仙桃项目市场课件

欧亚达仙桃项目市场分析Part.1城市背景仙桃被誉为“江汉明珠”、“鄂中宝地”、是武汉城市圈西翼中心城市

，中国黄鳝之都、世界无纺布基地、亚洲体操之乡、世界冠军的摇篮。

同时，也是中国民间文化艺术之乡、湖北花鼓戏之乡，

国家级非物质文化遗产——荆州花鼓戏、沔阳雕花剪纸、沔阳皮影戏。认识仙桃地域资源广阔、文化气息浓郁、经济实力雄厚城市背景仙桃位于湖北省中部的江汉平原，区位交通优势明显，紧靠武汉，贯通南北、承东启西、得天独厚的区位优势。距武汉天河国际机场、汉口火车站、长江武汉港均只1小时车程。仙桃以轻结构、外向型为产业特色，基本形成以纺织、服装、无纺布及卫材制品、食品加工、医药化工、机械电子为主导的产业体系。并已形成完整的产业链。仙桃即将成为中国最先进的纺织基地、高档面料基地、品牌服装基地，有影响的精细化工基地、汽车零配件生产基地和最大的无纺布制品出口基地。仙桃城市概述：仙桃地理区位及交通体系优势明显，利于外向型产业及轻工业园、物流运输业发展。城市背景仙桃市在武汉城市圈的地位：仙桃是“8+1”西部城市圈离武汉最近的中心城市，属于江汉平原发展最快的城市。仙桃的职能分工：仙桃是西部城市圈离武汉最近的中心城市。西部区域性中心城市—的职能定位为仙桃市在城市圈的发展奠定了比较高的地位。仙桃市在城市圈的定位：仙桃市凭借良好的自然资源优势、生态优势、区位优势，在城市圈内的定位为：大武汉的“后花园”，绿色产品供应基地和农副产品加工基地，武汉光谷的生产科研基地。大武汉“后花园”、养生之地的定位，将极大地增强仙桃市对武汉市置业及投资者的吸引力，并可能引发新一轮的商业及专业市场开发热潮。城市发展轴城市背景城市圈介绍：武汉“8+1”城市圈，未来将形成以大武汉为核心，与周边8个中小城市优势互补、资源共享、市场共通、利益共有的城市圈经济一体化格局。城际交通的建设，加强了城市之间的融合。而对于仙桃市等城市圈内的二三线城市来讲，由于房地产行业起步较晚，发展也比较缓慢，未来市场发展及升值的空间都较大，且距离武汉市较近，因此极可能吸引部分武汉市的投资人群到此置业或投资，而这种吸引力的大小将直接取决于各城市的发展前景及其与武汉市紧密程度。8+1城市圈武汉城市圈对仙桃市的影响：城市之间越来越紧密，更多的武汉投资客户转向城市圈城市。城市背景城际铁车的建成将为仙桃带来更多发展机遇：15分钟生活圈，仙桃已不在孤立，与武汉融为一体已成未来发展方向。70KM武汉—仙桃城际铁路预计2014年开工建设，目前，已完成了项目资料收集、现场踏勘工作。建成后，武汉至仙桃约60分钟的行程将缩短至40分钟以内，将更好发挥区域城际交通的整体效益，从而促进武汉城市圈一体化的进程不仅极大地改善江汉平原的交通条件。同时，规划城际铁路通车后，将武汉与仙桃联系的更为紧密，武汉及周边城市圈客户将目光投向仙桃，大大拉动仙桃市内各项经济发展，房产市场将会尤为显著。经济产业的发展、城市的升级对城市房地产行业发展的巨大带动作用不可忽视。城市背景仙桃城市发展概述：城市南拓发展，仙桃新城发展引来新机遇。项目地段价值将日益凸显。工业园区城西南片区以老城区为中心，以向南发展为主导，兼顾向东，城市的发展基本控制在分洪道以西和通顺河高压走廊以东地区。规划公共设施集中在大新路、钱沟路和何李路共同形成的城市中轴线，以及沔阳大道、仙桃大道和新城大道三条东西向的城市轴线上；规划工业用地有三片，分别是仙桃工业园区、新建的城东工业区和城东南工业区；规划的居住用地包括五个片区，除老城区外还包括城南片区、城东片区、城西片区（城西北片区）、城西南片区、南城新区。

本案城市背景仙桃城市发展概述：城南片区发展迅猛发展，政府对区域前景较为重视，区域交通体系逐步得以完善。城市发展方向：规划期内重点向南，兼顾向东，远景争取实现城市的向北跨越。

城市形态：规划城市形态为轴向带动、片区发展的多中心城市。规划以南北走向的袁士路、汉江路－纺织大道、锦瑞路、钱沟路、何李路、叶王路、和平路为依托，穿越或跨越高速公路向南发展，城市形态表现为片区状发展，城市内部道路形态以网格状为主。省委书记罗清泉视察南城新区省委副书记杨松视察南城新区市委书记刘新池视察南城新区建设城市背景仙桃市第一人民医院仙桃城市发展概述：城南片区众多政府、企事业单位纷纷入驻，医疗、教育、文化、体育、商业综合体等一应俱全。仙桃市博物馆仙桃市新政府大楼仙桃市一中城市背景1)人均GDP快速增长

2012年达到31210元。位列全省县市第一，随着城市经济的快速发展，消费者对固定资产投资兴趣日益加大。2)居民可支配收入及消费支出快速上升随着收入水平的不断提高，居民的消费水平增强，对生活的要求也将逐渐提升。仙桃经济发展状况：近年，仙桃经济增长迅速，仙桃人均消费日益提高，生活水平不断提升。城市背景◆城市南移，适度往东扩张，经济开发区工业园区及南区新城建设已经初具规模，随着市政等配套工程的逐步兴建和完善，仙桃市的“龙头”效应已经初步呈现，新时代发展契机给仙桃带来了腾飞的潜力，同时也为仙桃发展注入了蓬勃的发展生机；随着政府对城镇化发展的推行下，仙桃城市化进程发展进一步加速，其房地产市场有着较为广阔的上升空间；诸多房地产项目的开发建设，也使得仙桃的各项商业、交通、生活等配套设施进一步完善。城市发展研究结论：城市南移，打造南部新城，区域交通不断完善，本案商业价值日益凸显。城市背景Part.2仙桃房地产市场分析国务院颁布“新国五条”，限购政策不松懈、扩大房产税试点、保护刚性依旧是商品房产市场发展趋势，商业地产依旧不受限制。解读：限购政策不松懈、并通过扩大房产税试点、对房价目标进行限制干预，核心依旧保护刚性需求客户，商业地产依旧未干涉。

2010年：“国十一条”“国十条”“9·29新政”相继出台；2011年：“新国八条”出台。调控手段也从差别化信贷、增加保障房供给等，逐步上升到限购、限贷和限价；2013年：国务院总理温家宝2月20日召开国务院常务会议，颁布‘新国五条“。（一）完善稳定房价工作责任制。（二）坚决抑制投机投资性购房。

（三）增加普通商品住房及用地供应。

（四）加快保障性安居工程规划建设。

（五）加强市场监管。

仙桃房地产分析新政改变了大部分开发商的市场预期，但基于国情、中国的经济制度及结构、中国房地产市场的特殊性等，开发商们并没有产生恐慌，在项目运营、公司运营等方面积极调整，时下在普通住宅市场调控持续加码的情况下，商业地产领域正在受到热捧，绿地、华润等企业相继成立商业地产运营公司。从大势的研判中我们可发现：政策的内容逐步从原则性的、指导性向执行性的、操作性强的方面推进。未来一段时间，出台更多政策的可能性很小了。市场开始进入政策的消化期和深度博弈期。我司认为短时间内商业地产市场不会遭遇调控，若有个别区域出现泡沫现象，对商业地产的管控将有可能加强，但对像仙桃等三四线城市而言，政策影响很小。开发公司资金链对销售回款的要求会更高，一次性付款将得到更大的优惠幅度。地产政策解读小结仙桃房地产分析仙桃房产市场发展日益完善，板块竞争格局激烈，尤其以城南片区、南城新区最为凸显，但新城板块追捧热度最高。城西北片老城区城市南扩南城新区城南片区城西南片城东片区仙桃房地产分析销售价格走势2013年1月至6月，仙桃城区商品房共成交5775套，同比2012年同期的3092套，上涨了86.8%，其中住宅共成交5392套，同比2012年同期的2786套，上涨93.5%，将近一倍。2013年上半年仙桃住宅成交套数排名前十的楼盘分别为：新城壹号、仙桃·福星城、和合·国际城、忆美·翰林公馆、星城国际·江汉星城、满庭春MOMA、元泰·未来城、紫金城、现代·森林国际城和锦绣江山。仙桃房地产分析2013年年初，仙桃楼市开年成交价比2012年年末的稍高一些，到二月份，受春节假期“返乡族”回家置业等因素的影响，各大房企打折促销的增多，住宅成交1533套，引领2013年上半年月度销量，住宅均价较一月份也有些降低，但也一直稳定在3000元/㎡左右。二月高峰过后，楼市销量开始下降，但三、四月份的商品房销量同比12年还是分别增加了137.5%、187.6%。五月份是楼市传统的销售淡季，成交量开始下滑，成交量下降，成交价格反而上涨，但五月份商品房销量同比12年还是增加了42.7%。仙桃楼市在六月份针对端午佳节打出了不少促销活动，但是购房者好似不太感冒，楼市成交依然没有大的起色。仙桃房地产分析销售价格走势城南版块的楼盘普遍销售较好，在上半年的住宅销售排行榜中，城南版块就有6个楼盘入选。城西板块的满庭春MOMA和锦绣江山表现也较突出，上半年住宅销售成绩较好。南城新区的现代森林国际城，成绩斐然，三月底开盘，三个月销售住宅138套。

城南的大热盘“新城壹号”将商品房和住宅的成交量及成交面积排行榜的状元都收入囊中，2013年上半年商品房成交727套，成交面积为91268.12㎡；住宅成交692套，成交面积为79137.18㎡。仙桃房地产分析销售套数排行2013年上半年楼盘住宅销售套数排行排名楼盘名称销售套数（套）平均每月（套）1新城壹号6921152福星城333553和合·国际城253424亿美·翰林公馆235395新城国际·汉江星城217366仙桃满庭春MOMA174297元泰未来城153258紫金城148249现代·森林国际城1382310万荣·锦绣江山130212013年上半年楼盘住宅销售套数排行排名楼盘名称面积（平方米）1新城壹号79137.182福星城38458.713和合·国际城26365.714亿美·翰林公馆23883.395新城国际·汉江星城23211.166仙桃满庭春MOMA19298.387紫金城18226.118元泰未来城17101.359现代·森林国际城15453.610公园世家13682.17五大版块齐发力：2013年上半年，依然是城南以1910套住宅销售成绩领跑仙桃楼市，并在2013年上半年住宅销售排行榜TOP10中占据了六个名额，成绩相当不错。除老城区外各版块六月的成交均价相较一月份均有所上涨，城南新区和城西版块的上涨趋势最为明显，老城区成交均价走势与之大相径庭，6月成交均价相较1月跌了9.5%。城南领跑楼市：城南一直以来就是成交最热的版块，2013年1月至6月以2085套成交量坐稳冠军宝座，在2013年上半年住宅销售排行榜TOP10中，城南版块的楼盘占据了六个席位，其中大热盘“新城壹号”更以成交692套的成绩位居排行榜的榜首。仙桃房地产分析各板块住宅成交量2013年上半年，仙桃楼市主要还是以刚性需求为主导，故120㎡以下的户型仍是需求热点，其次是改善型需求的120㎡~140㎡户型。在均价方面，随着仙桃近两年快速发展的房产和优质楼盘的不断增加，使得购房者对于中高价、高价房的接受比例大幅度提高，对于城区楼盘，购房者最能接受的均价为3000元/㎡~4000元/㎡，乡镇地区的楼盘均价大多数为2000元以下。仙桃房地产分析成交大幅缩水仅为2012同期20%2013年上半年土地出让无论是从成交宗数上还是成交面积、成交金额上都明显减少。2013年上半年仙桃城区商住用地出让11宗，同比2012年减少47.62%。2013年上半年仙桃城区商住用地出让面积为11万余方，仅为2012年出让来量的九分之一。而2012年的土地出让金额也是2013年的五倍多。土地出让热点版块突出城南占比近半为扩充城市容量，“向南再造一座城”已经成为仙桃城市发展的必然。位于连接老城区和南城新区“黄金地段”的城南版块，迅速成为了投资热土。2013年上半年城南版块出让商住用地3宗，出让面积居于各版块之首，占据城区宗商住用地出让面积的48.77%。仙桃房地产分析仙桃住宅市场分析：区域住宅市场群雄割据，楼市竞争白热化，未来供应量将达近400方的供应量，市场供应量已过度饱和。仙桃六大居住区：老城区、城南片区、城东片区、西北片区、西南片区、南城新区其中南城市场竞争压力尤为突出。城西北片区预计未来还将有17万平方上市老城区预计未来还将有29万平方上市城东片区预计未来还将有55万平方米上市城南片区预计未来还将有32万平方上市南城新区预计未来还将有150万平方上市城西南片区预计未来还将有91万平方上市仙桃房地产分析仙桃市呈现被迫迎合离心式的城市化扩张模式（动态的竞争趋势）老城区老城区土地日趋稀缺，土地价格攀升，带动房价上涨，开发商向新城区转移；引进卫星城居住观念，区域功能得到升级从被动郊区化到新城市化在市政规划下，随着市政建设的逐步完善，仙桃的房地产开发风生水起，发展热度越来越高。城市扩张周边地域新城区仙桃城市房产市场解读仙桃房地产分析

随着仙桃楼市政策的具体实施，众多购置者更趋理性，促使仙桃各楼盘向品质化发展的步伐加快；随着仙的经济发展及城市化进程加快，人们对居住提出了更高要求，客户对区域板块发展及整体规划配套要求更高，加上仙桃南城过度开发，住宅市场竞争压力日益凸显；

据统计未来2-3年内会有272万方的推盘量，按每年正常销售60万方测算，不考虑后期新增土地供应量，现有的供应量可保证仙桃4.53年的销售周期。而且，随着众多品牌开发商进驻，市场的竞争会变得更加激烈。仙桃住宅市场观察结论仙桃房地产分析26仙桃商业圈概述：城市南移、形成多个商圈并存格局，南城商圈格局与发展处于初步阶段，市场培育期较长。以银泰百货商业广场、好邻居购物中心为标识的仙桃老商圈以正在新建的元泰步行街、豪布斯卡、现代森林国际等大型住宅区为起点新城行政商务圈仙桃经过近几年的飞速发展，由原来以银泰百货商业广场、好邻居购物中心为整个城市的商业中心扩张至南城新型商圈。目前元泰·步行街、豪布斯卡等新商业体的出现，逐步形成了两大百货商业圈，同时通过汉江路，仙南大道进行连接，使仙桃商业呈现“哑铃”状，使城市形成南北呼应，东西同步发展的商业格局。仙桃房地产分析区域商业发展特征仙桃商业发展阶段是处于商业业态不断丰富，市场不断细分不同人群的中级阶段；国内省内一线中大型超市、综合农贸小百货市场、传统商业街、新型商业体等多形态，多层次并存的状态，难以提升城市商业整体品味；整体商业布局仍以街区商业为主，除老城区板块已形成的商业中心外，其他版块尚未形成真正意义的核心商业中心。城南新城的规划利好，多个大型商业体的集中开发，将形成“双圈”格局。商业整体装修风格和层次较低，商业面貌比较陈旧；商业多以单店独户的形式经营为主，且沿街“一”字排开，经营灵活性较好，但人车混行，缺乏完善的商业配套功能。仙桃房地产分析Part.3仙桃竞争环境分析文华·豪布斯卡翔球家具广场现代森林国际城元泰·新世界步行街仙桃世界城仙桃城市广场新天地国际广场仙桃商业项目分布图商业竞争环境分析项目名称区位商业形态总规模（万㎡）当前推出面积（㎡）均价（元/㎡）销售情况文华·豪布斯卡城南新城综合体、家具娱乐休闲78一期40-50一楼14000二楼8500三楼6000一期基本售罄，月均售30套新天地国际广场城南板块娱乐休闲36新推未划分预估2万未认筹仙桃城市广场老城区百货、娱乐休闲5新推40-100一楼4-5万二楼3-4万已售，少量铺面仙桃世界城老城区百货、娱乐休闲4.2新推20-100预估4万9月认筹11月开盘元泰·新世界步行街城南新城步行街、百货、超市娱乐休闲、运动100一期20-100一楼1.5-2万二、三楼1.2-1.5万四楼1-1.2万五楼70007月14日开盘，共414套，目前销售45套现代森林国际城城南新城零售、超市娱乐休闲60一期14万方40为主少量70-80一楼1.8万二楼1.2万以下未推盘翔球家具广场城南新城家具、建材市场-新推--在建区域商业楼盘信息汇总商业竞争环境分析占地面积231660㎡规模78万方，其中商业面积36.5万方，8万方家具市场，项目地址仙桃城南新区，沔州大道中段容积率3.1绿化率15%商铺面积区间40㎡-160㎡销售价格一楼14000、二楼8500、三楼6000开盘时间1期于12年10月开盘销售情况一期开盘销售150余套商铺，后期月均去化30套左右，目前已售罄。购买客群仙桃市内居住人群、周边乡镇、江汉平原投资客户文华·豪布斯卡一期商业竞争环境分析商业铺面面积划分区间保持在40—160平米之间，单铺销售总价控制在30—50万之间，首付款保持在15—25万，从销售情况来看，位置较好，总价较低的铺面去化情况较为理想。商业竞争环境分析文华·豪布斯卡营销策略及销售情况分析营销策略：项目对外宣传“先招商后销售”的形式，提升项目在市场的公信力、客户对项目的认可度，从而拉动项目销售，从项目实质情况来看，以商业布局为噱头，通过拉高价格，提升投资回报力，压缩项目投资风险，从而吸引区域投资客户对项目的认可度。实质：营造投资热度，同步招商、从而达到销售目的。客群分析：铺面总价不高，项目投资客户面较大，主要集中在仙桃彭场镇等周边经济情况较好乡镇及仙桃本地投资客，部分江汉平原及周边市投资客户。推广形式：户外造势、活动推升区域知名度及促销、不定期组织推介活动、短信、派单、电影下乡及项目现场包装等推广手段。商业竞争环境分析占地面积33169㎡规模11.7万方，其中商业面积5.6万方（家乐福2万方、苏宁5000-1万方），酒店2.1万方，住宅2.9万方项目地址仙桃黄金大道与宏达路交汇处

容积率5.5绿化率35%商铺面积区间未划分销售价格预计2万开盘时间未定销售情况未开盘，未认筹购买客群仙桃市内居住人群、周边乡镇、江汉平原投资客户新天地国际广场商业竞争环境分析家乐福和苏宁电器的入场已经占据了商业部分的一半，家乐福在整个二楼及二楼以上，苏宁在一楼内街再加上一些品牌店铺的入驻，可供销售的自营店铺仅为一楼临街铺子。销售方式：长期返租,返租年限：5-10年（有待开发商确定）回报率：6-10%（有待开发商确定）10年返租回报率调查如下：年限第1年第2—3年第4—5年第6—8年第9—10年回报率6%7%8%9%10%新天地国际广场项目情况概述商业竞争环境分析新天地国际广场营销策略及销售情况分析营销策略：项目对外宣传“家乐福、苏宁电器入驻”，以长期返租的形式，提升项目在市场的投资热度，从而拉动项目销售，从项目实质情况来看，以已入驻成形的大型商业入驻，通过长期返租的形式，压缩客户投资风险，从而吸引区域投资客户对项目的认可度。实质：借助入驻大型成功商业体来保障投资收益，增加对其的投资热度，促进商铺销售目的。客群分析：处于新老城区交界处，预计的铺面总价不高，项目投资客户面较大，主要集中在仙桃城南新区客户及周边经济情况较好乡镇及仙桃本地投资客，部分江汉平原及周边市投资客户。推广形式：户外造势、商家入驻活动推升区域知名度及促销、不定期组织推介活动、短信、派单、网络及项目现场包装等推广手段。商业竞争环境分析占地面积6564.62㎡规模5万方（其中商业2万方，共五层，仅销售一楼和二楼商铺）项目地址仙桃市大新路56号容积率6.95绿化率/商铺面积区间40-100㎡销售价格均价4万开盘时间2012.9.28销售情况仅剩几套商铺未销售购买客群仙桃市内居住人群、周边乡镇、江汉平原投资客户仙桃城市广场商业竞争环境分析5层楼共2万方商业，但只销售一楼和二楼，一楼整楼和二楼内部的商铺集中在20-30㎡之间，总价在80-120万左右，二楼临街窗口有少量大面积商铺，总价在200万以上。销售总面积不到1万方，销售9个月剩10个商铺，皆为小面积商铺。从整体来看位置好的商铺销售情况好，小面积供应量大未销售完全，大面积的小供应量反而销售完全，主要由于大面积商铺较少。一楼二楼商业竞争环境分析销售方式：长期返租年限：3年回报率：6%3年返租回报率调查如下：年限第1年第2年第3年回报率6%6%6%小体量商业，且又只销售一楼和二楼，销售总面积不到1万方，销售9个月剩少量商铺。商业竞争环境分析仙桃城市广场营销策略及销售情况分析营销策略：项目对外宣传“家乐福、苏宁电器入驻”，以长期返租的形式，提升项目在市场的投资热度，从而拉动项目销售，从项目实质情况来看，以已入驻成形的大型商业入驻，通过长期返租的形式，压缩客户投资风险，从而吸引区域投资客户对项目的认可度。实质：借助入驻大型成功商业体来保障投资收益，增加对其的投资热度，促进商铺销售目的。客群分析：处于新老城区交界处，预计的铺面总价不高，项目投资客户面较大，主要集中在仙桃城南新区客户及周边经济情况较好乡镇及仙桃本地投资客，部分江汉平原及周边市投资客户。推广形式：户外造势、商家入驻活动推升区域知名度及促销、不定期组织推介活动、短信、派单、网络及项目现场包装等推广手段。商业竞争环境分析占地面积11988.39㎡规模4.2万方（地上六层加上地下一层，地上六层每层6000方，地下一层为7000方）项目地址仙桃市大新路容积率5.5绿化率/商铺面积区间20-100㎡销售价格均价4万左右开盘时间2013年9月开始认筹，11月开盘购买客群武汉市汉正街投资客，仙桃市内居住人群、周边乡镇、江汉平原投资客户综合体——仙桃世界城商业竞争环境分析仙桃世界城营销策略及销售情况分析营销策略：项目地段位于繁华的大新路的后段，招商上突出银泰仙桃商城，借助与其同在一地段，来往人流共同性，拉升项目价值，从而拉动项目销售，从项目实质情况来看，利用成熟的地段与市场，配以短期返租减小项目投资风险，从而吸引区域投资客户对项目的认可度。实质：利用成熟的地段与市场优势，无需担心招商，通过控制招商质量，从而达到销售目的。客群分析：效果最好的是在武汉汉正街派发传单，针对的是在汉正街做生意的投资客，和仙桃本地和周边乡镇投资客。推广形式：户外造势、派单、及项目现场包装等推广手段。商业竞争环境分析占地面积350644㎡规模100万方（其中商业10万方，一期五层商业加上地下一层共7.5万方，后期是酒店底商2.5万方）项目地址仙桃市玉沙大道8号容积率3.58绿化率34.5%商铺面积区间20-100㎡销售价格均价：一楼1.5万-2万；二至三楼1.2万-1.5万；四楼1万-1.2万；五楼7000开盘时间7月14日开盘，共414套，目前销售45套购买客群仙桃市城北老城区新置业人群、周边投资客户元泰·新世界步行街商业竞争环境分析商业铺面面积划分区间保持在20—100平米之间，但是铺子多为20-30平米左右和50平米左右的商铺，购买大面积为几个相连铺子打通，且可以认多个筹。元泰·新世界步行街招商和管理为湖北思锐代理，其典型项目为武汉光谷步行街，西班牙风情街。销售方式：短期返租年限：3-5年回报率：6-8%3-5年返租回报率调查如下：年限第3年第4年第5年回报率6%7%8%元泰·新世界步行街商业竞争环境分析元泰·新世界步行街营销策略及销售情况分析营销策略：项目负责招商及后期运营的是思锐，思锐招商上利用自己成熟的武汉光谷步行街资源进行招商，通过已招商户对项目价值拉升，从而拉动项目销售，从项目实质情况来看，以优秀商户入驻，后期统一运营管理品牌，配以短期返租减小项目投资风险，从而吸引区域投资客户对项目的认可度。实质：营造投资热度，招商先行、统一运营管理，从而达到销售目的。客群分析：铺面种类较多，每层均价也有差异，总价可选择性高，项目投资客户面较全面，主要集中在仙桃城北老城区投资及二次置业人群，仙桃白领及以上阶层，还有周边乡镇投资客。推广形式：户外造势、活动推升区域知名度及促销、不定期组织推介活动、短信、及项目现场包装等推广手段。商业竞争环境分析该项目6.11日营销中心开放开始蓄客，7.14日开盘，蓄客时间仅1个月，蓄客时间较短。推广以户外造势、活动推升区域知名度及促销、不定期组织推介活动、短信及项目现场包装等推广手段。但项目目前无公交直达，人流量稀缺，营销推广对于行销手段较为缺乏。项目整体为108万方，推广时没有将商业和住宅加以区分，使购买客户有所混淆。推广及营销手段A区B区主力店D区C区E区F区主力店主力店主力店销售情况：该项目7.14日开盘，推出A、B、C、D区，共414套商铺，目前仅售45套。区域层数总套数可售套数已售套数成交比例A区34437715.9%B区51531312214.4%C区411510676.1%D区514613996.2%合计458413459.8%各区域销售情况分析从区域来看，A区和B区分别销售15.9%、14.4%，而C区和D区仅销售6.1%、6.2%。区域层数销售价格销售情况A区1层1.5-2万35%2层1.2-1.5万6%3层1.2-1.5万3%B区1层1.5-2万30%2层1.2-1.5万6%3层1.2-1.5万5%4层1万-1.2万0%5层70000%C区1层1.5-2万35%2层1.2-1.5万6%3层1.2-1.5万0%4层1-1.2万0%D区1层1.5-2万30%2层1.2-1.5万6%3层1.2-1.5万4%4层1-1.2万0%5层70000%合计9.8%各楼层销售情况分析从楼层来看，各区域1层销售相对较好，2层、3层仅售少量商铺，而3层以上去化困难。商业竞争环境分析元泰·新世界步行街销售情况分析销售情况：该项目7.14日开盘，共推出414套商铺，目前仅售45套。销售情况原因分析：1、项目整体为108万方，推广时没有将商业和住宅加以区分，使购买客户有所混淆。2、该项目6.11日营销中心开放开始蓄客，7.14日开盘，蓄客时间仅1个月，蓄客时间较短。3、整个项目将商业和住宅分为2家代理公司分别销售，不利于部分购买住宅客户来投资该项目商铺。4、推广以户外造势、活动推升区域知名度及促销、不定期组织推介活动、短信及项目现场包装等推广手段。但项目目前无公交直达，人流量稀缺，营销推广对于行销手段较为缺乏。5、项目将临街及位置较好的铺面给大型主力店预留，可售的商铺位置相对较差。6、项目售楼部位于沔街以南，目前尚无公交车直达本项目，且无看房车接送，严重影响本项目上访量及蓄客。7、项目可售商铺价格定位较高，且1、2、3层价格差距较小，其性价比相对较低。8、位于城南片区的文华·豪布斯卡在去年12月份已经开始销售，充分抓住了仙桃人民的“一窝蜂”置业的特点，抢占了仙桃大多投资客户。占地面积172162㎡规模60万方（其中商业14万方，一期只2万方，且还未推出）项目地址仙桃市南城新区仙汉路与朝阳路交汇处容积率3.5绿化率35%商铺面积区间一期40㎡，转角面积稍大70-80㎡销售价格一楼1.8万，二楼1.2万以下开盘时间未开盘，未认筹购买客群仙桃市内居住人群、周边乡镇、江汉平原投资客户（本楼盘走得路线较高端）现代·森林国际城一期二期三期商业竞争环境分析商业铺面面积划分区间保持在40平米左右，总价在50-80万。现代·森林国际城与元泰·新世界步行街运营管理同为湖北思锐代理，但其招商为另一家代理机构。销售方式：长期返租年限：10年回报率：6-8%10年返租回报率调查如下：年限第1-3年第4—7年第8—10年回报率6%7%8%现代·森林国际城商业竞争环境分析现代·森林国际城营销策略及销售情况分析营销策略：项目走高端盘路线，现阶段重点销售住宅，再来做商业部分商业招商滞后，招商方向与政策不明。通过了解，招商滞后是等待新政府搬迁，及新客运站的搬迁，现在销售只是以价换取少量销售回笼部分资金，所以销售不积极，在宣传方面略好于销售，利润增长点在二期，三期的大体量商业，二期，三期开发同步于新市政中心的建立，后期拉升价格。实质：销售招商滞后，等待后期区域价值飙升，再创造利润增长点。客群分析：主要集中在仙桃彭场镇等周边经济情况较好乡镇及仙桃本地投资客，部分江汉平原及周边市投资客户推广形式：户外造势、活动推升区域知名度、短信、派单、及项目现场包装等推广手段。商业竞争环境分析区域商业地产特征总结

仙桃未来商业供应量较大，且大多集中在本项目所处的城南片区，本项目后期面临市场风险相对较大；仙桃市商业分部两块（城南新城、老城），近年逐步向城南发展，新城价格明显比老城价格要低，差不多每平米少10000元，近两年仙桃商业地产市场开发量迅速增大，不但开盘项目数量增多，体量也逐步增大，由原来的单个三四万方的小项目发展到有着数十万平方米的大型综合体。销售价格增长较快，销售情况良好。从以上数据可以看出，仙桃市老城区如今的大部分商业销售价格在1-2楼在3-4万元/㎡左右，新城区1-2楼在1-2万元/㎡左右，3-5层售价略低。商业操作思路上多采用返租形式，带租约销售，包租年限在5-10年左右，年投资回报，多采取分层次递增的形式，以年投资回报率6%-10%之间；铺面划分采取虚拟产权的形式，面积多在20-40平米之间，总价控制在20-40万之间。投资客户占主导。商业竞争环境分析本项目住宅竞争环境分析竞争项目信息板块项目名称建筑面积物业类型建筑形态主力面积销售价格推广主题城东公园世家12住宅2栋11层小高层,7栋18-22层高层2房：88-1133房：115-1343200以公园的名义定义都市居住新理想和合国际城70住宅、10万方商业15栋17-29层高层2房：90-1003房：113-1353300国际大都会,城东新中心漫城林语17住宅、商业、酒店、公寓1栋小高层,7栋31-33层高层1房：322房：69-1053房：95-1203500学府旁·公园里·美学家亿美·翰林公馆13住宅、商业7栋23-27层高层2房：91-1063房：117-1323500荣居翰林公馆,传承财智人生城南新城壹号68住宅18-25层纯高层2房：70-1213房：117-132350068万方,人文生态社区福星城30住宅12栋33层高层2房：90-1053房：103-1233600中央名片区·30万方·首席名流上城紫金城20住宅16栋高层,8栋多层2房：973房：120-1483500只因尊贵而存在御台公馆20住宅、商业2栋11层小高层,11栋15-30层高层2房：95-1173房：124-1394房：1993700定制级,真豪宅城西满庭春MOMA80住宅、商业、公寓、酒店35栋高层2房：993房：116-1183600科技住宅·冬暖夏凉·24小时热水中央华府10住宅4栋11层小高层,8栋16-18层高层2房：89-963房：106-1363300仙桃社会主流精英专属领地城北香岸华府14住宅11栋多层,15栋12-19层高层2房：883房：95-1303200欧洲生活城堡,仙桃名流社区绿地华庭50住宅小高层,高层2房：883房：95-1303600仙桃人居的终极理想水云间16住宅小高层,高层2房：77-983房：84-1402700徽派大宅院,豪宅悠生活城中圣淘沙国际花园7.7住宅4栋29层高层2房：80-923房：103-1404000中央静邸尊享家景苑花园3.6住宅3栋25层高层3房：106-1344房：1553000主流专属地,城央生活区住宅竞争环境分析项目名称对本案威胁程度是否成为本案直接竞争对手公园世家弱和合国际城弱漫城林语弱亿美·翰林公馆弱新城壹号高福星城高元泰·未来城高现代·森林国际城高紫金城弱御台公馆弱满庭春MOMA弱中央华府弱

通过区域、规模、存量、建筑形态、产品、销售情况等综合因素研判，正确认知哪些项目与本案产生直接竞争。×√项目竞争形势研判√√√×××××××住宅竞争环境分析通过以上分析，我们可以选取以下4个竞品，深入认识竞争对手特征，知己知彼才能百战不殆新城壹号福星城现代·森林国际城元泰·未来城住宅竞争环境分析占地面积17.6万㎡总建筑面积68万㎡容积率3.8绿化率35%物业类型15-25F高层栋数34栋建筑结构框剪、框架总套数5212停车位1328个发展商湖北仙晟投资集团物业公司物业费交房时间2013英伦园林完善配套均价：3500元/㎡

总价范围：24万-46万超大规模仙桃销冠，人文生态社区项目关键词新城壹号住宅竞争环境分析项目分期规划及去化1组团为1-8#，8栋住宅，于2011年10月开盘，开盘当天去化50%，目前已售罄。2组团为9-16#，于2013年1月开盘，开盘当天去化30%，目前销售60%。2013年7月加推14#15#产品，已销售60%。项目一期有16栋高层组成1组团2组团住宅竞争环境分析产品结构及户型展示2房2厅1卫（97㎡）2房2厅1卫（112㎡）3房2厅2卫（126㎡）2房2厅1卫（90㎡）3房2厅2卫（139㎡）3房2厅2卫（119㎡）住宅竞争环境分析项目优劣势分析优势（Strength）劣势（Weaknees）项目地处城南核心区域，升值潜力高。68万方超大规模，为目前仙桃在售项目之首。建筑形态丰富，由多层、小高层、高层构成。采用送面积设计，产品附加值较高。目前区域内配套较为缺乏。目前尚无公交车直达该项目，交通较为不便。住宅竞争环境分析占地面积7.45万㎡总建筑面积32.8万㎡容积率4.4绿化率32.5%物业类型15-25F高层栋数34栋建筑结构框剪总套数2336停车位1439个发展商仙桃市银狐房地产公司物业公司武汉福星惠誉物业有限公司物业费交房时间2012英伦园林完善配套均价：3600元/㎡

总价范围：32.4万-44.3万核心地段仙桃标杆，首席名流上城项目关键词福星城住宅竞争环境分析1组团为2、6、7#，3栋住宅，于2011年8月开盘，开盘当天去化50%，目前已售罄。2组团为3、4、8、9、12#，5栋住宅，于2012年5月开盘，开盘当天去化30%，目前销售60%。2013年5月加推5#产品，已销售60%。1组团1组团2组团2组团3组团住宅竞争环境分析产品结构及户型展示2房2厅1卫（91㎡）3房2厅2卫（120㎡）3