中新北京青年汇佳园商业部分产品定位报告

青年汇佳园

商业部分产品定位报告中新集团研发中心市场部目录项目概述项目位置技术指标交通环境市场研究区域环境市场供应目标客群Swot分析项目定位4#地商业定位市场定位产品定位2#地商业定位市场定位产品定位投资分析投入产出分析经营分析第二部分项目定位项跑目芹定爸位摊-膊-扒-四啊号陡地个商粮业撕定勉位市先场耽定罪位打器造跃朝详青蚀路仇上上消搏费符新晕亮蛇点轧，链塑发造毕区陶域犹食渴尚术新巡寿生芒活勤中基心滑。朝认青啦路络未利来沃5睡年贵内户最骨大合，浆囊犁括排品教牌臣餐更饮寻和筹现摊代然便腰利舱生值活然设耀施泥的筑青典年各主攻题榜社全区搭生腿活潜中坚心亡。以考品甘牌键餐慰饮固的弹进恰入刚弥库补泻区斥域辞商登业山结据构旬的异失好衡锄，俯提栽升粪项臭目母整忘体陡气匠质琴，腿保捏证注长击期真收坑益维。四就号毁地叙商快业岗定突位划-棕-碎-产幼品跌定脚位四待号单地漏商蚁业项定余位钟-蹈-兔-产周品怎定美位立肿面平风堡格执：与脊项懒目堤整弓体肿的孝设槐计往风优格惨相院一穗致摔，汁时立尚梅、剪现援代首、光充肠满易小梳资辟的叨、奖物劲质挣生候活针的哀气饼质宵。可尼吸馋取尤西交方丧物臣质依生凉活槽、队享躲乐息主慈义滔鼎乔盛合时醒期顺商足业刑设宽施匙的北设逗计祖风争格抱，叹采严用链较榨大割的芒色退差县、染丰拍富狭的宫变先幻璃，壳刺衡激稀区无域量内墓主与流史客龄群味—斤中英青莲年饺消河费惯者挠的皱消似费铸欲宏望学。在触设唇计轿初荒期赌将器可宪能直进绞入确的卵品多牌镇对伏门良头山、镰招逆牌蓄的杯特情殊此需泻求经考转虑孙到施设徐计巴中阿。待变选脚方绘案响一些—配—元方个略待袋选扛方其案型一巴—装—故天督大待吵选蹲方浑案提-党-惰-交天院大腊方冰案业骄态锻规禁划主雅题课及树面繁积言比拐例委：各盆类环餐咏饮越—长—誓5规0蜂%歉、便座利扛卖哨场某—歼—输4岭0童%劈燕、便障利状服贞务帖设吸施泡—臣—嚼1确0列%漏；功救能柜店舍铺漂单企铺旧面看积梦设旨定鸟：各魄类险餐森饮浓：休裁闲益餐价饮断：补5辨0俗-鸣3塌5杀0奏平骂米大姐型泽餐梁饮咱：饿5冬0刊0斥-呆2拢0溜0疑0俭平卡米中等档驾卖祸场培、蠢超搅市野：超潮市让：汁5蓄0世0津—夫1疮0耕0漂0脊平悦米便佳利戴服处务咬设涌施所：便笋民爆服姓务慈：庭2勉0营—从1料0义0良平辉米社晌会等设弯施剩：魂3瞎0袜—卫1浆5肆0趴平炉米四赚号项地盏商充业艘定分位好-惹-激-产惜品时定继位一累层学：餐柄饮海类击，惰临遭街铅位楼置御切乘割狸成门小宾店输；休凉闲足餐动饮举、册蛋刘糕愉店治、私小努吃瓦店遥；设掩置补直嫌梯欧，出临例近衬处寇设慎为偏三骑层挥或附四申层陆餐冬饮还部重分活的杰入幅口零寇售每、唱便白利树服后务键类映；邮食局洗敏衣遥房出、必冲刺印拉、尺药驶房晕、圾美授容表美鹿发宴；电怖讯谜、湿电晨信旨局赚营哀业盆厅尿；中度型拐超碎市始，祝在短一殃层概略得差躬位把置拦设谨置弓入重口陷及易一断定饱经游营幅面幅积塑；餐饮零售二盲层棋：餐坑饮殊：休永闲季餐鹊饮搜，梅部丈分装与题一拿层总店计铺谁连趣接卵，迁保端证叛较达好热的怕临唉街躺位累置腥，械丰虾富盯本偿层台功捎能垮；中亏型辜超节市断：作驰为遭二借层押的府主含要屡经赶营填内转容限，严占退本雷层馆面柜积榨的望绝磨大卫部拐分卵；餐饮零售三席层箩：集身中扛型虫美利食猎城贿：作晃为亚主讨要狗餐宪饮稳场凳所园，约满者足祖区易域陈消扭费只及殃写缝字佣楼穿部桑分玻需辫求室；中列大浑型哗品愈牌秤餐格饮仇：引许入第中恨档些中蚁型陕餐厚饮秃，连完忙善值餐相饮陡设仆施蓝层郊次；四喂层糊：中蛮大阴型促品计牌瞎餐捧饮挤：知遗名脏中无型剖餐泊饮腰，驼设可置叼直彼梯胆，钥拉珠升训整秀体侍档暑次；餐饮廊道功京能跃品辜牌涛推虏荐倚：一励层白：餐艳饮盯：麦绞当无劳颗、谣呷帜哺贺呷孕哺泊、券面喂爱嫩面及、鼠永米和钢豆谦浆沈、亲宏请状仇元滩粥乔店共、死味遍多忆美辱、救D茄Q辜、产好蒜利婚来抚、短张档一府元备、脸街当客颈、史；零炒售掠、铅便鱼利详服庆务欧：贝烫塔缴斯泪曼爹、块红烫英膀、经东蜘东齐西陈西缓、果I驾.冻T薪.投、富柯胞达侦冲垄印竭、筒福点奈升特叶洗处衣命、登金讲象境大情药伐房朴、舟邮建局瓣；中浸型撒超床市悄：冠省军里超旨市熔、任物授美蚕超预市著；二闷层腹：餐圆饮酷：呷绘哺颜呷仇哺偷、紫面炕爱闭面叼、浅真绒功坛夫步、世宏畅状津元分粥像店公、中泳型歪超均市肉：冠转军渗超忆市复、糕物浊美根超撕市铅；三检层底：休罚闲致餐衬饮饲、嘉美容食框城栽、柳中很大蛙型章品左牌乓餐犁饮杨入叔口恶：大径食批代立；四车层耻：1婶-婶3地家唐中信大磨型玻品瓶牌挤餐垄饮首：大业鸭付梨强、迁汉馋拿让山容、鞠老倘诚仙一威锅贩、席好军伦顿哥霸、吃品质奇莫批赞萨瘦、鞠小损肥齿羊摔；四他号饼地顺商旱业秘定弟位影-哭-庄-产商品树定功位公肠共反空汁间风拍格纷及银用花材篮与抓青爬年井汇累整潜体书风辆格隐统朝一退。以谜内素街孝廊匹道引提伶升昨非把临格街扶店矿铺厕价危值恒，首利酸用栏其照对圆不粒同母风区格竹品村牌绣商扯铺惑进厦行勇分梁区剩，告引茫导站人悲流挠。在喝三耽层偏利所用毫廊叼道拌贯霞穿挂室泥内愁外俱，末形尤成纸立投体大交区通炼，现激蒸活霉三艳、扑四附层驳经倚营缺价鉴值垄。以属景馆观窄、衫灯溪光辱手恢段没丰锻富颠，广丰攀富稠其允时享尚爹现垒代识的羽商拖业害气仇质功。与录引境入援品广牌铸装袖修脖充海分胞结值合回，劈燕互雁利顷互状补芒。公壤共国空急间证的赢装慎修牵满卧足街正灿常俊商衣业脱设针施救装背修许标翻准津即赏可寨。四义号验地旱商若业两定冤位匹-伟-肆-产琴品照定世位二杆号耕地买商扫业择定眨位市箱场旺定换位迎包合推朝绍青家板梢块男整庙体愈商局务腊环奔境亚的芒提铁升胁，呈作距为摆写话字讽楼爸、使s甲o速h气o脚部谈分份的岸商浑务朵配卵套请设纵施朵，携歌手册知肃名忧餐症饮欣经脾营爸企矩业昌，顶打腐造适朝帖青拴路饰上什消帆费鲜新摇亮茅点敲，贸塑上造克区熔域染现泡代胁商将务呀生酱活旺中垦心牙。二咽号腾地汉商展业令定毅位电-怕-胁-产层品辟定姻位囊稍括用品咱牌淹餐颜饮凑和骑现万代贼便联利浮生怠活固设控施怀的绸商项务霞主跳题唇生揭活俯中馋心黑。以难品辨牌参餐悲饮赌的揉进及入怕弥腊补侄区伐域助商丧业阴结怜构柳的抱失恩衡挠，牧提恢升仰项怪目厕整晓体场气锋质吴，亭为田写们字缩慧楼乱、推酒愈店凶式闪公续寓米及架S旷O跨H储O膨以长及饥未俩来把周慢边忽规姑划种的筛高脾档够写奖字蚕楼生提寻供捧高摩品超质数的添现判代址化穗商浮务鸡配刮套昂。二跪号茫地远商山业抚定螺位久-淹-院-产铜品断定验位立对面耍风代格与反青券年暮汇物项蚕目陪公俊建良部蝴分膜整捡体忙风段格返统洪一职。立晴面规效伍果纷应垮强框调衣其觉现库代殊、欣高蜜尚翅的锯品输质纠感规，细凸漠显牌国优际陪都王市身气辱质宴，局迎帖合民主顽流皆客顽群钉的努喜为好退。因扔考芦虑俯大俱面送积宰出颈租位，碗与趁知紫名叮餐馒饮告服剥务迟企升业序合索作厦，晨应猴尽却早序确蛋定熊合的作喊品久牌避，歪协公调泛制蒸定苏外袍装市修件方敢案伟。待炊选坊方死案驱一辫—容—隐方即略待洲选店方止案改二弱—艇—蝴天鸡大天斩大班方治案业抢态略规碍划主筹题宾及踩面痰积羡比般例寇：品伪牌押餐您饮小—专—喜6什5袭%姻、零岗售剑、蓬商套务绣、嚼便炭利绿、愤服耐务龙设童施抱—全—涨3辣5场%雅；功镰能错店气铺匪单绪铺念面饺积用设后定庆：大孔型优餐检饮伍：搁5缩慧0细0扭-权2规0泳0耀0刚平替米零值售常、芹商牌务旗、狗便村利享、柿服扒务洁设除施畏：零翠售宅门容店测：刊3睬0堡—寒1索0喜0窃平缴米商衰务放餐再饮斥：郊5样0败—稀3厘0步0把平夜米金弦融惰设贱施宇：中2槽0侦—学1腾0纠0驰平轿米社物会肯服委务竟：敏3什0郑—旋1戒5稿0写平哀米二惠号遗地风商爆业哗定类位堪-温-搞-产凑品僚定桐位商录务仰餐尺饮姿，茂设礼置四在乞端董头智，烘提冻供里最奏佳惕的糖可暑视抛性矮和充可竞达天性郑；休梁闲拣餐座饮醋：闸咖绪啡着店荣、终面显包别房壤、野简寇餐拨；设上置偶直绑梯志，渠临博近江处煮设依为甘三修层冶或滋四弹层痒餐特饮羞部辣分例的道入痕口零趴售堵门撑店浇；时佛尚吸服塑饰叶、是箱冤包悟、京高玻档洽家型具忆家帮饰金询融痕设啦施垮：银狱行虾分弟理朽处备、史信让用膛卡唤中男心傲；证午券浮公企司社糖会逼服种务忧：美智容心美买发感；电馅讯详、盯电壶信娇局厅营亏业凑厅忍；朝阳北路餐饮零售、金融品殖牌轰餐蜻饮压：引摩入要1集-呀3猫家称中很大拐型摇品盟牌宏餐坡饮符或雾商咐务休餐妙饮服，利云用豪朝盼阳皱北赌路拆便师捷余的票交扛通唇条堪件猎带变来亮客劳流宇，满剖足真写衬字州楼赔及孤区引域垄内默居宪住纸人喜群旬中妹高拔档所餐根饮霸需造求舟。金参融秤设趋施们：二掀层省部匹分梳面挠积疾设突置窝为真证截券局公巾司嘴，二栋层丑部春分捕面害积泡作梨为鸦银康行够业祥务强部戚及点V兄I眨P灰室益。餐饮金融功问能槐品苦牌肚推芽荐支：一暴层境：零胞售徒门夺店馒：季金玻飞抚鸿仁电蛇信远、电智信灵营隆业惊厅梦、慈7宽-亚1罢1度；金重融膊设挑施篇：剧光帆大向银分行辈、结建迈设草银沈行弓、纵北违京离证椅券纪；商永务碰餐棚饮攀：椒上辫岛击咖碑啡怠、佣真值功蔑夫稼、墙面罪包蕉物汽语拣；社港会畜服距务晓：男D劈燕H柱L秋；二萝层矮：品裁牌鹊餐模饮：渝夹信店川湖菜像、将粤爆色叛湘箭天孙酒光楼婶、环渔垦公菜渔趁婆金锐融增设挽施芝：惹光杯大霉银枪行秤、泥建拥设裕银举行边、辆北毯京辅证矩券液；三滴层北：品吴牌恭餐己饮：渝刊信茶川谈菜叼、棍粤鞭色妹湘孩天僵酒测楼奶、抓渔副公输渔无婆二循号马地腾商呈业吧定丢位面-它-茂-产绩品童定孕位公妈共朽空河间与秤青缠年恢汇教共蚀建珠部特分吴相抬呼竭应赔。以利景绸观拆、挪灯截光朱手何段孝丰驰富欧，拔丰懂富闯其单时吩尚缠现君代府的军商饮业闲气市质茶。与泼引既入沉品男牌伟装武修懂充筑分饰结碗合另，铲互互利积互佳补马。公暂共羽空后间毛的陪装泉修模满雁足咱中滤高青档期商恋务估商她业纷设社施胳装辟修团标舅准件即霜可硬。二告号斯地逢商攻业的定卵位富-苏-失-产院品做定壶位第偿三荷部停分胶收杏益殊分评析收特益独分致析俗-叮-修-经羊济船技眨术渴指买标4#地商业一层二层三层四层车位合计建筑面积-天大29603000278015604610300交通面积279279279162

999销售面积2681272125011398

93012#地商业

建筑面积-天大301030103010

1319030交通面积712301301

1314销售面积229827092709

17777164#地-层面销售面积销售单价销售总价单方首付单方月供单方日供使用率折合单位日租考虑出租率后日租如出租，年租金收益区域实际租金价格如出租，年租金收益一层26812.56702.51.25137.54.60.779442.49425.64二层27211.84897.80.9993.30.757369.45274.28三层25010.92250.90.4549.51.650.7231913170.17四层13980.6838.80.3331.10.72271.21.547.56合计93011.5814690

10745.6917.642#地-层面一层22982.86434.41.41545.10.7710424.79364.83二层27091.84876.20.9993.30.757367.85273.07三层2709127090.5551.80.734229.93184.32合计77161.8214019.6

1022.46822.22总计170171.6928709.6

20965.81739.86收协益筐分获析物-地-田-销宫售委收葛益颈分铅析注侦：计倾算宣前夏提什为充建近设齐期增即否开行始链销奋售计越算燥考学虑希建莫筑惨使来用朵率赶为栽0虫.买7忽；年伴出监租芳率省一色层饱为目0栗.词7驻，耽二横层促为匹0棉.享8足，掠三计四霉层败为皮0跳.稠9此未处备以岂销售售码价离格懒折效合恩之忙租刑金舌仅纯为闸参掀考因数问值杜，慕用躺以毯比膝较躲与亲实圆际途租裕金愈之扣间尝差倚异骗，小实妹际看招刷商减时锯，御还黄需率考峰虑朋租没金畏优扛惠槽政哥策值等钢。此首计团算兴的叨前痛提疮条煌件株为脆开仅发室商焦设舅立钢经逃营装管故理矩公疯司雨统纹一烂经妙营茄统耻一老出披租辞，游以度此罢保莲证榨经骄营扣规遭划针的牺实耕施睬和元租疤金贞的未回具收4#地层面销售面积销售单价销售总价单方首付单方月供单方日供使用率折合单位日租考虑出租率后日租如出租，年租金收益区域实际租金价格如出租，年租金收益一层268141072422207.30.71015707.7812567.51二层27212.87618.81.41545.10.7710574.687383.99三层25011.84501.80.9993.30.757382.014226.89四层13981.21677.60.6662.20.734142.362.579.27合计93012.6424522.2

1806.837.71257.662#地层面一层22984.5103412.25247.58.30.71217682.5112486.44二层27093.28668.81.61765.90.7812653.887382.29三层27092.25959.81.11214.00.768505.734245.76合计77163.2424969.6

1842.118.21114.50总计170172.9149491.8

3648.947.92372.15收川益援分友析航-备-算-销照售屠收棵益留分码析注石：计舒算计前伤提公为烛竣招工侍后障经扶营猴两饺年蚁时施带顷租厉约风销扇售响；计恋算确考晨虑馅建互筑浸使享用工率蔽为料0浓.挤7炕；年慨出协租伞率扮一尖层浆为承0生.颠7宪，恶二桨层商为房诚0喝.桂8眉，仅三弓四临层垂为倍0剂.秀9此讯处丈以抗销毫售摘价演格刘折帽合嘱之垦租昼金骄仅愿为社参歪考偿数钞值非，巨用宏以敲比简较阁与捉实说际氏租除金跳之侧间霸差颂异盖，敌实枝际极招迎商蚁时档，拍还恶需逝考库虑躬租诉金俭优完惠沟政练策拿等旋。此业计活算巡寿的购前族提踢条乱件损为僚开讨发坐商匀设最立漂经鼓营衔管衫理兼公六司庙统波一胆经捡营每统赵一锋出晌租缘瑞，肤以模此示保谜证剩经迈营凳规洞划锣的兆实买施订和恼租何金临的非回舞收收死益本分柳析劲-房诚-瞧-销俱售啄收旬益骂分右析建旨设局期您销叫售真，4莲#扛地属可窜实现际浓销半售均收正益即1城.饭4斩6奖亿逼元召，荐销坟售谁均珍价飞1战.登5撤8稀万眼元思/锁平柜米熔；2粘#畜地炒。息。局。刺。宪。航。妇。钓1腐.程4未亿销元会，毕。绿。杜。张。我1河.欠8窄2愤万朝元坟/盟平跟米戴；两逼部翅分庸销判售册额泄总向计餐2陵.醋8钻7辽亿踩元柴，允销扇售咱均义价棵1己.饼7幼万崖元借/浪平姻米唱。以宪上梢为吓假侦设孟四弹层所全脑部朱卖疑掉乏可芦得耍收滚益饥，现如习销段售鸭受凉阻腿，包只秘卖处掉雀4鼠#朴地诵一羡二继层翻和达2抽#狐地捕一燥层盈，场则4稿#膛地便可振实傅际搞销割售润收芒益缠1狮.南1宾6衔亿绿元范，粪销芬售膛均绪价舒2尊.哑1恐5扮万蜂元瓦/驼平醒米烘；2推#筛地幼。斗。慈。不。算。写。撇。菜0炉.射6饭4其亿期元旷，胖。年。客。授。泊2埋.和8迫万觉元侧/肥平孩米米；两排部比分被销遥售具额维总肉计鸽1毛.趁8毕亿烤元沉，克销殖售乘均少价迁2量.蹄3拜万嘉元法/监平漂米欠。收可益槽分妨析纵-薪-撒-销退售疤收狼益慕分虑析竣愈工裳并车经读营络2疯年标后扎带戏租莫约颂进件行秋销抹售宝，4拍#炭地惧可领实巷际甩销贷售终收构益潮2浆.薪4利5永亿切元泼，炉销匀售沾均登价惊2扯.盈6胆4停万葡元口/悉平桌米伏；2级#链地笋。尸。塑。册。乏。舰。料。终2从.愤5火亿壁元肆，补。扇。要。炉。迈3敬.民2据4圈万螺元形/厉平贤米谎；两赠块椒地负商旁业卧部宰分裂销降售或额他总忍计舟5上亿帮元凉，普销做售范均智价好2径.听9枪万赴元乔/堂平芳米嫩。采强取要三升年宝后更带签租主约廊销径售巩可乎增晴加批盈游利驾2向.矛1现3应亿梯。以蚕上大为悟假末设耗三茅层视全扰部滴卖碰掉命可盏得凶收务益的，汇如授因续高班层虫经题营新单匀位拆较旗大母，驳不刷利完于裂销畜售乖，慢只欺卖惭掉塌4朽#尚地泥一咱二绘层锻和靠2初#达地蜘一寸层距，度收毁入扭其伙余派层锅面你租恳金醉，述则4科#寇地龟可俯实兴际礼销狐售拿收马益支1场.授8击4银亿命元县，缠销适售继均屑价贫3叠.汪4奔万雀元症/召平胸米见；2冠#举地痰。畅。执。嫁。闹。丢。洽。塔1新.钉1绘亿堂元目，猛。字。昼。崭。桑4鼓.补5柱万择元伯/吸平护米饶；两简块赢地帅商原业礼部顾分其销仇售泽额尸总比计桐2坟.共9馋亿烤元阶，拍销拴售撇均画价扬3毅.脱7庄万盆元挽/贷平性米校。采潜取破三怜年树后厦带且租总约诞销抗售与可促增团加棕盈巨利婚1挺.值1索亿毯，并以年编增倒加辰租拖金涨收优益卷9吨5牌0亚万稼元络。收钱益汪分辜析溜-桌-曲-经兄营银分录析厌—蚕四途号越地一层店铺经营业态推荐品牌经营面积单位日租月租收益年租收益预计租期1-5年租金收益合计5年以后租金涨幅5-10年年租金收益A-1休闲餐饮麦当劳、呷哺呷哺、面爱面、真功夫、大成家、永和豆浆、宏状元粥店、味多美、街客、DQ、大三元好婆婆饼店、六福茶艺、麦咖啡1450.4730.46292.408-10年1462.000.0%292.40B-1便利服务柯达冲印、福奈特洗衣、金象药房、家政服务、贝塔斯曼、邮局、电信营业厅、招商银行、建设银行310.887.4662.662年、5年313.293.0%64.54C-1超市冠军超市、法宝超市310.84.54.2050.355年251.752.0%51.36合计

20726.77542.11405.41

2027.04

408.29二层店铺A-2休闲餐饮麦当劳、呷哺呷哺、面爱面、真功夫、大成家、永和豆浆、宏状元粥店、味多美、街客、DQ、大三元好婆婆饼店、六福茶艺、麦咖啡735511.03105.848-10年529.200.0%105.84C-2超市法宝超市、家乐福—冠军超市、13653.514.33120.395年601.972.0%122.80合计

21004.02525.36226.23

1131.17

228.64三层店铺A-3品牌餐饮麻辣诱惑、汉拿山、金山城、老诚一锅、海底捞、好伦哥、品奇批萨、小肥羊、渝信川菜1946317.51168.135年840.671.5%170.66四层店铺A-4品牌餐饮麻辣诱惑、汉拿山、金山城、老诚一锅、海底捞、好伦哥、品奇批萨、小肥羊、渝信川菜109226.5562.905年314.501.5%63.84总计

7210

91.5862.7

4313.4

871.4注燥：震以绣上薄为技假冬定躲统膝一皮经厌营煮的犯前多五母年倾经伯营咐收院益率分化析收狂益辽分案析摘-美-浇-经假营料分昼析炊—惨二鬼号屠地地块经营业态推荐品牌经营面积单位日租月租收益年租收益预计租期1-5年租金收益合计5年以后租金涨幅5-10年年租金收益一层店铺

A-1商务餐饮上岛咖啡、真功夫、面包物语7377151301年6500.0%130B-1零售门店金飞鸿电信、电信营业厅、7-115279141192、5年5971.5%121C-1金融设施光大银行、建设银行、北京证券6327131435年7172.0%146D-1社会服务DHL、EMS21185421年2121.0%43合计

21077.648435

2177

440二层店铺

A-2商务餐饮渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆16864201945年9711.0%196C-2金融设施光大银行、建设银行、北京证券42156615年3031.0%61合计

21074.227255

1274

257三层店铺

A-2商务餐饮渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆21072.5161525年7591.0%153总计

63214.890842

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