河北东光丽园生态小区项目前期营销策划报告

东光丽园项目前期

营销策划报告王博目录一、东光县投资环境分析（一）东光县域概况分析（二）县区环境与产业产品二、东光县房地产现状分析（一）房地产宏观市场特点、特性分析（二）在售楼盘市场调研三、项目本体分析（一）项目基本情况概况（二）项目判断（三）项目SWOT分析四、营销定位（一）发展商定位（二）市场定位1、项目主题定位；2、项目形象定位；3、客户群体定位（三）产品定位（四）价格定位五、项目营销推广建议（一）项目营销推广体系a、推广原则b、推广要素（二）营销推广计划a、前期导入期b、内部认购期c、项目公开期d、开盘销售期e、持续强销期f、清盘销售期一、东光县投资环境分析（一）东光县域概况分析

东光剪图沧州市东光县处于沧州市南部，位于东经116°28′至116°53′，北纬37°44′至38°02′之间。全境横距36.5公里，纵距32.5公里，总面积730平方公里，南邻吴桥县，两县城相距32公里；北与南皮县毗连，两县城相距20公里；西与阜城县以南运河为界，两县城相距33公里；西南与景县接壤；西北与泊头市接壤；东隔漳卫新河与山东省宁津县相望，县城相距35公里。现辖：东光镇、连镇镇、找王镇、秦村镇、灯明寺镇、南霞口镇、大单镇、龙王李乡、于桥乡。7镇2乡447个行政村，总人口约36万。（纱二电）私县点区摸环赚境古与腰产坚业薯产饰品1、取东光尸县公污路芒县内判有国钻道、专省道降、县磨道、透乡道犬四种顾道路狡，其史中国若道1衣04雀路穿义越全刮境，伟境内蛋全长恋29薪.6酬65别公里捎。京歉沪高诞速公占路纵糕贯县堆境，同境内要全长帽33击.9目95牙公里系，省弯道武俱千路大自西励向东患横穿献县境怒，全面长3蠢5.辰07您公里眠，县县道有版连耿爬路、般南吴泳路、械霞果仅路等拖，全盟长7崇8.谈56唉7公齿里，籍乡道疑全长错53灰7.啦3公马里，岗全县岂44始7个俭行政情村已朱有3闻70蜻个行尼政村纹通了逼油路埋，大辅单、副于桥贵两个望乡镇驴20越00渣年前庙率先季实现牛了村患村通郑油路喘。全增县形育成了签以连圈耿路膊、霞陷果路苦、龙良于路均、大省砥路草、王筛郑路睬、曲脂于路映、胡毁集路喜、金敲刘路个、张丘秦路贞为总潜体框群架的愚公路伯网。俯铁路孕，县改内有纽奉津沪烛铁路攻自挎泊头历市入梳东光跑境南寇至连席镇出找境入衣吴桥脊县境栏，境序内全峡长3克0公犬里蝇由北项而设迈南霞岸口、胖东光党、连宁镇3虚个火武车站容。2血、塑料谎、化歼工、呆包装椒机械浅、油昼棉加袍工四患大特凑色行叹业是修支撑皇全县酷乡镇完企业掩的主今导行封业。主犬要产舅品有棋DS华D酸凯、尿爬素、姿水泥沈、白势布、哈包装怜机械剖、电略池等亡，产抬品销摄往国界内外稀。二、东杨光县房芬地等产摧现职状分割析（一胶）房蹲地产锈宏观艇市场窄特点惜、特弹性分莲析特敲点旨：1、孔规钓模不赛断扩季大2、内商丧品房甩市场怀活跃3烈、挺商殊品社房森品东质肚总识体膜提劝升特昼性号：近岗年近来腔东翻光乖中晶心董城扯区扬居早民斤住岂房姻消刑费吧升啦级缺换焰代遮乏改镜善闪性溜住克房舰需命求辨旺掌盛贩，冻带宏动沈了宴住横宅颂产面品魄品庙质京提崖高超，必电结梯巨小魔高施层瓣、僵多捏层越花偏园纽奉洋尿房亚、侦别肉墅罗、桌智季能瞧化傅住擦宅隙等隙被肆广谋大缸居唤民怎所惠接惹受坝。城楼把盘库质雷量宪、睬户杜型头面肢积也、声配柴套姻设雕施繁、洋物耽业虹管汁理茅、不小油区解环椒境伸成崖了亦住旷房中消饲费映的棍重糠要胞因睛素业。隙从很户缺型缸看垂中谷小蚊户蜓型骑消针费补已愚成搭为飘市支场义消授费挤主字流日。茂购重房乘目羡的梯多霞为可一镰般窃改持善贿型公需礼求摧与控刚卡需碗婚秩房熟为隐主黑。二事在登售哭项愁目猫市拆场持调男研项目贝名称：世搂家官咬邸项目逝地址：东光志县迎卧宾大罩道南视侧产煤品可类螺型：高层造板楼任、顶份跃建筑讨面积蛇（㎡粘）1颤8既万在周售嘱户广型课（捎㎡洽）二居蹦10间8、修三居困15乏0~腊15押5、胃四居汪17野8~航20学8销售互价格质（元/㎡）起讨价孩4根2犬0碰0松；隶均集价惊4廊5第0巷0项目滋名称：坝紫脸御滤华讽府项横目可地恒址：东光针县迎亮宾大显道北丈侧产品谁类型：高层建重筑杜面押积凳（桃㎡稳）21痕万在辩售占户尺型披（罗㎡孩）二止居若8殖0约~融1恭0路0罪、往三宪居桨1碍0局0红~帝1验4疾0销及售活价走格攻（昂元/旧㎡）价坑格宜区骑间拾3桌6筒0董0丙~愈3摔9静0桥0项目朝名称：华选联凤产凰城项文目阿地机址：东呀光故县梢迎蒙宾匙大蕉道产鸦品埋类孙型：商业舌、住蔬宅高兰层建筑罩面积皇（㎡被）3祸万在定售析户令型跪（逼㎡乡丰）一港居占6仆4殿、驳二僚居去9共2载~喊1借1艺1导、构三贝居桌1萄1叨7茎~检1徐4质2销轻售镜价查格悦（逐元/掘㎡）均锋价灯3姥5姻0拼0摘~控3咬6夹0讽0项讨目即名面称：仪嘉殊惠骡花顺园项目兄地址：普急照售大厚街打北凑，现东榨外戒环帝路倾西产品唤类型：商业带、住拳宅多残层建掀筑丸面评积榜（未㎡钳）1取1竭.什9绍6寒万在售乓户型脸（㎡炊）二强居丧9克9葱、眠1疫0羽3扭三遍居扔1软2递1叉~接1摸2有8炒、撕1帖3挤8盈~凤1纱4阳6销售少价格牵（元/㎡）价巨格洋区服间来3突4菌6城0腥~墙3野6奇8赔0项候目塔名段称：室飞瓦龙和君析苑项目娃地址：普济她医院塑南侧产品全类型：住就宅绝多太层建筑圣面积汪（㎡倍）15乖万在售础户型积（㎡会）二居甲84别~9概4、远三居情12瞎1~贞13粱4销售益价格主（元/㎡）均置价旺3洽4千0猛0错~服3屡5惰0年0三、项太目态本贞体分析（拦一茅）妇项宰目砌基群本睬情痒况饲概典括本项虹目建联设在移河北滚省沧土州市赌东光订县，岛城内懒西南钻营村姥所辖至地段删，为网中兴塌路中亏段以律西，悔至朝发阳路阳以东然，南荒至棉柳麻公昏司，炒北至僵东光惩沟，暂东至密东光千县第准二中置学，况西至希10附4国债道，肉项目悉名称妨“丽油园小央区”饥，该苏项目放为住德宅及茅商业俭配套隶。“原丽帽园低小滚区终”损项桐目州占姨地甚总帽面餐积央2以5载8寨7不8姨.丘6判平评米吸，潮建留筑页总晒面薄积然8贼6太6蛮6为7芬.府0昌7星平手米弊包紫括菠高割层高1区9铸层息4担栋服、贯小万高测层境1因1尤层农3仔栋挣、温多颂层博6港+蚊1敢层恭3炼栋候。惕其婆中据一晨期匆工塞程穴为绪高享层括2悄栋托、向6凡+答1找层恼2艇栋平、召2域层厅商见铺妖约璃3效8泻8先7镇平乎方叫米引，俭建江筑鉴面赶积袭3猜5缝8颂7智9肿.恋1渗2驼平拦米恳。倒回震迁健总末面腐积食约1振5臣0决0蝴0周平吓米（二张）项陵目判浑断（参考汁市政坊规划毙、项道目介纵绍、呢户型逆、立还面、甘鸟瞰摊）针珍对秧本仅项场目峡目狱前剩的棕实优际泉情毁况薄分析析伯失1有、蜓地蓄理药位梁置箭老肤城劈燕区是东云光重症点开喷发区域匙，离背中然心亮城莲区贵很切近每发闲展茄潜绑力绞巨荣大殊.旦2简、碎周决边逆的掀生附活坊配援套馋和沟商愉业仆配竹套视很熟有失限，从项波目周鹿边的垂配套酷看由故于不烫是城柴区繁业华地农段生老活配渠套较膀少。师3潮、轧产敏品营本贸身务定蜡位片多倘样菜化，本项住目根体松量适适攀中守可叹形日成处规搁模软，产品讽类型丰野富伤多店样花园晒洋房罩、高幕层住哗宅、队面工积许把酱控刮好共，项目外召立邪面的品西质感猴强。华4浴、本心项目铸周边为房地呈产项鹅目集命中，有利谜于形衫成一座个居混住生妻活区。登5途、惯开习发州商就实拔力蕉雄重厚战，阻专目注糊施细工杀，惯注零重皇品嫁质舱。需6到、粗老仆城馆区久依械付洁历好史误资党源毁浓冠厚怎，佩可佛在改后舟期盈营东销城工鸦作早中疗做仅足锦文鸦化免营疮销（收三夜）披项诊目屈S移W持O狸T患分搂析优势技：1净、老窗城区对改造的，有宽相应振政策乳支持2恐、际交禁通索便泛捷和（厕1歉0帅4皇、欣中圣兴昆路雕、滤朝下阳朋路贼等起）3、帅紧邻后东光搂二中湖周边限相应疫生活犯配套乔齐全绸且人症文资技源丰贼富4碧、颗项当目聪体侵量寄适硬中悄可届形见成您规修模5、肚户型用种类挪丰富触且设彻计布呈局合振理紧辛扣客辆户群明体需虫求6泼、叉面封积需控尽制揭合蚊理区8菌8愧~竹1株3连0寄㎡7、蚂项目湖上市壤期间垂同档绞次其度他楼据盘处耕于尾点盘销且售期卵，入售市时辉间合学理准骄确。8漠、钩价葡格惜适袭中回，酒满蠢足振中牧端客客拥群深价望格稿诉妥求握，视有烤利轨项其目锈快握速型回绞笼欠资告金9、亲开发尺商施道工起希家，泥住宅畜品质钱有保槽证劣势穿：1丈、项竞目所融处地塔段偏正远，附与东递光新铜城其候他项牲目未惊形成抽群体睛规模2、磨与东忆光新席城项曲目相静比，舍商业欠配套族相应半落后3垒、摧项剑目熊期小房耀销耍售吉，笼而贷其活他营楼拉盘货是淘现胁房屋，翼销配售醒上搭有凭一杏定丧挑禾战匹性机会悔：1息、片抖区属仆于东超光县奸老城络区重矮点发磁展区辈域，渣得到汇政府吼相应冲的政盈策支卷持与命关怀箭。2失、宫老希城初新森貌改中巡寿心图区耐，只形返成块规麻模煮，最会吐有烛一耻定欺的岭升镜值许潜隔力3、意市场萍形势村不断招好转夺，而猫且东絮光5邻年内塞不会屋有住岭宅土共地供居应。破预计败13味、1瓦4年户是房敲地产迈销售咳旺季4、掘由于棒地处喂老城笼区，乔依附行的历厉史资偏源相须对丰好富，附可在孟后期浙营销婚推广冲中做糊相应纳活动劲策划徐，引最导客盖户群袍体消储费5元、箱新片盘栏销瞒售沿市孟场固冲盼击台力戒强威胁岛：1富、与甚项目申同时拾期在规售楼漆盘都庄处于合现房击销售址阶段怜，在践入市概初期抱不免扭会受旺到竞栽争对悔手排彼挤2、叨13店年将断是一绍个地制产销邀售旺俘年，乏具备另强销慨条件股的楼摩盘将竭会铺炼天盖食地的增广告撒宣传3、望户型演布局直同质手化产眨品太征多，识客户丸竞争堆激烈四、营佳销段定蚀位项目主题定位项目形象定位客户群体定位发展商定位市场定位产品定位价格定位项目发展定位（猾一犯）歪发堤展待商简定劈燕位发忘展葵商颜定堡位部建钟议烈：1孟、严突左出每本幻玉土陵开悠发策商被拉猎近塘与产消穗费浑者节距取离2写、专东注厉于糊施普工美、横执肥着翁于侮品笛质。体激现品聚质有板保证3捞、蔽可丛利携用晴身确边隐人筑文哗关挣系膊资藏源馋，呀做肚足柴项表目交前牌期突宣手传六，宜突累出待开愤发辅商匠资蹦金逃实恭力托与邀品艳质轻。4、冻项目甘宣传慎中期近做相维应活辆动营阶销，欠体现卖开发超商责聪任，耻有利才持续垦提高长美誉夹度与虑知名序度（秩二坛）感市团场柏定假位1、欲项目竖主题盼定位通美过计诉无求毙项约目工优训势猫和夫地英段君配联套现优箱势屑、设公部司核品如牌舅优粘势府，耀生很态钢小帮区崇、蚀极奖致律人神文救关亲怀腐展逼现蜜本退项艰目眼的胳规倡模旋、茧景傅观浪、柿品殿质旅带给来句“缠闲参逸臂”齐的术动再感队生庭活永空超间完，殊及折老迹城棉区晓新估面金貌壮，猪主旅打贡怀置旧捕亲岔情才牌凳。决树隔立车项炸目古性橡价录比轿高丝式、晚配厕套概齐悔品辞质互好者的旗亲刺民犬形差象豪。2碍、滨项藏目彻形架象铸定社位—算—灰项庭目笛配胜套望与珠地超段扇优雄势—床—扶开疯发炭商运品队牌协优气势—网—邀生首态贸宜维居达人钳文来小洋区—膨—漠简心约忌风流格状建仪筑巴感田观恩十迷足——赠价格狼适中惊户型脂布局或好面咽积把禾控好—贝—棒依禁附境历颠史凡资顿源穴浓狼厚—掏—需大懒众列口妹碑税宣傲传3效、物客才户铅群蔽体邻定面位1此茂以速购答买之户荷型陪分类二荣居25岁左槽右断有小寒孩或弓子女柿很小饺和单虫身为唤主南家庭衰月收感入40观00略~6探00揪0自用大多途数为繁首次图置业面积旬够用就可以注重办价格拿、环境、治安间好、坊整体居规划贩好、地混段误偏芒好、交径通罚便症利皂为楼主尘。二睁居备~济三吹居30-再40岁左用右汇有子弓女已壳上学括和部暴分经乒济条摸件好芽的青孙年夫纪妻为抹主耕家庭柳月收壁入不栋低于60虎00自新用首凤次餐或二次访置业附为主注重乏价格格、交通利便利、偏好吴环境巾治袋安好楚、整携体规醋划好、和休造闲享植受、各类增休闲喉设施永近在岂咫尺陈为主作。三竭居45岁以拣上怖家庭各人口暖较多口喜抱好几姓代同盘居妻经济饰实力狼雄厚域家销庭收足入颇丰自用与词投静资为主秋二摸次置微业为上主富讲求案尊贵百气派提和休陪闲享剖受曲以闯休闲周享受膝和商景业偏好狐为主2、按区辅域和谷职业踩可分糖A刷沾公纤务制员、亏教县师育、企业中高级企管理达人员提B慌周边阁乡镇仓小企追业主膏（作矩坊）我与企丸业老颜板C积周林边车附封近絮老乖城端区猛居摊民D爹周仿边乡糊镇农腰民E讯牌本列市路周司边共区否县筋购厌房幅者3涨、内购今房脂目却的疤分态类（纵1电）圣一萝般扛改售善叛性离需回求专（沉住星平超房众买忠楼凡）（锄2旁）凯婚鸦房巡寿（演为食子迎女诱购辰房弟结蠢婚话用政）（辈3洗）勾住丽房某升知级耐（储住著旧僻楼屿买具新罗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