房地产开发企业拿地操作指引

开发企业拿地操作指引目录4.大中型开发企业取地认识2.开发企业取地模式及方法3.开发企业拿地标准工作内容及流程1.开发企业取地原则及准备开发企业取地原则及准备在房地产环节中土地是第一拿地找钱建房卖房管房土地是做项目的基础，是根本吃着碗里，做着锅里，种着田里，开着山里取地意义拿妹地聋原抵则前瞻育性乡丰合咳法性灵活怪性冰合甚理性取地聚原则研吊究绸政少策肢发匆现雀机丢会了解组土地态政策顽和法丈规的缘瑞背景对政芳策要捧有预锅见性了哭解币新炮闻爽背张后迹的案新往闻取穿地拾准娃备争艳分阿夺贱秒矩储田备宏土满地土芦地腐是悦宝宽稍岗纵双即性逝尽学可纤能松避佣开钉通漫过锦招砌拍猛挂南方粪式寻找拴协议搭拿地伟的途吨径和柳办法取字地音准确备瞻前昏顾后怎全郑盘考刘虑从然公圾司晃目伯前海财让务放、坚后套期热发贫展遭等遵各析项屋条压件艺出铃发要馅考捉虑将长恭、形中值、备短埋期壁项糠目结的幕配跃比昏与泄结补合取地锦准备建走立愿评避估谜体禽系建立袋考察讨评估颈地块泛的指乏标体子系建立晶投资公分析晒模具形成故征地浆报告熄模板取凑地碑准暗备开漏发企业取地各模式标及方袖法主题地产取地新区开发取地大配套取地城市更新取地商业综合体取地产业地产取地取扶地已模造式对国取内大嚼规模诞取地状模式辫进行单了细未致分巨析，正归纳壤总结驴出6种规信模化推取地盲模式取地惩模式主脉题玻地懒产严模帖式——将貌地蛮产尊与党主炒题缺嫁鼠接腐，博满难足叹特千定沫人抽群居需碍求庙，榨追舰求碗更完高画生购活胖品与质殃的役开掏发护模携式吉；踏根露据寄主箩题描定罢位肤方猾向寇，殖目虽前阁我满国再主毯流班主贵题变地绘产魔取棕地飞模差式燃可础分耐为垃两轿种旗类态型旅远游扩地往产依赖构自然兔或人填造资摄源专醋业亚性匪强持秒续劲性瓶经粪营资屿金孕投甲入畏较瓣大类型释义模幅式贷共德性养萝老依地似产依托床周边句丰富团资源典而建醉，将父旅游塘业和晴房地贱产业致无缝威嫁接馅，具咽有更俯好的单自然想景观姻、建福筑景乌观，扑同时肠拥有颗完善驻的配丽套功思能和老极高性的投便资价奴值从建语筑设贿计、厅园林碰规划捏到装袜饰标箭准各杏方面基讲究呆适老元化设消计，肝提供榨护理撤、医始疗、坛康复长等专今业服扎务主题腐地产星模式主婚题辈地叮产制模族式—旅援游恢地屈产授取撞地自然、人文资源丰富的城市/旅游需求旺盛的消费地操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在2000亩以上；一般位于非核心的城郊区；一、二级开发；旅游/农业/住宅用地旅游性配套持续性经营能力；资金实力较强；人造资源性旅游地产模式可复制取地成本低；基础配套资金沉淀大；启动慢部分项目对政策依赖性较高（高尔夫、农业生态等），不需要对政府资源有过高要求低价取地，住宅开发盈利，经营性物业获取稳定现金流，整体回报周期较长，操作模式较灵活核挽心流要破素昼：尿旅跌游量资驾源赢城妙市闸或盯中震心器城斑市廊周志边季，底旅衫游临型贿配抹套问持涂续蜡运硬营什能榨力护，棵较哀大量初纲始模投愤入主睛题膜地果产隔模逆式—养老酒地产蒜取地人口结构老龄化城市；环境优质或具备养生资源性城市操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模200-5000亩；大多位于城市周边；一、二级开发团队专业型强（适老化设计，护理、医疗、康健等多功能打造）；有远期经营目标；资金实力强取地成本低；前期配套完善投入大；启动快，项目周期长对政策依赖性高（尤其是政策执行力度及延续性）；与政府资源捆绑性不高本模式的盈利点主要为依靠概念低价圈地，开发住宅+物业长期经营+会员制会费+政策补贴获得盈利核心情要素划：人馋口老乓龄化磁或具蹦备适与老资胜源的昏城市辽、政参策大棋力扶劣持、顺具备衰专业雾的运初营团俩队新区克开发嚷取地哀模式快速虹造城城市扛具有混新区驾发展询规划企业兽开发花能力秩极强资殊金刷投门入绝极捧大政府化资源角捆绑汪性高类调型释牛义模式氧共性区顺域顶运软营由开委发商舌主导曾，快觉速开莫发、顶快速束周转咏的可哥复制驼的开愿发操曲作模储式。配合谨卫星恨城规唱划，哪快速接实现皂造城黎计划颈及人减口导馒入目娱标，误完成畏城市山建设当预期针效果通得过醉土碗地蛛一吊二罗级脑联疼动聪开娘发斤与侧经餐营桐，挎进胜行瓶新致区级土袍地受整依理殃出异让善、尿项史目锋开诉发销、例物践业贸经贷营似等急，向实彻现断政巩府艘区漏域毒规逐划梢目眨标饭的智实隆现通队过仓区冷域泻运笑营争实积现御地亿块裁价肥值夹最枯大桥化新区泡开发泻模式—湿—依据范新区唱规划集，为卸满足春城市绳发展瓦需求芒，拓槐展城逐市新朽空间贺的规始模化费开发言模式壁；根采据操巡寿作方阵式不科同，恒新区沿开发筹取地泪模式讲可分恋为两矩种类惜型选择有经济实力支撑的中心城市；政府规划有新开发区，且对新区人口规模等有快速发展需求；城市有外溢置业需求操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在1500亩以上；只进行土地二级开发需具备高效的开发组织能力及基建能力，资金实力极强，模式可复制性高取地成本低；前期大规模建设投入巨大；启动快政府大力配套支持（道路、学校、医院）、政府资源捆绑度高本模式依靠低价取地开发住宅盈利，商业抵押套现，资金快速滚动，回报周期快；超高性价比产品设计新区少开发岔模式—快的速骗造键城许取译地核云心娱要神素各：驴有宿大掀量邀外深溢仅需顶求作的林中详心铲城嗽市聪新兔区瓜、兼众音多抄大洒配话套刻整篇合价能阔力声与罪极交高天的市资卷金受投支入羡要验求新孙区刃开皇发馆模捐式—区域币运营舟取地具有新区规划的城市操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在2000亩以上；一、二级开发联动具备强大市政基建实力、开发经验及精力，资金雄厚，资源协调配合能力强取地成本低；前期资金压力大；项目周期长政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性高（拆迁补偿、基建、融资）本模式依靠低价控地或获取优质土地实现土地增值+二级开发+持有经营盈利，后期往往能够实现高盈利核心层要素冤：有间新区悔规划戏城市耍，具锄政府忽资源牧及政轿策支程持，亩强大卫基建另、资胃金实浸力与涝相关煤开发渐经验大久配桌套桃取绢地贴模摔式一惨般既性距配亭套类型释率义模仰式荣共痰性专业鸣性配恩套建设芽酒店骄、会必展、扯运动后、休工闲、章文化溜、教货育、仰医疗划、城部市地记标等搬配套杰设施统，提把升区依域以神及物燥业价衫值；既以规贴模开须发、甘配套惠先行剑的理巴念打恼造复秧合城盈区根据酸政府寇需求俩，代湿建城遭市基艳建、反轨道示交通姿等专饿业性糟配套牢设施兴，以架此置六换土拳地资慰源进玩行开恭发政进府姥具批有衔完何善云配斧套坐需续求企泻业驱开活发鬼建仓设付能踩力也强项目织规模介大资新金免投然入幸大大株配吨套哲模锁式—原—因代挖建或滚配建瞎配套孟设施潮，实吵现政身策红帐利回婆报与奸区域郊价值蒜提升趋双赢幕的开昏发模犁式；浴根据妈配套序设施芬类型外不同鸟，大腾配套城取地忌模式涝可分隙为两讲种类僵型大辨配造套距模妹式—顷—一般村配套讲取地适合各类型城市（一~五线城市）操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在1000亩以上；只进行二级开发取地成本低；前期配套投入较大；启动快，项目周期灵活本模式的盈利点主要为低价控地，快销盈利或控制优质土地开发权，以高性价比产品设计为主操作模式清晰，具备高效开发组织能力，大配套运营能力强，资金实力强，可复制性强需获得政府相关配套支持（道路等），对政策依赖性不高核仆心坡要概素便：睡高糟效通的奴开强发糕组猜织鞋能软力防和薯大不配失套躬运胡营晒能炉力讨，裂资略金毛实涂力界强富，漏需庸政始府翻相钻关沈配稠套开支脉持当地政府存在资金缺口，财力不充足操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在3000亩以上；一、二级开发；住宅用地取地成本低；前期资金需求量很大；启动快，项目周期长本模式的盈利点主要为代建交通配套置换低价或者优质的土地，从而开发获利城市基础建设企业或专业性配套建设单位，基建实力很强，资金实力雄厚政企合作，政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性大，须获得赖政府融资等方面支持大配爆套模发式—日—专挂业爬配败套迹取紧地核心嚼要素营：有聚代建夏需求财财力凯不足鸦的政舟府，绞城市兵专业虫基建志企业猴或建挥设单舞位，包资金熄实力感雄厚商此业扫综超合尤体闻取巡寿地地模竟式商恐业刚综谋合器体一锤般愿位知于兔城尿市配核偶心前地阶段可能流面临宾大量终拆迁芽问题资善金羡投曾入罢很摧大追斑求啊长铺期眠高认溢长价挪经敞营钥回课报将商扛业、贷办公歌、居慰住、株旅店晕、展鄙览、木餐饮杏、会散议、顽文娱殃和交逝通等醉城市柴生活列空间婚的三坟项以球上进喷行组倘合，畅并在外各部迟分间拘建立埋一种搂相互部依存巷、相哈互助博益的区能动勒关系扔，从季而形旬成一挽个多败功能猎、高坦效率鞋的综帮合体居住文娱购物中心写字楼酒店商业综合体类型释义模式拒特点商业陡综合膨体模浩式—没—购物共中心盘、写秘字楼中、酒茂店等络业态蒸组成奴的建绒筑综郑合体塔，提蚀升空段间使柴用效备率城市具备大型商业中心承载力，商业、商务需求水平旺盛操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模100-1000亩；地处城市核心区域或新区发展方向；只进行二级开发运营能力强（商业部分良好的规划定位及后期运营时项目成功关键）；资金实力强取地成本高；部分拆迁难度大；前期投入大对政策依赖性较低，与政府资源捆绑性不高本模式的盈利点主要为住宅开发获取现金流回报，商业持续经营收入及资产抵押高贷款能力，中后期享受高额增值利润核心瓜要素粒：商盐业商扯务需是求旺岸盛的剩城市雾，高菜资金意投入代要求激及商锐业持六续运脉营能键力商业爪综合村体取嘉地模薪式城市杂更新跪取地违模式城市亏更新大姻量提拆折迁高额塞前期梅投入政政策朗依忘赖借性借很肢大风色险剩较真高类型释义模式著特点对酒城详市蚂中豆某浓一博衰葛落滋的肯区均域织进老行数拆题迁社、蒙改般造捏、耀投江资讯和风建半设享，峡以嫁全插新右的勤城响市箩功阔能租替惭换蹄功旬能币性宇衰劲败贷的按物剧质或空质间伸，同使暴之渠重型新货发银展鹿和晓繁兵荣丑。恩它坦包叨括惧对脆客魔观啄存磨在碗实宏体哨以勉及吗各糕种扬生街态持环返境泉、望空毒间患环鸽境列、或文橡化犬环衰境峡、趋视设觉杠环畅境萍、例游填憩瞎环型境绣等保的望改萍造尝与失延涨续改造介目标政森策附制况定开势发宰模台式资恢金该平邪衡技冲术森指悠标开饺发劫控榨制方圆案麻操薄作旧新城市赏更新筋在操嫩作过牢程中筐面临匪来自微各方因面的纲不确井定性米，相烟对风拘险较贴高城市巷更新者模式——通过弯重建林或再批开发绸、综爪合整晓治或对功能肺改变院，优么化区纺域功辰能，元助力顽城市萝升级部分区域呈发展饱和状态，政府有旧改需求操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模50-3000亩；拆迁面积大取地成本高；前期资金需求量大；谈判周期长启动慢，项目周期长本模式的盈利点主要为获取核心优质地段物业开发权，从而获利；高溢价产品设计具备很强的操作协调能力及旧改经验，资金实力很强政企合作，政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性大，一般可政府支持城支市驳更正新趁取喝地哨模拍式核心酱要素天：发怀展饱尾和的催城市泄优质颂、企测业极婆强的多旧改侧协调旱能力自及经按验、裕政府强政策丙支持产许业险地未产管取圈地劝模慌式类型定义特点典型案例政府主导工业园区政府主导，通过支持政策、税收优惠等条件营造优势，通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目基于区域经济建设、社会发展、就业等各综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器苏州工业园区广州经济技术开发区实体企业进驻型产业园由主体企业进行的工业地产开发，主要是围绕主体企业进行的开发运作，打造及完善企业产业链某产业领域具有强大综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，引进其他同类企业的聚集长虹工业园五粮液工业园区工业地产商运营型产业园工业地产运营商通过土地一级开发、完善配套、建造厂房、仓库、研发区域等，以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理以构筑产业经济服务聚集平台为主导，以地产开发为载体，进行城市产业地产综合运营，获取合理的地产开发利润及多元化的运营收入天安数码城联动U谷津通工业园产业颜地产蓄模式—荷—以器产浆业析为碧依帅托素，侄地挣产触为云载铜体蛛，恼实桂现垮土逢地恋的狮整犯体甘开型发僵与逃运堂营产逢业唐地沃产3大类梦型平浊台勉搭庙建全沟方邪位根服抱务产策业划聚钞集区哲域宰增帖值实蹦现蠢效佣益产业抬地产渣取地起模式经济活跃度高/产业型/经济型的一至四线城市操作性指标城市背景项目情况企业层面政府政策投入指标投入指标收益指标取地规模在1000亩以上；一、二级开发；工业用地取地成本低，前期资金投入较大，项目周期长本模式的盈利点主要为低价取地，产业培育实现区域增值，从而开发物业或持有收租回现，此外还有创投收益等多种盈利模式产业背景雄厚或具园区运营能力（招商、服务等）的企业，资金实力较强对政策依赖性适中，需提供适度政策优惠核心汁要素身：经与济活呼跃度户较高懒的城罢市、前产业厘背景匙雄厚暖、具郑园区甚运营牌能力劣、政身策优陷惠支转持模式城市背景企业层面主题地产旅游地产自然、人文资源丰富的旅游城市/休闲需求旺盛的中大规模城市周边旅游性配套持续性经营能力；资金实力较强；基础资金养老地产城市化程度较高的老龄化城市或具备较强自然、养生资源吸引力的城市团队专业型强（适老化设计，护理、医疗、康健等多功能打造）；有远期经营目标；资金实力强新区开发快速造城有经济实力支撑的中心城市；政府规划有新开发区，且对新区人口规模等有快速发展需求；城市有外溢置业需求需具备高效的开发组织能力及基建能力，资金实力极强区域运营具有新区发展需求的城市具备强大市政基建实力、开发经验及精力，资金雄厚，资源协调配合能力强大配套一般性配套适合有新功能需求的各类型城市（一~五线城市）操作模式清晰，具备高效开发组织能力，大配套运营能力强，资金实力强，可复制性强专业性配套当地政府存在资金缺口，财力不充足城市基础建设企业或专业性配套建设单位，基建实力很强，资金实力雄厚商业综合体城市具备大型商业中心承载力，商业、商务需求水平旺盛运营能力强（商业部分良好的规划定位及后期运营时项目成功关键）；资金实力强，取地拆迁投入大城市更新部分区域呈发展饱和状态，政府有旧改需求具备很强的操作协调能力及旧改经验，取地资金投入要求高产业地产经济活跃度高/产业型/经济型的一至四线城市产业背景雄厚或具园区运营能力（招商、服务等）的企业，资金实力较强各大龄规模壮取地菊模式蠢的核著心成以功要怒素取吴地希模陆式舱总贸结1.招董、刚拍塑、连挂最猎规准范币的荣拿为地牲方救式购：西出推让灵土圆地渠一衬方辩为另国调家属，罗没贸有友任轧何圣税稼费勇，型拿周地妻一服方鸦，降可锣支葱付烧的志所舱有师款问项彩进害入妈企暖业导所罩得店税铜和手土狐地是增烧值偿税栗成掩本逗，谅没浸有阀任甲何意争借议问耐题1：土地陡闲置求费问腿题（国柿税函【2外01随0】局22偶0号懂、动国萌税印发【2钞00静9】肥31号递）问枣题2：契税咬问题财伪税【园2贫0宫0袖4碍】洞1粘3广4号铁、系国疤税旬函【败2村0嫁0筋9毒】杂6丛0薯3号高（尼一元级段开蓄发牲情胜况贤下诵出是现州的锅问练题蛙）问拥题3：考猾虑是拿南地池的既主发体卧问饶题例如炮，签榨订土双地转挥让框辫架协该议的欧可以止是母芳公司浑，如体果是谁最后雪签订煮协议厘，一雨定是龙项目池公司倚。否掀则，家土地滤再转续让到习项目篮公司下，税婆收问孩题很依严重将。问题4：返还仁的土蚂地出昼让金圾问题财税【2慨00触9】伶15番1号、魔财税【泼2闲0捏0连9雀】止8冰7号边文庙件羽。吼例敲如帮，岛某塞公尺司5亿它元呢拍登下商了披土瞧地圣，驻政技府瓦又疾返帽还线了2亿元法土地窝出让侍金。思包考晶：如果晒是直寇接减玻免的狮土地哥出让圾金呢盖？是确否需披要计弦入应森纳税哑所得构额？问忧题5：以地槐补路角问题江解苏首南示京祸市水关屈于拆土秘地们增吗值准税耀的帝问咐答喘，桥认纹为凭看铜似角企著业太没娱有敏花耕钱希就军去欧的副了任土赏地悔，性实买际派上池支聋付浩的烘修沸路秩款皮就搅是耳去磁的灭土追地究的寻对烫价瓜，纵因浇此絮可坦以碎进肆入垄成寻本堤。杨类赞似暮的膊，果企邀业桥所拖得腔税值认矮为悟也欲应阿该悄照壶此财办费理晶。(和税雀局沟孤通）取政地嘴方忘式2晴.不荐是察招耗拍甜挂惕，馒创光造惩招相拍奸挂仁（亲操喷纵维政舒府靠）例如崭：某征国有管企业足土地须补缴晌土地券出让颠金，园变为咬开发劝用地想后，次准备辞将地蒜转让合给某晓开发有企业榜。第一泉步，国留家将析土地组收储嚼，支槽付给顿开发军企业自补偿看费，鼻营业首税（瞒国税后发[粗1轮9蜂9排3耳]椅1缎4塔9号文仿件、灭国税饥函【交2家0棚0铁8汽】闭2张7蓄7号文柿件、汉国税莫函【绸2涛0度0秤9甜】阅5驼2昏0号文挣件）今不征偷税，怠土地进增值枝税（《条例》和爸财舌税【予2城0换0选6后】股2娃1号文牲件，轰不征戏税，舱企业闹所得扛税（逃国税方函【2宏00钓9】瓣11婆8号文奥件，恶享受墓搬迁策补偿庄纳税侄待遇悦）第巡寿二跳步，职国摧家梯二窑次晒招销拍桨挂找，劳承坐诺词该紫企浪业扎拿拿到奋土昼地劫，旨支外付仪给鲜国谈有候企晃业浮的熄拆桂迁户补樱偿剪费佳在译招桶拍牛挂邻中婶支竿付座；影此折时缓，狐政尚府慎出宅让既土填地摩，餐没优有秆任荣何衣税院费屠。第爬三策步，祖如始果矩该族国您有哀企均业川要菜房菜子殊，堵不惩要粪地未，立则拥地晌产鼓企陈业脸保倡留逢分绢给潜国责有期企件业系的拜房鱼子筹不民卖荷，趋而厦是玻在徒将开利拘润匪分艰走贪后裂，怠将苦企怠业壁股羞权更留莫给边国仆有腊企糠业锻来最完程成堤。总摩结：锡该赴方睡法曲主显要尤是添为画了阶在满尽竹量仁节裹省盒税僻款高的躺方万式简下歪，穗解冒决扇如聋何禾将炸土长地蚕从勇一蒸个丘国皱有眠企录业员转抚移东到券另抗外希一灿家差。取地言方式3.购买集转让木土地蒸（项室目）(佩1症/抵2家)买塑方陪：直惕接弄按科照羽支也出债款矩项厉作志为小成锻本用费哗用附，驰除益了乐缴饱纳鼠契枯税刘以袭外掌，译没方有愧其烛他吐涉淘税认问循题惭，迟最斥干隐净此。卖方应：涉师及跃税象收命很货高挎。备第吧一竞，毒企仗业攻所晕得友税然；羞第角二浩，兼营迁业仓税粘；醉第催三牢，选土谋地掘增摧值酿税松，棉第辽四闸，吹涉渡及构法基律阶问枕题至，氧第捕五宾，春实菌质引重店于荡形雁式匠（交国惧税嘉函【适2带0垃0皆7贡】端6蜜4岔5号）亡。注倡意出问讯题想：（一棵）卖拐地营渐业税滥的差馅额征打收1、树差范额歇征幻玉收抖营餐业冤税摊（锐财懒税【2返00摩3】黄16号）2、哲如茅果臭是运招露拍龟挂利拿衣下掏的暴土千地雕，结卖虎地卵时婚是否否肝允赵许咱营蠢业辰税帽差舅额刘征耐收垃？枯（另国厦税槐函【2误00背5】韵83号诉，场但佩部锋分让省杨明挂确馅表匆示预不欲允神许絮，弃例吨如兄：昏大印地停税遮函【2弊00仓6】牵14笨5号、绪桂地涉税发【2钳00富9】丧18弊5号）3、盗如学果加是笔购帖入如烂纷尾政楼徒，往装阅修轻后令销哭售耀，喷是礼否播允司许衰加足计哪扣使除直？取葱地无方退式3.购灭买以转袍让护土赛地掉（旁项零目掀）(2松/2勤)（二国）卖其地的状土地蚁增值盐税1、竹如溜果凯是澡直凑接坏卖今地电，月土荣地阻增居值切税交是米否困允张许洲加跪计探扣鞋除牺？右（旋国蛛税呢函【1舰99闭5】侄11茶0号文悟件，拿不允桥许加胸计扣络除）录？2、生重地变莫熟地喇的扣占除项颠目（验国税拳函【篮1虎9幕9作5预】育1为1休0号扶、付国词税上函【墓2秩0饿0拆7托】难1酿3阀2号文超件，佛允许艳扣除乱）。3、卖短在建炸项目恒的扣盈除项造目；4、失不宁更凡名赤，亭实饼际输卖戒项稿目若的哥税柔收止问冶题集（水国抚税扯函【图2躬0齿0鼠7丽】辽6显4猎5号碰）注意勇：营给业税坦差额装征收语与土说地增辛值税键加计竟扣除唱的协钥调恰疏好卡隙到区日间。（锐三袜）尤拆建迁疼补捞偿停费斧的邮税寄务腊处站理1、营蛾业税却：国宝税函纠发【1火99的5】踢54男9号秤；2、已土蛙地纸增跃值预税喜：瓜国股税裙函【2饮01箩0】重22案0号羽；3企猾业吼所礼得转税躺；4、多个愈人驰所视得流税雪（吹财反税【2杨00消5】舟45号；5、契妈税：盈财税【错2鹅0骂0流5漏】歼4片5号（弯四喂）胞变旬共吊同拣成善本蝇为累直去接匙成副本取地方方式4.侮“购烛买吨股黄权膏”将目筹标公钓司的嫌其他遵资产艘先清菊理掉失，然塌后卖伸公司10镜0%股员权雀，妇该摸方外式困是秆目狐前掀运院用唉非申常呢普亦遍筹的摇方着式浴。伍购晴买虑方迟的而大让忌滑是咏在确谈馒判培的旨时破候醉，迫不较考伴虑蓝税田负撒问园题棵，绑结蹈果佩酿辽成粥大什问会题闸。卖佣方牛：只有语企业甘所得较税，指没有庙营业筝税和陵土地么增值歼税。晌（财商税【2凭00足2】厉19究1号美、拌青血地矮税坡函【2惕00伪9】筋47号桨、伐国谱税棉函【渔2砌0衡0筛0境】演6直8正7号）买舱方巩：税苍负膨较疑重利，找风馆险据较路大响。1、股着权溢晚价不博允许桌作为净成本器在所太得税查和土四地增感值税伪前扣副除，把相当弊于对勿方少拜缴的梦土地旱增值埋税递嫂延到慢下游挑来了捷（资膀本结及构的与一般尼变化微，其竞税收馅待遇洁不变珠）。智万科王拿地哲多是雾股权楚模式缎。2、谢标艺的近企茅业难未未来疫的哨税糊务洲检采查泉风暗险句。器例视如较，现该典企妻业锋账兼上仅有3福0拼0您0万元做白条计。3、遵该魔企眼业道既生往哄少离缴诞的眠税成款倍遇似到赛的烫税介务码检企查畅风汉险示。型（纪不婶能梦为扮目怜标缩慧企娱业面的诱过稻去羽买貌单嫩，象例袄如仅：筹过遵去接偷浸税熊）4、该带企业茄的其项他潜昨在负佩债。苏（例透如：冒电讯竿盈科低将北王京的物土地趁转让宁后罚世款主石体依馆然是矮华夏马房地沾产公低司）取冻地剧方桥式5概.舞“创察造急境皱外男卖阶股超权燥”(1捷/2配)（使一皮）橡境割外喘卖研股贩权资。乏将化使烦得歇企专业低所趟得磨税失税弃率匪从2退5运%下降袜到10艰%，粉所盛以栗如光果戴预较计辟到胳未傅来觉将壁转柜卖跪股支权夹，吸拿城地远之勉前起就聚要宏建隶立酸外挽商权投激资凳企窃业阀去旧参量与忍拿贞地宽是浓最范好绵的驱方头式顶。（案二阶）茧将牲增咐值撤分装段塑，桂创碍造钉境托外菜卖驼股慎权内（蜘组承合饮拳守）坑。1、纹在猛境货外欠避休税昨港捡先蓄建盼立侵全劝资叔子辛公降司格；2、拔将秤有桂地积的闻子浊公桑司刮投肠资辩到阶境来外粮子席公聋司芹，伤该鸣项堵投汽资厘可纠以从实卵现兵一感部临分黄增载值糖，是并吴交猫纳荒企屈业竟所软得雀税营，烧但勉是剧税娱法拌规毯定膊可艇以塞递早延1妄0年隐。疏例粥如比，秤计皇税挠基惹础1亿元鉴，市牧场公齿允价扎值为5亿圣元配，砖可盛以3亿元驾的评覆估价校值投差资到赵境外度的全炮资子省公司烘，虽掌不公戏允但岩实现各增值街较大授，一畅般能秋够接责受。形（财旨税【安2填0庙0井9哥】淡5等9号贼文做件滩第似七丢条忍第饰三溪款全）位；取东地牺方单式5.查“创祝造止境诊外种卖杜股餐权滩”(2尽/2禽)3、蹲境狡外反新爸建挠立隔的验子僚公理司贺将鲁取摊得铸股脚权握转渴售并给竟需亏要亿土票地页的盾公啦司咏，使作拒价5亿元篮。该连交易翁可以司在境鄙内完卸成，辞也可佳以在具境外陆完成容，这车部分胡增值范按照1销0异%交纳屈预提骑所得爽税税婶负员比错较扶：犹如莲果长长吴期烫股拢权益投成资劝计笔税林基旨础膨为1亿绪元宣，门市麻场持公唯允撞价独格陕为5亿脏元套。爆则呈第朴一泰步舒投示资炸的蛇时训候览，厌可随以轨按苍照3亿欢元参投肥资烈，革此宋时2亿元灾的所沙得额劳可以豪递延1案0年实炉现。锅第二够步，壮境外甘销售脾价格茎为5亿轨元火，掩此游时晕增慕值烧额额为2亿元鬼，此俘时预粗提所兄得税灭税负兴为10喉%。取她地宝方刚式6.设盟立s勤p疮v购买才股权大叨的柏地狸产瞎企属业蚀经破常珍运态用劫，尾但屡是赚在推国疲税姜函【搭2流0候0协9悼】退6爬9雀8号泼文象件歌颁菊布肌以丸后茂受串到缝了蛇一刷些还限症制济。（一挂）股晋权架恢构设欠计：1、择在佣维怪尔失京赢群煎岛贡设冻立芦控郊股贷公艺司瓜；2、沉在些香原港唐设渣立产二拌级客控旨股止公畅司盆；3、记香饮港委的云公个司醉全远资霞控扇股疯大征陆弊有技地炊一模方陡。（二渠）操撇作模刃式：1、冈维缘瑞尔那京书群息岛像转奸让烈香拆港蚕股秒权蜡，倦价疤款输在飞境叙外拳支讽付跑。2、理躬论上犹，中尘国大虑陆没案有征恐税权严。（三枪）反生避税侄：1、汇国众税紧函【2楚00船9】唇69赔8号文涨件，生可以踩刺穿墓公司忠面纱积。但半是如粱果企救业不轰是上耽市公企司的卸话，作由于痕此类逼转让虾非常貌隐蔽尖，税薄务当抬局很雅难知桂道消恭息。2、根动据中权港协景定，葱如果幕不动项产占喂到目浮标股微权50眨%，中膏国大依陆有灭征税店权。坑第二长议定莫书确李定，联这里校的50西%是在36个月历之内图，曾倡经达贸到过5抽0漏%。疑问酒：维陵尔京蚂群岛逗转让丙股权身，是公否会风被SA朽T认定袄为适霉用中荒港税呀收协殿定的划不动盛产条罢款？取填地朝方类式7.同光目戏标疲企样业锯合俗并欠，肃然持后腹目娱标亚公讽司惯的斗股典东冲卖妖股耀权情况卖描述凑：甲弯公司懒准备腥购买括乙公驳司的暑土地歇，乙休公司汁先将广其他眼资产裕清理许掉，拌只有经一块验土地呆。操作傻模式悟：1、甲庙公司应直接料将乙烂公司巧吸收添合并治；（易财税【托2茎0填0依9赏】间5系9、财命税【场1城9鲁9喝5攀】锣4格8号沟、侄国洪税悔函【2贩00知2】伐16渴5号、麦财税【2横00鸽8】心17顾5号崇、殖财慎税【价2题0寒0鹅3治】以1般8衬3号锣）2、12个月屿后，茫乙公微司股稼东将库股权级转售冶给甲庙公司覆原有脆股东推。点评梦：企冒业合兵并法求律程注序比唉较复陈杂，休但是射在几破乎零荷税负携的情炒况下油将土休地拿似到手工，如纽奉果能口够操既作成铃功，叉税收鼓利益暴很大异。取盏地僻方温式8销.有喷地厌一碰方卵投席资雾到腰地肆产玩公付司鄙，尸然识后壶卖障股锐权情况秩表述礼：有屠地建一北方届将炊土氏地千投蒜资龙到罗房泥地约产贸公民司的，离然租后协将拍所送持刃有获的幻玉股辟权盐变般现捡。1、投秀资及早将来达转让还股权榨均不住缴纳创营业婚税（第财税【2述00养2】贯19样1号宏文惰件裤。雄）2、银投罚资娘到员地沸产弱公晴司耗，弊自20永06年3月2日以销来，赤需要鸣交纳哪土地妈增值合税。亭（如顽果是抵非地拴产公肠司更岩好）3、证投蝴资裕行屋为凝，写需庭要瘦交氧纳生企港业稠所御得泪税总完结截：节省柔税负怖有限之，只陈省略乞了营李业税旨，好威处是足投资奖的溢灿价可散以作弟为土手地成咱本在齿企业沫所得芝税和佛土地导增值虏税前松扣除踏。相焰比较评直接惠卖土土地来离说，卫是比政较好德的方肚式，带综合絮税负肿来看扯，上传游少劳缴了界营业夏税，背而下轧游税时负没遮有提薪高。以踢上再适起用芽企骨业刮资蹄产气很竖多梅，逼无机法驻直拖接各用城卖讨股粉权鞭的奖方条式鼠交张易涉土钩地贸的抖情踏形享。取紫地定方耍式9撇.非地渴产公罪司投评资到向非房姐地产歉公司非地慌产公勤司投位资到沃非房惑地产档公司让，然扔后同冬地产炊企业臣合并脱，或返者申荷请房桥地产瘦开发仇资质傍。情慨况含描家述嚷：（该跃方法筝适用桐范围绝较为滨狭窄血，适产用于笔协调唯能力滩强的坡企业亮，算厉是刀爪锋下肥跳舞诸）第一吃，礼企业粒投资植到一遗家非饰房地呢产企混业，殊名称挑为某兽某化斥工公患司（苗该问叙题中之南京梢市地摇税局枝问答职明确剧不缴疯纳土初地增茶值税广），帮由于论被投璃资方旗不是速房地粮产企格业，朱此时守只缴侄纳企处业所示得税写，而谨不缴交纳土对地增绳值税待和营融业税唯；第娃二灶，絮企套业坑被钢房雅地脆产住企桥业耍吸租收牲合陡并壁，际仍绘不会缴纸纳蛙土杠地糠增撒值略税走和扩营产业估税泼。第三顿，运败作政蚁府，禾补缴狠土地汇出让灵金后朋土地宫变性兄。但浓是不呼符合59号文戏件条蒜件中睡的权朱益连福续性废，要妻缴纳纺企业润所得咽税。取地丙方式10颜.投阵资昌到吼新限公律司削，拳然琴后妖卖扛股耗权情况寨描述偷：由于攻开发野项目柱可能嗽是酒委店等匹，需丝式要单除独保写持一浮个公券司形什式，投以便视将来土灵活荡处置闻。例射如：详建好毙的酒拍店将将来是说要全寨部卖残给另袍外一变家企篮业的循，那岔么就芝需要吓保持弱一个俗单独弓的公巴司形庙式，陶以便捉为下菌一次尚股权鱼转让而做准哨备。操诉作灭手瞧法些：1、吧将热资愈产涂投仙资分到次新皱企问业剧；2、禽有泼地咸一粘方稼将沈目列标膨公笋司末股嗽权材转杠让卖给记实纸际臂开智发布的劣企普业趁。3、地涛产企输业进箩行开刃发，魂开发迁完成情后，读将股或权再沸次转证让。取地镰方式1颤0忠.投资鲁到新迁公司见，然拌后卖解股权情况愧描述传：由于炭开发闻项目暖可能胞是酒吴店等匠，需挖要单良独保网持一装个公纸司形直式，惊以便携将来局灵活虏处置渣。例零如：翠建好框的酒德店将陕来是秒要全有部卖真给另撑外一阔家企傅业的窝，那锣么就伸需要西保持临一个研单独铸的公大司形膜式，拘以便紧为下无一次遇股权数转让威做准口备。操讽作型手角法插：1、将宋资产窄投资供到新晨企业妙；2、有葱地一酒方将驾目标地公司视股权渐转让归给实娃际开秤发的恒企业吸。3、地粮产企奴业进戚行开扭发，过开发末完成久后，医将股滨权再喊次转斯让。取英地初方任式1畅1殖.企僵业阅分另立报一吓个倦新刷公重司昨，夫然挤后局远耻期内卖惹股库权企业套分立刑一个愤新公桂司，摄然后葬远期谎卖股久权（尾实际捡权益段转让夺在先截）情况报描述博：某小企业镰资产骗规模粮较大暂，要酬将其膛中的晶一块编地卖六给地婚产企雪业。操肢作请手平法粪：1、先等将这摄块地淋分立螺出去泻成立由一家见新公蜓司。析（国际税函【2相00恋2】建16您5号绒文编件损、咳国粉税蛇函【敢2储0蛾0肌3飘】某1笋1田0尿8号孙）舱；筹青校地愚税秒函【2踩00单9】斩47号后、休财线税【2辱00编9】法59号蝇）2、12个凝月蔽以翻后揉转接让夕股吴权召，李以挥符吐合5低9号文故件限期制，凳但是骡可以删在此鸦前签凳订远低期的廊地下图合同瓦确定殃利益颜关系迎。取阴地怨方益式12愤.分立缝一个辣新公躺司，宾然后筹合并授（先妹分立惧，后却合并昨）情况遣描述脉：某公森司拥学有一棚个地舱块，忍需要找购买级另外岔一个题公司粱的地牺块连杰成一舟片进专行开或发。操译作销手州法猎：1、先保分立机（叛财税【2裁00谅9】亡59号、胃国税旧函【2叼00笨2】遵16纵5号旗、弓国册税梦函【2革00凳3】宇11慨08号、晋青地鞋税函【布2毫0盛0寸9林】忠4直7号缘瑞）2、标再贞合尤并暑。址财锁税【2脂00桨9】津59号发、级财结税【从1卫9住9币5蹈】填4业8号帖、受国总税限函【示2魔0辱0施2塌】灵1偏6兆5号）评述算：如避果不糕是特执别的崖需要贸，分赛立后吼卖股滚权即堡可，唱不必惰进行丈第二填步的父合并挤。取地妹方式13同.购买桌方将绪资金雷投资拐到有脸地的治目标洁企业脊，然轰后分帐立购涌买题方才将挣资宝金地投欺资煎到必有耍地包的洽目墓标晒企吐业貌，聋然尽后旨分泛立例（领让绒产美分访股须与姐让沾产肠赎洗股吧）情况戚描述讨：甲识公司级欲购鼓买乙绕公司腐的土烤地，购土地赔价值2亿元幻玉。操善作催手让法窜：1、甲捡公司清以现尽金2亿浑元蓬在殃乙华公吃司贷投晃资胖入询股蝴；2、乙霉公司写分立泉，其购中这说块土甲地分早立出掠一个沸新公咐司。3、12个月荐后转膜让股堤权（趟让产唱赎股)取凶地瓶方帅式1醉4源.合障作彩建绒房级（飞一封）情塑况增描抗述晓：甲方崭拥有稀土地敲，乙揪方拥懂有资箱金及娇资质尚，合园作建堡房，备然后换分房乘子。税睁收芦分肺析管：1、营掀业税刊（国仍税函气发【1搅99伶5】史15殖6号兰文喂件忆第1聪7条）2、唱企节业谅所乞得辅税糠，31号文饺件第3眉1条锄。3、爷土抢地梨增异值娇税饮：耻财捡税【凳1角9志9前5台】遭4警8号评匀述握：此种晴合作案建房胸，必蹲须是锤联合怒立项残，或举者乙乌方立撞项。取喜地捏方疼式15担.合作渴建房扔（二天）情撤况圾描像述页：甲方伴拥有付土地旗，也贡拥有贩开发胆资质原，乙仅方拥剃有资畏金，或合作零建房丹，然琴后分岩房子潜。操石作草模走式搏：1、以享甲方鸽为主宵体开苏发，昆实际旦由乙拨方运也作。2、乙闻方将萝资金液投入基到甲尺方。3、饮乙板方纲代员替祥甲这方敌的含名进义榴买道房拥子拌，访只洋缴治纳渔这俗一击道布营先业哲税旧。税袭收伯分龄析丘：国敞税捎函【殖2淋0拐0因5漫】荡1贩0喷0梨3号、驼国税悟发【摊2县0竹0比9膝】柄3调1号文怒件3缸6条悉、士财些税【1眼99锻5】脉48号取