海外住房保障与时俱进中国住房保障博采众长

目录核心点 1摘要 1外房障系度建完，府市相得1国住保制体系发地以人业提的房核心 2国围租住，欧住保的范 3典：“社民主模式福国的表 3国典的“市小政府”征运住融工种多 4本政领，场主的障房制 5加：系善公共屋策 5国市供为政府控辅围租的住保制度 7史革住保制度史久逐市化 7障住现：设量存整下、渠道给申门较高 8融持状租货币贴住储制度 10住货补：门槛覆人少影力趋弱 10住储制：成熟提低互贷，中已试但展慢 12赁度状：“租明镜下格租管，完善租权保障 13租管：定租金平低本成房保目标 13租法体：保障护租的法益，现购权 15国障制影：促经发，定金与价减住开支 16宏影：府负担轻推社均发展 16房产场响价及租本持稳住房有处明低位 17微个影：开支比低租收比长适中 17加：府导绕“者其屋的屋度 19史革围住自有从者其到厦供选住保制度 20屋状政主类型富土资强保障租准门低 21保性房组售为多型盖层群体，EC向心层善需求 21组市化从禁售进二市场 23供端强征令的地障中公金的金持 24需端低槛覆盖准条和分公积购补贴 25加保房度响：成以障为心的善会障系 27宏影：济对房产赖较，现社和目标 27房产场响场轨保轨化显 28微个影：翻新加房计化人居境续善 29照外我住障将向方？ 30房障史革发展阶：快展障性赁房 30展向我有建成府导围租的住保体系 32一二城是住房障应主对，将成保房主的住保体系324.2.2租同与赁障房给辅成 观响安带乐业形高量展多元社治目可达 39安带乐，保障力业级型 39提社治新手 40风险析 42图表目录图表1：代国住障制比较 1图表2：英住保度发阶段 2图表3：瑞住保度的展势 4图表4：美不阶房保制的标惠人群 5图表5：新坡HDB定的共屋设划 6图表6：德住自持续降，2022为49.5% 7图表7：2021年国存达41667图表8：德住保度历演进 8图表9：德住体景图 9图表10：德保性房建量体滑 9图表11：2020年国障性房约113万套 9图表12：德保性房建筹方式 10图表13：住全补和住部补的别 11图表14：货补覆户数其比体下趋势 11图表15：货补覆户数中较租等级 11图表16：住储银利率于业且期定 12图表17：德住储模式意图 12图表18：联政对金涨进严控并断修正 13图表19：“简租明和“格金镜”区别 14图表20：2023年国林租评标（元/方米） 14图表21：2021年国林租评标影区图 15图表22：典国租权力比 16图表23：战德经高速展失率续降 17图表24：部分OECD家住类会占GDP的比重 17图表25：2020年来国实房变率续降 17图表26：2022年国建住平金11.22元/平米 17图表27：1970至2022年德私家消支分布 18图表28：2022年国均租负为27.8%，区分均衡 18图表29：组占加住宅例90%19图表30：新坡房有自90年以稳九成右 19图表31：组、EC执共管寓私住比较 19图表32：新坡障相关策史革 20图表33：新坡屋计的变 20图表34：新坡障制度变四阶段 21图表35：可组类、主面人及请入上限 21图表36：夹层障住房型 22图表37：组转政沿革 23图表38：组买资限制 24图表39：土管与用相政沿革 24图表40：中公金度运逻辑 25图表41：购组准条件 25图表42：HDB房条件 26图表43：CPF住房覆盖广泛 26图表44：2022年加产业构 27图表45：新坡地业占GDP比低 27图表46：1989年族合政中种限额 27图表47：犯率低持续降 27图表48：2022年球心城中新坡价入比低 28图表49：新坡1998-2022价涨77.8%，低他国平 28图表50：私价涨长期于屋 28图表51：不地组、组转及宅格单位元/28图表52：新坡庭出结分布 29图表53：新组公空间计善 29图表54：存组电翻新划 29图表55：现各保性住类及比 30图表56：保房策展历程 30图表57：“十五”40重点市划增障租赁房65031图表58：各大市房自率 32图表59：我一城购房担高租负分化 33图表60：各特城按揭款收比重 33图表61：各特城租金益率 33图表62：各特城租房支比 33图表63：重点11城“五”租计完情况 34图表64：重点11城2022年租计完情况 34图表65：上海19个保租项分图 35图表66：闵区海产城璟公保房目 35图表67：上保房板图 35图表68：我住自率高可国家 36图表69：我租人比例可国处低位 36图表70：重点10城，租人在育多方面利在著势 36图表71：北及海购权对，育双关注点 37图表72：中及方及租同政梳理 37图表73：2020年国造占GDP重于国家 40图表74：2020年国造业高技产占较低 40图表75：当保房入门和先象以海市例） 40海外住房保障体系：制度建设完善，政府与市场相得益彰住房保障由来已久，海外经验值得借鉴。住房保障制度是指国家依法或政策为住房困难的中低收入阶层或特定对象提供适当的政策性住房，使其能够通过购买或租赁的方式满足基本的住房需求的社会保障制度。我们研究表明，市场主导抑或政府主导，强调租赁还是强调自有，都可以完成有效的住房保障，核心在于：第一、制度各有机部分的协调性；第二、政策目标在有延续性的同时动态变化，做到与时俱进。发达国家保障房制度建设较为完善，发展出各具特色的管理模式。以英国、德国、瑞典、美国、日本和新加坡等为代表的发达国家，尽管各国建立保障性住房制度的时间各异，经过多年的发展均形成了较为完善的制如都有完备的法律体系、不同形式的补贴均能基本覆盖低收入人群的住房问题、均设立专门的管理机构或成立民间组织进行专项管理等。参与主体分为市场主导和政府主导，其中市场主导占主流。英国、德国、美国和日本的住房保障制度均以市场为主导，而瑞典和新加坡则以政府为主导。英、德、美、日四国虽然政府在住房保障建设中参与的程度不同，但是目前均以市场供给为核心，政府调控力度相对较弱。可以认为，大多数采取市场主导的国家，与政府1979瑞典和新加坡则是由政府负责建造保障性住房，市场参与程度较低，但其导致的结果仍有区别，新加坡住房的限制居民通过购房出租来获利的机制。保障对象分为特定人群和全体公民，保障特定人群是主流方向。英国、德国、美国和日本的住房保障制度面向的人群均是中低收入有住房困难的人群，而新加坡和早期的瑞典则面向全体公民，具有显著的普惠性，但是20世纪80年代末瑞典的住房保障也开始逐渐面向特定人群。住房金融政策方面，分为完全政府主导、政府干预和市场机制相结合和充分发挥市场机制作用三种模式。购房的资金问题。瑞典虽在一段时期经历市场化过程，但仍由政府主导，通过公共租赁住房和共有产权住房的形式为全体公民提供住房保障。英国、德国和日本为政府干预和市场机制相结合的代表，住房金融体系均具有图表1：代表国家住房保障制度比较英国 德国 瑞典 美国 日本 新加坡实行时间 1890 1919 1932 1934 1950 1960成立联邦储蓄贷款标志性事件/法律

《工人阶级住房法》

社会民主党执政

保险公司及联邦住《住宅金融公库法》成立建屋发展局宅管理局参与主体市场主导市场主导政府主导市场主导市场主导政府主导保障对象中低收入家庭中低收入家庭全体公民中低收入家庭中低收入家庭全体公民主要特点市场化政府政策引导性强普惠性效率性、法治化法治化、市场化自我保障性贷款优惠住房抵押贷款住房金融政策合同储蓄方式住房储蓄制度住宅金融公库中央公积金制度累进税制证券化系统的住房优惠政非营利性住房协会负住房合作社集资共完善的财政政策和住房保障与中央公积特色政策租金管制政策策、政府委托公团进责保障性住房的运营建的共有产权房金融政策支撑保障金制度相结合行开发与管理社会住房、共有产权房、公共贷款购房、租房主要形式住房租赁、建设补贴公营住宅、住宅公团公共组屋住房补贴租赁房、住房补贴券、LIHTC资料来源：《住房保障制度国际比较》，《中国保障性住房制度建设研究》，英国：住房保障制度体系的发源地，以私人企业提供的住房为核心世界上最早的住房保障制度体系源于英国。1890心的住房政策，第一次将为“所得较低家庭或特殊弱势对象”提供住房作为地方政府的法定责任，并规定需采用低于市场租金或免费出租的“只租不卖”保障模式。该种社会租赁住房制度是现代廉租房和公租房的起源，是西方发达国家首次以政府提供住房的方式满足公民的住房权。以私人企业提供的住房为核心，民间自治的住房协会成为重要补充。英国住房保障制度大致经历了三个阶段：公共住房投入阶段、政府直接投资助推阶段以及住房私有化阶段。从市场主导、政府补贴，到政府主导，最后再回到市场主导、社会力量补充。目前形成了以私人企业提供的住房为核心，民间自治的住房协会成为重要补充的供给模式。从政府直接供应转变为市场供应，从以租赁方式为主转变为住房私有化，从政府供应转变为通过非营利组织实施，既保证了保障房的有效供给，也提高了供给的效率。图表2：英国住房保障制度发展阶段阶段 时间 背景 特点公共住房投入阶段

1919-1939

一战后英国出现住房严重短缺的情况，为缓解住房短该时期政府主要采取1939100万以此来增加住房供应。

套，约占住房存量的10%。阶段 时间 背景 特点政府直接投资助推阶段

1945-1979

英国各级政府大力投资建设公共住房住房补贴措施1955～1965委员会住房成为301979年，社会住房供应的主体。

英国公共住宅已达到650万个单位，占全国住房总量的1/3。住房私有化阶段

1979-至今

1979“购买权”，房政策的主要目标。

提高了私有化率金融和财政支持促进住房协会的发展资料来源：《英国住房保障制度的系统发展》，德国：围绕租赁住房，欧洲住房保障的典范以市场为主导，政府管控为辅的保障性住房供给模式。德国是世界上首个以立法形式实现社会保障的高福利国家，其住房保障制度建立在租售均衡的住房市场基础之上，整体租住比例较高。德国保障性住房制度起源19191925林、汉堡等城市开展城市公共住房项目（uicipalpblicosing政府主导的普惠性住房供给体系。瑞典住房保障政策以普惠原则为基础，力争将全体国民纳入到普遍、平等、高标准的住房福利体系之内。早期瑞典政府通过贴息贷款和住房抵押贷款的方式鼓励个人和公共组织建房19611975年新建住宅140瑞典严控租金价格，并施行累进房产税。政府引入集体谈判原则，通过房屋所有者代表和租户代表协商谈判确定不同租金标准，将租金限制在以使用价值为中心的一定范围之内，把所有租赁住宅纳入统一管理体系。1862价值的住宅性房屋实行优惠税率。为实现真正普惠，瑞典政府还面向低收入、多子女、老年人群体提供住房津贴，额度根据家庭结构、家庭收入和住房支出计算，核准期为一年。低住房自有率，公共租赁住房和共有产权住房并重。40%行业深度报告100%件的家庭。瑞典法律规定，个人无法完全拥有公寓楼里的单套住房的全部产权，公寓楼只由住房合作社集体拥有，因此政府为住房合作社成员集资建房提供低价土地和低息贷款，供其建设共有产权住房。目前瑞典的住房2万个。图表3：瑞典住房保障制度的发展趋势时期背景特点19332030商品化阶段早期工业化阶段，住房市场以私人市场为主，保障进入一段高速增长时期，私人建筑市场迅速发展。这（1940s之前）性住房仅限于有数量极限的公共租赁住房。一阶段瑞典住房保障政策覆盖面窄，受益居民极为有限，去商品化程度极低。去商品化阶段（1940s-1980s）二战后瑞典住房短缺问题十分严重且住房保障覆盖面窄1965“百万住宅计划”1965-19741002/320世纪80年代后普惠式的高福利给国家财政造成住房政策的市场化趋势明显，市政住房公司逐步开始再商品化阶段巨大压力，瑞典逐步开启大规模私有化。1991年瑞商业化运营；住房保障体系覆盖程度有所下降，住房（1990s-2014）典社会民主党失去执政地位，住房政策受到重大影保障的模式转变为以社会非营利组织提供合作住房为响，瑞典住房保障政策进入再商品化阶段。主，政府对住房保障的参与度显著降低。去商品化回归阶段（2014至今）再商品化阶段后瑞典住房价格和租金水平持续上住房短缺情况重新出现。政府增加对公共住房的投资力度，并主要集中于“百万住宅计划”时期建设住宅的更新和维护。同时对妇女和低收入群体提升住房补贴并降低相关税费。资料来源：《福利体制理论视阈下瑞典住房保障政策研究》，美国：典型的“大市场小政府”特征，运用住房金融工具种类多美国为代表的市场供给模式是保障性住房最常见的供给模式。美国的保障房政策起源于20世纪30年代，1941937确了联邦政府和地方政府在公共住房领域的责任，标志着美国保障性住房制度的建立。美国住房模式具有典型的“大市场小政府”特征，政府职责仅限于帮助那些无力支付私人房租的低收入家庭和老年人解决住房难题。1%财政补贴和税收优惠、鼓励开发商建造保障性住房等间接方式对保障房建设给予支持。美国的保障房制度体系也是世界上运用住房金融工具种类最多的制度安排。美国先后通过了如1934年生19371977行业深度报告图表4：美国不同阶段住房保障制度的目标和惠及人群时期 保障房制度的目标 保障房制度惠及人群1930年以前萌芽阶段

解决城市低收入家庭住房短缺问题(非官方的民间倡议)为军工厂工人提供临时住房(1918-1919)

城市低收入家庭和弱势群体特定军工厂工人1930-1970政府供给阶段

1929-1931)(1937-1940)国防人员以及退役军人住房(1940-1948)所有家庭都拥有体面的住宅和合适的生活环境(1949-1970)

低收入人群、失业者（廉租房）低收入人群(廉租房)军人、军工厂工人、退役军人等低收入人群(公租房)、中等收入人群(自有住房支持)1970-1990住房补贴阶段

通过住房补贴方式提高低收入家庭的房租支付能力

中低收入阶层、特定保障人群（公共租赁房和私人出租房)1990-至今住房金融阶段

促进购，是美国全的个素 中低收家庭贫困庭（共赁房）资料来源：《主要发达国家住房保障制度及中国的实践研究》，日本：政府领导，市场主导的保障住房体制日本政府成立非盈利性保障性住房建设机构行使住房建设决策和管理监督的职能。日本的住房保障体系起2050195019511955策性的住房金融机构——住房金融公库为住房建设和购买住房提供长期低息资金，公团和公社直接建造和提供住宅。10%日本采用官民结合型金融政策模式，以央行为领导，民间金融机构为主体，政策性金融机构为补充。政府住房金融机构主要为住宅金融公库、住房公团、住宅融资保证协会；民间的住房金融机构主要为住宅金融专业公司、劳动金库、住房社团。日本政府虽然积极地进行普通居民住宅建设与经营，但不是直接介入而是委托公团进行开发与管理。由各级政府组织10%的住宅。新加坡：体系完善的公共组屋政策新加坡是一种政府直接提供与管理的住房保障模式。新加坡政府从1959年独立以后就开始关注中低收入人群的住房问题，1960（HDB）1964年新加坡政府推行了“居者有其屋”政策，为所有无力在住房市场上购买私人住宅的居民提供组屋并积极参与保障房体2020122.787.9%78.7%的居民住在公共组屋。新加坡组屋建设、运营和管理的金融支撑核心在于住房公积金制度。新加坡公积金储蓄机制始于1955年，该制度规定新加坡的公民只要有合法正常的收入，雇主必须和雇员共同按一定的比例缴纳公积金。新加坡政府于1968年修订颁布了《中央公积金法》，该法明确支持居民可以将自己的住房公积金储蓄用于购买组屋，包括10%首付款以及按月分期支付的贷款。同时，新加坡政府规定由货币管理局和政府投资管理公司来运营管理公积金，主要用于组屋和国内公共基础设施的建设，以及稳健的国内外项目投资。组屋的建图表5：新加坡HDB确定的公共组屋建设计划住房建设量（套） 公共组屋购置申请（套） 公共组屋租赁申请（套）3500003000002500002000001500001000005000001961-19651966-19701971-19751976-19801980-19851986-19901991-19951996-20002001-20052006-20102011-20152015-2020资料来源：HDB，德国：市场供给为主，政府管控为辅，围绕租赁的住房保障制度德国是世界上首个以立法形式实现社会保障的高福利国家，有健全的住房保障体系，其住房保障制度建立在租售均衡的住房市场基础之上，整体租住比例较高。根据德国41660.64%49.5%69.7%。图表6：德国住房自有率持续下降，2022年为49.5% 图表7：2021年德国住房存量达4166万套

德国住宅自有率201420152016201720182019202020212022

德国住房存量（万套）1995 2000 2005 2010 2015 2020资料来源：德国统计局， 资料来源：德国统计局，历史沿革：住房保障制度历史悠久，逐步市场化18471919的方式来试行保障性住房制度。此后，德国住房保障制度的变化大致可以划分为三个阶段。（1）20世纪50年代至80年代：政府补助推动保障房建设，人均居住面积超过33平保障性住房大量建设，住房条件不断改善。二战后德国面临着严重的房屋短缺，政府开始大量建设保障性19501801965年开始出台1989180033.6平41%的德国家庭拥有自己的私房，43%的家庭居住在公寓式和私人出租房内，住房条件显著改善。（2）20世纪80年代至2008年金融危机：住房保障全面市场化，国有保障性住房被大量出售198020022006住房成为住房福利的主体。（320085%5%200820082005年减少了17154.6%。“冷冻租金”管控趋严，重启保障房建设。受难民潮等因素的影响，近年来德国住房租金不断上涨，2017200826%。为了缓解住房压力的增长，政府对租金做出更加严格的控制，在原“租金刹车”的基础上于2020新启动了国家层面的住房供给补贴政策，计划在2018—2022年建造150万套享受住房供给补贴的保障性住房。图表8：德国住房保障制度历史演进政策政策背景特点1980年推行住房保障市场化2008年金融危机后反思住房保障市场化1950年颁布第一部《住房建设法》，建设供给补贴住房1988-1989年加大保障性住房建设供给补贴计划力度2015年推出“租金刹车”规定（柏林市）1956年颁布第二部《住房建设法》，促进私人购买住房1991-1998年重新提高住房供给补贴力度2020年出台“冷冻租金”新规住房1997年推行自用住宅建设和购买补贴1965年开始推行住房货币补贴2001年住房保障市场化改革再次全面启动2002年终止联邦层面住房供给补贴1919年开始试行保障性住房制度1971年起出台一系列法规2005年推行“哈尔茨改革”1925年前后柏林、汉堡等城市开展城市公共住房项目2020年新《住房货币补贴改革法》生效，加大住房货币补贴住房192019501960197019801990200020102020年份转型2008年住房保障市场波动，保障性住房建设重启起步战后初期保障性住房大量建设，住房政策不断发展发展20世纪80年代住房保障市场化，住房福利减负资料来源：《德国住房保障制度的演进、形式、特征与启示》，保障性住房现状：建设量和存量整体下降、多渠道供给、申请门槛较高租赁住房中以市场租赁住房为主，保障性住房占比较小。德国租赁住房可以分为享受优惠租金的保障性住房和市场定价的市场租赁住房两大类，市场租赁住房又可以按照是否接受租赁补贴进一步分类，接受租赁补贴的私人租赁房与社会住房（以下简称保障性住房）一起构成了德国的住房保障体系。目前德国的租赁住房中大部分为市场租赁住房，保障性住房仅占租赁住房的5.3%。行业深度报告图表9：德国住房体系全景图资料来源：世界银行，德国联邦统计局，注：本文所指德国的保障性住房为社会住房保障性住房建设量和存量整体均呈下降趋势。1950年德国有一半的人口居住在政府提供的保障性住房，1949—197978049%20503080103万套以下。私有化导致保障性住房存量大幅度降低。20201200多万套，存量保1132.7%图表10：德国保障性住房建设量整体下滑 图表11：2020年德国保障性住房存量约万套社会住房建设套数（万套）504540353025201510519501952195019521954195619581960196219641966196819701972197419761978198019821984198619881990199219941996199820002002200420062008201020122014

210

社会住房存量（百万）200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020资料来源：德国联邦统计局， 资料来源：statista，多主体投资、多渠道供给。德国保障性住房的建设可以分为三种筹集方式：政府住房公司建设、住房合作社建设以及企业或私人等市场主体建设，其中由政府住房公司建设的保障性住房称为公共福利房，其余的称为社会租赁住房。目前德国保障性住房建设主要的筹集方式为通过住房合作社与企业或私人等市场主体，两者合80%200614%联邦住宅法对保障性住房的供应对象、政府官网（bundesregierung.de）的统计，目前德国约14％的保障性住房租住家庭已经不属于保障性住房的供应对象，而是按照市场租金交纳房租。图表12：德国保障性住房建设筹集方式建设主体 住房类型 建设、运营方式 供给对象 建设套数（万套）运用财政支出或住房建设基金自主新建社会住房，向低收政府住公司 公共福住住房合社 社会租住

入群体以低租金或免租金的方式提供住房利用政府低价出售的土地、社员交纳的股金、政府贴息贷款、税收减免、社会捐助等方式获得资金建设，低价出租给社员使用，明确“只租不售”。

低收入群 270社员 460企业或人等场主体 社会租住房资料来源：

由政府提供政策支持，并限定户型面积和租金标准，在规定期限内以优惠租金的方式出租给限定人群，期满后企业或私人可自行决定住房用途。

限定人群 500金融支持现状：租房货币补贴和住房储蓄制度德国政府以金融配套措施作为支撑，包括提供租房货币补贴和建立住房储蓄制度，极大地减轻了居民的租房和购房压力。住房货币补贴：申请门槛高覆盖人群少，影响力趋弱德国住房货币补贴主要针对租赁，根据收入可分为住房全额补贴和住房部分补贴，旨在确保家庭住房成本负担控制在可支配收入的15%~30%范围内。在德国当居民净收入低于全民净收入中位数的60%时，可向社会救助机构申请各类住房货币补贴。其中，一类是住房全额补贴，被纳入社会基本保险，主要针对没有收入或极100%租房补贴金额取决于一个家庭的住房租金、家庭月收入、家庭成员数量和租住地的租金等级。其计算方法=1.15×[租金金额-(a+b×租金金额+c×家庭月收入)×家庭月收入abc是根据要考虑的家庭成员数量确定的参数值。通常情况下，租金越高，补贴越高；收入越高，补贴越低。图表13：住房全额补贴和住房部分补贴的区别项目住房全额补贴住房部分补贴补贴项目负担基本生活所需住房花费负担适宜生活所需住房花费目标群体无收入人群低收入人群支付住房花费类型暖租冷租补贴金额全额暖租部分冷租补贴限额具体补贴限额，即最高补贴租金由地方政府确定补贴限额可根据家庭人口数分为六类，具体补贴金额由地方政府确定资料来源：《德国住房保障制度的演进、形式、特征与启示》，（ateen（eeotnaee）住房货币补贴覆盖人群减少，平均补贴金额为191欧元/月/户，仅覆盖全国总户数的1.5%。为了给不同收7中补贴水平最低一级的划分标准为与联邦平均水平的偏差低于-15%35%年受住房补贴家庭绝大部分中于前四类较低的191欧元/601.5%。图表14：货币补贴覆盖户数及其占比总体呈下降趋势 图表15：货币补贴覆盖户数集中在较低租金等级60

租金补贴覆盖户数（万户） 覆盖户数占比

3.0%162.5% 142.0% 12101.5% 861.0% 420.5% 0

住房补贴覆盖户数（万户，左轴）平均住房补贴金额（欧元/户/月，右轴）

3002502001501005000 0.0%资料来源：德国联邦统计局， 资料来源：德国联邦统计局，住房货币补贴制度对减轻居民的租房压力产生的积极影响逐渐减弱。住房货币制度的实施在历史上绝大多数时间成功的减轻了德国大多数居民的住房压力，使德国的房屋自有率一直处于绝对的低位。虽然住房货币补20%-30%27.8%30040%16%。同时，近年来接受补贴的家庭数量以及59.52010106万户的一半，住房压力的持续扩大以及受补贴家庭数量减少使住房货币补贴制度对减轻居民住房压力产生的积极影响越来越弱。住房储蓄制度：发展成熟，提供低息互助贷款，中国已有试点但发展缓慢住房储蓄制度成熟完善，成为世界各国借鉴典范。住宅储蓄制度虽起源于英国，但却在德国发展最为成熟和完善。1924193120204198家。住房储蓄13001/33000471/4的份额。住房储蓄贷款利率固定在明显低于市场利率。2003年以前德国银行商业性住房抵押贷款利率一直维持在8%以上，而住房储蓄银行的贷款利率一般固定在5%，存款利率一般固定在3%。储蓄达到所需贷款额的40%-50%住房储蓄资金在使用中体现公平性和安全性。德国住房储蓄银行“配贷”机制严格：凡需要获得低息的借款者，必须按储贷合同定期交纳储蓄40%-50%住房储蓄制度在中国已有试点，但发展缓慢。2004年2月15日，由中国建设银行股份有限公司和施威比豪尔住房储蓄银行共同投资成立的中德住房储蓄银行有限责任公司成立，专注于住房储蓄业务和普惠金融服务，并于2006年发放第一笔住房储蓄贷款。虽然设立试点已有近20年历史，但出于利差小利润率低、吸收存款困难和业务面较窄、地方政府扶持力度不够等原因，目前只在天津市和重庆市两地有试点，发展仍较为缓慢。图表16：住房储蓄银行利率低于商业贷且长期稳定 图表17：德国住房储蓄模式示意图商业银行贷款利率商业银行贷款利率商业银行存款利率住房储蓄银行贷款利率住房储蓄银行存款利率16%14%12%10%8%6%4%2%0%1986199119962001200620112016资料来源：GDPBOX， 资料来源：德国联邦统计局，租金管制：稳定市场租金水平，低成本完成住房保障目标德国实行较为严格的租金管制，可分为租金涨幅及租金金额的管控。一方面，租金管制本身为政府带来的租金涨幅：管控严格，房租3年内涨幅不得超过20%，住房供应严峻区域4年不得超过15%。德国政府从19712001320%，并且房东提租必须满足在此前“152013315%。201515%15%。3-41320%41320%的限制。减租目前主要发生在住房设施存在缺陷或发生较大变化时使用，减租力度一般依据住房缺陷的类别和程度确定。图表18：联邦政府对租金涨幅进行严格控制并不断修正时间 法律名称 关键条款对房东的解约权利予以限制，仅在租客违约、房东有自用需求或改造升级需求的情况下，1971年 第一部住房约保法1974年 第二部住房约保法

1982年 《增加赁住供应》 租金在3年内幅不超过30%。2001年 《住房赁法革法》 租金在3年内幅不超过20%房东提，要在此前15个租金未。2013年 《住房赁法正案》 在住房应严的区，租在3年内涨不得过15%。2015年 《住房赁法正案》资料来源：德国联邦法律公报，

在市政府判定的住房供应严峻的特殊区域，新签订租赁合同的租金不得超过租金标准的1.1倍。并要求其缴纳违约金。图表19：“简易租金明镜”和“合格租金明镜”的区别简易租金明镜合格租金明镜使用地区租金增长较慢且很少出现租金争端的小城镇租金增长较快的城市数据来源当地“租金数据银行”；当地住房租赁合同对真实住房指标调查后进行量化；德国联邦统计局计算方法调查租金的平均数计算方法和成果必须通过专家评审和市议会批准，具体计算方法有表格法、回归分析法等是否具体法律效力否是用途作为交易依据法院解决租金争端资料来源：《德国住房租赁制度及其对我国住房租赁市场培育的启示》，图表20：2023年德国柏林租金评判标准（欧元/平方米）建设年代老住房新住房1918年前1919-19491950-19641965-19721973-1990西柏林1973-1990东柏林1991-20022003-2017建筑面积设备位置带集中供暖、浴室和卫生间带集中供暖、浴室和卫生间40m²以下一般区位8.425.86-13.828.326.40-9.256.855.90-9.627.246.39-9.418.067.92-9.437.617.30-8.50//良好区位8.987.16-13.048.166.86-9.117.306.02-9.647.006.27-8.788.245.68-8.707.396.87-7.70//中心区位12.196.97-15.177.996.86-10.107.966.78-9.929.498.68-10.398.857.96-10.757.607.14-9.31//40m²~60m²一般区位7.195.61-10.596.825.78-8.736.405.73-8.536.265.39-7.477.956.61-9.226.416.09-6.988.918.21-10.8712.3710.34-16.11良好区位7.925.77-10.927.186.00-8.276.515.74-8.146.385.79-7.408.246.78-9.356.355.75-7.148.727.92-9.7710.507.76-13.32中心区位8.576.39-11.697.366.41-9.746.956.02-8.377.605.64-10.668.977.86-9.826.416.21-7.4210.398.67-11.8510.538.26-12.7660m²~90m²一般区位6.755.14-10.666.255.40-7.755.945.14-7.255.815.21-6.487.756.48-9.595.625.31-6.108.226.64-9.1513.739.04-15.80良好区位7.215.15-10.666.655.43-7.806.405.63-7.556.085.42-6.828.536.07-9.715.624.90-6.138.427.17-9.6210.759.50-13.00中心区位7.985.99-11.647.576.30-9.756.975.86-8.927.085.54-8.858.867.04-10.495.935.45-6.709.697.94-11.7410.899.42-13.5990m²以上一般区位6.645.10-9.746.535.48-7.63/5.835.21-6.457.666.21-8.825.585.09-5.848.487.07-9.9312.739.07-14.67良好区位7.215.20-10.456.415.44-9.067.215.99-12.165.755.40-6.558.146.37-9.235.604.91-5.928.737.68-10.1610.749.38-13.56中心区位7.815.84-11.177.136.06-9.528.777.13-9.918.848.03-9.489.597.53-12.725.675.42-6.3210.458.71-12.4712.269.95-14.59资料来源：SenatsverwaltungfürStadt­ent­wicklung,BauenundWohnen，近年来过度的租金控制也导致了市场配置失效、保障成效降低等问题。德国近年来处于住房租赁需求增多的时期，租金增长迅速，新约租金按照市场规律不断变化，而旧约租金受租金增长上限的控制，通常滞后于新约租金，故现有的旧约租金普遍远低于新约租金。故房东在长期的旧约租金合同结束后，通常会选择大幅提高新约租金，导致新旧约租金差距持续拉大。201710.156.391.59需求被遏制，住房保障的作用被严重削弱。图表21：2021年德国柏林租金评判标准影响区位图资料来源：SenatsverwaltungfürStadt­ent­wicklung,BauenundWohnen，注：黄色区域为一般区位；橙色区域为良好区位；红色区域为中心区位；白色区域为为未受影响的区域租房法律体系：切实保障保护承租人的合法权益，实现租购同权德国以无期限租赁合同、优先购买权及过高租金违法等法律制度切实保障承租人合法权益。自保障性住房体系建立以来，德国政府就一直通过大量立法对租赁环节做出了详细、明确的规定，保障居住者的合法权益。19719个月解除房屋租赁合同，另外当房东有意将房屋出售给第三方时，承租20%50%，则属于犯罪。德国长期较低的住房自有率也侧面印证了租房法律体系的成功。在德国，租户与自有住房者可以完成同样的户籍注册，享受与自有住房者相同的权利。实施注册型户籍管理制度，从根本上确保租购同权，是德国住房租赁制度落实的前提保障。两德统一后，德国开始实施全民户籍注册制度。户籍注册与住房直接关联，但与住房所有权无关，居民只要提供符合居住条件、居住面积的住房租赁合同和住房租赁证明，就可以和拥有自有产权住宅的居民一样完成户籍注册。同时，户籍注册制度将社会福利与住房产权完全脱离关系资源与服务。租购同权的实现切实的保障了租户的利益，推动德国住房租赁制度的落实。图表22：典型国家租购权力对比国家立法产权教育医疗德国《房屋建设法》《租房补助金法》《住房租赁法》《私人住房补助金法》等永久产权和70年期限产权房和租房权利对等强制全民医保，社会健康保险为主、商业保险为辅美国《美国房屋租赁法》永久产权学区以实际入住为准买房和租房享受同等医疗服务英国《英国房屋租赁法》多为永久产权靠购房合同或租赁协议确定居住地就近入学强制性全民医保法国最高房租标准强制限制房租多为99年产权就近入学全民覆盖日本——个人公立学校以实际居住为准全民医保资料来源：《国外实现“租购同权”的主要做法及对我国的启示》，德国保障房制度影响：促进经济发展，稳定租金与房价，减少住房开支宏观影响：政府财政负担较轻，推动社区均衡发展19501979780GDP10.5%10%0.6%并在该水平稳定波动。较低的住房成本使工人能够将更多的精力投入到高端制造业和现代服务业的学习中，变相降低德国工人实物供给与货币补贴并举，住房保障财政负担较轻。德国政府动态调整实物配租与货币补贴的占比关系，保障不同程度困难人群的住房需求。一方面，在严格的租金管制下采用分档补贴的方式以较低成本将整个住房市场纳入保障性住房体系，不仅扩大了被保障者的选择范围，也减小了后续政府的行政管理费用；另一方面，GDP常年处于低位，低于大部分OECD国家，2005年以来占比有所提升，目前维持在0.5%左右。消防局、学校的最大化利用并且对城区发展的不平衡加以调整。同时，政府会统一建设周边的配套设施，并且灵活利用财政补贴手段对增加地区发展的平衡性，尽可能地提升保障性住宅的居住环境，如在学校医院等资源利用不饱和地区会对家庭收入没有超过限额并且多子女的家庭实行更灵活的政策私人建房减免土地价格等。行业深度报告图表23：战后德国经济高速发展且失业率持续下降 图表24：部分OECD国家住房类社会支出占GDP的比重4000350030002500200010005000

GDP（亿欧元） 失业率（右轴）

12%8%6%4%2%19501951195019511952195319541955195619571958195919601961196219631964196519661967196819691970

丹麦 法国 瑞典 英国 美国 加拿大 德国1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020资料来源：德国统计局， 资料来源：OECD，房地产市场影响：房价及房租基本保持平稳，住房自有率处于明显低位严格的制度使房价及房租基本保持平稳。德国政府严厉打击炒房行为，对租金实行严格管控。如用于出售1%-1.5%3.5%15%的差价盈利税等。严格的制度使德国在过去几十年里保持了房地产市场的供需平衡，房价以及房租基本保持稳2010年以来剔除通货膨胀后的实际房价变化率开始下降，相反名义房价变化率却一直上涨，20227.12%14.38%11.22欧元/9.29欧元/平方米。图表25：2020年以来德国实际房价变化率持续下降 图表26：2022年德国新建住宅平均租金欧元/平方米名义房价变化率 实际房价变化率 新建住宅平均租金所有住宅平均租金16.00%

8.00%4.00%0.00%-4.00%资料来源：statista， 资料来源：statista，2.5.3微观个人影响：住房开支占比较低，租金收入比长期适中住房消费占比稳定在25%15%~30%200025%左右，未来住房类消费的占比或进一步提升。分地区来看，德国各地租赁负担分布较为均衡，首都柏林仅为27.2%，低于27.8%的全国水平。图表27：1970年至2022年德国私人家庭消费支出分布 图表28：2022年德国平均租赁负担为地区分布均衡

食品、饮料、烟草制品 服装、鞋类 住房、水、电、气和其他燃料 35室内装饰、家用电子产品/设备交通、通信 休闲、娱乐和文化住宿和美食 其他 302520151050

30.430.130.130.130.430.130.130.129.628.928.4282827.927.227.825.72524.324.223.1 资料来源：德国统计局， 资料来源：德国统计局，注：租赁负担为冷租金总额在家庭净收入中所占的份额的比例；关于冷租的概念，见图表13备注新加坡：政府主导，围绕“居者有其屋”的组屋制度地狭人稠国情下，新加坡实行“居者有其屋”计划，住房自有率长期维持在9成左右。作为地狭人稠的岛20207919人/60人/平方千米的世界平均水平百余倍。自治之初的新加坡一度面临严重的房荒问题，1964（HomeOwnershipScheme）909成左右，高居世界第一梯队。图表29：组屋占新加坡住宅比例90%以上 图表30：新加坡住房自有率自90年代以来稳定在九成左右资料来源：新加坡统计局， 资料来源：新加坡统计局，-执行共管公寓-andDevelopmentBoard，HDB）开发的保障性住房（HDBDwellings），容纳了80%的人口。组屋是新加坡保障性住房的主体，面中低收入阶层；执行共管公寓（ExecutiveCondominium，EC）面向组屋与1964年居者有其屋计划提出并列入新加坡基本国策至今，组屋从仅面向最低收入人群租赁的廉价住房，发展成可租可售的多类型公寓，已经能够满足不同收入阶层、不同年龄段、不同家庭规模的住房需求，近年的部分新建组屋的各方面品质也逐渐与普通私宅对标。图表31：组屋、EC执行共管公寓和私人住宅比较类型 组屋 EC执行共管公寓 私人住宅外观外观公共设施公共花园、锻炼场地健身房、游泳池、24小时安保健身房、游泳池、24小时安保内部配套部分老旧组屋缺少空调、厨房等设施空调、厨房设施等配套家具空调、厨房设施等配套家具地理位置近公共交通近公共交通距公共交通较远资料来源：99.co，SGHomeCollection，历史沿革：围绕住房自有，从居者有其屋到华厦供精选的住房保障制度新加坡保障房政策经历了从保障基本居住需求的“居者有其屋”到改善居住条件、满足多层次住房需求的“华厦供精选”的沿革。1960年建屋发展局（HousingDevelopmentBoard，HDB）的成立，1955图表32：新加坡保障房相关政策历史沿革19551955年1960年1964年1966年1968年1975年1981年1994年1995年住房特别援助计划：向低收入家庭低价出租、公寓出租、购买方案。中等入息公寓计划：积金申请购买政府组屋。《土地征用法令》：权在任何地方征用土地建造《建屋与发展法》：为解决严重屋荒，新加坡政府宣布成立建屋发展局HDB)，开始第一个“建屋五年计划”。执行共管公寓计划：提供质量改良的公寓，可与私人公寓对标，解决“夹心层”人群购房问题。私人住宅产业计划：中央公积金局允许会员使买私人住宅。公共住屋计划：鼓励低收入群体购房，可动用公积金存款购买新的或是转售的建屋发展局组屋。组屋计划：政府推出“居者有其屋”组屋年代。中央公积金制度：全面的强制储蓄制度为大规模公共住房建设提供强大的资金支持。资料来源：HDB，1960s：初代组屋1970s：引入公共区域图表331960s：初代组屋1970s：引入公共区域1980s：联动城镇发展满足基本居住需要1980s：联动城镇发展

增加房屋面积;

使用新城镇结构规划组屋建设;每一板块包括住宅区和生活娱乐等设施1990s：体现文化与美学的建筑设计 1990s：体现文化与美学的建筑设计2010s：进一步缩小公寓面积为新建设的房屋配备了电梯;形特色

引入3Gen等新组屋类型;发新项目

每套公寓减少了约10平方米;2000s：实现组屋发展模式创新2000s：实现组屋发展模式创新资料来源：99.co，2、居住环境明显改善；3、住房自有率仍然较低。保障房制度因势利导，逐步实现规模化—质量化—市场化—生态化。新加坡保障房制度演变可划分为四个1974-1990-1991境质量，引入可持续发展理念，打造更生态化的公共住房社区。1974-19901、组屋房型增大，覆盖中等收入家庭2、中央公积金支持私人住宅购买1974-19901、组屋房型增大，覆盖中等收入家庭2、中央公积金支持私人住宅购买形成“廉租房-廉价组屋-改善型组屋-私人住宅”供给体系1、基本解决房荒问题2、住房自有率大幅提升1991-至今1、增加组屋类型2、升级改造老旧组屋3、改革住房抵押贷款4、发展转售转租市场2、组屋退出机制完善，价值提升政策措施政策成效1956-1964政策措施政策成效1956-19641、成立建屋发展局2、推出“居者有其屋”计划1965-19731、颁布《土地征收法》，强制征收土地2、改革中央公积金制度，支持买房基本居住需求基本居住需求产权自有提升住房质量资料来源：组屋现状：政府主导类型丰富，土地资金强制保障，租售准入门槛低保障性住房：组屋以售为主多户型覆盖多层次群体，EC面向夹心阶层改善需求HDB提供的多房型组屋以出售为主，覆盖多种人群，仅小户型可供租赁。HDB针对不同规模和预算的家庭推售了多种房型的组屋，主要为预购-销售模式（BuildtoOrder，BTO）的公寓，分批次推出，符合条件的购房者可以在HDB申请购买，达到一定申购量后启动这一批次的建设，但这一模式从申请到交房一般要几年时HDB还提供剩余组屋（SaleofBalanceFlats，SBF）BTO模式剩余的组屋，允许申请人随时在HDB图表35：可售组屋类型、主要面向人群及申请收入上限2居室公寓公开市场2居室灵活公寓HDB/公开市场老年、单身人群和低收入家庭70002居室公寓公开市场2居室灵活公寓HDB/公开市场老年、单身人群和低收入家庭7000或14000（根据项目实际情况）短租2居室灵活公寓HDB2居室3室 HDB/公市场 预算有的家

7000或14000（根据项目实际情况）44居室HDB/公开市场未婚/已婚夫妇140005室 公市场多代家房 公市场

拥有5名或更多成员的大家庭想和父母住在一起的夫妇

1400014000资料来源：HDB，PropertyGuru，执行共管公寓是现行面向无法满足组屋申购收入限制的夹心层居住需求的解决方案，是介于组屋和私宅之HUDCDBSS公寓和执行共管公寓三种，EC更接近私人住宅，5年的最低居住期限（MinimumOccupationPeriod，MOP），10年后即可完全私有化，与私宅一EC通常有较大的升值空间。图表36：夹心层保障性住房类型（HUDCFlat（HUDCFlat）推行时间1975-19872005-20121995-至今受益群体夹心层家庭夹心层家庭夹心层家庭收入上限（SGD）1500-400012000或1800016000存量规模（套）94518649——户型（㎡）139-15880-105——开发主体HUDC/HDB私人开发商私人开发商地段黄金地段黄金地段土地成本较低的郊区

中等入息公寓

DBSS公寓 执行共管公寓（EC）流转条件

（1）无最低居住期限要求（2）项目可整体私有化

5年最低居住期限

（1）5年最低居住期限（2）5SCPR10结局 停建，中16个目已有化 因设计量缺投诉停建 仍在推行资料来源：HDB，PropertyGuru，注：HUDC项目统计包括18个常规项目和3个为政府工作人员建立的项目组屋市场化：从禁租禁售到进入二级市场HDBHDB19798001987130001999600002004310001979198719992004年，转售交易占自住公共住房总交易量的比例分别为3％、37％、64％和68％。图表37：组屋转售政策沿革政策早期1971政策早期1971年1973年1975年1979年1982年1989年1991年1993年允许35岁以上单身公民购买引入分级转售征费制度禁售期增加为2.5年允许转售至少居住3年禁售期1年提高贷款比例允许使用公积金还贷取消收入、国籍、私人资产限制最低居住期限增加到5年，保持至今禁止市场交易取消禁售期对卖方征收住宅成交价的5税费资料来源：亚洲开发银行，5-20（MOPMOP通常为5（PH）的最低居住期限为10（eshrtoigcee20MOP也可将组屋出售给HDB。购买转售组屋没有收入上限要求，但仍有对公民或永久居民身份上的限制。意向购买的组屋必须满足民族融合政策（EIP）和新加坡永久居民（SPR）配额。行业深度报告图表38：组屋买卖资格限制卖方：MOP期限限制 买方：申请资格要求5年PLH10年SERS5年“”组屋：20年资料来源：HDB，

SC21岁,35岁6//注：MOP为屋主在此实际居住的时间，非购房时间；SERS为选择性整体重建计划组屋，自2022年4月7日起MOP变更为收到钥匙后5年供给端：强制征地法令的土地保障和中央公积金的资金支持强制征地制度下，组屋建设土地供给获法律保障。1966年，新加坡政府颁布了《土地征用法令》(LandAcquisitionHDB，而非早期远低于市价的价格。图表39：土地管理与征用相关政策沿革1960年1965年1966年1973年1989-1990年2000年2001年2011年成立经济发展局（EDB）和建屋发展局（HDB）。引入土地开发费和差异化保费制度。1960年1965年1966年1973年1989-1990年2000年2001年2011年成立经济发展局（EDB）和建屋发展局（HDB）。引入土地开发费和差异化保费制度。颁布《土地征用法令》，允许国家拥有征用私人土地的权力，以确保私人土地服务于公共目的、利益和公用事业。修订《土地征用法令》，国家支付给土地所有者的补偿款被固定为特定的法定日期市场价格和当前市场价之间的较低值，且定期进行修订。发布新土地开发费表。关联差异化保费制度与土地开发费用。成立土地管理局以负责土地登记、测量和国有土地管理。土地的规划权和管理权由此分属两个不同机构，保证国家的土地征用权不被滥用。土地所有者可以选择支付差异化保费，以代替针对剩余土地期限为99年或更短的土地所需支付的开发费。资料来源：新加坡宜居城市中心，强制储蓄的中央公积金制度提供金融支持。中央公积金制度在组屋建设中发挥着双重作用。首先，完备的公积金制度成功地运用了人们的储蓄积累，为国家提供了取之不尽的住宅建设资金。雇主和雇员按照一定缴纳比率将公积金储蓄存放在中央公积金局，中央公积金局把公积金归集起来后，除留足会员提款外，其余全部用于购买政府债券；公积金会员动用公积金储蓄购买建屋发展局的政府组屋，以现金支付或抵押支付房款，这又促使更多的款项转入国家手中，为政府建立了强大的资金储备。政府利用部分公积金储备，以贷款和补贴的形式注入建屋发展局的组屋建设，从而使建屋发展局有能力大规模地进行公共住房建设。这样，中央公积金实际行业深度报告上就为公共住宅建设提供了源源不断的大量资金来源，由此形成了居民、政府和建屋发展局三者之间良性循环。图表40：中央公积金制度运用逻辑新加坡政府商业银行等金融机构新加坡政府商业银行等金融机构购买政府债券提供信用担保提供住房贷款缴纳公积金中央公积金局购买组屋的新加坡居民提取公积金存款提供资金发放公积金住房补助金、提供住房贷款建屋发展局资料来源：需求端：低门槛、宽覆盖的准入条件和充分的公积金购房补贴新加坡公民或永久居民符合资格计划即可拥有购买或租赁资格，出售出租倾向家庭、未婚夫妇（交房后3个月内需要出示结婚证明HDB在购买和租赁条件方面设定多个资格计划，根据家庭、未婚夫妇、单身等购入个体的不同情况设置年龄、国籍身份、月收入上限、私有资产等准入标准，鼓励居民组成家庭，同时保障孤儿、老年人等社会弱势群体。从总体门槛来看，以单人购房为例，组屋的准入门槛均在7000（约合人民币3.7万元2022202年新加坡月薪中位数5070新元（约合人民币2.5万元，准入门槛明显较为宽松。图表41：购买组屋准入条件准入条件 预购组屋BTO EC执行共管公寓资格计划 公共计划 未婚夫计划 单身公计划非公民偶计划 孤儿计年龄 21岁以上 21岁以上 35岁以上 35岁以上 /

35）身份限制

SC1SC/PR

1SC

申请人必须是SC

申请人一方是SC，一方不是SC或PR

家庭核心成员1弟姐妹

1SC和至1PR（SC）月收入上限 7000或14000 7000或14000 7000 7000 / 16000申请人在当地和海外没有拥有其他房产，在过去30个月内没有处置过其他房产；申请人申请人在当地和海外没有拥有其私产要求

从未购买超过一套新的组屋/设计建造及出售计划(DBSS)单位或执行共管公寓；申请人至今未获多于一项公积金房屋补助金

他房产，在过去30个月内没有处置过其他房产；资料来源：HDB，注：货币单位为SGD，SC代表新加坡公民（SingaporeCitizen），PR代表永久居民（PermanentResident）图表42：HDB租房准入条件准入条件

公共租赁计划 育儿临时住房计划家庭计划 ComLink租赁计划 联合单身计

（PPHS）年龄/婚姻 21岁以上 21岁以上

单身/离婚/分居：35岁及以上；丧偶/孤儿：21岁及以上

已婚夫妇；符合未婚夫妇计划；有孩子的离婚/丧偶父母身份限制

1SC1

211SC1名PR

申请人都必须是SC

申请人必须是SC，家庭中必须有另一名SC或PR月收入上限 1500 1500 1500 7000私产要求 申请人得拥当地海外任建筑、地和宅的有权收权资料来源：HDB，注：货币单位为SGD，SC代表新加坡公民（SingaporeCitizen），PR代表永久居民（PermanentResident）；1500新元的收入上限是大部分申请者的实际情况，而非硬性要求16（CentralProvidentFund,CPF）（EnhancedHousing（FamilyGrant，FG）和邻近住房补助金（ProximityHousingGrant，PHG）三类。从覆盖住房类型来看，CPF补贴涉及新组屋、EC图表43：CPF住房补贴覆盖面广泛补助金类型BTO/SBF组屋转售组屋 EC公寓 适用对象 补助金额（SGD) 收入上限（SGD）增强型住房补助金（EHG）

适用 适用 —— 家庭/妻 不超过80000 9000EC:12000（SC夫妻/家庭），家庭补助金（FG）

—— 适用 适用

家庭/SC+PR

10000-50000

11000（SC+PR夫妻）；转售：14000（夫妻），21000（家庭）邻近住房补助金（PHG）

—— 适用 ——

与父母住在一起或距父母4公里以内的夫妻

不超过30000 无要求资料来源：HDB，注：单身人士和嫁给外国人的新加坡公民也可申请补助，收入要求和补助金额减半新加坡保障房制度影响：形成了以保障房为核心的完善社会保障体系宏观影响：经济增长对房地产依赖度较低，实现社会和谐目标+新加坡经济增长主要依GDP3%-5%左右。从政府财政收入方面来看，政府对土地财政的依赖度亦远低于我国大陆和香港地区。图表44：2022年新加坡产业结构 图表45：新加坡房地产业占GDP比重低制造业 批发业 金融保险 运输与存储 房地产 其他6%

房地产占GDP比重31%21%18%31%21%18%3% 10%13%4%3%2%1%0%资料来源：新加坡统计局， 资料来源：新加坡统计局，实施强制种族融合政策，组屋成推动社会和谐的重要抓手。新加坡是多元种族社会，建国后种族冲突、暴乱频发，为保障社会和谐稳定，1989年新加坡政府提出种族融合计划（EthicInterationPolic，EIP，在邻区和大楼的层次上为所有种族群体()在规定的大楼和邻区限额内，对建屋发展局组屋的销售、购买和出租没有限制。一旦某一种族群体达到了大楼或邻区的限额，就不允许进一步销售建屋发展局组屋给该种族群体。政策实施后，特定种族聚居度高的市镇均有效实现种族平衡。此后政府根据社会状况对相应种族比例进行调整，但仍未废除这一严格限制措施。多元种族氛围对维护社会和政治环境和谐起到了极大作用，新加坡也成为全球犯罪率最低的国家之一。图表46：1989年种族融合政策中的种族限额 图表47：犯罪率极低且持续下降种族类型

允许比例上限每个邻区 每幢大

21.81.6

每十万人犯罪案件数华族 84% 87%马来族 22% 25%印度及其他少数族裔 10% 13%

1.41.210.80.60.40.20资料来源：新加坡政府， 资料来源：世界银行，房地产市场影响：市场轨和保障轨分化明显15.53，横向对比全球核心城市处在中等偏下水平，且显著低于国内的北京、上海和同样地狭人稠的摩纳哥、香港、澳1998-2022（分别为93.6%、124.9%、1621%图表48：2022年全球核心城市中，新加坡房价收入比较低 图表49：新加坡1998-2022房价上涨77.8%，低于他国水平70 6050403020100

新加坡 美国 英国 法国180 160 140 120 100 80 60 40 20 19601962196419601962196419661968197119731975197719791981198419861988199019921994199719992001200320052007201020122014201620182020纽约 伦敦 东京 北京 上海 新加坡 澳门 香港 摩纳哥资料来源：numbeo，wind， 资料来源：OECD，wind，注：新加坡数据采用BIS房价指数，他国数据为OECD房价指数供给端区分来看，价格方面组屋BTO＜组屋转售＜私宅，但近年来组屋转售及私宅价格涨幅均较明显。从绝对价格来看，HDB提供的新建组屋（以BTO为例）价格受到严格控制，售价一般仅有同地段的1/3-1/5，因而转售市场价格也能得到有效控制；从不同地段差异来看，新建组屋和转售组屋的差异并不大，而私宅受管控较少，其定价机制更市场化，不同地区可比项目价格差异高达137.2%且近五年保持高速增长，组屋转售也在新冠疫情后面临较大涨幅。20238.82020图表50：私宅价格涨幅长期高于组屋 图表51：不同地段组屋组屋转售及私宅价（单位元/㎡250.00200.00150.00100.0050.00

私人住宅价格指数 组屋转售价格指数

非成熟地区成熟地区非成熟地区成熟地区黄金地段HDB转售HDB私人公寓HDB转售HDB私人公寓HDB转售HDB转售HDB私人公寓HDB转售HDB私人公寓HDB转售HDB私人公寓1993-031994-031995-031993-031994-031995-031996-031997-031998-031999-032000-032001-032002-032003-032004-032005-032006-032007-032008-032009-032010-032011-032012-032013-032014-032015-032016-032017-032018-032019-032020-032021-032022-032023-03资料来源：HDB，新加坡统计局，注：2009年Q1=100

资料来源：HDB，Propertyguru，注：按1SGD/sqft=57.48元/㎡换算，地区划分标准按HDB，故非成熟地区暂无达到转售条件的组屋微观个人影响：存量翻新叠加新房设计优化，人居环境持续改善住房消费有所上升，但总体占比较低。新加坡拥有高度发达的经济和高生活水平，家庭可支配收入水平相90%高，住房支出呈现上升趋势，但总体购房压力小于香港等国际都市。租金水平方面，新加坡政府对租房补贴较小，租房消费较高。图表52：新加坡家庭支出结构分布住房及相关支出 食品 交通娱乐和文化 教育服务 医疗健康28.90%30.10%26.40%通讯 服装鞋类 住宿服其他28.90%30.10%26.40%2007-20082012-20132017-2018资料来源：新加坡统计局，存量改造叠加新房设计优化，切实改善国民人居环境。自上世纪60年代实行“居者有其屋”计划至今，100HDB智能城镇，通过对住宅及配套设施的精心规划设计打造高度宜居的组屋社区。图表53：新建组屋公共空间设计完善 图表54：存量组屋电梯翻新计划资料来源：HDB， 资料来源：《新加坡组屋规划设计演变及启示》，参照海外，我国住房保障将走向何方？住房保障历史沿革及发展新阶段：加快发展保障性租赁住房2021图表55：现存各类保障性住房类型及对比类别推出时间面积上限（平米）保障对象保障方式产权情况廉租房199850低收入、住房困租金补贴、租金减无产权难家庭免或实物配租限价房200790中等收入、住房实物或货币补偿55困难家庭和转让的应当向政府补交土地收益价款。共有产权房2007120中低收入、住房实物政府和购房人按出资比例或产权面积取得房屋部分产困难家庭权份额和相应权利。公租房201060中等偏下收入、租金补贴或实物配无产权住房困难家庭租棚改房2014符合条件的拆迁实物或货币补偿完全产权对象保障性租赁202070住房困难的新市实物配租无产权住房民、青年人资料来源：政府官网，图表56：保障房政策发展历程阶段 代表性政策文件 主要政策内容 政策效果初步成型1994-2007

《城镇经济适用住房建设管理办法》

政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

标志着我国现代化住房保障体系开始建立《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》对最低收入家庭廉租住房低收入家庭经济适用住房标志着城镇住房制度的变革，形成了以廉租房和经济适用住房为主的住房保障体系。《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度。初步形成了包括廉租住房、经济适用房和棚户区改造等主要形式的住房保障制度和建设思路。逐步完善2008-2013《国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》提出3600万套保障房建设目标，主要针对城镇中等偏下收入家庭的需求，重点推进公租房的建标志着我国住房保障体系进入大规模建设阶段设，同时加快各类棚户区改造。棚改阶段2014-2018《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》主要针对棚户房进行改造，大力推进“出棚入楼”，并通过“棚改货币化”推动去库存和建设完善购租并举的住房制度，公租房保障对象扩大至非户籍人口。投资。保租房阶段《关于加快发展保障性租赁住房的意见》加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。形成以公租房、保障性租赁住房和2019至今《十四五公共服务规划》人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房，因地制宜发展共有产权住房。共有产权住房为主的住房保障体系。资料来源：国务院，住建部，20213040650万套。图表57：“十四五”40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套140 市级规划 省级规划120 12047120 120475030333021 212015 15113西安济南青岛合肥杭州福州上海广东浙江海南江苏安徽四川江苏市级规划省级规划100806040200资料来源：各地政府官网，发展方向：我国有望建成政府主导，围绕租赁的住房保障体系综合新加坡和德国经验，我国有望建成由政府主导，围绕租赁的住房保障体系。供给主体来看，预计一、二线城市将围绕保租房，满足新市民群体多层次居住需求；三、