沽上江南项目广告策略提案54p课件-002

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关于我们竞争市场推广策略区域价值客户定位

12345我们的战略合作伙伴我公司高端客户资源北京金融、银行业

客户资源天津商会、行业协会

高端客户资源天津银行业客户资源天津高端项目业主名单滨海新区

高端投资客户名单天津高端汽车车主名单合作银行客户资源花旗银行内部信贷VIP客户汇丰银行内部信贷VIP客户民生银行内部信贷VIP客户中信银行内部信贷VIP客户浦发银行行业大客户兴业银行行业大客户大连银行行业大客户哈尔滨银行行业大客户工商银行行业大客户天津北京银行业客户资源滨海新区投资客户“TOP10”企业客户资源排名

企业名规模（机关单位人员）联系人1渤海钻探500-600人劳资科刘主任2中国海油工程公司2000余人团委书记郑继勇3中海油-辽河事业部200余人人事科长袁振宇4天津港务局2000余人港务局一公司书记宋迎新5渤海石油万人以上物业主任梅乾6中国神华-煤炭码头运输公司400余人技术科长杨峰7美克美家200余人工会干事谢金海8招商银行200人个人金融副总王浩9中国银行400人个金总经理赵旭10浦发银行100人对公业务经理焦睿沽上江南项目广告服务团队杨楠舟诺广告公司总经理南开大学工商管理学院经济管理学士学位工作经历：2019年开始涉足于房地产，2000年任天津市舟诺广告科技发展有限公司总经理，带领团队致力于房地产广告营销推广服务业务，成功案例包括麦迪逊广场、天骄领域、棕榈阳光、滨海新城、王朝庄园、盛世名城、新亚洲时尚广场等。李岳舟诺广告公司创意总监12年房地产推广经验，成功主持操作天津、北京等多个房地产项目工作经历：天津伟力广告创意文案——天津伟力广告创意总监——北京典晶创艺广告公司助理创意总监——北京新窗口房地产顾问公司策划总监——天津伟力广告创作总监、副总经理——商祺广告创作总监——天津创意工房广告有限公司创意总监——天津舟诺广告有限公司创意总监兰澎舟诺广告公司策略总监南开大学经济学学士学位北京现代管理学院企业管理学士学位

工作经历：2019年至今

舟诺广告任策略总监。负责新亚洲时尚广场项目、泰安道项目、云滨大厦等项目的整体统筹工作。负责王朝别墅项目五万平米的广告推广及营销工作。

负责麦迪逊项目的前期开发整体流程手续及各种配套设施报件施工。2019年至2009年：合众（天津）国际发展有限公司,负责项目营销和策划工作，通过深入的市场调研及时有效的改变了销售策划和项目定位，将本应住宅项目重新包装，推向写字楼办公市场，取得了预期效果。王蕾舟诺广告市场总监12年房地产广告推广经历、成功主持操作数十个房地产项目，市场经验丰富。工作经历：天津伟力广告AE——客户总监——总经理——商祺广告客户及市场总监——天津创意工房广告有限公司客户总监——天津舟诺广告有限公司客户CONTENT

关于我们竞争市场推广策略区域价值客户定位42153思考基本出发点对于市场和竞争，我们应该秉持什么态度？对一、二期沽上江南推广，我们该传承什么又如何超越？对产品的价值再梳理之后，什么才是我们的核心优势？产品之外，对销售起积极作用的因素还有哪些?

区域市场——津南区我们不看过去，只关心现在和未来津南区，市政配套能力明显增强：天津大道、津港高速竣工通车。新修建天嘉湖路、津南大道等12条道路等，地铁6号线贯穿津南。标注：以上描述出自“津南区2019年政府工作报告”津南区今后五年的发展布局：

“东工、西商、南旅游、北高端、中园区”沽上江南项目所在区域咸水沽镇，津南区中心偏北标注：以上发展布局描述出自“津南区2019年政府工作报告”咸水沽镇：津南区中心偏北北高端、中园区咸水沽属津南重镇，掌握区域高端性与经济的命脉北部地区：要积极促进海河中游综合开发，以国家级会展中心建设为龙头，大力发展总部经济、

会展经济、创意经济等高端业态，集聚现代服务业项目，逐步形成天津高端服务业

标志区。中部地区：要按照“五型”园区的要求，依托海河教育园区智力资源，尽快把经济开发区、示

范工业区、农业科技园区、民营经济成长示范基地建设成“双十”实力园，推动经

济园区地域连接，功能对接，产业衔接，逐步形成中部园区产业发展带。

标注：以上文献描述出自“津南区2019年政府工作报告”政府项目区域项目政府对项目的重视与肯定：在“津南区2019年政府工作报告”中明确支出，重点区域开发建设取得成效。海河中游综合开发条件日趋成熟，柳林城市副中心及北方石林园启动建设。津南新城、沽上江南、碧桂园等高品质住宅区与示范镇共同勾勒出魅力的城市天际线。海河教育园区国家级会展中心黄金走廊政府的重视与支持势必促进购房需求；项目销售势必再度升温CONTENT

关于我们竞争市场推广策略区域价值客户定位42153咸水沽重点竞争项目包括：融创中央学府、津南新城和永泰枕流golf公寓；而津沽首府、金御中央及大城赞为项目次级竞品。

重点项目分布图区域外的八里台板块和小站板块为项目主要竞争板块地缘客户市区、周边区县客户津沽首府本案永泰枕流golf公寓融创中央学府津南新城

竞品销售情况：津南区大盘、超级大盘云集库存三期113平特惠房抬高销量，四期高层现房销售，优惠8%库存6万平，主打一至两居。-------高性价比库存区域标杆项目，销售平稳。一期两居余房与本案高层形成竞品，三室四室及别墅优势价格于本案洋房，优惠幅度达12%-14%，库存10万平。坐落海河教育园区内。库存由于开发商问题，已停工停售，对外宣称年后启动，库存5万平。库存区内大盘，产品线丰富，户型分布均匀，小区自身配套成熟，库存19万。五千抵五万优惠。CONTENT

关于我们竞争市场推广策略区域价值客户定位42153津南区客户研究：天津本地客户与外地客户比例为85:15；本市客户以贷款方式为主，外地客户为一次性付款方式为主.

70平米以下70-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180-250平米250-300平米300-400平米400平米以上合计贷款一次性贷款一次性贷款一次性贷款一次性贷款一次性贷款一次性贷款一次性贷款一次性贷款一次性贷款一次性全部天津市338992,0294783,6471,0431,32135951813837110610228472421578,3942,33210,726外地20102224123324461182043963252715863107681,1831,951本市客户以贷款方式为主，外地客户为一次性付款方式为主天津本地客户与外地客户比例为85:15统计时间：2019-01-01——2019-05-31统计单位：套数津南区客户研究：整体购房年龄段较为平均；津南地缘客户约占1/3，其次为河西客户达27%，南开、大港等为辅助客源整体购房年龄段较为平均津南地缘客户约占1/3，其次为河西客户达27%，大港、南开等为辅助客源咸水沽客户研究：本市客户与外地客户比约为8:2，津南地缘客户约占3/4，其他区域较少；购房年龄集中在25-45岁市客户与外地客户比约为8:2，津南地缘客户约占3/4，其他区域较少购房年龄集中在25-45岁我们的突出问题锁定客户是项目成功的关键那么，我们的目标客户在哪？哪些人容易被吸引？客户定位咸水沽原居民海河教育园教职工改善型客户有远见的新天津人咸水沽当地的改善型客户随着海河教育园区迁入，相关科教产业高教移民渴望产品升级，体验江南风格居住感受，改善生活品质的客户看到津南区的发展前景，趁目前价格不高趁机入市，对区域归属感不强的新天津人性价比产品文化氛围区域发展项目定位高品质生活商圈，区域标杆项目——咸水沽成熟精品社区

以高品质产品领跑咸水沽区域以绝版地段对抗周边品牌大盘以别致海河景观抢占津南市场品质高、地段好、景观美是本项目的核心竞争力

坚持繁华，但不只是繁华重点竞争板块不乏品牌开发商品质楼盘依托地段优势，景观特色，开发商实力，与竞品差异化竞争差异化竞争策略的实现——通过不同产品类型、产品力补强、提升性价比等策略，实现与竞品的错位竞争适当降价，提高性价比后续产品升级，精装菜单，智能化等提高产品卖点打造整体园林景观，增加树种品类以优质环境提升产品档次高层实楼做样板间，选择6-7层河景效果优越位置，工程进度需配合安装电梯及看房通道。自身差异化：产品：洋房---->高层价值：高端---->中档受众：狭窄---->广泛推盘节奏竞品差异化：产品：品质、景观地段：咸水沽黄金点明年回款目标6个亿传播：线下---->线上CONTENT

关于我们竞争市场

推广策略区域价值客户定位42153营销策略：打响一场以津南区域包围天津主城区的城市包围战推售策略

多开盘，速聚客，高人气以河景资源拉大价格梯次按楼栋为单位（或按照单元），每次推一栋或半栋（几个单元）。保证货量，利于销控，常规做法；按照户型为单位，特别是两房、三房、四房等产品结构特征，拿出相关结构类型的产品若干推货，此举可以保证蓄水客户不丢失，但是不利于销控。配套相关：借高台，唱大戏：以商业、生活配套更为集中，区域发展更成熟的津南区中心（咸水沽镇）为本案依托，结合项目自身的产品力与品牌力，塑造项目品质化、生活化直观形象。客群聚焦：借力打力除了利用渠道导入市区的外溢客群外，借势项目周边海河教育园的产业优势，以及与滨海新区黄金走廊的优势吸引周边以及津南产业人群，有目的的导入客户。媒体策略：巧推广小成本，多渠道，尽量减少平面广告、电视广告等常规媒体，加强更为直观、有效的阵地战、渠道战和SP活动等。推广思路推广轴线100度沸点2019.122019.1月4月10月系列SP活动形象完全树立市场口碑传颂制造舆论事件引发市场关注树立产品形象强销期准备期媒体全面推广城市发展论坛系列活动0度70度95度热度线时间线12月老带新及巡展活动维持热度积累期3月客户答谢活动5月6-8月第二次渠道客户积累样板区公开活动以天津最后一块升值福地为话题制造舆论，引发关注。再以活动聚集人气，顺势推盘。“搭高台，唱大戏”借势成熟商圈、项目形象、河景特色，客户满意，塑造本案品质优势1、拔高板块高度，凸显商圈、环境优势和未来价值（形像推广）2、拔高项目形像，利用样板间、售楼处等实景展示，增强直观体验3、提高客户满意度，注重案场流程和服务，形成良好口碑居住小区

成熟区域做配套借助外部资源助力项目成功“借力打力”借势项目附近海河教育园的产业优势，吸引、拦截产业及市区客群引导、拦截方法：1、大客户渠道拓展引导2、高炮、看板拦截3、交通导视、道路旗帜引导推广思路：以产业客群为聚焦有目的地引导客户“巧推广”小成本、多渠道推广思路：通路关键词：阵地战、节点轰炸、小众渠道推广、大客户团