商业地产企业管控产品线专题

中原市场研究部201303华润商业地产企业管控、产品线专题研究商业地产标杆企业案例研究对标企业选择华润案例研究对标企业案例借鉴附件1：综合体分析及香港太古广场案例附件2：开发社区商业专题研究对标企业选择理由标杆就是某个领域里的领导者和先行者。找到标杆就等于找到了业务的示范，标杆的成功也就预示着业务的未来发展空间。标杆的做法可以借鉴和复制，这会极大地缩短业务发展的周期，加快缩小与标杆的差距。前车之鉴有利于降低业务开拓的成本，前人栽树后人纳凉，减少了业务受挫的机会，提高效率。标杆管理的三个特性榜样的力量是无穷的业务的可复制性跟随、模仿≠超越为什么学习标杆怎么来选择标杆目的搜索甄别明确选择标杆要解决什么问题找到目标群分析确定谁是标杆目的甄别筛分收集标的——选对标杆做对事St痛ep鬼1St摊ep医2S黄t砍e煤p乘3Titleinhere行业对标Titleinhere管理特色Titleinhere业务对标1.行砌业促领登导魂者-行业霜的龙眨头-行假业振中匀最巡寿有旁潜踩力2.相同雅业务智中做蛋得最关好的-财务里指标烟优越-持续继增长3忙.在管藏理活纲动中弱富有门特色逮的-业笋内华口灶碑-咨惊询夜公致司近推励举——不瘦拘虽一巾格煌选戏标柄杆方兴企业关键词酒店投资起家多元化地产运营商央企上市企业品牌知名度高目的需解决商业地产管理架构、业务模式、集团公司与城市公司、商业地产公司管控模式、产品线搜索找到类似程度较高、商业地产行业龙头企业、产品公认度高，资本市场关注度高、管理经验先进等

搜索企业如：万达、绿地、龙湖、中粮、华润、新鸿基甄别通过对企业特征、企业业绩、物业形态、组织架构、管控模式、经营模式、战略特征等进行对比分析最后位确定产对标时企业中利化灭方苦兴屠欲予进四入窗商董业驾地恢产怕市穴场标逼杆颜选秒取萝步冒聚行业抖领导钻者对标指标万达

绿地龙湖中粮华润新鸿基企业特征民企、非上市国企、非上市民企、上市国企、上市公司央企、上市香港企业、上市企业业务范围商业地产文化产业万达酒店连锁百货住宅地产能源、金融、商业地产、建筑、汽车服务等多元化公司住宅、商业贸易、实业、金融、地产华润置地业务：住宅、商业地产地产开发、投资业务、酒店经营，物业管理，建造服务，金融服务和保险等企业业绩2012年商业收入过千亿，同比11年953亿稳中有升2012年房地产业务首破千亿，12年加大商业综合体开发，目前自有商业超过350万平米，开发规模超过2000万平米2012年出租物业所得收益483373千元，同比增长20.2%到现在为止，已经开业的项目包括北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城、沈阳大悦城天津大悦城安定门大悦城成都大悦城等2012年酒店经营在内的出租业务及物业管理业务，营业额达到港币18.84亿元，较上年同期增加33.2%，期内新增已运营投资物业总建筑面积186.88万平方米，扩容16.2%.2011年地产相关业务收入较上年大幅增长111.4%（包括物业销售、物业租赁、酒店经营）组织架构商业由专门商管公司进行管理集团公司+城市事业部集团成立商业地产部专门负责集团公司+项目公司城市公司下设商业运营线管控模式高度集权化管控模式无成熟管控模式总部集权，垂直化管理，PMO体系集团直管6S+BSC管控模式新鸿基采用的是全产业链模式，从拿地，规划，设计，园艺，购料采购，机电设备提供，混凝土机械使用，建筑，工程监察，以及物业管理，维修以及智能家居等方面都有自身附属或关联公司。经营模式订单地产模式只租不售租售并举择优持有，少量出售整体持有，只租不售租售并举利润结构：开发利润+租金收入+资本增值租售并举产品系各城市万达广场商业三个项目品牌饕界、蓝海国际广场、梅随镇新都会三大产品线龙湖天街龙湖星悦荟龙湖MOCO商业即大悦城三大产品线万象城、欢乐颂、五彩城APM商业产品模式战略特征规模联动商业租房专业开发通过低价在二三线城市获巨幅土地，发展新城战略目前属第三阶段即多项目，多业态，多区域发展区域聚焦，城市占比优于区域规模以一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海湾等的战略布局持续的高毛利资源+商业模式驱动多元化业务风险规避战略企脾业裙对亦标偷指任标组织杜及流洽程再碍造业午务战押略本企秧业标羡杆企业业务色、职约能、把战略哀结合局部秀和整翻体结棚合短炼期怜和详长烘期帆结电合企骄业舱文梢化潮与茫社饮会常环胜境镰结壁合重点惑学习烤：业傅务模谦式、剂管理客组织惹和产醋品线.确盒定森标俯杆头及过向发标地杆演学读习绿地无成熟管控模式且商业产品线不突出中粮商业仅大悦城，但运作并不是太成功新鸿基香港企业在内地发展一般甄别筛选在搜暖索6家攀企茅业巴中重，泼我服们盟最怖后贸确羡定3家龙湖:强组织管控，精细化管理，产品品质万达：强管控，订单式商业华润：集团孵化，快速发展，产品线丰富华润应案例漏研究企惕业做管屠理叹模局式2企还业肯发饺展沿历午程1目闲录商业径产品国线3代表剧性商削业项宫目4企货业建发伏展们历器程Pa合rt骑3爸.1华润挎置地牺发展兆历程物业伴投资并贴购今阶动段锯：外部史资源陪整合①朵异膜地贸扩密张刊：A弥液补蛇上踩一榴阶段湾问召题B核心严土地秧储备②母邻公司熄孵化准备服期①笋确碧立补商耀业榴模式分：租驰售沙并炊举夕+集团春孵化②脑核沃心绒：战斜略欣驱窜动阿+资盏源番驱煤动①新周生意滩经：住争宅峡+幻玉投车资鼓物驾业+增趟值服盖务②新靠战略悉试水宗期③密核辰心艇：A培疑育亚市损场累竞教争侵力矮、持续批盈利魔能力B通确过穿深猾度纹品厦质奴战钉略打造脏差异菠化竞怖争力C一齿体披化胖协脱同漆提排高环利润率D聚焦污一线波城市8渣0柱年阻代1监9料9忍42极0悟0摄02庄0袍0量420至07至事今华坐润逼地记产板业断务靠不炒同疾阶雕段尝的疲发册展直策点略企业轻管理洗模式Pa傻rt古3殃.2华嫁润集勾团生组宅织珠架吸构集团层面城市公司层面置地菌副总北京文公司晕总经绕理成都证公司桐总经陆理集透团悦人标事凯部稼总耗经哥理集团落董事进长上任集竖团踢副聪总置地凳董事盼长总沉经元理集乔团厌首外席旦财良务禾官置地呜董事野会集团仍领导暗亦是寄置地颠董事纯会成副员，元具有损丰富榆房梅地阿产剑经摔验华涛润炊置墙地拖不摘存颠在贡区博域个公幻玉司丝式，各付城性市缠公至司迎相抽对恋独拢立置地层面华吗润肝置耗地疯组裳织架壤构（挽从佩管光理瞧层携级差划栽分孙）华润熄置地假总部帖组织架构董事长总裁设计管理部工程管理部商业管理部资金及投资者关系管理部财务管理部战略运营部人事行政部物业管理部审计部投资决策委员会产品决策委员会招投标管理委员会法务部产品研发设计管理工程管理成本管理采购管理商业策划招商管理商业运营商业资产管理融资管理投资者事务管理财务管理税务管理资金管理IT信息化战略管理项目发展运营管理营销管理增值服务管理人力资源管理品牌管理物业管理危机管理审计管理法务管理若稿商俊业站仅柜仅露作石为臂住吐宅能配叔套贴项民目株，灭且诸体荡量钩小汉于10投00躲0平像米曾，砖则级配骂套茄商俯业堤策榨划申由鼓市肚场品营孙销虎部逗行搂使侦（翼若秀城旬市企公抗司方设可置繁商盖业原运状营樱委销员伶会菠，稳则原由杀商玻业而运猛营悼小确组狠运炒作赔住么宅厚配望套械商滴业个的萌策粗划熟与裁招素商停）秧，泥商夸业秒运原营车职科能熟由岛市毙场挽营院销啊部州行先使凉；剖若吴开鸦发宽纯堪商宗业币项铁目吧或乏商酒业邻综住合扒体启项磁目岩，雹可姨成犬立蠢商旱业延运颈营叉线玻运浇作宜商简业汤策仔划祸与摇招匀商饥；各宗城支市密公极司抹统尼一蹦设累置夸投著资慰决锈策匹委祖员炸会束、娃招鬼投核标荐委建员督会帜、虾产百品局决鹅策予委愿员话会珠、磨商密业康运欺营希委没员堆会尚，患其巨它尽专谢业退委召员埋会仰可铲根及据借自患身旋情野况盘灵勤活语设容置况。华润端置地没城市稍公司耐组织架浆构城谋市包公斤司歪下扰设商程业候运柿营祥线20呀世纪虏90告年代实占行液“驼包干弃管核理关”20脾06樱年5厨月1修9仪9界7装年开互始稼实歇行企业地核心考核逝指标—凶—覆经记济增加陷值（苍E坏V晨A料）1加9俗9瞧9傲年财术务菜出皇身的钉宁游高跟宁引迟入圾6称S待管理体艇系2毁0为0情1煎年华社润群提搬出甲用5年伙左右煌时间芹“期再屈造贯一个新昏华润如”的发尖展战罗略，枝确游定继了堵主营业王务发延展方打向粉。2跨0合0略3动年弥补肥6S谨之不足少，飞引挖入顿平衡计刚分卡（B疤SC惑）华润李召开泉经理人性年会盾，会议祸提出捐了第夹二握次跨“恭再造民华断润羊”杂的发汁展军战薯略已，即以简20例05争年为表基拦数浇，会用6-梢8年查时间再造片一个芽与现疼有本规腹模袭相当的栋新华鬼润的发亩展目侮标。华共润银集革团悲内喝部想管颤控医发脑展羞沿监革集团锦管控卧模式6S也+B叶SC沃对地携产业启务的鹅快速恢发展辰形成尚有力民支持华婆润典6礼S将战旋略头管打理液体榜系尝构涉成该体栗系最塑初可犬以定祖位为胡全面终预算售管理称系统千，目跨前成六为华蜘润的适战略沸管理俊体系鲜。20蔑03声年，棉华润旨在扯6腿S帐管箩理粮体稿系赌融婚入朝了既平势衡轰计解分该卡稻的侵战垒略划思含想长。6社S鹿是句6条个喉S糠y编s完t村e帖m泽的银递笔进伶组耍合烫，宜按输内张在角逻特辑相表吉述额为电：6慌S值涵芒盖设战歇略李管恼理谊的拢基菠本除思迹想帆，榴既堂是峰一态个绸行爪业右分自类吧组闭合狐体侧系摧，症也御是蒜一妖个明全恰面芝预村算律管理朋体咏系竭，罗是关一凶个春综日合辅信长息锄管伯理机体伐系聚，跃也设是幻玉一肝个终业凳务德监遣测嫌体己系践，鞋还雁是杠一虽个喂评飞价身与翅考核体虏系。建镰立闸在窑战桑略场管希理梁理哑论太的财基番础奖之错上傻，竟以着战弹略彩业忧务筐单部元课为邀出嘉发责点巡寿，匪以挽全递面禾预登算慎为昆切承入点叼，照以嫁管歇理幅信贫息绑为猾关哨注泡点广，桃以仇内寸部跳审接计誉为宝支孙持瞎点段，胆以琴评撇价摸考揪核特为较落需脚鸡点含，竭最正终顺确立商以网战单略沸为露中市心侮的波管萍理纸系则统险。利润毫中心勺内部审计由体系（P历ro抚fi订tc悟e钉n佛t北e径ri卵n响t笼e天r约n绑a盗la荣u执d葬i眉ts部y炕s爪t旗e骂m游）利近润漠中限心乞业爹绩评价号体系（你P姻r善o例f验i茄tce斗nt必erp门e秧r捷f沟o佳r考m嫁a愉n梁c宫em皇e布a享s茫u堡r眉e邪m侦e斗n理ts强y壁s沫t愉e旺m听）利裹润溜中错心痛经谷理人呈考允核贪体巴系（汪P乎r获o拾f框i芬tce椒nt疾erma探na岸ge拿re奖v着a凑l食u绕a队t皇i药o闭ns车y泰s才t蔬e喇m浙）利壮润着中拆心喂业仓务战衣略旨体控系（巧P槽r黑o虾f激i租tc钩e词n部t钉e村rb摧u泡s特i蝴n寨e摩s华sst迁ra挣te简gysy辆st泛em左）利魂润扶中皆心帅全旋面预傲算蓄体戚系（拜P宝r莫o翁f缸i燃tc竹e腥n山t划e孔rma咳st甘erb会u竟d松g差e损tsy渗st隙em停）利润足中心牵管理报印告宋体牧系（耳P命r真o易f梁i扭tc止e善n州t淘e猎rm肿a叠n笑a娇g垂e趋m顽e妈n你tr冬e精p雷o秃r牺t谨i栽n坚gs烈y冬s肠t穗e层m监）集斗团爹管磁控昨模遍式6纱S朵体钢系躁的牧双浇重从核醒心团赞队经理宏人考贯核体幅系战汗略战略因过程辱控制利茶润解中费心晚业独务产战本略融体割系利润首中心削全面沈预算坝体系利润伯中心叙管理修报告乒体系利润艺中心否内部声审计膝体系战那略蚕人喝才找保戏障团队陵评价利润溉中心劫业绩送评价航体系C貌E枯O牺评码价经理盗人1感2条头标准评价基础评价监控类G纱E模气式利润脆、现院金流6爆S抽+场B瓣S贷C老下悟的纲投沉资洲模贵式利印润浮中腰心使用盒者付彻费通过毅集团醉巨大的资逮产负艳债表做才大寨地胜产灯业贫务华润水置地资金狗中心经济幅增加绞值E刷V蜘A决抬定眉资金支艇付纵向唇产业针链、横向茧关联章性、业务缠整合土地计、资产、捷资源增烘加挑协绵同励性6隶SBS费C集禽团引爸入宁B瓦S集C判后减对共6轨S找的音完永善6S平皇衡赖计常分霸卡B光S茄C财剥务诉控卧制呈型止的投拢资哗管艇控烟模完式战味略雀控维制作中兽心资源纪配置音中心业灯务升决饼策炮中蓝心出特发缘瑞点桨：委利恼润授中蛾心切北入睁点塑：辣全螺面菌预拆算关税注佛点妨：拜管坚理昌信捷息落脚益点：绣评价抛考核文化鹿协同资本折协同市谋场蛇协倦同人才顿协同25详个一在级利您润中别心1嚼0赔8典个鬼利尝润屈点1、福各利面润中最心自刑己汇你报预闷算2、羞授权裂内的秩一切退经营愧权3、捉投资喇建议聚权作用华悦润挤集绞团蒜财需务劈燕和跌管辉理恭合告并盈项杯目升级慈版华榜润迎集穷团持投程资场决待策再管很控刚模辞式华润提集团早孵化咐模式在华锋润集国团“伪6S议+B丈SC慎+E誓VA看”的抹投资谱管理援战略屈下，毒集团驶孵化擦符合集膏团季战突略管导恶向携，海同爪时暂可道实蛮现仙华搁润甚置折地祸与疼母驰公筹司余实案现漂共锤赢蓄。华润域集团天目前衫有5竿家公晋司在粉做地绘产，记华润档置地鞭是唯天一一郊家上脾市公勉司。集团誉孵化素与华疑润置离地在肤证券惨市场查的操正作，刺形成湾良好也互动缩慧。华润刺早期酸着眼嫩通过密收购胜模式躬发展闭地产穴业务吩，从乐实践钱看效锤果不财理想既。“窄集刮团查孵崖化恋模安式窄”镇成虏为绍集踏团皱对坚地毅产著业贡务渣支浆持介的箱主叨线才。华就润坏集犬团本孵旷化僵的家前炕提鱼条甩件“瞎集仿团厉孵扎化旨”蜡使凭华饿润井置纸地缎净给资誓产伍迅输速膜具葛备烟规搅模拼效腾应惩，汁成效为处在酸证研券会市业场撤资浩本围运作的本核心枣。“集脆团坟孵机化”项渴目吼由创华形润殃置必地英团用队索具赚体毫进品行临实求体孕开享发旦，挽在鼻项摄目洁进姥入绝销匹售第阶坡段并和缩慧持皆有慈类夫物贸业绝成章熟凯阶绝段职后产，杀注闻入催上冈市殃公诵司有。弱避饮免赚了事开捉发脆阶洗段壁资吴本拦支闲出职与尘财看务此报蝇告肿之拿间的纺峰使值。在膀“盘集通团固孵芳化抢”延—报—谷使尼华唱润亲集剪团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2、一定的居民量（500户起）

3、有聚客点

4、能见度好

5、停车方便，停车位充足1、步行距离10-15分钟2、商品品种齐全3、商品品质保证4、商品价格合理（±5%）长期返租银行1、一定的居民量

2、能见度好1、ATM机2、安全监控设施菜市场1、能衔接上班或回家的动线

2、一定的居民量

3、有聚客点

4、能见度好

5、停车方便，停车位充足1、步行距离10-20分钟2.品种要有蔬菜、水果、肉类、鱼类3.价格与市场价接轨提高生活质量功能（品质需求）24小时便利店1、能衔接上班或回家的动线

2、一定的居民量

3、能见度好无小型餐