有关房地产行业的会计实务及纳税申报讲义

1有关房地产行业的会计实务及纳税申报开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：结1．亿土地贿开发需成本益指房之地产浊开发虾企业种开发效土地扛（即浪建设疾场地尤）所呜发生轮的各乖项费盈用支庄出。筐贵2滑.损房屋搜开发止成本蛙指房疾地产贡开发脂企业著开发完各种群房屋感（包爪括商浊品房团、出图租房芽、周叼转房扮、代刷建房务等）搭所发恐生的侦各项付费用辈支出躁。侄3.嫩臭配套裹设施才开发哨成本计指房鞭地产昂开发厕企业径开发榜能有胳偿转剪让的吸大配钥套设撒施及妻不能卵有偿痰转让盐、不详能直峰接计刚入开框发产辈品成闯本的失公共王配套尽设施刊所发梳生的垮各项盘费用谦支出咽。浙4．确代建荷工程比开发友成本愤指房偶地产现开发闻企业斥接受兰委托范单位赢的委躲托，花代为顺开发划除土芳地、扮房屋牺以外界其他让工程侮如市得政工葛程等元所发松生的由各项谈费用逼支出岸。绵毕以上痒四类滨开发鹅产品协成本叉，在季核算耐上将铃其费身用分啊为如让下六远个成乏本项容目：炼文1．粮土地铃征用么及拆昨迁补圣偿费返或批梯租地霜价指怕因开铲发房箱地产史而征箱用土差地所冷发生僵的各酱项费切用，马包括伞征地撞费、增安置标费以崖及原贞有建淘筑物警的拆俗迁补帜偿费尚，或身采用含批租肠方式特取得皱土地币的批欺租地宁价。榴迫2．慢前期陡工程忍费指汤土地烘、房讯屋开绳发前等发生技的规矮划、添设计额、可棕行性震研究旺以及该水文跟地质舰勘察削、测议绘、滔场地吹平整裤等费慢用。散皱3．栗基础炎设施惑费指疏土地如、房身屋开杜发过阁程中脖发生妇的供树水、典供电宫、供驰气、枪排污文、排朵洪、书通讯部、照宅明、目绿化变、环意卫设六施以隔及道票路等袖基础脏设施脸费用帽。卷4．净建筑红安装卡工程庄费指蚂土地农房屋替开发澡项目纷在开认发过辱程中惧按建栽筑安械装工案程施捡工图腰施工滔所发食生的假各项技建筑攀安装淹工程妙费和阀设备纵费。牢晶5.攻配套插设施刻费指恋在开剑发小志区内智发生毙，可恨计入严土地欧、房尊屋开鸟发成碌本的钳不能瓜有偿猎转让秃的公甚共配梅套设津施费蓄用，刚如钢纳炉房结、水肆塔、街居委蹲会、矿派出纱所、碑幼托恼、消范防、煤自行拼车棚铺、公怎厕等返设施于支出促。异6.陈开发虹间接墙费指隆房地蝇产开倡发企扬业内激部独浇立核励算单柱位及断开发旅现场所为开璃发房舞地产态而发柴生的州各项婆间接堤费用症，包设括现泉场管跌理机耻构人收员工郊资、洋福利渐费、勿折旧晚费、蒙修理码费、锻办公碗费、愿水电卧费、慧劳动蹈保护糊费、梁周转斜房摊坛销等两。结从上仿可以恶看出惧：构室成房免地产骗开发进企业女产品杆的开扰发成鼠本，陕相当捎于工斩业产烧品的三制造老成本听和建宣筑安许装工胞程的胜施工尘成本荒。如耳要计双算房鞋地产粉开发风企业棉产品教的完柔全成楼本，善还要贱计算屋开发转企业心（公逐司本扬部）换行政破管理浴部门订为组爱织和受管理宣开发敢经营是活动换而发菊生的片管理唯费用犯、财胁务费烧用，西以及处为销紧售、赖出租赠、转棍让开氧发产筹品而谷发生饺的销毯售费奴用。汉管理吉费用挽、财筋务费快用和吧销售沉费用煤，也乒叫期卵间费陡用。盒它们管绝大锹部分线都是害经营谊期间醋的费右用开陷支，谱与开唇发工剥程量锹的关睡系并矮不十依分密酬切，拜如果稀将期取间费刘用计训入开背发产描品成滨本，豆在开帖发产翻品开椅发和搜销售苹、出来租、喉转让无不同竖步的渗情况虎下，烛就会务增加梯开发虑产品菠的成榨本，获特别棕是在元开发税房地庆产滞闷销时中期，以将滞严销期底间发北生的损管理迅费用通、财冻务费叶用和婶销售知费用昼计入搭当期夏开发阀产品货成本营，就竟会使风企业全造成沸大量舞的潜悠亏，进不能泄及时寄反映际企业光的经蝶营状懒况。瓣同时猎，将客期间既费用岩计入鼓开发笔产品便成本婶，不疤但要蔑增加绸核算逝的工焦作量福，也寸不利挣于正投确考鸽核企淋业开上发单锈位的叠成本就水平株和成居本管由理责么任。捉因此茎，现移行会夏计制仁度中流规定壶将期狂间费姥用计扰入当程期损男益，刑不再袭计入冠开发蝶产品颤成本瓣，也斩就是喘说，坟房地雕产开叨发企女业开廊发产嚷品只症计算捆开发士成本犯，不骑计算负完全闪成本康。思自营锅开发猴工程送成本嫁的核昆算(肉一）极雀房地桃产开雄发企冬业的型基础互设施姥和建盼筑安恳装等挂工程每的施死工，滔可以顷采用辣自营码方式株，也念可采史用发团包方境式进多行。每忘采用撑自营来方式段进行炕的基渣础设春施和糖建筑禁安装勺（包嫁括装仿饰）料等工坦程，置如果层工程邀规模禁不大湖，在秩施工犯过程览中发旬生的嘱各项岔工程向费用致，可业直接愚计人偿有关荐开发尽成本陕的核而算对喂象，虏记入眨“弱开发基成本跃——股房屋秋开发贤成本矮”骂等账最户的张借方五和描“单银行钳存款鼻”返、脾“辣库存央材料即”圈、合“他应付宣工资腊”冒等账抄户的痰贷方胁，作蝴如下聪分录奇入账骄：列借：驾开发唤成本炸——傻房屋虹开发术成本郊XX蛛X庙贷：矮银行崖存款施XX叛X梢库存装材料照XX搅X钢应付响工资眨XX旨X炒如果峰工程挡规模召较大怠，由处企业梳所属罚施工帽单位惯进行佩内部袖核算箭的，准可根巨据需手要设椅置页“驴工程蛛施工冒”巧账户喝，用热来核蝶算和宾归集桥自营膨工程灵费用贫，并症按工脉程施愈工成系本核喜算对仗象和贪成本绳项目贡设置词工程池施工却成本偶明细搅分类骑账进绸行工凉程成触本明摊细分挎类核泛算。位凝一、驱自营蜂工程此成本粱核算般的对膨象和套项目阵陪由于答开发岭企业坚基础详设施盈、建感筑安袜装等捏工程勉具有医多样被性和矛固定健性的耻特点美，每恰一工落程几姑乎都笑有它逆的独鸟特形突式和其结构后，需汽要一趋套单侮独的立设计张图纸厦，在充建设绞它时歇，要芝采用烦不同幕的施尺工方裹法和拥施工剧组织达。即逗使采焰用相遍同的膊标准久设计兔，也弱由于盘必须璃在指裙定的奥地点犹建造汉，以喉致它厚们的志地形君、地虎质、置水文浓等自喉然条任件和刺交通且、材致料资亚源等广社会吧条件困不同甚，在息建造邮时，像往往留也需溜要对上设计除图纸砍以及疼施工益方法见、施塞工组砖织等权作适作当改伐变。工工程毕的这滤些特礼点，逃使工娇程施载工具绕有个揭体性看。因惰此，京基础饲设施烛、建手筑安唱装等爱工程例的施融工属目于单驶件生写产，翠在对罗工程若组织铺成本嫌核算甚时，犯必须埋采用涛定单次成本显核算糠法，惹即按丹照各黎项工照程进舒行分柴别核坡算成拐本的盖方法谣。凡刮是可锯以直邻接记神入各句项工页程的趴生产召费用纱，应痕直接帆计入敬各项军工程蒙成本懒；凡择是不则能直塑接计错入各脉项工茅程而麦应由亩有关宰工程导共同而负担谦的生头产费贴用，冶要先策按照真发生简地点存先行扭归集奉，然百后按孔照一欧定的雕标准叮，定鞠期分胀配计惊入有浩关工颠程成米本。链歉按定欢单成柴本核既算法鲁核算爬工程兼成本引，必坟须确蹦定工凯程成逃本计读算的组对象索。工限程成它本核岁算的纷对象示，通给常是诱具有愧工程蒜预算泼的单恼位工灯程。跟因为葬单位营工程筑是编眨制工合程预渐算、尤工程得进度邻计划宾的对智象。认根据田单位投工程盒来组慎织工饱程成霸本核沫算，慎便于馒反映盒工程殖预算辟的执词行结孟果，脱分析膝工程锻成本碍超降坛的原饿因，帮及时猫反映况施工缩活动数的经随济效叙益。节为了林简化庭工程刚成本韵核算户手续铅，对卸于：怀（l贸）在绿同一船施工射地点旨、同倦一结钻构类计型、病开竣累工时克间洗相接品近的勺各个心单位贴工程锈；（耻2）造在同高一工伯地上禁施工移的几链个预克算造偷价很哄小的御工程议，也宾可把目它们监的成页本合遍并核架算，悔然后淘按照刃各该悄单位冰工程击预算济造价索的比感例，袋算得方各该趟单位印工程斥的实猾际成秀本。壁清为了冷便于愁核算晃各项岸工程祖成本蚊和分但清工坛程成叶本超班降的参原因饭，必欲须对回生产境费用腊按照花经济射用途犹加以符分类较。施慎工单杰位的扔生产谋费用警按照似它的饿经济脆用途放，一斤般应僚分为童下列酿成本遗项目铲：坦1．界材料修费指院在施访工过烦程中蛛所耗唯用的财构成朋工程棉实体博的材扰料、娱结构犹件的盏实际剑成本雷以及既周转朵材料晕的摊拐销和参租赁解费用冷。建2．藏人工喊费指并直接亏从事橡工程享施工脖工人退（包脑括施兄工现遥场制议作构伏件工牌人，看施工蠢现场浅水平灾、垂禁直运堤输等塘辅助晌工人粒，但坊不包障括机讽械施爬工人帮员）摄的工躬资、荣奖金轻、津饰贴和按职工耕福利侦费。诚对3．草机械政使用震费指建在施徒工过心程中办使用荐自有阀施工羡机械厌所发还生的摔费用款，包失括机趁上操隐作人翠员工扰资，桐职工木福利郑费，骑燃料德动力沸费，乒机械疾折旧尚、修冒理费绳，替润换工春具及笔部件熊费，牛润滑福及擦坚拭材戴料费累，安陆装、鞭拆卸刮及辅恐助设闷施费沈，养深路费辞，牌视照税摔，使米用外席单位棵施工松机械公的租队赁费卸，以妻及按那照规法定支直付的呼施工凤机械储进出包场费召。污4．鞠其他逆直接心费指筹现场筒施工纷用水刚、电静、蒸蔬汽费拐，冬凡雨季糟施工洞增加恶费，良夜间云施工歼增加然费，陆土方依运输匹费，犹材料堡二次显搬运报费，塔生产仪工具泊用具码使用色费，施工程抱定位柜复测脖费，落工程结点交唯费，暖场地朴清理溪费等织。庭5．桂施工舰间接趋费措淋施工棵单位闪为组框织和吴管理腹工程林施工刊所发搬生的群全部汗支出店，包展括施托工单穴位管秋理人盈员工覆资、逼职工佣福利佳费、吩办公狱费、银差旅甩交通禽费、煮行政检管理剃用固掌定资通产折笑旧修站理费遭、低腹值易庭耗品竿摊销显、财谢产保沃险费怀、劳定动保画护费飘、民落工管私理费经等。报如搭羽建有玩为工欧程施寻工所阴必需返的生培产、浆生活忌用的监临时计建筑叨物、刘构筑徐物及虽其他异临时蒜设施膛，还酒应包讨括临顷时设劲施摊锋销费滩。隔上述守材料缸费、为人工某费、危机械附使用纷费和广其他江直接饥费，筛由于完直接截耗用欣于工识程的兔施工赵过程桐，叫铲做直标接费烦，可屯以直捐接记吐入表“秘工程情施工年”欣账户音和各嘴项工委程成饥本。袜施工狐间接狐费由忍于属飞于组堪织和耐管理式工程极施工办所发调生的晒各项崖费用丈，要显按照红一定座标准恩分配逃计入脸各项造工程怨戍本莫，叫罩做间呢接费轻，在漂核算喜上应艰先将吨它记吨入博“性施工亏间接榴费用魂”俘账户犬，然父后按代照一挎定标扑准分价配计敌入各荣项工剑程成椅本。除何二、叮材料浊费的畅核算狮王各项这工程爪耗用晌的主醋要材查料和絮结构瑞件，劣通常虑通过析“原领料廊单身”究、纤“暖退料戏单客”悔。繁“等已领神来用晃材料率清单窜”哄、灭“疮大堆顶材料泽耗用浊单俩”兔等材弓料凭踩证汇载总计雅算。恩“厨已领蒙未用筝材料祖清单旺”悟是对幕下月伟需要膀继续阅使用颠的月攀末施瓣工现秆场存捐料，侍在月水末由励各施称工队狗组按怒各项园工程略用料袍分别著盘点橡后填蹲制，茧应从腥当月寻领用熔材料冲总额碌中减阳去借摔以计材算该呼月材缎料耗棵用额走的材协料凭府证。做大堆椒材料汗是指及砖、凯瓦、迷砂、撤石等辛材料违。这廉些材淡料常悔有几蛛个单雪位工斥程共色同耗享用，夹领用鄙次数燥又多险，很烤难在姐领用伍时逐万一加忠以点煎数，音往往浩采用围“压算两咏头、匀轧中昆间撕”喂的办裕法，只来定仙期计碰算其赴实际括用量窗。即贩对进枝场的愚大准盈材料鹅进行密点数亡后，令日常模领用捡时不妄必逐寇笔办案理领桃料手区续，甩月末胡先计京算定鱼额耗鸽用量匀。蛮本月麻定额锈耗用尺量＝寺∑责（本柄月完振成工荣程量屑×桂材料愤消耗北定额糕）课再通刘过盘筒点求异得实谨际耗浪用量惨，差诸异数图量和榨差异郑分配助率：戏锅本月盘实际惧耗用妈量＝倒月初晚结存真数量山+本悲月收役入数贺量-成月末像盘点己数量花笋绣差异推数量眉＝本址月实粉际耗专用量泻一本雄月定库额耗尝用量话街察差异宫分配信率＝懒差异限数量挠÷卖本月棕定额种耗用提量资×杂10垃0%岔获然后畜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