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文档简介

长宁县中央公园城营销方案提交时间:2017-3-18区域认识城市区域认识本案区域认识市场区域认识城市区域认识长宁县位于宜宾市中南部,作为川南重镇经济发展平稳,人口众多,并已基本形成综合交通网络布局。

长宁县位于宜宾市中南部,是宜宾市域二级中心城市,下辖7乡11镇,长宁东临长江黄金水道,距离宜宾市约30公里,距离泸州市约60公里。2014年全县实现地区生产总值103.13亿元,同比增长5.3%,全社会固定资产投资101.22亿元,同比增长20.3%,社会消费品零售总额53.62亿元,同比增长13.2%。截止2014年,长宁县总人口为46.24万人,其中常住人口34.26万人,城镇人口13.72万人,其中县城人口9.25万人,农村人口20.54万人。截止目前,长宁已基本形成“123456”综合交通网络布局一码头:宜宾港长宁香炉滩码头;二高速:宜泸渝高速、宜威高速;三铁路:成贵高速、渝昆铁路、宜叙铁路;四干线:升格为国道的S308县合珙段、省道S309、升格为省道的X097纳长路、旅游干线宜宾-竹海-石海;五纵六横:连接下辖乡镇的县域道路。区域认识城市区域认识市场区域认识本案基本情况市场观区域雪认识-绘-拥-在弦售甘项婚目项目名称总层数梯户比户型存量(套)面积段(㎡)主力面积段(㎡)滞销面积段(㎡)成交均价(元/㎡)鼎盛国际10+1F27+1F1梯2户3梯6户套一至套四30100-120110-119当期基本售罄3100御景豪庭18F/27F2梯4户2梯6户套二套三58183-122111-12283、89套二户型3300套三户型3600滨江国际22F/25F2梯4户2梯6户套一至套四20109-117117基本售罄3600恒润首座26F2梯4户2梯6户套二套三30117-137117-125基本售罄3600-3800英伦公馆26F2梯4户2梯6户套二至套四2074-12299-120基本售罄3600温州商城6F-11F2梯4户套三268107-120107销售困难3300财富广场27F/33F2梯4户2梯5户套三、套四284103-131118-1311033600-3900在售项目住宅总存量约:965套目前恨长宁断县在肥售项森目在邀供应趟存量泻约为1持2贴3赌3套倦,询此锯存义量瓣在集县腐城烫区累域察内踏处柏于紫中庙等难水饶平市背场音区商域烫认肠识-嫌-沃-潜朗在宽产忠品猪供卡应即将供应项目预计套数(套)英伦府邸370瑞祥苑200鼎盛国际3期240竹海丽景1200丽雅上游城800即盐将今供肆应咱产盘品炭项羡目船为5个厌,丛整驶体洗供尚应历量午约2触6娱1萌0套,探供应挥量较藏大英伦刑府邸竹海任丽景鼎盛挠国际上亭游除阳娇光瑞祥逃苑市侵场胳区师域贪认塌识--企-潜温在乔土玩地觉供撤应土地编号成交日期占地面积(㎡)容积率建筑面积(㎡)511524-2016-B-005#2016.12.2221070.72.5353308.871511524-2016-B-006#2016.12.22199232.855784.4511524-2016-B-007#2016.12.22641172.8179527.6511524-2016-B-008#2016.12.2233774.52.894568.6511524-2016-B-009#2016.12.2247727.73143183.1511524-2016-B-0010#2016.12.22480883144264511524-2016-B-0011#2016.12.22334073100221长宁浴县成猛交商浴住用同地7宗闻,晴建霞筑厉面表积僻约7沿7万㎡强,全桃部集让中于无高铁含新区预计2捞0抵1秧7年狼长怀宁度县却住猎宅鹊产烘品慕竞吹争猛激方烈促,纺如可各许供膜应扇项翼目律动括作闪迅傅速枕,溪激送烈薪的幕市只场宇竞久争逆近蹄在剃眼葡前市弱场笔区早域翻认满识-爱-只-市桃场豆小持结目前允长宁勺县在惩售项勾目供苏应量嚼处于们较正现常阶求段;临近滤返乡捷潮,裹已动扶工项压目供门应量哑逐渐量加大倘,虽住大部寒分项斑目未案取得愤预售疮许可匹证,恨但因住地方兼原因婆,大清部分楼项目撇已经熊开始侵收款光蓄水芳;基差于嫂长柄宁罚县贸区烛域筹市脸场引需本求平存洪固限定耽量由(苦无漆较份多控外惯来金人停口彻)乖,叮各风在丢售献及环待握售驰项硬目集都芳想维在糖过份年目期削间遥对型市紧场坦进甲行缩慧抢剥占绢;20陈16年底他,土喝地供缎应井骑喷,1排2炕.滨2鸭2日步当肥天富成辱交7宗商锤住用剂地,偏供应柄量约7彻7万㎡灾,未累来住掘宅市脉场竞款争激毯烈;因浊城顽市盾结夸构袋及遍地尿方街喜真好虽,墓大您部悬分贷项多目跃产走品著均白为代套帆三弦、忙套坏四饶,汉产罚品络同湿质喝化牵严您重沃;客确户郊选屈择迫较欢多甜,笨成瓦交欺周疼期侍势拉必黎加笨长酒,维主腿动窑权驼渐缺渐阻向侄客困户悼倾梢斜跳。市掉场测饱助和客源伪有限产颈品洗同质区域裂认识城市退区域吗认识市场忌区域杰认识本盖案吴基粪本小情弦况本艳案扯基胀本浴情疯况-离-快-位置本案含位于貌长宁洞县江禾长路档旁,加整个帅项目斑分为2个笼地谅块宴,轿分寇别洽是A-碧1地块侮及A7地宁块更。写其含中A鸟-普1地块册四面狠临路捧,东萍南面类临花缺园东炉街,脊北临掌竹海捎大道窃,西翻面为揪已建劳小区黑,东鉴面靠欠河。A-惠7地块拨北临恩竹海拆大道傲,西球靠花责园北货街,健南边美为一透已建徐小区抛,东盟面为A它-租1地争块错。本拴案蔬基荒本含情携况-易-姿-城搂市街道氧路本政案锄临游近30贴8国道(5碗8米景既观大堆道)嫂,周边曲街道宁为新券规划雅街道则,容竿量相而对较膝大,胖为城摔市主椒干道奇,周浅边堪交挺通梅便聋利嚼,上但袄目归前临使筑用咽率呼较吃低葛。58米船景锯观喂大扇道缸旁填,姓高逼铁持与肿城械际扎交为通刻必住经送之朗路本岸案搭基田本句情翠况-息-蒜-地榴块叶住唯宅舌价壤值本案努住宅氧占比北较大境,其复中A-重7地块奋呈长尤条形唐,占凳地面辞积较绕小,省建筑欺体量煮较小窄且产势品为橡小户组型产龙品,彻不能鸟支撑魄产品胀溢价朴,可漂作为纸过渡授性产横品投若放市柜场;项目A-宣1较方蛛正,锁占地抢面积脾相对舍较大健,且韵东面肝临河接,体繁量、捕户型仰、居硬住价华值都坡高于A简-之7地块胖,如则有溢循价可在能,贡必定余是此膨地块敌。本案豪基本踪蝶情况-年-匹-地丢块酱商立业劣价扁值30店8国道胶(58米景戚观大酸道)城壳市偿主宫干催道本饺案免商史业声体永量骡较均少森,葬基技本兆为元社叨区粥性总商震业驱,沫商束业鸽价酱值细较拼高节的犬为滋临浸近非主魄干欣道及愚景据观榆大壶道为的位书置旱。风其夫中A窜-贴7地块愉因有串路面阴停车券场设求置,某商业启成熟陈度较便快。本哈案既基巷本器情撒况--态-配套价值本案巷周边裤居住笨人群魂较少椒,为哑城市斩新区替,目非前周普边配偶套较段差。本咸案宅基速本波情薄况-蹦-毒-总平12345678910本两案熟由8栋住拿宅+商业弃组成轰,其管中商企业为7号仪楼贺、1义0号铃楼译独驰立模商肢业贷外吃,盖号霉楼少楼姻下旋为奏裙滚楼滥底榴商阔;项殊目沸预款计辽分灯为2期开包发。本丝式案樱基引本节情位况--拣-经济逮指标A-杀1地块A-1地块基本情况占地面积(㎡)25622.67容积率3.6建筑面积(㎡)92241.61住宅建筑面积(㎡)83116.5(705户)商业建筑面积(㎡)4597.11A-南1地块喷地块例方正胡、自万然资膛源较否好且金相对爽体量阳较大唤,为炉本案柳可能吧实现陶较高自价值绝部分届。唯窗一不磁足为疫容积邪率较免高。本案摘基本禁情况-财-境-经济捆指标A-叹7地屯块A-7地块基本情况占地面积(㎡)12852.28容积率2.4建筑面积(㎡)92241.61住宅建筑面积(㎡)25498.54(239户)商业建筑面积(㎡)5072.52A软-娱7地召块享临域近岸快川速成通容道扒,相商满业爷价聚值衣相瓜对持较眠高切但赴体栽量稳较猪小台,敏居筛住签环劫境喊低桥于A-目1地揭块葱,多可旨作默为陪项胖目越过箱渡数产愧品将,认快赤速篮去奏化墙,抖保坦证份资刷金拌安澡全结。本案乐基本温情况-车-射-产虎品A户撤型项分捕为A1户端型绘(1赚0同4乓.致2央7㎡水)巩,A2户沈型咐(1恒1宝7板.吓7痰5㎡捷)才,A器3户型灰(1荡2凯4烘.饼9摧1㎡)敲。其灭中A3户劣型遵舒筐适挂度钱较朴高最且脑为谦市捡场智稀圣缺鞋产汗品凭;A所1及A古2户融型迷为赞套捉三骄户舍型箩,析占聚比矛较兔高犬,畜但厨与碌目攀前泛市朽场颠在侨售念产栗品肥同亭质厌化徒较个重在;均配晶置2党7甲0°全饮景阳组台。本案厅基本签情况--袖-产品B户比型剂分裳为B辉1户型泉(11稍5.枯07㎡)撇,B担2户型猾(13衬6.引24㎡)查,B3户型反(1内2微4细.饺8魔4㎡屠)险。碗大匀户盈型惰产嚼品扫占仰比存较碌多屿,侧为膊舒情适奔性遮产鱼品粥;均配爸置27筐0°全检景阳顷台。本案粮基本别情况-警-敢-产品C户型作分为C1户怨型孤(9尊9狡.源2晋6㎡谦)行,C锹2户型宰(1村1却4给.工7席2㎡作)别,C3户暖型魂(1爸2扇5层.我7贼7㎡)司;整个丛项目醋唯一暑低于1登0见0㎡的C1户型回,为朴功能秧性套污三产捆品;均昏配游置2锹7乐0°全幕景阳吸台。本项刘目住疗宅从倦产品串设计早上具委有一坊定的改优势喊,在仙做到铺项目许基本伯的价思值挖己掘前爬提下把,如收何结惨合项滑目整栋体,稻全方防位提舌升住丢宅产霞品附杀加值宝,快茎速树赔立市甜场竞蛇争优渠势,走保证榴销售为速度要是住亚宅销焰售的及主要狸方向.本案互基本能情况-神-谁-产品项目余的主文力户有型是色市场毯的主员流产扁品,们户型幕通透糟,每管户均去有2乳7比0宣°大阳尺台,相空间锅多变累实用烘,景御观视务野绝米佳。佣但将椅面临看市场骨同质哄化竞哪争。本案守基本带情况--下-S赶WO触T分析优势

良好的自然环境具备交通优势景观优势产品优势品牌优势劣势区域认可度较低区域开发程度较低价值较高地块容积率较高小地块居住条件较差地块尚未生地市场占有率低、准备时间较少市场目前供应量较正常可借势周边项目高铁新区高价地块成交带来的价格空间机会

潜在供应量加大,未来市场竞争激烈土地供应量加大产品同质化如不能抓好返乡潮,将导致项目完成时间延后销售时间加大,资金将面临很大压力威胁打造弟极剧中特色疫及价派值的烛商住体项目同质猴化市灿场上判如何剪做到境差异娘化竞陵争快娇速渔去构化寨、茄保娃证谱灵阔活保证漂项目快快速温去化桶,迅跃速回搭笼资我金,氧以便充面临寺任何胀市场佣变动品沾牌京溢近价借也势辉财重富窗广孙场放项学目渠做充到宋品圾牌插溢涉价三大涉目标糟规划开回发诱目拖标系规弟划项目西定位市场滥形象倡定位产壳品鸦定释位客群歇定位价牵格汗定掘位市场寒形象碌定位高倒端绞形桑象-刊-具-以高斩端形高象面碎市,蒸引爆殿市场独滚特胞配酸置-钩-夹-特色壁的绿梢化景答观、蒙独特会的附剥加配阻置高萝端舍享培受--茂-不以可贞复呈制装的迹自继然皱景粗观中啄端剃价渗格-认-霉-亲强民界的兆价芒格浩,抹吸耐引幻玉广僵大品客志群市场自形象仙定位涵帜盖息高旨档荐居蹈住污社谊区远、扶高傍度矮绿牲化寒及捕自灯然蓄景尼观敬、疲超率大钞中臣庭佣、锦集满中忌性颠商雀业帮社敏区舒为仰一兄体城赔市恼新挂贵陆、雀深层度坝宜躁居餐项辨目--丸-中央绳公园竹城项目良定位市场掀形象裹定位产挪品道定菜位客群凑定位价吧格充定嫂位产品痰定位主虎流镜产霜品商旧住赖结亡合项目确过渡喊性产恩品且滨周边扩居住固环境缝较差绍,以论高性果价比委占领烈市场激,吸头引大侍量客暂户,允完成施短时偏间蓄益水目去标;独扬立叼的挪商智业积产俩品孔,列集户中搅型革社扮区跟商勒业沸,巾商疮住信结立合雁;市工场抬稀威缺仰产缴品脸(看小钱户哪型收)+市惩场森主超流炼产寒品辫(奴套聚三令)婶,祖减富少鲜客习户构流饼失点。7891弃0特殊喷配套安置剖小区123456产品轧定位高端借宜居盟社区责;不可匠复制睁的自态然景躬观;超大广中庭铃景观配;唯一蹈溢价杂可能热今销龄产那品深度习宜居特认殊伙配单套项目动定位市场宗形象温定位产品炎定位客群基定位客们群浸定管位高端撑人群投资纯性人氧群刚插性产需万求基础肯市场顷(大抓众)刚需纤客户纷,2立5牛-寒4肥0岁飞,姜各黎行享业星人闭群极皆蝴有驾,河价悉格攀决赞定械一动切主话体披投气资沾市耻场从(绿中屑端脑、矛中变高召端漆)本怒地锐自单主袭经泄营野者闻,赛本膏地独及猛外排地兔投毒资换性恭客武户引擎垃市场扶(高消端)改吵善川性你居脉住颈人胃群炎:3条5岁浩以伟上量,绣私赌企态老泡板善,还企候事真业比单泥位罗管源理筛、行高宿收白入忍人般群篮等季。攀对肿居屡住剃舒漆适反度套要兆求子较夸高劳。2羽5稍-驾6绿5岁墓全正年拆龄吸段砌覆耳盖差,裁以北三厅口泼之捞家短为粒主营销侦策略推猴售吧节芝奏价屡格蚂制黎定营骗销姥策圾略推都售表节策奏1234567891翼01批次2批次项目辜分为2期开赞发,锦其中1期圾包誉括进号具;8.眉9号宵楼托体茄量洲较哨小暴,况产余品声偏搞向创刚拳需葛产脂品术。闭以革相经对勉亲拉民豆的血价曲格寸投饭放显市科场援,蓬吸芹引盈大恩部狱分僻中编低土端捐客恳户惕,昌形貌成警热础议锡,泼完茂成坛短碎时哈间拆蓄曾水辣过郊程渴;2期啊产捧品岸作要为骑高降端仅宜购居秆产劝品位进潜行涝推雕出掩,深在惜拥碗有浑了跳较然大或量乖客僵群豆的斧同参时玩,逃也斥做谜到认价批格盒的糠拉滥升炭,庸对皱老诸客侄户叔及接新那客糕户显均开有趣所瓦展燥示栽;商业线产品曾(7荐.奇1宿0)缴号约楼蒸在2期芒产奴品草正剧式公进材入丢推导售吸阶浸段码一拉并湖推魂出梦。低开先高走剪、价食格拉柳升、宿保证文资金祥、溢割价销核售推售耍节奏89一附期毫住棚宅叠产拦品巡寿为8仍.就9号坟楼继,2梯5户负,才共琴计23悦9户士;考酱虑艳到薪需跃尽梢快饺占翻领食市乒场咳份异额骆,指但剖又明需杯展锣现敲热追销项局骂面寺,济建优议鸦在拔新右春花节参点剧期符间闪对岸项秤目兔一隙批蚀次贩产书品8号楼题进行透对外傍宣传戚并收圾取入排会费排用;根无据音蓄苹水径情赌况真再窑决隐定9号炒楼崖推密出沿节垫点参;少数升货量卫、占编有市融场、挎灵活薯转变*1月2月3月4月5月重要节点营销阶段媒体组合渠道组合入会启动公交车身、大牌全面铺开(根据不同节点投放力度、投放点位有所侧重)+阵地包装事件性活动+现场活动企事业资源客户拓展+乡镇渠道+全民营销+老客户渠道+行销开盘6月活动配合亮相起势围剿“返乡潮”开盘前再次爆破亮相活动暖场活动春狸节关窜键关节医点劲:亮果相逝期诱(1月行)握:砌低皱开异高贱走丝式,遍全蔽城衫沸孝腾春节丽(1月下昨旬—2月下期旬)覆:府重膜点撒强网,卡定向苏爆破开转盘域(4-叉5月)掌:克开盘圈冲刺糟,引惩爆全旋城开授盘欠前推售本节录奏推身售妇节倘奏春运祖已经计开始艳,要想想抓冶住返枣乡客蒜户,自动作敲一定躬要迅渣速机会伯已到滑、行示动迅协速营细销迈策姻略推喘售朴节壳奏价格抬制定营栏销尸策超略价格坏制定整犬体垂均炉价券:冷充龟分匹考绘虑尊价鹅格堆动种态察幅裹度垄,结醒合捎市队场廊、俭产粗品投力哈、医品靠牌箭力笑,讨综概合忠定冒价铅;入灾市西价姑格趣:以鉴略饰低楼于雁项龄目傅市胃场业价催值故的加价气格辫入座市,灶提药升泛项叨目桂销冰售硬量;价格负走势院:以暮一批援次产健品作庙为吸斩引客耳户的猎过渡窗产品悬,为关二批涝次产左品溢璃价做达基础市院场桥比去准匀+往亲答民价快格=快暗速未去功化市露场狭比青准引价机会忠节犬点引假爆锁市唯场快速锦去捧化溢价繁空动间项目价值权重本项目温州商城英伦府邸御景豪庭鼎盛国际分值权重分值分值权重分值分值权重分值分值权重分值分值权重分值区域价值40%地理位置20%907.80%807.60%1008.00%807.60%807.60%道路交通20%907.80%907.80%907.80%807.60%907.80%周边配套30%7011.40%8011.60%7011.40%9011.80%8011.60%居住环境30%10012.00%8011.60%9011.80%9011.80%8011.60%小计100.00%40.00%38.60%39.00%38.80%38.60%项目价值60%开发商品牌20%9011.80%9011.80%9011.80%9011.80%9011.80%社区配套30%9017.20%9017.20%8016.40%9017.20%8016.40%园林景观20%10012.00%7011.40%8011.60%10012.00%9011.80%房型设计30%10018.00%8016.40%9017.20%9017.20%8016.40%小计100.00%59.00%56.80%57.00%58.20%56.40%总计权重分值比例100%99.00%95.40%96.00%97.00%95.00%类比楼盘均价/3500360036003500加权类比值//3339345634923325加权平均:/356530%40%10%25%价谣格抽制蔬定-粒-携-住宅通悲过料竞浙争峡楼篇盘傅比依较崖法焰,项目剖整体铅均价努约35编65元/㎡,任按久照暗推悟售膛节榜奏矛,毛优欠先剑推圾售辞价渔值秧相纽奉对湖较真低社的狮住进宅扇产音品8.塑9号颜楼拼,建网议损按魔照只当霉期捡均习价3权4挑0痕0元/㎡制定见价格价格链制定--艳-商业项目价值权重本项目商铺温州商城御景豪庭鼎盛国际分值权重分值分值权重分值分值权重分值分值权重分值环境价值40%区域价值40%9015.40%9015.40%10016.00%8014.80%区位环境10%802.80%702.20%802.80%702.20%交通环境20%907.80%907.80%807.60%907.80%人流状况30%8011.60%8011.60%9011.80%8011.60%小计100.00%37.60%37.00%38.20%36.40%开发价值30%总体规划35%10010.50%809.50%809.50%709.00%产品35%9010.45%809.50%809.50%709.00%业态规划10%903.40%802.86%802.86%700.90%商业配套20%905.60%805.20%805.20%805.20%小计100.00%29.95%27.06%27.06%24.10%品牌价值30%开发商品牌/实力40%9011.80%9011.80%9011.80%8011.60%物业管理能力20%805.20%805.20%805.20%704.80%商业运营能力20%704.80%704.80%704.80%704.80%开发呈现能力20%805.20%805.20%805.20%805.20%小计100.00%27.00%27.00%27.00%26.40%总计权重分值比例100%94.55%91.06%92.26%86.90%类比楼盘均价/130001800014000加权类比值//1183816606.812166占比30%40%30%加权平均:/13843.86通过雨竞争涌楼盘裙比较绝法,项目驴底层姐社区戒商业例整体轧均价看约1端3罢8幸0恳0元/㎡,后它期商乌业逐咱渐呈煎现后查,价裕值将奏有所夹提升价格讽制定-航-针-商俩业商业各各楼味层价贡格说稳明:楼层比例价格(元/平米)集中性商业2F0.456200集中性商业1F1.216500社区商业2F0.45500社区商业1F113800商业犬一层抱商业舒成交哗均价1屯3棒8伏0超0元/㎡,蒙考虑勺到动财线、侧人流贱、优舞惠等丑因素志,裙烘楼底液商部去分主要签价格团为1喉2闷0踏0趟0芽-魔1揪5勒0须0章0元/㎡,铺集中饺性商诞业(7爸.歉1棍0号辛楼淡)订部裳分谋产秋品致单暖价仇可尚超觉过1弯8尸0概0澡0元/㎡捉。长宁返县整植体区差域对培于2层商池业抗鞭性较挑大,播而本驻案2层谜商凭业吸并尊无是太熟多祸价直格版支慕撑逼,示建项议绞价岂格蹄系悟数拣为0馅.句4,均撇价5彻5终0叫0元/㎡价格肆制定-春-晋-项目宁货值挠预估中央公园城产品楼层建筑面积(㎡)预计均价(元/㎡)预计产值(万元)住宅/108615.04356538721.26商业1F5736.86138007916.872F3919.9160002351.95车位-1F637个600003822本案简住宅滴共计里产值振约3屋.赖8亿元六,商仿业共秋计产映值约1呈.肉0确2亿元其,合计遮总产叔值约秧为4.裹82亿元旋(不哥含车灰位)营若销狭策举略推伪售栽节女奏价格改制定营销叼策略*6重顽渠摔道熄广另拓牲客磨源住,笑渠坦道醉为扶王老客户企事业单位乡镇渠道全民营销常规渠道多管齐下争抢客户工业园区渠道拓展企事业单位依托开发商资源拓展长宁企事业单位乡镇长宁周边乡镇工业园区长宁工业园区内各企业拓展老客户开发商前期所开发楼盘老客户;全民营销在蓄客过程中通过政策手段网罗一切可以网罗的人员全民销售常规性渠道安排行销人员在县城人流聚集地进行常规性派单营销灵策略--积-执行*企事丈业单墙位▲丙工僵商机局枝▲编食达药喜监懒局秃▲侮国沉土注资通源室局劈燕▲柏公惜安团局堆▲乎交糕通枪局碗▲信司嘉法主局伪▲巴质养监乏局惹▲详安及监棚局眯▲床畜话牧模局铅▲搁环精保偿局押▲鲜地雪税朗局其▲侍国遍税摩局傅▲会住宰建设城猴管痕局句▲颂教届育惕局颠▲银卫要生抚局您▲碌水放务微局湾▲营电什力曾公浑司缠▲乒学伴校习▲精长践宁听县揪人辈民贡医勇院克▲秤长逮宁集县镇中慰医并院……1、关系营销:线下资源客户关系营销,形成直接购买2、关键人营销:通过关键人(资源客户),推荐其它客户购买3、专场团购:通过资源客户,组织企事业单位专场团购拓展模式营销咐策略-极-救-执行专项休、专煎人负模责拓匹展渠锋道*关捕系雄营蔑销通过怠关系篇客户蛾项目红介绍敬,项蔑目品诞鉴,椅形成峡直接丽购买泽:1、通孝过开诵发商雨关系棍介绍淡直接奶购买常客户递,由伏我方姓完成狸接待幅及购夹买流越程。2、通妹过开漆发商齿关系孩组织须相关店线下运活动隔,我狐方从自中挖悬掘意宜向客篇户,需进一崖步拓穿展。营销矮策略-灭-言-执装行关梯键佣人群营丈销通坦过块关诵键蜡人份介腔绍争、免推港荐演,神促余进宿成猪交木:奖励拍政策岸:建族议针璃对关盗键人她形成芹推荐菌奖励陶机制扔,住恼宅2翼0奋0遗0元/套,感商业1妖%,同轮时,鄙被推近荐客祥户享谁受额声外1%优艺惠中。营销急策略--太-执行专场桥团购通杜过顾组盗织巩专磨场裂团峰购盼,渴发防掘拾意奶向朋客役户印,绞促逝成积成迫交听:1、单舰位内倘部宣风讲团重购会膨:走婆进单奔位进蚀行项大目宣筋讲及希针对胖性团塘购政勤策宣裹讲。2、扑售旋楼糠部诊专堆场滥团巡寿购饶:僻在拔售籍楼欲部顾组湿织促企捷事展业贸单撇位义专移场蒙团劲购误。3、针遥对贩团扰购芳客机户隶,录根束据惹数务量狭给次出眼相逢对桶应况的役额妇外缩慧优腔惠禁。营销左策略--饶-执行宋家坝工业区下长工业区工业园区位于长宁—开佛——古河—下长沿线通考过埋开腿发踢商氧资妄源/长倍宁忧县以工昏业聚园他区市委稿员挖会税搭匀桥职,细进夫行齐渠蒙道踢拓悬展雹:1、单揭位内倦部宣斤讲团婶购会/售躺楼鹿部政团萝购弯专惭场涂:狭优务惠舱政桥策耐同类企锋事摧业色单殿位惯。2、关耕键亲人遣营推销颈:词关始键厚人浑推岸荐中客烤户驰成踏功歪购搞买铅,只即辅可衣获装取拳现劣金叨奖掀励钻(弟可奋累断加建结庸算趣,曾差始额穴补唤齐象)工奴业竖园似区营滚销罚策意略-换-柄-执行乡镇研渠道以长尖宁县阻城为键中心朴,由近解及远略水波厦式扩添散:一圈爹层:验相岭做、开纱佛、春李端朱等乡陈镇二圈挨层:仅万里朝、花驾滩、障铜鼓夏等乡友镇三圈雾层:恨双河雁、梅侧硐、沈富兴为等乡用镇一耳圈册层二厨圈烤层三圈晒层营港销白策尼略--夏-执行*1、按攻时间骨先后违逐步献向外巴推进铜,拓故展力演度随则项目丈节点扒呈现简极强诉(亮尚相—春授节圾)—减购弱辣(3-巡寿4月)——强(4-怨5月乱)2、今针卸对撒场穴镇喜逢藏场偷日春进轨行杂行街销顶拓洗展舅,咐每痰次1-岩2个乡践镇,找每个挡乡镇天配备4名壁行看销胖人房诚员默;3、为户保障析行销疤效果卫,同愚时配食备看会房班执车。4、三帖圈层资乡镇群脉冲厉式波蛛及,劲以其评它媒盐介推绑广为犹主。5、长天宁县顿区域尼每天槐进行筝覆盖守宣传麦。行乘销篇渠补道拓赛展令办仙法积:营景销刮策落略-娇-脖-执行*行销衔人员爱薪酬集构成“底政薪+有妥效午带厘访+成祥交参奖杀励”,刺患激行资销人死员带叹客积浊极性亿。工资构成工资标准备注底薪80元/天/人带访奖励10元/组有效客户成交提成300元/套

营销筝策略--装-执行*VI降P特怕权通端过协开克发何商作原唇开务发从小促区坦老晴客扎户构维稀护勺挖洁掘部,绪拓判展秧销卫售喜渠艰道雾:1、誉老炮客学户身二捞次船购艘买抄,禽享衰受役额2%优条惠略;2、老何客户育推荐栽购买问,赠抢送一僻年物北管费述,新租客户汉额外皆享受1屋%优茶惠蚀。营销等策略--筒-政类策该优战惠政混策合亦理的掩利用骄了开舞发商扎以前伟开发软项目牙建立与起来拳的客图户资队源*全沫民海营筒销通过追利益完刺激趋,形蔽成全男城营旅销:1、推敬荐入攀会即昂领钱羊:凡隶是参裳加全耽民营问销的换客户膏需在怒销售裙现场才领取攻身份依证明贱一张突,成响为本萌案全拘民营进销人乏,介昏绍客真户购早房成沸功(销手续显完成旋)即在可领短取10睛00元字现欺金族,肿并坝积晋累1分螺,榆根蜂据辜分估数抛不偷同获,王成扫交争后船奖会励计不瓣同坊。营销绍策略-判-书-政策让所凝有人成成为阅我们它的置谅业顾贫问营销框策略-绣-辅-推社广我患们躁需推要义向衡客筋户贷述斩说威什夕么联?开该发通商撕品存牌优巡寿秀税的态户床型日设辉计超大矛园林萍景观不可秧复制修的稀棵缺资赴源品牌逆物业甩管理建筑劲工艺价机值尖洼善地超问前假的捏规个划其像实劈燕我课们论还焰有六很盯多费可疯以评说席的龟,液无势论杨怎转么笋说龟,高端悄的形宰象是好必殃须戏要棵建至立田起豪来评的营销苦策略-挎-结-推同广说内什摔么丧我煮们剥知忌道刻了馋,劣怎挪么擦说输呢撞?动笑静遮结蒜合慕,悠利索用侦一漆切邪可华利挤用子媒蚕介妹树绑立圾形孩象营爹销耗策肿略--忘-推夫广活动踏聚集快人气活机动魄造著势兼,鼠聚砖集炭人惜气骡,沿抓诞好守每下个坚时赖间疯节寺点未,可让谈项骑目览持追续细在欠市折场禾上狮进继行始发忘声派,打保疼证雁市箭场商关唉注藏度结越问来磁越走高浴。主诉鸭求活动切配合媒介乖运用际:公交时车身技、大恳牌挂春颂节期利间增去加车吴票直老投阵境地笛包芒装散:售黎楼自部设道岂旗拳、夏售怖楼宅部洲桁想架销售丢道具仰:总该体萝沙唯盘尊、往工摸法粉展强示茄、鞋价扑值却展罗板夺、渠吊船旗口、锄桌疾卡收、览户麻型睁单符页亮相警仪式留:中蹲央公肉园城圣亮相升活动售禾楼奏部逐开通放苹大波型波活泛动璃:跌群脖星俊闪思耀蜓,揭点朝亮帝繁医华量(提待旬营践销良中怀心电物颗料省准胞备碰完昂成让后修)节爷点刮活菊动跟:倘根饶据席节老气码节通点借进撇行复安悟排认购份活动谊:认卫购抽誉豪礼暖场妈活动捆:各惩类小疲型活冻动推渠广怨铺枝排春葱节——返慈乡锯潮亮相去起势澡期回家朱不过剥是穿丢越森序林的串一场跌旅行2境0服1膛7年1月2茎0矩1场7年1月下舱旬-清2月再下禁旬营婆销枪策帅略--啄-推广营朴销虾策沾略--叨-项储目亏整载体耽营衔销君排捏期前期造势2017.1月通过移动及固定媒介进行传播通过行销进行渠道散播大订阶段2017.2月收取大订金额销售物料准备营销中心亮相2017.4月亮相活动持续发声开盘活动2017.5月签约活动正式进入销售期二批次面市2017.6月节点活动聚集人气一批次商业2017.7月商业面市一批次商业基本呈现强销期2017.9月选择性推盘根据销售情况决定节点活动2017.10月节点活动持续发声备注机:根猴据工葱程进盯度及召销售卵进度仰作出备最终进调整附加洗值体线现园林苗景观装饰努小品配滩套妈价监值附串加鹅值吐体枯现-回-度-园班林扒景倒观整起个辈项聪目责分编为16个景裁观节少点附加及值体这现--饲-园同林途景隐观商题业晨文辰化尸广魔场A-便7地吐块裹商拒业续价借值陕较丈高罢,除且视有2栋独佛立商颜业,秀建议施除正络常小阻品外喉增加还商业庆调性交的精脂神堡芒垒,惰加强翁商业庄氛围大驼门附加缸值体察现-备-饿-园林是景观主屑入映口添是尾人豆流熊聚耗集剩的云地币方辫,娘建贡议绒在岩入汽口么处用附废件鹊设名计L捎E民D大斗屏,增咐设凯停迁留惩休息息鞋设硬备大门大门大真门附级加慎值容体反现-际-妻-园既林妥景言观附瞧加侦值石体伙现--败-园林徒景观中庭会景观中露庭鼻景饭观形成带明确插的主业题式冬景观施,各驴景观上小品尤节点模有机斑结合悟起来恼使景笼观区塔丰富深而又济不零慈散附氏加私值斗体竿现-恰-心-园林皱景观附循加惧值绘体阔现-测-弹-园撑林伴景哲观形毅成明一槐生栽态挖、币休坡闲棍、锄观存景妻等菌功闷能乓的术复暗合紫滨扛河璃景死观他带附加务值体征现-型-双-园林钱景观附加喘值体智现园林亦景观装饰匆小品配必套饭价贷值附加菠值体围现--辱-装饰目小品附加凯值体沾现园林列景观装饰胡小品配套劳价值*开心箩乐享—余—体吼育袭娱冲乐届系葛统附疯加括值他体屑现--熄-

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