【城市进入研究】岳阳-湖南中原

岳阳城市进入研究报告湖南中原事业七部Part1城市基础环境Part2房地产市场Part3城市综合评判Part4拿地模式及板块建议CHAPTER1 城市基础环境城市经济环境/数据篇城市规划发展/空间篇城市经济环境/数据篇岳阳，湖南省辖地级市，省域副中心城市，湘北门户，位于长江中游南部，洞庭湖东北部，依长江、纳三湘四水，综合经济实力位居湖南前列。截至2016年末，岳阳市常驻人口为568.11万人。Ø2016年GDP3100.87亿元，比上年增长7.8%。Ø2016年城市居民人均可支配收入27546元，比上年增长9.3%。Ø2016年社会消费品零售总额1142.88亿元，比上年增长12%。Ø 2016年固定资产投资总额2317.4亿元，比上年增长14.5%。Ø国家历史文化名城、中华诗词之市、国家园林城市、国家卫生城市。Ø中国经济百强城市、综合配套改革试点城市。Ø湖南唯一的临江口岸城市，长江航运中的湖南唯一的一站，国家一类水运口岸。城市经济环境/数据篇行政区划：岳阳下辖三区四县，代管两县；岳阳楼区、云溪区、君山区3个区，湘阴核心城区县、岳阳县、华容县、平江县4个县，代管汨罗市、临湘市2个县级市。设有岳阳经济技术开发区（国家级）、城陵矶临港产业新区、南湖新区和屈原管理区4个行政管理区。核心城区：岳阳核心城区由岳阳楼区（南湖新区、经开区）、云溪区南部（城陵矶临港产业新区）、君山区东部组成。城市经济环境/数据篇宏观经济：近几年来岳阳经济快速增长，GDP总量及人均GDP稳步上升，2016年GDP突破3000亿，增速7.8％，整体经济总量排名湖南地区前列，仅次于省会长沙。地区地区生产总值增速（%）占全省GDP比（亿元）例（%）长沙市9323.709.428.1岳阳市3100.877.89.4常德市2955.548.08.9衡阳市2853.027.98.6株洲市2512.517.97.6郴州市2190.758.26.6湘潭市1845.658.25.6永州市1565.818.04.7邵阳市1520.867.94.6益阳市1484.187.84.5娄底市1400.147.64.2怀化市1396.158.14.2自治州530.876.91.6张家界市497.628.11.5城市经济环境/数据篇产业结构：岳阳第三产业发展迅速，规模快速增长，成为城市经济新引擎，经济结构由早期二产主导向二产、三产双驱动发展转变，带动服务水平提升，人口导入。第二产业第三产业年份增加值增加值增长率增长率（亿元）（亿元）2015年1446.837.8%1122.2911.6%2016年1469.106.7%1285.9410.5%岳阳经济早期以第二产业为主导，近几年岳阳第三产业发展快速，2016年第三产业增加值1285.94亿元，同比增长10.5%，占整体41.5%，第三产业成为岳阳经济新引擎。城市经济环境/数据篇固定资产投资：岳阳固定资产投资体量排全省第四，2016年固定资产投资2317.4亿元，同比增长14.5%，其中房地产投资151.4亿元，仅占比6.5%，全省最低，房地产开发投资潜力巨大。城市经济环境/数据篇财政收入：除2014年出现短暂停滞，岳阳财政收入逐年递增，增长率超过10%；对比全省其他城市财政收入绝对值及增长率均排名前列。地区财政收入/亿元增长率长沙市1231.0210.6%岳阳市330.759.2%常德市226.609.0%衡阳市277.966.0%株洲市312.807.7%郴州市235.506.9%湘潭市186.507.2%永州市149.9214.3%邵阳市141.258.0%益阳市107.152.4%娄底市104.599.7%怀化市123.1511.2%湘西自治州88.0512.3%张家界市49.498.3%城市经济环境/数据篇岳阳2016年常住人口568.11万，处于全省中等偏上水平，但人口增长率0.9%位居全省地级市首位，仅次于省会长沙；城镇人口315.98万人，城镇化率55.6%，城镇化空间较大。地区常住人口/万人增长率城镇化率长沙市764.522.9%76.0%岳阳市568.110.9%55.6%常德市584.400.0%60.3%衡阳市728.59-0.7%51.1%株洲市401.630.4%64.1%郴州市471.10-0.4%52.3%湘潭市283.800.5%60.3%永州市546.520.7%46.3%邵阳市732.150.8%44.0%益阳市443.250.5%47.9%娄底市389.410.6%45.3%怀化市492.000.4%44.3%湘西自治州263.600.1%43.1%张家界市152.910.3%46.1%城市经济环境/数据篇可支配收入：岳阳城乡居民可支配收入稳步增长，2016年城镇居民可支配收入27546元，处于省内第二梯队，人均生活水平有待提高。地区城镇居民可城镇增速农村居民可农村增速支配收入/元支配收入/元长沙市43294.008.3%25448.007.5%岳阳市27546.009.3%13119.008.5%常德市26532.008.2%12758.008.6%衡阳市28848.008.8%15603.008.3%株洲市36828.008.4%16919.008.2%郴州市27730.008.6%12756.008.3%湘潭市31607.008.1%16576.008.0%永州市24026.009.5%11683.008.5%邵阳市22996.009.1%14298.0012.3%益阳市24745.009.6%13416.008.7%娄底市23669.008.4%9529.0010.1%怀化市22554.009.0%7961.0010.5%湘西自治州20831.008.0%7413.0011.5%张家界市21030.008.0%7802.0010.0%城市经济环境/数据篇进出口总额与社会消费零售额：2016年岳阳市进出口额14.87亿美元，上涨31.1％；社会消费零售总额1142亿元，增速12％，社会消费需求旺盛，增长快。城市经济环境/数据篇工业增加值：岳阳近五年工业增加值持续增长，2016年岳阳工业增加值1321.68亿元，占GDP总量42%，处于省内地级市领跑地位，湖南工业强市。岳阳市近5年工业增加值情况1350.001305.581307.501321.6816.0%1300.0013.9%14.0%1250.001216.7811.3%12.0%10.0%1200.009.0%8.1%8.0%1150.001109.966.8%1100.006.0%4.0%1050.002.0%1000.000.0%2012年2013年2014年2015年2016年工业增加值/亿元比上年增长/%地区工业增加值/亿元比上年增长/%长沙市3727.187.5%岳阳市1321.686.8%株洲市1197.406.7%常德市1135.506.3%郴州市1069.206.4%湘潭市889.406.7%

岳阳九大优势产业石化、医药、造纸、食品、机械、建材、有色循环、纺织、电力多数保持增长，发展势头良好；2016年岳阳九大优势产业产业增长率代表企业石化业3.7%岳阳长炼集团医药业8.5%岳阳制药有限公司、湖南紫光古汉南岳制药有限公司造纸业-7.4%岳阳纸业集团、岳阳林纸食品业7.3%湖南华文、岳阳巧娃机械业10.6%岳阳精工机械、常丰收割机建材业1.9%南方水泥、华新水泥有色及循环业9.9%湖南银联湘北铜业、汨罗循环经济工业园纺织业8.3%岳阳棉麻总公司、岳阳宝丽纺织品电力行业-0.3%华能岳阳电厂城市规划发展/空间篇岳阳为湘北门户，区位优越，为湖南经济实力最强的地级市，是洞庭湖生态经济区的重要阵地，也是长江中游城市群建设的一个重要结点城市。Ø岳阳市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是湖南省以长株潭为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市。Ø地处“长株潭城市群”和“武汉1+8城市圈”的双重辐射范围，具备融入“两区”、依托“两圈(带)”的地理区位优势Ø将建设成长沙与武汉之间的区域性经济次中心。岳阳湖南城市规划发展/空间篇岳阳城市空间布局为沿洞庭湖带状组团式结构形态，各组团之间以洞庭湖、东风湖、芭蕉湖、松阳湖、白泥湖绿地相间。用地布局结构为“一主三副”：即主城区，云溪、路口和君山副城区。（一）主城区：南起湖滨、奇家岭、北至城陵矶华能电厂和泰格林纸、西起洞庭湖、东至随岳高速公路。以居住、路口城区商贸金融、行政办公、文化教育、高新技术产业、旅游服务、休闲度假为主，采取紧凑发展的模式，用地布局为金凤桥市级商业中心、东茅岭市级商业副中心、七里山—冷云溪城区水铺工业、木里港—康王工业、奇家岭—郭镇文教五片区，用地面积95km2。君山城区（二）云溪城区：包括云溪、松阳湖、道仁矶。以港口物流、工业为主，用地布局为城陵矶（松阳湖）港口物流、临港工业、精细化工、岳化工业、云溪居住五片区，用地面积36.7km2。主城区（三）路口城区：包括路口、文桥和陆城。以工业为主，用地布局为长岭石油工业、陆城居住、路口居住及配套服务片区，用地面积9.3km2。（四）君山城区：包括柳林洲、林阁佬、濠河和君山岛。以旅游休闲、生态农业、居住为主，用地布局为挂口居住、九公里公共服务、濠河和君山岛旅游休闲、林阁佬工业四片区，用地面积14km2。城市总体规划城市规划发展/空间篇城市扩张——“东扩、西连、南延、北靠、中提”发展战略，东北片区发展为大工业区和物流区，西北片区发展为大旅游区，老市区建设成大商务区，城市东南片区建设为居家休闲新城区。北靠西连中提 东扩南延

东扩北靠：以岳阳经济技术开发区岳阳东站区和城陵矶港区建设推动城市东扩北移，把城市东北片区建设成大工业区和物流区；西连：加快洞庭湖风光带三期工程建设，推动“退二进三”，按照保护历史、完善功能、提升形象的要求，加快旧城改造，建设洞庭新城，以君山生态新区建设，推进跨湖发展，把城市西北片区建设成大旅游区；中提：把中心片区建设成大商务区；南延：把城市东南片区建设成大学区；向南发展，把赶山以南片区建设成居家休闲新城区。城市规划发展/空间篇分区控制：规划建设区划分为铁西、南湖、八字门、金凤桥、湖滨、奇家岭、七里山、城陵矶、松杨湖、云溪、道仁矶、路口、陆城和君山分区共14个分区单元，其中主城区8个。分区人口规模用地规模居住用地人均居分区住用地备注名称(万人）（km2）（km2）（m2/人）铁西分区20.059.535.2826.31以商业居住为主南湖分区43.2718.7710.7326.10以商业居住为主八字门分区22.9219.506.2728.81以商业居住为主主城区金凤桥分区14.3212.684.0229.53以商业居住为主湖滨分区11.728.063.5530.31以居住为主奇家岭分区5.589.371.6429.40以文化教育为主七里山分区5.218.461.4928.56以工业为主城陵矶分区6.718.632.0330.32以工业和仓储为主松阳湖分区23.68港口物流工业为主湖滨分区云溪城区云溪分区9.6012.003.0431.67以居住和工业为主道仁矶分区1.051.020.3835.83以居住为主路口城区路口分区4.568.101.5233.33以工业为主陆城分区1.611.200.5835.75以居住为主君山城区君山分区13.414.005.1538.45以居住为主城市规划发展/空间篇城市交通——京广高铁、京珠高速、京广铁路、107国道交汇处，具有三位一体的组合交通优势，湖南3+5城市群规划重要的交通枢纽。0.5小时达长沙，武汉3小时南下达广州5小时北上抵北京

城市交通条件l支线机场，岳阳三荷机场，飞行区4C标准，预计2020年旅客吞吐量60空万人/次，货运吞吐量1800顿，预计2020年初步建成。l武广高铁，岳阳东站，2009年开通，铁2014年启动东站枢纽规划建设工程进行东站扩建工程。l京广铁路、武广高铁、规划建设岳铁吉铁路、岳长城际铁路，荆岳—岳常路—岳九铁路、平—汨—益—娄—衡城际铁路，从而形成“四纵两横”的铁路网络体系。l京珠高速、107和106国道以及多条路省道、沿江公路以及国内最长内河公路桥洞庭湖大桥。l城陵矶港是湖南对外开放的唯一国运家一类口岸、湖南省的航运中心。城市规划发展/空间篇轨道交通：由4条城区线路2条城际线路1条机场快线线路构成，共设站近60座。主城区线网规模将达到100公里，岳阳轨道交通规划一号线至四号线，全线2030年前建成通车。岳阳磁悬浮：规划自岳阳楼至岳阳东站，全长15公里， 2020年(一期工程)开始建设轨道1号线：起点岳阳东站，终点巴陵广沿线配套建设4个站点，目前正处于前期研究阶段。 场，沿城区东西向主干道巴陵路布设，线路长度15km；2030年(二期工程)开始建设轨道2号线、轨道3号线和轨道4A号线。城市规划发展/空间篇产业发展规划：六大产业功能区，即三产业聚集区、云溪—路口工业区、城陵矶—松阳湖港口物流工业区、木里港—康王高新技术产业区、西塘—三荷休闲农业区、君山观光农业区。三产业聚集区：以居住、行政商业、商业金融、旅游服务和文化教育为主要功能，作为岳阳市区的行政、经济、交通、服务和旅游中心。云溪—路口工业区：以石油化工产业为主，作为岳阳市区重要的重化工业基地城陵矶—松阳湖港口物流工业区：以造纸、电力、装备制造、港口码头、物流配送、油气管道枢纽、港口加工业为主要功能、作为岳阳市区主要的物流基地。木里港—康王高新技术产业区：发展以生物医药、新材料、现代制造、现代信息技术、光伏光电产业为主体的新型工业，作为综合性工业基地和生产服务业中心。西塘—三荷休闲农业区：以农林牧渔业的现代化生产为主、作为岳阳市区主要的农业生产基地和生态支持区。君山观光农业区：以生态农业和休闲旅游为主，作为岳阳市区主要的生态观光旅游区和都市休闲农业基地。城市规划发展/空间篇棚户区改造：过去5年岳阳市旧城改造户数超过4.5万户，建设面积275万方，投资规模达到81亿元，据实地调研，2018年到2020年将再改造各类棚户区16万户，为岳阳楼市发展提供大量客源。区域年度改造户数建设面积用地面积投资规模（㎡）（万平米）（万元）2013年690055465331.281215042014年482830437423.35956272015年1059854199335.12196130岳阳市2016年1160074616553.282052962017年1122360085046.51195300合计451492748035189.54813857城市基础环境湖南省经济最强地级市，处于稳定发展期，经济快速增长，城市内优外扩创造大需求，城市发展空间及潜力巨大。【城市经济】：省域副中心，经济总量位居全省第二，仅次于省会长沙，固定资产投资快速增长，财政收入稳居前列，第三产业快速发展赶超二产，城市经济未来发展空间大。【发展特征】：经济增速有一定回落，产业支撑有待加强，对房地产依赖程度较低，房地产投资占比不到7%全省最低，未来发展空间巨大。【城市人口】：城市人口规模持续增长，人口增长率位居全省第二，人口吸附力较大，未来人口规模发展空间大，为房地产提供了稳定支撑。【城市空间结构】：沿洞庭湖带状组团式结构形态，整体布局为“一主三副”规划。【城市发展方向】：总体紧密遵循“东扩、西连、南延、北靠、中提”发展战略，东北片区发展为大工业区和物流区，西北片区发展为大旅游区，老市区建设成大商务区，城市东南片区建设为居家休闲新城区，城市中心南移。CHAPTER2 房地产市场房地产市场—行业运行房地产投资：岳阳市房地产投资增长幅度较为缓慢，2016年房地产投资132.95亿元，首次出现负增长，增长率-12.2%，仅占GDP总值4.29%，发展空间巨大。年度 房地产投资/亿元 占GDP比值2011年 100.40 5.29%2012年 102.06 4.64%2013年 109.90 4.52%2014年 131.78 4.94%2015年 151.40 5.25%2016年 132.95 4.29%房地产市场—商办市场商业市场：商业市场持续供过于求，成交均价持续下滑，截止至2017年9月，供求比1.48，均价14800元/㎡。办公市场：办公市场供需两淡，供应规模较小，但仍处于供大于求之势，2017年供求比将近15。注：岳阳市区市场供求基础数据来自于中指数据平台。 — 元 / 元 近五年岳阳市商品住宅供销面积走势3002332482352442.002501.661851861.502001401501201231.061181.000.980.761000.630.50500201320142015201620170.00供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）供销比年份商品住宅库存住宅去化周期（万方）（月）2014年291222015年304202016年245122017年9月1778.6

供销比：近五年岳阳市区商品住宅供销比持续下降，2016年供销比0.77，商品住宅销售面积达222.5万方；均价：2014年整体行情低迷，市场供应谨慎，去化艰难，价格大幅下降，2015年价格回升，市区商品住宅均价达4991元/㎡，2017年均价达到6884元/㎡；存量：截止2017年9月，岳阳市区商品住宅存量177万方，去化周期约8.6个月，市场库存短缺。

行业发展篇—住宅市场岳阳市区商品住宅去化主要以120-140㎡、三房户型为主，单价段集中于5000-7000元/㎡。p2017年岳阳市区商品住宅销售主力房型为三房，占比达59%，其次为二房户型，22%；p2017年岳阳市区商品住宅销售主力面积段为120-140㎡，占比35%，其次为100-120㎡平米户型，占比22%，200㎡以上大户型产品仅占1%，市场占有量少；p2017年岳阳市区商品住宅主力销售单价段为5000-7000元/㎡，占比46%，其次为5000元/㎡以下，占比32%；注：以上数据来自于中指数据平台。房地产市场—土地市场近5年（2013.01-2017.09）岳阳土地供应423宗，建筑面积2732万方，其中商住用地仅占42%，规划建筑面积1165.7万方，商住用地供应主要集中于岳阳楼区。注：以上数据来自于中指数据平台。房地产市场—土地市场商住用地供求量价：近两年，岳阳商品房土地供应大幅下降，但土地楼面价快速上涨；截止至2017年9月土地供应14宗，成交7宗，成交土地规划建筑面积107万方，楼面地价2456元/㎡，目前岳阳市场待开发建筑面积156.5万方。近五年岳阳市商住用地供求运行400350300250200150100500

3000.00348.32456.112500.00271.2270.7212.7212.91736.502000.00149.81296.77198.3183.41500.00955.06899.31107.11000.00116.5500.000.002013年2014年2015年2016年2017年商住用地供应建筑面积/万㎡商住用地成交建筑面积/万㎡楼面地价/元/㎡注：以上数据来自于中指数据平台。房地产市场—土地市场地王频出：2017年岳阳土地市场火爆，地王频出，开发商对楼市未来看好，土地楼面价突破3000元大关，地王普遍溢价180%以上，拿地难度大，价格高。地块名称用地性质规划建筑面积区县出让方式出让起始价截止日期成交价楼面地价溢价率竞得方(㎡)(万元)(万元)新岳西路以南,枫桥住宅用地15772岳阳楼区挂牌18602017-08-142760175048.39%臧宏伟湖路以北梅溪路以南、金凤岳阳金碧置业有桥路以西、中门路综合用地(含住宅)493342岳阳楼区招标536302017-07-141541303124187.40%限公司以东,监申桥路以北巴山巷以北,洗马巷岳阳际华置业有路以南,汴河园路以综合用地(含住宅)186848岳阳楼区挂牌200002017-07-07579003099189.50%限公司东,九龙堤路以西金鹗路以南,德胜南住宅用地79083岳阳楼区挂牌156002016-12-1922600285844.87%岳阳中建信和置路以东业有限公司房地产市场—销售排行根据近三年的销售表现来看，品牌房企稳坐市场成交榜前列，市场对于品牌的追捧度较高，年度销冠销售面积在10万平米以上，2017年岳阳销冠恒大绿洲销售面积达到11万方。2015年岳阳市中心城区住宅销售排行名次楼盘名称套数面积1滨水翡丽城11011492552宏润家园10011306173恒大南湖半岛9091174944滨湖新境界8481039435中天·维益家园743879256天伦国际584658667星河国际539576418岳阳碧桂园488567779中航·翡翠湾4546255710东城樽品429317612016年岳阳市中心城区住宅销售排行名次楼盘名称套数面积1恒大南湖半阳新天地896819763金威城市广场775856164恒大绿洲692801855天邦钻石山655778426星河国际622672087中天维益家园508575898保利·翡翠湾488678449英伦世家4715590310滨水天悦451523202017年岳阳市中心城区住宅销售排行名次楼盘名称套数面积1岳阳恒大绿洲11091285882美的·梧桐庄园8991106193山水一城724854024玉鑫·巴陵星城667740845恒大·南湖半岛656806756南湖·名门世家645844777盛玺·河山578635788岳阳逸城526541659天邦·悦景湾5035631710悦湖星城45851281注：以上数据来自于中指数据平台。房地产市场—重点房企品牌房企岳阳项目主要分布于经开区及南湖新区，以中小规模项目开发为主，中建与恒大于2012年率先入驻，目前岳阳市场呈现恒大一家独大之势，3个在售项目，1个储备项目。开发商项目名称项目板块建筑面积容积率物业类型主力产品成交均价开盘时间销售状态（万㎡）（元/㎡）恒大名都南湖新区243.3高层106-166㎡63002012年8月开发完毕恒大御景湾城北板块233.0高层86-130㎡74002017年4月二期在售恒大地产恒大南湖半岛南湖新区162.9高层+洋房82-146㎡100002015年5月尾盘在售恒大绿洲经开区483.0高层105-139㎡95002016年11月尾盘在售恒大未来城经开区493.0高层待定预计12000待定待售中建信和中建.湖山壹号中心板块122.4小高层103-180㎡待定待定待售中建.岳阳中心中心板块153.9高层+公寓22-60㎡公寓59002012年11月开发完毕85-120㎡高层高层：7500保利.翡翠湾南湖新区351.8别墅+高层118-200㎡高层保利183-230㎡别墅别墅：14000保利.赶山路南湖新区131.1别墅+洋房160-249㎡别墅待定待定待售134-176㎡洋房广东美的美的.梧桐庄园经开区753.0高层+洋房98-155㎡70002017年6月在售碧桂园岳阳碧桂园城北板块211.3高层+别墅81-169㎡高层高层：60002014年10月尾盘在售166-250㎡别墅双拼：12000典型案例—恒大南湖半岛项目建筑以南湖为核心，是岳阳市区规模最大的生态生态大盘，规划商业、住宅、幼儿园、白金皇家会所及欧陆园林等。项目名称恒大·南湖半岛物业类型商业、高层、洋房项目位置云梦路与南津港大堤交汇处（千亩湖西侧）开发商恒大地产集团物业金碧物业占地面积193928平方米总建筑面积560452平方米容积率2.89总户数68栋4194户2015年8月开始12#、21#、23#、10#、13#、11#、22#、1#、2#预售开发节奏2016年3#、9#、14#、19#、20#、17#、18#、27#、25#、26#、24#预售2017年7#、6#、16#、15#预售（排名分先后）典型案例—恒大南湖半岛恒大南湖半岛总供应套数为3295套，去化3002套，最新预售栋数为6#、7#，主力面积为112、125㎡。栋号总套数（套）面积（㎡）去化套数（㎡）剩余套数（㎡）12#145146㎡、141㎡、169㎡、179㎡1281721#51117㎡、102㎡、137㎡51023#51117㎡、102㎡、137㎡51010#198130㎡、106㎡、122㎡197113#224120㎡、127㎡221311#152140㎡、171㎡1341822#13180㎡、95㎡、121㎡12471#168141㎡、146㎡、169㎡、171㎡16802#224134㎡、108㎡、125㎡195293#224134㎡、108㎡、125㎡212129#198123㎡、140㎡、153㎡193514#166175㎡、120㎡、136㎡、187㎡162419#102157㎡、119㎡、140㎡101120#34226㎡、225㎡151917#9498㎡、83㎡、121㎡90418#136123㎡、128㎡、124㎡、120㎡129727#68143㎡、158㎡491925#104119㎡、139㎡、157㎡100426#103137㎡、99㎡、115㎡99424#52157㎡、119㎡、139㎡48415#256121-122㎡2431316#9082㎡、112㎡、125㎡79116#16282㎡、112㎡、125㎡109537#16282㎡、112㎡、125㎡10458合计329580-226㎡3002293典型案例—恒大南湖半岛恒大南湖半岛整体供应40万㎡，去化27万㎡，2017年成交均价9822元/㎡，南湖片区2017年成交均价为7852元/㎡，品牌溢价明显。恒大南湖半岛供求量价分析20000018689312000180000164480166067940898221000016000014000011749481648000120000100000747138067560008000040006000040000200020000002015年2016年2017年供应量（㎡）成交量（㎡）成交均价（㎡）

年份供应面积（㎡）成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）2017年747138067598222016年16606718689394082015年1644791174948164合计405260385062——恒大南湖半岛2017年整体供应74713㎡，去化80675㎡，成交均价9822元/㎡，成交排名岳阳前十；2016年为恒大南湖半岛主要去化阶段，全年去化186893㎡，成交均价为9408元/㎡，成交量为岳阳第一；恒大南湖半岛主要去化优势为其独特的地理位置，三湖环绕及其品牌优势，岳阳人倾向于品牌开发商，品牌形成一定溢价。典型案例—南湖名门世家南湖名门世家位于南湖大道西侧，南向为南湖广场和南湖，北向金鹗山公园，西临美食街，处于岳阳城市核心地段。项目名称南湖·名门世家物业类型高层、商业项目位置岳阳市南湖大道岳阳乐园公交站南侧开发商深圳富川集团物业湖南星辉物业管理有限公司占地面积64136平方米总建筑面积269922平方米容积率3.20总户数1838开发节奏2016年6#、1#、2#、7#、8#预售2017年3#、9#预售典型案例—恒大南湖半岛南湖名门世家总供应套数为1064套，去化876套，去化主力面积为123㎡、141㎡户型，项目无两房供应。栋号总套数（套）面积（㎡）去化套数（套）剩余套数（套）6128141、12395331136141、123117192136141、12383537136168、130121158240141、123176643102125、13010029186125、1301842合计1064123-168㎡876188典型案例—恒大南湖半岛恒大南湖半岛整体供应40万㎡，去化27万㎡，2017年成交均价9822元/㎡，南湖片区2017年成交均价为7852元/㎡，品牌溢价明显。南湖名门世家供求分析120000105200年份供应量（㎡）成交量（㎡）成交均价（元/㎡）10000084477800002016年105200228708318600004000037211228702017年372118447797622000002016年2017年合计142411107347——供应量（㎡）成交量（㎡）南湖名门世家2016年整体供应量为105200㎡，去化量为22870㎡，成交均价8318元/㎡，去化量较低；2017年南湖名门世家整体供应37211㎡，去化84477㎡，为项目主要去库存阶段，成交价9762元/㎡，量价提升明显，成交量位于岳阳前十；南湖名门世家其地理优势明显，南湖广场、金鹗山公园、美食街等，为项目库存去化主要支撑。房地产市场—小结岳阳房地产市场在2015年以后步入快速上升通道，中短期市场将供不应求，远期市场有较高盈利和成长空间，楼市发展前景看好。【商办市场】：长期供过于求，库存高度积压，逐渐步入供需两淡之势，谨慎开发。【住宅市场】：量价齐升，供不应求，市场处于缺货状态，随着岳阳城区棚户区改造的推进，未来需求大幅释放，供不应求将处于常态。【土地市场】：土地供应连年减少，严重供应不足，市场和房企储地少，岳阳楼市极具进入价值，但拿地难、楼面价高、地王频出。。【品牌房企】：品牌房企岳阳市场受追捧，恒大一家独大，销售量价引领岳阳。CHAPTER3 城市综合评判城市综合评判岳阳城市处于稳步发展期，空间扩展/经济快增长，楼市处于爆发式高增长阶段，发展空间和潜力巨大，中短期市场前景看好，具备高进入价值。基础环境楼市发展

省域副中心工业强市，经济稳步增长，城市内优外扩创造大需求，发展空间及潜力巨大。经济总量及财政收入全省地级市首位，城市扩张和旧城改造创造大量需求。岳阳房地产市场处快速增长通道、中短期供应不足，具极高进入价值。土地供庒严重不足，未来楼市供不应求概率大，地王频出，房价上涨压力大，开发商普遍看好。住宅市场住宅供求规模快速增长，市场供应紧缺，供不应求，价格快速上涨，发展前景十分看好。住宅去化快，供销两旺，出清周期仅5个月CHAPTER4 拿地模式及板块建议拿地模式研究及建议板块梳理及建议板块梳理及建议君山板块区域定位：观光农业区区域规划：国家级重点风景名胜区土地供应：住宅土地供应成交均较少，工业、旅游用地占大头，2017年无住宅用地成交；土地价格：2016年土地成交均价470元/㎡；供求关系：供不应求，供求比0.3去化速度：截止至2017年9月，板块成交10万方，达历史新高，首次突破10万方；价格水平：2017年板块均价4130元/㎡，岳阳主城区价格洼地；中心板块区域定位：行政、商务中心，岳阳核心区域；区域规划：洞庭新城，旧城改造；土地供应：土地供应紧缺，2017年土地成交2宗，用地面积1万㎡；土地价格：地王频出，友阿地块楼面价破4000元/㎡；供求关系：2017年供求比仅0.15，基本处于断货状态；去化速度：受限于供应短缺，截止至2017年9月，板块成交27.7万方；价格水平：均价6780元/㎡，相比2016年涨幅达到19%，涨幅较大。

城北板块区域定位：岳阳新浦东区域规划：东风湖、芭蕉湖、津港新城土地供应：土地供应以工业用地为主，2017年成交住宅用地3宗；土地价格：2017年爆发，突破2000元/㎡大关；供求关系：供小于求，供求比0.63去化速度：2017年板块成交34.8万，达到2016年全年水平；价格水平：2017年成交均价6198元/㎡经开区板块区域定位：城市次中心，岳阳东大门；区域规划：武广高铁、商贸金融、体育中心；土地供应：供应速度减缓，但板块处于开发前期阶段，后期供应潜力较大；土地价格：2017年土地成交楼面价突破3100元/㎡，仅次于中心板块老城区；供求关系：供求比0.74，长期供不应求；去化速度：截止至2017年9月，板块成交53万方；价格水平：板块均价6727元/㎡；南湖新区板块区域定位：岳阳新城区，三产聚集区区域规划：环南湖旅游风景区土地供应：2017年土地供应7宗，由于起拍价较高，仅成交一宗赶山路地块，由保利拍得，本地开发商多处于观望状态；土地价格：2017年成交楼面地价1500元/㎡；供求关系：供求比0.42，持续供不应求去化速度：2017年板块成交60万方，供销两旺价格水平：板块均价7852元/㎡,领跑整个岳阳市场；板块梳理及建议板块对比分析：综合板块发展预期，建议进入重点板块为南湖新区与经开区板块，其次为城北、中心板块，君山区谨慎进入。区域区域规划区域可供应区域土地区域供求情况区域商品房区域去化速度板块得分板块成熟度土地量成交价格均价水平10%10%20%15%15%15%15%100%中心板块54115453.35南湖板块45545554.75城北板块34345443.85经开区板块35435454.15君山板块2322