南召县旧城改造以及矿业大厦项目发展定位报告

南召县旧城改造以及矿业大厦项目发展定位报告第一部分：旧城改造项目篇第二部分：矿业大厦项目篇第一章：旧城改造项目目录前言：核心问题梳理第一部分：项目定性第二部分：客户访谈第三部分：项目理解第四部分：案例研究第五部分：项目定量第六部分：经济分析第七部分：产品设计第八部分：招商对象及策略如何保障开发商初始资金投入、后续现金流运作、政府要求和市场条件的前提下实现相对的投资回报最大化。如何保证既能满足市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报的前提下，确定各物业类型及比例组合；如何在市场有足够需求的前提下，兼顾开发商的形象要求、企业的资金运作能力、盈利，对本案目标客户和产品特征进行定位；如何对南召县商业发展趋势作出正确的前瞻性的预判；并基于本项目所在城市及区域商业发展的客观事实，正确进行商业定位，引领区域商业发展的同时，保证本项目的前瞻式视角、品牌影响力和成功运作？关注的问题第一部分：项目定性项目整体定位通过对项目地块开发现状及周边市场的研究，我司认为本项目应定位为：以满足南召城市商业升级需求，投资置业和刚性需求结合的城市NO.1地标性城市综合体项目！鸿欣＠万象城物业类型物业定位物业细分商业南召首个国际情境体验购物娱乐商业中心SHOPPINGMALL特色商业街写字楼/酒店个性化精品产权式写字楼/酒店/住宅国际化中央万象生活城/把握中原城市群发展的大趋势，依托南召产业、旅游资源优势，打造立足南召，放眼中原城市区，以商业功能为核心，以住宅、酒店为辅助，以强化南召城市中心、树立南召现代都市形象、促进产业升级转型为目的的新一代都市中央商业区

鸿欣@万象城地块整体定性案名释义鸿欣：开发商名称，提高项目及开发商知名度；万象城：倡导现代化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流；包罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验。本地块商业的成功定位和开发，

对于南召商业中心的集聚和南召商业的振兴具有重要意义南召现有商业经营状况一般，发展阶段落后于经济发展水平。本地块将成为南召县的商业中心。地块交通方便，具有很高的商业价值。本地块商业的成功定位和开发，对于地块以商业为中心的形成中央商业区及南召商业的振兴具有重要意义定性依据利用开发商当地知名度。地块生活设想—未来生活构架与本案的对接<本地块所在的区域能够提供一个丰富的大生活圈>ParkShoppingMallExhibitionHotelConventionBUSYShoppingStreetApartment出行居住交流娱乐休闲购物餐饮catering满足人们对于生活的一切想象地块产品组合建议第二部分：客户访谈研究标准：本次商家访谈为意向性访谈，作为定位的重要参考标准。关键研究标准如下：代表性商家选择：根据本研究的产业研究筛选分类及可借鉴案例特点，我们梳理了商家类型核心访谈对象：每类商家至少选取1个具有行业领军企业作为代表性品牌商家（核心访谈商家具有品牌带动作用及招商示范意义）意向访谈对象：每类商家至少再选取1个知名常见品牌商家作为意向访谈对象（意向访谈对象具有行业惯性借鉴意义，判断该类型商家进驻意愿）兴趣度：商家兴趣度以满分5分作为标准，并根据商家的意向评分分作三类：（≥4分）有兴趣（2～4分）关注状态（≤2分）不感兴趣客户访谈积极受访者沟通结果：对项目区位地段十分感兴趣，近年来一直把河南作为战略区域的重点，从未改变过。目前在河南市场主要发展地区为有潜力的二三线市县（如去年入住辉县），我司已将本项目基本情况及相关资料传给对方，对方表示其公司近几年重点培养南阳市场、需实地考察、调研。感兴趣兴趣度：4进驻形式/合作模式：承租物业发展意见：管理经营都归总公司管品牌影响力：具有成熟的运作模式和管理经验选址要求：产权清晰，房屋为商业用途，面积5000～30000平方米左右，单层面积3000平方米以上，永辉超市成立于2001年，十年创业，飞跃发展，是中国500强企业之一，以零售业为龙头，以现代物流为支撑，以现代农业和食品工业为两翼，以实业开发为基础的大型集团企业。已发展超过300家大、中型超市，经营面积超过300万平方米，位居2011年中国连锁百强企业20强、中国快速消费品连锁百强8强。积极受访者沟通结果：我司已将本项目基本情况及相关资料传给对方，对方表达出合作的意愿，需要实地考察，了解工程进度，建议在开工之前与其就物业设施建议进行进一步协商。感兴趣兴趣度：4进驻形式/合作模式：承租物业物业标准：租赁楼层：1层或1层部分+2层均可；合作期限：10-15年选址要求：产权清晰，房屋为商业用途，面积2500～20000平方米左右，需要有独立出入口及广告位，苏宁电器是中国商业企业的领先者，经营商品涵盖传统家电、消费电子、百货、日用品、图书、虚拟产品等综合品类，是国家商务部重点培育的“全国15家大型商业企业集团”之一。是中国最大的商业连锁企业，名列中国上规模民企前三，中国企业500强第54位，入选《福布斯》亚洲企业50强、《福布斯》全球2000大企业中国零售企业第一。积极受访者沟通结果：我司已将本项目基本情况及相关资料传给对方，对方需前往现场考察，收集全面信息，进行各项消费水平、发展潜力的评估，双方以会议形式互相了解，再沟通下一步工作。感兴趣兴趣度：3进驻形式/合作模式：前期策划、酒店设计、托管运营合作要求：企业具有独立法人或自然人，拥有必要的经济实力和经营资源，酒店财产关系清晰，土地、房产使用合法酒店应在省、市中心城市或著名旅游区，位置适中，交通便利，企业自愿接受万景国际的管理体系，石家庄万景企业管理服务自二00六年以来已先后在湖北、河南、山东、上海、北京、河北、内蒙、江苏、安徽等地管理了三十余家高星级酒店、大型洗浴、酒店，度假村等高级场所。积极受访者沟通结果：我司已向对方提出合作意向，对方需要对区域市场进行第一阶段初步调研，以得出的相关数据，出具调研数据初步分析方案。感兴趣兴趣度：31、彼岸兄弟公司在与客户合作中，不采取带资管理、承包型经营的管理方式。2、企业具有独立法人或自然人，又有必要的经济实力和经营资源，资信可靠，无巨额债务和不良资产。3、酒店财产关系清晰，土地房产使用合法。4、符合彼岸兄弟公司的品牌要求。5、企业自愿接受彼岸兄弟公司的管理体系郑州彼岸兄弟酒店管理策划2008年7月在郑州工商部门登记注册，是北京彼岸兄弟酒店管理集团（2001年5于北京市海淀区工商局注册登记）下属的全资子公司。公司主要从事酒店策划、酒店管理、酒店设计、酒店品牌推广、酒店培训等。为数家知名酒店提供成功的运营管理。协助酒店创建品牌标准,快速实现品牌升级和销量突破。犹豫受访者感兴趣兴趣度：2进驻形式/合作模式：承租物业明年下半年考虑目前选址以外的项目品牌影响力：具有成熟的运作模式和管理经验沟通结果：我司已向对方提出合作意向，对方对项目所处地理位置表示肯定，需要对南召县消费群体档次、消费能力进行综合评估。扩张，没有任何理由，大商在河南几年时间通过各种方式已经拥有16家门店，但对进入南召县市场表示犹豫。感兴趣兴趣度：2进驻形式/合作模式：承租物业。选址谨慎。品牌影响力：中国最大的百货商业集团。企业简介大商集团是中国最大的百货商业集团，在2009年中国500强企业排名第86位。目前，拥有大型店铺160家，分布在11省，50多个城市，总经营面积超过450万平方米，员工总人数20万人，2009年销售突破700亿元。犹豫受访者关注态度目前拓展还要考量该区域是否合适多店铺开发，考察队伍将会针对该地区进行着重分析、类比，南召县消费能力有限，暂不做考虑…兴趣度：1进驻形式/合作模式：承租物业发展意见：决策需总部决定，建议暂无关注态度企业简介屈臣氏是和记黄埔旗下屈臣氏集团之保健及美容品牌。屈业务遍布34个地区，共经营超过8400间零售商店，聘用98,000名员工。集团涉及的商品包括有保健产品、美容产品、香水、化妆品、食品、饮品、电子产品、洋酒及机场零售业务。消极受访者消极受访者“兴趣度：1不感兴趣的原因：发展重点不在县级市。是否存在其它进一步考虑的条件：近期暂无打算。不感兴趣企业简介世纪华联购物网是一家集零售、批发、仓储、物流为一体的连锁大型超市企业集团，2005年成立，经过近五年的突飞猛进的发展，现拥有大型卖场和加盟店2000余家。网点覆盖全国21个省份及直辖市，年销售近50亿元。重点发展区域为郑州，其他县市暂不考虑。消极受访者“兴趣度：1不感兴趣的原因：发展重点不在县级市。是否存在其它进一步考虑的条件：近期暂无打算。不感兴趣企业简介郑州欧凯龙家具广场始创于1997年，是以实业投资、高端家居、建材专卖、时尚饰品等多种业态为一体的大型家居建材连锁企业。目前已经有6家家居连锁商场，经营面积24万余平方米，进驻厂商1000多家，主要经济指标连年位居全省同行业之首。重点发展区域为郑州，其他县市暂不考虑。餐饮商家访谈名称澳门豆捞商家简介澳门豆捞是一家集特许经营、餐饮管理、火锅文化研究、新菜品的开发、专业厨师培训及物流配送为一体的综合性企业。在全国各地有多家分店。在郑州为加盟商，临近金水路的店铺生意较好。面积需求1000-3000㎡承受租金视项目状况而定硬件要求需要临街展示，若在高层需有独立出入口进驻意愿目前对南召市场表示犹豫，鉴于我司对项目详细介绍及南召市场的商业消费者需求调查分析，对方希望后期保持联系印象项目处于城市发展的方向，未来潜力较大，但目前无法预测培养时间，到后期再进行洽谈意见区域内商业氛围成熟、完善的商业配套，吸引人流。餐饮商家访谈名称有明海商家简介有明海日本料理来源于日本。由从事40多年的日本名厨柴田料理长亲临指点，原装进口的配料及精湛的厨艺，集中了寿司、刺身、铁板、料理的专营区。面积需求200-500㎡承受租金视项目状况而定硬件要求符合餐饮要求进驻意愿短期内无拓展计划印象项目处于发展期，周边商业及人口聚集尚不成熟。对于餐饮街定位及区域空白，期待今后合作。意见----第三部分：项目理解地理位置地块位于伏山路以西、丹霞路以北、人民路以东；总体规划为接近正方形地块，较为规则；地块占地面积127922平方米，合191.787亩。规划设计功能：集特色步行街、商业综合体、影院、商务酒店、住宅于一体的城市中央商业区。地块区域处于县城中心城区，交通便利，配套成熟。教育：南召机关幼儿园、南召县城关镇第四小学、南召县职工学校商业：金正珠宝城、锦华购物广场、春天服饰广场、日泰皮鞋、3515鞋业、光彩鞋业超市、移动手机大卖场；餐饮住宿：金海湾美食快餐车，两岸咖啡、南召宾馆等金融：中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、邮政储蓄等银行网点集中分布；生活：星光超市、农贸市场、八方电器广场；交通：1路、2路等公交车路线、南召县中心客运站行政：南召信访局、南召县文化局、南召县政府、南召县公路局等；区域配套

本

案S-优势地块规整，紧临城市主干道，两面临路，周边有大型住宅项目；位于南召老城区核心，人民路商业氛围浓厚；周边人流量大，项目体量大，能够形成聚集效应。O-机遇随着老城区的升级改造，该地区将被打造成宜居区，中心城区将作为传统商圈持续发展；项目处于城市传统生活区核心，拥有大量的消费人群；区域商业缺少整体规划，且档次普遍偏低，商业急需要升级更新，存在一定的市场空白；W-劣势周边商业档次低，配套环境较差；区域商业由于缺少整体定位规划，整体商业市场同质化、混乱化现象严重；关键部分的拆迁和安置工作对后期的规划会有影响T-威胁目前南召在建及规划住宅、酒店、商业项目众多，在未来数年内上市量颇大，本案在市场将面临较为严峻的竞争压力；南阳、云阳等区域项目会对本地区客户分流。SWOT分析市场总结-商业南召商业主要集中在人民路两侧，但大多为松散、自发的店铺。沿路分布有：海澜之家、七匹狼、与狼共舞、光彩鞋业广场、春天服饰广场、锦华购物中心、星光超市及一些普通品牌店铺。因为南部区域新建楼盘较多，所以家居建材品牌店铺大多分布在光明路两侧。而相对成规模的饭店、餐馆则多分布在滨河路沿线。KTV、足疗中心等娱乐场所的分布则相对较为均匀。伏山路分布的为小型餐饮门店，丹霞路与人民路交叉口附近分布的为电器、农贸市场等。租金价格不一，根据路段和行业不同，租金0.8-2元/㎡/天不等。市场总结-商业南召商业仍处于初级阶段，县城无相对大型的综合购物中心、步行街、店、高端餐饮及品牌快餐企业；商场档次较低，商场从前期建设规划、品牌招商、后期管理均处于低端水平。与当地人们的消费水平极不协调，出现当地中高端消费外流现象；集中式商业后期经营混乱，经营时间较长且升级换代较慢；根据政府规划及南召商业现状，旧城改造项目将会是南召商业中心，以商业为主；为南召高端人士打造住宿、餐饮、娱乐一体化场所。购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐业具有很大的发展空间。第四部分：案例研究案例参考（深圳）波托菲诺水岸会所纯水岸一期销售中心风情商业街天鹅堡一期波托菲诺的商业采用多种功能组合的方式进行社区商业功能划分ABC波托菲诺商业全部只租不售，长期经营。同时，对于商业街进行合理规划，定向招租，严格控制商家进入，限制同业竞争。水岸商业前期以低租金引入丹桂轩、舞鹤，奠定社区商业高档形象。丹桂轩在高端客户中具有很高的声誉，是商界名流聚会、交流的常选地。因经营良好，目前已经扩大规模，承租部分会所面积。案例参考商业街风格：意大利式风情街结合钟楼设计；

以意大利特色商店、酒吧、咖啡厅和社区配套服务商业设施为主。通过意式商业风情街结合钟楼的设计展现小镇精致生活的主题。商业突出了项目的主题，水岸广场、浪漫的建筑风格、燕栖湖，一同构成了一幅意大利风情的美丽图画。案例参考（上海）新天地旧改启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2太平桥改造的范围原自然街坊23个原居住人口7万人新天地项目整体包括了南北两里的商业、高级住宅、甲级写字楼区、集团总部等；太平桥改造规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑案例参考新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客功能构成客户定位具有shoppingmall功能提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地一个国际交流和聚会的地点会有很多的活动在新天地举行，很多人在上海新天地聚会现代（时尚）商业+传统（石库门）建筑元素；商业因建筑具有了人文历史的底蕴，建筑应商业具有了都市时尚的活力，是一个融合了历史与现代，东方与西方的产物；第五部分：项目定量整体定位结合案例分析和项目自身条件，给本项目的借鉴：波托菲诺的商业采用三种功能组合的方式进行划分：分为街、水边休闲街、社区服务街；新天地分为南里和北里，北里以临街式商铺主要是餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐为主；南里以集中式商铺主要是购物、娱乐、休闲中心为主；功能划分案例鸿欣万象城将本项目的商业面积，统筹布局，合理安排集中式商业和临街商铺之间的关系；建议整体商业沿青南路自然的划分为三个功能区：社区服务区、零售区、美食餐饮区；项目定位波托菲诺的意大利小镇的精致生活；新天地的定位：国际化休闲、文化、娱乐中心；商圈定位：南召县中心级商业；项目功能定位：南召首条文化、娱乐、旅游休闲街；商业整体定位从区位条件与资源优势来看，项目应定位为南召城市商业中心引领南召商业升级的典范以购物、休闲、娱乐、旅游、餐饮等功能为主商业可考虑采用集中式商业+商业街，超市、品牌店，结合休闲娱乐、餐饮等业种业态激发区域活力、统领区域商业形象的新亮点，成为南召经核心功能区商业整体定位Shoopingmall（购物中心）Pedestrianstreet（商业街）现代都市生活体验中心引领南召时尚潮流集购物、吃、喝、玩、娱乐于一体商业体案名：鸿欣@万象广场商业业态定位SHOPPINGMALL楼层业态1综合超市、中高档品牌旗舰店或连锁店（珠宝、眼睛、数码、皮具、手表）银行、品牌男女装、餐饮等2综合超市、品牌男女装、时尚休闲男女装、运动系列、休闲时尚男女装等3影院、健身、娱乐中心Pedestrianstreet中高档流行服装品牌旗舰店、精品店、特色店、饰品店特色美食（如日韩料理、西餐厅）、咖啡厅、酒吧、茶坊家居家饰、工艺品等品牌专卖店、特色店孕婴产品、儿童用品、玩具、书籍等街铺服务类店铺（如电信营业厅）商业街2层功能分区B区：街A区：餐饮街C区C区：社区配套根据原方案，本项目分A、B、C三个区域；A区商业面积32978.45㎡；以餐饮为主，主力店建议综合卖场；B区商业面积121763.98㎡，以店为主，主力店建议为电器、家居卖场；C区商业面积：23530.23㎡，以社区配套型商业为主。永辉超市苏宁电器A区功能分布A区休闲娱乐区：餐饮、购物、消遣、娱乐、游玩等功能；外街为餐饮、购物为主；定向规划招商的青南美食休闲街沿外街为餐饮、购物为主；这两个功能需要人流容易到达，容易展示，过路客是这两个功能使用的主力客户之一；特色餐饮、咖啡店、茶楼、名糖水点心店等面积大小不一临街店铺，穿插设置；沿内侧为消遣、娱乐、游玩为主；安排在内街环境优美，不受马路噪音灰尘的影响；高级酒吧、一般酒吧、俱乐部、健身设施、高级桌球房、舞厅；B区功能分布街区的业态主要是品牌服装店、珠宝行、化妆品、皮具、婚纱摄影、童装面积需求不大，但种类繁多；C区功能分布C区社区服务区：社区服务功能；社区服务区的业态主要是便利店、美容美发、按摩店、药店店、生鲜超市、影像制品、点心店、家政服务书店文化用品等面积需求不大，但种类繁多；多姿多彩的配套商业重绘生活的色彩纷繁缭绕的餐饮娱乐刺激感官的愉悦舒适优美的购物环境提供快乐的享受国际水准的招商管理确保全新的体验商业形象定位商业功能定位Shoopingmall（购物中心）：集零售、休闲、娱乐、餐饮、康体、旅游于一体的现代购物中心。通过全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合、全新的时尚生活方式，打造集零售、休闲、娱乐、餐饮、康体、旅游于一体的现代购物中心；激发区域活力、统领区域商业形象，成为南召中心商业区核心功能区。pedestrianstreet（步行街）:打造南召首个集时尚、文化、休闲、餐饮于一体的时尚现代休闲商业街区。弥补市场空白，迎合南召流行消费特点，打造南召第一条现代化、高规格时尚风情商业街，成为南召流行时尚发源地；这种集中式商业+商业街模式，符合当代都市人个性化需求；并能满足某些品牌商家对展示型经营场所的需求。商业街档次定位时尚化、特色化品牌集合，局部高端品牌。项目各专业店、专卖店以时尚化、特色化为主，来满足都匀更为庞大的主流需求。各品类均设置个别高端品牌，来带动项目的整体形象及影响力。消费群定位目标消费群体本项目商业消费客群针对南召县全阶层人群，

以中端为主，中高端和中低端相结合政府、企事业单位人员。本县及周边县、乡中高收入群体。居住在周边的居民。外来旅游、差旅人群。集中式商业建筑形式与建筑风格：与项目整体风格协调，时尚、现代，充满活力内部商业环境营造：通过小品、装饰、内部景观等提升商业形象广告、标识：外部设置大型昭示牌，内部统一商场导示，营造商业氛围内部空间规划建议：内部空间总体布局满足经营要求平面动线与垂直交通：保证购物空间的舒适度和各商业位置的均好性商业街产品规划：商铺自由组合，保证各商铺均好性，便于后期销售街区氛围营造：绿植、小品、灯光等营造街区环境，店标导视系统体现现代感建筑形式与建筑风格：与项目整体风格协调，时尚、现代，充满活力商业产品设计第六部分：经济测算建设用地面积(㎡)127924.98商业建筑面积(㎡)68682.66多层住宅建筑面积(㎡)38789.22小高层住宅建筑面积(㎡)75744.18高层住宅建筑面积(㎡)57342.6农贸市场建筑面积(㎡)5989.96容积率1.92项目静态投资收益测算经济指标暂考虑本案只售住宅；销售收入为住宅售罄情况理想值；由下表可得出住宅售罄情况下，项目仍亏损95891069.44元；商业去化约１２０００㎡（95891069.44/8000），收益达到盈亏平衡；项目静态投资收益测算序号项目名称建筑面积单价（元/㎡）金额（元）备注一地价款246548.6231276923169.44参考南召县近期同区域、同性质地块出让价二前期工程款12029585834.4三线城市一般按照建筑面积120元/㎡计算三建筑安装成本/284634496三线城市多层按照1000元/㎡，小高层按照1200元/㎡、高层按照1400元/㎡，商业按照1000元/㎡、公建配套1000元/㎡计入建安成本。四基础设施费8019723889.6三线城市一般按照建筑面积80元/㎡计算五环境绿化费用127924.9815019188747三线城市一般按照占地面积150元/㎡计算六销售费用、不可预见费

间接费、管理费、财务费

税费、所得税

//144880723销售费用：一般按照销售额的2-3%取费，本项目按照2.5%计入。不可预见费：一般按照销售额的1%取费。开发间接费：一般按照销售额的1%取费。管理费用：一般按照销售额的1%取费。财务费用：按照暂按500万元计入。开发期间税费：营业税及附加：销售收入的5%。土地增值税：销售收入的1.5%。城建教育费附加：销售收入的0.5%。印花税：销售额的0.5‰，目前已免。所得税：总利润的税率25%。成本合计574936859.4/销售总收入479045790暂考虑本案只售住宅；

销售收入为住宅售罄情况理想值利润总额-95891069.44

住宅售罄下亏损值第七部分：产品设计建议商业外立面形象体现现代、时尚的商业形象，提升整体商业品质，通过整体空间布局，营造都市感。同时在细节上增加南召地区的文化元素，形成形象鲜明的、充满文化魅力和吸引力的地标性建筑群。外立面形象建议做到中档水平，内部消费可定位在中档水平。现代商业建筑已成为一种具有深层次的文化内涵的精神场所，反映出新时代的社会、经济、文化及人们的生活方式和审美取向。鲜明的个性以及标志性本身已经成为企业乃至商业本身的一张名片。提升整体商业品质感，提供一个休闲、时尚、现代的大众消费场所；建议外立面以大理石材为主。产品设计-集中式商业外立面广场绿化景观根据物业形态的多样化呈现多样化的功能需要。居住、商业、城市公共空间等在统一的景观体系下，符合各自的功能特征和需要。景观主题鲜明，使后期营销推广有更多的亮点。充分考虑不同客户的实际需求，体现景观设计的人性化。充分发挥本地块物业类型丰富，可能营造的空间丰富的特征，形成不同物业类型对应的室内、室外的场地环境，引导人流消费、娱乐、玩耍、居住、休闲。要求MALL位于项目地块重要节点位置，配以有特色的中央广场，打造成高档商业区的核心。并充分借用周边优越城市核心干道的地理优势，形成开放的、半开放的以及相对封闭的各类型空间、场所、环境，同时各类空间和环境相互交融、渗透、融为一体。强调环境文化氛围的营造，充分挖掘南召文化的底蕴，形成自然、质朴、有真实的生态效益和人文精神。场所设计设定不同的主题和倾向，在形式和内容上有创新，结合人的行为和心理、物业类型情况，塑造各类型场所特征，同时营造都市综合体整体文化内涵和形象。考虑整个区域的无障碍设计,结合地形条件及各类型物业作好竖向布置，突出空间的高低错落与相互交融，营造出立体时尚、商业空间。产品设计-广场布置通过小型广场、喷泉、雕塑等树立鲜明标志，

达到吸引客流、聚集人气的效果。产品设计-外部景观醒目的主入口标识吸引人流商业广场是人流的聚集之处，大大增加周边商业价值尺度宜人的商业步行街步行街沿线布置茶座，增加街道人气统一时尚的商场导示，提升整体品质，营造良好的购物环境同一主题商铺统一标识，不同主题标识在材质、颜色等方面保持风格的一致性。产品设计-商场统一导识通过景观中庭设置休闲、休憩空间，提升商场档次和价值，聚集人气中庭设计实现以下目标：丰富空间层次，强化商业氛围形成交通枢纽，组织空间秩序营造绿色景观，形成舒适空间宣传企业品牌，美化商场形象沿中庭设置绿化的休闲、休憩空间中庭产品设计-商场景观中庭地面铺装——动线指引性明确的地面铺装及标志，细节体现品质感地面铺装是在设计中容易被人忽视的方面，所以特色的地面铺装会给人意向不到的效果。通过空间尺度、装饰材料、色彩、指示标志等元素，实现明确的动线指引。产品设计-商场内部装饰绿植、雕塑、小品——结点设置小品、雕塑景观等，可以增强人在商场中的驻留性产品设计-商场内部景观霓虹广告极大的影响着商场的形象，做立面设计时应提前考虑广告塔屋顶式墙面式悬幕式悬挂式门脸式突出式橱窗式活动式蓬帐式远距离确认：500米外，高位店标，指路牌；中距离确认：200米外，外墙大型店标；近距离确认：50米外，商场入口标牌，电梯入口标牌。产品设计-户外广告产品设计-商业街商业街按照空间类型分为：全封闭式商业街（室内步行街与室外步行街）------郑州德化步行街（室外）、新乡宝龙城市广场（室内）、辉县瑞城时代广场（室内），购物舒适度较好，但成本投资大；半封闭式商业街------北京王府井商业街、上海南京路商业街，投资小，但购物舒适度较差。商业街设计关键：商业街布局应结合SHOPPINGMAILL规划、景观设计、交通网络设计统筹考虑；商业街突出给客户留一定的安全逗留空间，聚集人气；注重南召文化塑造，体现不同风格主题，利于经营；长度：800米市黄金长度，150-200米需要休息；个性化：门面装修、街景设计、雕塑小品、标志性建筑。人流动线设置与出入口合理布局，保证购物空间的舒适度和各商业位置的均好性垂直交通：保证进入的便利性，但不宜过多，以增加消费者的逗留时间；选择合适的位置设置垂直交通，保证低层商铺的昭示性，充分利用垂直交通对人流的组织作用。平面动线：平面只有１条人流主动线，店铺分布于主动线两旁，避免了死角，保证铺面的均好性；建议主通道宽度为3-5米，保证良好的视野和购物通道。空间建议：考虑未来的弹性使用空间，建议基本空间结构规划以能满足购物中心要求为标准，二次空间划分和内部装修根据经营业态设定相应档次。硬件设计:柱距：不小于8米×8米；配套设施：

扶梯、货梯、中央空调、防火分区、卸货区等停车位：商业停车位按照个车位/100㎡建筑面积规划设计，居住、商务物业按照0.5个停车位/100㎡建筑面积；首层层高：5.1米，其他楼层层高：4.5米柱距：8.4

×8.4米楼板荷载：不小于550kg/平方米产品设计-平面动线与垂直交通第八部分：招商对象及策略业态规划业态规划原则：“铺铺临街、关联布局、循环消费、资源共享”理念和模式；特色商业荟萃、条块清晰、功能齐全、方便顾客；业态规划上讲究关联性，商铺与商铺、商品与商品之间、商品与服务项目、服务项目与服务项目之间推行循环消费理念；力求业态有特色性、均好性。划分依据：充分考虑商业街的商铺特点及人流引导动线；体现复合性商业街的发展优势；融合项目相关高档物业的配套设施，增加潮流品位与时尚情调；逐一反映社区商业街的创新性，提升商业的价值。布局建议：以几家主力店为主，多家半力店、专营店、餐饮娱乐休闲及商务休闲功能配套店为辅的商家组合特点。充分考虑到核心主力店所具备的“磁极”与“锚固点”对组织人流所发挥的作用；建议核心主力店应安排在商业街尽端位置，通过主力店的“磁极效应”，在设计上应尽量引导购买者能经过所有门店的门口；半主力店或专卖店的位置可考虑安排在主要人流路线（如商业街主干道或支干道）而非核心主力店的磁极点上，形成次级人流，与主要人流形成交叉，吸引购物者穿行整个商业街；其它休闲娱乐配套及商务休闲功能店，作为重要功能补充，可将其安置于商业街中相对独立的位置，减缓消费者游览过程中的疲劳穿行。招商对象主力店招商执行策略主力店应引进一家目前南召县场没有的知名主力商家。抗压风险能力强；租金收益有保障；对招商有拉动性；知名主力店有信誉保证，消费者愿意来消费，增加整个商业街的吸客能力；餐饮：目前区域还没有一个大型的时尚餐饮聚集地，餐饮业的发展严重滞后，故而我们在餐饮的招商引进上应追求时尚稀缺和齐全；服装：在服装类消费品方面，结合我项目商业体量大，结构设计合理的特点，规划内衣馆、运动品牌集合店。招商总体策略招商总体策略招商总体策略放眼长远战略，明确项目的战略需求，品牌为主、不计较一城一地的租金收益，项目取得成功的关键，体现在时尚品牌与特色项目的引进质量。定位要有前瞻性，抢在竞争对手前规划未来3—5年的品牌引进和经营方略，确保在开业后的培养期不出现大的起伏。各业态招商执行策略在品牌引进规划上要重点品牌落位，尤其是街角位置，是体现项目商业时尚定位的关键！不能轻易的放弃品牌，在实际操作过程中，对知名品牌进行接洽或是疏通关系等方式来运作。要争取引进品牌有15%-20%是目前南召县场没有的，其余为目前市场知名度高、生命力强的时尚品牌。这样才能真正起到吸引时尚消费人群的作用。在每个业种每个品类上都有亮点品牌，针对竞争对手的业种构成情况和品牌布局情况，制定相应的策略，力争在开业后的日章经营中占据主动。严密关注其他竞争对手的招商动向、招商进度、品牌构成等，视实际情况及时调整我们的策略。招商周期招商周期准备阶段：完成招商部布置，各招商资料到位，并进行前期的目标客户分析、初步接触目标客户并拜访.启动阶段：完成招商面积的20%，各业态目标品牌深入沟通邀约，主力店及次主力店的合作意向确立.攻坚冲刺阶段：主力店次主力店签约完成，细化其它目标品牌成交签约，完成招商面积80%的签约.收官阶段：招商完成率至少85-90%，达到开业要求，全部签约商户进场装修，检查各品牌装修效果，货品到位情况，营业执照等相关证件办理情况、外立面广告位布置等，继续落实空置铺位招商。根据项目整体规模及项目属性，预计整个招商周期18个月。招商风险控制招商风险控制时间风险：要留给招商的足够时间，不可能在短期内解决众多目标品牌的引进；需要招商完成率达到才能试营业、品牌到位无风险。品牌组合：强化品牌落位，保证招商方案按标准执行。位置因素：在个别位置的招商过程中，要考虑品牌随时出现的反水现象，准备好替补品牌进行备选。招商团队：均衡能力，吸引各行业优秀招商人员。第二章：矿业大厦项目第一部分：项目定性第二部分：案例参考第三部分：项目理解第四部分：经济分析第五部分：项目定位目录第一部分：项目定性地理位置地块位于人民路以东、检察院以西，迎宾大道以东；总体规划为三角形地带地块占地面积16686.12平方米，合25.01667亩。规划设计功能：商务酒店、大型卖场、办公场所。地块区域处于南召产业集聚区核心地带，是未来南部新区行政、商业和企业总部中心。紧邻检察院、南召新汽车站、地税局、盛名华城小区。S-优势地址位置优越，交通便利；位于产业集聚区核心，未来发展不可限量；周边是南召行政单位聚集区，消费潜力巨大。O-机遇随着产业聚集区的发展，该地区将被打造成未来南召政务中心、商业和居住地带。随着产业园相关产业的入驻，消费能力和人群在逐步提升；区域商业较为短缺，存在一定的市场空白；W-劣势周边商业没有相关商业配套；体量小，地块不规则；T-威胁盛名华城在建酒店项目；丹霞大酒店及县级老牌酒店；老城区的竞争。SWOT分析第二部分：案例参考名称市场定位主导产业及部分入住企业商服配套概括成都龙潭工业区占地面积12900亩，其中综合配套区0.6㎡公里。四川省3个中小企业示范园区之一，成都的欧盟工业区，成都总部经济试验区输血研究所、浙江天一总部产业园、杭州华艺气雾有限公司、蒙牛乳业配送中心等60多个企业总部入驻会议：具备承接员工培训、大型发布会和公关活动的能力休闲：为客户接待、公司活动创造条件餐饮：为商务宴请、会面洽谈创造条件住宿：为重点客户接待创造条件案例参考-成都龙潭工业区绵竹江苏工业园名称地理位置规划面积产业用地就业人口目前状况绵竹江苏工业园西临成青公路，东靠成兰铁路，南依成-什-绵高速公路8平方公里4.30平方公里6.1万人已入驻企业15家，占地共计1220亩,投资总额已达到20.27亿元。功能解析商业——核心商业功能是该地块的灵魂，所有的运营活动均以商业为核心和依托，同时也是基地创造经济效益的主体。

特色精品街引领整个基地的品质定位的走向，其服务与形象将体现商业中心地块的核心品质。办公——标志商务办公功能面向迎竹路和建设路两条高等级道路，承担着地块标识的作用，其高度、形象都应当发挥标志性作用。餐饮、小商业——走廊结合餐饮功能的小商业街区位于地块中心位置，采用中心庭院式布局营造集聚的商业、餐饮氛围，同时避免与其他功能的流线冲突，虽在中心，但相对独立。文化娱乐——节点文化娱乐设施位于地块南北两翼，交通通达，满足周边消费人群对文化、娱乐的需求，同时为地块商业保驾护航，提升消费档次。酒店公寓——承载酒店公寓作为地块服务设施的配套功能，承载了园区部分居住需求，同时作为资金回笼较快的商业投资手段之一，承载了地块商业运营的基本资金支持。案例参考-绵竹江苏工业区地理位置洛阳市涧西区谷水镇总用地面积8822.00㎡总建筑面积72102.20㎡地上建筑面积52960.31㎡其中办公楼38427.34㎡展览用房14532.97㎡地下建筑面积19141.89㎡总停车位535其中地面停车位56地下停车位479容积率6.00绿化率26.32%建筑密度31.80%集商业、写字楼、酒店于一体的商务综合体案例分析－洛阳盛邦写字楼项目定位：写字楼商务酒店商业中心商业区：由主力卖场、餐饮、休闲、娱乐、银行、通信营业厅构成商务区：由写字楼、酒店等业态构成层数业态一层服装、衣饰、精品零售店二层服装、衣饰、精品零售店三层美食广场四层餐饮旗舰店+休闲娱乐注：本项目目前由我司做全案代理第三部分：项目理解项目物业规划项目物业组成产品组合关系商务型酒店大型集中式商业商务写字楼提供客户资源提供客户资源提供客户资源商业配套，满足消费者需求商业配套，满足消费者需求商务配套，满足商务需求定位体系下，各类业态的责任商务写字楼：符合区域商务需求，符合远期规划，可控投资门槛，较高的回报率，树立企业形象。专业市场：符合区域商业配套，符合商业标榜，能够聚合人气，资金快速流转，拉升项目价值。商务酒店：符合区域市场需要，符合开发规律，能够很好地互动写字楼、商业，提升项目档次。项目物业组成比例经济技术指标总用地面积16686.12㎡占比总建筑面积43254㎡100%地上建筑面积41254㎡95%其中写字楼6195㎡43%酒店5164㎡36%餐饮+休闲+会议1032+1032+1032㎡21%专业市场26800㎡62%地下建筑面积2000㎡5%总停车位502/其中地面停车位120/地下停车位382/容积率2.47/绿化率12.1%/建筑密度44.97%/考虑本地块地理位置，结合客户沟通情况，建议压缩办公楼面积，放大酒店建筑面积，全面提升项目投入产出比。主要分为商务写字楼、商务酒店、餐饮娱乐、专业市场。第四部分：经济测算项目测算从模拟测算可以看出商业全部去化后，出售二层，项目亏损，出售三层，利润较低，出售四层，利润5000万，如果开发商想得到更多利润空间，可以考虑销售写字楼酒店部分，但为了整个项目档次及后期招商运营，建议酒店、写字楼自持。an项目名称计算公式占地面积建筑面积单价（元/㎡）金额（元）

备注一地价款

43254359.86030000

参照本地块出让价24万/亩二前期工程款

前期策划费

勘察测量费

1205190480

规划设计费

临时供水供电

工程监理

三建筑安装成本

商业地上

40254130052330200

参考南召建安成本

地下

300018005400000

四基础设施费

43254803460320

取南召基础设施建设标准五管理费用1%

93800012729331581200按模拟销售费用1%六不可预见费用1%

93800012729331581200按建安成本1%七销售费用

销售面积出售二层

13400700093800000

按照南召商业市场情况一层8000，二层6000，三层5000，四层4600

出售三层

201006333127293300

出售四层

268005900158120000

销售代理费2.00%

1876000

按模拟销售费用2%

营销推广费用1.50%

1407000

按模拟销售费用