铜锣湾广场全案2课件

集成店（柜）形象示范SASA化妆品超市（香港）鞋区（中信广场）内衣区（百联又一城）家居生活馆（百联又一城）国际名牌太阳镜专店SEPHORA化妆品超市（上海淮海路）61Chapter3泛主力店辅助配套30-60与四大美院合作联营或自营1C-4（影城旁）美院优秀作品展100-200标榜、宝颜等1C-3美发中心200-300美丽田园、玛花纤体、秀之堂等1C-3美容纤体80-150通利琴行等1C-4乐器行20-150DQ、CHOCODO、米琪、冰果士、蒂沙沙、乐可可、泽乐等2-4C-1、D-3西点/零食30-80天狮、安利等1D-3营养品50+100-300凯尔齿科、瑞尔齿科、康美健等1C-4齿科50+200-500英孚教育、新东方等1C-4语言学校80-150永真眼镜、光明眼镜、标准眼镜等1C-4眼镜店20-100加盟，如夏朵葡萄酒廊、国酒、中国烟草等2D-3高档烟酒书店/音像业态C-4落位设置大众书局、贝塔斯漫、美亚、滚石俱乐部等参考品牌文教类2数量20-50/200-400单铺面积▌品牌形象好的辅助业态，其产租能力较为稳定。开业之初，有利于主业态的培养和成熟；运营成熟之后，也能发挥出较好的租能力。▌辅助功能明显，业态的自身抗风险能力较强，并具有积极的聚客和留客能力。▌有助于完善整个业态和品类的规划搭配，改善消费者购物体验过程的舒适性过渡，为消费者所喜闻乐见。▌某些品类的产租能力空间较大，且运营难度较小，譬如烟酒等，可考虑自营。选店原则62Chapter3泛主力店辅助配套形象示范大众书局（美罗城）EF语言学校（上海）SWANK眼镜行（上海）进口糖果食品（南京）专业齿科婚纱摄影63Chapter3泛主力店辅助配套形象示范乐器行美院作品展美发中心雪茄吧夏朵葡萄酒专卖店（上海）美丽田园（港汇广场）64Chapter3泛主力店泛主力店布局：首层SPASPA时尚休闲餐饮时尚咖啡英国茶冰品甜品概念车展备注：SPA是指大型自有品牌零售商。目前国际知名品牌，包括瑞典的H&M、意大利的ZARA、美国的GAP、德国的C&A。大型时尚服饰专店地铁站美食街65附件：业态组合方案明细表(1F)泛主力店的Chapter3泛主力店布局：二层SPASPA大型时尚服饰专店集成店（女鞋）集成店（男鞋）集成柜区（手袋）泛主力店时尚休闲餐饮/书刊备注：SPA是指大型自有品牌零售商。目前国际知名品牌，包括瑞典的H&M、意大利的ZARA、美国的GAP、德国的C&A。皇冠假日酒店66附件：业态组合方案明细表(2F)泛主力店的Chapter3泛主力店布局：三层泛主力店集成店（内衣）国际家居生活馆正餐高档食品集成柜区（配件饰品）集成店（眼镜）远东百货67附件：业态组合方案明细表(3F)泛主力店的Chapter3泛主力店布局：四层泛主力店健身生活馆大型速餐美食天地文教区（书店音像、语言学校、专业齿科、美院作品展、眼镜行、乐器行4D影院多厅影城主题酒吧婚纱摄影远东百货68附件：业态组合方案明细表(4F)泛主力店的Chapter3泛主力店布局：夹层泛主力店文教区（语言学校、专业牙科等）69泛主力店的Chapter3泛主力店负一层电玩城泛主力店70附件：业态组合方案明细表(-1F)泛主力店的Chapter3泛主力店Chapter4:

品牌规划Chapter4品牌规划远东百货新世界百货百盛百货伊势丹百货本项目核心主力店，非冲突竞争关系，严格错位——品牌差异化程度95%以上。同区域，相邻项目，低冲突竞争关系，基本错位——品牌差异化程度70%以上。相邻区域，较近项目，高冲突竞争关系，适度错位——品牌差异化50%以上。较远区域，优秀项目，高冲突竞争关系，适度错位——品牌差异化50%以上。津乐汇较远区域，一般项目，低冲突竞争关系，适度错位——品牌差异化70%以上。本项目竞争分析竞争项目·竞争关系东南角商业中心区核心商业中心区新世界百货远东百货本项目百盛百货伊势丹百货津乐汇周边街区辅助业态同区域，各辅助业态，非冲突竞争关系，严格错位——品牌差异化95%以上。71形象、区域和经营方式的差异化业态、区域和经营方式的差异化品牌、品位、形象和经营方式的差异化品牌、主题和经营方式的差异化津乐汇伊势丹新世界百货远东百货品类、品牌和经营方式的差异化百盛百货“远攻近交”的差异化策略竞争分析竞争项目·竞争策略72Chapter4品牌规划一线品牌时尚品牌畅销品牌其它特色品牌远东百货伊势丹百盛百货津乐汇新世界百货竞争分析竞争关系·品牌竞争策略▌引入：中高档知名品牌▌方式：品牌专店▌引入：中高档畅销品牌▌方式：品牌专店▌引入：中高档畅销品牌▌方式：品牌专店▌引入：中高档畅销品牌▌方式：品牌专店▌引入：无交叉本项目品牌范围73Chapter4品牌规划远东百货竞争分析地理位置开业时间建筑面积东马路2006年5月59000㎡▌品牌组合：（1）主力店：生鲜食品超市；（2）服饰：Henry、MORGAN、PORTS等；（3）珠宝饰品：梦妮尔、爱伦斯特、周大福；（4）化妆品：CHANEL、LANCOME、FANCL等；（5）餐饮：肯德基、和味拉面、白鹿潭、杰美思、川人百味、牛脾气、江南风情、桔子工房；（6）钟表：浪琴、天梭、豪雅表、精工等；（7）食品：珍美、天福铭茶、烟酒等；（8）皮鞋皮具：ENZO、LAFLORENOE、FED等；（9）工艺礼品：罗森塔尔、VERSACE、采莲等；（10）儿童用品：迪士尼乐园、丽婴房、Aprica等；（11）配饰配件：Aqun、tity、ALA等；▌品牌占比：国际一线品牌25%，国际知名品牌50%，畅销品牌20%，其它5%，其中独有品牌20%左右。▌业态特征：总体上重点满足女性及家庭的需求，如珠宝饰品、化妆品、家居用品用具等，以及运动和婴童服饰用品主题。▌品牌特征：以国际知名品牌引入经营为主，兼顾业态种类的丰富性▌业态构成：百货+生鲜+家居生活馆+运动城+婴童服饰+餐饮▌对比分析：针对本项目C、D、E区的品牌规划，首先，拟相对弱化化妆品和珠宝饰品；其次，服饰品牌应与远东百货的既有品牌形成严格的差异关系，形成完全错位经营格局；再者，拟在视觉形象上与之协调，既有差别又有关联，形成有机的整体。▌2006年营业额：（5-12月）约1.2亿元▌2006年坪效指标：（全年折合）8-10元/天·平方米74Chapter4品牌规划竞争分析新世界百货▌品牌组合：（1）主力店：家乐福、米乐星KTV；（2）服饰：ESPRIT、ELAND、LEVIS、CIRCLE、MK+、TEENIEWEENIE、

LACHAPELLE、衣本色、爱莱诺奇等；（3）珠宝饰品：KENZO、周大生、金麒麟、戴梦得等；（4）化妆品：玉兰油、美宝莲、H2O、自然堂等；（5）餐饮：麦当劳、德克士炸鸡、绿野仙踪、永和豆浆等；（6）小家电：松下、博朗、SOGA等（7）家居家纺：三利、富丽真金、盛家家居等；（8）皮鞋皮具：星期六、思嘉图、红科华伦天奴、瑕步士、百丽等；（9）儿童用品：幸运鼠、小豆丁、丽儿宝等；（10）内衣：爱蒂、戴安娜、曼尼芬等；（11）文教：好记星、蜂星电讯等；地理位置开业时间建筑面积东马路1995年83000㎡▌品牌占比：国际品牌15%，畅销品牌60%，其它25%，无独有品牌。▌业态特征：重点突出鞋类和珠宝饰品，目标客群范围较宽。通过持续而有力的推广促贩，形成了对价格敏感度较高的消费客群。▌品牌特征：以中档为主，价格促销活动十分密集。▌业态构成：百货+生鲜大卖场+KTV娱乐▌2006年营业收入：5.8亿元▌2006年坪效指标：22-25元/天·平方米▌对比分析：针对本项目C、D、E区的品牌规划，品牌档次总体拟高于新世界百货，但在畅销品牌方面有少量重叠，并注意引入更具品质、形象的知名品牌。在保持适度竞争冲突的情况下，维持同一商圈内的共同繁荣，这也符合“远攻近交”的竞争策略。75Chapter4品牌规划竞争分析百盛百货▌品牌组合：（1）主力店：班尼路专店；（2）服饰：G2000、KAJA、U2、ELAND、VEROMODA、BASICHOUSE、

ESPRIT、季候风、AZONA、AIKERL等；（3）珠宝饰品：周大福、卢金匠、爱伦斯特等；（4）化妆品：LANCOME、SHISEIDO、L‘OREAL、BIOTHERM等；（5）餐饮：必胜客；（6）钟表：雷达（专店）、西铁城、Tissot、AGATHA等；（7）食品：星巴克；（8）皮鞋皮具：红科、百丽、思嘉图、Hilly、Dissona、佳莲薇等；（9）小家电：飞利浦、伊莱克斯、SONY等；（10）文教：金宝贝早教；（11）其他：蜂星电讯。▌2006年营业收入：约3亿元▌2006年坪效：30-33元/天·平方米▌对比分析：首先，基于业态经营的显著优势，本项目在服饰品类、品牌具备直接竞争的优势；其次，大胆引进该项目既有畅销服饰品牌，在客群争夺中进行拦截；再者，由于购物环境、方式和形象的明显差异，同一品牌的展销方式须有突破。地理位置开业时间建筑面积和平路2004年26000㎡▌品牌占比：国际一线品牌5%，国际品牌20%，畅销品牌45%，其它25%，其中独有品牌5%左右。▌业态特征：标准的百货业态，业态较为单一。▌品牌特征：品牌以中档为主。▌业态构成：标准的百货业态76Chapter4品牌规划竞争分析伊势丹▌品牌组合：（1）主力店：HERMAS专店、申格体育；（2）服饰：CIRCLE、MK、23区、B2、贝纳通、G2000、ESPRIT、ELAND、

VALISERE、LEVIS、LEE|等；（3）珠宝饰品：爱伦斯特、FOLLII等；（4）化妆品：CD、CLINIC、LARMER、AUPRES、ESTEELAUOER等；（5）餐饮：百世威泰国海鲜馆、桥场、曼特诗等；（6）钟表：Swatch、CASIO等；（7）食品：贝儿多爸（泡芙工房）、PUCCI等；（8）皮鞋皮具：Scilla、NINEWEST、STRABERRYFIELD、健乐士等；（9）儿童用品：迪士尼系列、米奇、孩之宝等；（10）配饰配件：ELLE、BVLGARI、UVCARE等；（11）婚纱摄影：乔治·玛利。▌2006年营业收入：约4.9亿元▌2006年坪效：45-50元/天·平方米▌对比分析：首先，同样基于业态经营的显著优势，本项目在服饰品类、品牌具备直接竞争的条件；其次，大胆引进该项目既有畅销和独有服饰品牌，在客群争夺中进行拦截；再者，购物环境、方式和形象的差异，同一品牌展销方式有所突破。地理位置开业时间建筑面积东马路2006年28000㎡▌品牌占比：国际一线品牌20%，国际品牌40%，畅销品牌35%，其它5%，其中独有品牌30%左右。▌业态特征：重点突出女性主题，注意引入餐饮和其他辅助业态，体现了现代百货的新潮流。▌品牌特征：以中高档（偏高档）为主，相当部分独有经营品牌。▌业态构成：现代百货业77Chapter4品牌规划竞争分析津乐汇▌品牌组合：（1）主力店：华润超市、运动100；（2）服饰：季候风、RENODIA、odbo等；（3）珠宝饰品：伊泰莲娜、ELLE、V.FRAAS等；（4）化妆品：redearth、欧泊莱、BLEUNUIT等；（5）餐饮：肯德基、麦当劳等；（6）钟表：西铁城、TIMEX、BURBERRY等；（7）食品：丽姿法式面包坊；（8）皮鞋皮具：思加图、百丽、TATA、达芙妮等；（9）生活服务：中信银行；（10）内衣：爱美丽、Folonaya、Jriumph等；（11）其他：老屋摄影；▌2006年营业收入：约3.5亿元▌2006年坪效：15-20元/天·平方米▌对比分析：首先，同样基于业态经营的显著优势，本项目在服饰品类、品牌具备直接竞争的优势；其次，大胆引进该项目既有畅销和年轻元素的服饰品牌，拦截一部分客群；再者，购物环境、方式和形象的差异，同一品牌展销方式须有所突破。地理位置开业时间建筑面积东马路2001年59000㎡▌品牌占比：国际一线品牌5%，国际品牌25%，畅销品牌55%，其它15%。其中独有品牌8%左右。▌业态特征：重点突出年轻时尚主题，面向年轻客群。融入一定数量的餐饮等辅助业态，一方面满足商务楼配套，也体现了现代百货的趋势。▌品牌特征：多为中高档时尚品牌，国内原产品牌占了很大比重。▌业态构成：现代百货业78Chapter4品牌规划品牌组合国际一线品牌

其他品牌国际品牌畅销品牌40%‹10%30%20%独有品牌20%79Chapter4品牌规划品牌优选审核标准及流程品牌优选▌基于项目深化定位、业态规划、泛主力店的前提；▌品牌资料库，依据品牌占有率及品牌指标进行相应评估，提出了在流行时尚、绝对稀缺性、相对稀缺性等诸多要素的评估意见，由此可以判断在对品牌的选择上是否进行竞争规避或竞争关注。▌立足于全国主要城市，如上海、北京、深圳、广州、天津的品牌实际发展状况，进行品牌采样收集和归类分析。▌采样全国30家中档以上百货的品牌，其中包括8家天津当地百货。鉴于本项目定位于中高档以上的考虑，样本包括9家高端、6家高档、8家中高挡、7家中档及偏上的百货和购物中心的商业体，形成4000多个品牌的资料库及其初步评估汇总。市场占有率较低已进驻天津未进驻天津市场占有率较高营业业绩突出营业业绩一般知名度较高知名度较低扩张意愿微弱扩张意愿强烈客单消费较低客单消费较高环境形象出色环境形象一般已经进驻远东、新世界未进驻远东、新世界强弱租金收益较低租金收益较高80附件：《品牌分布汇总表》、《品牌筛选评估汇总表》、《品牌落位规划示范》Chapter4品牌规划品牌优选品牌优选审核标准及流程初步审核《商户登记表》及其品牌资料的整理、简析和提报掌握落位意向、租约条款、技术要求、优惠提议等细节零售品牌跟进洽商商务审核租务经理负责审核：▌资料是否齐备；▌资料是否真实；▌是否符合业态、品牌规划要求。签定合作意向书商户及品牌资料汇总、《综合评估审核表》提报租务经理负责审核：▌判断租赁意向；▌判断落位意向；▌是否符合收益目标的基本要求。专业审核招商总监主持各专家组进行会审：▌若干专家组，招商总监任组长，设立权重投票表决。▌审核评估意见是否正确；▌提出该品牌招商事务的具体意见。▌审核优惠政策、协作、协助建议。零售品牌签约洽商提供详图、装规和公约等流程审核总经理负责审核：

▌流程是否履行；▌是否符合项目目标和公司利益最大化。▌涉及特殊优惠政策、协助、协作事宜，可再行召集专题会进行复核，并及时请示上级。洽商成功零售品牌初步洽商正式签约YESYESYESYESYESNONONONONO81Chapter4品牌规划品牌落位首层Costa/自营RBT/Gino/HanShe/ChamateHaagen-Dazs/Starbucks7-11/C-Store/FamilyMartEsprit/Novo/Benetton/Next/Uniqlo/Color18/ElleLuxus/BMW/MercedesBenz/Porsche/MaseratiLamborghini/Massalati/EdmonHiersun\C.S.S.Omega\Rado\Rolex\Tudor\Corum\TissotNikeOriginal/NikeGolf喜韩芭/女生小屋PurePink/LidsI.T.

ArmaniExchangeHugoBoss/Vasto/Zuczug/FerragamoVersino/LancelNautica/Lacoste/PaulSharkTommyHilfiger/Aigner/DupontMichelRene/FerreMoiselle/LagerfeldCAT/Skechers/TimberlandLids/Sina/Axe/Uvex/Atris/古兰图腾Jeep/Fcuk/Rapido/CamelActiveA.V.V./Marlboro/DunhillSports

彩妆、药妆、精华：LacVert/U2B/LaMer/Recipeo/Hisamitsu/Opera/She-Uemura/Makunsi/Amphora/Ettusais/Pogany/Avene/Caudalie/Neutrogena/Seikisho/Sekkisei/Vichy/Treelang/Oguma/BlueSpa/Wildingcare/伊芙黎雪/积姬仙奴HHHHHHHHNewYorker/LuisaCeranoC、D、E区·

品牌落位规划意向·

首层Sasa/Marionnaud/Sephora/Nocibé美食街地铁站Dockers/C.K.JeansToughJeansAdidasClasic/Sergiotacchini/MizunoGolf费亮珠/歌莉娅/Jeccifive/AlexanderMcqueenMaxStudio/KB/AgnesB/Klova/Finity/U’dbRoccoBarocco/Rock&Handson/Jesire/MichaelKorsTrek&Travel/EXR/Baslermiamia/玛斯米亚/Anycool/BossModelsMissoni/Patrizia/Minimum/PepeWeekend/圣媛/Cerruti1881/PaulGaultier/Escada/Letutu/MNG/Tod’s/爱丽娜.米罗/MaxMara/Balenciaga/LavinBally/Dunhill/Coach/Dupont/BoniaBurberry/Giuseppe/Aquascutu/VerriMilanoCartier/PinkMontBlanc/CardanroKuhle/GJ/Anmanik.Kenny/Joan&David柯利亚诺/O2/Max&Co/BluesClubMonaco/PalZileri/ExceptionBrooksBrother/道蒙RobertoCavalliKent&Curwen/Leo/KangJinYoung/Mac&Jac/CarolinaHerreraTyfjade/Empire/富御翡翠TimeCity/H.J.L./H.D.L.Nomellato/VertuHanShe/RoseTea/Haagen-Dazs附件：C\D\E区首层品牌落位规划调整Trussardi/罗马世家Loewe/ElegantProsperZARA/H&M/GAP/C&AZARA/H&M/GAP/C&ALokfook\T.S.L.Rex&Co/LongchampSwarovski82Chapter4品牌规划二层品牌落位ZARA/H&M/GAP/C&AImportedMagzines集成店（女鞋）女鞋品牌：StrawberryFeild、JC、Gabor、Aerosoles、Lesaunda、Aldo、Balenciaga、Staccato、Tr/Beca、Basto、PatriziaPepe、St&Sat、St.Chic、Bata、Comfort&Easy、Joy&PeaceHHC、D、E区·

品牌落位规划意向·

二层WK/TrBeca/Ofoun/redheroAzona/BalHarborIcicle/MK+/W.DoubleLuxman/OchirlySkap(lady’s)(gentlemen’s)Lada/DemooSandwichArrow/Choya/AscotChangSartore/GentleHotwineSSSTassigny/Vasto/St.Rome/LaVico/Vskonne/Denny/Friend/RouseFri/Inberlin/Dupont/FrogineZila/Offermann/JodollVerriMilano/RichBoss/Sartoria/Edendo/SaintAngelo/Kaltendin/AcqueDemiSS

男用化妆品：AccaKappa/Aramis/Baldessarini/CarloCorinto/Clarins/曼秀雷敦/E品男仕/悠兰HTonyWear/TonyJeans/MrBeanKaiser/Betu/GatherJewel

CocosTree/illy/Manabe/Bonomi/BakerzinPumaGolf/MunsingWearEsprit/Novo/Benetton/Next/Uniqlo/Color18VEXR/JuicyCoutureLevi’s/Lee/Texwood/Jive/5thStreet/Golden/Rhino/Lois/RezexxCottonRepublic/Solidea/Kanto/Haosha/Atsugi/TNZI/SoxWorldMunsingwear/Wolsy/Bruin/KingGibon黄金熊/比音勒顿FujiryokiIrest/Trinity/OsimJeep/Ferrari/ToughTalormade/Si+/T’StoreZippo/Cross/SheafferParker/Wahl-EversharpKwunKeeTailorFurzolo/Afonso/青山Q.S.Y.FJNBY/Crouis/Reserved马克华菲Jack&Jones/G-StarAcupuncture/ClubMonaco智美高/贝登堡G2000/U2/Only/VeroModa/卡宾BenSherman/I.P.Zone/Dissel/KayeeA-Style/Avirex/PoliceColumbia/Nikko/Ozark皇冠假日酒店LaPagayo/Kipling/MariaClaireMimi/AnnaSuiWHY/Cobe/Thelebre/LamartheFion/Delsey/MandArineDuck/HandryMarinoOrlandi/Phynes/HillyMiraball/Axara/Inwear/Mexx/ElegantProsper/ZuczugGieves&Hawke/V-OneFKYMjapan/福山/OchirlyBettyBarclay/Hauber/Rex&Co/Vivienne附件：C\D\E区二层品牌落位规划调整集成店（男鞋）男鞋品牌：Barker、CDJazz、Clarks、Geox、Moreschi、Kaiser、Waltz、Pelo、Stemar、EEE、D&S、A.Testoni、TibaoAucheho、Flosheim、HushPuppies、Balenciaga、ValentinoYamaCastle/Anubis/JustGoldMarccain/U.S.Pink/琉璃工房/谭木匠Vertu/IPod/SonyHanyuJadeiteGivhShyh/LeeDongSooTinaGia/Dazzle/Lapargay/YinerGuyLaroche/ItsumiDosakaSatchi/Dissona/KateSpadeZARA/H&M/GAP/C&A83Chapter4品牌规划三层品牌落位集成店（太阳眼镜）Glasstiq/Eyes/ModemSight/茂昌/名镜廊/巴黎三城集成店（内衣区）Lady’s:Audrey/Barbara/Bailian/Victoria/Eve/Nina/Ricci/Diana/Elaine/Gujin/Isyfen/LaSenza/Dushess/Elle/Calvin/Klein/Swear/Maniform/ModeMarie/Ordifen/Lofan/Soaella/Triumph/Cacharel/Wacoal/戴安娜/古今/嘉莉诗/婷美Gentlemen’s:Loolsee/B.V.D/Jockey/CalvinKlein/Richmond/MCLeman/BodyWild/Byford/Hom天天渔港/楚炫堂/绿波廊/美林阁/小南国/海上明月/金钱豹多利川菜/巴国布衣/渝乡人家/豆花工房/俏江南伍京堂/竹田涮/骐祯宫/干锅轩/黔香阁/绿茵阁名烟店/名酒店(自营）（雪茄房/夏朵葡萄酒廊）Markorhome/Ilinoyi/Safron/ArmaniCasa/Royal/LifeThetre胡庆余堂/宝明堂/佩夫人/位元堂/李宝赢堂/天燕正坊利园花艺/欧珍花庭户外家具/园艺用具/水族用具古昊绣皇/京景泰蓝/驿轩/全美艺坊/景艺轩BamaOfTea/TenFu'sTea/GoldenHouse/雪峰农场小家电(SuporLife):Philips/Panasonic/Toshiba/Sharp/曼特诗/ACA/WIK/KettleJug/De’Longhi/Jura/Tiger艺术灯饰灯具古旧（仿）家具JBL/B&W/Jambo/Bose/Onkyo/Pioneer/VifaRoca/Toto/Standard/Kelor/HansgroheNokia/Motorola/SonyEricsson

C、D、E区·

品牌落位规划意向·

三层Decleor/Marie/Bodywave/BeautyHeaven/Clarins/Payot/BeautyFarmOthers:On&On/Imlulu/Ge.N/VigossBlueMoon/Lift/JuJu/Quicksilver标榜/王磊形象/俊奥/匠人组合/巴米罗/德根GlenfieldB2/OikosSinaCova/BasicGearFaioshKakob+ab花木马/UCLAPinkoLouisaMPinky&DianneYesorNoBellvillesInsunMi-TuKajaklovaEllassayIzzue/Milow/Evita/MarjaKurki/Xoxo/ThursdayIsland/SaintNouvara/LancyFromAllureNoir/Passion/BasicHouse/白领

Marisfrolg/M.Tsubomi/Decoster

配饰小件：She's/Formia/Agatha/Gigi‘s/ELLE/Filon/Italina/Q’GGLE/Gigi‘s/FolliFollie/Eiffel/Italina/TGL/ISIS/PPPPPPPP莫非/伊芙丽远东百货附件：C\D\E区三层品牌落位规划调整84无印良品/鱼西美屋/生活良品/多样屋/伊诗莱芙/优之良品/意阁舒/Nici/JaneHome/LienzodelosGazules古狸庵/江户前/旭日屋/松伸/甫熙苑/Gino/圣约翰满记/糖皇/Ichido/SweetFactoryChapter4品牌规划四层品牌落位影兴/联合/星美（8厅豪华影城）方特科普（4D特种电影）影城食品区/入口（影城主题区）巴黎春天/凯瑟琳/米兰/维也纳/绝色/乔治·玛莉（摄影棚在夹层）Kodak/Fuji/Konica(身份证摄影)（工场在夹层）美食天地FoodCourt：大食代FoodRepublic/美乐汇Delicity/宝岛曼波/美食通浩莎/健力豪/一兆韦德/舒适堡/起点健身/黄河女子健身/中航健身/宝迪健身ImportedFood/旅行社集成店I-Life/I-Pod/Kingsmart/巨田/盛嘉菲Callaway/Dunlop/Wilson/Tiger/Ashworth/Coter&Buck/Tachini/YonexQueenXiXi/Pink/阿呀呀MAYA/滚石高档航模/华航/高档进口玩具I-NAIL汎亚/海怡/纤致C、D、E区·

品牌落位规划意向·

四层FamousAmoss/Pucci/巴黎贝甜/克丽斯蒂/香特莉/DolcevitaBEEBEE乐园

RainBowBar/Srawberry/新鲜主义/水果捞Victorinox/JeansportArmway/天狮/百亮/好利善户外运动用品：Alps/Nikko/Ozark/Ama/Ttiss/Coleman/NorthFace/Ferrino/Berghaus/Sinteryx/Vaude/Cerrotorre/Patagonia/Lafuma/GraniteGear/Forfun/Campland/Decleor/Marie/Bodywave/Clarins/Payot/BeautyHeaven/BeautyFarm远东百货ImportedStaionaryArrail/Carel/Eastwestl/SDM/JiaMei（诊疗室在夹层）美院作品展（非赢利项目）EF/华尔街/新东方/汇华（教室在夹层）TomLee/Parsons/Friend/BestRoseman中图/新华文轩/大众/思考乐/贝塔斯曼/IVY/Pageone主题酒吧（电影/运动主题）Eyes/MordenSight/茂昌/海昌/标准/巴黎三城85Chapter4品牌规划夹层品牌落位C、D、E区·

品牌落位规划意向·

夹层国际语言学校教室冲印工场专业齿科诊所婚纱摄影摄影工作室86Chapter4品牌规划负一层品牌落位C、D、E区·

品牌落位规划意向·

负一层神采飞扬（武汉）/城市英雄（长沙）/华利游戏（天津）/汤姆熊娱乐世界（上海）自营87Chapter4品牌规划Chapter5:

运营规划Chapter5运营规划市场研究√城市研究√商圈研究√规划调整投资回报配合招商企划调整深化

市场表现概念设计调整深化

方案设计调整及深化

项目运营策划项目营销产品定位市场定位营销展开开业计划整合资源合作伙伴开发进程推广时序成立商管公司前期主力店运营准备充分定位实施案前资料中期集成店中期次级主力店利润率招商完成&规划完成&&&递增率商场成功经营项目竞争力推广策略需求研究√SWOT分析√全程一体化策略实施策略商业定位项目招商融资部营销中心财务部工程部预算部价格定位经营定位后期辅助店活动广告培训其他策略管理团队运营方案招商管理总体工作流程88招商推广策划及准备阶段招商执行阶段

物业改造及装修进场阶段

商场推广开业阶段

2007/032007/112008/072008/09▌工作团队组建；▌定位论证、定位深化和招商总案；▌物业规划建议和要求；▌收益实施方案；▌招商道具准备；▌推广执行方案；▌招商及运营管理方案；▌入驻招商中心。2008/02▌招商初期计划▌招商中期计划▌招商后期计划▌商户入场手续办理；▌商户装修；▌商户资格的审查；▌开业策略；▌开业活动策略及实施方案；▌开业组织策略及实施方案；▌开业典礼；第一阶段（07/03-07/11）第二阶段（07/12-08/07）第三阶段（08/02-08/07）第四阶段（08/07-08/09）成立商管公司成立租务组、专业分工和管理商场总经理到位商场制度建设和组织建设各专业设计机构的选聘招商顾问、代理公司的选聘其他泛主力店的商洽及签约（ZARA、SEPHORA等）广告策划公司的选聘招商中心装饰布置及物料准备招商、运管、推广实施方案主力店洽商及签约（影院、美食、电玩、健身）

当前紧急事物工作进度安排招商管理89Chapter5运营规划研究内容研究方法市场环境分析市场需求状况分析竞争分析消费形态分析

SWOT分析品牌研究市场实地调查资料检索商户访谈行业咨询专家意见执行力产品定位商圈定位客群定位形象定位档次定位功能定位业态定位经营定位模式定位策略定位租金定位铺位总平分割交通动线设计装饰设计机电设计灯光设计橱窗设计广场景观立面处理广告位开发招商方案招商政策激励机制优质租约团队建设第三方合作资源整合政策破解商业定位形象力案名及LOGO行销概念招商口号概念的由来与底蕴VIS形象系统产品力商场核心质素商场产品价值、人员价值、运营价值物管价值招商策略团队主动出击招商渠道新闻造势招商推介促销活动广告策略招商策划总体路线阶段性广告计划媒体投放策略开业活动费用预算招商中心围挡楼体楼内整理户外阵地楼体立面楼册项目模型DM/内刊短片/三维动画人员形象培训组建商管公司主力店次主力店辅助配套店联营自营开业转入运营招商调查研究定位研究产品力设计推广策略形象包装招商阶段推广工作流程招商管理90Chapter5运营规划招商工作流程招商管理91Chapter5运营规划商品、服务、经营、管理的创新性形象、体验、活动的冲击力商品、服务、推广的独特性新奇特▌主力百货（已开业）、品牌服饰专店（柜）、品类集成店（柜）、国际精品家居生活馆、五星级影城、健身运动生活馆、特色餐饮、美食天地、电玩游艺城以及各种配套辅助店，涵盖都市生活品位需求，共同构成新颖、独特、富有冲击力的经营特色。▌基于系统、完整、丰富的业态、品类和品牌，本项目突出表现购物环境、流程、活动的人本化、人文化的体现，营造富有品位、品质、惬意的体验。项目运营，还紧紧围绕目标客群的消费特征，在环境、商品、服务等各个经营因素方面不断求新，遵循时尚变化的规律，引导消费的流行。▌而且，不同于其他商业项目的是，本项目突出“自身站位”和“差异化经营”，在消费者心目中确立满足、认同、亲切和忠诚。项目运营，还及时更新自我，持续贯彻差异化经营的策略，不断巩固核心竞争力和经营特色优势，力争做到“你无我有，你有我优”的领先地位。特征介定运营管理92Chapter5运营规划备注：上述架构将在商管公司总经理到位后，再根据实际运营的需要，进行必要的完善和调整。总经理运营监督行政总监运营部经理租务部经理企划部经理一部楼层经理二部楼层经理三部楼层经理招商代表美工设计运营策划主办主办主办保安部经理保洁部经理工程部经理一部主管二部主管三部主管保安员保安员保安员工程技术人员保洁队及其队员总经理办公室财务总监财务部经理出纳主管收银主管核算主管出纳员收银员客服经理卡务营销前台售服人事部总务部经理“营采合一”的组织构架组织构架运营管理93Chapter5运营规划专业团队运营管理▌招商顾问：聘请1家专业公司为本项目提供全程的、长期的招商顾问服务。招商阶段，顾问公司提出全套顾问服务，并视工作质量适时调整。▌广告策划：选聘1家当地的专业公司，配合招商推广策划，并负责推广执行。▌物业顾问：在物业自管的情况下，须选聘1家具有商场物管经验的专业公司，担当全程物业顾问。▌商管公司：负责项目定位策划、招商执行、运营管理和物业管理。如物业管理由自己完成，那么可另外申请成立商场物业管理公司，与商管公司实现“两个牌子，一个班子”的模式。▌招商代理：为了加快招商进度，确保开业成功率，建议同时选聘1-3家代理公司，在合理分工管理的前提下，规避招商风险和可能遇到的各种实际问题。商管公司策划推广招商执行运营管理物业管理商管公司招商\运营部\关联企业招商顾问等专业咨询服务机构广告策划\广告执行公司商管公司的策划部招商局顾问和物管顾问零售行业的专家顾问自有（或者选聘）的物业公司物业顾问商管公司的招商部/招商中心招商代理（1-3家）其它各种渠道其它各种专业服务机构94附件：招商顾问公司初期选拔方案附件：广告执行公司初期选拔方案Chapter5运营规划运营管理商户管理和服务▌铺位置换：按照既定的业态和品牌规划的要求，灵活主动地筹划铺位优化工作，确保微观经营商户处于良好的经营状态，确保整体收益目标的实现。▌后期招商补位：开业6个月内，开摊率应保持在85％以上；开业8个月内，开摊率保持在95％以上。后期补位招商，基本遵循既定的业态规划、品牌规划的原则，保持动态的调整幅度，一般每年调整幅度在10-20%，因而须注意做好商户资源的储备工作，以备调整之需。▌商户储备：无论是否进驻本项目的商户，通过商户年会、拜访、专题交流等多种方式，由专职人员负责跟进，以便与商户保持良好的、广泛的联系。▌商户评审：评审的要素包括，面积（平方米）、租期（年），租金（元/月·平方米）、租金交纳及时率、水电费交纳及时率、客户投诉率、营业额、贩促活动、VIP客户规模、品牌声誉、铺位日常管理、工作配合等等。▌法律事务：在商户铺位置换变更中，必须结合铺位交付流程，注意处理各项细节问题，尤其是法律事务的解决，绝对避免产生任何遗留问题。铺位优化商户储备商户评审后期招商补位法律事务全过程统一管理、统一服务95Chapter5运营规划▌卖场VI系统：全面建立VI系统，高地点体现专业化的商管公司形象。VI系统的尽早建立，对前期招商阶段也十分有利，可通过VI展现项目形象，促进招商工作的进度和质量。▌营销活动策划：项目开业之后，基于项目商业资源的重新整合，有效而形象地提高项目知名度，扩大市场影响力和号召力力，须制定详细的商场营业促销推广计划。▌商品、服务的促销主题：开业、店庆、节假日、新品上市、换季、流行趋势发布、新店入驻、明星签售、首影式、电影节、签书会、公益促销、VIP募集及后续联谊、商业调查问卷、赛事活动、降价、折扣、抽奖、返券等活动，以及配合个别主力店促销推广的主题策划。▌持续的、多元化促销推广：由商业管理公司组织牵头，及时分析项目运营和市场环境的动态，在获得一定商户积极支持、配合、参与的情况下，适时举办各类促销推广活动，持续引发目标消费者的不断关注，保持项目较高人气和营业收入。多元化的促销推广活动，包括节日促销、公益活动、特定主题和一般促销推广。在正常情况下，推广活动的费用，将由商管公司与商户共同承担，或按月收取推广分摊费。促销推广的组织机构将是商管公司的策划部与专业广告策划公司共同承担。▌商业企业发展战略及策略：开业之后，根据对商户经营动态分析，以及未来市场发展趋势的预测，结合商业企业自身的发展要求和实际条件，制定更为明确的3-5年中期发展规划和6-10年远期发展规划，作为整体商业发展的指针。▌文化主题宣传：商管公司在听取商户意愿的基础上，组织商户和消费者共同参加丰富多彩、健康益智的文化主题活动，旨在加强与商户之间的感情联系，使之对项目乃至所在区域市场产生一种归属感，又能亲合目标客群，可谓一举两得。商业企业发展战略及策略商品、服务的促销主题持续的、多元化促销推广文化主题宣传营销活动策划全面VI系统商场营业促销推广运营管理营业促销推广·工作内容96Chapter5运营规划收益模型收入组成固定租金营业提成联营／自营利润临时铺位租金仓库辅助用房自有广告位分众传媒其他广告阵地（注）（注）商户税费广告位能耗／维护部分零售营业额营业设备租赁费营业用具租赁费设备用具押金软件系统使用费加班代培代管代理铺内能耗物业出租收益广告位招商物业管理费推广分摊费代收代付结算设备系统特定服务停车费出租押金铺内维养主要收益次要收益专款专用专款专用应付款项增值服务增值服务▌推广分摊费：据京、津、沪大型商业物业调查，一般情况下，推广分摊费约5元平方米·月。按此推算，本项目C、D、E区，全年推广分摊费总额约200万元，专款专用。▌物业管理费：据京、津、沪的大型商业物业调查，正常情况下，物业管理费为45-55元平方米·月。按此推算，本项目C、D、E区约3.4万平方米，全年物业管理费总额1800-2300万元。97Chapter5运营规划收益模型收益模式的组成自营联营保底租金+营业提成纯营业提成纯租金优选为主优选少量98Chapter5运营规划对于项目产生必要辅助功能影响的个别业态和主力店，可考虑直接投资或合资，集成店也尽量自营或联营一部分。收益完全依赖营业利润。对于某些业态而言，收益增长空间较大，并且有利于业主控制经营，有助于项目运营的稳定性。业主承担全部风险自营这是服饰品类最为常见的合作方式，也是本项目的主要收益方式。收益完全与营收挂钩，双方共进共退，业主具有分享营业成果的机会。业主与商户共同承担纯营业提成对于项目产生必要辅助功能影响的个别业态和主力店可考虑直接投资或合资，集成店也尽量自营或联营一部分。根据各自所占股份获取收益，有利于业主掌握经营控制力，有助于项目的长期稳定经营。业主承担主要风险合资联营对具备较高增长性的零售品牌及产租潜力较高的业态，均可考虑采用此方式。业主获得基本保障，并视营业收入而保留增长空间，收益机会较平衡。业主承担少量风险保底租金+营业提成只要能满足预期收益，可优先选择。租金稳定，递增幅度较小；租期较短，一般为2-3年。商户承担主要风险纯租金优化组合的选择策略经营收益经营风险收益模型优化组合的选择策略99Chapter5运营规划15%-25%15%-25%15%-25%3-4元/天·平方米1-3元/天·平方米12%-22%/5.0-1512%-22%/10%-14%1-2元/天·平方米1-2元/天·平方米2-4元/天·平方米10%-20%约2元/天·平方米租金或提成比例无免租期，无装修补贴，租金递增2-3纯租金饰品手包无免租期，无装修补贴，可转租金2-3纯营业提成化妆品集成区无免租期，无装修补贴，租金递增3-6纯租金休闲时尚餐饮无免租期，无装修补贴，租金递增2-3纯租金数码/小家电无免租期，无装修补贴，可转租金2-3联营或自营免租期，少量的装修补贴2-3联营品牌服饰专店次主力店//自营或联营电玩动漫主力店无免租期，无装修补贴，可转租金无免租期，无装修补贴，保底递增考虑免租期，无装修补贴，保底递增无免租期，无装修补贴，租金递增无免租期，无装修补贴，租金递增免租期，适当的装修补贴已开业招商政策·初步原则2-3联营或自营内衣12-15保底+提成多厅影城家居生活馆健身中心正餐和大型速餐品牌服饰专店远东百货业态5-8纯租金8-10纯租金8-103-515-20租期（年）保底+提成纯营业提成纯租金优选模式收益模型收益模式的具体安排100Chapter5运营规划/2-4元/天·平方米2-4元/天·平方米2-4元/天·平方米2-4元/天·平方米2-4元/天·平方米//12%-22%/5.0-401-3元/天·平方米2-4元/天·平方米2-4元/天·平方米1-2元/天·平方米2-4元/天·平方米2-5元/天·平方米1-3元/天·平方米租金或提成比例//自营高档烟酒无免租期，无装修补贴，租金递增3-5纯租金美容美发无免租期，无装修补贴，租金递增3-5纯租金美容纤体辅助配套文教无免租期，无装修补贴，租金递增1-2提成或纯租金饰品零食铺无免租期，无装修补贴，租金递增2-5纯租金面包坊/西点无免租期，无装修补贴，租金递增2-3纯租金营养品专区已开业、需调整（联营）/合资联营4D影院无免租期，无装修补贴，租金递增2-3纯租金无免租期，无装修补贴，租金递增3-5纯租金早教无免租期，无装修补贴，租金递增3-5纯租金眼镜店/无免租期，无装修补贴，租金递增无免租期，无装修补贴，租金递增无免租期，无装修补贴，租金递增无免租期，无装修补贴，租金递增无免租期，无装修补贴，租金递增招商政策·初步原则/合资或自营美院优秀作品展3-5纯租金乐器行语言学校齿科音像店书店业态3-5纯租金3-5纯租金3-53-8租期（年）纯租金纯租金优选模式收益模型收益模式的具体安排（续表）101Chapter5运营规划收益模型收益模型·测算原理▌基本依据：营业收入是物业收益的基础，不管采用哪种收益模式，本项目的租金收益都是与营业收入直接或者间接的相关。从根本上讲，营业收入和坪效指标，将最终决定租金收益目标是否可行、可靠。▌数据来源：租金收益测算，是基于市场数据的收集和分析，包括各业态产租标准、营业扣点方式和标准、营业额范围等等。在某些数据难以收集的情况下，根据业内专家的经验估计，也是具有一定参考意义的。测算原理▌测算方法：三个方式的综合。

▌物业投资回报；▌业态产租能力；▌预计营业收入指标（即坪效指标）。▌预计营业收入指标▌物业投资回报▌业态产租能力设定物业投资回报预期：投资回报率8%-10%根据各业态组合特征以及规模，设定符合市场租金收益行情的范围、租约（缴租方式）、预计营业额等等，从而测算最小收益以及最大收益的范围。根据天津地区大型商业的营业收入情报，本项目开业后，经3年的运营培育期，在正常情况下，全年零售总额在5-6亿的范围，坪效范围是20-25元/天·平方米。102Chapter5运营规划按常规，商场所组织的贩促推广活动，包括折扣、买送、赠券等手段，需对零售商租户的营业提成进行临时调整，从而影响到营业额与营的比例。本测算模型按55%计算。收益流失以各铺营业额（按业态产租法）系列数据作为对租金（物业价值法）的调整参考，对以营业提成为主要收益模式的业态租金进行调整，最后满足收益目标数值（调整后）。收益目标参照天津零售业态市场调查数据，按各业态产租、收益模式（含固定租金、营业提成）及比例，结合贩促推广收益流失（55%），计算各铺位及整体月、年平均营业额的范围。零售营业额根据物业投资价值、预期回报、及经验值而逐项计算所得各层租金理论数值。其中，C、D、E区预期收益5000万元/年，符合8%-10%回报率和5亿-6亿元物业价值。租金收益参照本方案业态规划之相关内容。业态类别包括营业和非营业。营业，是指直接用于商场经营的、对外开放的场所，譬如铺位、过道等。非营业，是指营业配套或不对外开发的场所，譬如库房、管理用房、停车场等。物业功能物业属性包括专用、共用和公用三种。专用，是指某零售品牌商户独用专属的物业。共用，是指在管理人的统一管理下，若干个商户有条件使用的物业部分，譬如相邻过道、广告位等。公用，是指全体商户和商场管理人无条件公享的物业部分，譬如管理用房、室内景观、消防通道等。物业属性参照C、D、E区平面分割规划示意图。铺位面积计算大致是实用面积，最后以装饰设计方案为准。铺位面积参照C、D、E区平面分割规划示意图。规划实施中，可根据零售品牌商户的实际需要进行适当的组合或再分割。铺位编号本测算模型不包括商场广告位出租、物业管理费、推广分摊费等收入。测算范围测算说明

指标收益模型收益模型·测算说明103附件：铜锣湾广场指标权重价值评估表Chapter5运营规划收益模型收益模型·测算结果▌收益目标：（在理想情况下）C、D、E区平均租金约4元/天·平方米，全年租金收益达5000万元，全年零售总额可超5亿元。预计全年租金收益：近5000万元预计全年零售总额：超过5亿元预计平均租金：4元/天·平方米各楼层平均租金：1.50-7.52元/平方米·天铺位使用率：超过50%面积合计：约34000平方米各楼层实用面积104附件：测算过程详见《租金收益目标测算模型表》Chapter5运营规划收益模型收益模型·发展目标▌发展目标：由于项目招商的实际执行以及后期经营活动的逐步完善和提高，开业初期的培育期一般需要3年，才能达到年租金收益5000万元、坪效20-25元/天·平方米（建筑面积）的运营目标。在此情况下，本项目C、D、E区的首年物业收益设定在2500万元，营业额达近3亿元，坪效指标约12-15元/天·平方米（建筑面积）。经过3年的运营和培育，坪效指标与新世界百货基本持平收益增长目标105附件：测算过程详见《租金收益目标测算模型表》Chapter5运营规划运营成本运营成本组成▌能耗费用：是日常运营成本最主要部分，须作为控制成本的重中之重。能耗控制，应在技术、设备和管理三个方面“三管齐下”。▌推广贩促：一方面来自于推广贩促费的收取；另一方面，尤其是开业初期，商管公司须安排预算。▌备注：运营成本的精确测算，将委托物业管理公司（或顾问公司）进行。106Chapter5运营规划66%缴市财政；34%留区财政，可给予优惠三税合一进行征收，以营业开票数额为基数，税率为17%增值税正常情况下，无优惠。按国家标准交纳；区政府可争取优惠，具体政策拟定中。以租金开票数额为基数，税率为17.5%房产税优惠幅度说明税率分类三税合一，优惠幅度在25%-30%范围。2/3缴市财政；1/3留区财政，营业额超10万以上部分可优惠所得税