房地产评估成本法课件

房地产评估成本法1、舟遥遥以轻飏，风飘飘而吹衣。2、秋菊有佳色，裛露掇其英。3、日月掷人去，有志不获骋。4、未言心相醉，不再接杯酒。5、黄发垂髫，并怡然自乐。房地产评估成本法房地产评估成本法1、舟遥遥以轻飏，风飘飘而吹衣。2、秋菊有佳色，裛露掇其英。3、日月掷人去，有志不获骋。4、未言心相醉，不再接杯酒。5、黄发垂髫，并怡然自乐。第六章成本法第一节成本法的基本原理成本法的概念成本法又称承包商法,在评估旧的房地产的价值时通常称为重置成本法或重置成本折余法。成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。通过成本法评估得出的房地产价格称为积算价格。房地产评佶“成本”的含义1、成本不仅包括开发商的开发成本,还应包括开发上的应纳金初应得到的正常不,是对于房地产购买者而言所必须支付的全部金额。2、成本是当筋成本,而不是过去或将来的成本,即是待信房地产在价点她重新构建本3、成本是在估价时点的经济、技术条件下重新建造该类房他产所必须花的正常成本,而不是房地产企业在开发过程中实际发生的成本。在初中英语的教学中，家庭作业的布置是其中必不可少的一个环节，它直接关系到学生及时巩固学到的知识点和发现并且思考自己学习中的不足，是学生课堂学习的有效延续和必要补充。家庭作业的布置是一门艺术，善于布置作业的教师不仅能够有效帮助学生提升英语成绩，而且还可以激发学生的英语学习兴趣和培养学生正确的学习习惯。近年来，我们初中英语教师在素质教育的实践中，也日渐重视通过家庭作业的合理布置，减轻学生的学业负担。英语作为一门语言，在学习的时候尤其强调知识的及时巩固和有规律地温习重复。本篇文章拟从作业布置必须重难点清晰、灵活的作业布置需要因人而异、听说读写全面布置以及教师认真批改学生的家庭作业的必要性四个不同的角度，刍议巧妙布置初中英语作业的要素和方法。一、作业布置必须重难点清晰初中英语教师在布置家庭作业的时候，要响应践行素质教育的思想，其中最关键的一点就是控制好作业的量。但是，教师每次教授的学习内容毕竟是明确的，很多知识点也是不可以轻易压缩的，那么，如何压缩作业的量呢？在一线的教学实践中，我们发现，布置英语作业的技巧之一就是重难点清晰。学生在一次或者一个单元的英语学习之后，往往需要掌握很多的知识点，如果教师在一次的作业中全部体现的话，显然不符合减负的精神。但是在所有的这些知识点中，总是有学习的重点和难点的，而这些重难点恰恰也是考试的考点所在。所以，教师在布置英语作业的时候，抓住重难点，是非常必要的。教师准确把握每一个单元乃至每一节课的重点难点是非常关键的。那么，究竟哪些知识是初中英语的重难点呢？总结起来，基本包括每一课中的重点短语、重点句型、重点语法以及考试中经常出现的知识点等等。这些重点内容一目了然、条理清晰，学生在做作业时，不仅完成了教学大纲的教学目标，更重要的是节省了必要的学习时间，适当减轻了学习的负担。总之，初中英语教师在布置作业的时候，必须明确布置重点难点，其他的知识根据学生的掌握情况可以适当压缩和省略，以减轻学生的学习负担，让其有更多自主学习的时间。二、灵活的作业布置需要因人而异大多数的初中英语教师在布置作业的时候，采取的是统一布置的模式，班里面每一个学生的作业安排都是一样的。这样的布置模式有明显的好处，一来节省教师的精力，二来也比较符合一视同仁的精神。但是，这样的作业布置模式确实是弊大于利的。这是因为，每个学生的学习情况都是不一样的，知识掌握的薄弱环节也因人而异。如果教师不考虑学生之间的差异，而布置千篇一律的作业的话，势必影响一部分学生的学习进度。一个班级的学生根据学习成绩，基本可以分为三种类型：成绩比较优异的学生、成绩处于中等水平的学生和成绩暂时处于落后位置的学生。教师不顾差异布置的作业往往最符合中等水平的学生的学习情况。这样子对另外两类的学生是不公平的。对于成绩比较好的学生来说，过分重复已经掌握的知识点，只会引起对学习的反感和厌倦，也会使其滋生骄傲的心理。对于成绩稍微差一些的学生来讲，难度偏大，做起来费时又费力，难以体会到必要的学习成就感，不利于他们树立学好英语的信心，久而久之，容易产生自暴自弃的心理。因此，教师根据学生之间的差异布置不同的作业是很有必要的。但是，教师千万要注意的是，不能太直接地给不同的学生布置不一样的作业，初中时期的学生正处于青春期，是非常敏感的，自尊心很强，教师做得非常明显的话，会给学生造成心理上的伤害。教师在因人而异的布置作业时，一定要巧妙、隐蔽，尽量规避负面影响。总之，具体的作法还是需要教师根据教学情境随机应变，在不断的实践中总结出最好的技巧和规律。三、听说读写全面布置传统的英语作业布置中，迫于应试压力，教师偏爱布置书面的作业，譬如单词抄写、做练习题等等，希望尽最大可能提升学生的书面成绩，而不重视学生的英语能力的提升，忽视了其他方面，诸如听力、口语的作业布置安排。英语是一门语言，想要学好这门语言，单纯靠纸上谈兵是远远不够的，语言的学习技巧更需要五官的充分参与，需要听力、口语、诵读能力的全面练习。教师忽视这些方面的布置，无疑是不正确的作业布置模式，是需要进一步改善的。我们的学生非常善于英语书面考试，但是在实际应用中的英语能力并不强的原因之一就是教师在作业布置上的不全面。英语中的不同板块之间是相互促进的关系，学生在练习听力和口语的同时也在潜移默化地提升写作和做题的能力。相关的调查研究表明，在课下有规律地练习口语和听力的初中生，英语学习上都非常顺利和轻松。教师在安排这些不同板块的作业时，要多研究心理学教育学理论，要注意有的放矢、作业量适度。总之，初中英语教师在布置英语作业的时候，要注意涉及到英语不同板块的温习和巩固，力争做到一丝不苟、全面提高。四、教师认真批改学生的家庭作业的必要性最后一点，也是最关键的一点，就是教师要认真批改学生的家庭作业。有的教师布置完作业之后，就不管学生的作业完成情况了。很多学生根据教师的这一做法，渐渐滋生了应付作业的思想和做法。学生认为，反正老师也不批改作业，完成得好与坏都不重要。在一份问卷调查中，我们发现，认真批改作业的教师，他所教授的班级的作业完成恰恰也是最认真的，班级的总成绩也总是靠前的。这是因为，教师的认真批改一方面给学生树立了良好的示范，另一个方面也督促了学生不敢不认真完成作业。教师在批改作业的时候，不仅仅可以督促学生，而且还能够发现学生的学习问题，更能够加深师生之间的感情。很多学生反映，教师的一句表扬、一句问候，都可能改变自己的学习态度。总之，认真批改作业不仅是教师的义务和责任，更是教师树立个人威信，加强师生之间感情的必要途径。综上所述，作业是学生巩固知识和发现问题的最好途径，英语作业的布置不是一件按部就班的任务，而是一门教学的艺术。英语作业的合理布置和安排不是一件简单的事情，需要初中英语教师发挥聪明才智，巧妙地考虑多方面的因素，尽最大可能帮助我们的学生在掌握知识的同时减轻负担、快乐学习。在教学过程中，如果只为讲而讲，学生就容易乏味，激不起学习兴趣，在此情境下进行教学就收不到好的效果；如果先给学生创设问题情境，引导学生进入情境之中，然后再进行教学，这样就容易使学生产生学习的兴趣，使学生在情境激发的兴奋点上，寻求思路，大胆创新。本文就数学课堂中创设问题情境的作用及主要方式等方面谈一点粗浅的看法。一、创设问题情境，让数学回归生活《全日制义务教育数学课程标准》指出：“数学要从学生已有的生活经验出发，让学生亲身经历将实际问题抽象成数学模型并进行解释与应用的过程。”数学是以人的生活世界为背景，是对客观世界抽象与概括的反映，它揭示了数学从生活中来的特点。因此，在数学教学中，教师要尽可能地把数学问题和实际生活紧密联系起来，让学生体会到数学就在身边。由此可见，创设问题情境进行教学，才能让数学回归生活，让学生体会到数学从生活中来，又回到生活中去，从而逐步培养学生学习数学的兴趣，提高学生的数学思维能力。二、创设趣味性问题情境，激发学生的学习兴趣常言说，“兴趣是最好的老师。”兴趣是激发学生学习的动力。设置问题情境是激发学生学习兴趣、引发学生思考问题的最佳途径之一。如，在“分式的乘除法”一节的教学中，可创设有趣的问题情境，引入类比的思想方法。又如，在“100万有多大”这一节教学中，本人用了以下方法导入。师：现在请同学们听一个故事，同学们一定要认真听讲，并积极思考。（放录音）古时候，某个王国里一位聪明的大臣，他发明了国际象棋，献给了国王。国王从此迷上了下棋。为了对聪明的大臣表示感谢，国王答应满足大臣的一个要求。大臣说：就在这个棋盘上放一些米粒吧。第1格放1粒，第2格放2粒，第3格放4粒，然后放8粒，16粒，32粒……一直到第64格。国王哈哈大笑：“你真傻，就要那么一点米粒？”大臣说：“就怕您的国库里没有这么多米！算了，我只要第21格上的米粒，并请允许我把它们带回家。”同学们，你能帮这位国王估算一下，第21格上大约有多少米粒吗？甲生：大约是10000多粒。乙生：不对,应是220＝1048576（学生快速地拿出计算器计算，并恍然大悟，原来第21格上的米粒大约100万）师：64格大约有多少米粒？生：应是（264－1）粒。师：如果按2000粒为1千克，则（264－1）粒麦子的重量约为一千四百万吨。生：哇！国库里哪有这么多的粮食！师：出示课题：100万有多大。三、创设开放性问题情境，培养学生发的散思维能力学生的思维空间是无限的，作为教师是否能把学生的潜力最大限度地挖掘出来，这就要靠教师精心设计开放式的问题情境，有利于培养学生的发散思维能力。如，在学习列方程解应用题这节课的最后出了一道开放型命题：将一个50米长30米宽的矩形空地改造成为花坛，要求花坛所占的面积恰为空地面积的一半。试给出你的设计方案（要求：美观、合理、实用，要给出详细数据）。这是应用数学的典型实例，既培养学生解决问题的能力，又开发他们的创新思维。学生讨论得十分激烈，不断有新的创意冒出来，有的因无法操作而被别人否定，也有很多不错的设想。又如，在讲“摸到红球的概率”一节时，课前我准备了三个正方体盒子，在第一个盒子里装入了20个红球，在第二个盒子里装入了20个黄球，在第三个盒子里装入了10个红球和10个黄球，准备课上请三名学生进行摸球游戏。随着上课铃声响起，我拿着三个正方体盒子走进了教室，说：“同学们，这节课我们先进行一个摸球游戏，现在讲桌上有三个盒子，每个盒子里装有一定数量的球，请三名同学到前面来摸球，游戏规则是：每个人连续摸球10次，看谁摸到红球的个数多，谁就获胜。”学生纷纷举手，表现出很高的积极性，结果第一名学生摸到的球都是红球，第二个学生摸到的球都是黄球，第三名学生摸到的球有红球有黄球，学生对出现这样的结果感到奇怪，思维也随之活跃起来。紧接着我问学生为什么会出现这样的结果，学生很快地说出第一个盒子里放的肯定都是红球，第二盒子里放的肯定都是黄球，第三个盒子里放的有红球有黄球，在这里学生的发散思维得到了发展。接着引导学生得出下面的结论：对于第一个盒子来说，摸到的球是红球，它是必然事件，发生的概率是1；对于第二个盒子来说，摸到的球是红球，它是不可能事件，发生的概率是0；对于第三个盒子来说，摸到的球是红球是一个不确定事件。这样设计新课，确定了学生在数学课堂中的主体地位，突出了新教材的特点。四、创设直观性图形情境，架起思维的桥梁由于每个学生智力、生活经验与环境都有差异，即使面对同样的问题，他们的思维方式，采用的手段和方法也有差异。但直观性的图形，一目了然，方便学生的学习，能更有效地激发学生的思维，尤其在几何的教学中适用。如，在讲“生活中的平移和旋转”这一章时，我是这样导入的：“同学们，你们去过义乌乐园吗？”学生都回答：“去过。”接着我用多媒体出示了义乌乐园的画面。我问：“请同学们观察义乌乐园里的一些娱乐项目，在玩滑梯时，人的运动形式可以理解为什么运动？在坐转盘时，人的运动形式可以理解为什么运动？”学生很快地回答出两种运动形式：“平移和旋转。”紧接着我说：“这节课我们就开始学习第三章‘生活中的平移和旋转’。”这种直观性的问题情境设置，架起了思维的桥梁，使学生真正认识到生活中处处有数学，培养学生自觉用所学的数学知识观察和解决实际生活问题，激发学生投入自主学习状态中，自主地发现问题、提出问题、解决问题。五、创设递进式问题情境，让学生获得新知识的生长点如，在三角形内角和这一节课上，首先，在回顾三角形概念的基础上，提出:“三角形的三个内角会不会存在某种关系呢？”这是纲领性提问，对学生的思维还达不到确定的导向作用，学生可能会对角与角的相等、不等、两角之和（差）与第三个角的大小比较等等问题进行研究，当发现这些问题只对某些特殊三角形有意义时，他们的思维可能会指向“三个内角的和是否有一定的规律？”我适时地提出:“请同学们画一些三角形（包括锐角、直角、钝角三角形），再用量角器量出三个角，观察一下各三角形的三个内角有什么联系？”经测量、计算，学生发现三个内角的和都在180°左右。我再进一步提出:“由于具体测量会有误差,但和数都在180°左右，三角形的三个内角之和是否为180°呢？”请同学们把三个角拼在一起，看一看，构成了一个怎样的角？学生在完成这一实验后发现，三个内角拼在一起构成一个平角。经过上述两步实验，提出“三角形的三个内角之和为180°”的猜想就水到渠成了。接着，我指出了实验操作的局限性，并要求学生给出严格的逻辑证明。在寻找证明方法时，我提出:“观察拼接图形，从中能得到什么启示？”学生可凭借实践操作时的感性经验，找到证明方法。总之，创设问题情境的方式是很多的，创设问题情境就其内容形式来说，有故事法、生活事例法、实验操作法、联系旧知法；就其意图来说，有调动学习积极性引起兴趣的趣味性问题，有以回顾所学知识强化练习的类比性问题，有与实际相结合的应用性问题等。结合本人的教学实践，创设问题情境还应把握以下几个原则：1.要考虑到大多数学生的认知水平，面向全体，切忌为少数人设置。2.难度要适中，让学生通过思维能找到解决问题的途径和方法。3.问题情境的设置要抓住时机，寻找学生思维的最佳突破口。创设问题情境是属于问题的发现、问题的提出的解决的重要手段和途径，因此，在教学过程中，要精心设计，让学生在情境的发生、发展过程中学习数学，发展数学思维，体验数学的价值，感受到学习数学的乐趣。《我的第一本书》是人教版语文八年级下册第一单元的一篇课文。单元阅读提示里写道：学习这些课文，要融人自己的生活体验，感悟课文的思想内涵，进而了解社会人生。《教师教学用书》关于这一篇课文的教学建议是：教学时，要关注学生的阅读体验，虽然本课所写的内容离今天学生的生活比较遥远，但是我们还是可以通过课文所展示的生活境况，去想像那个时代人们的学习生活，进而品味生活的苦难对于人生的意义。那么如何关注学生的阅读体验，让学生品味生活的苦难对于人生的意义呢?这篇课文浅显易懂而又耐人寻味，理解课文的语句并不难，难就难在理解它深刻的内涵。因此我上这一课时，进行了如下尝试。设置问题情境，给学生探究的动力找好切入点，抓住关键句。导人新课后，我让全体学生朗读第一自然段，读后只提出了一个问题：“在第一自然段中，你认为哪些话含义深刻或较难理解?”学生不约而同地找到了两个句子：1．它酷似德国卜劳恩的《父与子》中的一组画，不过看了很难笑起来。2．我的童年没有幽默，只有从荒寒的大自然感应到一点生命最初的快乐和梦幻。学生对卜劳恩的《父与子》不陌生，他们都认为看了会笑起来的，为何作者说看了很难笑起来?另外，“我”的童年既然没有幽默，为何在荒寒的大自然中仍能感应到生命最初的快乐和梦幻?这些问题既是激活思维、启动探究的动力因素，也是使教学活动环环相扣的主要因素。创设活动情操，促进主体积极参与对于这些疑难问题我并没让学生马上去找答案，而是根据“它酷似德国卜劳恩的《父与子》的一组画”这句话，让学生用一组图画展示课文的内容。每个同学要画一幅画，然后小组各成员根据所画的画复述课文内容。学生觉得这个任务很特别，立刻进行课文阅读，课堂瞬间变得鸦雀无声，他们边看边涂涂写写，读完后又凑在一起，讨论课文写了哪几件事，谁负责画什么。一会儿，教室里又安静了下来。过了20分钟，他们按顺序把画摆在桌子上，轮流讲画面的故事。我仔细地观察每一幅画，很快被富有情趣的画面感动了。教室里的气氛也很热烈。从学生所画的画看来，他们已经掌握了课文的内容，而且是在非常快乐的合作活动中完成了这个学习过程。从以上的教学活动看来，学生的参与是主动、全面、有效的参与，既是行为上的直接参与，也是情感、心理、思维的共同参与，所以才会让课堂教学焕发出生命活力。在学生回答“为什么说这一本书却让我一生难以忘怀”这个问题的时候，出乎我意料之外的是，他们仅仅停留在因为“和小狗一起上学好玩”“爸爸对我的关心”“同学之间的浓情厚意”这个层面上。我意识到采用画图的形式没让他们明白课文深层次的含义。尽管学生没有品味到生活的苦难对于人生的意义，但也不能否认此活动的积极性。而恰恰因为学生还没理解到深层次的含义，说明我必须更进一步地引导。只有用心引导他们去阅读――感受――体验，才能让他们真正明白课文的内涵。转换教师角色，协助学生攀登阅读“高峰”恩格斯在《反杜林论》中说：“用死记硬背的方法教育学生，学校变成了屠场。”如果把答案硬塞给学生，学生最多只能把答案记住，这样的课堂扼杀了学生思考问题的积极性，长久下去，学生思维停滞，满足于做容器，根本谈不上有什么思维活动。尊重学生的主体作用，必须注重学生的阅读体验。学生的体验既是生理上的也是心理上的，既是自身的也是人际间的，并且还不断地与对象的变化相互作用，受到规则、障碍的支配，这是体验式教学的基本要素。有障碍的阅读会激起学生的阅读兴趣，也是最有效的阅读。平等的师生关系使教师和学生成为真正意义上的“学习共同体”，从而达到共识、共享、共进。这是教学过程向学习过程的转变，也是教师的角色从传统的知识传授者向学习的组织者、引导者、合作者的转变。我引导学生从“我”和元贞的际遇出发，思考元贞没读到书的原因。学生开始从元贞的家境想起，逐渐从充满童趣的回忆转向关于背景描述的语句：“大革命失败后返回家乡，带回一箱子书和一大麻袋红薯。书和红薯在我们村里都是稀奇东西。”“父亲深深叹着气，他很了解乔元贞家的苦楚……”学生终于学会了联系元贞的命运，思考生活与人生，终于明白了第一段中的两句话的深刻含义，从而体会到上个世纪二三十年代遥远的乡村荒寒、苍凉的生活境况和作者对生活那份独特的感受，品味到生活的苦难对于人生的意义，获得了阅读的最大愉悦。(责编涵冰)第六章成本法第一节成本法的基本原理成本法的概念成本法又称承包商法,在评估旧的房地产的价值时通常称为重置成本法或重置成本折余法。成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。通过成本法评估得出的房地产价格称为积算价格。房地产评佶“成本”的含义1、成本不仅包括开发商的开发成本,还应包括开发上的应纳金初应得到的正常不,是对于房地产购买者而言所必须支付的全部金额。2、成本是当筋成本,而不是过去或将来的成本,即是待信房地产在价点她重新构建本3、成本是在估价时点的经济、技术条件下重新建造该类房他产所必须花的正常成本,而不是房地产企业在开发过程中实际发生的成本。成本法的理论依据从卖方角度看,成本法的理论依据是生产费用价值论。●从买方角度看,成本法的理论依据是替代原理。三、成本法适用的对象、条件、范围和步骤1、对象:只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产,都可以采用成本估价法。2、条件:一是自由竞争,即可以自由进入市场二是该种商品本身可以大量重复生产3、范围:成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、油田、码头等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。4、步骤:⑨搜集有关房地