XXXX年月临沂万兴都国际商业公园商业策划方案

万兴都国际商业公园

商业策划方案2010年9月宏观经济调研物业条件项目定位城市发展规划城市商圈调研本方案思维模式项目规划项目招商招商原则招商执行招商策略招商条件营销推广项目运营2要点定位重点：突出旅游休闲商业综合体的差异化特征。招商重点：百货店，难点：餐饮。招商策略：两头开花，中间结果，阶段实施，分批开业。以百货店和五星级酒店签约入驻为契机，突破招商瓶颈，实现项目两头招商，进而带动中间商铺的招商。可分三批实施。招商业态上休闲娱乐可先行。区域策略：招商区域以山东、北京、长三角、珠三角为主；本地40%、外地60%，三年后逐步调整到本地20%、外地80%。业态比例：购物40%、餐饮30%、休闲娱乐20%、服务配套10%。价格策略：以带动人气培育市场为原则，前期降低租金，分步实施租金提升，5年以后待商圈成熟逐步提升租金至期望值水平。推广策略：塑造品牌、高调入市、高姿态造市、促销活动配合、寻求政府合作支持。风险控制：招商进度达不到期望值，以满商为原则，先炒作人气聚集商气；后期运营如有困难，可在开业以后重新定位规划调整进行二次招商。当务之急是项目先开业。3Ⅰ项徐目猾定间位综致合咳分陆析市着场烦调勺研项符目玻运侵营营锤销消推彩广项碎目失招恋商目申录ⅡⅢⅥⅦ项讯目危规协划其鸦他距建掠议ⅤⅣⅧ4Ⅰ项疑目绩定聪位综卸合雾分胳析市跟场穗调配研项物目垂运雁营营闹销诉推耀广项鼠目锤招稿商目慕录ⅡⅢⅥⅦ项腾目谜规阅划其伙他企建广议ⅤⅣⅧ城民市续发扛展铁概境况宏窑观聚经际济可概千况商哭圈堂概级述经旗营秃者界调喷研消辫费孤者荷调众研5Ⅰ细.市窑场倡调或研面—外临西沂庭宏词观碑经烈济减概泡况国己内鸽生布产颤总烟值2天0竹0植9击年棉实柳现姿生筒产奸总芳值胆2枯1题1蛮0棍.筝1赌8美亿届元摄，碗增家长怕1享3也.流4忠%瘦；货其酬中杀，环第某一永产看业叛增保加伴值扶2视5竿0静.暖4趋6吐亿过元水，刊增摘长挺3暗.宅9邮%蠢；掘第岩二粗产鱼业氏增厌加饥值校1赴0茄6劝3尽.川4粥1画亿低元拖，穿增规长万1忠4踪蝶.棚9阅%别；鼠第候三词产天业豪增燥加雕值去7革9肃6臣.椒3永1贡亿目元抽，缠增省长窃1距4聪%老。宅三盘次涂产扫业枝增睡加助值资之猪比捡为犯1迈1伤.狡9喉：泰5胞0矿.史4朴：结3姐7扰.贵7拒，其第还三培产荐业拜所园占精比忌重越同驻比损提物高鹅0烫.让9鲁个锅百萌分姥点据。社迹会点商售品谨零棉售剥总袜额2数0委0尖9奔年古实字现模社屋会劳消糟费培品馆零拣售涌总售额谊9豪7术4勤.衣2恒亿誉元坦，弟增骑长找1妥9枝.代3稿%按。植临笋沂键批慈发陵城质被共授浩予符“碗中执国封十锁强止文消明甲市拿场革”循和挠“倚中柿国餐专府业覆批六发搞市晋场摇最弊具株影研响妥力客品粱牌纠”贯称隐号勿，补临锋沂衬市光入纹选房诚2战0狱0针8尼年存福资布愁斯谷“施中童国拌大竞陆卸最群佳倦商疤业语城喷市暑”沙排家行朵榜彻，再被津授拳予碑“郑中炼国狸市观场拔名宰城磨”姜称室号峰。财肉政刚和拔金给融2滴0阀0扮9签年乎财叔税义收滤入吊较味快遗增讲长姜。椅全乳市伯地陪方室财来政孤收挪入该9对1苍.扒5鸦亿乓元拍，玩增存长海1六4购.规1草%貌，浇其筑中爬税懒收区收狼入小6最9亭.使5滨亿两元范，蚕占狗地望方正财锋政吃收帝入沿的糠7街6途%那，菠同栗比之提雪高渗2腔.坛7杯个胡百脸分蓬点自。私财盲政答支学出拐1患8械7耗.愿3辫亿液元断，摔增瞧长贺2伞2鼻.闻9宪%翻。惨金雁融枝形介势鞭平句稳越。误年菠末滥全路市愤金洪融热机短构泼各英项议存代款序余朽额示1条7睁6窝2删.棕3骑亿肚元仇，泄比疑年汤初碑增泼加鸦3巧5煮4刷.报5蜜亿帆元雾，开其奶中嫁储拒蓄或存刘款团余慌额循1经1伴7碑8勒.迹1脂亿观元偶，驳比口年床初浩增俩加撒1酒8案1舟亿奇元转。居俭民薄生糊活2辱0阔0熔9忽年得全源市卵城爸镇驾居矩民侵人或均蹄可覆支冠配皮收翼入伪1家6疼5交7启2铃元解，刺增柄长命1斥0块.才5搂%其，遣城冬镇值居姐民灶人机均裕消筝费救性涌支士出神1嚼0恋8翻4施9链元并，仓增居长卷1受2煎%词。6Ⅰ元.市柴场探调煮研别—佳临户沂番宏拣观凶经白济麻概博况国箩内旧生鹅产威总撞值局临织沂票市召增跪幅缝比搏山旋东碍省泉最斗发餐达嘉地铸区站青称岛琴市便高垃出群1健.傍2赚个质百腾分岸点仁，战高比出动济尸南嗽市纷同探样拍1撤.沾2昌个袭百改分核点具，碧高位出厕山肢东冬省扰平甜均弱水自平恶1钥.姻5拨个咱百食分抵点坑；度社输会朋消距费情品钢零厌售朗总劫额骨增菊幅违高泳于最青扎岛顶市岔0叠.请2贝个胞百皂分蛮点窑，忠与瞒济绍南玻市祸持岸平惰，拾低另于死山米东组省好平拳均仰水揉平批0售.睡5鸽个天百残分宿点棚；耍人更均办可捉支窗配沉收圈入乱增爪幅逢高肯出赏青订岛梦市嫁1槐.益2吧个地百迎分租点烈，巩高躬出深济催南艇市惠1狐.头3毫个触百欢分益点薪，闻高陆出谷山晌东晶省孟平魄均服水盏平诊1乖.停3度个税百久分目点插。矿由骂此多表督明召，玻临脾沂震市殃的锹经槐济滴在满山查东逐省泊处盘于朋中绝等金偏烛上拨水缎平堆，麦但娇在择人金口兆较妨多嘴的斧情支况箱下孩保偏持映了闪高泥速感的括发料展范，侮后扒期某潜课力愧巨握大责。由艺于贸临半沂冷得疗天个独跑厚螺的俊地仇理猛条帽件至，遵使蜡其至成旅为匪鲁畜、立苏兰、存豫牧、铁皖淹地迟区睁最温大疫的祥商铜品桨集令散腿地姓，疫位究居归全细国邀综脏合举批敲发沾市漏场池第拘二旦位林，会在艺全申国擦仅只次姓于腥义同乌复，染2雕0附0艘9览年渴一其年处批崖发男成宪交泄额隙便顽突夹破被6削0绝0好亿稻元被，绑因邀此爹民追间旺的畜收饿入烛远夕远殃高洋于凭官晶方穿数荡据陶。通驼过巾以辱上芹数岗据签看膛出陶，肾临泥沂玩在愚的溜经舍济这发眨展对的物增订长污速器度五上其高麦于惰青净岛赌市热、桥济科南历市抄和环山别东埋省辽平铲均瞒水摧平影，纠加棍上锤面哥积宋和宾人良口寺的岁优滋势香，寻以射及株商董贸注物绣流肤城股市填的史定兔位们，勤未乳来饥增骆长酒潜锈力爷无隆限伤，枯一冬定术会许成劣为粗赶慕超齐青写岛掠、驾济液南工的湿黑础马猜城眨市向。小当结7Ⅰ纠.市驰场吴调浙研向—遭临大沂目城狭市兵发垒展烈概樱况近办几沈年取，牵临薄沂娘市蛙政延府割计殖划羽北寨迁询，侮城形市茶重游心昼也埋随怜之慎北深移吓，演一元大敏批胆代耕表且着润临酷沂搬市徒现须代防城免市役商钥业芬及强住溜宅行建挎设差最尼高梨水窗平她的哄开扫发展项带目换也仍在兰紧驴锣虫密胁鼓拴的利建爷设还中号，江建雹成欧之押后摔将改成竭为汤临齿沂垃市鸽人狱口率密纲度俯最粪大纱、歇居驱民斥消瞒费戴质省量弃最桂高炎的签“朽核跳心从消薄费验地扇带另”我，浩再斑加剂上僚临满沂浑市旗的抵得芝天编独洪厚罗的大商养业怠基达础所优蒙势吊，亚必观将券形巧成鹿一狠个学以锐城纵市努大肾型公商属业流中户心毅为功主撇导趟、泡以架大马型容批奋发组市六场仍和键物唤流者业缠为烈特傅色疤、蝴以火涑针河盛商家业衫带骨为脚主爹线也的握这赌样授的晚一播个盈城选市把商驻业南带夏。涑姿河染是辽一仍条吓穿位过揪临搏沂浓市每区欢的丑景袖观者河匙，寨也舍是诊市腐政京府责重欢点怎打山造颠新哪兴匆商非业描带厕，挑根端据理涑嘉河技不需同骂区残段城的惩功斯能兰特醒点艰和退自清然鞋文熄化撞资百源接状忘况父，巾规草划押将从涑它河术分家为会东弦段多古尽城稀商余业往区密，辽中棒段研现聚代搞商孕业倾区址，克西幻玉段柿生杠态活休伐闲郑区既。8Ⅰ限.市约场贯调假研融—证临逢沂狗商矩圈自概卵述临杠沂完商需圈宽总宇体慰分经布劝：西冬郊爸批统发窝商店圈降—俱—承以提商黎品虑批洁发假为末主厕，省创善造默了阿全脱国诉第为三智，胆在已山悉东头省盏交洗易逝额瞧十爪多精年毙第存一嫁的咐业堡绩辉。城咱中响心晚零眉售泥商励圈付—杰—阿以臂人耳民把广骑场淘周县边渡商驰超尊为颜代研表吨，慢零田散处分廊布秩。临特沂筋商量业浑发悦展琴迅攀速宿，丘素积有监“枪北烂方载的羽义烤乌帅”倾之吗称而，劝临仁沂羽成厘为惑鲁订、泳苏斑、蚂豫侄、咏皖施地雾区玩最涌大守的胁商味品灯集茅散策地邻和薯人愿流姻、壶物谦流顾、厕资奴金逗流皱、俩信泊息枣流捎中笔心柜，惜形圆成畅了杆“言南移有告义旧乌轻、抢北撇有之临佣沂得”春的策商押贸悲格甘局辛。嫌2技0抚0筒7刷年乖临椒沂脚入太选砍福薄布禾斯捆“斗中峰国恭大邀陆校最镰佳兵商谁业思城奶市脆”排；茂并骗位赖列妇新域增们1垦2很个板城姑市举中郊的宣第锁2障名膀；迷临乌沂大批呀发腔城赴被进授动予携“滋中毫国跑十剩强秤文组明饥市获场页”令和亭“遭中炸国欧专凭业孤批桐发还市爱场扒最羊具挂影葬响叹力招品当牌驾”讯称贫号塘，傻临羞沂婆市奔入裙选明2梁0菊0船8耀年政福筋布沿斯甜“饰中亡国嚼大悬陆胸最街佳县商约业莫城火市陶”郑排题行犁榜骨，省被寸授翼予收“冻中驰国督市旬场池名泉城习”能称愈号饺。脑在般山垂东巨三打大营经青济团圈假中思，耗半笑岛教城扒市梢群谅以指青卷岛中为远龙乱头攀，巷省倡会存城狭市亲圈寒以程济弄南秤为曲核贤心勒，撤鲁姓南纯经供济腰带天五旨市幸中辛，蚀在皱经家济姿总铺量贵，亮人引口值数部量堆，佣消座费庆水液平煎，娇城多市哑基茅础度建碍设该，近工瓣业丝式规邻模罗，灭财独政门收见入魄，梨发竭展瞧前眨景糟等犁方图面识，岁临颤沂追表调现组尤纽奉为岗突络出冒，构逐疏渐爽走覆在维五料市坝前郊面姜，职成运为传鲁避南必核脏心烤城英市裳。9Ⅰ轨.市睛场屈调蔑研愈—灰临不沂单商梳圈絮概各述主持要括百店货意店换调票查1炕0Ⅰ谢.市株场川调遗研岛—昨临任沂锈商兔圈糟概千述主个要津百沃货降店茅调挣查1弓1Ⅰ浓.市臭场阀调僻研烫—绝临路沂涨商赖圈彻概分述主膛要赵百渔货址店誓调认查1越2Ⅰ积.市型场璃调浩研虏—燥临店沂剧商勉圈里概酿述主广要事商厕业杜街识调龄查1草3Ⅰ歼.市计场若调冷研趟—勿临在沂翻商萍圈敲概崖述主沿要体商滋业润街倦调答查1比4Ⅰ倾.市鄙场休调气研纽奉—新临糖沂打经陈营妄者心调棵研本离次逢发碧出泽调供研显问金卷般4律0壮份悠，招收播回镰有果效迁问晶卷嫂3逐2跑份轨。1碑5Ⅰ排.市效场敬调璃研振—掉临锯沂先经珍营肚者蚀调跑研1稼6Ⅰ犁.市冠场京调龄研集—战临籍沂嚷经香营叔者拔调戏研大葬部君分趟经写营世者镇认花为邀我舰们惩需吓要劳多艺业景态危；梳经旷营惑户际以剩服吼装匀者营居谦多籍占场4拖9雾%杠，菠如舌果什租啦赁蹦在坑业孙态炒上找以页服禽装药3左5仇%侍、月餐贸饮报2遭2膝%倚和相娱馒乐蚁1鞋6祸%脱居唤多汁，议我嫩们唐在畅业深种膀划课分它需施要互多恭考默虑初；经炭营吃商翠户兼认守为房诚可每承闹受花的闹租告金贿最取高俩水筐平眼在析1袋-奥3悔元荐/耳㎡枪·产天津之谦间置；律租糕赁晕期百限规在右1魔-挣3拐年虎4乘7谅%哪最制多柄，犹4纱-锄6纲年黎3坦4厌%搞次痛之嫩，樱7涂年说以鸣上毯1斑9辽%厕最洲少寇；该租徐赁岔楼熔层染选苹择勾一竿层国或斜一丹到杰二评层翻。填这匹些例都克给矮我统们侧在耳租煮金宅和凯合视同荒期四限脉上核提皇供择借趟鉴秧，手以益低片租零金搂先狸保谷证席满追商讨。痰而笑三岸层姻及逃以棒上京高锣楼柿层醒的舍不初认魂可叮也捡给丝式我蛾们膝高霜楼提层报招得商兔带描来踢难进度辫，追需标要告我诊们竟认射真课考补虑深招丑商煎条荷件领。占妻5莲0忧%站的邻经脑营缘瑞者涝希娘望天免超收球物纯业佣管陵理匠费霞，夕2冲5连%拨的烟人匪希佩望拌物闪业嫌管块理口费满0池.姻5乳元侮/艳㎡图·毕月茄。枪我苏们如物丽业江管捆理揭费叹收炎取煎方藏面售需园要段综益合倾考位虑检费广用摔标担准合。如揭果效购叙买赴商是铺俊，户占但7勿2茧%宁的短大绕多绒数去人雾选戒择宇5扔0准-枪1摘0精0袭万辉元齐，劳这完些套给吹我体们天后侦期假商瞎铺聪销拢售伶提必供谁了亦商隐铺身分颂割知依滨据曾。小灶结1彻7Ⅰ叔.市雹场反调板研妥—上临勿沂峡消宅费暗者凤调孟研本淹次筑发竹出笼调扰研伯问救卷扒1绣8傅8嚼份汉，教收结回飞有迹效录问杯卷监1徒8克8寄份浩。1亲8Ⅰ乌.市部场暑调生研老—食临册沂警消渴费映者糕调搬研本污次旷发遍出心调宴研呀问掩卷医1穿8活8闸份续，鲁收家回乓有据效宣问聋卷呼1注8岸8例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