成都太古里项目研究

目录一、项目简介 二、区位分析 （一）区域位置 （二）交通分析 （三）商圈分析 三、 定位与业态规划 （一）项目定位 （二） 业态规划与占比..（三） 楼层规划与品牌落位（四） 特色餐饮业态分析.（五） 规划设计分析...1、整体规划 2、购物中心规划...3、古建筑规划设计.4、广场规划设计...5、 地下商业规划...6、 地面街区规划...（六）商业动线分析...四、 招商策略 （一）经营现状 二）主力店经营分析五、专家分析：五大核心优势抢滩西南最强商圈.（一）开放式、低密度街区—机遇与挑战并存（二）五大要素打造核心优势 成都远洋太古里于201年54月24日开业。项目坐落位于春熙路，尽享优越交通和人流优势，比邻的千年古刹大慈寺更为其增添独特的历史和文化韵味。该项目是太古地产和远洋地产携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心。项目于201年4起分阶段开业，汇聚一系列国际一线奢侈品牌、潮流服饰品牌、米其林星级餐厅以及国内外知名食府，涵盖文化、休闲娱乐、餐饮、购物等多种业态，其零售业态占比近约70，%首进成都品牌占比达到26，%成为时尚消费聚集地。从201年411月试营业起，主力店日均业绩达到30-1万0销0售额。、项目简介地点项目位于成都市锦江区大慈寺片区大慈寺路以南、纱帽街以东，临近春熙路商业步行街及东大街预计开幕年份年起分阶段开幕开发商远洋地产控股有限公司（ ）太古地产有限公司（ ）建筑设计（香港）（英国）

占地面积总楼面面积停车位数目交通网络中国建筑西南设计研究院有限公司（中国）占地面积总楼面面积停车位数目交通网络约,平方米约,平方英尺总楼面面积逾 万平方米逾 万平方英尺•零售街区（逾 万平方米逾 万平方英尺）•博舍拥有 间客房的都会风尚酒店（逾 万平方米逾 平方英尺）•拥有 间客房的服务式公寓（逾平方米约 平方英尺）•办公楼睿东中心（发展作销售物业）（逾 万平方米逾 万平方英尺）约（零售）约（办公楼,其中地下停车位约 个,地面公共停车位约个）主要租户业态购物街区汇集了古驰主要租户业态购物街区汇集了古驰、 卡地亚、爱马仕、拉尔夫劳伦、 范思哲、 蔻依、i 巴尔曼、. 、 和等一系列顶级时尚生活品牌。餐饮方面,米其林星级餐厅鼎泰丰和正斗,以及 、蓝蛙、新兀素、'和 将在项目开设新店。 百丽宫电影院和 超市也将为成都远洋太古里提供超凡的娱乐和生活体验。

二、区位分析（一）区域位置项目位于成都锦江区大慈寺路以南、纱帽街以东，毗邻历史悠久的大慈寺，与“中国十大步行街”之一的春熙路步行街接壤，其所处区位可谓市中心“核心区中的核心区”，地理位置非常优越。（二）交通分析项目位于春熙路商圈的总府路和纱帽街交汇处，联通地铁站，公交路线达19条，交通四至，通达性良好。公交线路：4个公交站，19条公交路线，通达成都各地区地铁：2条地铁线环绕，项目直接连接2、3号线春熙路站的出入口。轨道交通的打通为项目将来保证客流、增值地价、持续吸引媒体高关注度以及提升综合经营指标等均有裨益。（三）商圈分析项目处于成都核心商圈——春熙路商圈。随着近年来商业地产在成都市场的崛起，春熙路

商圈不仅发展为成都最传统和最具标示性的商业中心更发展为成都知名商业景点。庞大的消费人群，令该商圈随时保持着极高的人气。目前，片区已经拥有群光广场、伊势丹百货、伊藤洋华堂、 、新世纪百货、仁和春天百货、摩尔百货等项目，商业集群效应显著。竞争项目务析:成都IFS国际金融中心VS成都远洋太古里成都IFS国际金融中心如远洋*昱项目定位実办公、购物、商务、启住为一tt的标志性城市综合休重酒店、办公、购物、居住为一tt的标志性城市综合体业态占比服装占48%r餐饮占11%,鞋/包占11%「珠宝/配饰占10%,生活配春占7%「其他占13%。首层最高租金达每月1800元/衍以零售业态为主r占比约为66%;餐饮占比约为20%;生活休闲娱乐约占10%主力店Chanel、Dior.Fendi、GiorgioArmanisLV、Prada.冰悦涓冰场、优衣库、Great顶级超市、连卡佛、UAQMAX）彩院等方所、百丽言、GUCCI、Hermes.Chloe.MUJI、ZARA、维多利亚的秘密、JimmyChoo、星巴克、鼎泰丰、绿茶餐厅、极負等Chanel,Dior、Fendi、GiorgioArmani,LV、Prada,Valentino.RogerVivie潯融100锐都Gucci、MachealKors,卡地亚、Givenchy,MUJI.Hermes,星巴JimmyChoo等多家西南及华中区首家旗舰店■I三、定位与业态规划（一）项目定位项目整体定位为集文化、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的开放式、低密度的街区形态购物中心。商业定位：文化+商业的城市中心新地标建筑定位：复古街区购物中心经营定位：中高档时尚消费业态定位：国际一流品牌旗舰店引领时代潮流，快慢生活相结合的体验式消费集聚地。（二）业态规划与占比项目引入“快里”、“慢里”设计概念。快里是由三条精彩纷呈的购物街贯通东西两个聚集人潮的广场，众多国际品牌将以独栋或复式店铺完整展示他们的旗舰形象，慢里是围绕大慈寺精心打造的慢生活里巷，以慢调生活为主题。包含精致美食与文化休闲。太古里商业街区共约30个0品牌，以零售业态为主,占比约为,汇集了 古驰、卡地亞、 e爱马仕等一系列国际时尚品牌；餐饮占比约为,引入兼有料理售卖区的 “世界旗舰店”、米其林星级餐厅、 新元素餐厅、蓝蛙等特色品牌；生活休闲娱乐约占 ,包括负一层的方所、百丽宫影城等首次进入成都的品牌。

（三）楼层规划与品牌落位项目分为地下一层,地面二层。 层业态分布为餐饮、设计师品牌、鞋类、包类、生活类业态； 层业态以国际奢侈品牌旗舰店为主，东里以鞋包、时装、护肤、运动等业态为主，中里以精致生活品牌、潮流设计、时尚服装、鞋履、箱包等业态为主； 层主要是餐饮、设计师服装品牌、鞋类、箱包等业态。层业态分布MDfildCoriorIWM6CfQitM&39CroqMsM016CR2MC3SMqrMDfildCoriorIWM6CfQitM&39CroqMsM016CR2MC3SMqrM03XQ36*Double-p4rkW64EitgartProsperw(MOT6aErnestBeret宋M068-M070FangSoo方醉W61G"帼!CM&«2HiPanoaM011M&0?in-Txw*oWt«iMM5IAODEM01QJ*OAJor«sMHSJBlMartinW13JINShl«SJORYA/JORYA»«ekend1层业态分布业态布局—1F商家品牌I3B112^71^45d1205132E1S61228b+«bamefl吗龙Bhncpan整曲□mbelDVFdwt^oC-K)U«!«IZEdbonMO&C4ECiQ曰ewuu^iiw^aI2M

131B!3ieIZOIa12X5K41333StelkLurwStelaUecaitneySw«RM«lQTA5AKITKBEASTr*；!eismertfFrest***x》gen>D«z$>t權0”JadaGMdanMdcaBr«MAtGvcttaCE9pbotccatxCanpwvStarbuctoTMAbMy.TheUpperGalerrW•2层业态布局业态布局一2F商家品牌22^0ajaw2X)t2240b2313aAmriaTeaHousefWffMOlAwtkertng^xWrtZ^®BtjeFragCa«M*ene«9B^Couture**总茶业态布局一2F商家品牌22^0ajaw2X)t2240b2313aAmriaTeaHousefWffMOlAwtkertng^xWrtZ^®BtjeFragCa«M*ene«9B^Couture**总茶CnsHmReOnT^FwnflEiemertFceshU®KFrwfiGrappa5MacysCcnee*^»rn«HallrcngQInnovateFoodJad*Qar^enLIANM«nbTeaACM*m戢工StMbucfcsTaiiySaiVWOTECA®«*C.tl«?2213272622*5ma231222412319?1O1^uusHongKongCu*ne員只茶230%10162222KateSfMdeA<M»tM«gaStow2229K«tM»C4fWAlexanderMcqueenX^ItR223Aiafay«ee他NewYoAAmiAlcI332?AmeFortainezauLnpaJtffie4meKaren2209*2211UMBYMAlRCOOe4pdeBSO2241Z2MMar)4«i9MchtsIKofsSXS仕BbeErdos2\O2WMuC4rtJ«r-MSI2J13&MLBCCShop2232&IMTMChnstoctierBu*»<X230t1431北2員鼻Ceter#ZZ47PNSlffD«sdMayerNaman231f>MYirtucDwsd2219商art应EdHarOtfeGGFU^oG«sto<・mGCIGU8古昶ONLYBSELECTEDOvioiebyOPi・B*l*n**iSanimyCca*Ction>Sedjtt1SpodmAxHong*engDesignGaliety,4设计鼻2326b2JMI.T7332 It2212 JM9122124 JKJYToii&Gby2112 Versace運昱客223» NOO册23M ZAJU2323 ZUCZUG4IM（四）特色餐饮业态分析该项目餐饮业态占比20，%引入中国大陆地区第一家兼有料理售卖区的 “世界旗舰店〃、中国第三家金质服务标准的“黑围裙”咖啡大师店铺、米其林星级餐厅正斗与鼎泰丰、香港美心集团的翠园 餐厅及新元素餐厅、 蓝蛙、极食、壹小馆、安薇塔餐厅等特色品牌,成了吃货聚集地。MUJI料理餐厅：为中国大陆地区第一家MUJI料理餐厅：为中国大陆地区第一家CdfQ&MealMUJI料理。其多以冷食和蔬食为主,严选曰本各地的食材和调味料，讲求发挥食物原不最自然的美味,走有机健廣少油少盐路线r与无印良品品牌风格和理念保持气质上的统一。星巴克黑围^CoffeeMasters:该店是西南华中区的首家星巴克旗舰店r不同于一般的星|巴克门店r该店是全黒围裙旗舰店。“黒围裙“店员需要对咖琲相关知识了解得更多,对咖卑渕作技巧也更加优秀「这些员工,则需要经过每年一次的严格等级考试才能够获得。绿茶袈厅：绿茶餐厅源自于王勤松、路妍夫妇在2004年创立的绿茶国际青年旅舍「绿茶餐厅成都远洋太古里店是全国的第40家店「店铺用大I旦的红色基调、大量西南少数民族的装饰进行装修,妖艳而又魅惑。餐厅自开业以来生意就3E常火爆「下午四点半开始已经有人曲队r主漳诱惑系列。极食餐厅：极食餐厅采用国际领先植物种植科技f是国内首个在餐厅内种植各种菌菇、芽苗菜、香料的创意餐厅f真正提供零公里运输、不含彳壬何化学剂的新鲜食材r由米其林星级厨师拿勺,提供即摘即食的极致美食体验.基在太古里的装潢让人耳目一新「绿色与木质家具招结合f小清新范十足。□五）规划设计分析设计：传承历史与文化，焕发新的商业活力设计之道在于把大众生活、人文雅致、历史资产和自然哲学升华为街巷的氛围并转化为营商机遇,成都远洋太古里项目对可持续发展的城镇化具有启示意义。成都远洋太古里项目是一个融合文化遗产、创意时尚都市生活和可持续发展的综合商业地标项目。项目中与都市环境和文化遗产紧密结合的广场、街巷、庭园、店铺、茶馆等一系列空间与活动建立了一个多元化的可持续创意街区,为中国的都市更新提供了最令人激动的可能。其亮点在于保留古老街巷与历史建筑再融入2-3层的独栋建筑川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙成都远洋太古里既传统又现代营造出一片开放自由的城市空间

1、整体规划1、整体规划购物中心一衣古里（⑷用万方）项目整体规划：甲级写字楼+街区购物中心+博舍酒店和服务式公寓。总建筑面积25.万1平方米，其中写字楼占比49，%整体出售给深圳一家基金公司；购物中心成都远洋太古里和博舍酒店及服务式公寓，全部持有招商运营。

仙1O仙1OvuKiiABVIl1■—E_訐曲n■01项目秉持“以现代诠释传统”的设计理念，将成都的文化精神注入建筑群落之中。通过保留古老街巷与历史建筑，再融入2-层3的独栋建筑，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积的玻璃幕墙，以古典穿插现代的手法营造出一片开放自由的城市空间。项目总体布局包括4个户外广场，6座历史建筑，大慈寺也是受保护古建筑之一，但不作商业用途；4个户外广场：地铁广场、漫广场、西广场、东广场；5座历史建筑：广东会馆、欣庐、马家巷居士禅院、章华里、笔帖式街、大慈寺。3、古建筑规划设计针对项目当中的六座古建筑，成都远洋太古里特别邀请清华大学建筑设计研究院作为古建顾问，对历史建筑进行保护及修缮。在遵循古建筑原本比例的基础上，采用国际最新的保护复原体系，融入更多文化创意以及对建筑保育的新理解，根据它们各自不同的建筑风格量身定制其未来的用途，最大限度保留和延续它们的历史和文化价值。为了迎合成都人的慢活文化，成都远洋太古里营造出大片开敞的公共活动空间，包括四个广场、里巷、庭园和阳台，让游客悠闲地享受户外空间。广场是项目最吸引人的地方，犹如跃动的心脏一般，大面积的木质铺装，成为品牌绝佳的展示秀场，并可结合商业主题举办展示会，成为人气汇聚的主舞台。地下一层大牌林立，塑造了一个新的地下空间。借着与地铁口的相通，充分享有地铁带来的滚滚人流，使得项目可承载的品牌数量大幅增加，形成规模效应，并将两个主力店（ 电影院、方所）设置在地下一层,有效拉动人流。由于电影院的设置，层高都做到6-米8，街道宽5-米，空间舒适感相当好。

项目坐落于历史文化氛围浓郁的成都大慈寺片区，与千年古迹大慈寺呈四分之三围合之势，故项目在整体建筑风格上与其保持高度的统一。川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙，让多座二层独栋建筑在反映性，成为仿古风格的时尚潮流地。（六）商业动线分析项目动线简单，多为"一字型"动线，且商业内街长度适中结合景观小品特色主题雕塑等，增加人流参与性及趣味性，结合三个主景广场多为硬质铺装，易开展商业活动，商铺切割结合因地制宜原则，设置双排铺增加其展示性强及可达性；东侧设置"一字型"单动线，由东广场导入人流，聚集人气，商铺均为双排铺展示性强，结合部分独栋建筑穿插，人流视觉趣味性强；南侧一面临街，其余三面均围绕集散广场，商业氛围浓厚，多设置时尚小店动线均为"一字型"避免出现商业死角，临近广场西周设置休闲业态餐饮，提高人气；规划二层全连廊贯穿，结合独栋主力店及部分2层餐饮娱乐、购物等单店连接，增强其商铺可达性及提高商铺商业价值，铺面切割多为面积较大的商铺避免出现异形铺及商业死角,结合 广场设置露台增强商业氛围。

出自世界顶级艺术家之手的21件艺术品永久落户成都远洋太古里，成为城市景观的一部分。这21个现代经典的雕塑作品来自世界各地的艺术家之手，包括英国、法国、美国、韩国和中国，其中还有两位来自成都的艺术家。雕

塑的材质也因主题而异，石头、钢材、青铜、玻璃，以抽象、具象的表现形式融合在一起，同时也与周围环境、独一无二的古建筑形成对话。每一件雕塑都讲述了艺术家从构思到最终安装的激情与创意的旅程。项目从200年9开始进行规划设计，历时6年时间。201年3开始全球招商；201年45月，完成80招%商，尤其是国际一线品牌的旗舰店基本敲定；201年411月开始试运营；201年51月前后迎来开业高峰，201年54月24日全部开业。

20145201411.2201412-2015.12015.4全球招商: 招商80%I ； 20145201411.2201412-2015.12015.4全球招商: 招商80%I ； "1[开街运营i集中开业衣古地产负贵全球招商i完成80%招商，国际一!线品牌旗舰店基本敲定；业界荻悉GUCCI亚太旗舰店':Hermes亚太旗舰店、Chlo^I新療念液层旗舰店、ZARA；三层旗舰店、无印良品旗舰;店＞Starbucks西南及华中区I首家旗舰店等将入驻太古里i仆月共约40个品牌入驻，:入住率约45%；"月2曰，首批15个品牌中，；包含了GUCCI亚太旗舰店':MARIA_LUISA中西部首店':Versace、ZARA三层旗舰店、!Starbucks旗舰店、BOSS等•"月26日，方所开业:截止2045年4月，共约240个:品牌入驻，入住率约70%“2月7日，CHLOE新槪念双层旗舰；店开业；42月40日，Hermesg马仕亚太旗；舰店卡耶■12月12日，MUJI无印良品世畀旗；舰店开业[12月180.纪梵希旗舰店开业:12月19日,华SOIe'精品超市开业:12月22日，VEROMODABS舰店:开业-42月29日，RIMOWA全球首家咖啡概念实体店开业:到2045年4月，实现全;韶开业（一）经营现状首进成都乃至西南品牌占比约26%据统计，进驻成都远洋太古里的品牌近30个0，其中国际品牌13个1，港台15个，国内84个；旗舰店14个（世界旗舰店1个，亚太旗舰店3个，中国旗舰店2个）；首进成都60个（中西部地区30个，西南地区15个，成都15个），包括野兽派、无印良品旗舰店、百丽宫影城、方所书店等。除去首入品牌之外，不少老品牌也都是新装上阵，如国际一线奢侈品牌大都以旗舰店、品牌文化展示店的形象出现，新潮品牌、餐饮娱乐品牌则在体验、装修设计上实现了新升级。此外，成都远洋太古里还引入了集合店、买手店概念，如 、 、 物心等,满足不同消费水平人群的需求。（二）主力店经营分析201年410月31日，成都远洋太古里商业街区开放“体验期”。从开启消费体验期至今，成都远洋太古里已经现身个月左右的时间，有相关报道称， ' 的概念店在月开业便实现了近 万的业绩， 旗下副线品牌 专卖店的月营业额也超过 万元,而成都太古里方所方面也曾透露数据，称其在试运营期间，平日人流量近 人次,节假日客流量达万人次。品牌HERMESE均销售50w-80wr周末超过lOOwGUCCI日均销Chloe月甫售UOwAMQ月销售範200wStellaMcCartney月销害120wNeilBarrett月销售7伽ZARA月销售接近飙OwHolister月销售UX）wOLE日均销售16悅周末超垃20wMUJ1日均如W右所月销售300w-400w[nnisfree月销售】00w生前成都丸古里部分品牌业绩五、专家分析：五大核心优势抢滩西南最强商圈（一）开放式、低密度街区—机遇与挑战并存印象——休闲购物的好去处远洋太古里项目在品牌上汇集众多知名品牌，建筑规划上慢里、快里的设计理念满足成都人的不同层次需求，其走走逛逛的闲适感非常符合成都消费者理念。其餐饮业态引进的品牌非常具有特色，能跟消费者形成良好互动，是休闲购物的好去处。业态分配以项目定位和资源为基准每一个项目业态占比都是根据项目定位、开发商自身资源等来定的。成都远洋太古里坐落在成都核心商圈—春熙路商圈，周边商业氛围浓厚，是年轻消费者的潮流地。而成都远洋太古里定位高端，引进众多一线奢侈品牌和潮流品牌，在布局上通过奢侈品牌、时尚潮流品牌等搭配满足不同消费者需求。再次，鉴于远洋太古里自身品牌影响力和项目运营经验而言，70的%零售业态占比也不为高，符合项目定位。开放式、低密度街区—机遇与挑战并存开放式、低密度街区能给大家带来非常闲适的购物体验，优势非常明显。一、城市中心高楼耸立的地方，矗立一座低密度街区，独树一帜，其广阔空间也给消费者带来舒适感；二、在建筑规划设计及景观设计上拥有自己的独特风格；三、开放式街区广纳人流，鉴于成都远洋太古里文化与商业结合的独特性，还可以往旅游、娱乐方面发展；四、开放性街区能给较多商家提供一个很好的品牌展示区，这点是封闭式购物中心难以做到的。开放式街区的设计能做到独树一帜，吸引人流的功能外，也存在一些不足。一是受季节和天气影响。冬凉夏热时节及天气恶劣之时，难免会阻挡一部分消费者的脚步，降低消费者购物兴趣；二是物业管理工作困难。因开放式设计，在人来人往的街区中，部分景观设计容易遭受磨损，对物业来说会比较棘手；三是导视系统的精确性。对于开放式街区来说，导视系统的设计，是否便于理解及美观程度等都非常重要。（二）五大要素打造核心优势核心竞争力：五大要素打造核心优势远洋太古里项目能在众多项目中脱颖而出在于以下几方面：一、 地段优势。地处成都核心区春熙路商圈，周边商业氛围浓厚，连接地铁站出入口，交通便利，地理位置优越；二、 毗邻大慈寺，文化气息强。大慈寺至今已有千余年历史，具有浓厚的文化气息，是古建筑保护文物之一，成为文人和旅游爱好者来往之地，为项目集聚大量人流。三、