从供求方面分析房价-管理经济学案例分析

从供求方面分析房价-管理经济学案例分析

自房产改革以来，我国房价一直呈现上涨趋势，直至去年才出现小幅下降。这个与我们的生活息息相关，因此我们需要关注这个话题。下面我们将通过数据和图表来介绍房价的变化情况。图表数据显示，中国的房价多数情况下呈现上涨趋势。那么，我们来分析一下房价上涨的原因。供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行与价格变动的核心理论。供求规律是决定住房商品价格的主要规律，其他因素对住房价格的影响，要么是通过影响供给，要么是通过影响需求，要么是通过同时影响供给和需求来实现的。住房商品的供求与一般商品的供求有许多不同的特点，因此住房商品的供求有自身的特殊规律。目前，我国房地产市场运行的特点主要有三个：房地产商品兼具消费和投资双重性；市场具有很强的分割性，商品具有异质性；供给弹性很小。这些特点导致了住房商品市场供应有限，供给价格弹性很小。从供给方面分析，房屋的供给是房价上涨的一个重要原因。土地资源的稀缺性和开发周期的长期性特点使得住房供给呈现低弹性，只有具备一定实力的房地产商才能供给房地产商品。因此，房地产商品市场供应有限，供给价格弹性很小。建材价格是影响住房供给成本的另一个重要因素。建材价格的波动直接影响到房屋建造成本。建筑材料的价格受到市场供需关系、生产成本、国际市场价格等多种因素的影响。近年来，建材价格的上涨成为了制约住房供给的主要因素之一。特别是在建筑材料需求旺盛的城市，建材价格的上涨更为明显。因此，为了保持房价的稳定，政府需要加强对建材市场的监管，防止价格过高的情况出现，同时也需要鼓励建材生产企业提高生产效率，降低成本，为住房供给提供更多的支持。（三）政府政策政府政策是影响住房供给的重要因素之一。政府可以通过土地政策、财政政策、货币政策等手段来影响住房供给。例如，政府可以通过调整土地出让价格、土地使用权期限等方式来影响房地产开发商的投资意愿，从而影响住房供给。此外，政府还可以通过财政政策和货币政策来调控住房市场，例如通过税收政策、贷款利率等手段来影响住房供给和需求，保持住房市场的平稳运行。总之，住房供给受到多种因素的影响，其中包括土地价格、建材价格、政府政策等。为了保持住房市场的稳定，政府需要加强对房地产市场的监管，同时鼓励房地产企业提高生产效率，为住房供给提供更多的支持。在当前的建筑市场中，建材价格的波动频繁且幅度较大，对承包商的影响最为显著。由于大多数承包商缺乏风险意识，在投标时常采用闭口合同，同时未能充分考虑建材价格的走势，特别是主要建材价格的变化。因此，一旦主要建材价格突然变化，承包商难以承受突如其来的损失，容易引发与发包商之间的纠纷，也必然导致房价上涨。表1的数据显示，主要建材价格的变动对造价的影响各不相同，其中钢材价格变动对造价的影响最大。在高层住宅和高层办公楼项目中，由于较多应用商品混凝土，黄砂和水泥价格变动对造价的影响相对较小。建材价格的变动受到多种因素的影响。其中，政府部门相关政策是一个重要的因素。例如，贸易保障措施的实施会导致部分建材价格上涨，如2002年美国对来自欧盟、中国、日本、韩国等地的钢材征收高达30%的关税，导致美国钢材价格上涨了2.33%左右。同样，质量安全监督的加强也会对建材价格产生影响，如2001年国土资源部禁止长江中下游河道采砂活动，导致上海黄砂价格飞升了50%左右。此外，企业自身的行为也会影响建材价格的波动。例如，货运超载引起的安全问题一直是政府关注的热点，如2003年华北五省市联合整治公路运输超载，2004年华东地区联手对长江武汉以下水域及其支流、京杭运河和黄浦江水域的超载船舶进行查处，这些行为都会导致建材价格的波动。建材价格产生影响。生产企业需要根据市场需求调整产能，但原材料资源有限，增加某种材料的产量就会减少其他材料的产量。建筑用钢材价格在2003年下半年一直上涨，钢厂处于满负荷运作状态，设备检修工作也需要进行。气候和季节变化会影响内河航道的运力，导致建材价格上涨。黄砂是最明显的案例，其价格在枯水期比平时高出0.56%~5.34%左右。梅雨季节湿度大，不利于某些材料的仓储，材料经销商会积极出货，引起供应量的增加。原材料和燃料价格上涨会导致成本上升，进而影响建材价格。基础设施建设相对落后，电力供应不足和交通运输紧张也会制约建材的正常供应。疾病流行、战争爆发、洪水灾害、经济风暴等不可抗力因素都会引起材料价格波动。国家的宏观政策调控也会制约材料价格走势。其他因素如房地产业发展状况、气候因素等也会对建材需求产生影响。经济持续快速健康发展和人民收入水平的提高，使越来越多的人有能力购置房产，这推动了中国居民的住房需求。王金明和高铁梅使用可变参数模型对我国房地产市场需求和供给进行了动态定量分析。他们发现，在影响房屋需求的各种因素中，收入弹性最大，介于1.58至1.66之间，这表明在我国现阶段，收入是影响房屋需求的决定性因素。其次，加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务。2000年，我国城市化水平达到36%，已经进入城市化加速时期。最近四、五年来，沿海城市的城市化率年均提高近2个百分点，这带来了相当可观的主动型需求量。1978年至2004年，我国城镇化水平由17.9%提高到41.8%，城镇人口从1.7亿增加到5.4亿，年均增长速度达4.6%。全国城市总数也由193个增加到661个。在城市数量增加的同时，城市规模也在不断扩大。在经营城市理念的指导下，全国城市特别是东部地区城市加快了城市建设步伐，拆迁规模量在短期内增长很快，拆迁户用拆迁费加银行按揭购买商品房，由此导致的被动型需求急速增长。可见，城市建设速度加快制造了大量的拆迁被动型住房需求。投机是指为了从资产价格的变动中获利而买进或卖出资产，并不对资产本身的使用或盈利能力感兴趣。近年来，与房市的火爆形成鲜明对比的是股市的跌跌不休，直到去年才开始好转。加之随着中国经济体系的不断完善，投资方式日趋多样化，为寻求财富的增值，投资者普遍将目光放在了房地产投资上。值得注意的是，来自区域外的富余资金对本区域房价的上涨起到了推波助澜的作用。例如所谓的“温州炒房团”。投机因素作为一种人为因素，使商品房价格脱离了市场规律的正常作用。这种现象在一些城市是非常突出的，有的达到商品房交易的40%以上。“居者有其屋”是多数国人的愿望和梦想。中国人过了许多的苦日子，不愿意消费，更愿意投资。在大多数中国人的思想观念里，有一幢房子既是固定资产，同时也为自己提供了安身立命之所，因此，在一定程度上也促进了住房需求的增加。除了以上因素，影响房价的因素还有很多。例如，人口结构的改变、城市发展、城乡结构变化、人们对房价的预测与期望等等均会影响住房的需求。房地产金融对房价的影响是间接的，它主要通过四个途径发生作用。在市场经济中，价格是由供需共同决定的。当供不应求时，价格会上涨，从而导致供给量增加，需求量减少；当供过于求时，价格下降，从而导致供给量减少，需求量增加。住房价格同样适用于供求分析，但也有特殊性。要压缩房地产市场的价格泡沫，需要从商品房供需两方面考虑。从供给方面，应该强化规划调控，改善商品房结构，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用房建设用地供应量。加大土地供应调控力度，严格土地管理，对土地买卖进行公开招投标，并保证经济适用房用地的供应。完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。从需求方面，可以从消费终端抑制，实施物业税可以在不同程度上抑制对多套住房或大面积住房的需求，进而增加普通住房的供给。抓住源头，降低税费，规范政府行为。要减少办事环节，公开办事程序，提高办事效率，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些措施都可以大大提高开发商对开发项目的可控性，