XXXX年德州金马商城住宅尾期推盘策略

1营销目标2市场研判4项目营销策略5结束语3项目销售分析金马商城营销推广纲要营销目标1营销目标6个月内完成148套的销售任务营菊销嫌目碰标博耐允糊对榆金劲马去商摔城忍营呜销及目房诚标花的烘理体解2为0扁1谦3年添下推半战年伶住造宅么实模现注清秧盘(负1穴4怖8套)1实蒸现3角-诉1号减楼文成贫功渴开接盘2目烘标目龙标稳服步年提校升仔价脉格滤，叼获屋取坐价铲格霸红壁利3进读一惭步勤提傍升薯形留象臭，包为横持呼续决销珍售而奠球定集基丧础4市艳场俯研厅判2市同场健研揪判供责给赵与晚去吐化需：丸连减续纱三险年昌供萍远垃大侵于赖求苗，2霸0挠1象3年龟去讽库嚷存舟压该力钳巨卖大22隙.睛1供佳应熊量蠢分邀析项目名称位置建筑面积（㎡）总体销售率存量（㎡）金铭凤凰台振华街西首古贝春酒厂北临11万0%11万滨湖丽都南区武城县振华街西首8.7万80%1.7万幸福家园振华街西首20万45%11万宏图嘉苑顺河街与青年路交汇处16万60%6.5万阳光瑞景张庄社区对面17万15%14.5万玲珑君悦欧典浩天小区对面50万0%50万浩科盛景园振华街东首15万70%4.5万合计137.7万98.5万目阁前友，崇主被要棉在边售奇以陈及鬼正己在钞认欲购绒项闪目仁为7个羡，怀总雷规貌模蚀近1刑3猫7杏.青7万惊平低方垒米隶，教存才量捎约错为9极8万亮平粪方要米忧，饭平龙均粱销村售挖率铜约屠为3疤0%，跑主鞭要亡玲只珑倚和欧凤兵凰支台镰两浙个掠正茧在达认徐购浅项塌目岛占地存仔量抵较数大妙约6俩0万铁平翻米咽。22袭.2建姨筑以类甩型识分炸析项目名称楼体类型层数建筑风格点/板式金铭凤凰台多层6层现代板式滨湖丽都南区多层、小高层6层12层（多层为主）现代板式幸福家园多层、小高层6层17层（多层为主）现代板式宏图嘉苑多层、小高层6层17层（多层为主）现代板式、点式阳光瑞景小高层12层现代板式玲珑君悦欧典洋房、多层、小高层4层、6层、18层、27层欧式板式浩科盛景园多层、小高层7层、13层、15层现代板式武乎城追在狂售这项著目病以古多浊层哗为桌主席，灵销格售悦非划常细好酸，耳小叨高燥层竖住届宅阶项域目怨逐彼年情增痒多巡寿，渠销锯售哪抗去性妨逐篮渐墓减泼少港，告外傻立钞面总风秧格戚较腾为微单线一迈。22蒸.3户天型鼻分阳析1社2共0捆㎡左晋右偏的菊三炸室秀二洪厅泥、8惯0关—骆9扬0似㎡左软右昨的宵二走室预二燃厅疲是楚供场应东市项场悲上六的陵主仙力呆户挂型弯，故这岔与旋开王发紧商炸迎糕合进当换地型商者品枯房回消罩费传者录以咽居掌住跨改蚊善我型青的发需拍求持为丹主彩有谎关嚼；自伞住动是牧大们多唇数杂消增费休者贫的谋置翠业淘目其的苗，巾超住大发或递较婚小霸户尽型好市饰场捉反仍映迫平臭淡轻；户哪型继设朱计狱虽陆较裹实滨用梯，慈但该明静显据落吸后应于倾主花流滤市柳场准的棚设运计头方题向垮。项目名称主力户型主力户型面积众数面积范围（㎡）均价（元/㎡）金铭凤凰台二室二厅、三室二厅90㎡81—120㎡3500滨湖丽都南区二室二厅、三室二厅90㎡70—142㎡3600幸福家园二室二厅、三室二厅120㎡80—140㎡3700宏图嘉苑二室二厅、三室二厅110㎡60---140㎡3500阳光瑞景二室二厅、三室二厅100㎡70—130㎡3300玲珑君悦欧典二室二厅、三室二厅100㎡90—140㎡3600浩科盛景园三室二厅120㎡90—130㎡380022漂.4价羊格酷分贺析从灰价格格冷来授看增，凑各西个恋项厦目带整破体卖价福格萄差串别苹不登大添，鉴价伐格幼最蝇高杯的苍为孕浩稻科家，勺价倘格咐相州对垦较初低战的独为莲阳傍光销瑞掘景考，限同联时艘也讨为础精耽装烟，马性保价臂比暖较孕高际，横由枪于扰靠岗近方本盐项繁目布，执对已本练项希目介竞仓争垮压并力调较狡大反，认宏惨图减压刺力对醉本缸项章目五竞雀争谦压殖力也耽较旨大湿。项目名称均价（元/㎡）优惠情况交房标准金铭凤凰台3500（预计开盘价格）优惠1万，月息1分简装滨湖丽都南区3600无优惠毛坯幸福家园3700无优惠毛坯宏图嘉苑3500无优惠简装阳光瑞景3300、每平米优惠100元精装玲珑君悦欧典3600全款9.7折，贷款9.8折毛坯浩科盛景园3800每平米优惠100元简装项淡目或理庆解3项层目要解烟析项心目攻销蹲售辞分糟析鼓目念标搅客减户就分案析23.格1项激目虽销宰售仪分因析1、构住托宅阔总遣面鲜积绪约漠：6塔0那9凑3服8万寺平差米疾，献共9傅0态8套征，2、议尾耳房南未垂售程面料积切：1肚1猫7侮7吃7平在米跪，患共9叶6套隆。顶建层4栋1套闪，度其拾中9套差为情两半室助，量面倦积短：5昂0归2由7平慰米忘，钢非启顶悉层5垫5套妹，租面的积挺：6塔7成5隔0平恒米三盟室榴面灶积8驶0免8纱9平杜米誉，6魔6套池。班两冒室蓝面哲积痰：3摧6探8径8平郊米呼，3胁0套3、3碌-叛1号报楼可未积售抖，美总肾面揪积乳：8肿7筐8显2平挽米蛇，着共6米4套金马商城住宅优势（Strength）天宇、东海品牌影响力生活配套完善学区房楼盘规划设计优良核心区域，升值潜力较大劣势(Weakness)A、前期房源交房后，电梯事件影响恶劣B、已经进入尾期销售阶段，销售难度较大，主要顶层和大面积房源剩余较多，可选房源不多。C、顶层价格较为混乱，3300至4000价格不等D、项目整体价格相对市场而言较高，不具备竞争优势。E、缺少销售政策和市场推广的连续性，导致部分房源滞销机会(Opportunity)A、武城市场高品质高档住宅B、现房销售，即买即住C、武城旧城改造，市场需求量进一步放大威胁(Threat)A、武城西区发展迅速，大量客户被抢夺B、阳光瑞景和宏图嘉苑对本项目销售影响较大，价格不高，房源存量较大。Ｃ、武城未来近两年市场存量房压力较大，供需开始出现失衡。Ｄ、央行加息，开发商资金压力加大，新政出台，市场持币观望浓厚３.1项土目浆销拣售菊分早析３.2项沟目垒客隆户爹群毕分辽析锁印定准目方标淋客锋户提，蛋精尽准朵营完销年烤龄踏：2申5访—选4乌5岁饲，贫其熔中阅以2程8违—若3桥8岁伪为光主学合历稳：寨其林中局以示初坝中递至植大捏专锋学坦历赞为紫主行吵业币：炊以部商贤业餐、重餐坝饮晴娱怖乐捎、剪贸陶易池、叔行头政纽奉为龟主名要谢行高业置岂业存：塞以居私痒营村业鬼主鸟、胸个打体角经晴营迟户个、誓企亿业跟管留理炉阶这层仙、相事紧业卷单赶位钞员帽工沉为巴主区后域槐：垂武尿城携县寻为牵主晚、受辐哥射皆周拣边哭乡明镇静区慰域家烘庭脂结众构决：楚三腾口垒、昌四祸口模之述家舰等洽构克成邮目戴标赶客姥户餐群锋主判体３.2项恰目翁客利户睡群累分礼析客驼户鱼群佛共柿同右特耳征属惕于桨有仿一球定答事灭业篇基沟础匙，芳有素较惹好策的物支妖付道能洪力膛；在旨多刮年煎的席拼粮搏罗中临为牧自纽奉己妇赢购得捷了悼社泥会汪地厌位司；部旬分喂人腥经坑历念过蓬社今会颗底巾层芬的锦挣六扎目与析无蚀奈毙；想洋过旋一光种赏惬羊意京的胶，泡有倡身解份弓感潜的哨生雹活摄；关胞爱寄家丈庭特、载关燃爱谁生无活林、工注村重蔬生针活茅品筐质平是谁他溜们鹅最嚷终瞎的桂追译求增；以椒改锹善锹性查置计业遇需允求饰者俱居续多卧，拒他揉们在均近认蹈可鼓中柳心越城皂区哨的编居育住隆价荣值板。项杀目与营偿销沫推问广狭策矛略4项让目狡营仿销等推曲广君策泥略营竹销述部膏分4项辛目林营刮销翻推诸广青策携略推枕盘适策积略罗、武营俱销卷周脱期靠、奶开图盘拿计垒划草、好顶待层慨解哈决嗓方渴案乎、愉营辆销若措姜施4丑.北1推建盘桶策荒略先植难筹后规易：铜以3韵-饶1号户楼愁开备盘法为壮契签机汗，订重危点婚突妻击摔顶荐层药剩善余偏房漠源舅和戴大排面搁积南房生源假，采同驾时狐积蛙累3贫-创1号鞭楼撕的剃客伐户务，铲并至及钞时疫有劣效糖释范放茎需蛇求骆。住坐宅饱快盟速缺去敞化厚，责结则束错战堪争舟，文转歪战渴商谅业。访本渔项葵目逐进铜入头尾璃盘匀阶谢段行，岂应驶大央力绢促政销嚼，偷抢路夺涌客利户岗资哑源月，崭在薪较吴短壮的当时自间难内攻清哲盘旗。时间节点2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月销售节点准备、蓄水期开盘强销期持续强销期持续强销期尾盘期尾盘期销售任务及目标积蓄3号楼客户，完成剩余房源10%实现3-1号楼7月27日成功开盘，去化3-1号楼50%以上房源，完成总剩余房源的30%完成剩余房源20%销售目标完成剩余房源20%销售目标剩余房源销售达90%剩余房源销售达100%4光.失2营汇销铜周逝期4哲.踏3拍3会-帐1号霞楼兵开午盘隆计拆划蓄就客月策拾略1、1胶0章0型00元德抵30斑0布0供0元,从留购伏卡贱之内日旗起疾，耻至污项钻目3库-联1号着楼塞开而盘聚，筹认惜筹笼成掏功候即芝奖闸价胆值1茧0弄0芹0元/套宅的剥礼导品2、铲若稠对3古-竿1号身楼济开切盘奏认短筹装不躁成粒功姜，爽可乡丰在果其键他由号设楼坚进振行求选守房权，凳同拖时率享疮受金以盲上信优耽惠誉方威案3、处蓄宋客伐周百期恭从思方器案胞确蓄定窑第走二禾日血起鹿至察开毫盘4、涉蓄局卡好形吴式:办隙理V姻I读P卡4烂.伐3渐3染-丢1号滚楼痕开尘盘陷计享划价至格比策模略根仰据书市孩调粪分默析够，赌以船及闸结里合棵本雄项甩目名价用格悼体炕系班，吊以傲及筋销蚂售皮周木期多来误看而，峡本庸项位目3涛-迅1号辫楼拨开躺盘槐均谈价膏定盘位凑：3晨9仓0妨0元/平征方搬米说响明腔：根这胜个膝价毁格询可僻以惊说尺武难城汽最弃高扔的粮价贞格卖了眨，西由鹊于傅是拼高厚层皂以嚷及择前论期呼电蹲梯攻事抬件纵影吴响链，雁存骗在存一耻定腹的滋抗沈性源，纹但壁客项户轧相外对雁可匀以桨接横受甩。4荣.滔4顶岛层段解膝决蕉方气案重窑新痰定铃位催重努新麻定旧价偷快棕速疮去擦化根秒据守前耐期极销殃售宫分悟析混、菌周蛙边油楼挤盘照价阴格揉分产析驻以为及恳本樱项微目走剩响余忍顶酬层袍产蓝品鸦分烘析筒，扎本煌项勤目劲调桃整洞后势顶泛层疤整纺体趟面艳市暂均今价挎为少：3摔3含0鲜0元/平略米目菜标花客筐户猫群呜主墓要胞为创：竭年服轻斩人槐、断乡酒镇袍进秋城健置睬业垒者4同.杠4顶里层蒜解蒸决集方溉案特询价迎策忽略顶境层时每叶天物拿向出字一梳套睡特道价前房厘，绕特垮价奖房工每升平档米月优摧惠30饱0元影，柿吸剃引蔑客狠户常，植促传其最整超个心顶作层裕房隐源己热誓销闭。精诊装胡策邪略“你政买脆房歉我充装剩修”，陡顶督层瓶房菌源闲根原据宽客虫户赴需潮求绝可杨定灵制弹精咏装源修悟，忍装答修汽费访用它控位制执在3万缴元嗓以警内样，针超帅出扭部雪分坊客扫户减自雄己模负性责沿，柴形瘦成卡顶急层疏房倡源淡热粉销谢。4续.5尾迁房粪（柱非则顶鱼层侍）朵解坛决躁方润案本棵项帅目消进遭入当尾其期重销欢售虫，碍由邀于拒前鸟期殊开泉盘严优何惠精幅训度四大杏，抖开拌盘挥后纵直榜接矩回椒复每面拘市勉价饿，滨没芒有罢及补时迹清牢销塌抗其性招房赌源雷，踩缺据乏妹销忠售葵政专策尺的缠连略续瓜性竖，敞剩泰余惨多形为氧难芽售愤房累源撕，艇同固时态由纱于颠清赢盘戒需唱要颜，只应葛放颈开姓对虏剩牧余隆房键源绕的跃优骑惠妈政性策遗。让通老圾百胖姓染有苹得拜实魄惠贵的柏心袍理盒，愚投帝其艰所布好最，群促等其士成驰交仿，众快榨速恼清道盘爆，哑转吊战课商坑业票市悔场毅。为科不钥影拔响尼前轧期蛮客能户羞，陶此勇优波惠丈为砌内更部捐优冻惠党政司策绞，疮不陶对患外覆公调开纽奉，这执头行饭暗就优财惠尸政常策辈。具或体阵优锣惠燥政非策域为贡：末每浊平豪米饥优遣惠2捕0端0元厌，汁销弃售核人坐员1雄0雄0元向的篇权嚼限温，视销柏售器经挽理1鸟0拔0元篮的宋权匹限忌。优夺惠夜的隶实管质踩是捧促傅销紧，伴销奶售翠中唇要功敢料于煤让晌利淡，袍营锡销洪重大点尖在丢于获促绝销泽技触巧府组恼合顺，泡促爹销扣既沉有并震睁撼等力兽，焰得怕宣劳传狐和移汇产集另客崖源明，涨又艘能许快鸣速流去倦化率难锁度镰较县大割房垂源误，惠以刷强允力替的堂销拣售是保葬证耐销尽售逼速万度渣。4倡.6尾滴期墙营白销搜措债施小涝型恢团汤购越策寇略购易买2套（大含2套妻）以岸上境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