不动产置业投资

第9章不动产置业投资分析9.1不动产置业投资概述9.2不动产置业投资的财务数据测算9.3不动产置业投资分析工具7/15/20231主讲人：李军峰9.1不动产置业投资概述

9.1.1不动产置业投资的优点与缺点1.不动产置业投资的优点（1）能够得到税收方面的好处置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。

（2）易于获得金融机构的支持（3）能抵消通货膨胀的影响（4）提高投资者的资信等级7/15/20232主讲人：李军峰2.不动产置业投资的缺点（1）投资巨大（2）缺乏流动性（3）投资回收周期较长（4）需要专门的知识和经验7/15/20233主讲人：李军峰9茧.碰1虽.学2敢不顿动新产汗置货业嚷投延资句的埋类化型摆及删其厌特附点房棋地传产秋可栽以驾分早为晕住煤宅污用蜡及概非育住锻宅信用恨两昌大序类耗。品住涝宅否用洒房侦地挪产宿包摩括愚单疾户片住拒宅衔及婶多滨户乐住帆宅谜房井地脑产屈等夺。非遣住梢宅恼用捕房数地餐产嘴一筝般稿又赖被所分滥为便五跪类晋：独商例业屡用电、亚工而业常用偶、认娱匀乐军用缸、沙机甘构桶用殊房守地辛产语及势旅沸店踏。1冒.息出石租讨性善住妖宅绸投科资（题1笔）蒸区久位（分2叫）怜建桃筑遭物镇及脉其票设赏施眼的泊舒盗适叶型（贷3戚）母公票寓朗单璃元仗的行最暴佳爽布仆局（拜4搁）漂公米寓脂是浪否栋配璃备升家箱具7逐/宪1省3南/瓣2吊0杂2逗34主袖讲豆人滋：浩李手军对峰2旗.编办旅公找用哥不新动缓产（决1禁）佩市备场览因失素一柜般否应叶考画虑瞧以漂下稠信行息围：享该衫地补区修竞辜争可性显场很所柏的瞒数绝量咸；冲竞芒争夜性古建乐筑宋的片质绵量娱；纸当龙前湾的继租冻金专水搏平集和寻自蜡动矩调芬价劫条菊款期；活空作置旁面爪积甜及耕相词应紧的共空蓄置任原加因授；狂该腾地烛区谦吸炒纳赶率兄的欧记柿录堡；食投月资倒者掠预彻期互占布有更的蔬市驼场倘部济分湾。（稼2仗）锐区响位（航3在）瞒其绪他当因驱素7撑/轧1颠3故/晓2呈0狸2坐35主动讲殖人成：啦李掠军想峰3爪.萄零问售喝及嘴商狗店路中分心（劲1视）据商淋圈必么须曲仔妨细脱地吓考闸察作出宴将指人错口矮引除向穷讨晨论炸中移特绿定集位柄置旺的年牵章引系力重。队这梁些成牵便引锅力盒取痰决础于谅交资通冰类浙型畏、梳其仅他芽竞醋争蝴性献设浑施幅的设邻腐近眉度搏。（艘2搞）惜市闹场有人老口居犯民壶收币入压的肝消坏费代类凑型安是闭如勇何洁根耕据读讨寸论汪的页区细域贺不撞同鬼而烟相窃应声变正化弟的去？浑农享村宅社秤区慨和英制庙造置中悬心瓶之帜间梳、益商宴业课区蜜和滴服吵务六业对区柿之盏间耍、劳老点年境人上和芝年挥轻贝人堡之扑间擦、吓高险收或入士家载庭符和她低众收棵入词家效庭喜之痒间缝、没不湖同啄民恩族镜为之主创的缺区懂域貌之镇间虫，舞以坡及肝更贯多剧不装同译领崇域待之尼间茂的赛购供买洁习魂惯撒显陶然免会脾有柳差痒异上。7瞧/善1拒3王/担2祝0阶2鹿36主机讲漠人兼：简李受军筐峰9乎.嗓1坚.铁3垒影搏响励不图动化产升置阻业秀投巡寿资肤的卫主窑要拦因抢素1闻.矿租斯金头收代益泻率例带如答，奔一间个盛市禽价自为奇1供2携0现万犁的丸别顶墅兼，良预筝计怪每垄月肃租柳金丙为枝1盐万标元互，毯则7毕/柜1递3鸟/趣2搭0解2辱37主丢讲须人舰：款李莲军坟峰2尤.辅市蛮场延利住率忧与碑预箱期兽楼苍价仓升混幅再员假沃设委该意别拖墅吸一捎年汇后早卖腰出抓的屠市幅价游为P1。倘赶若化同什一伤年理后承卖豆出钞该滨不栏动臭产脱作腾比终较旷，膛则帖该枝投魂资虫在码一文年财后令的厨总闲收卸益怨是疫：R+献(P1-P)进行不动产投资的初步条件是或改写成式中，表示该不动产一年后的净升幅。

7雄/磨1逮3傻/巷2阵0部2约38主究讲从人临：怖李漏军惭峰9固.成2骂不产动拣产说置赛业瞒投寸资压的撕财竿务筐数纤据担测金算9滋.蹄2保.首1柳不熔动倡产合置筒业磨投吹资右现萌金箱流竿出失的穗确挑定1惠.闸不震动停产自的族获笔取愈成齐本不黄动掩产翠获海取昼成俘本扬即严房李地新产榴的粘投素资练总搬额袄，硬包鹅括鼓购很买园价远格辱、传搜坊寻觉成法本反和寨所弃有呜的降实张际墨资近产仆持抗有另费扑等备。（说1泄）拍购绳买朝价播格（瓣2串）增搜持寻踢成盈本（饥3丘）扣延裤期肢付碗款廉条忆件7唇/絮1厦3誉/涨2贩0剪2岩39主唤讲和人溜：发李勉军连峰（痒4书）赢资娘产疾持具有案费①犯税劈燕负痛、歼②汤利榜息锡、暖③滔修菌缮搬费袖用胡、学④沟公敬用仔设掌施起附艘加子费坚、晶⑤池保葛险7塘/争1部3树/索2渔0吃2抖31虾0主上讲铅人堤：杨李身军钓峰2阶.更营悲运涝费谁用（邮1班）葱变深动叉费兼用租与溪固揉定蛛费党用变或动愈支鞋出叫随科着俯房吃地喂产承的杆租冰用诵情衣况格不直断刃变缓动固悔定叠支势出纯不混随志占睁用支情蛛况促变帝化怖而妥变懒化。（密2兼）劈燕费傻用茶支聪付汤责遥任两墨种划极棍端身方矩式交是苦：冷承阿租毅人烛承跑担伯全准部贯费持用萝或榨不情对叠此杠类氧费器用易负盛责米。爽全革部脾营挎业鸽费形用择由爽出晴租狭人池承拿担黎的搜方塘式租叫暖毛劣租摘赁身。雷这擦种纹情输况湿下版，研出拐租踢人齿承血担参了绝营鸡业蚂费罪用药发想生呆各挑种显意绘外富变蝇动财的巧风踢险邀。相个反煮地披，选如淡果锈承场租揭人发负跑责那支蜂付腰全夜部尸营贵业蹈费尽用鞭，舟就孤叫飘做挂净盘租宗赁盏，络也盘叫以完离全乒服寒务喘租薯赁稳。一咏种再方赠法冰是腰出翁租漂人艘只顿负僻责奥规眠定纸数部额龄的概营袋业垮支畜出检，毯这具一虎规牌定阳数某额乡丰叫乔做熊最纵高纤费膝用迅。7货/还1窜3警/拾2域0剪2绑31宗1主桨讲德人堤：堤李旗军向峰9量.陆2窗.怨2回不概动镇产泪置用业支投犯资据现此金群流除入领的胁确圆定1凯.遍市至场政租卡金市佛场鲜租测金平是捕指起在繁现熔行恳市现场平条呜件勾下泥，承某吉潜考在联租筛户善为委租漠用盼某誉宗非房镜地暮产馆而横付奇出丛的幕租使金删价蛾格侄。盗这怕一浇租坚金货水塞平临受芝很土多思因肠素打的皂影叹响愈：截（漫1著）贡国败民咸经翁济斜前套景浴；兵（瞧2抬）扭房址地跟产葡所洪在勾地贪区晚的足经挽济柄基耍础终；妻（粱3输）晚该肆地竖区酬对故于充该愿类掩房巴地哀产摧的永需职求漂状校况寺；榨（尘4滩）硬类鸭似怎房活地批产雀供米给祥竞贩争豆情惭况疑。2志.皇空欣置在福特级定缝的购时串期搞内址，印一银宗茶房妇地地产凶并女不烫能烛把其所少有棋空恒间后都倡租查赁倒出华去题。技这柄或介者晓是疯因建为勾租连户住在著租祖约帐到谦期灰时盾走朽了糊，廉或云者征是茄有济些穿房宴间价根并本析就享没睁被泛租液用究过约（良特兼别弹是凤新圣建裹房葡地布产锁）祸。7碰/刺1随3绒/颂2稠0将2滥31晨2主词讲母人泄：赴李妥军究峰3硬.扛均张衡膨市输场杆租向金俊率在灶任衬何浴时秩点锡上域，刚都坊存尚在突着旺一船定问数第量斜的习存库量限房简地吴产漆。句它旧们梨一贯部违分镰已赢被敢租扬用退，筛一蠢部丧分逃闲虚置益着钓，赢形退成弓了闷可储供弱租枝赁破的兵供验给富量裕。7酷/饱1退3彼/躺2誓0精2绕31脸3主其讲赵人版：取李径军己峰租金市场租金需求供给空置率目前的空间存量均衡占用量图9-1均衡市场租金率的决定空江间洲单怀元捉数7掏/永1素3缩慧/杏2拣0佳2牲31爷4主泻讲稼人传：仿李丘军威峰4收.解租逝金裳的遮计吹算不考同牙的彼租河赁凳方鹊案按会壳影茄响导一旷宗刺房碌地规产杠的恼预甘期辨收拍入晒。耗签畏订铜租疼约掏时虚的捉租互金墙水庄平越，滨是增根榜据射市匀场丛上乒类帐似内房过地雪产哭的户类卵似死租亮赁捆方萍式超的通市析场雀租渠金羡制羞定拣的盖。租兴约想中笨关某于印租界金偶调津整随的哄相姑应屯条奏款赔决俯定扣着脾租街赁竟收猾入植是膊否考会弄随轧着膨时役间横的研推浆移报而雅与皱时暂下绑的虚市行场扒租劳金没产毁生罪较哀大俩差顷别脂。购饲物吵中崭心极的君租扣赁疫通址常复还谎要战参杜考柄承窜租吉人浙的鼻销目售青量利来植确兽定版租绩金敲，技这凳叫镇做改百甘分咽比依租奥金务。专此征时屿，走无粗论董销颤售田量简如巩何油，束最膨低威租愧金丈额绵一贝定续；榆当无销烟售盟量蔬超尾过付规冲定绕的嘉数姓值言时丛，沸租昂金傍按断销待售笨额枕的济一伶定虚百搬分别比昆收戚取杏。罚此托时译的妙租挖金称额瞎与归最侦低盾租阴金境额浩之啊差玻叫伞做咸溢屡价现租禽金倦。7况/醉1锁3画/曾2贤0抖2镜31飘5主我讲秤人筛：借李向军窝峰9坐.唐3暑不然动搬产雁置拦业晚投统资惭分爸析遥工激具9域.输3沈.盲1艇比选率静分晌析丛与垫获喝利肢能乌力辫分盖析1笼.筛收巡寿益缝乘梦数山(逼I惨n绍c企o岂m患e务M决u驳l篇t壤i伤p培l驱i稠e飘r组)收尸益悲乘中数驴分绵析肺是协一母种赵古锦老木而春简怨单恨的里不亏动劲产乒投啄资休绩介效诉评愚价抢方富法战。粘它滨以冒不对动亭产医市逃场变价笔格对与预预骂期你总抢收绢入湾或屈净魄收扔入氧之醒间肉的膊关拖系焰来茫反惩映润不罚动做产榨投筝资尝绩诉效阅。收魄益榨乘友数弓即联不念动睛产孩的资市凯场肌价延值系（胞或另投陶资狼价文格把）异除揪以后未迹来阶每晨期文收伯益慎所哨得旁的妇倍龄数洗。农对颂于性投岁资身者节而唇言敞，探不份动菜产另投英资揭的暑收完益泄乘莲数镜越跃高岔，今说斑明券该粪项纸投悉资场的糊绩聪效嚷越似差即。7籍/拔1鼓3杠/代2放0汤2汁31影6主絮讲辽人昌：毒李叶军崇峰【租案崖例娱9抵-强1涉】仍嘉旅伦刊地照产闭某讯不捐动关产件投麦资液项勾目梅，丝式其退投肉资盟总圆额贫为嚼1激0凑0打0饰0秩0诱0忙元帐，驱且盏银袋行趟可寸以栏提青供紫7女5滑%酬的塌不衣动凑产扒抵炎押浮贷著款扇。瞧预等计砖在湾第术一熔年嫂各谈项驳经莫营剥指身标恋如愿表拥9照-套1钩所跌示欠。还其幅他谜相夸关片信着息烂如焦下吧：被已宴获竟得蝇7错5她0项0谦0猫元烛为久期舌2硬5上年走的顷抵损押极贷豪款塘（摇不映妨蔽假摆设资该参项灯目巴以抬租晶赁苹经泻营比为肃目竞的歌）豪，丧按寇9偏%锦的比年蒸利慌率裂每韵月革等践额客支厨付鸦（胖每柴月稿支享付迅6淘2锡9灿4故.也0命元疮，膏全拍年晃贷扫款秆本岭息社额怜为丽7虽5批5蹄2猾7租.归7正元混）辨；肺“饼最觉佳英估循计税值术”区表荐明负，文该计房迟产眼的盾市急场管价疯值军会援以叮5型%吩的佩年杏复车利肤增蹈值捞；真投冤资傲者恼的冒边狼际感所膨得唤税促率厨为忆4矿0境%扩。项目金额（元）预期总收入270000减：风险损失准备20000实际总收入250000减：经营支出130000经营净收入1200007次/幅1皂3嚷/勉2脊0拒2漂31庄7主示讲彻人看：博李凝军洽峰（役1闯）驳总田收额益巾乘下数泡(虏G棍r舌o梁s贿s任I快n扑c塔o支m投e愧M阔u挑l再t乡丰i妖p呀l恒i购e匀r译，G毅I醉M)总提收革益练乘更数觉强衡调械不眯动桃产煤投物资确总隙额丈（哲或搁市阶场腰价崭格夺）鞭与仪其逮总挪收鞭入溜之膀间巾的陶关珍系拔。居其唱计喇算翅公贿式误为痒：（婆2痛）另净播收缠益境乘艳数香(欺N驰e你t掌I柱n秤c候o乎m南e凤M岛u彼l阳t瓜i页p政l推i阶e西r立,N耐I丙M)净玩收旬益产乘愤数械与识总后收驻益言乘辈数次计居算些方愧法雅相狂同她，滤它似反狸映索的宪是演投名资婚总脑额顾与雹经岛营嘴净昌收余入牌之臣间槽的宪关罢系航。的其助计咸算谨公怒式启为晓：7接/虾1送3徐/须2间0赛2跑31盟8主减讲暂人简：观李呼军栏峰2页.需财繁务嘉比泽率财诱务好比惩率份一素般辈计披算冰简尖单津、丙直纸观址易粱懂嗓，叮所歪以飞成扎为抵不雨动卡产逮投携资宫分月析痛的蚊常旅用剩工妹具效。欧最膏常倒用播的玩财绩务弦比托率叨包饮括恳经嫌营绍比钻率贤，纹损见益胞平厘衡斗比完率猎及荡债哄务拾支艘付倡比疮率篇。（未1文）录经良营射(秒O砌p郊e索r誓a僵t老i外n目g碧E黑x栋p史e崇n羽s顷e咏R办a裳t宏i状o舅)经贪营当比势率须为牛不灭动乖产堆投示资锡的随营叙运转费膝用更占铸实允际挽总馋收任入匙的半比向例钻，演即只每际收陡入徒1备元填所叔需缠支裳出广的掉营掌运彩费朗用瞧。岂其裹计仆算悉公状式旬为狸：7运/排1特3墓/歉2倚0哨2抖31粥9主围讲敬人桐：听李惰军声峰（吊2惊）牙损皂益直平绘衡岩比惕率垮(悄B纽奉r演e匙a总k践-遭e哨v作e艰n拴F错l肤o得w纤R烦a僚t梨i推o医)损既益糖平锋衡峡比展率转，坛又护叫肤做避亏伐损置比蝇率教，凑为拖不树动仁产从投化资盆活良动棉在稿税铃前拔的狭现侧金袄流燃出堪与漠流胳入伟之梦间土的贺比启率印。哭其和计旁算蚂公葬式输为趟：7酸/脸1贪3轿/腰2涝0衣2燃32验0主思讲德人野：未李跨军套峰（瞎3虾）虑偿急债皱能弦力县比冰率栏(恼D当e挖b侵t窗C附o睁v粗e这r吧a专g避e袭R煎a挤t烂i蜂o应，D窑C曲R)偿裤债姨能查力弃比亚率她，谷又艰称经偿殊债戒备声付舞率惰、糟债横务斥支净付勺比肠率返、倡偿社债艇保认障秋比雀率脖、右还还本吨付细息离比餐率鹿，党为首不冒动乡丰产每投肾资斜营士运大净父收顶入麻（乏即都实携际奔总纹收屋入猴减刃营劫运作费浆用芽）留可修以举支固付阳偿到债联支桐出飘的汉倍备数孤。倾作爬为寄不榜动宫产倘开穷发葛项康目婚运浸营迁绩折效痰的遮评罩价等指影标贸，卧偿腹债吩能股力隆比稀率牧不赔仅浮为含不竟动朝产谱开并发织企鸽业裹高量度叠重贵视贼，颜而摇且矩其睬债寒权肿单光位际，宝如韵银博行壤，破也六会洞高委度鞭关蹲注让这壮一策指脊标狱的嚷变雕化银。薯其棵计肌算土公叨式塞为骂：7句/袄1栗3瓣/晌2捡0签2被32偶1主桐讲浴人肚：兄李骡军敬峰一彻般喷而努言蹄，序贷号款的偿咱还中可恐以挺分宏为秤两喝种苗方漆式良：醒①挠本趴金搁及其利图息钞按畜每妙期却摊蝴还找，究如耐购拔房皇贷短款蚊的碎摊鄙还利；阻②都贷解款哨期撇间纤内尤各拖期选仅敬支驶付境利薪息澡，炕至纵最菜后旗一终期储才苗偿赠还摇全衫数龟本兽金边。芒在殖第喂二妈种砍情正况升下谊，酬偿真债旨备房诚付仿率柿又拌可筐称垫为总“灵现拖金哈备摘付农率动”扇(玻C忆a蝇s其h敏C界o茎v创e白r滚a剃g基e荷R糊a絮t遮i纽奉o津)脸，姿即7佣/属1词3伞/疯2韵0驼2钥32泊2主锹讲两人望：广李侮军惭峰（冻4第）耕贷危款奥比洽率摸(炕L绝o胡a肃n亮-拜t共o愤-心v犁a笼l垒u暖e颤R捉a荒t匹i昂o口，L济T策V)贷肿款席比传率纽奉即黄贷沿款惑成宿数莫，婚也纽奉就检是忍贷去款贪额苍占疑总给投究资颜额营（论或役市蠢场宝价贺值刑）赠的绞比筛率雄。更其班计奶算架公古式奴为声：7广/摔1娘3筋/岸2梯0题2招32码3主梁讲钳人踩：似李栋军所峰3茎.尘盈蜓利辨能挠力抚指谅标追鞠逐清利井润材是惕资偏本裕的班基痰本课属壁性切，捕不氧动午产弹投园资棉也贸不纳例放外怀。教因递此唤，衰盈漏利转能帆力窗自否然园便狮成锅为孤评败价玩不静动乌产伸投柴资畜绩揉效稍的舒重渐要播指节标惹。所让有中反匹映及不跟动思产拢投州资污项穿目提盈练利叠能管力液的埋指漫标颂都纤有专一柱个牧共俊同文点蜓，期即积试首图裂以秋某渠种高特俗定辫的面方脊式荣将响现束金寒投刷资冠与老预券期蚀回须报捕联旨系哗起年来赵。其悄不素同贸之秋处线在挎于嘉，痰不陕同兽的密盈离利脉能疯力桌指昂标盖所丈使畜用污的位数肥据摩计绿算傅口俭径件不衔同结。7萌/甘1吗3捎/冶2绝0就2努32塔4主旨讲滚人幕：释李吩军抛峰（径1兼）逆全激面指资古本蜻化隐率管(改O填v照e悔r土a飘l晋l骗C消a执p默i钉t托a毯l唇i蠢z柴a忘t纲i妥o垮n译R涛a吼t益e赚)全恐面礼资译本幅化锁率狭，赠又瓣称暂为欣资袍本石还间原暂率罩或氏总抵资埋本粪还境原屠率晶，思反嫌映砖了包每摄年废预秆期录经田营树净熊收纯入油占粒不牲动程产掏投辩资车总违额渴（衰或沸市颠场申价泛格介）旱的第百值分潜比磨率睡，敬即翁每昏年码的跃资涨本耽回爱收侍率诊。违其机计器算肤公贞式怠为独：而胞不贴动推产珠投曲资跪项芳目合的循投破资害价国值顶也冶可毙反坏推搂得降到揉：7月/笑1油3将/锋2茶0比2途32沙5主陵讲树人浙：脂李刃军写峰（根2唯）咳股绩东沈权碌益绳报普酬休率不筑同菠于秧全祝面票资圣本授化抚率恶，智股致东秀权趴益史报担酬胀率夏区催别景经蒙营弓收获益独的涌受宋益凯主册体别，寇剔样除概负锦债蓄因透素冤对甘项陪目势的巧影笛响眨，锣独抱立持考哭察炮权梁益科资嚷本帅为吗投离资架者榆带史来更的灯经题济兵效板益马。一乐般肤而肾言悬，貌投莲资舟者途最脸注闻重叙的纺就绕是泻股塌东阀权框益咸报煮酬焦率捏，勺即闲投塘资粉者搜每援投剑入商1绒元宁的采自侦有绣资偏本仙，地未呀来公能测回康收雷多镰少酱现能金竖的耀概驴念洪，盟它液是度投轿资争者胶自四有头资复本予获优利销能家力傻的创指询标地。熔投锡资控者款的闸股述东怪权盯益叫报虚酬也率胁可闯分亦为斯税研前器股禁东程权根益厨报好酬月率席和霞税脂后污股傻东彩权卡益糖报释酬胃率娃。7誓/抹1狠3社/抹2仿0珠2们32别6主李讲住人晚：荒李折军餐峰①税途前宰股呼东虚权缓益千报骄酬绩率初(挂B姓e俱f苦o挖r寄e辫T腐a绘x齐R萌e类t布u追r送n本o兰n屈E中q茎u秀i让t牵y让)税是前寻股论东音权播益生报激酬投率缎，烟又馅称灿为台股雷息由率锦、作自罪有佩资叙本贿还拿原慨率辩，斤它铁是昨以脏税礼前样现汗金歉流令量经（甚经帖营慰净环收掏入案减哨贷纲款恭本兔息鸭）继与刻所展需象初猴始症权室益示投株资槽（裙投旺资扰总蚂额刺减秤借尚贷召资近金殃）掌的论百掩分居比您，截即撕投孙资崭者滨在君纳勿税茶前金的败投坛资喉报滔酬序率撤。旅其歇计狭算响公啊式个为婶：7贿/绢1喉3渣/喝2岛0淹2馆32恢7主灰讲黎人幕：金李您军给峰②强税孙后台股渣东戚权福益古报怎酬察率给(胳A柏f宝t棒e写r纱T慕a肆x序R升e绝t蒜u疑r溜n斤o乓n傅E繁q饮u喘i遍t柔y邀)税仗后衬股芽东邮权剧益申报疑酬哗率刻，妙又悉称扁为冤现宽金余回声报冰率纸，圣是民指裤预牛期腿每熟年圈可娱支疾配判净叔现似金镜（怜扣崇除味所计有仰融民资盈成怠本缝与茎所凑得京税步）败占洋初诱始骂权荡益缎现妙金班投珠资射的泡百方分美比作。活它嚼反挡映烦了百表豆示其投玩资曾者规每圆投它入边1倡元寄的巡寿自惹有奴资部本涂，唤在刘扣权除延所普有俘费幕用泽、隙偿仪债撒支下出脊及骗税云负绕之点后推，晌未件来墙实勾际堂能杏回盟收软的竟金教额稀；咏即谣每词投泳入雾1浪元易的零现判金堡，留未佩来模回耐收清多季少哭现背金位的桌概尽念竟。7或/俊1栏3沈/蜡2巩0玻2亡32眨8主膜讲凉人痕：缘瑞李烈军啊峰（饥3象）踢经缸纪锋人穷回碑报字率在船经挤纪视活及动彻中余，裹经声纪筹人怜注络意愧到编了狸股间息批率沸与巩现肯金碎回宰报合率眉的暑不默足犬。为射了贝充来分胳展患示课不袜动威产梅的荣良秘好兵投蠢资屑前疑景壶，垃更敲好梯地途吸嘉引抬客牲户砖，鞠经守纪杏人常在麦考液察推不膛动集产鱼投榴资垫绩鸡效郊时劫不层仅歇考产虑煮了日所蔬得夜税午因涝素校，朵而量且喜将都因鲜分激期社偿语还欺抵阅押阀贷毒款箭而利导增致超的烘不持动特产谋投钥资狂者稳权跃益放增惕加减的架情柳况狱考础虑先进荷来扛，午用蕉税誓后饲现毁金油流躬量源与洁递惨增虚的献投摧资赚者番权役益阿之影和妹占数初务始满权雷益示投冰资妄的吧比率例禾作希为忆计侍算摇不谢动投产魔盈携利每能眉力级、存考索核粗不壮动山产浑投慌资锄绩凑效寻的运指浆标彩，堆这井就成是田经骗纪抢人晚回伍报锯率筐。经江纪特人桃回罚报估率毁＝锯(屿税王后引现渗金食流堵量叶＋赶权顽益痕增盒加受值崇)弓÷育初眉始净权锦益除现愤金胡投截资霉＝穷(挖3静7冒2祖3有0熔＋苦8柴4悄0蜘0贡)欺÷熄2精5标0誓0摩0鱼0穿＝悬0底.抢1围8造3惠或办1宇8蚊.眼3风%7歼/台1证3惩/璃2赵0猴2起32腊9主气讲健人牙：往李行军糠峰9偏.灾3问.旋2摄投共资怜回堆收舟期作枣为躬简扬单蔬、黄常萄用暖的野不区动末产块投戒资丙项界目粥绩汗效修评债价梦方霸法灿，歼投碍资浆回稼收耗期嘱是悉指赢投宪资资项凝目绢的杆累割计矛预够期色净盘现翼金究流露入赢等北于父其春初泉始附现域金豆投善资避时朗项从目董运汉营逮的看时辫间朽，毫一回般第以贴达刷到呆此烂时割间席点馅项栋目势需腿持常续略运灿营听的辈年夏数逆表末示润。计宴算白投丸资霞回赶收防期捉就晒是春估卫算膨要盟多学少绵年返才洁能捧回尸收别在慕该积项存目投上迹的怜初湿始裁现愉金炮投歪资搜。振运极用键投鉴资白回太收析期华评萝价陆项泼目湾绩窑效眠，掘就瞎是互将别所步有筛候冬选捡投尽资严项炮目鉴的重投损资庸回陕收凑期丙进嘴行旷排泳序部。7脏/辽1鹅3踢/誓2捕0桥2姑33行0主毒讲因人围：持李吃军已峰全店部悲投宋资秤回体收弊期残＝玩投昂资尼总淹额向÷律经喷营松净爸收蜓入卧（识全纯面竹资醒本梁化抓率嘱的亡倒酷数概）（晃税宝前蔑）坝权税益害投春资给回滨收疫期饭＝份初左始炸权友益州现窗金完投近资链÷务税滤前彼现克金间流穗量碧（批股筛息昏率确的盟倒遮数块）（劳税贝后愤）惰权彼益牢投童资矛回谦收受期耻＝守初上始骨权便益抽现虽金通投汗资隐÷忧税泛后昼现弯金诵流免量恨（芳现支金移回蚀报锻率乌的铅倒仰数法）7累/斩1壳3袄/航2贷0便2裙33薯1主纳讲绕人斯：赞李左军耕峰【欠案览例尘9传-镇2缺】族昆粪仑止置抓业毛开携发投某础步吹行要商颗业怕街宽，曲计款划俗初霜始音权府益五投钩资蹄为容4累8涂3峡3省0搭万巡寿元乔。好假晋设到投蕉资气于同项长目轮初仙期别一质次梅完婆成店，怠且身全挤部犬物渐业屋实哪施候租婶赁竭经巩营绸。伞预势计绞每姥年朋税荡后朋现句金佣流矿量正的累预必测俯值研与疼累驻计团税烤后悲现苍金肝流丢量饰表仁9挑-无5润所恳示莫：年份1234567税后现金流量71458185922210171111151205412895累计税后现金流量71451533024552347234583857892707877呼/杠1慎3欧/域2呆0烦2挪33俊2主惯讲定人默：柜李察军俱峰9脖.拦3兵.舅3晕前世门搞法狂与拜后铲门迹法1帝.寒前贵门雹法在吉不打动南产群价盏格机已救知紫的测情值况蒜下验，很由屋预断计也的杂股屯东班权穷益木乘松税练前义股窗东穿权箩益获报劫酬椅率裙求鲁得裹税述前期现仿金何流串，害并孙用租贷别款辫额却乘倾以设贷盼款朋常驳数馆求竿得颂偿黄债蓝支拉出森，浆二赵者击相支加她可刑得捕净情营援运日收淘益杀，裁这荷是隆“嗽前供门侍法理”搁。7曾/桑1比3道/施2缩慧0蹲2要33芽3主驼讲笔人犯：楼李看军筹峰乘以等于乘以等于乘以等于乘以等于相加等于加上等于除以等于除以等于图9-2前门法计算流程图不动产购买价格1-贷款成数不动产购买价格贷款成数不动产购买价格要求的权益资金1-贷款与价值比率不动产购买价格要求的税前收益率1-贷款与价值比率不动产购买价格权益资金要求现金流1-贷款与价值比率不动产购买价格抵押贷款不动产购买价格贷款常数不动产购买价格年度偿债额不动产购买价格营运净收入不动产购买价格营运费用不动产购买价格要求的实际总收入不动产购买价格1-空置率不动产购买价格要求的潜在总收入不动产购买价格可出租净面积不动产购买价格每平方米最低租金不动产购买价格7乌/长1层3贼/覆2厘0钻2假33去4主组讲导人帮：快李绘军度峰【贼案届例逼9蜘-餐3滚】避一并幢贞办变公出楼期（特可军以把出栏租缝的蚁面佛积恨为铲2兵7柴2松0话平团方即米挂）渣目守前别售挡价浪为援2算8贡8倾0恋万查元灾。茫通训过肃对场该苗房征产蜂进飘行油一耗年幻玉期峡营齐运选预怨测叔得鲁出茫了胆以痛下罢的误营非运橡预当测冤结托果游：皂每久平割方冻米无市薪场丘租钱金渡为显1口3仇5希0妻元屯，狂空朽置搭及近无舟法低回耻收昏的杀租机金颂占据潜谨在随总点收澡益宾的体比斤重黄为盲8衔%棚，砌每麦平炉方福米饶的具营按运轻费统用作为亭3目9猴0的元泄。通容过河和险银竿行可的召协泳商律，导目哭前散最团佳龄的虹贷寺款侧条票件爽是查1拍1培.落5屠%剖的划年牛利尘率零，屡2脂0滋年阔完去全职分知摊航偿材还码，尖其宣利奖率阵7抛年廊后馅可柱以任重鹅新滤协奸商涝。蚂此慕外异，恭投锣资烘者碧最易多冈也薪只举能烫借班到斑购播买旦价关的奶7秋5当%易，垒可蔑接赌受选的统最云低碧偿堵债跪备苹付潜率烦为衡1呼.境2睛0出.预隶期承的弦权谦益怎投欣资朴者嚼是怠一冤小咏群隆合毅伙皂人酷，签他谎们葡一挥致豪认梅为蔽可府接圣受价的顿最胳低草税肆前造股象东馅权献益薯报村酬至率铜是艳6央%顺，吹可伸接枯受雨的心最因高工损塘益黑平行衡啄率肤是认8臣5赌%逃。友以纲下掏是廉前深门预法团计趣算演最翁低数租耀金止的葱过多程讽，梯见鞋表授9挂-歪6订。7产/塞1茄3介/令2顶0俱2嫌33臭5主星讲州人蚁：袜李踢军敢峰1.计算权益所要求的税前现金报酬需要的权益资金＝不动产价格×（1-贷款与价值比率）＝28800000×0.257200000乘：权益报酬率权益现金报酬4320002.计算偿债支出抵押贷款金额＝不动产价格×贷款与价值比率＝28800000×0.7521600000乘以：贷款常数（0.12797）年度偿债支付额27641503.计算所需达到的营业净收入营业净收入＝权益现金报酬＋年度偿债支出＝432000＋276415031961504.计算营业所需达到的实际总收入加：营运费用（390×2720平方米）1060800实际总收入＝营业净收入＋营运费用＝3196150＋106080042569505.计算营业所需达到的潜在总收入潜在总收入＝有效总收入/（1-空置率）＝4256950/（1-8%）46271206.计算每平方米最低租金每平方米最低租金＝潜在总收入/可出租面积＝4627120/272017017找/吊1腥3释/钳2冬0怠2品33榜6主懒讲幻玉人皆：肝李恒军括峰2岂.避后铁门述法浅要爬求补的睡税魂前讯权迷益牢报民酬蜓率押后哭门算法看的炊分绵析巨方书式匙是详在肿不宫动剃产售收腥益孔已使知凡的商情起况炮下栏，舟求卖取恭不推动各产底的掏合柜理矿价量格剩。该腔方呆法角假召定乡丰通矿过竖调凳查蔬市笨场贡中铜类璃似辽项罗目匠可匙以猫得碗到暂可护能庄的圾总牌租曾金描和威营阳运阵费键用翼的坑估贱计揪值钉，转且栏偿日债禽支插出洽、捎贷狐款笨常胖数脸及岔权感益友报框酬有率碌已祝知市；欣之烛后执，药据序此丧用错这岛些情数甘值盒向颤后芦推此算摊出已最娘大恳可辟偿处还体的递抵棕押泪贷纵款讨额怕和顾权众益称投惯资扫者陶可肢能夜会啊投芹入万该寄项骨目微的你资循金势；翼将饶总信负臣债个与义自殿有歪资稿金荐加窗总脚，楚即移可曲得冲到赚不沈动写产列的规合蚊理抵价窗