首批客户；4、储备意向客户强势突围——开盘强销品质＋尊贵2亮相阶段主题传播天波园之旅外部设置1、天使的飞翔——小圣马克广场放飞鸽子2、天波园秀——体现欧美文化3、小丑送礼——快乐送给你4、街头艺术——免费素描，像框装表（条件设定）5、免费合影——“一拍得”天波园布景快照6、洋妞引宾——异域风情内部设置7、天波园雕塑长廊——品尝凝固的艺术8、参观文谷园——赏艺术精品…9、天波园社雕揭幕——天波园精神堡垒10、“天波园之旅”幸运大抽奖——天波园真实体验活动设定：“天波园之旅”大型活动互动推广三：活动时间：开盘日——当天，持续两天常规日——以上划线部分为常规开展

免费参加，若全家到场，还有惊喜礼品赠送活动效应：迅速积聚大量人气迅速传播项目名称迅速在市场上建立知名度和楼盘档次辅助推广：天波园发展商访谈相关形象广告传达活动预算：人民币10万清清南开悠悠天波园摄影大赛活动组织：免费参加“清清南开·悠悠天波园”摄影大赛年龄在12岁以下均可参加。拍摄区域为天波园——南开的风景照。届时邀请知名业界专家评审，活动时间：11月下旬开始，截止12月中旬活动效应：持续项目销售的热度体现天波园发展商对于孩子的关爱延续项目的主题，并引导社会关心环境，爱护健康互动推广三：活动预算：人民币5万亮相阶段诉求点※生活有一种亮度，一旦逾越，从此阳光灿烂；生活有一种高度，一旦飞跃，从此天马行空。※平常，你要驾车穿梭烦琐的人情世故和商场战事中，但是生活在天波园，你却更喜欢散步，因为中轴水庭院，沿湖的步道，只允许散步，卸下负累，让生活慢条斯理。※记忆中，天波园好象很远，那粼粼的波光，那显得有些陈旧却高傲的建筑，那悠闲的水上泛舟……现在，在天波园也可以实现，并且变成一种自然。※住进天波园不久，我发现爸爸变了，每天6点就出门，回来时总是笑呵呵的。一问，原来爸爸现在每天早上与隔壁张大爷约好沿湖跑步计划，南开文化工程成为他们的健身场。--阶段传播策略--市场引爆——快速销售火爆时间：12月21日-2003年春节核心：放大产品利益点，实景实说目的：1、实现天波园快速销售2、消化意向客户品质＋享受3互动推广四：天波园迎圣诞嘉年华篝火晚会活动组织：发出邀请函，邀请新老业主免费参加全家来者更有礼品相送当天成交客户享受惊喜优惠，并赠送圣诞神秘礼品活动时间：12月25日开始，持续两天活动效应：持续项目销售的热度沟通天波园与业主之间的情谊宣传造势，引起更大关注活动节目：人文风情演出文谷园之旅天波园歌舞会活动预算：人民币10万持续阶段诉求点※今晚，象天波园一样守住自己的内心。斜坐在大凸窗台上，看见一轮月亮印在南开面，挂在天波园会所尖尖的屋顶，时空是那么静谧，和着优美宁静，和着波光与星光，和着天波园的情怀，感染心灵。※每天，与妻携手，拥着家的温馨，走进南开的悠闲，湖畔漫步是一段心路的历程，或许会想起马可·波罗、雷诺阿、陶渊明、朱自清或者朱熹，他们都会与这样的环境约会。※有了天波园的约定，生活与以前大不一样了。你的宁静致远，你的从容睿智，你的高贵典雅，仿佛越发不可收拾，你说，这些都是环境惹的祸——环境真的可以将人映衬得更加美丽。※天波园的节日，是在于每一天，每一刻：早上六点是天波园的节日，父亲和母亲被鸟儿唤醒，到园林中练习太极或去湖边晨跑；中午12点是天波园的节日，阳光从每家每户经过，把欢笑洒进来；下午2点是天波园的节日，谁的孩子正在弹奏的贝多芬钢琴曲在小区悠扬起伏；下午6点，是天波园的节日，迎着黄昏的恩赐，花园里，湖畔边，儿孙的嬉戏，情侣的偶语，被风信子传播得很远很远……第四阶段一举成功——后续销售凯旋时间：2003年春节后核心：尾盘热卖，建设集团品牌目的：1、消化尾盘；2、在自己占领的高地上，让建设集团的品牌大旗高高飘扬。品质＋品牌4天波园营销推广战略部署时间

20029月1日10月15日12月20日2003春节以后销售结点发售核心攻击点提高知名度吸引到现场加强热度信赖感现场感染力新客户群生活氛围展示

攻击战术战术1战术5战术8战术12战术15战术18战术20新闻炒作研讨会卖场包装精品展篝火之夜天波园之约会所联谊会 战术2战术6战术9战术13战术16战术19战术21 户外封杀认购活动开盘嘉年华会异域风情

抽奖活动新春联欢会物业管理大会 战术3 战术7战术10战术14战术17 新闻发布会新闻专访特稿征集亲水节艺术周

战术4 战术11 媒介序攻幸运之旅大抽奖

开盘阶段7轮攻击波第一轮攻击波

第二攻击波

第三攻击波

第四攻击波

第五攻击波

第六攻击波

第七攻击波

户外封杀新闻发布会新闻作炒记者专访媒体攻击开盘热销持续*全面影响力*控制市场*知名度*关注热点*楼盘品质*现场人气*各大媒介*储备客户量*电视*权威信赖感*现场影响*热点启动*持续热销*报纸卖点*市场关注

责任人：建设集团责任人：尚美佳目标：一定要挑动天波园的热点 目标：推广促动实际成交效果：买家有电话来问 效果：电话咨询、来人参观、实际成交（一定要统计）天波园市场攻击附：文谷园的资料（一）宗旨：展现历史，弘扬精粹，凝聚力量。

（二）主题：回顾过去，把握现在，开拓未来，发展创新。

（三）目标：

1、文谷：文化展示中心；文化交流平台；整合文化资源的基地；文化产业的聚集地。

2、今天的精品，明天的经典：文谷城追求与华夏五千年文明和十二亿人口泱泱大国的世界地位和礼仪之邦的世界形象相适应的高品位，致力于今天的精品，明天的经典。

文谷园概览

文谷园设处项目某一最大组团内，做足文化味道。因此项目地处南开老城区，双拥南开公园，长虹公园，自有得天独厚风景区，蕴涵天地之灵气。

项目不远处一条城市生命河在生生不息地流淌着，活水之渠，得生活之胜。位居南开文化区，提挈文脉，荟萃人文。文谷园规划文谷园总占面积1000-3000平方米，建在楼体架空层，适当引导入园林，建筑物按主题相对成团、集中，按南向北依次为：文化展示区；文化产业区；文化景观区；文化居住区。它们在布局与风格上既相互联系又相对独立，各具特色，整体协调，全园和谐，过渡自然。整座园林具有江南水乡的风韵，或湖或池，或溪或渠，或瀑或泉；亭台楼榭或跨水而建，或凭水而筑，或望水而设。

文化展示区包括：艺术交流中心；文化交流中心；历史长廊；单项可分欧美展示区、东方艺术区等。

文化景观区包括：科技未来世界；水上娱乐城；极乐岛娱乐大世界；文化街；艺术学苑；商务中心。

文化产业区包括艺术创作馆；图书信息中心；艺术沙龙；文化会馆；文化园；商务中心。

文化居住区包括高品质住宅。

历史长廊功能：采用建筑艺术，宏观展现中华民族历史发展脉络，漫步长廊，如折返于浩渺的历史长河之中，伫足凝思，给人以无限的遐想和启迪；长廊还照顾整个园林的协调，起到移步换景的作用。

内容：以重大历史事件和有影响的历史人物为经络，宏观地展现中华民族从传说中的三皇五帝、夏、商、周……唐、宋、元、明、清直至中华人民共和国成立的历史全貌。

形式：以雕塑、壁画、碑刻等不同形式的建筑表现不同时期的历史内容和历史场面。

风格：建筑风格以及壁画、浮雕和塑像所采用的艺术手法和流派与历史进程相一致，以表现历史的凝重古朴、曲折低徊、亮丽委婉、博大与浑厚。

文化交流中心

（1）位置：选择一个最大面积的会所大厅，同时可作为报告厅功能。

（2）立意：中华民族五千年来创造了绚丽灿烂的中华文化。它既是我们中华民族的的骄傲和自豪，也是世界人民共有的财富。

（3）功能：中华文化、艺术展示、鉴赏等活动的场所。

（4）内容：展示和经营内容：中华文化、艺术；建筑内容：展示厅、演示厅、洽商交易厅、拍卖厅、学术会议厅、音乐厅、剧场、咖啡体息厅、饮食售卖厅等。

经营思路

文化交流中心展示内容力求精专，注重专业性、参与性和趣味性，将展示、鉴赏、表演等结合起来；

在全国范围内或更大范畴内整合资源，与文化机构、社会团体、企业和个人建立广泛的合作。

文化景观区

1、位置：该区位于主题展示区的一隅。

2、立意：人们在工作、学习之余，可以在这里感受生命与自然的瑰丽多彩和人类想象的无垠，在水光山色之中休憩身心，寄情生活，畅意驰怀。

3、环境：飞瀑喷泉，叠石架山，穿渠引水，花木扶疏。

4、内容：区内设有未来城、康体中心、奥林匹克水上娱乐城、文化街和其它配套建筑。

极乐岛——娱乐大世界

立意：文谷园康体城配合全民健身运动，以其高尚的健身康体活动，使人们身心得到最大程度的放松和恢复，以更加强健的体魄和旺盛的精力投入工作和学习。

位置：澄明湖（文谷园最大的湖）中心岛。

内容：室内模拟高尔夫、微型高尔夫，室内人工冰场、滚轴冰场、网球馆（室内、室外）；室外灯光网球场；健身中心、娱乐中心等。

结束语文谷园建成之后将既是文化居住名胜又是一处园林佳作，其建筑风格集古今中外优秀建筑设计之大成，融现在、未来于一体，筑园引水，巧夺天工；松柏森森，怪石磷磷，花木扶疏，修竹玉立，好鸟和鸣，古钟悠悠。人们在这里不仅可以领略中华五千年文明的光辉灿烂，而且可以得到身心的休憩，漫步曲径斜陌，沐朝阳，看晚霞，赏名花，揽奇石，寄情生活。文谷园展现历史、宏扬精粹、凝聚力量，将成为华夏仪采的丰碑、民族的骄傲和世界人民共有的财富与乐园。THANKS商业概况成都作为四川的首都，同时也是全国24座历史名城之一，在中国西部区域经济发展中一直占据重要地位；伴随西部大开发的进程，成都经济正在发生着日新月异的变化。成都商业主要以三大商圈为核心——春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈，伴随城市建设的发展，三大老商圈也因为有新商业/商务物业的不断涌现而逐渐升级；同时，由于各区域住宅开发量的激增，相应产生的区域商业中心不断出现，成都市以三大核心商圈为主，若干区域商业中心为辅的商业格局正在逐渐形成。由于独特的地理位置，成都处于西部地区交通核心位置，荷花池区域一直都是西南地区日用商品批发集散中心；同时，现代物流业在成都市国民经济中的重要性也越来越明显，据相关政府部门统计，到2010年，成都物流业实现增加值500亿元，物流成本占GDP的比重下降到15%以内，现代物流业对成都经济的贡献率达到15%以上。成都商业发展及商圈分布-69-商业物业分布据统计局统计，目前成都中心城大型百货店共25家，分布在以春熙路为中心约1000米半径范围内共19家；大型超市13家，其中二环路12家；成都的商业主要分为百货公司、购物中心、专业店（包括超市大卖场、家具家居超市、五金机电市场、电脑产品市场等）和底商-配套商业等四大类型；成都的商业主要分布在春熙路、盐市口和骡马市三大商圈，东二环区域由于住宅开发量巨大，商业需求旺盛，也将成为未来区域商业中心，目前代表物业为SM生活广场，类似的还有西大街、金沙光华商圈等：成都主要商圈分布图成都整体商业市场-70-春熙路商圈-春熙路是国内著名的商业步行街之一

,同时也是中高档百货类商业最聚集的区域之一，商业业态丰富、档次齐全，从低端的街边小店到高端百货——西武，能满足各个消费阶层的商业需求;盐市口-是成都最著名的市级商圈之一，商业以中档和中高档的和大型超市为主，由于距离春熙路较近，两个区域由青年路相连通，伴随整个片区商务的发展，有可能连成统一商业片区;骡马市商圈-商业主要以大型超市、专业店和中高端百货构成,满足周边居民日常生活需求的同时，也吸引各区域（特别是西部地区）的居民前往消费；西大街商圈-从规模和影响力角度，目前该区域还不能成为严格意义上的商圈，但是由于新城市广场的加入，特别是百佳超市、百盛的开业让该区域聚集了大量人气，随着商业氛围逐渐形成，该区域有望于骡马市商圈相连接;东二环商圈-东二环沿线目前正在开发的大盘总量很大，未来该区域居住人口总量较大，相应产生的消费需求将促使东二环出现区域商业中心,SM生活广场的出现在一定程度上缓解了该区域的商业需求，目前，东二环至东三环区域金沙光华商圈-近年形成的区域性商圈之一，业态主要有百货和大型超市构成，满足周边区域常住居民消费需求；会展商圈-由于会展的辐射效应以及周边住宅需求而形成的区域级商圈，业态主要有专业店和百货构成，目标客群以成都北部区域居民为主；成都整体商业市场-71-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街为核心，商圈范围是成都市东大街以北，南新街、中新街、北新街以东，总府路以南，红星路以西的范围及临街区域，区域面积约20公顷。该区域内有商业网点1100家左右。

现有商业供应：春熙路以中山广场为核心分东、西、南、北四段，各种类型专卖店、百货店等商业分布在步行街两侧；目前春熙路经营的在经营的商业面积22万平米左右，在建和即将入市的商业面积总共19万平方米左右。经营中的代表性商业有：太平洋百货春熙路店、伊势丹、伊藤洋华堂、王府井商城等；区域内新商业项目有群光百货、百盛（时代广场底层商业）等*备注：以上数据统计主要集中在上述春熙路商圈划定范围之内，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿线集中大量服装批发市场，如万紫商城、九龙广场等，由于该类商业的目标客群、商业档次等与春熙路主体商业存在较大差距，暂不列入春熙路商圈研究范围之内。春熙路步行街红星路三段北新街中新街南新街总府路城守东大街成都整体商业市场-72-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货、王府井商城、伊势丹、西武、伊藤洋华堂等购物中心第一城购物中心专卖店精益眼镜、metersbonwe旗舰店、时代印象、凤祥楼、劲浪体育成都整体商业市场-73-现有商业经营情况描述：商圈范围内集中多个中高档百货，是目前成都新型百货最集中的区域，其中伊藤洋华堂和王府井商城经营都比较好；伊势丹由于开业时间不久，加上内部品牌整体档次较高，单品价位偏高，目前经营情况一般，但是其时尚定位较受年轻白领们追捧；区域内正常营业的购物中心类商业只有“第一城购物中心”项目，目前NOVO、i.t.都已经进驻，时尚气息较浓，但是由于商业整体规模不大，目前经营面积较小，还需要进一步培养人气；区域内正科甲巷是著名的特色商品街，街道两旁集中了大量的特色小店，是年轻人淘货的理想去处，近两年周边商业档次不断提升，而自身在商品档次、产品结构上没有太大改变，人气已经逐渐衰落，街道两侧商业二层以上空置较多；春熙路作为西南区域最著名的商业步行街之一，日平均人流量在30万人次左右，节假日或活动期间更可高达50～60万；春熙路由于其文化属性吸引了国内外到蓉游客前往观光、购物；同时，由于区域聚集众多百货商场，也成为成都中档、中高端消费者集中消费区之一；从年龄结构上来看：消费者主要以中青年的中等收入消费者为主，文化与时尚并重视春熙路商圈的显著特征；成都整体商业市场-74-春熙路现有重点商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1王府井百货199921,000百货公司中高档100%2太平洋百货春熙店199323,000百货公司中高档100%3太平洋春熙新馆200414,000百货公司中高档100%4第一城市购物中心200620,411购物中心中高档80%5西武百货200613,000百货公司高档100%6伊势丹200732,000百货公司中高档100%7亚新生活广场N/A15,000已停业N/AN/A8伊藤洋华堂春熙路店199715,000百货公司中档100%*注：对商业物业档次水平的划分，目前没有精确的行业标准，我方依据以下几个重点因素进行划分：商业物业硬件设备设施新旧现状；主力商户（百货为主）品牌度，内部品牌质量（尤其一层）以及品牌保有量；商业物业内部交通便利程度及舒适度（滚梯数量、位置、主通道宽度）；商业内部空间舒适度（层高、照明强度等）；公共共享空间（特指购物中心类）设置情况如：中庭、休息座椅、绿化小品等；不同商业品牌在各地的设店定位不同，从而导致档次水平略有浮动，我方结合各种因素，根据商业经验对各区域物业进行简单档次划分。以下各商圈商业划分标准同上。成都整体商业市场-75-春熙路现有商业构成比例春熙路目前百货业比例最高，在一定程度上提高了区域整体商业档次；购物中心类比例目前较少，精品店中店对于春熙路还是新的商业形态，第一城的出现为春熙路商业增添了时尚气息；区域内临街商铺对于步行街气氛营造作用最大同时正科甲巷依然分布着不少的小店；成都整体商业市场-76-商圈优劣势分析

优势:历史悠久，是成都市城市名片，国内外游客到成都必去的站点之一；商业物业类型较全，百货商场、小商品、精品专卖、精品超市一应俱全，能够满足消费者各个方面消费需求；百货业聚集，步行街区域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋华堂、伊势丹等百货，商业影响力强；商业档次普遍较高，新型在建物业商业部分定位同样是中高端路线，区域整体商业质量较高；红星路步行街的规划以及荔枝巷的改造，区域商业环境和商业氛围将进一步提升。劣势:购物类百货业态较集中，虽然产品定位和档次略有差别，但是同业竞争仍然较为激烈，百盛和群光百货的进入将会使区域百货类商业的竞争更加剧烈；区域缺乏大型购物中心类商业，整体区域购物类业态比重较大，娱乐休闲比重较小，在一定程度上影响区域商业的健全发展;春熙路步行街各段发展不平衡，北段最好，西段因为与服装批发市场区域相连接，人流较杂，商业发展相对较差，商业物业空置率较高；作为旅游商业区，区域内部人流质量参差不齐，发展中高端以上商业类型具有一定阻力；成都整体商业市场-77-盐市口商圈现有商业供应：目前盐市口商圈的范围是：以盐市口为中心，北至人民东路，南到西光华街，西起人民南路一段，东至青石桥街、青年路；区域规划总面积220亩，区内商业面积约28万平米左右，大小商家400余家。盐市口商圈是成都三大市级商圈之一，也是成都市传统商业区，区内聚集众多百货类和大型超市。目前区域内部商业主要形态仍为百货商场，区域购物中心类商业目前只有摩尔时尚广场，尚缺乏一站式消费场所；百货业市盐市口区域的主要业态；面积达到50000平方米的摩尔时尚广场增加了区域内商业构成元素。盐市口现存商业构成摩尔时尚广场仁恒广场成都整体商业市场-78-序号项目名称营业面积(平米)商业类型入住时间商业档次入住率1人民商场60,000百货公司1953中档100%2西武百货45,000奢侈品卖场2007高档100%3北京华联30,000百货公司1995中高档95%4新世界商场30,000百货公司2007中高档100%5大业百货12,000百货公司1998中档100%6仁和春天人东店9,200百货公司1999高档100%7摩尔时尚广场50,.000购物中心2007中高档80%8欧洲之星8,000百货公司2005中档80%9仁恒广场55,000购物中心2008高档现有代表性商业项目列表序号项目名称建筑面积(平米)商业类型入住时间商业档次1成都百货大楼50,000购物中心2011中高档未来代表性商业项目列表成都整体商业市场-79-现有各类商业业态代表商业项目：成都整体商业市场-80-现有商业特征描述：区域内新兴商业项目位中环广场下的新世界商场，定位中高端，目标客群瞄准成都市中青年中高收入阶层，以及中环和周边写字楼内的白领人士；另外，摩尔时尚购物中心是区域内唯一的一个购物中心类商业，由于其主力租户为家乐福超市和万达影城，零售专卖店面积相对较小，加上商业部分总建筑面积本身不大，在一定程度上影响了其业态丰富程度。总体，区域内既有大型综合超市，也有时尚百货和购物购物中心，区域商业规模优势明显，加上成百等老百货拥有一批固定消费客群，区域商业整体竞争力不可小视；目前区域内商务发展趋势旺盛，仁恒广场建成后不仅会增加区域内高端商务比重，同时也会有大面积优质商业进入市场，盐市口商业整体升级即将显现。区域消费客群构成情况：盐市口是成都市著名老商业区，由于多数商业设施陈旧，商业物业经营时间久远，拥有一批固定消费客群，如成都百货大楼、人民商场等物业；区域老商业项目整体商业档次不高，目标客群主要集中在城市中等收入群体，不过摩尔时尚广场和新世界的加入，以及人民商场的整改，区域优质商业比例有所上升，商业时尚度增强，商品结构比例更加合理，吸引了部分中高收入阶层以及周边写字楼办公人群前往消费；区域内有好又多和家乐福两大超市，成为周边区域的配套商业中心，丰富了消费客群的结构层次；从区域发展来看，区域内商务写字楼供应量较大，如“仁恒广场”区域商务氛围有望进一步增强，同时对优质商业的需求也将拉动区域商业的供应和原有物业的升级，盐市口区域未来中高收入客群比例将会增大；区域环境以及道路交通的改造将会增强内部商业凝聚力。成都整体商业市场-81-商圈优劣势分析：优势：成都著名老商圈，成都市三大市级商圈之一，商业规模大，业态丰富；经过整改后交通环境有所改善，区域环境趋于完善；百货业聚集，商业单体面积普遍较大，未来发展潜力较大；位于成都CBD规划范围内，区域内高档写字楼数量的增加将会推动区域商业的整体升级；劣势：目前区域环境仍显混乱，对于中高收入客群吸引力不足；区域中高端优质商业总量不大，商业项目分布相对分散，商业集群效应仍需加强；成都整体商业市场-82-骡马市商圈现有商业骡马市商圈位于青羊区,老商圈范围东到玉带桥，南到省武警总队，西沿羊市街到市委门口，沿青龙街到八宝街西口，北到成都剧场；根据规划，骡马市商圈再造范围位于青羊区新华西路辖区，约410亩。整个区域以青龙巷、千祥街、署前街、铁箍井街、西府北街、西府南街围合的“H”形区域将构成骡马市商圈核心区，在核心区形成一个四通八达的商业圈；根据高纬环球统计的数据，目前骡马市商圈商业面积22万平方米左右（包含已经倒闭的熊猫城10万平米），在营业的商业面积12万平方米左右：骡马市现存商业规模相对盐市口和春熙路较小；目前区域百货有太平洋百货、购物中心有铂金城广场，但是目前铂金城招商情况和经营情况都不佳。成都整体商业市场-83-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目百货公司太平洋百货全兴店专业店家乐福八宝街店、五星电器购物中心铂金城成都整体商业市场-84-现有商业经营情况描述：目前骡马市趋于商业整体商业氛围不浓，商圈辐射范围有限；区域目前中高端商业只有太平洋百货，其目标客群主要来自于西部区域，经营情况良好；家乐福超市经营情况良好，是区域内常住人口日常生活类购物的核心；作为区域内购物中心类业态的铂金城，目前整体招商情况和经营情况并不理想，临街部分首二层有部分专卖店（VERYMODA、ETAM等），内部商铺空置率较高；位于内侧的奥特莱斯，由于货品陈旧等原因，虽然有GUCCI等一线折扣，仍然难以维持经营，近期会陆续撤出。总体上，骡马市商圈现存商业总量不大，优质商业比例相对较小，对于城区中高收入客群吸引力目前略显不足，区域内写字楼酒店供应量的增加会在一定程度上刺激区域商业的繁荣，趋于复兴仍需要一段时间。成都整体商业市场-85-骡马市商圈现有代表商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1太平洋百货全兴店199033,526百货公司中高档100%2家乐福八宝街店19998,000专业店N/A100%3成都熊猫城2005100,000改造中N/AN/A4国信广场N/A14,000写字楼底商金融配套85%5铂金城200540,000购物中心中档50%6五星商业广场200520,000专业店N/A100%成都整体商业市场-86-骡马市商圈优劣势分析:优势:道路交通的改造，改变了区域行车不便的局面；青龙街、八宝街两侧以及邻近区域写字楼项目众多，骡马市区域同样位于成都市规划的CBD区域内，商务的发展将带动整个片区的商业繁荣；西北侧西大街沿线写字楼、住宅以及商业陆续入市，整个片区由西大街、八宝街和青龙街相贯穿，西大街——骡马市商圈正在逐渐形成；区域新型商业物业比例较大，未来区域商业规划空间大；劣势:虽然曾经是成都市著名商业繁华区，现在商业经营总规模较小，商业密集度、业态丰富程度都无法与春熙路、盐市口等区域相比；商圈内目前优质商业规模小，目前品质较高的只有太平洋百货，商业氛围的培养还需要一段相对较长时间；铂金城定位为购物中心，但是特色不明显，空置率较高，经营情况不好，区域内缺乏具有号召性的大体量综合购物中心；成都整体商业市场-87-区域性商圈区域性商圈通过我们对成都商业市场的调查研究，目前成都除了上述春熙路、盐市口、骡马市三大传统商圈外，还并存着由于各区域居民生活购物就近需求催生的区域型商圈，这些商圈主要满足局部区域内常住居民以及办公室内购物人士的消费需求，地域性特征明显，如：西大街商圈、东二环商圈、金沙光华商圈、会展商圈等；成都整体商业市场-88-西大街商圈现有商业供应：西大街商圈是新兴的区域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市广场的入市而加速；目前西大街主要商业供应为新城市广场、人民商场黄河店和苏宁电器国贸广场店，商业供应量将近14万平米。西大街商业主要客群有周边常住居民以及西部区域人口为主，主要消费类型目前为日活必需品消费，中高端百货类消费比例暂时较小；西大街与骡马市商圈相接壤，与骡马市商圈合力形成西部商业带。成都整体商业市场-89-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心新城市广场（包含米乐星KTV、百盛、屈臣氏、国美电器、新城市数码电影城、百佳超市）专业店苏宁电器国贸广场店百货人民商场黄河店成都整体商业市场-90-现有商业经营情况描述：区域由于新城市广场的出现，商圈雏形形成，目前区域具有一定商业氛围，大型超市以及电器专业店在区域经营情况较好，新城市广场内除超市以外业态经营情况较惨淡；购物中心的运营需要市场支撑，同时对发展商的运营实力也有很高的要求，西大街商圈的繁荣还需要一段时期的培养。西大街商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1新城市广场2005100,000购物中心中档70%2人民商场黄河店199925,000百货公司中档100%3苏宁电器国贸广场店200212,000百货公司大众100%成都整体商业市场-91-西大街商圈优劣势分析:优势:西大街属于新兴区域性商圈，周边未来庞大的住宅和写字楼供应会为区域提供潜在消费客群；西部城区商业相比东部匮乏，特别是时尚精品、购物中心以及休闲娱乐等，西大街处于发展阶段，上升空间较大，能够截流西部消费客流；劣势:区域商业氛围还不够浓郁，还没有形成真正的商圈，百盛的开业增加了区域中高端商业面积，但是区域优质商业总规模不大，还不能形成商业集聚效应；新城市广场目前空置率较高，影响项目整体的商业氛围；商业结构目前呈现大众化，国美、苏宁、百佳等经营较好；相较之下，百盛经营情况不佳，以新城市广场为龙头的新项目还需要加大时尚因素的引入，增强娱乐休闲业态的比例，目前项目缺乏特色以留住区域中青年消费客群；成都整体商业市场-92-东二环商圈现有商业供应：东二环区域由于周边住宅开发量激增，商业需求增加导致新的区域性商圈逐渐形成；目前东二环商业主要集中在二环路东二段和建设路沿线区域，代表项目有SM生活广场、成都华联、好又多等区域在建大型居住区总规模较大，其中有华润24城、首创A-ZTown、万科金域蓝湾等成都整体商业市场-93-现有各类商业业态代表商业项目：商业业态代表商业项目购物中心SM生活广场（包含沃尔玛、国美、莱雅百货、肯德基等）专业店好又多百货成都华联成都整体商业市场-94-现有商业经营情况描述：SM生活广场位于二环东二段外，是目前区域规模最大的商业，也是区域目前唯一的购物中心，目前进驻项目的有国美电器、沃尔玛以及莱雅百货等商户，项目目前人气不足，卖场内部比较冷清；原因在于SM广场邻近区域入住人口总量暂时较少，附近区域新盘都在开发当中，对于10万以上商业市场支撑力度略显不足，同时也由于SM业态构成缺乏特色，无法吸引区域以外的消费者前来消费，仅靠当前区域内部居民经营难度较大；好又多、成都华联等位于一环线附近，周边区域住宅区较成熟，经营情况较好；序号项目名称营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1SM城市广场100,500购物中心中高档85%2世纪联华超市东方明珠店11,000专业店-超市大众100%3成都华联商厦20,000百货公司中档100%4好又多新鸿店4500超市大众100%5首创AZTOWN-伊滕洋华堂30000百货公司中高档100%6首创AZTOWN商业街25000商业街N/A85%东二环商圈现有商业项目列表成都整体商业市场-95-未来商业:区域内商业供应将超过16万平米，其中万科、和记黄埔等发展商在区域内大规模拿地，其中必然会包含相当体量的商业面积，区域未来商业供应量将会远远超过16万平米。从已知的数据，未来区域内即将出现的商业比例为：商业类型主要以购物中心为主；伴随区域住宅开发量的不断增加，区域潜在消费市场巨大，新型购物中心类商业将会与现有商业共同打造东二环沿线新商业区；东二环未来商业比例成都整体商业市场项目名称所属商圈开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次龙湖三千里东二环商圈2009N/A商业街N/A华润置地二十四城东二环商圈2009100000购物中心N/A浅水半岛东二环商圈2008N/A底商-配套商业N/A-96-区域特征:区域房地产开发催生区域商业中心形成；区域商业现状总体规模小，商业分布零散，处于商业发展初级阶段；二环至三环沿线大盘聚集，未来区域会形成大规模优质住宅片区，商业消费潜力巨大；在一段时间内区域商业消费将会集中在生活日用品类为主，综合百货和精品购物中心需要在区域开发相对成熟之后入市；东二环商圈消费客群将会更多截流东部城区（特别是东二环以东大规模住宅开发区）客群，改变购物只去春熙路的商业格局。成都整体商业市场-97-会展商圈现有商业:商圈范围指以会展中心为核心，包含交大路、沙湾路、二环路西三段、二环路北一段及邻近区域;会展商圈商业以专业店——大型超市、家电连锁为主，是典型的区域商业中心

;成都整体商业市场-98-会展商圈现有商业项目列表:序号项目名称开业时间营业面积(平米)商业类型商业档次入住率1摩尔百盛200530,000百货公司中档85%2易初莲花200521,000专业店—超市大众100%3国美电器20073,500专业店—电器大众100%4人人乐200715,000专业店—超市大众-------5沃尔玛200619,000专业店—超市大众100%区域特征:以老会展为中心，区域内商业专业店比例最大，大型卖场满足周边区域常住居民日常消费需求；如同西大街商圈、东二环商圈，北部城区生活服务中心集中在会展商圈内；该商圈人流主要来自于会展周边、北部区域以及二环路北段沿线区域。会展商圈业态结构成都整体商业市场-99-金沙光华商圈现有商业供应：如前所述，金沙商圈同样是由于西部城区住宅开发，居民日常消费就近选择的结果；目前的金沙商圈主要核心区是以金沙车站为中心，以青羊大道为轴线分布；目前区域内现有商业有西单商场、创美家居、家乐福光华店等，区域内现存商业14万平方米左右。成都整体商业市场-100-金沙光华商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次1北京西单商场200540000百货公司中档2家乐福光华店20038000专业店-超市大众3百安居金沙店200513000专业店-家居建材中高档4麦德龙200111000专业店-超市大众5创美家居·金沙国际200460000专业店-家具家居中高档1大地新光华广场Sep-0728000商业街中高档2力宝乐宾百货Dec-0730000百货公司中高档3沃尔玛超市大地新光华广场店Sep-0720000专业店-超市大众4仁和春天广场2009100000购物中心中高档5优品道大型超市项目200721000专业店-超市大众6优品道200720000商业街中高档7金沙万瑞中心2009N/AN/AN/A8华府金沙2008N/A底商-配套商业N/A成都整体商业市场-101-区域新项目商业结构特征专业店—大型超市、电器连锁在区域商业比重最大，区域商业生活属性明显；新型商业类型—购物中心成为市场主角；具有明显的区域特征，集中分布在同一片区，辐射西二环、西三环区域。双楠商圈现有商业供应：双楠商圈是距离贵项目地块距离最近的商业区，同时该商圈也是西城区较早形成的商业区；目前的双楠商圈商业主要分布在二环路西一段两侧，现有商业面积总量不大，主要有伊藤洋华堂双楠店和人人乐双楠店；成都整体商业市场-102-双楠商圈现有商业项目列表序号项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率1伊藤洋华堂200324000百货公司中档100%2人人乐双楠店200325000专业店-超市大众100%区域现有商业特征区域现存商业以大众类日常消费为主，带有明显的区域邻里中心特征；伊藤洋华堂和人人乐超市都是2003年开业，经过几年发展，两店经营都还算理想，但是区域内新商业供应较其他区域明显不足；从城市商业分布角度看，双楠商圈的出现满足其所在局部区域居民日常生活购物以及就近商业消费的需求，但是整体并没有形成以覆盖西部城区的商业规模；金沙光华商圈的发展对于双楠区域有一定的影响，未来新项目陆续进驻金沙光华商圈，会在一定程度上压制双楠商业的向外辐射；双楠商圈距离贵项目最近，但是由于双楠商业结构单一、规模有限，对于贵项目商业的发展影响不大，具体要视贵项目商业规划而定。成都整体商业市场-103-城南商圈现有商业供应：商圈分布区域以人南立交为核心，沿二环路两侧分布；目前分布的商业有家乐福、好又多、国美电器、天府汇城购物中心等；成都整体商业市场-104-城南商圈现有商业项目列表项目名称开业时间营业面积（平米）商业类型商业档次入住率百安居科华店20067,800专业店-家居中档100%家乐福大世界店--------1,0000专业店-超市大众100%仁和春天棕北店20036,000百货公司高档100%国美电器棕北店20025,000专业店-电器大众100%好又多亚太店19974,000专业店-超市大众100%天府汇城购物中心2003100,000购物中心中档95%好百年200570,000专业店-家居中高档100%苏宁电器20064,000专业店-电器大众100%区域现有商业特征区域商业中心已经基本成形，商业辐射城南区域，商圈业态涵盖高端百货、家电、大型超市、家居建材等；于其他区域型商圈相同，商圈的发展由于天府汇城购物中心（内部有世纪华联、友谊百货）而加速发展，天府汇城购物中心面积10万平方米。成都整体商业市场-105-天府新城—城南科技区商圈10个以上五星级酒店、拥有人造沙滩的海洋馆、屹立于水中央的1800座歌剧院、2万平方米的现代艺术馆……未来的天府新城将充满时尚元素。“会展经济”也将是‘时尚城南’的一张对外名片，今后的天府新城，如同洲际、希尔顿这样的五星级酒店将达到10个以上。”天府新城还将打造高档购物商业圈，奥特莱斯品牌购物街、中航时尚购物中心、深圳茂业精品商城、城南国际购物商圈等大型时尚卖场将成我市全新的“时尚标签”。成都整体商业市场已建大型商业物业成都整体商业市场已建商业租售情况目前，区域内仅融城理想底商铺面在售，临近地铁铺面25000元/平米，其余铺面10000-15000元/平米.区域内底层商铺平均租金在70-150元/平米/月之间。成都整体商业市场区域零售商业物业市场供应预测2010年及2011年是南延线商业供应高峰期，南延线目前整体商业存量近40万平米，至2012年约有23个大型商业面市，整体供应量突破200万平米，业态规划为百货、超市等大卖场，餐饮娱乐、运动休闲等商业街，旅游文化等复合商业体。区域商业前景看好，潜力巨大。成都整体商业市场区域未来大型商业效果图荷兰GTC时尚购物街深圳茂业集团高端商业中航时尚购物中心苏宁大型购物中心成都整体商业市场成都整体商业市场各商圈租金对比-111--112-各区域面积超过5万平方米代表商业项目列表成都整体商业市场项目名称所属商圈开业时间营业面积商业类型人民商场盐市口店盐市口商圈195360,000百货公司天府汇城购物中心城南商圈2003100,000购物中心创美家居·金沙国际金沙光华商圈200460000专业店-家具家居创美家居·金沙国际金沙光华商圈200460000专业店-家具家居新城市广场西大街商圈2005100,000购物中心成都熊猫城骡马市商圈2005100,000倒闭SM城市广场东二环商圈2006100500购物中心摩尔时尚广场盐市口商圈200750,000购物中心成都万达商业广场东南二环2008150,000购物中心群光百货春熙路商圈2008100,000百货公司仁恒广场盐市口商圈200855,000购物中心仁和春天广场金沙光华商圈2009100000购物中心华润置地二十四城东二环商圈2009100000购物中心四川文化城春熙路商圈------57,000成都市面积超过5万平方米商业项目分布图市级商圈区域型商圈大型商业分布特征：面积超过5万平米的大型商业多数都分布在区域型商圈内，春熙路为代表的核心商圈目前大体量物业相对较少，并且每个已经形成的区域商圈内基本都有一个面积10万平米以上的购物中心物业，从全市商业发展来看大体量物业的出现是区域商圈形成的标志；从右图上可以看到面积超过10万的大型购物中心类项目基本上沿二环线均匀分布，结合已有商业物业，将会加强各区域商圈的辐射能力，最终构成东部、西部、南部三大商业聚集区，北部发展目前较缓，各项目建成后，二环将形成商业环带；三环线二环线一环线成都整体商业市场-113-其他商业分布专业物流类商业市场：城北以荷花池区域日用品批发市场、五块石区域的药材等批发市场、高笋塘区域的建材等批发市场构成成都批发物流及货物集散中心;城南专业市场主要由红牌楼以汽配专业市场、汽车整车专业市场、川藏线家具专业市场、一环路电脑市场组成;餐饮娱乐类市场：成都餐饮业发达，形成了诸如：琴台路、一品天下等主题餐饮街，在沙湾、羊西绒、府南新区、武侯祠、双楠、肖家河、紫荆、玉林、科华路、望平街、李家沱等区域也聚集了一定规模的餐饮类业态;成都娱乐类业态主要由酒吧、KTV、迪厅等构成，在成都尤以玉林、紫荆、红瓦寺等地区为代表;餐饮以琴台路为例，因为店铺数量多，聚集各类餐饮110多户，成为有名的餐饮街；紫荆因为聚集紫荆电影城、MIX、侨江南等成为休闲娱乐集中区。规模与特色以及便捷的交通是商业特色街运营的关键。成都整体商业市场-114-成都商业业态发展趋势分析：通过以上我们对成都市各级商圈的分析总结，我们对成都商业市场发展归纳为以下几个特征：百货走中高端精品路线：从近两年各个商圈的发展来看，中高端时尚类百货是城区商业发展的重点之一；购物中心发展成为趋势：不论市级商圈还是区域性商圈，我们都能看到购物中心的数量和规模再逐渐增加，区别于百货等传统商业新商业模式将会越来越多在市场上出现；连锁超市影响区域商业中心布局：从目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型连锁超市等专业店进驻加速各个区域商圈的形成，并占据区域商业核心位置，满足区域居民便利和日常消费需求；成都整体商业市场-115-整体商业市场小结：通过以上对成都整体商业市场的分析，可以得出以下结论：目前城区优质商业主要还是集中在春熙路和盐市口区域，并且伴随新项目的陆续完工，这两个市级商圈仍会继续升级发展，其中盐市口的发展潜力相比较大；骡马市与西大街商业由于交通等原因会相互融合，成为影响整个西部城区的商业区；城市未来商业供应中，购物中心模式会越来越多地出现，从目前市场上已有的购物中心类商业来看，各项目运营情况目前并不理想，原因在于区域市场不够成熟以及发展商对于购物中心模式经验不足导致，缺乏特色是目前市场上购物中心普遍存在的特征；新项目单体规模逐渐增大，从新项目构成情况看，单体50000平米以上的项目逐渐增多，特别是面积超过10万的商业集中供应，发展商对于商业物业功能结构、业态业种的丰富程度越来越重视，也希望通过规模优势塑造自身的商业核心地位；城区各个方向区域商圈逐渐形成，城区商业格局日趋合理，二环沿线将形成商业带，对二环周边以及三环沿线消费者的争夺将会成为和大型项目的重点，本项目商业处于目前的西部商圈、城南商圈的夹角，两大商圈对于区域有一定辐射，但区域内仍存在一定商业空间，商业定位一方面考虑临近商圈的发展情况，同时更要视区域内新项目的入市情况。城南天府新城区域将成为新兴城市中心，未来发展关注的热点，发展潜力巨大。成都整体商业市场-116-演讲完毕，谢谢观看！快速消费品行业竞争的核心成功因素LOREMIPSUMDOLOR目录Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.LOREMIPSUMDOLOR通过具有高覆盖率和多种渠道并存的分销网络来接近消费者，达到高铺货率合理的分销模式和有效的渠道控制和管理以强大的市场营销功能为导向的营销组织，实现市场和销售有效的协同品牌知度度的提升和营销效率的提升正确的市场拓展策略核心成功因素快速消费品行业竞争的核心成功因素案例宝洁的多渠道分销网络渠道结构渠道A一般用于拓展新市场利用既有的日用消费品分销渠道销售人员同时拜访批发商和零售商，采用双重手法来将产品推到渠道中渠道B渠道C产品流信息和控制流从渠道A演化过来当某一地区的销售已达到一定规模时，P&G从第一层批发商中寻找一个合适的批发商，将之发展成为分销商分销商与P&G签定合同，承担责任、接受培训并享有优惠和权利，批发商则只有购销关系一定时期A、B共享，最终完全转为B模式直接客户是指宝洁较为重视的那些有实力连锁零售商这些零售商目前所占的销售比重不大，但成长潜力很大，最终会成为日用消费品分销的主渠道P&G没有专门的部门负责渠道C的工作，而且渠道C不会和渠道A或B发生冲突描述P&G第一层批发商零售商消费者第二层批发商P&G分销商零售商消费者第二层批发商P&G直接客户消费者宝洁公司在中国建立了多渠道并存的分销网络，来充分接近消费者护发类产品(97年初)护肤类产品(97年初)案例45%59%91%90%2.4%4.6%11.0%11.5%飘柔潘婷诗芬力士50%73%60%1.2%2.4%2.4%玉兰油夏士莲旁氏香皂(97年初)洗衣粉(96年底)81%63%12.9%23.9%舒肤佳力士30%50%34%2.4%2.8%5.5%汰渍浪奇奥妙铺货率市场占有率依靠其强大的品牌效应及完善的分销渠道，宝洁产品无论是铺货率还是市场占有率都很高快速消费品行业的分销模式描述传统分销模式多层自上而下的体系，批发商之间根据商业习惯形成自然网络一级批发商多为国营、集体性质费用高而且体系僵化目前这一模式的作用已逐渐被削弱区域分销模式联合分销模式根据一级批发商的背景(国营、集体、私营、外资、直销)和其它条件挑选最合适的，发展成为分销商，从而实现区域及当地分销减少了中间层次，将传统模式的二、三级合并，并通过与直销的结合，提高了销售的主动性各下属企业采用统一的销售渠道，让客户实现一站采购区域分销中心和全国销售总部相联形成有计划、有组织、控制良好的体系在销售中心与关键最终客户之间建立反馈，提高销售体系的反馈速度评价企业第一层批发商第二层(地区)零售商企业区域分销商二级批发商零售商企业全国分销中心、区域分销中心第二层(都市)农村小批发商自提扩展模式主要批发商连锁店主要零售商最终客户客户反馈“区域分销”模式和“联合分销”模式目前已经成为快速消费品行业的主要分销模式P&G的“联合分销”模式“联合分销”模式往往是企业在有多个不同地域的生产基地的情况下采用的，为降低物流成本和提高对市场的反应速度，而对区域渠道进行整合，成立分销中心，生产地址靠近分销中心，以提供方便和良好的销售服务建立全国分销中心体系，需要较大的投资，不仅反应在硬件上(仓库、电脑)等，而且往往需要电子化的销售管理和物流管理软件进行支持，最新的发展趋势是通过与主要经销商联网，实施电子数据交换(EDI)和即时库存(JIT)评价生产商(8个合资企业，分布于4个城市)区域分销中心(广州、上海、北京、成都、武汉)分销商(500个城市，1000~1500个分销商)零售商(全国有100万个网点销售P&G的产品)其它联合利华可口可乐百事可乐长虹在很长期内还无法采用“联合分销”模式“联合分销”模式广泛地被跨国企业所采用，但并不适合于长虹电池的营销现状长虹电池的分销模式在每个区域选择一定数量的批发商发展成为分销商，除了正常的购销关系外，长虹还应该提供优惠、折扣和其它权利，并帮助分销商进行分销和存货管理，建立完整的分销商管理和服务体系，这是渠道建设的核心所在分销商必须有广泛的销售网络，网络必须含有一定数量的二级批发商和零售商，并且能达到要求的覆盖范围，分销商需要向地区内的批发商和零售商送货、提供信用、仓储产品及POP资料零售商是渠道建设的另一个重点，通过货柜管理、促销宣传、卖场建设等手段和指标来拉动终端消费，并维护市场秩序和控制终端价格核心客户主要指一些大型连锁超市和新兴的零售业态(如大卖场)，长虹电池应建立专门的部门和采用完全以客户为导向的销售模式来拓展这一渠道说明长虹电池区域分销商核心客户二级批发商零售商罗兰•贝格建议长虹电池建立以分销商为核心的区域分销体系，同时迅速进入新兴的分销渠道案