XXXX-翠金湖地块产品建议

翠金湖项目10#、11#地块—产品建议报告——北京公司2013年11月19日背景扫描产品定位产品建议自持建议壹贰叁肆目录背景扫描关于市场环境及项目本体条件1壹本折体/地倚块饭素牢质1慰0邮#称1宏1糕#地香块辨规肚划凉条蝇件地块10#地11#地总占地面积(m2)44120.1045360.70总建筑面积(m2)128643.03149953.09地上总建筑面积(m2)114786.00129530.12地上住宅总建筑面积(m2)107886.00121922.46地上公建总建筑面积(m2)6900.007607.66地下总建筑面积(m2)13857.0320422.97地下住宅总建筑面积(m2)650.00700.00地下公建总建筑面积(m2)13207.0319722.97容积率2.62.851莲0种#、1腰1胜#地叫块相，初整匹体围容蹄积婶率俱为2同.笛7徒3。根咱据默此音容携积灯率第，1贤0奸#和1君1端#地凯的盖建女筑朴产厌品澡，秒应裳以去高置层户和堆小翻高遍层亡产遮品摄为归主与。其用中1测0流#地君块枪的丢小腊高共层票占馋比沫稍搬多琴，1枪1看#地日块甘的拢高见层产更庙多质。本已体/地鞋块旬基坡础蹦条右件各征地忽块池功铺能猪业白态促划释分项目鸟瞰图10#、11#1痕0离#、1溜1都#地江块遣，位宅处整骂体联地警块苏的萝西舅北罚角浪。周县边烛被恐湖京水晕、荣河乞流宫、地小约区追主珠商您业小街即区夜包间围居，朋景六观劈燕环产境袭优竖越桶，坏视盆野街良矿好例。整予个钢小王区矿只傻有3号朋地完和8号胁地磁有柔小捆高祖层云。镰其堆他退地摆块唱基邮本往以筑洋役房踢、童叠专拼权、串别肌墅喜为培主故。1讨0酸#、1旬1从#地伙块面，逼是助本惭项膀目起唯既一餐的乖高葱层而建商筑提区瞧。整态体限市映场武厦清产整水体坑市雾场狡供幸应余量投不劳断敬攀沟升徒，区预得计岂完暮全呆去笨化披需毒要9油-院1匙2年圾时四间近一年，武清区月均去化12.6万㎡；整年去化151.2万㎡区隙域市纯场入婚市蔬产理品虾存史量胡：3阿6救6万㎡2灯0供1专1炊.积9床-缓2行0灶1貌2舌.采8武塑清轨供渠应面爆积何（拔建债面绑）7界8烧7万㎡2泉0特1结2收.善9农-啄2号0睛1引3份.桑8武斤清步区孝供广应伯面百积航（归建素面助）1丹9叶1万㎡2痰0躬1怎0牵.津5继-录2摔0摄1样1炕.亭5新烛增起建面9楚7捕8万㎡预秤计峰未摊来雄年伙均新琴增供样应4惹8痕9万㎡预籍计册武两清圣区泪整吼体炎供膜应（1轿3心4怨4律-逆1迷8股3手3万㎡）/绳1欲5沉1花.拔2万从㎡=9竹~责1孙2年板块项目建面（万㎡）去化（万㎡）存量（万㎡）杨村镇上盛世天下51.740.111.6盛世年华21.59.512保利海棠湾28.118.49.7经纬城市绿洲25.77.917.8枫丹天城39.46.532.9荔城公馆155.39.7金都花园15.11.613.5武清镇下泽信金汇湾25.65.120.5慧翔龙苑1147天房四季148.85.2五一阳光6018.141.9汇锦新园6.6

1.74.9盛世华府6315.747.3住总尚清湾27.610.217.4松江运河城149.54.5下朱庄天和林溪12.8111.8保利香颂湖12.70.212.5世贸茂悦府363.432.6龙湾城40328国际城月伴湾8.027.430.59花样年花郡54.236.2348首城南湖1号6.750.256.5总计588.8222.91365.89市滤场/武话清移市阿场疑现环状堂概怎述项目名称产品类型产品面积段（平米）主力产品装修情况亚泰澜公馆洋房/高层2居：90-109平米、3居：115-138平米75㎡一居90-109㎡二居115-138㎡三居毛坯茂悦府小高层/洋房/别墅小高层88-137平米/洋房117-161平米/别墅165-295平米95-98㎡二居137㎡三居精装2500花样年华郡小高层/别墅74-87平米/180-255平米70-87㎡二居毛坯龙湾城小高层/洋房/别墅68-115平米/110-141平米/250-300平米65㎡一居80㎡二居100㎡三居毛坯保利海棠湾高层/别墅2居90-100平米/2居125-128平米/大三居150-200平米/联排300-370平米118-130㎡三居310-370㎡联排毛坯经纬城市绿洲武清高层1居50-60平米/2居90-100平米/复式120-130平米85-95㎡二居110-125㎡三居毛坯奥克斯盛世年华高层2居80-100平米、3居110-130平米84-97㎡二居113-125㎡三居毛坯盛世天下高层/别墅2居94平米/3居107-122平米/别墅301-388平米94㎡二居107-122㎡三居毛坯荔城公馆高层2居：80-90平米，3居：90-120平米84-86㎡二居117㎡三居毛坯住总尚清湾高层/洋房/别墅2居84-104平米/3居115-142平米/洋房120-160/176-220平米联排/325平米双拼/420平米独栋84-104㎡二居115-142v三居99㎡洋房二居毛坯天鹅湖一号高层2居70-110平米/3居130-142平米/90-100㎡二居105㎡三居毛坯精宁装铅项惕目怨稀税少谨，趁高然层董为资供贯应见主居力雷，咽面例积防段山同室质氏化揉严坛重市典场/武餐清皇市斗场谊重伍点智高山层若项朗目项目名称产品类型销售均价(元/平米)装修情况茂悦府小高层6500精装2500花样年华郡小高层6500毛坯龙湾城小高层7300毛坯保利海棠湾高层7000毛坯经纬城市绿洲武清高层6400毛坯奥克斯盛世年华高层6800毛坯盛世天下高层7500毛坯荔城公馆高层7000毛坯住总尚清湾高层6500毛坯天鹅湖一号高层6200毛坯高告层6桥2茎0第0抗-自7说5黄0拘0元/㎡特左浸右孔（钻毛泥坯）市倡场/武尼清颗市珠场高桶层咏价地格户型

盛世年华盛世天下保利上河雅颂保利海棠湾荔城公馆经纬城市绿洲一居在售面积区间-74---57供应户型比例-5%---35%二居在售面积区间80-9794949580-8680—90供应户型比例64%32%25%20%35%45%三居（首置）在售面积区间113-125107-122120125-128100-117100-125供应户型比例30.6%35%40%31%65%20%三居（改善）在售面积区间--150150-供应户型比例--35%17%-四居及以上（改善）在售面积区间152--200-供应户型比例4.7%--12%-别墅产品在售面积区间-301-308-300-370-供应户型比例-28%-20%-区剃域廊主瓣要碌产槐品诱为8垫0遇-坚9匙5平布米套两淘居茄，1趣0范0傲-盾1奴2脸0平茄米鸣首钉置胁三居谢。三居钉比闲例兄一觉般齐在3慨0锦%左转右春，劳其亦余专为附二脂居疏和嘱一强居泼。市晃场/武慕清谢市必场秋高获层配颈比城想区液及盛爸世休年捆华客英户光构新成状：竞当仗地畅居终民+下钞属底市报镇渣产厨业群移京民+蓝绣印产客末户客镇户违比鄙例侦：5：3：2主灭力纳客疑户汤：赞当峡地哭自燃用拌改变善庙（沫公斗务孙员地、展个只体贡经启营敏者绿为兔主箭）当掀地轰居腿民杏和恒下烫属膝乡浙镇玻改计善型体客五户拥是达在售杏高搂层栗项镜目的沾主罗要民购讨买等者荔隔城拳公贡馆客证户社构惯成穴：号当滥地涨居追民+下岛属染市翠镇太产衡业壁移扭民+蓝习印友客降户客圾户绑比晃例蜡：6：3：1主悟力队客驴户因：牛当万地柱自遮用戚改顺善倡（鸟公兽务指员晓、镇个际体投经规营套者嘴为祖主赞）产皮业史结柿构种调偏整搏及迫中挎心白镇量的歇成泊熟饰，取有前力厕的圾吸些引帅了仅下踪蝶属培镇谷市货的罢人联口蓝兄印催客凳户销有多一桐定比碎例上挽河庄雅业颂客发户它构荐成堡：孕当作地乏居标民+下席属下市发镇感产胁业指移列民+外绢地潮蓝系印使客狂户客扔户择比确例且：6：2：2主主力枪客胀户忽：榴当取地扯自趴用冷改子善等（请公幕务管员岛、隔个鼓体煎经绞营津者需为胶主桥）客汁户腊层挎面愚：览地惯缘祥内别改散善公自毫用限为骄主范体架，译刚腾需撇为宫主今力猴。客葛户/群蹲体客叠户/群盗体武清勇区纪域知客部户泛群稿体惊来烟源弟和真特飘性高屑层欺：涛本薪地驰客仪户碌，愉蓝揉印两补智充洋花房税：慕天冶津却客犬户冬，趟改则善篮需植求别围墅弹：稳北格京麻客麦户导，谁度欺假拿投烦资客仗群演秀变洞趋程势致：武洲清黎地皆区面生亩态退居鼠住重的平概虽念绘被劫京扁津四地丽区忠广搏泛葛接业受世，颂随虑着级我低国宇人吴口艺老详龄睁化产的村趋游势俯，挂养丈老腥客密群咱逐磨渐缴会蜡成汁为长从台洋效房累到剧高退层酒客召户谊的迈重庄要何补洪充漂。对吴于观本习案技的1侦0小#、1蚂1注#地荐而鸟言荡，西所哪推茶出降的辈高膛层革产置品降除威了仍承吴接发蓝多印单户钞口蹦的迟客林户渔外印，颈对征养芽老腐客冬户浴的狡需魂求狭也竞是骄在罗前狼期史规犹划芝时禽需民要袋考也虑史到激的叉。背恋景总鬼结地应块步本毛体雾条违件所决德定要产湾品握只运能酒是踪蝶高崇层件为薄主逼，哲搭捆配无部虹分瘦小悬高翠层服。区辛域何市祝场箩和捐客墨户仓情纺况显举示，舱高挣层挣产参品祸项忘目中众勤多调，倦货补量至巨男大悦，慢市题场备饱卵和伯，斑消抓化缠周邪期冻长锻，括价扒格粘上子攻移乏雅力逐。本度地恢客倾户揪和善蓝侵印柿户毛口纱客劣群象，言是管武督清曲高灿层薯产检品纸的谷主户要迷购遮买祸者汗。贰产贤品线组靠合关块于董产倾品棒类凉型食和热客里户弱需驴求椅之该间瓶的砖考民量2规墓划药定揉位温分谊析/地晶块撒优兼势牺资蜡源却：湿棒地畏景魄观扇、岂清谁新街空秘气犁、身无京阻渐碍旺的卖视跪野格、泉别帝墅幻玉区盐高供端皮配套套逃、背商小业茅街悲、戚温叔泉喷资响源…沾…地春块摧劣较势判分盯析球：交环通贡、蠢外浪部忠生择活僵配著套档如次燃定傅位捉：1哪0冈#音1泼1情#地滑块棒，伤采轰用因高刑层+小砍高带层督的妇产训品凝组备合售，贵相萌对毛于注别婶墅谣产得品巾，环交松通病问竞题耻将你成肿为嚷最顷大李的突硬堂伤佣。只捞有前不门在浇乎钓通拌勤煮时竞间易的哥蓝圈印弊客咬户隆，务和炕部稿分脊养汁老更投年资机客幼户拳会蚊选匆择轨购始买纽奉本绩项冤目本的径高摆层群。如递前悉所元述仗，犬交住通改和顽周蔽边嚼成轻熟胞度需的溉，妈只哄能糠在冻产发品梯品略质注和添价身格任上危进努行羽弥劝补珠。因浪此劲，麻建薪议董地叶块狸的高卸层升和绞小油高其层产纽奉品朗定冲位层中首端。械以旅下脸分贷别呢根亲据用档漠次沾定美位郑，给确劝定律两创种豪产性品留的肉容弊积妹率响。建筑形式容积率范围高品质，低容积率中品质，中容积率中低品质，高容积率独立、双拼别墅小于0.4小于0.30.3-0.40.4-0.5Townhouse

联排别墅0.5-0.90.5-0.60.6-0.70.7-0.94．5层叠加0.7-1.10.7-0.80.8-0.90.9-1.16层多层1.1-1.71.1-1.31.3-1.51.5-1.711层小高层1.7-2.51.7-2.02.0-2.22.2-2.518层以上高层2.2-4.02.2-2.72.7-3.23.2-4.0产骡品燥容走积漠率恰组吉合猴估谱算本蹲案捉的1预0柿#和1孙1党#地汤块垃，泄小赌高袍层胳容弯积纤率粘建费议背按仍照2湾.雷1估框算农，株高为层吩容钩积败率讽建牌议尼按某照3耀.愧2估受算滨。总占地面积89480总建筑面积(地上)244316容积率2.7产品组合参考

容积率覆盖率平均层数占地面积建筑面积比例(㎡)(㎡)高层3.2015%21.356,490180,79474.0%小高层2.1019%11.023,38049,10820.1%公建1.5050%3.09,61014,4155.9%

合计89,480244,316100.0%产萍品晓容垮积免率负组吉合逝估没算建溜议胶小场高絮层1森1层扎，华高壳层1幅8层允到2隔4层疫不表等役，粒不泥高唱于3滩3层段。本印案庸的1渔0内#和1困1斯#地属块咳，赔定竭位厌中脂端苦，扁小屠高膛层亏容续积威率透建唇议嗓按严照2管.慎1估泉算面，叙高享层为容洞积臣率随建朽议熄按踏照3密.技2估所算鄙。叁3产架品某建贯议各龄个钉角太度舱解炼析们地页块锁产宁品产远品乞整上体作规贸划项建预议规总划睛方漂面胜，1包0发#菠1萄1束#地姜块叫处姿于问整疼个渴项虾目朋的捆西膀北航角趣，浩楼济层触最恶高身，修视寒野杏最傻好烛。布掀局饮建盟议西拖南遮高励，脱东滥北什低，搞以延满昌足艳观走景名。建看议戚在蹈满核足字日竞照轧要皮求转的五前傍提低下，蓝规啄划鉴布谁局长时刮尽要量能倚够暴从朝风枪水誓的损角猎度软阐刺释吴项异目千的早布律局矛，钥增拣加撑项套目货的败卖僵点。产秃品排建担筑讽风俱格症建波议建销筑纠风喉格贩对楚比效壶果—表混现讽力整欢体—适边应网性成蛾本—性沫价这比从健地着块滨产冻品茫定缠位忠档竹次童出哥发太，岩地伶块耕产劈燕品泄为倚中哨端箩档准次化。考功虑升到某成衔本皇和勇效捷果瘦，厨建衣议阻采吹用拉工迫艺洪成示熟货，激表府现兽力拿效窃果秩较籍好渐的诱西适班穿牙贼风者格戴和a楼r村t龙d找e抄c滔o风虏格坑。其赌中漏，首西幅班股牙叨风业格砖和祸项想目厦整夜体嫂的针风撕格惠较序为悟契微合渔，废因母此器建虾议店高腔层缺产什品智的牙建搂筑刷风需格裤采背用恢西成班新牙叠风仔格押。产禾品钟面转积透区冶段傍和零面含积庆配澡比产品配比小高层二居小高层三居小高层五居高层二居高层三居高层四居面积（㎡）75-95120-13020070-9095-120160套数34215712144659156总面积（㎡）27009.419643.22455.4108476.463277.99039.7面积占该产品比例55%40%5%60%35%5%套数占比13.1%6.0%0.5%55.5%22.7%2.2%考个虑料到选所山处湾的耕地慈段炕位汗置吸，必地浙块虏的蛋产踏品巷建润筑角形材态贿建校议令南伤北奶通租透芽全颠板也楼该。彼不阵建岭议肚加炭入众一松居械产耻品裤，单可健适担当号加姿入词部亭分壤顶易楼饶跃蚂层晋。结隔合班市层场受的赠主彼流反产个品盐面铅积议区株间述段搁和赴户痰型孙配马比足，腐建族议右配皂比稿如立下登：二猴居甜产换品零共窝占材比6腐8贺.肃6段%三居险产刷品东共江占责比2懒8炕.欲7悬%跃呀层研产握品畏占完比2踢.全7倍%套裤数城和疼面喷积斩仅迈供布参偷考夏，名具搁体方数商值海由罚设脖计老单屋位寨确筛定剖状面级图层趋层盏递禽进尘的吩退航台班设征计屋结顶斗花艇园“情淹景阴花法园余”枣住视宅谈形渐式绣与像高型层览板配楼谨完拉美驻结迷合麻。层且层痰退劲台招的母立芽面伶造达型虎，蛇丰辛富质了蔽近地人冲尺吓度宫的汽建散筑洒形石式敬，杏降将低秀了奋高您层偿板躬楼吊的悼压骂迫甘感西。为垮低滩层铅住行户重提隶供草了夺露蹄台跃、功平郑台伯等万活相动牌空拿间广，暴采点用瓜盆湿栽禾、蔬吊沸篮董等社可贷能孟的说绿狡化份形清式术，气可啄以常使页平创面侍园倍林病在洁竖道向按空赔间聋上暑得摄到遵延捆伸看。创跨新局：绞针竹对刚高席层爱建纸筑秃，故建庄议忙采巷用荒高派台勤情本景台洋服房矿的妄建迷筑观形俯式丰饼富胆空些间产栗品券附洪加庆值签建振议增怨加贝产胀品雀附浓加寇值宵，样错王层丛露烫台切的揭设削计酱更犁为缺人目性萌化确。堆它修不诵仅落为获客裹户怒送莫出虹了游面拿积培，餐更境重旧要牧的曲是星它肯相筋对巧前来者渣更树强须调耽私赢人币空咳间莫。也龙可耳利费用滑、筹奇尚数放层若、托偶宴数掀层戴增找加娃了菜卖累点旅，饭从茅而烤提切高森了避每兵平断米拔的么价匆格添。产效品编附傅加窝值垃建瓣议附唉加樱建除议1、猾项稍目闲本菌身劣有伏温章泉吴地薯热虎资肌源线，1巡寿0根#和1夸1踪蝶#地问块质共鸽有2搭4万劳建河筑现面害积阵，谷有而条某件适在拣部拣分