房地产评估四

1第一章绪论1、房地产的评估的对象

2、房地产价格3、房地产评估的特点

4、房地产评估的必要性2第一节房地产评估的对象1.1土地的内涵与特点

房地产评估的对象是房屋和土地的价值。

1、其中：土地的内涵

土地是地球表面自然要素-大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。2、土地的特征

根据土地的自然属性，土地具有以下特征：（1）土地资源的有限性（2）土地资源的不可替代性

3第一节房地产评估的对象1.1土地的内涵与特点。

（3）土地使用的可持续性（4）土地自然性状的地域差异性。

根据土地的经济属性，土地具有以下特征：（1）利用方式的多样性（2）土地区位的可变性（3）土地使用潜力的有限性。

4第一节房地产评估的对象1.1土地的内涵与特点3、影响土地利用的主要因素（1）自然因素：包括地质、地貌、气候、水文、土壤等自然条件。（2）经济因素：包括市场需求、资金投入、税收、劳动工资、地租等方面。（3）科学技术。（4）社会行政因素：包括土地使用制度、权益、政策、法规、土地利用管制等方面。

5第总一逝节政房敞地纲产侦评独估胁的辛对赛象1.踪蝶2建筑供物的朋定义浓、房钻屋建译筑的搜划分1、建录筑物党的定笔义建裕筑诸物导是墓指他人斯工登建穿造废的两具筝有搁一冷定盏功探能灶的桂物方质帮实沃体钱，鄙包苍括弄房注屋晨和球构禾筑客物既两造大温类迈。其香中剩房跃屋煌建粉筑乐主导要费为聪居旨民芦的胜生努产么、侮生墓活锋和引各侍种则政虚治忘、太经蚊济挖、嫌文析化吹活链动昨服基务现，霞如背：墨住挽宅周、槐厂具房宿、细办终公培楼梢、光影丽剧推院永等谅。构筑标物是益房屋助以外饺的工派程建钓筑，盈人们群不直忧接在辞此进游行生许产和阻生活存活动许，如洽：道代路、息桥梁两、塘档坝、肤烟囱寺等。6第一图节蹈房血地产圣评估茫的对申象1.陕2建奥筑吐物泰的桐定集义炒、刊房笨屋锣建更筑弯的年划尘分2、倘房惊屋蓝的勒分局类按筒使跃用验功目能擦进厘行烘分钉类孕：（1）居陵住建暖筑：劳供人酒们生陆活起见居的凯建筑组。（2）末公询共穗建后筑锤：简专却为快人凉们健进铃行沙各第类评公奸共亭活打动售的昌建蔑筑散。（3）膜工京业舅建骡筑垦。按结绕构划速分：（1）着钢咸结寒构猫：食以制钢韵材脸作典为电主依要矮的尝承都重辨物（2）问钢麻筋卷混劈燕凝帐土强结欧构（3）衔砖锋混袍结么构（4）砖团木结郊构（5）受其毒他远结气构7第届一洪节歉房劈燕地柔产雪评刻估仿的洽对做象1偷.狐3房地次产的此定义昆以及手特性1、取房妈地橡产零的衡定冰义房痰地悔产剖是身房及产旨和母地千产恐的电总贪称惜，本也需称枣不匙动衡产茫。疫包末括迷土鸡地惯及撑房荡屋货组裕成见的揪物秋质疏实连体传和贝由奏此宪派纹生钳出毅的丈权耗益泊。（1）土宪地的冲区位颈决定况了房副屋的赶位置列，直酱接影缠响到亩房地焰产的饭价格棋。（2）队房腾屋外使师用锁权质的彻年例限船取众决征于盲土兴地共使摊用娃权字的象年玻限助。（3）城接市土化地是是人类所改造皮自然思、经漆过各靠种加壶工的切产物缠，其半上尺凝谈住剧了巴人迟类顷大诱量仔的溉物剥化溉劳涂动绕，苗投东入填了樱各拿种坟基竭础季设泡施替或糕建兔筑吃物些。综乌上竞，既在惨房宿地岭产乓估剧价标中架，别通澡常雁评打估发的变是爸房涝地跪产闸的套整障体中价圣值占。8第一烦节妹房侨地产拌评估丙的对颜象1舒.偿3房疾地娃产商的鱼定重义米以书及贤特谋性2、房腥地产悉的特子性（1）位岛置的它固定拦性（2）长顶期使铁用性我缺国太土泛地岛使路用置权乓出座让恶、该转拦让曾的毕最以高僚年畏限嗽：忌住微宅线用内地70年糠，积工科业增用模地5吵0年著，烫商磁业磁用猜地40年傍。（3）大蜂量投间资性（4）保败值与标增值惊性（5）投伯资的威风险吸性9第群二介节贫房头地驴产揉价盟格2.丧1房厦地澡产竭价蕉格恨概迅念1、喉房躁地摸产渣价像格荷概院念盐及蜡决警定鸭因警素房地甲产由宵土地的和房帅屋构况成的转，房玩地产昼价格任实质甚上就括是土烟地、箱房屋招两部糠分价泄值通慰过市吉场交汽易的拆货币去表现牛。决嫂定觉房斜地僚产导价祥格犯的摩三吊种好因唐素碰：（1）房兆地产宜使用玩价值肆的大雁小（2）厨房住地鼓产睁的茧供大应田数锻量（3）得对雄房散地哪产牧的吃有绿效真需抽求1膨0第二耽节通房壮地产筐价格2.滋1房地役产价斯格概备念2、房皆地产暮价格器的特唐征房地耕产价宅格是俘由地镇价和旗房价走共同扔组成萄，价促格特渗征主赵要来江源于抱地价俩与一喉般物伴品价翼格的我差异承性。（1）从恨评估其的角岸度看县，房炮地产塞价格厌实质头上是乒一种岸权益免价格套。（2）价跑格构雪成的帮双重棋性（3）可情用租迁金的管形式哄表示（4）没组有统排一的扇市场督，价网格的废个别余性强（5）揪受么折糠旧旱的疾影淘响司小奋，扛增脆值插性田强1欧1第二屑节明房塌地产确价格2桃.扣2房地妖产价疫格的夺种类1、减市彩场延价字、犯评坏估挨价2、傅房拉地阿产丘总拿价净、金土费地鹿价裕格罚、缺建廊筑宿物勾价阴格3、生平地价决、熟那地价4、抵沫押价响格、溪租赁腹价格5、单凯位价践格、晌楼面有地价其腰中:单贪位椒价在格=房地舰产总阀价/土地衰面积楼面订地价=土太地还总命价/建筑叫总面反积1役2第弱三酿节笋房僻地笑产贺评治估变的核特邪点房眯地钻产摊评弃估腊的智特旱点1、棕科见学蛮性2、练实弱践贱性3、公取正性其颗中:科学后性和醋实践辜性是暖正确展判断晕房地施产价寨格的葛基础倾，公护正旺性颂是嫌房垒地窃产雹评古估浇的参灵妨魂鱼。13第巴四绞节渐房此地慎产诞评政估疾的杂必落要掠性4、1房地刺产评锁估是嗽发展最市场面经济如的需统要在沙新捉形米势漫下硬，持无巧论发土蔬地唐的粒出蕉让瓶、钓转曾让痛，考房助屋条的基买汉卖杜、除租社赁秩，联都申涉暮及李到芝房衔地约产厌客军观疗的截市岗场锈价角值少，每目枕前蛇我辰国岸的销房穷地变产乞市这场给刚蝴刚拍起畜步谨，户还夫很催不坡完亡善忠，帆交错易脾者榴难恒以储掌柄握丘真酷实挨的驴市慰场旱信绍息替，帝必抹须腐借锁助骨房接地缝产飘估班价琴师锯的钢科汪学把判腾断岭，咳提伯供陪评讯估相对矮象抽的番市瞧场湾价忍格付，辆才呜能繁达电到拒预贞期派的眯目震标疯。由苗此仅可徐见起，顷在恳房恨地兄产刺市戏场杰不稿完役善辟的哭情祥况痒下僵，咐房紫地旗产桨评嘉估弹尤貌为锹重愁要蒸。1励4第四稳节两房洗地产却评估虹的必波要性4、2房地杯产估衬价的熊现实依意义房地袄产估孔价主壮要在沈以下圣领域勒发挥嚼重要冻的现雄实意谁义：（1）只为诊土馅地惰使请用雁制沫度针改嫁革祖和奴土佣地购管皇理捆提瘦供汤科报学意依悟据汤。（2）响为祸各躬类魔房聋地馋产瞒交全易愤服井务袖。（3）满劲足房谜地产呼税收歉的需史要（4）为恨征地乓拆迁嫂补偿牙费提组供依贴据（5）对云城市驳旧房旨拆迁屡补偿洪的评捕估（6）处波理房什地产贯纠纷风的作梯用（7）收企危业孙合酒资符、临重休组释和币股巩份盯制神的凯需享要1拌5对伏房乡丰地珠产西相靠关情用泉词拒的捆补容充跟说航明为了剥避免撒引起茫歧义非，我垦们主诵要使根用“抢房地痒产”薪、“原房地绢”、烘“土厕地”覆和“惰建筑误物”捉几个伤关键倚词，肢其含谱义分风别下谣：1．“霜房地艰产”役：可巧指土筹地，吵也可专指建浑筑物山，还交可指芬土地慰与建金筑物慢的合响成体初。2．“气房地摄”：棉专指衬土地饺与建盛筑物耕的合心成体酱，如橡说房减地价堡格时串，此被价格事既包蹦含土貌地的荐价格单，也丝式包含粪地上胁建筑超物的滋价格屡。3．“所土地淹”：岭仅指再土地两部分挎，如掏说土溉地价肢格时汉，此盆价格扰不含迷地上兵建筑握物的羊价格请。4．“塔建筑牙物”刊：仅丸指建员筑物床部分就，如树说建挤筑物受价格祝时，惯此价蕉格不糊含建刊筑物栗所占牲用的庆土地廉的价古格。1蛮6房初地棒产主概竿念达的论总礼结房地产土地建筑物其他土地定着物实物权益区位实体质量功能土地建筑物房地地上空间地面地下空间房屋构筑物房地洞产概净念的秆总结17第二休章借房具地产乘评估细的理懂论基芹础1、地纱租理碧论2、枕区迁位林理善论18第一易节粗地龄租理止论1.旬1地租隐的内康涵1、板地贝租训的捞概粗念地泽租异是成土另地博所恒有聋者永凭臭借呼土晋地闹所袭有愧权印获吊得简的债收挡入饿。披因就此告，张土裳地庭所保有像权皂和嚷使死用川权赞的睁分梅离侦，罢是面地掉租其产脉生姜的并前团提萄。2、地扇租理山论的垃发展债过程（1）楼资轧产浩阶备级绞古贺典窄经酒济俗学冰家紧的穿地诊租睛地稿价遇理躲论农业携地租萄是为杠了使猴用土胶地而榆付给脏地主束的部格分，铅是劳诸动产拳品扣英除生牵产投掏入、促维持绣劳动康者生龄活必品需和隶当地坡农业蔬资本赔的普训通利衣润后蛇的余陡额。（2）马壶克思双地租嘉理论:农连业或工旋人揪劳砌动汁创著造坊剩晕余退价揭值归的丢一功部收分胖。19第津一使节蔬地驱租划理骄论1忽.私2级差肌地租六和绝闪对地晨租地颠租盟的里两涨种捕基糕本手形怨式因：矛级幸差裳地汪租夸和序绝照对摇地议租诞。1、级到差地指租定义卵：租药用较敬优土食地所轮获得惭的归铸土地亮所有恨者占眠有的腥超额纽奉利润勇。实质壮：等倘量资缩慧本投宋在土疮地上悉产生草不同短生产谢率的馅结果陪。形工成遗原详因间：（1）厅土付地掏自怕然愧条著件凯的陶差脑别（2）般土及地挣的鸣有含限天性20第一堆节破地某租理毕论1父.渐2级触差遣地杠租雨和罪绝杀对咸地挤租1、级熟差地脑租分类念：按薄形成旅基础里的不测同分严成两认种形绍式：户级差屠地租Ι和级怪差地孕租Π。级巧差染地炼租Ι是指歇在肥荣沃程先度和理位置是较好概的土贫地上翠创造露的超吗额利坟润转局化成丢的地握租。级智差指地好租Π是在泪同一饥地块棒上连毯续增泊加投捷资，是使各扛次投厘资的厘生产省率不至同而斜产生江的超丈额利肢润转村化成继的地圣租。两攀者劫的携区懒别陪：努级忆差呼地拦租Ι的产乒生条变件是盖土地知的肥纠沃程璃度和脾位置诵差别浙；级彩差地枯租Π的拖产角生约条鲜件修是届对肢同比一什块网土黎地区连路续姨追晴加灿投丛资尖而踏产咳生效的假不胞同培的柏劳蕉动犯生禁产充率纯。21第一荒节查地扬租理像论1.恢2级立差金地刺租稳和脉绝凳对寺地丝式租2、裤绝像对鸡地育租定削义领：佩土场地听所旧有息者岛凭处借困土判地秤所嘴有址权针垄稠断悼所锡取勿得境的愁地兔租史。形电成羞的脖根将本胡原做因导：睛土旋地病所泳有驳权悦的鞋垄皮断形句成矩的我条醉件谣：逼农有业翁资膝本毫的此有扣机昂构源成雷低逝于贪工分业况资转本骡的言有乘机病构言成2抄2第一客节疑地未租理曾论1.丸3垄断目地租定淡义民：汪由每产预品杆的撑垄欢断晕价含格挠带谷来交的损超唯额世利尿润灰转疯化历成菜的备地课租窑。形洪成萄的兽条届件歉：郑土欢地药所尖有施权呢的秃垄坚断链；语某罪些临土时地仅具荡有举特矛殊徐条搅件抖，耕能脆够酱产答生暑某流些挂特篇别巨名猛贵末而贸又脆非嫂常吼稀商缺陷的促产询品跑，林使运得物产黎品刑的水生嫂产卧者粱凭滨借定对古这糊一欢商侨品揪的纱垄疾断轰经碍营蜻，穷使技其北价响格季不愉仅饰远雅远犁超赖过倾生麦产蹄价舅格昌，住而豪且票也颈超铺过冬其允价朽值拢，蹲从冠而姓形趴成蚂垄组断午价先格除。23第一抗节穴地要租理篇论1具.肤4城欲市妹地良租1、然马宜克薄思荷建裕筑叶地宴段都地遍租定狠义威：洋建笼筑殿地笔段昌地冒租纸是药工铜商班业难资均本更家委和蜂房钓地什产结业佳资萍本冷家横为汇了演获烫得拒建贫造招各彼种份建畅筑中物刚所发需纱土糖地火而无支严付牵给零土田地兔所至有臭者枝的恶地灭租拒。特点缴：（1）建访筑地鸽段地贝租是卧为了孔获得众生产尾的场喘所和更空间诞而支羡付的逗，土构地只撞作为辅生产笛条件挂参加参生产栽过程致；（2）建炮筑地廉段所途处的专位置冠对建丸筑地咳段地到租有辛着决伍定性沫影响市；（3）兄在求建笼筑容地娱段威地焦租篮中悉，撞垄营断烘地郑租蓄占夏有孔显畜著西优傲势介。24第一露节饰地碧租理厨论1摘.麻4城仁市松地奖租2、凡西惯方移新怨古绒典仰主寄义孤地满租烫理畅论代订表返理趣论酱：泛阿倍隆大索供的遭地甜租掏模全型（1）奇模判型写假右设籍条受件俘：A、一楚个平旦坦的堵、没迈有任饿何地吼理差堡异的逢平原浑，土稼地质贡量处庙处相雁等，哥均可担直接办用于辩开发塘，并幼可在伙市场宁上进裳行自都由惕贸慢易莲。B、买孤卖双劲方对打土地幼市场锈都有垫充分蛛的了假解，填卖方界希望恳其收抬入最爱大，泄买方爽希望步其愿捞望能牢最大呀程度搁地得届以满琴足。C、原有柄一哄座摸单移一劝核粥心关的然城余市少，灰城答市汗中递任搞何细方逼向周的敢交驶通颜都雄极既为漂便询利息。25第仇一槐节像地料租汗理党论1棕.壳4城攀市抢地晶租（2）利阿部隆督索贪公役式绕：Y思=菜P径z阿Z搁+踢P溜(喜t渔)土q膊+安K亏(初t文)式策中雹：Y贡—遗—收辽入丙；Pz洗——其外他斜商勾品倒的馒单距位乘价颂格绘；Z—暂—其挽他胃商造品财的菊数陆量荷；P(嘴t)兆——距市授中心t处婶的躁地薪价栏；q—投—土地吐数量翅；K名(倒t免)船—化—距t处凤的摊交插通炊费刮用袖；t窝—障—距市糟中心丽距离嘴。2雹6第一魄节状地腥租理伐论1.荒4城嘴市坟地是租（3）分盾析在镜对惕公药式聚进贱行驱分贸析刃后携，贫阿牧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