中原X年月商业地产标杆企业案例

中原市场研究部201303商业地产标杆企业案例研究商业地产标杆企业案例研究对标企业选择华润案例研究对标企业案例借鉴附件1：综合体分析及香港太古广场案例附件2：开发社区商业专题研究对标企业选择理由标杆就是某个领域里的领导者和先行者。找到标杆就等于找到了业务的示范，标杆的成功也就预示着业务的未来发展空间。标杆的做法可以借鉴和复制，这会极大地缩短业务发展的周期，加快缩小与标杆的差距。前车之鉴有利于降低业务开拓的成本，前人栽树后人纳凉，减少了业务受挫的机会，提高效率。标杆管理的三个特性榜样的力量是无穷的业务的可复制性跟随、模仿≠超越为什么学习标杆怎晋么辟来叛选消择钥标葬杆目竭的搜罪索甄尖别明躬确贷选棍择摘标关杆往要焰解投决悟什允么扮问超题找件到武目斩标杂群分只析容确嗓定舌谁普是穗标积杆目僵的甄缘瑞别偿筛画分收慢集劲标林的—抵—选您对垦标泰杆瓜做含对昌事S柿t鞠e稼p版1S船t冒e肉p伸2S创t复e缩慧p民3Titleinhere行业对标Titleinhere管理特色Titleinhere业务对标1提.行刑业趁领怀导六者-行想业孕的阳龙狂头-行尚业豪中斩最盟有任潜冒力2丧.相科同销业谊务诱中百做刷得续最皂好蜻的-财斧务塞指戚标岔优探越-持事续品增柳长3曲.在轿管穗理济活侵动犹中鸣富赠有发特坚色拍的-业稠内省口隶碑-咨将询意公细司捧推仔举—蜓—不乡丰拘都一食格爸选臣标怎杆方兴企业关键词酒店投资起家多元化地产运营商央企上市企业品牌知名度高目的需解决商业地产管理架构、业务模式、集团公司与城市公司、商业地产公司管控模式、产品线搜索找到类似程度较高、商业地产行业龙头企业、产品公认度高，资本市场关注度高、管理经验先进等

搜索企业如：万达、绿地、龙湖、中粮、华润、新鸿基甄别通过对企业特征、企业业绩、物业形态、组织架构、管控模式、经营模式、战略特征等进行对比分析最谋后盛确器定稳对悟标绳企芝业中舍化苦方鄙兴枝欲纹进克入鸦商栽业疏地汁产幕市弊场标靠杆科选套取罩步牧聚行亏业谱领害导绿者对标指标万达

绿地龙湖中粮华润新鸿基企业特征民企、非上市国企、非上市民企、上市国企、上市公司央企、上市香港企业、上市企业业务范围商业地产文化产业万达酒店连锁百货住宅地产能源、金融、商业地产、建筑、汽车服务等多元化公司住宅、商业贸易、实业、金融、地产华润置地业务：住宅、商业地产地产开发、投资业务、酒店经营，物业管理，建造服务，金融服务和保险等企业业绩2012年商业收入过千亿，同比11年953亿稳中有升2012年房地产业务首破千亿，12年加大商业综合体开发，目前自有商业超过350万平米，开发规模超过2000万平米2012年出租物业所得收益483373千元，同比增长20.2%到现在为止，已经开业的项目包括北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城、沈阳大悦城天津大悦城安定门大悦城成都大悦城等2012年酒店经营在内的出租业务及物业管理业务，营业额达到港币18.84亿元，较上年同期增加33.2%，期内新增已运营投资物业总建筑面积186.88万平方米，扩容16.2%.2011年地产相关业务收入较上年大幅增长111.4%（包括物业销售、物业租赁、酒店经营）组织架构商业由专门商管公司进行管理集团公司+城市事业部集团成立商业地产部专门负责集团公司+项目公司城市公司下设商业运营线管控模式高度集权化管控模式无成熟管控模式总部集权，垂直化管理，PMO体系集团直管6S+BSC管控模式新鸿基采用的是全产业链模式，从拿地，规划，设计，园艺，购料采购，机电设备提供，混凝土机械使用，建筑，工程监察，以及物业管理，维修以及智能家居等方面都有自身附属或关联公司。经营模式订单地产模式只租不售租售并举择优持有，少量出售整体持有，只租不售租售并举利润结构：开发利润+租金收入+资本增值租售并举产品系各城市万达广场商业三个项目品牌饕界、蓝海国际广场、梅随镇新都会三大产品线龙湖天街龙湖星悦荟龙湖MOCO商业即大悦城三大产品线万象城、欢乐颂、五彩城APM商业产品模式战略特征规模联动商业租房专业开发通过低价在二三线城市获巨幅土地，发展新城战略目前属第三阶段即多项目，多业态，多区域发展区域聚焦，城市占比优于区域规模以一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海湾等的战略布局持续的高毛利资源+商业模式驱动多元化业务风险规避战略企京业抛对犬标秋指喜标组荐织永及皆流绩程改再猜造业叨务战诸略本壳企席业标辣杆企尖业业巨务疲、碗职声能犯、色战阿略甚结佩合局冤部路和情整山体泛结枪合短研期钩和僵长羊期等结阴合企好业妻文斩化企与女社加会兔环逢境摩结菠合重晚点番学肆习纷：沫业纯务枪模明式脾、崖管忠理尸组念织挣和的产哲品费线.确香定签标孤杆剧及暗向驴标盗杆个学亦习绿地无成熟管控模式且商业产品线不突出中粮商业仅大悦城，但运作并不是太成功新鸿基香港企业在内地发展一般在蔬搜达索6家舍企浴业壁中帆，松我缸们帽最涨后笑确虏定3家龙湖:强组织管控，精细化管理，产品品质万达：强管控，订单式商业华润：集团孵化，快速发展，产品线丰富华先润目案悲例止研驰究企览业询管鞭理煮模域式企拔业傅发凡展庭历较程目穗录商罩业过产贵品减线代这表抓性否商普业卷项燃目企择业征发俩展烟历狐程P仔a差r咽t因3夜.狱1华猜润乡丰置橡地惰发粒展闭历么程物惰业染投触资并肯购厕阶览段衬：外洲部熔资析源坛整居合①絮异均地吧扩港张的：A弥勇补盗上侍一梨阶段汤问络题B核战心页土润地帐储备②滴母揉公恒司冷孵化准吊备石期①采确殃立匆商迅业罪模式剑：租前售耍并痛举劝+集缠团古孵辜化②叫核也心午：战芬略馅驱具动侦+资许源浮驱姿动①尾新序生看意拾经欠：住筒宅赏+另投影资例物织业+坝增命值杯服荷务②职新忙战康略悠试惨水讨期③鄙核板心荡：A培沾育骄市肝场娃竞律争柏力夸、持帅续稳盈协利京能至力B通伸过问深术度腊品念质押战拒略打壶造筒差鸟异越化异竞赶争痛力C一薄体携化绪协现同早提剩高种利润惹率D聚差焦蔽一辞线悲城并市8父0纱年拌代1故9趴9网42斤0妙0外02崭0泼0掀42湖0唇0肌7至悔今华潜润饥地颗产叶业也务绿不粘同钉阶世段槽的爹发混展详策骆略企拦业茄管务理叼模谋式P尝a杆r费t惭3尝.搜2华相润集敲团葡组辈织虏架糖构集团层面城市公司层面置滤地摧副视总北暖京园公垮司躺总短经好理成腥都末公栏司舅总辰经魄理集下团需人刮事喝部择总块经仔理集杀团蜂董笑事坏长上任集裳团崭副门总置够地倚董医事炊长总旧经缘瑞理集度团到首剩席映财奏务从官置绍地假董楚事银会集助团狐领受导赞亦执是上置景地能董构事礼会型成防员挣，惯具嗽有仪丰富劲房贤地皱产侨经社验华症润货置有地等不幅存念在精区尚域轻公麦司储，各差城殃市哈公君司苦相秆对穴独查立置地层面华签润冠置搅地骗组孔织架野构（押从蜜管绞理奸层腰级暴划边分米）华势润报置闭地诸总集部培组柴织架燥构董事长总裁设计管理部工程管理部商业管理部资金及投资者关系管理部财务管理部战略运营部人事行政部物业管理部审计部投资决策委员会产品决策委员会招投标管理委员会法务部产品研发设计管理工程管理成本管理采购管理商业策划招商管理商业运营商业资产管理融资管理投资者事务管理财务管理税务管理资金管理IT信息化战略管理项目发展运营管理营销管理增值服务管理人力资源管理品牌管理物业管理危机管理审计管理法务管理若框商棋业坚仅贺仅锡作缩慧为得住早宅振配馆套馒项疯目挡，层且户体狡量篮小泰于1第0寒0莫0胀0平涉米趋，奏则割配蜜套左商敞业睬策蹦划恢由嫌市哄场献营艳销导部吴行股使环（护若含城查市捉公融司提设义置浆商爱业圆运摘营敢委笛员螺会腿，剥则芽由枪商金业灶运偏营岛小丛组萍运鸽作陈住展宅摘配母套候商尚业械的乞策才划笑与局招烂商电）最，读商蛮业纱运挑营字职嘱能辰由御市磁场莲营设销卧部勤行蒙使宁；破若撑开冲发绵纯粥商谈业鸟项饥目疯或乞商钉业坑综惜合犁体侄项烈目劣，团可室成移立柄商怪业阔运滩营痕线看运哈作惕商析业蜘策冶划复与港招滩商波；各堂城疤市共公帅司屋统趴一丙设致置浩投勾资猛决职策慎委手员困会妹、厉招份投场标仍委饶员变会攀、盯产椒品校决音策渡委纳员么会兵、饰商苹业末运竭营度委贤员编会扯，震其秩它异专辫业纹委窝员展会锻可自根怠据疏自倚身多情架况椅灵长活纷设类置稠。华钻润容置聋地杂城勿市泽公丑司企组新织架谱构城鬼市邻公样司们下杀设商塌业火运健营怨线2唯0岭世帝纪伴9范0辰年锣代实恼行茶“博包干差管筝理率”2兔0辽0怜6播年肃5孩月1垃9勤9姓7在年开配始落实慈行企尤业窃核俭心考财核霜指傲标—坏—线经好济增残加汉值（颂E丙V阁A炮）1授9铅9司9愉年财仇务辣出屡身的昆宁牙高睁宁引师入黄6脑S况管理也体接系2竞0孟0捷1脏年华绳润铜提箱出暂用5勉年识左录右宫时间他“驳再盼造壳一个执新杀华绳润颗”的代发帆展炮战低略，屋确嫁定岩了永主营它业炒务敲发雪展方母向圆。2傅0帝0穷3巧年弥雹补洞6主S出之音不足宫，欠引耳入播平衡恒计毅分赌卡（链B青S冒C锡）华井润迁召丙开叹经理厉人滥年霉会哗，会律议钥提邪出沫了第版二拒次返“尝再造柏华籍润纵”跟的发集展闪战阳略殿，即电以糟2激0恰0信5观年为篇基碧数恰，苍用6必-戒8戒年深时悉间再倍造悬一睡个攀与现虽有穷规斯模皱相当景的攻新逮华勾润的灵发衣展己目轧标弱。华塔润宪集舍团镇内贝部德管地控银发毒展只沿弹革集免团娃管皮控够模数式6乒S仆+鸡B狠S愁C朵对浑地脚产孔业仪务守的凯快暴速孔发筹展钥形晓成哈有键力吓支袍持华帝润让6驾S伯战漫略某管塌理土体类系久构盘成该秘体贸系氧最修初嫌可纷以椅定桥位蠢为障全仙面桶预屿算呈管摸理威系油统慌，泊目亲前权成劳为扰华畜润培的欣战慎略辅管授理扫体石系猛。2脸0快0曲3钞年迹，碎华润迎在岁6叼S酬管摊理该体龄系礼融年入总了种平会衡偷计列分沃卡巧的源战椒略冬思身想庸。6馆S起是闸6舒个破S匆y桂s轮t看e示m灭的孙递岂进鼻组研合乐，兽按欲内念在伯逻莲辑域表团述大为辛：6勾S限涵剂盖窃战背略按管躁理际的冲基拼本威思耗想嫂，杂既俯是咬一乓个将行季业腐分棉类笼组扔合子体塌系称，再也季是茧一根个鄙全晓面缘瑞预盼算啄管理补体锻系经，钩是镰一橡个葡综裁合述信己息拳管瞒理口体始系侄，心也渴是畅一愈个吧业聋务离监观测幻玉体被系刚，灶还签是忽一强个咸评柏价遍与坚考核赢体崭系谢。建茎立册在教战姻略平管摄理极理瓶论显的木基井础商之赏上漏，卵以过战井略矩业外务腹单割元末为炼出冬发否点允，闸以构全鸟面劣预北算缘瑞为秧切惩入点快，灰以搅管萌理妹信怎息惰为丛关粮注状点细，酸以回内吨部貌审侍计后为弓支萌持但点摆，昆以蒸评疮价币考竹核城为岛落警脚耀点佳，傅最散终妨确立烈以葡战腐略遇为县中卷心脏的果管哀理目系狗统浴。利壤润策中缠心屠内赔部审娃计妖体袄系（姿P彻r咱o煎f傻i瓜tc荒e累n准t兰e喘ri委n致t局e蓬r啄n液a六la听u断d铁i钉ts惕y霞s闪t偶e妥m畏）利六润寺中主心重业健绩评宫价狂体燃系（主P猎r阔o蓄f协i巷tc左e魂n汇t吼e膛rp继e请r爸f畜o匀r恢m损a音n赶c气em穗e命a洁s救u布r胞e剧m基e运n为ts瘦y输s度t毫e纵m框）利爆润云中姓心掘经阔理人阵考宽核伏体姥系（连P吧r写o冻f惭i夫tc急e喉n沈t芒e封rm龟a禁n序a逝g幕e秃re摔v芳a君l惩u尿a竿t巷i课o禾ns栏y爪s户t齿e谜m夸）利贼润奴中基心博业弦务战瓦略嗓体善系（觉P及r派o秤f午i屋tc期e穗n禁t盈e荡rb阵u愿s昆i体n净e宵s权ss妨t聋r泡a仗t授e抗g购ys棒y零s拼t疏e课m龄）利引润封中拔心则全忠面预步算版体梳系（妥P跃r饱o碗f孟i惩tc呢e垂n笋t阁e吵rm胆a碑s者t沾e宗rb刘u扮d洪g派e但ts观y巾s届t段e遥m方）利赞润枝中刊心是管颜理报谎告偏体效系（停P颂r膨o看f豆i块tc杰e魂n般t乔e周rm催a腾n枣a刑g猛e须m垮e闪n嫂tr廉e烂p聪o携r倒t耍i木n割gs蜡y暖s驶t洋e柔m竿）集呼团骨管支控恐模童式6烈S妨体泪系乡丰的帜双喷重脆核昌心团徐队经沸理利人哀考岭核延体绍系战溜略战此略缩慧过管程吧控逮制利伸润绘中作心积业检务羽战钓略滩体叛系利嫩润弟中背心归全之面况预强算弄体挪系利换润饭中伴心菜管乌理心报僻告抹体取系利古润助中仅心致内椅部击审雄计角体鲜系战献略愁人并才员保垒障团校队弦评槐价利其润北中尺心屿业充绩患评晕价筋体求系C蝴E扶O单评哪价经抚理域人隶1赌2顾条岛标柱准评价基础评价监控类曲G斩E掏模罩式利库润剧、催现供金歉流6纪S昌+提B义S您C重下抖的栗投伸资迫模私式利托润脑中帖心使脏用蹲者掩付牢费通拆过办集伸团贝巨缺大的竹资拜产型负废债骑表做岸大稼地奇产蹲业听务华欧润侵置采地资谜金线中顷心经蛮济唐增镰加趁值E权V梯A决湾定美资金诵支洗付纵勤向醒产蔽业若链咸、横蚊向秩关悉联率性撞、业袜务结整然合土单地磁、杯资产经、末资姜源增挂加闸协壳同吸性6晕SB啊S土C集拿团引奏入疑B婚S巴C妈后嫌对亦6惑S攀的煮完诉善6离S平工衡检计腔分壳卡B跨S怖C财岁务浪控挑制识型步的投诉资脑管竿控砍模僵式战疮略崖控植制却中啦心资常源繁配婆置撤中还心业赌务惰决彩策望中凳心出松发写点呆：魔利华润峰中涌心切根入叛点格：六全专面史预拢算关犹注仇点吸：罢管务理唯信尼息落抖脚蔑点谢：冶评碎价皆考滥核文钟化卖协誓同资令本遗协铲同市梢场树协呼同人传才彻协铜同2敌5周个饿一吩级找利尿润纵中奇心1约0公8羞个巷利采润能点1蹈、纠各夫利上润汪中签心侄自赠己扔汇摄报雄预卫算2石、钳授誓权莲内敬的市一室切宅经穿营遭权3杆、优投秋资校建骂议层权作用华兆润沙集怒团陡财蜜务氏和唤管刊理倍合鹿并慢项樱目升蜻级目版华碌润按集揉团凭投尽资块决吸策果管连控故模束式华积润骨集饶团国孵浩化国模霸式在波华舌润喷集鞭团祥“族6愚S过+旬B喷S盘C洽+碰E欲V鸟A晋”聋的汉投达资惰管甜理丝式战编略锯下弟，粮集蜂团蒙孵速化胆符热合集飞团躬战意略斜导构向插，雄同铜时纳可隆实如现夹华凑润呼置味地吩与司母狱公勤司撇实蜜现膊共短赢漠。华耀润葱集堵团技目妨前眠有挑5功家堪公畏司搬在溉做荒地浇产味，骗华撇润镜置盖地坦是冻唯最一众一堵家岂上燃市齿公经司恼。集梳团蹈孵银化沫与罗华鹅润所置鉴地壮在妻证成券岁市锄场柱的碑操骆作捡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