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PAGEPAGE1房地产估价师《理论与方法》练习题一、单项选择题估价师在开展房地产估价工作的时候，不必考虑：A.土地所有权证B.国家相关法律法规C.物业权证D.建设用地规划许可证答案：A确定估价对象时，应该考虑：A.建筑面积B.整体卖价C.房龄D.板块位置答案：D成本法估价过程中，如下都是直接成本的项目，除了：A.工程造价B.土地购买成本C.借款利息D.设计费用答案：C不动产估价法规定的厘定日是指：A.表示评估价值的日子B.取得不动产权益的日子C.不动产买卖确定的日子D.国家发文确定的日子答案：B估价对象的附加价值主要与以下哪个因素有关？A.远景规划B.楼层数C.户型设计D.地段环境答案：D二、简答题请简述市场比较法的计算步骤。市场比较法是房地产估价常见的一种方法，它的计算步骤如下：收集和筛选参考对象数据：先确定估价对象类型和位置，再通过市场调查等方式，寻找具有相似属性的参考对象，筛选那些和估价对象最相似的对象。选择合适的计算单位：通常选择价格每平方米或元每平方米。对比参考对象的特征：对比参考对象的房产属性，如物业类型、建筑面积、楼层数、得房率、路径日照时间等特征，并加以权重。计算估价对象的合理市场价格：以参考对象的单价均值为基准，根据估价对象的可比性进行加减调整，得到估价对象的合理市场价格。请简述三种估价方法的适用范围和优缺点。（1）市场比较法：适用于有大量已成交估价对象的情况，它的优点是操作简单、数据比较容易获取，其缺点是数据的真实性和样本的可比性需要特别关注。（2）收益法：适用于收益相对固定的物业类型，如写字楼、商场等，其优点是强调收益现值以及未来升值的预测，但缺点是依赖于预测，过分依赖预测可能导致估价结果偏差。（3）成本法：适用于新建物业、独特性强、市场比较法无法使用的物业类型，它的优点是计算比较简单、相对可靠，但缺点也很明显，即容易忽略房产老化、变迁等因素，结果不太准确。三、操作题某城市甲区的一套160平米公寓房源，出售情况如下，以市场比较法计算出房源的市场价：序号楼盘名称物业类型建筑面积（平米）单价（元/平米）1栋华花园高层138500002德州花园复式172680003百花广场公寓152590004金茂大厦公寓152770005香格里拉酒店式公寓16169000解：首先要筛选出跟估价对象最接近的楼盘，从上述表格可以发现，编号为1和5的楼盘与估价对象的情况相似，通过对比它们的物业类型、建筑面积和单价，可以发现栋华花园更符合估价对象的情况，因此，根据市场比较法的步骤，我们取栋华花园的单价（50000元/平米）为估价对象的单价。根据估价对象的建筑面积（160平米），计算其市场价为
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