中山龙瑞中央商务公馆-商业部分发展策划报告

中广国际皮具城项目定位策划方案中山龙瑞中央商务公馆商业部分发展策划报告

二零壹零年六月十日前言1城市与区域商业发展分析2项目定位研究4项目整改建议6项目招商策略及流程5目录项目分析3深度访谈7前言项目位于沙溪镇沙溪南路，现状为空置物业，暂未交付使用，物业建筑面积约为6000㎡，由于项目周边商业配套齐全，而且项目所处区域的是中山服装、皮具等小商品批发的集散地，有着明显的地理优势，虽然项目周边商业氛围较好，但同样竞争也很激烈，因此在定位方面的难点是如何在经营中凸显项目的经营特色，才能在众多的竞争项目中立于不败之地。发展方向：以经营批发零售作为项目的主要发展方向定位：中山市首个皮具精品批发市场；形象定位：我们不是最大，但要做最精项目发展方向前言中晚山榨未袄来腰专洒业锋市萄场振竞杰争橡更肿加得激甘烈项目区域特征：中山服装、小商品批发集散地周怖边惯大丝式型舍专背业厚市王场粮招允商笋非占常敲成婆功皮慰具蕉市拌场潜械力杀巨校大项居目帖定臂位寺思杰路渠：洋瞄午准滑市苗场叮空书白海点朋，日借挡力饮打谋力中框山生首限个秘皮写具疑精浸品痰城前沫言1城擦市经与职区滋域企商布业全发南展雀分芝析2项目定位研究4项目整改建议6项目招商策略及流程5目晶录项目分析3深位度币访雷谈7中拍山喝的去城秀市犹印挣象肤是两什毛么流？休扛闲写服我之扎乡伟控人傅故涨里宜笨居糕城勾市中卧山在沙找溪僻镇粪纺但织悠业失已践有寒数鹅百宽年还历棚史鲁，9迷0年暗代疤以誉来拥，等沙傲溪遣的开休纳闲烫服未装炉生虏产嫁迅来速滩壮睡大孔，时沙税溪脆休弃闲蚂服嫁装眠品堂牌纱迅迟速颤崛聚起秘，扭成偏为捎中架国侧休炎闲喜服镇装戏重尤要封的技生悬产愉基烫地灯，载在沉中疫国妈服症装幕界衫有“休球闲扔服虽装欣看程沙变溪”的封评窃价陵，2楚0轨0柴0年削起社，逢沙龟溪延镇蒜与筐中趴国员服衡装瓜协刊会脂、旗中晨国利服踢装省设笋计棍师覆联参手柄举暮办刑一饺年陡一秆度叛的爽中聋山活国损际屿休龙闲爬服锹装杀节谨暨倍中栋国棒休陶闲滩服插装占博毅览桐会痰，述服碍装录节纳的伯经即贸仅成愉果笼一先年阅比纯一挣年蔬显既著应。可劝谓听中谨国产“逮休屈闲摧服肤之骑乡渠”吼。中脑山秤商累业浸格帜局疾：人恒口响密鉴度师低略、业查态零重闲叠援严火重代、催体亏量岗巨芒大对育本贯案幻玉的格影特响曾：从倍中子山然现阿有猴的握、财未顿来屈的抖商耕业置格键局车、查发鸣展挎趋海势浮来然看宜，凉高证、朱中内、论低熊档卖的M碧a亩l集l都号齐爆备飞了妹。药未堵来擦兴餐中朝广省场仔、恨益不华上、胡大煮信蓄二装期娘等居计绸算歉在痛内满，中窝山旅综吓合兆零动售铜性四商托业框合奸共其将扮接煌近6昂0万据平稳方挠，弊市记场犯容逆量曲已愿趋移于漆饱芝和违，祝所盟以乎如惊果奶本壮案幻玉定戚位仁综章合狮商铁业M烛A许L膊L没吓有泛差谷异荷化杠优仇势卸，喝将盆面依临置激胃烈睛的壳竞铁争坟，看生辱存午面棵临醒较它大垮的脏风讨险馒。对座策畏：即独旅辟哈蹊辱径胜，惰瞄孩准桂市粥场雕空夕白超点哥，火利开用蛇区届位减优苗势蓄，狗延鄙续妖周嚼边龟的裹商画业洋价纸值股，级项惭目等价姓值坚最版优顾化稼。中玻山肌市意总杨体长社厕会筛经日济经隐济敢发城展相稳存定猾，续保回持钟增报长2赵0闸0摧8年柏生联产群总度值斗（G忌D追P）1赢4挣0值9亿乳元,，机按嗽可昨比致价积格赤计仔算纪，同葬比使增恰长1忠0暮.矩5否%。常同住应人飞口仇人锅均继生偿产妨总奥值5手6浓0叛3娇4元,，同科比第增合长悉约1坡0辅%。资料来源：中山市统计年鉴中山市近年GDP变化情况中笼山烛市善总怜体拍社基会牲经闷济经俱济缩慧位藏列乘广锁东归第债五敬，险经欠济浓增老速凳靠役前中姐山处市晨的G麦D恋P及扣人卖均G笛D猜P均缝排尿在广如东贪全轮省碍的讽第害五管位（宽详践见尘下牧图悔）逗。中倒山经鹿济右增加长密速希度眉居半全奋球孔第也七职，冷广竖东浆第胁二哲（汪东禽莞借为载广饮东稍第娘一妙）—抄—《除2劝0坝0齿9年晕中学国赚城刑市摘竞错争垂力洋蓝劳皮剩书》资纹料工来墙源驶：惧中跑山清市锄统咬计舞年荒鉴广雁东搂省址人柏均G委D怠P唇3淘7葛5蛾8师8元资省料并来劈燕源姿：梁中曲山吐市寇统左计仪年运鉴中渐山悄市器总纺体房诚社养会拆经况济以陶第亿二债产久业托为稀主去，葛形西成借五伤大崖支勒柱刻产乐业产递业咐结际构诊不崖断乱优侮化鸦，究三歪次肥产扫业丸结血构晓由斩上喂年刑的3：6却1：3春6调雾整劲为3：6持0：3刑7。支攀柱狱产雄业苦：凉电洲子丹信守息愈、周电闲气吨机允械山、革化手学详制遵品裹、纺够织朝服忧装、登金啦属参制怨品胃等脱。新统兴悬产阔业猾：跳装彻备果制促造珠、身现蚊代带物泻流狸、翠高侮新业技蜜术眠、觉新员能斧源洽新策材显料带等棕。1姓0年1月削和4月狸国况务现院悦分顽别神发德布2道舅通州知泽，层目崇的库主问要惩调税控浴高刑涨意的吐房行价辱。金乳融灰信袍贷外略商紫投哨资土叮地房辆地闲产提界高严买符房蜂首受付绸比违例贿，潮二悉套搂住吃房混首估付出款夏比燃例屿不计得圣低仗于4厅0壳%，凤房古贷换款迹利蚁率土提童高1译0绣%加辫强松土河地傲供猎应缓调庆控渡，松缩板短慌土奇地箱开篮发景周技期限半制夏开附发啄商缎囤廊地靠行漠为姑，析提雪高吧拿匆地控门卵槛兔，兼遏朝制烘房埋地嫁产冲投茎资状需争求规稳范但房友地活产联市项场求外应资主准堪入妙和按房秩地漂产严市舒场也外默汇仅管越理纺，墨打肠击炊投隶机沾性凳的备短敞期踏行暴为央横行刑连挠续灶提遭高趟存愚贷阶款蹦利裕率颠，焰上圣调肾存浊款判准厦备唉金抽率限耳制也房辉地籍产乡丰开稼发结贷桶款央零行钟连穴续5次瞧下疼调铲利肌率夹，4次著降耳低喜存欲款骡准狸备季金楼率取剖消赠商嫩业纪银样行甜信冤贷严规着模饭限辛制畏，我鼓驶励禁银碗行螺向劫房逃地扔产协开惨发循企团业保提朵供汇信姥贷惭支范持商骡业浮性抢住贫房银贷币款轻利酬率逗下垂限香扩辜大马为返贷持款素基灶准览利颜率曾的0司.列7倍黎，机首红付冠比苍例做调义整浙为2怖0傻%加位大锅保纤障裙性扶住海房够建受设汽规烤模坑，恼降躲低卧住纪房励交弱易咽税昼费汽，散支屋持步居寇民剪购衣房提茧高汇住屯房最公拒积况金柄贷态款货上鼓限国1者3条《关滨于由促悄进闷房逝地嫂产宏市捎场管健息康及发栏展缴的咱若分干举意榜见》降晓低许房际地害产航开典发熄资睬本睛金馅比置例2添0雁0药5年亚开淋始够国如家瓶对遥房旋地飞产果进悠行叔调陪控误的蹦政摧策许叠丑加必效果应旗在2台0嫌0歪7年1驰0月莲爆忙发悟，常并伶延泡续纵至2唤0真0孙8年0员8年9、1害0月恰份阶开悦始叶，精政肆策宅风社向千逆尘转益，逐形音成柏一役条用从滩税觉费押、订利凉率立、咸首讯付恒到保二亿手世房饮的般减终负可政垄策借线横路津。钢系病列塘政财策积的昼密阅集与出架台际意想味棋着府对使于鹿房洽地振产唇行衬业持从章紧除的宪调挠控谢政老策夫基采调累向挨暖员市慎扭食转国盟家浊与疫地端方雄房秤地厦产介相治关喜政哪策2款0目0签52肉0弦0验8、2狠0被0哗92释0茄0咐72须0崭1山0、2劲0做1鸽1黎…延纠长信缴爬纳踪蝶土隆地自出堤让加价隶款俭期淘限怖（2年帜）均。允坑许雕分屋期增缴深纳沟土廊地氧增院值糟税央渴行牲对塔二卵次调置害业易贷莫款闪首娱付窄作膀出震调稀整细，细提症高梢到5成贷贺款克利躬率迫也啊能跟低舟于雪基办准银利小率辞的1蛇.乒1倍严借格沾查顺处效土劫地券闲洗置望和遥“穗炒忆地辰”渠行掌为扎，默并卷限阶制效有难违齿法绑违状规野的扮企评业榜新假购液土原地加店大盐保蛋障篮性童用石房溉土着地弯的污供舍应评量济，晋并应闲般置震商荡品劲房授用攀地顺的野供狡应隆量中煎山榆近听年投社琴会嘱商救品抄零鉴售很总炊额抬持扔续登快墙速笨增糊长丸，熄其透中2持0炮0岩8年敲社港会劫消识费心品虚零翻售蛋总羊额4盈7漏6穿.骑9亿冠元爸，增浩长2弹0专.衡5删%。零浪售飘批壮发捉增临长斗近2溜0锁.尿3笛%，辅其矛中繁服纽奉装眼类书销分售江增姨长蜘超袭过2析5窝%，播可葵见钞服满装库类泻销到售锤有晒着清极陆大靠的阁市领场光潜遇力留。中臭山辅市室零滴售款批蚂发膝市稀场纠发摘展挑情以况社恳会涂消肝费灶品喝零污售蔬总朱额独持毛续挥增创长对齿本睛案种的贴影送响挣：服调装溉市含场蝴需唐求闸还托不辣断赴上孕升吓，改但戚由卷于翁本闪案智周份边行有震多掀个凭成植熟势的功服色装寨批鸭发骆市氧场载，捕在塌定糟位凑方偿面档既念要累与冒周侄边费商另业英形丝式成愚错归位朱竞病争键，始又蛮要欺延价续墙周识边户的凳商腾业鸦价柱值音，侨这尊就袄是捡本按案蛇定冤位缝的庭难姐点中轮山启商骂业啊展懒望中贪山临商垮业占地席产苦发蜓展灯势糕头吃强杯劲若。仲释量摄联束行瞧最糊新冬研达究扁报掀告仆预泳计到2雨0队2伐0年勿，框一钱线带城垃市如在岸中抖国搬商光业弊地鉴产消总与量桃中掩的饲比穿重森将际仅嫁占1完0哀%，马这促也运预篮示损着今妥后纹十胳年详里旺二任、蓝三著线认城富市松商坑业旧地感产扩蕴脸含况着病巨降大欠商羽机榜。《珠自三弃角绘地述区蔬改爹革仁发吩展护规刻划引纲毙要》的私出理台烫，珠耐三尼角射城朋市赶一莫体忽化桃的歉推野进纽奉，笔将勺有鄙助行中继山局现漂代萝服盾务桌业场扶个摇唤直蠢上。从尚统料计蝴数革据愚看缸出果，播近好年粗来嚷商您业唇性蜂用害房腐供滨应扛量割持饲续芽上附升旬，肉营会业宽性换用劲房艘成停交持量烦一洒定倘程联度译上让反她映卡商巡寿业科市嫂场骗未宿来胖容陷量惜的志增咏幅故。纠同夜时反现映致投巴资舟者殖对附商骄业半市尝场睛未伯来笛充敌满反信佩心宫，浇特棚别米是奋皮故具独批申发颜零炭售亿业而更豆是增增傻长那势萍头钉迅姜猛称。21世纪近几年上世纪90年代中上世纪80年代商业演变/成熟进程90年代中后期21世纪初阶段80-90年代阶段十八间商铺孙文路成为中山商业的发源地。中山第一代服装批发市场诞生西郊小商品批发市场应运而生，当时是全中山唯一一个批发市场。随着中山市城市化规模越来越大，新的专业市场不断出现。中山的又一个服装批发市场于1997年落成于龙瑞，就是龙瑞小商品批发市场，随着龙瑞小商品的诞生，中山批发展进入飞跃的时代特征：第一代专业市场建筑简陋，升铁棚架为主体结构，规模比较小，但由于当时整个中山的商业发展缓慢，西郊小商品批发市场生意火爆，让当时的经营者赚了第一桶金。特征：龙瑞小商品的建筑同样比较简陋，但规模比西郊小商品要大，而且品种齐全。龙瑞小商品与当时西郊小商品形成互补，使该区域的商业价值得到很大的提升。水牛城和新龙瑞的出现改变了中山服装批发的格局，同时进入竞争时代随着中山商业的不断发展，之前的服装批发市场已经不适合当时的市场，随之中南服装城、龙瑞新小商品批发市场相继出现中仇山列市盲服矩装秋批量发蚕市迷场扮演嗽变短进债程陪概茧述中滑山宽服棚装发批化发串已似进候入航白头热撞化纺阶时段第洞二友代跃服校装馆专健业掏市跪场壶诞渔生第栋三麻代鬼服趟装清专此业乘市脂场饿诞肺生中阵山苏市炉服膊装衔批掠发态市设场洁概亩述中供山矮近遣年煮社荐会诵商碧品远零戚售璃总戚额僚持搞续水快斗速愉增块长充，炊对惭商腥业尸物鞠业请的乘需垂求柴同膨步温增浪长戴，占一也批秘新伤型饱的及批怖发响市沟场检诞愉生颠使能行种业军得言到艳快防速猜发方展绒。以桨龙规瑞唇小反商粘品鞭为遭中朱心含，挎与皇其逮他星两表个平批爷发贝市绕场局水落牛宏城校和加西结郊阿小吐商以品奋形吨成麦互罗补蚕，揉区境域补价钩值滚不惯断狡上泊升衬。批龄发广市境场昨不窜但眼吸迈引怪中规山百城旷区梯和屯镇兰区桥的饿居袍民播消贺费朗，桂而停且孩还何吸破引强了牙珠停三盲角管及庭省置外斯的忌客庙户免，列致该使阀中醒山吵服远装蹲批队发册得阅到票快期速逮的乏发事展哀。沙择溪承主毅要复产端业疏是刷服茫装朗制践作秤业铁，领也协逐厚渐很全叉国崇化煤，沙而索且米不吉断风向练国报际次化州发阁展帽，顺对嘉批坝发比市条场惩也窝有藏很鸭大捧的歇拉彼升总。中蜻山需服毁装丸批脊发巷市课场盆近存年馅得改到壁了膛快况速保发岔展中赌山叫三损大锻服国装乘批纯发联市隔场液概尼况叫及资项阁目壳分伙析西郊水牛城龙瑞西短郊丧小束商抬品伤批丘发哨市度场中狗山赔最糖早冈的星服尖装林批恩发默市寒场—题—概告况评：由督于索项浆目追已弓有3诵0多跑年填的荐历读史陷，址虽志然懂已议多砌次励翻怜新泡，秆始嘱终纪是屑破柴旧售不熊堪情，音但耍人撞流独依恼旧会不育减规炕模宜：场更内6子0智0多备个娃商导铺追，崖但鼠周束边浇已腐经趣成摘型行的赶多波个删小需型饶批鸦发烛市蛇场放，视与滔西蹄郊嫩小瓦商义品司形畅成耳了嚷较忌大肆的龙商逼业党圈商呜品跃档模次：低捉档特梨点播：中幻玉山较最炊早怨的站批用发伴市箭场消，贿以像服联装田批洲发智为脚主锯，伍兼部营港小锻商歇品网批神发订，红由疾于游早像年哪建事设松规陪划知极滤不坟合袄理废，何配蚂套扶设感施帝落射后策，跳经皱营性档摩次祝较休低距，田竞苦争滴相忙当指激摇烈柱。业田态尘经窜营妥比寸例名：服错装蓬：统皮悔具撤：掌小芦商示品=羡5剪2：8：4胀0西扛郊嫌小朝商猛品尸批会发纺市抱场小究结吗：商刻品枕档剩次赢偏游低艺：西取郊旬小附商追品页是洁中姜山犁批装发颈业完的恢发猴源长地谅，陵但如由啊于耗地龙处猴老超城聚区场，尽而犯且蛛发饼展舟速惨度凉过千快为，沸造跑成削交顷通找不余便锄，沟以系及凡安皂全焦隐想患胆等泥问劫题促，卖加滚上弊经古营横档骄次兵较决低纳，毛同猜质夕化屋严占重扣；有尺被色边酷缘堂化予的城威氧胁良：经犹营药模卸式援落损后镜，册与礼周不边聪的动小栋型胀项缺目进没疗有晶统煎一结管质理碎，伐各苗自熄为醋政懒，架而渔且组业轧态图单月一花，贴不棍久您的终将膜来钢势砍必蚀被忙取源而羡代臭之立；水柔牛游城左服贡装攻批鲁发庭市遗场中绕山朱最像完膝善逮的将服斗装袭批杂发纵市秃场—亮—概柿况纹：水务牛点城仍建丢于9授0年棒代懂，侦当熄时谨是拖中覆山荡唯窄一索一犹个唉规庆模份较凑大风、黎配凤套锁设浆施尽最社齐拣全些的余服膊装属批途发算市炕场拦；规摊模幅：市逼场享占陷地4万淋平鞠方尊米习，秤总速建1偶1万析平脆方唇米吨，权市罪场姑分浇上盈下2层另，纲配穴备悄手饱扶赞电掉梯壁、嚷货听梯壳等经只营窃档犁次挪：低穴档特外点:水商牛死城斑凭永借五优票越舰的罩地开理棉位逆置佛、貌完省善缘瑞的示配键套课等末有占利屑因斧素些，动与渡龙公瑞生小亏商匆品宏形绕成版庞艘大贞的紧商捡圈钓，蜻经宰营戒曾乳异糟常青火驴爆哭，冒但垦随动着耕龙参瑞汗小赠商抛品未迁挎新易址棉后兼，删水膨牛积城舰生棉意猪一芹落乒千层丈雁，龄目况前桶市靠场上内携除萍北排门世人什流哀量败较侮大遵，挂其祥余让各桥门乔人溪流辅稀吴少雁，做好涝多授商较家随都纪转株租四或挪转冲让蛋。业励态摘经迷营熔比畅例呼：服培装躁：联皮扑具疫：趁配虾套=语7众8：1抄2：1锣0水危牛份城准服倡装剪批桶发请市芹场小杰结布敬局巨不韵合被理蚕：水餐牛艺城挡当作时傅是穴中挑山肢最皆大脑和毁配搞套渣设肯施们最杠好影的表批提发挖市敢场精，设但俊在脾整谢体配布互局捏和凳规虫划女上煎不饿太游合养理撞，首过班于雄分构散阅难艰以午聚继集改人溜流业锋态雨定辆位视欠以缺根特习色沈：水痛牛险城饺在铜业睬态删定述位伏上常基江本闲与晕龙铁瑞已小米商时品助重轮叠幼，品没储有凶自区己摄经犹营刃特解色关，骆导该致歌龙您瑞错迁伞移辨后硬人守流睁大池减部搜分帽商佣铺脚已松售缺出阳：水扑牛茎城竟大旦部修分讽的淡临输街止商械铺帖和务部群分校的票场禽内哗商千铺渣已肤经羡售愧出在，前这饮样尊对酬招岛商伟有清很滨大纳的达影拥响脸，场有水很彩多绵商洲铺栗业族主似自载行全出后租孟商虏铺装，崖导炸致弊业伐态禽零景乱芬不观堪扰，帽有扇很招多映业笼态快是暂偏为离僵了格批塘发哲市确场密的旷主即题量。中屋山散最毕大哨、踢最赛旺洞的煮服斩装准批惕发搬市蚊场—魔—龙珠瑞俗小插商疮品旗批闭发戏市始场概熟况画：龙妹瑞粮小嫁商足品忙于0叶9年佣迁吗移典新党址份后扁，奏在州各概方革面股都毯迎习合私目辅前小市稀场内的领需待求梁，背现浇时良整非个决批灭发口市注场警出弊租探率巩达1却0双0洋%，翁目术前罚已亚经予成米为筋服裤装团批释发画的镰领偷头极羊哄，取引苏领鼓着寺中侍山冷服挂装志批汽发庸业瓜的匆发膀展规稠模抽：目寨前蛮是赤中秩山定最律大站的管服闹装祥批状发罚市滚场样，补建挑筑沃面系积闸约1衔2万垄方斯，厅分番上群下2层揉，虹配元备山手以扶漫电鱼梯怀、磨货等梯付等经浴营灭档锅次尿：中贩低炮档特泊点疮：龙家瑞宽小网商康品攻凭危借弯合混理荷的今规鸦划斤、看统软一逐招兔商错、侧统绕一杠管递理木，猪以炒及详庞袍大宋的齿客办户喝群绵，爹并与保疲持咐一穴直筋霸脆主责地店位业耐态洋经委营冲比假例争：服闭装碰：拆皮抚具盯：稳小卵商披品=含5表4：2亚5：2惕1龙肝瑞撒小饭商透品弓批升发击市碰场小第结取：合沉理不的捆规巨划楚：龙钢瑞徐小护商馒品史新截址盏规尸划索合必理除，倾容侄易看聚小集员人馋流邮，织而道且遇通冒透递的拾玻抹璃岸天他幕臂不起但域可欺以贸增咬加餐光疲线肺，载更妖给宣项陷目售带亡来霜极裳强纺的宽视箱觉镰效善果史；放端水糖养飞鱼粱：龙掉瑞盯小陈商课品贺在却迁技移毁前渣，签关福于膛旧孝商油家死租蓄金在问温题题的槽处另理没非出常您成珠功侮，发桂展汉商孔当芒时分用剪极训低狗的董租励金8忆0元才每壳平胀方窑的聪低敞价震租搅金瓣优常先茎让辅旧养商辽家坡选腿铺贺，宴其减实怨商阻铺扰的对实融际胃价据值吊远覆远受超扶过8嘉0元椅，矩允弯许狮旧夫商喂家梅转昼租割或况转彻让蔽商碍铺长，使劲旧绝商成家盯在魄市插场妨未敏开象业居的使前副提虹下酿就忘已刑经亭赚否到催了鸡第证一赏笔爷，廉因品此记新值市锐场苹招国商1墓2刻0部0多冶个蹄商恳铺当已灯全夸部处租只出难，眼到桨现资时分为勿止兄市衫场赤已陶全宏面润提繁租此，姓商贩家漆无闲一场有辟异硬议划，远据贯我律司鉴了极解该一盐个倾位病置开不育算努最救好刊，芹面弹积监约2厅0平少方键的园商吨铺聋，并转伞租扎租均金阴高上达8边0给0你0元/月引租入祖先减进徒的阵商都业衫管采理心：龙葵瑞按小遍商进品嫂批毙发个市卡场甘在垦商献业漆营恨运凭上搁也珠有共突嘴破驱，长自0队9年喷开荒张榆至坊今蚀已哀经望先巴后竞举姓办箱过浅数孕十袭个筋大棕大屈小柴小扯的弹服泪装音展臂览宣，剧还晕邀玩请泥广基州轧服尊装阻、估皮平具知行展家傻到猛市诸场游参脂观狡，虫在俯中限心骨广投场规设里有拣服查务迁中桌心烦为瞒商冻家威解拦决退问嘉题二茅期狭招决商剪差童异窑竞喝争妻：龙国瑞奥小把商始品迈一同期徐首议层筑已跑服利装章经行营禾为每主爪，虽在黄二忍期处二渠层蒸商将铺垃定讲位乎是从皮饥具厚，这斩样齿避狐免授了旺首永层盏和失二行层霸的桶直酿接食竞其争背，版而缠且宇优产化盾了风业研态勾上加的踪蝶单珍一贴，形榴成徒多关元比化仙的昆专讲业含市嘉场师，提竞鹅争责力衰也刷不冒断得提倡高总辟结嘱：中鄙山谷服烤装块批谱发具市妙场座研待究矿总栽结从初地虾理智位凑置统上生看：中票山军服赶装把批拒发裳专某业郑市币场少位去置梁主凡要伤集萍中特在口富迹华勇道裂汽赔车倡总背站疤一悠带咸，从凤业须态惊上剑看筑：目剖前盲中发山肌服缠装挎批家发江市唐场主楚要黄业践态蜻都育集顷中榨于谊服区装国，造顽成罩直色接描的庄竞板争羡过疮于淹激别烈品，从亮规之模奖上框看闹：现捏有遥中凑山以的趋服协装品批昏发括市搂场翼以郑中遍、螺小笨型悔为肉主绞，秩由责于剑中克山调的叮城班市弯特参质佩及雕其啄商润业序格路局竿造川成系中森山盼不谦适逐合毛大舱型平的锈批泻发吊市伐场谦，惜面叨积慌过忧大泪会宴造叮成厕招扭商涉和重日我后雪经写营沸都康有扛一崭定阀的非困辩难从赤经思营萌档刚次滨上梦看搁：目兵前片中洽山和服农装乞批应发叔市郑场似存道在伏低影档些为映主悠。游从救未顿来跌发驶展畅趋触势颜看转，杨中台及虽中屑高企档剂需坊求钉日非益村增辉长域，尼中信档早次舱的轰批凭发沉市碍场现有燃极勉大裤的伍发铲展声空零间悟。对仰本葬案较的住影纵响系：从臭地路理抢位哄置净上竖看回：本锹案警地兰处饥中晌山西服孙装妻批秆发扮市夸场弯商目圈标内倦，刮本童案本具菊备绸发纲展挖专其业防市睛场爬的舞地状利窃；从误规辩模挣上贿看晌：本坑案戴体凶量迎不吧大等，筝商卧铺售数后量弦也域较汤少倚，险在享规毕模灶上拥也豆迎章合活了闷中馆山鸣的估市锣场瞒需指求倚；从姨业碍态在定豪位纵上扮看抚：水河牛粱城小与贪本闭案嚷相室隔槐不子足5洞0算M，河而狡水副牛甲城退业炭态鞋集竭中超在尚服尽装熄上饮，席加齿上安水乳牛貌城士经护营易一妥直穿强炕差步人冒意相，炕本执案捧若讨继粥续昂保葡持砍服医装颗城舍的旧定身位盾势岩必隶与怎水锐牛脚城何形究成参正掘面蚂的阔竞兆争包，裳结迈果糊两诉者慨都北会尤面诵临筛巨代大员的转经恶营便压名力对，坐因下此填在旋定袋位爆上屡可方与殊水怨牛抓城舟形嘴成绍错欢位言竞理争但，搞这拌样邻形爱成觉互工补丽与瞒龙误瑞茎商里圈砌抗吊衡绳；从径经欣营宜档南次融上本看绪：水甚牛促城瓜经汤营每低绞档听为呢主工，器龙损瑞誓经适营椒以翠中影低兆为摘主拉，坊本伤案樱如绵何洁在艺两佣大冠项描目扛间焰找害到疤立梁足浙点渡，包经沈营论档价次腰的鸽定蛇位颈也项较志为抱重辆要舞；从蒙商磨铺散业牺权饭上注看闲：本听案榴与负水钻牛骂城翠都撤是唇先给售枕后缴租晓，红而贞龙窃瑞桶是病只闲租克不纳售仙，美对呆本列案午来暴说哄也蚕有脚一削定烧的打影口响从坐招擦商绞策壁略狂上喉看换：水顽牛消城蛙由搜于异商蜜铺瞒已胶销雕售脂无奶法纵低解价倾统凑一侮租县金积招识商柱，需龙饥瑞草则呈利期用发“鹿放跨水肢养谷鱼互”感的顶原支则康，昌在殃招址商乖上化取拢得各空桌前踪蝶成坊功城。前辞言1城送市艘与唯区觉域害商绍业俘发相展古分般析2项目定位研究4项目整改建议6项目招商策略及流程5目旗录项制目怠分填析3客屠户龙访常谈7铁武城葵西富债华错道把商换圈西槐郊输小椅商映品中鉴山沃服只装糊批剥发聪基粗地本供项咐目项惑目扭区卵位扬分臂析策：坟位谅于亭城域区就传红统葵成膝熟溪商何圈求，冤周怎边巷服堆装哗批需发险集基散坝地本售案沙欧溪隙南忍路本吴案殿东压面垃双骂向舰四殃车熄道颈的例沙侨溪葱南证路失是意本政案俯唯蹦一毛一成条轨可合通谁车挪的命马滨上金，脏相摆对第水绍牛讯城喂和怠龙围瑞闹可杂进净性霉较丢差怎，择但弯道染路慰连古接义线扫较碍多停，词向筑北堡可位接碧富卡华步道掉、谱岐壶江呀公滑路央，反南漂接谷宝衡珠鹿路窝，顺中肠山把汽长车矮总料站毯一消路匠之界隔玩，微交体易绵比夸较隶便倘捷完。项弃目泉交缩慧通劈燕及认连沸接狂分茎析S钩W疏O定T—瓶—优抄势优剖势顶分利析地洁理国位同置胜优县势位顺于仙中渗山党传问统要商热业摩圈肝以桂及搅服码装凤批键发裹商对圈返；区导域震配胁套跳十赚分战完房诚善治，引增俩强读项录目旅市其场鼓竞晴争着力项姻目痒所驼在饱地慕处巡寿在洋西布区兄城萍中佳核瞧心商地认段使，言周灯边确配究套泰十办分它完臭善类，满市推场茄、赠车社站千、辨娱京乐蓝、晕餐各饮犁应誉有俱尽吹有腹，联为赏项弃目兰投亮资杂减卡少床配东套轧成邪本失外辽，拢亦衔为草项加目辟增秋强李市睡场绘竞惹争旧力交竖通培便恳利道外路广交市通岭连享接羽性柔强咸，躁兼匪有屡中栏山堵汽束车贩总苹站灰，艺交范通踏非坛常巾便柱利S垃W呈O巴T—居—劣拥势劣乳势腹分铸析交怨通般可醒进缸性哨不雅佳项百目汉只线有代一发条雄双跃向窄四感车奏道品的玩马拌路捏经构过翠，窗而征且投北阶连焰富标华妥道进花也圈驴，忆交谣通建非群常怨繁筒忙星，伸可袋进粉性停不辉佳对但策阅：腹首登先孩在毁定怪位启上币有智别俭于售竞柴争鸟项炒目桃，斯充玻分语显鞠示里经谱营狡特努色千，激在袄主臣干嘱道蝴增算加劫明嗓显践的虽指坟示些牌辽，供引惹导陕消裁费程者罪进盒入若项乳目沃消洁费项斩目字部疗分注商据铺兼分穷拆汗出律售由净于近项范目隶前比期卷已逢将压临许街弓商逐铺财和到部竟分分室央内支商液铺辨售真出弹，头这曾样旺会荣影剖响案项载目趟统抽一猴招批商吹，袋造罩成团业易态芬分住散森，龄经照营器档题次牲参珍差对汉策越：出通驼过焦返哑租咳重械获转招逆商冷主链动普权兆，姻特幼别横是孙临浅街跪商涨铺票，侨必旅须免取舰得狂主宇动到权室，积否网则滔项安目五将民受惯到格极佩大蓄的常影道响发俱展笼商沃商刷业妄房悄地泡产钞开无发侄经苗验无较活少贵倘司瘦一矩直美以象住叶宅熊开唐发辞为搭主或，缎商犁业携房势地暮产恐开武发讲及识经目营泼较抄少对霉策丙：状聘滔请违具偏有既丰挎富拖经灭验雨的麦商恐业拿经召营闸机拘构虫强辰强睛联腔合S购W绪O沙T—片—机更遇机唐遇输分征析中纠山垦现尿有强的烧服核装绑批柏发妇市荣场科占碑主之导饮，舟缺钉乏隶专泽业较皮蜡具铺城目连前段中侄山芽现挠有膛的辣服皇装心批永发悟市柏场可都岂是础以乳服碗装彻和反小严商溉品尚为拒主办，贝而研皮邪具仅的驱市贝场幻玉份复额朋相折当防低哑，虚对让本渗案罚的晨发通展感提谦供浑的膜极罩大纱的究空纠间伐和孕机宁会欺；龙丘瑞育二霸层早皮才具吃城市招裁商歪完舟满唐成魄功龙昂瑞拦二璃层角定紧位蛮是侍皮浸具谁为哗主票，票在晓极闸短蒙时笼间围内6开0迫0多菌个弹商枝铺租已遮经促全麦部筝招疲商丢完需毕踩，擦再姜次压证汉明豆皮中具播市陵场诉有开着霞极根大草的首发胃展京空贷间S竹W枕O赵T—樱—威徐胁威巷胁炭分躁析未识来碰商丹业哈供祸应术，图加铃剧芳竞锻争中钓山胁现再有磨服牵装父批仅发博市肌场娇已属达挺到当相亲当骨规伍模译，直加沃上叠未胶来衰周索边云有泊较焰大例体欢量衬的锁商性业找供贸应顿，狗而掩且医富胸华骑路锣一俭带兄有寻多厕个唤闲畏置私的飞商序用胃物死业孩，使可脂以每预猪见蛛未训来埋竞逢争屑将慨加具剧岭。对茶策服：碗走战差按异股化纤路蜂线睬，案形脑成凭错拉位括竞诞争北。周缓边眨商厅圈看形炒象磁档肤次壶低匆，晓消齿费访层购次际不么高项肝目良周烧边迹多利个边批蜻发垃市醋场性都袖以次低哄档查为忽主戏，昏而黎且帖缺傍乏喝行耻业券较曲有扑影御响字力游的郊商硬家虫进太驻贵，佣对清本违案猾而钻言天很惹难垫提悉升慢经址营验档件次爹。对长策柏：宗在不硬兆件场设资施努加护大械投向入忆力匙求长与神周连边趴竞晓争匹项遇目委形该成社较访大宾的碍反斗差途，贤再猛用飞最疗优蓬惠围的驾条带件敬吸承纳拍行搅业彩佼殊佼士者铲，摇扩魔大租项判目特知肯名往度蛋，博引磨起逝“倡羊伙群块”购效改应左后己招醉商矩便桑可愁顺那利咸完造成S：地理位置优势区域配套十分完善交通便利W：交通可进性不佳项目部分商铺分拆出售发展商商业房地产经验少O：中山缺乏专业皮具城龙瑞二层皮具城招商完满成功T：未来商业供应，加剧竞争周边商圈档次低，消费层次不高项目核心竞争力S督W铁O啄T谊—忠—综眼合辫分枝析地熊处买最段具愧人尼气病的胀批枕发遭商导圈所营处绞市区场妹出技现现极弱大帆空将白车点前走言1城嘉市蛇与置区艰域兄商扣业伸发凳展姓分眠析2项页目缎定誉位絮研旷究4项目整改建议6项目招商策略及流程5目律录项招目楚分掏析3客宗户嘱访柜谈7项携目元条尝件环比赢较水牛城龙瑞本案交通条件★★★★★★★★★★★★规模★★★★★★★★★★★周边居住人口★★★★★★★★★★★★项目购买力★★★★★★★★★★★★商圈档次★★★★★★★★★★★★可塑性★★★★★★★★★地理位置★★★★★★★★★★★★项目经营特色★★★★★★创造5星项袖目贴在宽可巾塑骨性傲和刺地茂理皂位查置昨有拖着疮微墙弱毁的掀优赢势从错商哀业菊的违最搬主弯要亦条您件邮看掉，本会项廊目蓬在撤交揪通果条绝件顽、铁人成口殊密度后、构规技模县与浴购紧买遮力黄方葱面拢均搜有所季不泻足荐；项沿目姐最劳关柳键皆是碌如股何道创遵造涌自黑身相经腔营店特蹦色服模装恒批别发晒市柄场懒业壶态哗分赛析服装（%）皮具（%）小商品（%）水牛城781210龙瑞67258西郊52840合计1974558皮瓣具章在购批包发妙市袄场镰占外得译份户额互最占小业恶态腹经没营戒比意例私：服乏装旧：咏皮优具爆：争配花套=淹6碌6：1鼠5：1严9中勿山材批练发君市断场纹主记要狱业拴态祖比板例龙勇瑞与二头期捧皮迟具轿城科完漫满斜招吊商皮祝具桶城贴在池龙并瑞貌大经放肆异编彩龙眠瑞迈二蚀层铃商讲场既定俭位夕皮睡具职城捕，宿仅数用亿一宿个突多抓月鼓的场时源间6闷0谅0多奥个乒商密铺裕已惨经由全榴部斥招耐商肢完纠毕锹，毕龙逢瑞圾定野位睡正痰是乘错街位诵竞右争锋形减成侦业都态垮上鲜的钱互仙补双，样龙层瑞桐皮挤具猫城启预猾计8月坏中搅上主旬梳开贫业删。皮守具掩市恼场违发箩展仪潜阴力密巨厨大项萝目敲定僚位冈推狡导龙瑞二期成功招商皮具城得天独厚的地理位置皮具市场潜力巨大精品皮具城天时地利人和项闷目授定滚位察思柴路某：筹瞄阅准应市搭场喉空羡白西点掠，借胃力毛打企力姨，退以泽快营打黑慢项分目灶定脆位项宽目嗽定涂位烦：盒精耻品鹅皮提具粥城形细象窑定恨位枕：本我懂们遣不存是屋最书大懂，氏但恨要缓做摊最效精项呈目剪案跑名遵：碧中挂广忧国焦际鲜精砖品蛙皮肝具技城经爹营篇档药次腿定疲位宜：星以后中射档羞次天为忍主习，臂少录量称中罚高醒档袄次营庄造绣项掌目捏特宇色项寇目钞的掌可梢融耕入安现择代咐气笑息特奏色夕一群：境建顶筑六；项嫂目拍主衣体缺建侍筑海和溉外纪墙俊装酷饰股已巩基谊本鞭完伤工泊，滩可岸在授中涨庭言位山置驱加揭建大范型汪天窗幕义，注再梨配橡合醉灯趋光妖工霸程泛，肌充呆分芝体蜜现恳项盯目鲜特译色抬以逗及素档字次壮提纽奉升增；近其景远章景夜价景营咬造巩项何目洽特练色广束场俩喷葛泉乞、章大渐型维户沈外贴广折告劲与L垒E奥D有呀助坚于非营风造偿良渣好煮视拐觉地效到果特弄色战二驱：跳环议境尖与狗空岁间难；充纤分剥利呼用宅项省目苏临乔街诱优扬势歉，拜通饺过牧广殃场挺喷也泉戒、夏户吉外茫广告秧及L喊E膨D等融营锁造孩具输有属特旋色在的帖视医觉邻效乱果谈，她有魄别界于宣竞缩慧争烫项肥目帆，伴吸芒引景消励费环者谦的喇注维意桌。营优造舍项土目端特蜡色打搭造脏区钩域梯性僵专牺业始市雀场皆，完充耐分鬼体遮现烈专僵业特灰色凭三刘：迷专刮业猪经桑营染；项眠目叛在传招陪商笛过转程伤中档严臣格夺把婆控粒商翼家痛经样营躬业甘态族，崖只蹦对歪皮具断经隆营虚商复家肺开匆放失，纺其攻他无业邻态箭经衬营渡商稼家扎一炮律管拒蛛之爱门华外启，竟保晌证赤项失目其业昨态脉统碍一齐，糖体现差专全业弦市礼场撤的鸭真站实颠意缠义屡。营缴造背项蛛目将特虽色品飘牌挪效瞧应萍，把力是保打项性目承立皆于梁不礼败泥之柴地特鬼色愚四旧：鸟品衔牌科效追应酿；项跨目始在奴招教商销前泊须价确热定械专刮业尸物誉业蛛管叠理得公盆司搭，砖建驻议保聘山请拉广帆州沉知捎名镇皮砍具雨城葛的妹管胶理恐公牧司吉进舱驻挥，艘不怜但蔑能失迅码速奇提岩升凡项内目然知亚名挣度员，级而类且躺管指理凝公决司院能这带禽领孕一粥批熊广焦州遇皮肝具竟经挂营恢商掩家弟进冻驻宪，果这祖样轰项乒目宰成篇功毕率告可渠达9悠0饮%以艇上肠。租诸金罗定担位本扎案绿租寇金润定卫价绍方屿法那若卫使叫用舍常木规眉的受市坑场植定绍价蹦法差，障势固必钳造捉成特租姥金桌居辣高伤不轮下浸，牙对亮于西招扮商译有德很取大争的民难瞧度愉，站因散此末我沙司丧建搭议忍效著仿昨龙抗瑞倒招植商杨定之价房诚策访略吐“汇放该水保养繁鱼属”咏原订则想，痰先柜用四低秀价标租伯金锦吸浑引世商笛家善进狭驻幸，折特羡别胳是尝广睡州挂皮泽具麻商数家级须罪给煮予江最石大萌限看度缘瑞的最优话惠个，居待挑项驻目坊经春营开进靠入庸成困熟行期君再根提堆高集租简价栗。因草此裹我交司住建止议庙项碰目族初箭始吊平元均穷租送金告为腐：由滋于状项蚀目中周键边昏市驳场枣很部成左熟插，鄙我斑司锄采伏用窜市绸场指定稳价航法张，浙计忠算伤项莲目患平绘均庄租调金挪：1辉6居0元/露㎡6破0元/者㎡功携能蒙分腐区预罗留相广堆州鸽皮欢具视城乔商跌家名老牌贿钱涨包遍区名引牌捧手婚袋顿区鞋悠业吩区中缓庭犬休锣闲祖区前预言1城嘉市滨与而区乒域舅商似业运发所展答分阔析2项目定位研究4项目整改建议6项悔目欣招乡丰商飞策盟略市及膜流漆程5目范录项表目危分昂析3客欧户边访贩谈7项范目昏招点商能策偶略沉及备流节程项算目究开岔业8月2灶8日胸后8月1过8日-取8月2会7日6月2龄0日怨－7月1促0日项谁目巡寿招旨商项压目椒形野象血推骡广项驶目湿立茧项项秀目肝试曲业进兵入时最脂后矩冲得刺6月脱中松旬确宏定授管异理碑公心司确耳定迈整亭改枯方为案7月1堵1日乡丰－8月1疑5日整雀改肆施外工码阶鄙段常歌规齐广似告婆推瞎广营哀销屑大刻事携件营畜销竞大确事涨件营泉销谱大马事僵件推歪广嚼持贯续准乱备饱开算业贩兴兄典签剃约筹仪愉式考网察纸中浪山乏市抄场开缩慧业蚁兴赶典招滑商哗推弱广撞策趴略茫分仔解形支象宰推湾广厦阶暮段策踏略—固—起挠势太阶寻段6月1、6月舟初踩为作广户告凉设缴计公及膏确甩稿黎期抓，6月2侨0日狗项荷目咐正码式端推溪出勿市帽场,推穿广主那要梅以嗓户格外次广醉告传、再电硬台葡、碰短扇信牙等吊形血式董吸续纳胳意张向垫客社户。2、市此并阶晴段熊为量期2态0天奶，枯须克在辩极修短识的水时享间盖内块塑丸造塌项笋目膀形选象伯。3、次此纪阶霜段尊重某点第工填作慌是喇项耍目饼管狱理扯公族司橡的垫洽沟谈陷以丙及丢整武改相方叔案顷确绿定败。8月7月6月维中角下获至7月望上角为形慕象指导锤入颈期招拒商钢推胳广乞策墙略喊分共解招射商您推总广移阶嘉段策阁略—真—强逮势敏阶虎段7月1、贼此洋阶停段趴主祖要以通惹过篇成斥功追聘和请愉广秆州屠某辉知安名壤皮那具汁城蜓作和为挨项茶目恶的浅管睡理狼公湾司塞，价并矩将批此输信热息召大漏肆鉴炒精作浸，8月8日互成牲功票公妻开紧招尤商，什情藏况雾利使好绑还燃可司以斤以绝招耀标桃的迅形姥式职招尝商文。2、牛此切阶答段软推骡广袍媒暗体轿主携要改以绳户识外诵、听电孔台史、尚短哨信仿为毙主漆；3、走此弹阶接段项工馒作秘重喉点踩推郊广就项属目歪成重功华引民入域知夏名亿管踏理艰公姓司9月8月7月惠上膏至8月诞中惑为项士目迟招大商饺期成杠