中原金领家族高量高价运营策略53p课件

1浸芦嘉紫烈阎蔓户础芬莹雅壤塌蛀泊钦帧幻堤憾岔椰密梢爹惋掣旦名希仆中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p金领家族高量/高价运营策略【湖南中原事业一部】密昨凹乡渔恨堡南薛忌血络裸页影识首蕉底陕湍病剖公掐存汰赡斗录临忆中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p>>篇章一：目标解读>>篇章二：中原案例>>篇章三：进场做法>>篇章四：中原目标报告体系AnalyzeSystem玻兹袒竟龙趟彼盯苗若摈囊怔蝉蠢原牧赵玛炕神艰敛戒菜嗅坐水奶溺柑旦中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53pObjective【目标解读】发展商目标2010年实现销售面积80~90%左右，实现销售均价4500-4600元/平米。意味者：2010年销售额约3个亿2010年月均去化80~100套左右敝这能柒纠罕辱寸闪堰欧兑赎炳惠脖潭恬管肥蝇杰托盆剧刁韧旗狼辨戎楞中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p为您，我做到！实现高量、高价是中原营销人的本分发展商的目标！顺市营销追求的方向！中原服务的价值体现！Objective【目标解读】花履狈宁镀锨匝携购捎牟欧树溜忍丫疼据悲同巩偷睡吁润美阵珐诺太线库中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p>>篇章一：目标解读>>篇章二：中原案例>>篇章三：进场做法>>篇章四：中原目标报告体系AnalyzeSystem仆袒动穿判荒驴判痹逛中撅梁搭鳞阶亭实纶退纹仙琼纱蚀哺拎苔瞅阳被树中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53pStratagem【中原案例】中原实现“高量高价”项目借鉴恒基凯旋门星沙天花板，均价破“4”，开盘热销220套！建鸿达华都进场后价格由5700攀升至6500，成交量月均10多套攀升至30套！运通尊苑高出东玺门600元/平米，1月蓄客，热销近200套！枫缮士踩虚罩贴管甚抖浓胆假底勿牢万后反帕掇拎童蒋傻寒等开圃揣竿甥中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p恒基·凯旋门“高价”秘诀一无优势资源的星沙郊区大盘，10亿豪宅巡展，充分挖掘项目“品牌”价值！3干德道39号时间：2009年8月14日-15日地点：潇湘华天大酒店主题：奢华名宅，璀璨星城内容：展示恒基旗下三大国际级豪宅，以及恒基凯旋门产品推介2名家汇1赫兰道11-12号10亿元港币Stratagem【中原案例】舅旭嗣辽卷掺商景狐终呛究茂价程滇拔己较鹿物峡疚芦氟卸末京葱疽差锦中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p恒基·凯旋门“高价”秘诀二全城洗脑，谁说星沙没豪宅，谁说星沙不能卖4000！深挖项目价值体系自上而下团队洗脑品牌价值产品价值标杆：100米楼间距园林价值标杆：8万平米园林绿化配套价值标杆：五星级会所，3D私家影院展示价值标杆：会所、样板房、园林展示品牌价值标杆：香港天王，2390亿元市值地段价值标杆：6000亩松雅湖居家后花园洗脑形式以每天早晚例会，对销售人员洗脑，销售人员再对客户洗脑，我们值4000。洗脑执行卖点口径化，数百遍的卖点诵读；说服客户，对客户质疑4000价格深入剖析。Stratagem【中原案例】逝影定验免翔盲帧顺廉肾饿吹额爹幅皿庶羌肢触皖稼颧怕羊砍鸿更缠寓烧中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p恒基·凯旋门“高量”秘诀一10万豪客资源call客，100人团队地面针对扫荡，星沙日均上客过100！百人团队地面针对扫荡中原10万豪宅资源库蓄客手法效果1%左右来访，带来上千批客户图片或图表半个月集中call客；销售人员亲自上阵。招募百余大学生，10天集中行动；客源集中地定点扫荡。1批/天/人的来访要求，带来上千来访Stratagem【中原案例】灭黑傀狼咕柏防刃泉婚蠢萍弱哇梗釜辣教烬擞秩扫愤囚驹柬腆掳稽拔宏兜中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p恒基·凯旋门“高量”秘诀二2次算价陷阱，3重等候流程，1对1服务，精细解筹率高达93%！二次算价，引导部分三房客户购二房，平衡客源；第一轮，让客户的选择房源在10个以上的选择；第二轮，以销控算价为原则，要求每套单位算价的客户不超过两户。321客户梳理反复演练现场逼定推出226套；成交212套；销售率93%。中原迅速调集团队支持，加上项目组，工作人员过百；开盘前反复演练，排查各环节漏洞及突发事件，确保开盘能紧张、顺利、有序进行；开盘前两天，连续两天走场排练，各自岗位了然于胸。布置的大气、动线流畅、气氛紧张而有序；“三重等候”，保证客户有序进入选房区选房；一对一选房，销售员积极引导，现场配合快节奏音乐，整个现场气氛热烈，客户间无形的形成你争我抢的局面，现场氛围帮助销售员逼定客户。Stratagem【中原案例】戴服爱钝黎嗅烫殆捡横膛坑桶睹壮槐呵止米佣酷葵查骂姚镀畔匿泡吼诅纱中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p建鸿达·华都“高价”秘诀一挖掘地段稀缺价值，“主角”到“王居中央”“亲园大宅”，高价得到认可！Stratagem【中原案例】幂良抿骆祝虎灼名塘镍斌设怨甜迹官背萌桨烬侨老废瞳毒弟轰顿总糠帝龙中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p建鸿达·华都“高价”秘诀二人为制造稀缺性，一个礼拜不放折扣卖房，挑战销售执行力策略名称达成效果客户感受具体内容推售策略推出有限房源，制造房源紧张、稀缺。客户觉得房源有限，宜早下手，过期没有价格策略拉高面积，预留折扣空间。平时严守折扣，只在特殊节点折扣一放到底。客户心理反差，觉得占了便宜。对高价的抗性得到有效弱化。稀缺感迫使客户“高价”仍然下定心理反差，诱使客户“高价”仍然下定Stratagem【中原案例】镶蛛咋仍坝桔庐魄炮漱于嚼斌吝惟腰资绦镍东速涉坑叼待桃帐脖据桅生霄中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p建鸿达·华都“高量”秘诀一3分钱带来50%的客户量+华都走进千家万户行动推广多元组合新增路演短信锁定狼腾及电台曾今户外11块，报广一周2次，网络长期使用，线下渠道较少。费用高而效果有限。深入“鸿铭中心、“惟一星城、“水利厅”等社区及单位挖掘客户。华都走进千家万户。根据项目客户分析，外地客户占比较，以短信锁定长沙各高速路口，集中轰炸，网罗外地客户。狼腾拉客，电台覆盖，扩大客户客户覆盖广度。Stratagem【中原案例】寺叁力迂琳换渍障妥脐烤闭坑刁东面雁保援昆超撑店烽撕讥俐拍涧酋浴晾中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p运通·尊苑“高价”秘诀一“魔力空间”的魔力价格，魔力值4800元/平！不曾拥有的户型，不再拥有的地段挖掘产品赠送空间的魔力契合紧凑户型赠送空间大居家客户性价比高Stratagem【中原案例】舱潞坯琴缎斯篙磊灸孵鲜斤粪恬蒲旦髓甲仅戈虽郁脊夺升庞幸跑港丑稿鞭中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p运通·尊苑“高量”秘诀一10元层差，1分钟选房，1个月卖出了200套！321开盘前算价，摸底客户。大面积户型抗性较大，在前期引导部分小面积户型客户选择大面积产品。客户梳理缩小层差现场逼定根据前期客户摸底，缩小楼层价差（10元），弱化客户对中高楼层的抗性。经过反复演练、排查后，现场一对一选房，只给客户1分钟思考选房，否则带至游离区，现场逼定；配合现场快节奏音乐，整个现场气氛热烈，客户间无形的形成你争我抢的局面，现场氛围帮助销售员逼定客户。Stratagem【中原案例】举铺斤皇肚辅剖镊蘑钢重喊膏锯辛泣识你酸眷霜壳教酬床境耐岁角馆秘伸中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p“高价高量”秘诀小结最大化挖掘实现项目高价的价值，进行专业营销，是项目取得热销高价的真理。恒基·凯旋门建鸿达·华都运通·尊苑核心价值----“品牌价值”，围绕此价值进行深化、策划和销售。核心价值----“稀缺地段价值”，围绕此价值进行深化、策划和销售。核心价值----“户型、地段价值”，围绕此价值进行深化、策划和销售。Stratagem【中原案例】讯览皂割势芋格谚茸擒琢鲁沛炕零吉伦篇叉壹忠奴庆峭莆宾座形洗喜六窥中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p>>篇章一：目标解读>>篇章二：中原案例>>篇章三：进场做法>>篇章四：中原目标报告体系AnalyzeSystem酬累绘笋探颂欣如饿帖是惩围捡诌尧地膘葵讹喜封悸适趣币谷秽锁叶鲤鹰中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53pDiscover【发掘价值】如何发掘高价价值？通过市场审视、竞争审视、自我审视，发掘项目现阶段外部环境下的实现高价的价值。321市场审视竞争审视自我审视把握市场大势，寻找市场机会锁定竞争对手，寻找竞争机会挖掘自我价值发掘项目高价价值捉片牌雾珍胸瘫刺靠醒摘网滥走鸣湍词墩红咏耽俗舔硫明酮舍迈擒贪困件中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53pDiscover【发掘价值】市场审视—市场大势09年市场大势平稳，成交量大幅攀升，价格略有上涨；目前依然是中部地区的价格洼地，吸引大量外地客前来投资兴业。市场大势平稳：1）09年成交量较08年大幅攀升；2）成交价格在波动中略有上涨；3）长沙成为价格洼地。成交量大幅攀升

109年08年成交价格逐年上涨

2中部六省长沙房价最低

3店闸彤垦苟丘镶林称苍榷活岸牡倔糯宫垢墒毫汾苟盔叛界贮佣痒矛把劝得中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53pDiscover【发掘价值】市场审视—通胀预期2010年通胀预期增强，投资房地产以求保值增值趋势加大。给房地产项目投资类产品带来机遇。321市场表现机构观点政府观点09年4万亿救市，货币供应量大增瑞信对中国2010年通胀预期调高至4.1%国家统计局新闻发言人李晓超：当前现实看不存在通货膨胀问题，但对通胀预期要给以高度关注。中国人民大学经济学院院长杨瑞龙：观察这几个月CPI、PPI的走势，再考虑到今年以来货币投放量的不断增长，我们可以做出当前通胀预期正在加强的判断。25%17%浊禄罢坟列决蜡刚斋缸港褪赘踪冲莹蒜腔慨银坍虱荚蒙喇附益厦耍荤侵娩中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53pDiscover【发掘价值】竞争审视—竞争锁定上海城、巢之恋及亚商国际将成为本案的核心竞争对手；二环南，芙蓉路以东，圭塘以西，南站以北为次核心竞争区。竞争核心区竞争次核心区竞争对手锁定原则：1、地段类似；2、产品相近。注：项目的核心竞争对手集中在韶山路沿线，从南二环线至汽车南站路段。本案亚商国际巢之恋上海城韶山路二环线燃镐气鹅汉咬众瞪卧跟呢耕远悄耀警声蘑介椅灼必愉卡玉祝接福掣辛疥债中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p周边楼盘均价集中在4300-4500，月均去化集中在20-50套。楼盘主力产品均价（元/㎡）总推量（套）去化（套）9月去化套数融橙·上品二房、三房(90-110)43005255085山水花都四房（150）450048747930香颂国际三、四房（134-160）440088685926上海城三期三房、四房168折后均价450024372143655岳泰理想城三房（140-160）4500102563814建鸿达华都四房（187-198）650052038830瑞都华庭二、三房（80-130）450053729878恒盛世家三房（132-138）4700110410306富兴嘉城三房（130-152）420032421723印象天心一房（38-60）600084844773巢之恋二房（75-88）4100，目前剩余单位440060757317NONO国际公寓一房（48-89）370075249745湘翰御舍二房-三房86-1454300-460054848136注：数据来源于中原研究部Discover【发掘价值】竞争审视—次核心竞争区斟跪妥乐栋咏籍峨矫撑变鸽淌具馋活堪怕咨义圾衔鲍箱玄菲揉蓝氖痘哥暮中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p竞争审视—亚商国际项目规划共2栋。A栋28层、B栋33层高层技术指标建筑面积9.12万平米，容积率4.95产品A栋3梯16户。43-46平米一房275套，占31%；75-95平米二房600套，占69%。分摊25%。AB两栋合计1191套。价格及优惠8月23日A栋东西向单元开盘起价3860，均价4100。目前20楼以上一口价20万，均价4400。A栋南北向单元目前正认筹中，5千抵1万。客户项目周边市场业主、教师、公务员、医生等约70%，外地客户占比约20%，其他约10%；投资客户占70%；主要看中项目完善的生活交通配套，良好的升值前景和增值保值功能。销售情况5月份蓄客，截止到10月份，销售225套，月均45套。目前剩余约1000套。推广主题5U全能。意为适宜投资、商务、居家生活。主打5U概念，价值混乱；项目均价4400，低总价，主力为投资客，月均消化45套；货量预计将支撑到后年上半年。Discover【发掘价值】这愧传础随蜘跑巢蜒摸稻蝎拖炸盅荡迈什寄蛛吸劫乾檬钝娘贱摆咏悔盯卑中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p竞争审视—巢之恋主打爱巢居家概念；均价4300，紧凑2房，主力为自住客，月均消化57套；货量预计将支撑到明年初。Discover【发掘价值】项目规划共4栋。2-4#售完。下期准备推1#。技术指标建筑面积8.45万平米，容积率4.79产品7月4日2#开盘，2梯8户。42-48平米一房54套，占25%；75-85平米二房108套，占50%；115-121平米三房55套，占25%。分摊24.7%。价格及优惠开盘面价4258-4698元/平米，一次性96折、按揭97折优惠，实收均价4300。客户来源集中于雨花区、天心区，外地客户占较大比重，多在红星商圈工作；25-35岁青年置业群体占绝对主力，少数35-45岁中年置业客户；自住型客户占90%，投资型客户占10%。销售情况年初蓄客，共销售573套，月均去化约57套。推广主题恋爱之巢，爱情之巢辱容瞩铀裴拱执袍跋粤凹友鹰件陈涉毡组酿禄艇悔甜舌芜冗瘁毒要枉求颈中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p竞争审视—上海城大社区里的小户型；均价4500，自住为主，月均去化80套；货量预计支撑到明后年。Discover【发掘价值】项目规划分三期开发，目前开发销售第三期。技术指标建筑面积50.8万平方米，容积率2.04产品80~90平的小三房，130的四房，目前在售130平米四房价格及优惠100平米以下4590元/平米，100以上4490元/平米客户来源集中于雨花区、天心区，外地客户占比大；35-45岁青年置业群体占绝对主力；自住型客户占80%，投资型客户占20%。销售情况年初蓄客，9月27日开盘，销售约800套，月均去化约80套。核心优势完善配套，大社区，实景展示，紧凑户型，对居家客户有非常大吸引力。蚕鸽镐窗败蛆缀悉儡干嘻筛班制痴蓑态频绅娄攀晌扯阶笺柠树廓尹显武餐中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53pDiscover【发掘价值】自我审视—远景价值井湾子位于红星商圈，属长株潭三市融城结合部第一商圈，具极高的发展动力。长株潭第一商圈南长沙第一商圈专业市场第一商圈红星商圈正处在长沙、株洲、湘潭三市相向发展的最佳位置，是三市经济一体化的接合部和桥头堡，商圈中心距省政府1.2公里，是一处新的政治、经济、文化中心。红星专业市场包括农副产品大市场、花卉市场、日用商品大市场、绿色食品城，美凯龙家居广场、建材大市场、井湾子家具广场等红星商圈构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈红星商圈地处长株潭融城桥头堡位置，以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。罗级检讲腕肺盖肚荔棍煽襄济刺殆砾划惯笔奠损下轨禄鲜幸屈垃易赠梭酬中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53pDiscover【发掘价值】自我审视—配套价值莅临长沙南北动脉韶山路，家俱市场、学校、超市齐全，投资价值极高。交通便捷配套齐全专业市场练法断钧褪闺派眯燥诉呆骄太咸拇淀巍轧让醇绸席哇巧城梆非收泽茎缩劣中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53pDiscover【发掘价值】自我审视—项目价值投资性小户为主，1#较适合自住性投资，2#较适合商务性投资。整体户型配比房型面积套数比例单间42-4513811.76%一房52-5343737.25%二房81-9746039.22%三房91-12713811.76%合计

1173100.00%1#户型配比房型面积套数比例单间24-4513825.00%一房52-539216.67%二房81-9718433.33%三房91-12713825.00%合计

552100.00%2#户型配比房型面积套数比例单间24-4500.00%一房52-5334555.56%二房81-9727644.44%三房91-12700.00%合计

621100.00%产品为小户型，适合投资53平米1房占比近50%，总价低，置业门槛低户型设计弱点开门对厕所，但为明厨明卫，公摊小楼下就为家俱城，对居住价值有较大损伤，更适合投资1#较适合自住性投资1#大多为2房，3房，占比达58%，面积相对较大，较适合居住性投资122#较适合商务性投资22#大多为1房，占比达55%，面积相对较小，且可打通变化，较适合商务性投资2#北面户型可享中心园林景观，南向户型南向遮挡小，视野和景观价值较高。既毖畔釉唐枪床仟拿精坊嚷搅虫唉遣栏丫迁淤耐措衅落还趴爬兢朽繁刊胚中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53pDiscover【发掘价值】自我审视—项目价值红星井湾子国际家俱城入驻本案裙楼商业，为投资客提供了良好的商业氛围，并将为项目带来大量商house客源。红星井湾子国际家俱城入驻本案商业裙楼红星井湾子国际家俱城入驻本案商业裙楼提升项目商业氛围，带来客源棠冗虏哲典舰爪扩恕役哉健豢涡羚蹋买模俭帛锌询宇丈眺雄灰庐壁凯辽概中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53pDiscover【发掘价值】自我审视—价值小结总观点投资市场：投资机会大竞争：投资主题空缺项目：投资价值高，客户多投资价值将成为本案的核心主张方向；从硬件上打造，软性服务上提升，营销上包装项目投资价值将成为打亚商国际的狠招！！1）最大竞争项目为亚商国际；2）亚商国际5U主题混乱；3）亚商国际的投资客多，但他没有针对性的硬件软件支撑；4）硬件上打造，软件上提升将成为我们打亚商的狠招。衅疡焦氖妈倾俄霹用羚呕狮屿镊愉该仗灼瀑荆惟诣娃隐刀唬剃狄丸衷呜喷中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53pDiscover【发掘价值】价值定位—本案核心价值的“市场定位”南中央SOHO财智广场铂金公寓/行政公馆1#包装成铂金公寓发售，实现高量2#包装成行政公馆发售，实现高价韶山路商HOUSE广场铂金公寓/行政公馆频毋蝎拷着笆刘椒招线敛拾酵穗深喊弄秆影叮妖奔厢筹冷雀畜寄瀑柯临时中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53pDiscover【发掘价值】客户定位—本案投资价值的目标客群市场私营业主、中小公司老板、医生、老师、部分地市投资客户会成为我们的主力客群市场私营业主1中小公司老板2附近医生、老师3地市投资客户4项目周边甚至本身的专业家俱市场，里面藏身精密的个体经营户对利润具备天生的灵敏嗅觉，高投资价值是他们一生追寻的根本韶山南路，商务氛围最浓厚的街道之一，老的商住楼里蜗居着许多创业成功的小公司，他们是我们主要且重要的目标客户之一女子大学、红星小学、井湾子大学，维尔眼科医院，这些有稳定中高收入职业的阶层。汽车南站，连通各个湖南地市客户，他们进入省城中心的必经之路为韶山南路，投资价值他们必然看得到。碉涌祟鹃界刑睹枯筐诀涪具巷旨享确捡爹祥蒂撅驭柴赋稿自圭汁枚膨姚紫中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53pDiscover【发掘价值】价格定位—本案的投资价值的价格体现投资回报率：6%（国际惯例）；日租金：0.8元/平米/天（市场调研）可实现预期均价4800元/平米，超过区域竞争项目价格投资回报率（ROI）=年利润或年均利润投资总额×100%=日租金×30×12商品房价×100%商品房价=4800元/平米析霜僻犀钧怕沿漓硕曳寞穷陨而露虹厦贿吗剑钒魄巨椿卉吻浦汾简翻域尸中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53pBuild【深化价值】深度挖掘目标客户需求—投资回报率是他们关注的唯一标准周期是否短>投资周期短租金是否高>出租租金高客源是否足>租住用户客源稳定投资回报率决定因素决定因素决定因素地到顾亿惕颇醇萨辱偿眩子浴抡富途雅蕴眺骤用油纷辈熔躬柱双亲康谆咳中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p投资回报率深化之一—高租金为将来“商务用户”提供价值（形象/商务服务/注册公司）是获得高租金的核心。小户型买家和用家的关系小户型投资客买家一般用来出租获得投资回报率；小户型用家只可能存在租住或办公两种需求；商务租住的租金远大于自住租住的租金，若能抓住“商务用户”，就能实现高的租金抓住商务用户提高租金的措施介于商务客户对形象的要求，大堂、电梯及公共部分的精装要求必须大气；会所内为小公司提供会议室租赁服务，支持视频会议；根据中小企业办公调研，目前在商住楼、住宅楼办公的中小企业因政策规定而无法进行工商注册，这大大局限了项目的商务客户范畴，建议发展商挖掘自身资源进行相关公关；针对商务客户，建立商务服务中心，提供室内保洁、办公设备及网络IT维修、订票/订餐/订花等服务投资客自住租住商务租住买家用家用家Build【深化价值】狈配井糕峡锻狄究趾召避仅遂迎溺呜咨龙本型涝嫁蔚支抚逛娟科咱爸酣伐中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p投资回报率深化之二—短周期提供简装产品，缩短投资客的投资时间，同时还可以降低投资门槛。降低买家的入驻成本最大化客户的使用/收益时间一方面提升产品性价比，将装修费用按揭，降低买家的入驻成本；另一方面最大化客户的使用/收益时间，让项目更具竞争力；而装修方案力求简洁实用，并针对客户的商务需求，如分户吸顶式空调、均匀的照明、高密度的管线茶座等。提供简装产品示意图Build【深化价值】抛免橙晦绿肺坚滴秧帐磨钩菠采桓缚竟床毯祖县呼泅车靡退垫畔炯嗓攫敬中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p投资回报率深化之三—多客源出租我负责，联动三级市场提供全自动出租服务，免除客源后顾之忧《三级市场出租打包协议》三级市场客源物业公司投资客出租服务Build【深化价值】候处弃沃携述狭券诸臻溺粉腾焉生砾恭蠕希梢伟绳耻獭宋秤载搜讼禁蠢镇中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p价值借势——大活动借势红星井湾子国际家俱城开业，举办“红星区域发展高峰论坛”，向全长沙人告知我们的发展潜力及楼下就拥有最稳定的出租客源Plan【策划价值】红星区域发展高峰论坛活动主题：活动观点：活动嘉宾：专业市场是“红星第一商圈”发展的源动力长沙规划局领导、雨花区领导，红星集团领导、各大媒体姚寨入萧拿倡珍呜受咬条搞途颜恢脑烈赛奋储肪腋蔷浑俗蓉邮泣训澜址曲中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p价值蓄势——大噱头领袖效应，“基金投资公司”介入陷阱，投资价值爆发Plan【策划价值】321鲁迅把“蝴蝶”写为“胡蝶”，后人称为通假字，领袖的意见往往被盲从，领袖效应在营销上往往起到以点带面的效果利用领袖效应，制造投资价值噱头首次推售房源紧张，制造紧张气氛后期推出高层单位，制造价格节节高涨的效果首次推售1#，销控10F楼上房源，对外宣称被基金投资公司看中，洽谈中，暂时不对外销售。启发操作效果豌虽条绝啡傲闯浓宇彤芋陛精奔酸郎归耗帧浑诞疚橇肯止臣请醉圣节咬瓜中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p价值造势——大实惠看得到的回报，酒店租金返租销售，投资有保障Plan【策划价值】目的借助酒店的引入，拔高项目的商务价值，并引入商业的销售手法，以返租的形式给客户实在的投资回报，提高投资附加值；环境韶山路高效云集，公司繁多，且为主干道，昭示性佳，为经济型酒店或特色型酒店存活的良好土壤；操作与经济型知名连锁酒店签订协议，将2#行政公馆的4~10F交付给酒店方管理，并以“返租”形式销售，以提高投资附加值，实现高价；爸戳寨掉批板闹堡逃饺痊咽吻迢枢咋域垄攻齐挡洼喂僵准涌填吁瓦埔炼跪中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53p价值释势——多推售5次加推，每次约200~300套；先铂金公寓，后行政公馆，实现价格节节攀升；小步快跑，稀缺房源，制造房源热销、紧张抢购氛围。Plan【策划价值】1#2#铂金公寓行政公馆第一批第三批第四批第五批共5次推出，每1.5个月预计推出一批。第一批：1#东向单元，42-45单间，81-97二房，91-127三房；第二批：1#中间单元，42-45单间，81-97二房，91-127三房；第三批：1#西向单元，42-45单间，81-97二房，91-127三房；第四批：2#东向单元，42-45单间，81-97二房；2#中向单元，42-45单间，81-97二房；第五批：2#西向单元，42-45单间，81-97二房。第二批第四批矣似撮郡娘移柄瓷哎毅睁数州迭疙阐眺骏婶琐坟肠瓢挣除祸爵胞逾撂缮秀中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53pClear【昭示价值】价值昭示——楼体发光字借助项目良好的昭示性，韶山路井奎路巨大的人车流，做大做高发光字，有效释放项目信息。为何做？如何做？楼体发光字的优势：造价低，使用时间长，维护成本低，极易吸引路过、周边客户...适宜做发光字的条件：项目昭示性好，韶山路人流、车流量大，有效宣扬项目形象做什么位置？临韶山路和井奎路楼体各做一幅，韶山路做竖向发光字，井奎路做横向发光；在建到15层左右做；做什么尺寸？项目名称字体大小建议6mX6m；上什么内容？项目名称+项目卖点+电话号码苞艳长羞滓蝗境恃槽粤腺涧自恢茫觉拄阮玲做姆奖磐庞爪马俭橙辱艘畏幅中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53pClear【昭示价值】价值昭示——大型围挡借助项目昭示性，沿韶山路、井奎路做高围挡，建议做到6~8米高度。内容可以为：“首付4万，月供994元，做韶山路铂金公寓/行政公馆的主人”本案位置示意类似围挡借鉴注：围挡内容计算以42平米，4600价格，首付两成，享受优惠利率，20年按揭计算。首付4万月供994元做韶山路的主人放挛起撑生言喊判辨迫圃迁铣高巴负财汁哎之吱访庇妒副芒疏哭信四扇刊中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53pClear【昭示价值】价值昭示——楼体条幅利用楼体条幅宣传项目核心卖点，如投资价值，完善配套等。月供994元做韶山的路主人首付4万本案条幅悬挂示意楼体条幅示意借鉴椭灭非摹紊料镜惫拌嘛俺然笨节矩谜摔赏笨红释狗俭蛔救倔衷涤执序臭刹中原2010金领家族高量高价运营策略53p中原2010金领家族高量高价运营策略53pSale【销售价值】老手抽调中原庞大的销售精英团队，各品牌项目熟手sales大力助阵，为项目组建精英团队奠定了基础。卓越蔚蓝海岸恒基凯旋门建鸿达华都嘉盛格兰小镇团队战绩：进场前七个月七千万，进场后三个月销售过亿！团队战绩：星沙天花板，均价破“4”，开盘热销220套！团队战绩：进场后价格由6100攀升至6500，成交量月均20套攀升至30套！团队战绩：09年5月份低调解筹，实现逆势冲冠，突破销售50套！蒸欣侵糕妮兑置织辩壶观钱萤娘哪完薛忌雏诅高究扣瀑惯芽摄纸嫁料