三线城市新区大盘开发模式介绍

二、三线城市新区大盘开发模式世联研究理论[关键字]：关键字：新区、大盘[简介]：对二、三线城市新区大盘开发案例的开发背景、开发方向、产品理念、节奏控制等方面进行深入研究分析，总结新区大盘开发与启动的模式与策略，对于其他类似城市、类似项目的客户策略和开发策略有一定参考作用。2国内二三线城市大盘案例研究为了借鉴成功经验并启发思路，我们从已研究的大量二、三线城市大盘开发案例中，选取城市发展阶段略高于淮南或与之相仿的四个大盘项目：

济宁杨柳国际新城淄博中润华侨城合肥绿城桂花苑合肥华润·澜溪镇对其开发背景、开发方向、现金流控制、产品理念、节奏控制等方面进行深入研究分析其中前两个项目主要是对本项目的开发过程起借鉴和启发的作用；而对后两个合肥项目主要是对本项目的产品和理念起借鉴和学习的作用3案酒例昆（减一辅）仗—跪—筹山堵东劲济蜻宁需杨宫柳苏国喝际匀新乡丰城姥项哥目晃概急况营，1宾0猛个纽奉月万劲躲销鲁1晓5叶0痒0衰套倍房尊子的冤成基功叠案捞例项巡寿目诱处庆于穷济谱宁芦市倾高腥新在区领北寒侧延，抢距景离想市白区都中设心闲区落6使公正里区灯域特陌恨生茫，叉周限边师为晌近耍郊尤乡匪镇棵，射生丙活阳配迁套批极等为害不此足2浇0恭0淘4厕年锈2搬月柴摘械牌革取陵得至，冲综汁合钞土挎地雹成称本借4奥2多万神/貌亩项位目誉需汉要绩安熔置剖原哨居鹿民青，哄安掘置御面民积杀2馋0缎多通万肆平肆方文米占颜地岁：华1荷2兵2番0即亩总惊建俘筑蚂面狱积源：奶1压0醒0背多吨万抗m2其返中母，稻代繁建拜回病迁你房竖：朽2缎0普多湿万隶m2代随建艘市热政再公喷园映：果1你5套0言0间亩物户业缎形悉态援：霉多制层池、魔小添高代层权、盐高案层全以亿及盗别对墅项狮目足开钢盘钳：坊2膨0邮0橡5荷年惰3韵月开戏发雁周碍期虑：雾预租期杀4赞－伐5煎年城尘市默发把展纲方窄向秘往杜东蹲，堂该凶地血块铲处县于太城龄市斗此等发概展抽方抛向接上城巡寿市么总夏体听房咬地事产梁发顽展型看革好飞，菜周窝边薄有章一怕定矩的设企止业程厂塑矿译资医源出支吊撑市嫌场期处骂于头上边升妖阶定段昂，文缺暗少神好趣的语产济品秃和居有姜强街大时影害响扣力上的月社州区在郑地须块粱竞象拍诊前膏，净决恶策材层拒基便于扒如联下住因雷力口争既获碧取容该绞地窑块4对部项金目距开蚁发铺的此借警鉴香—掌—辈大桨规漆模距近呀郊奸楼省盘赠开戚发所的捏成梢功痒启辅示项突目饱产裁品气组叠合继上墓，示主押导巩开剑发灾多承层姓住栏宅翼，歉辅准以患少雹量企的柜叠腿加哥别薄墅鸭为狼价恐值疏标藏杆项扑目花制谦订罢了娱先傅占约市旗场滔后在盈届利沉的炼指永导室思像路糟，绸因狂而肃低涝价半启喉动橡市笔场沙，穗尽谁早狗展骑现柏高洪素梨质颈产怪品形，赖同长时迈，隐与罗市僚区挂项页目约形酿成薯价旦值叛差详异回让迁解区经的填选杜择尿上寇，曲很补好旧的遭平饱衡逝了帮地盗块努资揪源稻现吨状孩与六未滚来跳不恶对李等枣的刮问找题型，非同出时总对飘社挽区眠起从到丢了撞围恐合网作比用5杨择柳控国坊际看新托城毯项晚目倡启颤动短策太略比—搏—寇较鹊高父品扛质托的心经税济间型禽产固品限高火调库占旬位包市才场芒，塔吸赴引读大肆量俩的桶市愚场瓦客宁户启动规模18万m2启动产品两房、小三房、三房的经济型花园洋房叠加别墅启动价格以1600多元/m2的低价入市启动效应在几乎没有展示的情况下，2005年3－12月，完成销售1500套，均价提升200元/m2在市场上树立良好的口碑选浸择貌相润对闪较茧差渣的蹦区刮域申，顿以你较戚高像品枝质敲的捧经酱济用型捡产琴品屡低庄价司入句市倦，煌实探现咬迅械速隙销窗售泛版客侄户镰层证定泻位衣，沿以皇中方低叹端值客画户晕启显动著，夜解率决量前码期己显汁性卵客哗户扣不馋足口的凯问开题以服高淘品疑质芹形跪象堂立暂市话，击前尾期归树丢立井项识目抓口电碑叹，慕带贼动朴销灿售启智动腿策马略回喝迁诵区启蚀动僵区启爷动艇背取景客僻户器定胜位止的将矛刮盾葡：项季目裁没励有静明涨显沃的话显害性铅客茧户闲，叛客单户筐心语理撞距恼离查较父远项数目笨规娘模案超锹大经，届开画发狐商援期新望码4绕－中5尽年钩开娃发红完甘成解抗决窗方梅案松：泛限客舅户迟层川的故定观位赖，椒锁畏定掘城盾市磁中许坚碑阶粘层皮，从同刚时恢适释时仔设厉计骡客谁户桂梯茶队探，意明纳确密了刘“乡丰中已低闻端滔客墓户师”肉启牵动回策蒜略雪；6案浆例像（芽二艺）旅—蛇—狭淄剧博雪中瞎润走华贼侨阵城触项渴目寒概友况占堪地悄：挎1拍8宁0碧0烛亩总柔建线筑稼面傅积初：闲1覆2惜0封万醒m2其涛中秩，处居证住渔组袋团赔1寒1团0升万奴m2公病用章及抱商类业窄建贪面雕1没0样万隆m2会构所惹2浸.押5差万趴m2双贡语状幼昆儿缸园塞4辈0嗓0族0音m2双挤语银中雷小布学像3送.耗2命万僵m2项霜目昏位梨于关淄龙博扒高启新锁开它发稀区蕉内煎，熟东主起怪西盘五绕路企，衔西奖临遥世甚纪欣路来，水北挂依砌北奇外拘环楚路颗，火南巷侧奶有夜中逝润顶大服道项扰目润区浴位衬属慢于漂城催市屋新摇区统，裙开旱发妖初胶期邀周恭边顺配毁套掘不码成研熟容鹊积乘率听：走1物现业慕形策态友：年多井层构、殖小来高堆层婆、剧高漆层够住宅绳以阅及阅高适档街别共墅恼等开掩发跑周昆期屋：姻分其三怕期南三件年板开瘦发项东目颗启拿动错：些2斑0秃0绩3键年注启匆动白，向2沿0恳0金4你年奸9月扁一让期趁开赢盘客裂户闻类拉型贵：漠8狮0继%省自串住羡，寄2黄0额%御投本资中润大道世纪路7主正流是产君品冻低己价尿入旦市球，炒小脊步漏快验跑舅，朗迅静速至销占售以献高搬品宴质抄形使象棍立躲市坐，蛇实勉现怜差断异犁化适棍当滩控能制荣成出本胞，缎主仔要竟投侧入林在铅展反示搬区独，抛通丹过袜实留景陆展纽奉示莲打延造单核罩心苹驱帐动击力产惠品孟创半新嫁、房诚展佣示扫到芦位剧，产给婶客宅户豆实肉实京在室在疯的拍感胖受中驱润刺华捏侨哈城嫁启键动扇策芳略瞒—打—膏主结流贩产呆品蚕低级价攻入慰市咽，铸精荷心宗打斤造选景乎观棉展煤示罢，惑以海高庙品钟质供形标象愚实阵现夺差偿异采化启动规模15万m2，分批推售，每次推售量不超过5万m2

启动产品多层+小高层主力户型140、160、180m2三房，尝试少量60、98m2两房启动价格在市场预期3000元的背景下，以2500元/m2低价入市创新元素引入南方先进户型设计理念：圆弧状主卧，八角窗等“大园林、大水景、大绿化”，在当地开创北方园林南方化启作动买策针略启搅动检背降景2瞎0姨0价1哑年陪拿没地缝，具当罩时画市或场装状闯况饥较衬差富，卧楼裕价股1哑0卫0杀0苹多撕元尚/完m2，察增堪长烤不换明殊显2波0独0炭3分年据市渴场竭大予势括上谷涨晚，畅供查应昨量李大每、山竞剑争哪激随烈捷，条项幕目言正蒙式勇启编动电，乎面遇临黑巨反大过风石险2税0惊0默4去年孩9周月渴项份目钻一榴期肢开旺盘8中宅润铺华劝侨右城包后奥续叔开薯发征策漆略档—灾—遍二倦期涨逐叔渐藏推星出许社怨区狼配朽套晌设歼施食，常以舟高牛附回加支值闷促译进逝项春目塌销斑售二期价格2800元/m2二期配套3.6万m2的幼儿园到中学的一体化品牌学校部分社区商业街以综合性购物及大型超市为中心的大型一站式商业娱乐中心一昏期：景紫观骄展舌示仁的骄打醉造二剖期拢：骄配拆套围设筝施粒的若建桶设开走发涂期蒙内焰核批心教竞汁争脖力旁的如转扯化9案掉例掘（转三祥）—计—绿皱城犯·堪合此肥治桂童花鹅园苏项宪目瓦概酬况项毅目产区峡位让：毒合范肥伸市呈高索新裳区远西每南姨，名东改临汇科耗学俗大六道千，侧北体靠泻合估肥厉市佣景就观稳大匪道就黄肝山窜路劲，狮西裕连匀人孔工舞湖练路变，睛南饥接坏天哑湖阵路疾，秤与索人框工篇湖睁及魔合男肥包市撒区患惟喜一芳的内山庆脉待大茄蜀陵山蛋隔海路制相聪望总丑占枣地个：旷约腰4削8垫0读亩总拥建边筑堡面侍积释：节近袋4遮1蓝万某m亩2容描积旨率量：警1蝇.涂2燃2绿醒化时率饲：即4巷2修.杯3道％物炒业富形答态捏：舱多闻层拌、喝小集高历层社冠区盗配辽套掘：潜中垂心释会亏所佣、捏学闸校恐、幼促儿捡园慰等项臂目厦启羽动撑：轨2崇0吗0阀2闻年恶5辈月牲2日8魔日项刘目抢开汁盘谁：概2倾0气0粒3异年珍5妄月野1叨日1棚0展队示商策滔略事：将拨主歉景粒观袋区舟集丛中险在苏一境期静，良先住建定会头所庙后普建田房由，善并暮将闹大赔蜀老山饭景线观柔引萍入香社乳区化内抢部狐，吹提挑升口项絮目夺形汽象萝，基保潜证惹启曲动蛮成缺功叶；分犹期夺策啦略扔：不禁急美于喘在漆前仪期内获杏得勒较请高简利升润且，牵逐称步弯提巨高遗容驱积缘瑞率什，萝1鱼期件、蝴2弟期茧容夸积圈率颂分冰别惑约骂为匪1迅.倍1胖、楼1孔.警2秀。绿东城趟·步合盐肥吗桂早花夫园沫启昆动昆策优略决—吉—屿集辽中蚂展茄示徐核致心板景种观闹区精，熟并多以菜主药流姻产呼品辈入贫市启动背景西侧紧靠合肥大蜀山景观区。绿城的品牌效应在当地非常明显，并有部分江浙投资客追随；距离市区较远，配套较为缺乏；项目2003年5月1日开盘，处于“非典”时期。启动规模11.7万m2

启动产品多层为主流，少量小高层；主力户型为二房、三房，配以部分四房。启动价格2200元/m2，二期多层价格达4000元/m2。启捉动巩策信略戒：21品晌牌霸优妙势忽、壮优绣质评产剂品角、查启支动仔策剖略捧的牺正辞确圣运葵用蚊，识使更绿抹城狡桂科花妹园魔在乎“待非泛典虽”肆时汉期映创博造煌了远3择天胁销柔售蚀近幕4今0弦0努套蛾的漂合欠肥梦楼馒市饰奇征迹圣。1膜1绿坑城折·萌合感肥鸣桂撕花抖园合项掀目仅核阿心遍价华值项撒目伟核率心缎价偶值演：产预品压品葡质以呜多旁层俭，骡小吩高偏层明为掘主届，奖营派造拘低谈密以度硬、傅高盗绿阶化肚率头的蜓高集档局社凶区斥；引驶进奇绿南城填成逐熟漏的得产瞧品胁风遍格潜，健实填现患与心本咏地遮产晃品如的辽差拴异撤化筐。核命心探展太示6愿3势0网0快平巴米乱豪紫华袖会明所霜，柴昭本示割性厉强皆，伞奠脱定外大牢盘浊气站势雁，互底驴层蹦做恰售鲁楼玻处墓，荣客往户踪蝶可牲以悟感茶受伤到科楼稠盘协的寸品篮质喘与酸气风度椒；大候规壤模女主赴景吊观化体下现叼的跃营掏造辩与胜展鸦示娃，有确身立驳项纽奉目嗽整合体劲高旗品纱质系形睁象玻。完断善盗配患套会倒所沉服泥务越项膊目辱齐傲全邻，劫包段括航商纯务爽中知心滴、围医置疗捧室辱、摔健某身帐房传、奴大铸堂展吧拜、遍客兵房挑、岂茶蜡吧吵、鞠阅批览岔室兼、雅小治型占体途育露场树、迅乒母乓艰球么室虽、匪跳恰操昏室缴、列棋医牌妙室物、页桌层球箱室作等兰多嘴种广服朝务妻设辆施双；项谎目茧提众供巧包腊括免学僻校分，围幼姻儿锤园醉、梢休橡闲谁娱追乐拖设彻施子等咏设萍施仇，晃以电弥纺补盲区歪域丑配盘套壶不医足泪的拐劣亮势劈燕。本牲项不目什秉屈承脂并饿延尿续敌了羞绿鼠城轨集盗团尿“绍以兵人蜂为涌本极”棋的杠开诸发置理到念1汇2案吴例恶（氏四寺）—蹦—合双肥赵澜崇溪割镇柄项革目扭概钉况项仗目副区肠位福：优合燥肥议市蹲西灿部犬，谋蜀沿山记风盗景遗区雷香远樟案大润道兰与弃黄垃山印路踏交搞汇盈处订，振大泰蜀旷山抬脚庆下隙，垃人颠工添湖拴畔总忘占浩地期：骡约微2野1眠6效.毙4忠亩总员建返筑凯面画积谷：谱2僚0织.累2趁万撞m2容位积爬率竞：赵1励.改4物扫业溉形为态菜：踪蝶宽烟景樱花跪园菠洋宰房摇、梁小恰高咱层锦、待高怜层开象发黄节耗奏窃：病分显两祥期粗开芦发项铁目煮开软盘练：割2低0涂0痰5究年盐1较2钢月违3茂日1秧3项哲目旅整垃体琴规碗划澜樱溪汤借俩鉴博法势国买A四n它n修e沿c薪y妈，顿以侧风陡景崖融扣合迹建引筑油，萍在茄社循区缴整径体杰规爷划胶中原最恼大猴限品度猾保睡留万原格始赏生岛态须、应地缸形举、然植昂物数，号营根造亮合服肥钩蜀死山傍湖禾畔计的月法候式购小怨镇备；开鞠放渔性浆的僻小复区派景辞观机系脊统基，排强原调筹小须区御内活部孕景羽观叫与浆周裹边龟城顶市塘景确观灶系想统御的倚融青合观与努延汉续糊；在驳社乳区杀中悲部民设台置沉大膏面霞积驶的剪开睛放蛮绿宏地夺作丈为某中岗央件公岂园汁，讨形安成每河乔道盘—制—义绿驼地洋—足—疗住消宅骨的啦空根间喊序嗽列规；住疮宅凉组虎团惰错义开爽相追隔变，鼠环沙绕僚小誓区秧中期心更景挥观阻及杏步坦行待景链观跃轴佳，嘱营谱造往高稿低椒错座落届的辣建拉筑是形债态壁；立涝面忽形压式槽注呢重够逻摧辑虑性首及否品耐质耻感梢，绿建名筑恢色拴调猜以捏白谨色购为育主魂，微局炕部师配酒以每灰绳色侮及胆原挥木右色国，羽以详体劣现赴建洲筑殿与鲁周老边杠环苏境筹的历融深合杨。人泊工谈湖1叼4启蝴动聋区旨核五心纪展爪示项摆目霞启惜动揭区胀推伙出幅九驰栋秩景峡观概洋膛房扇；项矛目雅精市心抽打割造嫁展吧示捐区恢，秆在储湖础畔结营惭建殿极羡具京特胁色请的绳销胸售鸦中晶心灾，恼同臭时梦充联分狗利礼用锻山帐湖渴景爱观惜资壮源班。人工湖启等动傅区展闹示立区销测售亮中相心人丢工尚湖样踢板辫房1货5启程动裙区翠样叨板松房坡展搅示项冠目狱为登启中动雨区泄的喂宽饱景补花拴园举洋移房乌设齐计湾两象套扩样柳板望房某；宽樱景嚼花期园宇洋缸房洒产捆品钩每阵户擦均若拥设有表景绸观摇阳柿台卵；底农层悬业座主晒拥虚有处私倒家烤花月园液和扭大你面港积嫁的申下幼沉切式恋阳五光仿地得下坑室袋；顶搏层因业闭主电拥薪有蹈屋违顶担花定园追。1题6户姐型份展将示空丢间塞设棋计请尊猎重溪当势地若气尿候依特退点壶及错居欺住姐习贵惯也，质重笋视职自覆然减的采采缝光赴通禁风掌与恶南押北刑向岂的堪空睁气彩对均流嫂；户准型互设搞计苏以细方但正恐、盒实订用毯、昏合哄理遇为坡原播则节，之力档求泰最央大快程疤度犯地崖利蚂于黑山渔湖失景调观眠资屯源豪；通写过雀超佩宽福景田观烘飘道窗轮、场朝芦南最景介观竿露金台门、幼落探地台观觉景州窗揭等嫁实抖现户刺内壶外相空调间阴与咬景钟致塌的出交匙融细。宽遮景省小飘高湿层3臭房1悠3鸽7家m2宽优景零花布园帐洋湖房3英房1盾3佩4风m2宽从景违花贴园法洋景房3奋房1棍4柄3万m2宽牌景祖花邀园写洋由房3赛房1催3半5爹m21贷7澜础溪隙镇果项叨目惜核忧心跃价醋值项礼目茶核巡寿心油价志值速：展部示项行目谢在倡昭吉示堆性牵与允进盈入蜡性朴最贴佳净处岁打验造总启辅动竟区遗核狼心