物业园区设备管理规程制度

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表示;

第四部分表示设备的管理等级:用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示;

例:03-P-1-(Ⅰ)电梯保利城1号梯Ⅰ级管理设备

7.4设备的建帐7.

4.1管理处工程部负责给所管物业的全部设备编号,并用ECEL编制《机电设备统计表》,录入电脑。

7.

4.2管理处对所管理的所有设施设备都应建帐。

7.5设备质量缺陷整改新入伙的管理处,机电设备接管后,由物业公司委托专业公司或该管理处对设备质量缺陷进行三个月整改,整改达到保利物业公司标准后,由物业公司和该管理处验收,通过后,再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。

7.6设备标识管理7.

6.1设备标牌未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。

对新入伙的物业,管理处可要求进行质量缺陷整改的供方按《机电设备统计表》填写设备标牌,并按有关规定要求,贴在设备上。

7.

6.2设备的颜色设备一律按附表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。

7.

6.3设备状态标识重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂“禁止合闸”等),报废、封存的设备须标识。

7.

6.4设备标识牌由物业公司统一设计。

8. 0设备使用管理

8.1物业公共设备的操作使用权归管理处,供方维修保养时,停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。

8.2管理处维修人员必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用,确保对业主服务质量达标。

须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作,并作记录,记录应保证准确性、及时性和真实性。

8.3管理处工程主管应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录),确定系统工作是否正常。

作经济性分析,确保设备工作在节能状态,及时予以控制调整。

8.4重要设备(如变压器、中央空调等)的投入、报停须经公司批准。

9.0设备维修保养管理

9.1计划9.

1.1维修保养计划A.供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处,保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。

管理处审核、调整后,与管理处保养范围内的计划汇总,于每年12月下旬报物业公司审批,审批后的设备保养计划物业公司、管理处、专业公司各保留一份。

B.设备中修、大修、更新改造计划由专业公司制定,并审查确定方案,编制或审查预算。

9.

1.2检定计划A.电梯检定计划由外包专业公司制定。

B.计量器具检定计划由管理处工程部制定。

9.2实施9.2.1管理处工程部及供方维修人员须按国家标准、规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。

供方负责《公共机电设备维修保养合同》委托范围内的设备维修、保养可采用供方手册的表格作记录,管理处工程部负责合同委托范围外的设备维修、保养工作并采用本手册表格做记录。

9.2.2发现设备故障(不属于工程部负责维修范围内的故障维修),工程部应用《设备故障问题转呈单》立即通知供方,供方接到转呈单后,须在半个工作日内给管理处答复,确定维修时间。

一时无法解决的问题应给管理处一书面说明,承诺修复时间。

对于供方不能解决的问题,需要向其它专业公司委托维修时,供方负责人应先填写《设备外委维修申请表》,报管理处审批走审批程序。

关键设备发生故障,造成大厦/小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活(不含重大设备事故),须按应急程序进行抢修。

首先应电话通知管理处,并立即组织抢修,恢复设备功能。

抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。

事后须按常规程序补办审批手续。

9.2.3设备中修、大修、更新改造工程由物业公司选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由物业公司组织有关人员(相关管理处技术人员、物业公司或聘请的专家)进行工程施工监督。

9.3检查9.3.1维修保养检查A.工程部人员日常对设备进行巡视时,应对设备重点部位进行检查(点检),并作好记录。

发现问题及时解决,无法解决的问题用《设备故障转呈单》提交专业公司解决。

设备(Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级设备)“日常维护保养、一级保养、二级保养”计划执行情况由管理处工程部主管检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录。

B.设备维修完毕后,应对设备功能进行检定,由管理处工程主管检定,所有设备检定记录管理处都应备案。

C.管理处每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料,进行一次检查、评定,并做相关月检记录。

评定结果(分数)作为考核维修保养质量及分包方履约情况的依据。

D.设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由物业公司组织。

验收合格,填写《工程竣工验收证明》,由施工单位、管理处在单上签字盖章。

不合格则由施工单位整改,进行复验。

复验合格办理《工程竣工验收证明》,未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。

9.3.2设备的检定A.对于电梯,物业公司每年组织有关部门进行一次自检,并按规定时限报送政府有关部门检定。

B.有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定,管理处须保护好计量表、柜上的铅封。

C.计量器具万用表、钳形电流计,绝缘摇表等由管理处自行送检,将检定证书原件送管理处存档。

9.3.3管理处负责人审批《测量设备统计表》及《计量器具检定计划》;10.0设备安全管理

10.1持证上岗与安全检查从事特殊工种作业的员工(电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等),须持证上岗。

10.2事故处理程序当管理生设备安全事故后,须立即通知物业公司(安委会)。

在调查人员未赶到现场之前,应尽可能地保护现场,拍照或录象。

管理处工程部须组织人员抢修,保证对业主的服务。

事后管理处须向安委会办公室提交设备安全事故报告,物业公司根据管理处的报告及调查结果,向总经理提交设备安全事故调查报告,并提出处理意见。

事故处理须坚持“三不放过”的原则。

1

1.0设备封存及报废管理

1

1.1设备封存拟封存的Ⅰ、Ⅱ级设备由管理处报物业公司,物业公司计划安排设备封存前的处理工作(防腐、防护等)。

封存地点应保持干燥、干净、安全。

管理处应定期检查。

封存的设备,应贴封存标记,重新启用时预先保养一次。

1

1.2设备报废对不能修复或维修后检定不合格的设备,由工程部填写《设备(机具)报废单》,由管理处主任批示;

上报物业公司经公司同意后审核后进行报废。

报废的设备应在设备档案中注明报废日期,封存该设备档案。

设备维修过程中更换下来的器件(报废件)应在《设备维修记录》上写明。

报废的设备及报废件,管理处应妥善保管,并统一填写《报器件清单》,清单每半年上报公司物业公司,由物业公司确认有利用价值的统一调配、回收。

12.0组织对供方的控制

12.1供方的选取原则上其应通过ISO9000认证。

12.2物业公司每年(或一个合同期)对供方进行一次评价并做记录,对于不符合要求的供方,不予续签合同。

12.3当发生严重投诉或事故时,物业公司须组织人员对供方的质量体系进行审核。

12.4日常检查、监督供方按本规程要求执行,按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养,按约定进行维修予以确认,在保养、维修记录上签字。

管理处的确认(签字)不免除供方对不合格保养、维修进行返工、返修的责任。

13.0设备技术档案资料管理

13.1设备技术资料资料的借阅必须办理相关手续。

13.2质量记录

1

3.2.1 所有质量记录均须采用保利物业公司标准表格。

1

3.2.2 设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。

管理处实施保养、维修的设备,由管理处保养维修人填写记录,分包方实施保养维修的设备,由分包方填写保养记录、维修记录。

保养检查记录、维修检定结论填写按本文9.3.

1.1、9.3.

1.2条执行。

管理处维修班对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册,专柜保存。

1

3.2.3 机电设备月检记录由管理处工程部保管。

1

3.2.4 管理处保存Ⅰ、Ⅱ级设备维修记录,设备诊断记录,设备完好率评定统计记录。

1

4.0设备(机具)的申请、采购、验证、入库建帐

1

4.1申请根据楼宇正常运作或维修需要,由工程部或办公室申请,填写《设备(设施)购置(维修)申请表》。

管理处主任、公司财务审核;

总经理批准购置;

人事部负责购买。

1

4.2采购采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。

购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。

确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。

1

4.3验证对于的设备(设施),购进后,在合同规定期内,由管理处工程主管会同有关人员验证,填写《采购设备验收表》;

方可办理入库建帐手续。

所有购置的设备均须在采购记录中登记。

附:设备代码及分类代码设备类别名称0

1水泵02风机03.电梯0

4发电机0

5变压器0

6空调(冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等)0

7消防设备(包括控制联动柜.报警控制器(屏).防火卷帘门.巡检箱.气体自动灭火系统)0

8公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等)、防盗监视系统0

9电气柜(箱)(包括高压开关柜.低压配电柜.控制柜(箱).照明配电箱.电表箱等)10维修机具(包括水电、电梯等的维修机具)11食堂设备12清洁设备13交通设备(包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等)14保安通讯设备(包括手持式对讲机)

15办公设备16自动抄表系统17BA系统物业代码及分类大厦名称保利城代码A设备保养、中修、大修周期序号设备编号名称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期0

10

1生活水泵半月每季每年三年六年020

1消防水泵每月每季每年五年八年03.02风机每月每季每年五年八年0

403.电梯半月每季每年三年六年0

50

4发电机每月每季度每年五年八年0

60

5干式变压器//半年每年////0

70

6空冷水机组每月每半年每年三年六年0

80

7火灾报警系统每月每季每年////0

90

7气体灭火系统每月每季每年////100

7消防联动控制柜每月每季每年////110

8公共天线系统每月每半年每年////120

8对讲报警系统每月每季每年////130

8防盗监视系统每月每季每年////140

9低压配电柜半月半年每年////

150

9高压开关柜每月每年//1613交通道闸每月每季每年三年六年1717BA系统每月每季每年////注:逢高级保养的,低级保养可以不再做。

对Ⅲ级设备,每年至少保养一次。

设备颜色规定序号设备名称油漆颜色附注

1消火栓泵红色2喷淋泵红色3.生活泵蓝色深蓝色

4消火栓泵电机灰色深灰色油漆

5喷淋泵电机灰色深灰色油漆

6生活泵电机灰色深灰色油漆

7潜水泵电机黑色

8空调水泵电机灰色深灰色油漆

9空调主机原色10电梯曳引机、电机本色11设备底座黑色12高区喷淋管红色明管“高喷”二字+箭头13低区喷淋管红色明管“低喷”二字+箭头14高区消火栓管红色明管+“高消”二字+箭头

15低区消火栓管红色明管+“低消”二字+箭头16生活管道绿色17煤气管道银灰色明管+黄色环+“石油气”三字+箭头18气体消防管红色19空调冷却水管绿色20空调冷凝管银灰色银粉漆2

1阀门本体黑色22阀门手轮红色23.单流阀黑色设备颜色规定(续一)序号设备名称