合富辉煌X年长沙三一中央公园策略执行报告

2013年3月

致:湖南紫竹源房地产开发有限公司长沙·三一中央公园2013年策略执行报告湖南合富辉煌房地产顾问有限公司2导语：

基于本项目较低的区域认知度、不成熟的商业氛围、较高的价格抗性，我们的问题是如何通过营销组织实现开盘热卖，提升项目溢价空间，为企业品牌形象和长远发展奠定基础。我们希望不经意间影响一座城市合富怎么做？营销总策略价格推货推广拓客活动核心问题问题一问题三问题二竞争市场研究项目目标项目解读我们的客户是谁？报告思路导图市刊场踏与歪项许目P里A六R仅T传1销售目标品牌目标项目目标62玩0营1号3年输目雅标（1）战销做售烘目阀标:2歌0梁1尘3年培整爬体驰可艘售损货榨量盈预块计4个档亿际，交预塞计妻推颈货4亿销毁售类目曾标丙：2送.糟4亿把，背销寇售是率之达6鱼0躬%。其脚中毛二罩季民度梅销陆售制目坦标冻：8亡5搞0梢0万浓。（1）沟项料目饱品畏牌伪目分标:塑彻造单三代一集中泼央拜公枕园绘豪后宅砍阵屈营椒口佩碑扮，注加兄强姥三村一火作载为悉星择沙气的下标奖签搜效舌应社。（2）使企款业倍品浅牌案：奠灾定肺紫胡竹谢源宁地目产蜂在猴星册沙圾乃进至高长储沙鹿的垮品赵牌舌影湖响朋力遇，蚁为滨项搬目童后谦期型的姐销图售竟奠揭定阀基相础巡寿。销耕售耀目神标品概牌状目固标项目本体项目理解项朵目讲本篮体万爆家登丽萌北战板穷块项琴目纯四禽至项据目次概遥况项赠目抹面蠢积聚：3育3欢0亩总男建宽筑岁面鸭积洗：4抹7万损㎡发具展搂商史：麦三饼一·紫量竹靠源逝地筹产容点积传率援：1冲.陶9戏9（变北好区3委.谱0）绿崖化询率动：3骑7都.陆5雾%物膀业杆类桨型妻：行联吉排岭、梅高距层插住贴宅梢、旦公午寓现亮场推进窗度踪蝶：少一垮二僵期盏已睁交计房物日业头管立理六：夕竹界胜扣园千物翼管项挪目哥位尖于抖特凉里训西王路对与烂西腔霞樱路露交松汇想处将，械属耻于推万毯家灯丽袜北坑板险块咐。北震侧创：严湘见龙棋小倍学蝴、胶湘喊龙进家外园西忧侧锦：尽万漏家务丽妹北线路丘、高广姿电龟、争月呈湖领公西园东椒侧健：商生培态掏体离育长公磨园剥、帅特烧立锡公搭园倡、迫星存沙鸦大帜道南陡侧侵：捕中岁南熟汽卖车薪世威界膝、艇开字元无路项届目消认惧知万编家秃丽鲜北浩板炒块腿，抹特夺立泡西哄路岛与稍西基霞穗路欠交布汇么处区隆域次价仅值万蚕家舍丽阅北悬板钢块冬，叮拥分有艇良偿好隔的驾自显然求资卫源臂和呜升勺值但潜级力片悼区赶发晴展鸣价伐值资侄源辛价驳值配变套筒价航值小赵区恭内刻部捕幼财儿汤园班、征商女业父街垫、纹超低市贴、铅购扎物纲商框场项困目弊周驳边撤有须小制学飘、桐中柄学罢、垒大棚学往、婶大开型搂购妈物英中特心货、维医徐疗雷等翅配捡套自躬然火资偷源凭丰爪富误，鸡如眼月酬湖脾公为园滑、可生滑态施体应育鞋公虑园林及亮松扁雅坡湖披公菊园适等毗译邻领广历电锣，火客泳群咽质森素狮较旷高万栗家究丽剃路旷为龙长辨沙慎主哭要域干小道偷之渗一万丸家炉丽寺北衣板疲块耐生扛态鞋、觉宜封居片玩区染交雕通鸡日节趋献成汪熟侨，酒地剥铁4号患线驼无霜限任缩择短貌星此沙旅与眨市换区凝的章距击离目搞前芝该轿片靠区创均笑价泽较友低足，未升思值偿潜静力杏巨澡大项乘目省价水值一挽流萌品拖牌骡团寄队杰，垃超泳前招的阀规踩划纱，咏最声具孩投娃资遇潜厘力动的岛项痰目品济牌根价坊值规皂划府价否值投交资弓价急值建排筑素规狗划吨：毯浙立江钉东醒阳银重蒙工园刃林稿规灭划杜：兽独铜有恳的题三袭庭铺九竭院姻一雨街挂区营岸销辛代裳理辅：获全插国犯第脆一良家胆上仗市萄的无品棒牌意代件理钉商裁合久富表辉再煌广体告炼推瞧广特：捏合接富校辉翅煌步侮步煮高琴旗税下董汇滩米钞粑晒、广罗炉莎填蛋赌糕由、陕三计之逃三甲幼书儿亏园项啄目蓬整冈体疤规四划良有犯大饭型悟商掠场散、启酒普店拳式僚公析寓蛙、听商绸业夕街浅、概高么层汁住忧宅肾、师联教排陈别溉墅项网目叼地隐块芬与飘星微沙雨公绣园杯、疯特丙立戴公鼓园刘相确互司呼鉴应悲，蓄自宗然高景勉观群与嗓住壶宅朽有饶机克结湾合随尺着项地啄铁4号悠线百的随规惑划拒确嚷认研，钉万润家锐丽百北旱板罢块京日发趋壮火懂热周队边邀公枯园岔环罪绕角，页独夫有毒的率自灰然败资笼源籍配搅套1佳2青己春尤的袖气蛇息胀，歌在N名+引1个若性法空肢间丝式蔓炊延招；L型禾厨瞎房澡里财，木烹蹈饪拾是币一啄种失自糟主耽的辱情跳调饱；餐艰厅列、肉客忌厅赏、厨阳适台镇相爽连矮，添空啦间太开表阔沟，失可胡观抚赏层中产央盼花旋园杂；情昨景夫花覆园强，黄可艘作惭瑜气伽填室冲、议书夫房骗、耻健罚身怀房皆，肾生饲活插由碍你庆做数主菌；大璃主遭卧即朝扬南张，瓦有尝一假种柏诗然意遮穿旦越甩街绸区厦花淘园足洒蒸落窑枕目边。F爬-滩3户燥型肆：3房2厅2卫+双丽阳备台1屋2馒9熟.神0足5恢㎡F狗-跳4户煌型介：2房2厅1卫+双驻阳稻台8争4妙.钥3返㎡格唇局道周纤正供，手布勉局荐合衫理端，N朱+字1百陕变奏空侍间酿品焰味桂无移上腾限帖；餐厉厅其、文厨并房所相戚连锈，扎亲废情棒在巨美秘食雪享朱受渗中饺越识加沈亲闭密园；花敌园薄功域能红多无元切，香是瞒妻皆子陡的确养络生狂馆坑，庙老假公吉的似健州身联房旦；客妄厅慢连眨接奏大信阳涨台交，佛恣崭意搅畅童想分醉快美成风宣景毅；带兵卫抢浴棵的桨南庄向离主来卧皆，挡是退主凶人醒听巨风眨赏寺月血的间心理灵纽奉秘绒境凶。产妄品朽价交值1偿3空徒间指周壶正横，鬼布鸭局企合支理叼，宝得四房租率夜高检，航高西品蜂质炕人纸生业；厨富房烛、帮餐甩厅榆连雪接忍阳调台按，瞒周圆末制的毙家辞庭算聚企餐裁变败的珍酣膨畅它；大欧阳戚台波连滨接迁客锯厅允，弃中煎庭院花平园现成坛为凤视炮觉端的仓主撒角谨；有版兴蜘致瞧，速可数将蚊空欣间壮花废园释当乒成错瑜教伽梳室盯，织阅速览剂室找、看咖壮啡跌室挠；带建卫揭浴装的舌南捐向贱主薪卧舌，先让年思绵绪徐在妨街麻区程风她景旺中功静颤下撕来铅。D业-茄2户铸型寄：3房2厅2卫+双棉阳捏台1照2呜7辣.茂2禽1盖㎡阔振绰瞒布鹊局丈，榜干傍湿突分拼明俭，续动挣静逐分球区完，铺得港房揪率痛高忙；餐泼、毁客导厅甩相厅连红，座南哑北萍阳意台得，合最扣大笛化决吸佳收塞中耕庭恢花循园夜风讲景坊；超忠大抖空初中鉴花志园被内亚，央可反赏菌景嗓、尤品揭茗胶、愚听细音精乐傻；南湾向宅次奶卧议视罢野尼开副阔箩，厉幽岗静黄无狭纷犬扰己，太让贱父咸母民安嘉享揉晚鹊年损；带吐卫激浴观的械南些向枯主皂卧漂，尚是仗主扒人你听赠风域赏只月舱的沿心串灵泥秘楼境锣。产它品为价反值根更据渡项肃目赢价拍值夺分耻析业，她项傍目板具员备邀成桑为哥宜令居蒜、揪投败资蒙的惹公惑园堵式耗住艺宅慈小窜区奥，敢应冲同贼属吓于苍区蛋域薪标毒杆抗项穴目项目价值外在美内在美品牌产品规划投资区域价值资源价值配套价值辐射影响住疫宅场竞鸭争森市店场竞稼争梢锁喘定挨：椅产粥品值竞袄争灶区症域予性亚较证强搏，径集秒中示在液星辱沙搁的桨四偶大时项储目高叉层掘核里心标竞壁争耳项蔽目牛筛型选陷原煮则无：区内域只地扰段劫类欧似览；项严目蹄档太次丽类此似件，柄竞电争万项因目饿为愉中咏高修档弟次殿，推专售新时蜡间谎重虫合产赔品箭面坛积勾段沿类常似忧。高浩层居竞疏争锹集捉中洪在委项嫩目交周钞边厕四温大歇项旁目蓝刘山娱郡父、踏凤毛凰脊城花密样遇年线华恒棕大守翡副翠遵华惭庭。华竖样年斑华三秤一街趋区蓝邻山郡华治润凤卧凰城竞腊品表分乘析目堤前页区接域骄竞窝争常激西烈名，山特爬别膊是1滑3年裁上腊半嘱年指；精下伙半捏年念随筝着桂凤酱凰味城汇、恒脸大锈翡浸翠橡华飘庭柜等申项帽目能货范量樱减火少减，侧竞皆争票压增力智将飞会俯有茶所托缓碗解点。高上层剃竞钻争演对宅抗申：趣本掌案货核嫁心贷价订值喇公蓄园+产但品+配肾套核触心厅竞舌争次陷级以竞烘争外也围闹竞升争结缓论市购场蛾大骄势1迈.从1记2年躲下眼半勉年朴开妥始异，旷房爬地倾产盒市左场耍逐凶渐钓回象暖群，翻虽掠然2月傲初烂国所五纸条晨出碑台盆，泪但向并恢没有踏过庭多情抑猎制漏市扮场迫回文暖展趋掠势柄；2其.随淡着肯几弹个能大把盘拥逐宴渐衬走哭向甲尾谋盘悠阶属段舌，右星买沙药片铁区看今岁年对的阵竞对争口压难力谷稍秘微欠有挤所液缓秩解叨；然总而葛另取一营方尖面长，委万午家裂丽刃北卖板项块行持辈续仇升冻温岂，纤众阻多伐开史发驳商剧已朽经踢蓄唐势促待搂发附，鹊未押来几丽年未该宗板匠块径竞厚争切将铃会蚕异概常熄激点烈垮。项水目诵情贞况结鉴论地惯段自扭身迟配海套棒齐尚全项按目俯规休划些具形备廊竞滋争碰力较叔高仪的土产坐品筑附亏加积值三肢大终主荒题千公克园公处园洪大传宅叫品饱质廊生劫活结刻论片思慈考本唱项揭目蜜，如胖何陶把僵握催市洲场走机岩遇植；如菠何以突枝破赶本步土小市雨场编消蚕费透力弱限讨制来，规箱避订市垃场策风透险胳。核蹄心其问促题P墨A担R竹T野2核笼心丧问浇题屑一如浅何暗提森升他项指目旁认岗知钥度丧、遥扩碍大芬项浆目抬影例响跨力狡，源增购加愤消馒费铺者梁口着碑1、洒最认具淋居渐住皆及更投瓶资锻价枪值宏的b失l绩a卡c丛k街秤区团项喂目望。出怎巴么辆做僻才幸能涌名扁符荒其所实恐？2、丈如避何南树币立续项宁目洁的站高测端述形亭象罩，乱以照何约种浆品密牌极形屑象极切谨入掠市域场垄？1、殿竞番争愉激夜烈图，作面寸临脂同娃类倍物砍业名竞俘争心，称如陈何农突甜破敞竞竞争须体汤系销，淘树膊立商全颗新招公亩园书生纤活匆典象范犬？我价们贼的证客裂户识是菌谁煤？核并心羽问灵题咏二1、膊我偏们炊的素客魄户略是深谁肺？食有馒多晶大迫的文量那？仆如丧何岭挖掠掘禁这男类贯客筹户欢；2、姿星盲沙秃本景地召的底客蕉户文，况能夏否帖支赛撑方项懒目妨的渔体学量饭；3、棕如架何腰拓刷展猫其劳他色客酷源怠市品场闷？1、2楼0葱1贵3年衰销稍售桂体寺量怕约检？槐万羡余出平扭米仁，雁多织长弹时罚间衬能拉完皆成嫌销尘售受？2、层市刚场盖供驴大拼于排求页，下市捐场轻竞怪争衔激群烈蒙，至如逮何赠保幕证勤出泛货打速昌度箱及时价冲格吴？1、病以鸽怎意样吉的丙价界格激销疼售艇才须合捷适懒？2、骑竞秃争傲激缺烈昌，剪面激临址同皆类暑产泛品忘和功物延业捞竞熄争霞，股，羊如俘何攀突骆破庆竞初争代体赖系零，仓更坡多股的朵圈跃客笨？如只何覆销滥售侦住未宅樱？核裤心辅问爪题璃三项职目寻定愿位P语A羊R维T荣3长顾沙，社有时生乒命升的芦城随市期瞎待辣有讯故服事悉的占生素活我区们鸽的劫项侮目承保载凳着津人男们墙下水一载个舟宜辱居暴的唇梦时想城皇市造与染宜信居凤梦朵想住订宅谁形望象丸定领位开辩一脖扇仪窗看扇看温我豆们稳未族来烤的生隔活…波…我竞们敢营医造格一嗓个略在公旧园蛇里的精羊品话社壳区在俊这掩个活讲力的迅城浸市许里夜咽晚找的臭灯绕塔帖指授引愈着归沾家的绞方丘向畜，城脏市坐焰标印中财的索生皮活检将刚这哑样展苏现去猴楼候下否商搭业福街默里器坐撞坐霞，亲伸脉一藏个懒肺腰，拢抚馒慰即一因下就劳兆顿俱的触神您经一顿家僻人快胖乐地述游秆戏川，锯成奸为奥社产区唤的宁风陡景很；幸悦词耳声的喧打哗，棍奏缸响锦生六活之的和伍谐汗称水铸浇笼铸球的中身李影记唐录仔着田青批春病的健西美每喝天拾可宅以耳在寨这况里爪和邻腔里情闲彩谈每忧天病可艺以蚀在咱这往里呼梦吸饮新狭鲜毙空业气每县天膜，械可稳以候在砌这溜里俯送瞰昌万疯千盛景址致闲捕暇彩的总离在秒不广经么意稻间厘就发溜券走…提…时粮光灵景动铸的耽水谣，跳床跃着按动弦听斧的席音袭符随橡意饶逛蜡逛争，畅四胡处痛都炮是呜引梦人蹄驻好足兔的趣优味静百谧慢的悉内骗院妹，咽是贺温口馨貌的许天惯堂裕；自狼然绝的天括籁，兆消崭去补一尘整爷天酿的倦僚怠内载院鸣景而观盎龄然绿基意点嗓缀纯其祖间仓，锣自蛮然道与冬生队活捏无短限逼贴叫近…隔…宁趟谧桑的天眼地放执飞嘱你尺的稼自根由症畅护想…施…体扩贴聚的飘调窗让贿凭遗栏惰静摆阅痕成饺为尝生有活再中能的储经槽常…猎…充庭满怎阳久光容的腰庭弹院输，单心嫂情葛在放微股风简中徜尚徉…足…空卡中谣庭侨院这紧就盾是载我贤们福精乏心麦营咬造迹的生弹活涉的本晓味，不扎过尤如模此…臂…城齐市请宜鲁居傻公抛园谈生浊活万停家惑丽杂北袜公剃园俱生故活住大轻区和展谐权的从幸绸福甜大乘区项替目泻全扒新胖定揭位核疑心赵问俗题恰一骨：如渣何侨提终升楼项从目慌认斜知愤度滔、霜扩网大谷项眨目津影坊响四力蚁，伶增选加虏消击费胖者要口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