案例三亚滨海度假休闲项目前期策略报告

非海第一万科三亚项目前期策略报告天启&开启机构海南公司2010年3月本案开发课题设定一、面对变幻莫测的三亚市场，如何规避开发风险？

三、当万科遇上三亚，如何为万科探索全新盈利模式？

二、面对非海资源，如何实现“非海追海”以及

“非海第一”？

[壹]如狐何厚规膊避曾市析场纸风晕险氧？风功险关帜键公词2009年货币政策2010年货币政策政策基调扩张适度收紧政策表现全年新增贷款9.59万亿1月13上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2009年房产政策2010年房产政策政策基调救市抑制房地产价格过快上涨政策表现降息、利率7折、税费减免

购地首付从20%提高到50%；个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；二套房首付调提高至40%；北京率先出台11条楼市调控政策，遏制房价过快上涨；天乓量释货值币盲供脚应桨加厅上呆惠烛市妖政滋策松刺立激2味0拿0怎9年伤房魂地壶产皇市伴场岔显令示许出咐空朋前捐繁阅荣2还0湿1燥0年挨初孕惠黄市璃政辜策激到碑期介，绵调夕空该政季策祸频物繁预出结台裙，甩货暂币涉政躲策广收辽紧［轧政路策公层欣面素］政际策裳的辱不缘瑞确烧定淡性饰，打带缝来娇项营目仍操阻作禾风斩险若的今加饿大[供余应条层魂面]供哀大恢于垦求网是疗未奇来蜻几贝年挣海挤南羽市挠场撤的雷主锯旋桨律旅售游掀岛裳概叔念牌落河地锡，竿海颤南5个占一说线伟湾捎区汪同呢时俱启庄动迁，刑仅渣海启棠自湾傲就边计败划蚂批钟出2警0归0孟0公旨顷1、2类欠住油宅傅用算地伟，踢估斯算倚约3千副万争平专米余，冈按构去充年6计0渠0万夜平起米甩成洁交玩量瞒，作一哨个顿海咬棠席湾趟就捡要普消换化5年愚。铜鼓岭国际生态旅游区华隆集团（13.3平方公里，核心区8.3平方公里）博鳌亚洲论坛特别规划区中信集团（122平方公里，核心区10平方公里）神州半岛中信泰富（38.4平方公里）石梅湾华润集团（12平方公里）清水湾雅居乐集团（15000亩）海棠湾（98.6平方公里）三亚湾新城鲁能集团（6.8平方公里）香水湾富力（富力湾2500亩）龙沐湾江苏国信（34平方公里，核心区15.3平方公里）棋子湾江苏雨润（46平方公里）盈滨半岛鲁能集团（16500亩）791工程（观澜高尔夫）香港骏豪集团（54000亩）大摘宗我旅伪游沙地练产怀项样目缠遍蕉地汽开紫花惜，惊恶皇性兔竞忆争减风胸险隶加蛇大（1月11-1月20日）（1月11-1月31日）（2月11-2月20日）（2月21-2月28日）（1月1-1月10日）（2月1-2月10日）春节前春节后［2往0史1题0年撞春决节借前圈后碰三炼亚剥市墨场搂量课价伟走形势竿］数杯据开来堵源晨：递三袍亚鼓房责协[需家求护层慈面]春单节沟市太场拴凸滨显“滞房诚涨”现石象依，稠成识交全量贤下补滑算与贼成昏交莲价珍格哀上赞涨秤同搂时婆并幸存三亚地区2月份销售价格环比1月均有上涨（万元/平米）

凤凰岛国际公馆海居半山半岛凤凰水城南岸金中海蓝钻山屿湖2010年1月5.5（5号楼）6.5（4号楼）5.55.23.5(蓄水价)1.5（高层）3.32.52010年2月8.7（3号楼）6.57.54.6-4.9（开盘价）2.7（高层）3.8-43.3三亚地区2月份销售率环比1月降幅较高

凤凰岛国际公馆海居半山半岛凤凰水城南岸金中海蓝钻山屿湖2010年1月700套（4、5号楼开盘即售罄）190套75套416套520套45套65套2010年2月100余套（3号楼，3月日至10日销售70余套）10套21套150余套（3月1日至10日销售130套60余套）75套10套15套经甲历友了1月沫份景的锤量驳价驻飚疑升弯之致后捧，2月常份缴各宫指尘标成个屿案励在杂价序格渣上腥虽航然阅仍炭维软持侵在爬高撕位耳，累但零销女售述量拍普出遍席出迁现绸了呜大袭幅字下趴滑数酒据亮来归源血：倡海缺南净开授启盏市坛场嫂跟浑踪占数眨据观库［浊三脖亚广市走场尺指亏标下个叮案亡表问现僻］［疑核挺心奖判浪断湖］成惊交们量抽的逐大爱幅尊下本挫科很磁难刃支乓撑头长仁时葛间需的在价它格占上乔涨投疾机绣性贴需悲求腥带困动督的幸价绩格梅疯存涨茎将秃告艳一守段伴落[概耽念土层乌面]狂盗炒什之盈后蜡的旅支具点预缺康失衬，号当息概灶念写热垒度市下柳降输，记短巨期六内尽无析实猴质福建煤设啊推锦进算导束致冶的鞭价介值严缺栋失闷风恨险1、去琼眨州哥海梨峡踏跨否海斩大罪桥披申晴报兰立笋项蜻，领争迈取2牙0退2货0年圈通嫂车由趁交假通症运像输胜部循铁辉道镜部芒和挠广撞东她海盟南父共司同竹出虎资1嚷4狭0该0多瘦亿搞，惨争近取2技0些1副2年姿开侄建题，2求0俭2蓬0年通握车难，食该育桥丙为艳我晓国淋在平琼深州春海悠峡说兴碎建段的禽首刻座杆公刑铁好两攻用梅跨蔑海堆大容桥冷。撒工波程扇日奥前心已其正笑式向茂国拐家革发局改鸟委单申茫请露立蜓项盯，皆首自选浆西袖线肢方习案堡连挣接月广招东俊省茎徐扣闻文县患灯仁楼仍角搁和恐海弹南判省望澄溉迈县拆道阳伦季角习。理跨净海栽大源桥推分顿上枯下皆两钩层显，薯铁凶路寄桥洲设馋计丢时牵速障为1掉6捉0公周里序，逃公嘴路虾桥激设乱计患时迅速为1猪0饲0公烫里井。蜡大扰桥孙建习成斧后未，压驾稼车筹跨轮越厨琼咏州盘海性峡闲只病需2体0分疫钟毕。2、训环贫岛将铁遣路舟预流计2斗0升1趋0年扇底千建椅成下通米车目双前抓在毕建牲的激海炎南拌东歪环绢铁齐路巷总冻投怀资2材0丹2亿雨元误人训民鲁币痕，率是楚海脂南绘历棉史尺上摆投笑资浆最趴多归的践基惨础工行程灰，咸预鹿计2骆0崭1英0年拥底请建槐成酬通萍车她。戒东饥环晴铁良路指自便现谜在回的浊海唤口稍火麻车猴站纺起么，升由伏北许向巴南荒依次陷经锋过助海冠口尸市箱、茂文遵昌张市税、容琼痕海局市肆、皂万毁宁呀市偏、虚陵死水宗县龙、富三跨亚桥市拨，劫至绿现点在撑的宫三旋亚有火车形站吊，国并耕与资海私南项西躺线男铁婶路后相坡连俗接壤，巩建叹成避后饿将胃形援成旱真叶正像意氧义乞的岛环面岛有铁繁路廊。国蛾际泥旅稀游岗岛隔的惑后刻续并实西质园型慌投制资稼推牛进回件到械问羡题军：礼风阿险六哪志里婚？经园济企政饿策羡因两素房牢地筝产害政政策携因得素新显增哄货傅币摄量宵减顾少钟，雅加眠息秒预刮期编增弓加观室望虎，劝置炸业戒门弃槛仇提胳高概斜念大热补度械下贩降妹、盒短昼期筹实购质膨建吴设臣跟馋进皇不震力价渣格遍高鼓点拢支电撑杰不锋足剥，已趋汇势烘不愈明王朗历，税引承发愧观贡望短注期胆供握应岔量粥喷扛发供苦需调失赠衡避孝险善保萄值顺式尚购燥买链力袖下圈降购集买丹力穿压沈缩购姜买效力较压琴缩购蓬买捷力哲不刺足购辫买位力造不比足乞是石未柴来就海挣南下市竖场皱的腥最扇大致风曲险规延避关采键封词抢姻夺你现慕有垃有减效售购掌买鹅力开哈拓谊新沾的询购泄买越力足肃够列购共买售力（哭一奸）臣、震如岗何勾确周保饱本辛案赔持窝有番足拦够圈购损买塌力陪？（迹二更）界现贞有范的判客慈群裙中轧，妈我积们现应翅该运吃燥哪汗块左？根所据“财线富摊实柳力”与“时垃间闪闲续暇”两省个特指特标残进加行礼交但叉戚，辆海异南“房攀客”细秒分奸如方下［搜有晌钱洲无杨闲丢］①惭收歉藏丛稀茫缺挺隐产私泄客②辉商大务衔馈翻赠镰型环客妄户［印有斗钱深有攻闲药］①主国至外位性闯价缺比杏型起度火假煎客遗户②工国狐内封传伯统结产绍业钉豪华客［驴“错无吵”忍钱勤有刑闲处］①帽高兽寒拖地障带铸候肢鸟壁性买客法户（1）次客挑群耕锁举定类林型谱一愉：症收方藏筝稀劲缺闸隐逝私餐客[构计成]公唉务省员徒高绿官港、颂能着源观性乒企柔业塔主廊、他演大艺收圈带人贵士趟、樱二床世斩祖械（酷其悔中磨前款两携者猾占茫绝射对叼比傍例宿）[年潮龄]分针布傲较脖广喝，租不纪具残统迫计汁意访义[置谨业]占享据散稀闸缺恭资慌源荐的闻一帝线码海圈景贫，喜术欢侵就茄买荐的仇无习理肤由花置血业脱，吴决匹策凭迅她速购耳买荣量井不夕定佛，奇带昼有饰一泡定银的鉴财粘产符转个移语性俭质[使织用]不济定[什1赛]有刺钱坝无向闲郑的摘顶狗级订客笋户类勿型佛二京：柿商影务半馈维赠阔型臭客浑户[构偷成]北捞方章能侨源说型采企榨业瓜主斤居搭多恩，[年厕龄]镜3民5及-岔4衔5岁矛事傻业假处嘴于磁上任升凭期[置直业]购窗买舍物烘业间用哭以跳赠新送挑客虫户搞，摊进芳行饰公船关一择二专线京海粒景鼓物昂业蚂，岔一萝是防要昨与富海医有悄关滋，呀二剧是攻一纯定崇要厨有涛名[使籍用]转店赠掌；殊连死同吨购毯买尸，借组为团穴度速假[疑1积]有布钱戚无穗闲节的电高亚端拳客酱户类弄型瓣二溪：彻国只内万传谁统犹产抱业查豪本客[构矿成]江叉浙拒华控南赚等豆地览实慌业稻及请贸突易喉客福，划由拳于螺经识营塘环宅境穴恶窝化兵，旬或符者早资陶产颜保辽值劣或宰者堡功芝成锻身派退互型歼以扒及立家扭庭邮回票归竞型旱消更费[年赛龄]廉5胖0岁誓左举右[置读业]开荡始赚有拜置启业简的辟动哈机蹲，旁比织较边理涝性哲，唉置犯业妙决后策然时税间也较扁长零，不苏一粪定君追压求俯一筹线档海稿景[使宅用]多驻频认短陈时河度霞假裹，柿一纸般3此-副5天达，疲一数年1绵-古2次闭，迟以里家援庭章或证亲固朋轿为争消定费拆单阔位海偶滩如亲敞水催活合动牛、滑海废鲜耳饮悦食愚、坑景御点则闲纽奉逛痕，案包暖车鉴出贸行醒较许多[认2许]有倒钱吧有私闲拦的翠中弄高折端消客散户类洪型见：盲高猜寒五地元带长候典鸟蜘性亚客滨户[构晃成]北妙方闸高堵寒锅地膝区荐的工过民冬角物语业[年康龄]捧4帜0熊-济6咱5岁[置静业]二填线订海甜景袍或蹲者细非字海深景际，搭价庙格晚面阴敏郑感邀性[使霉用]敞1希.丛2蛛-资2个祸月日虑常颤购受物竖、摄医余疗闷保碑健始、赏交吊通销出续行芝等满城护市臭配政套[旗3心]粗“无虾”壤钱团有袭闲秤的雅中棒端烂客讯户结雁合窜项剖目拣条寺件坏、钢以妻及裤客屠户施需虑求重体点驼针壳对暂：弟度昌假蒜保懂值昨型请中拖高倦端康国托内切传仆统昨产栗业双豪缸客候列鸟排型魂中励端贞客脸户（2）位怎病么往抢蛙？—潮—开凳发述战辞略一剃把券刀以切疫蛋恐糕轮多精还双是毛双并刀去齐征下捐多撕？双益刀锈齐弊下战路略靠：纽奉大罩盘释做街小双团品曾牌饼战鲜略=岛》迅谊速潜立泡势战摆术拥：沫多哄元敌覆炊盖扩堂大漫客兴群=化》高阶低阳通蜓吃开极发闷战悦略1：散品膨牌牌组病合1、A、B地士块距同屋时拐启赵动能迅算速逗确坡立乏万晌科积在目海炮南蹲的摩江芽湖委地聪位2、辉双赚刀幻玉并锤举叮抢茅占读份傍额苹：A地辛块况吃很中封高驼端悲度吗假据保岗值幸客弯、B地怜块残吃恨中为端脖候跌鸟鹿客多啊元先覆酸盖>产落品注类汁多节元>产跨品英面科积移多吸元高妹低当挤泊压>产遮品蒙类亡单糊价辅挤嫂压>产替品询面枪积勉总毫价机挤罪压开吊发字战仁略2：殊多逢元寻产母品熔组斧合（洪二属）拜我领们细要锤开骂拓伐哪台块高新桐客亚群哪？策鹅略线前掠思睛考旅累游佣模辰式垒发邻展固趋劫势上暴岛拐的援旅梯游遇动萝机猴决飞定伸消枪费拍人塌群旅诊游下目她的脾变更化碎趋姑势旗产耗生项的碍客挺群雨趋膛势三窜亚箭处枝于考变牙而肚未荐变殊之吼际旅暗游降模你式桐大疏势攀研被判国休内肆商浇务碍客掩每暮年凤以8晕-眠1桐0幻玉%速董度毫增秧加观光度假商务休闲（1）不未碗来捐哪暂种使人笔群预会描越叨来圆越民多鞭？①海寄南楼将化以旅纪游浊产猾业锦群摩和术现安代午服控务定产壳业舱群滤为锹核勾心赤构池建鉴产搅业愚体座系忧，标重卵点堪发详展笔：贞会尽展没业止、丛高秋端督商宴贸硬业哲、铃商窝务吴服穿务封业女；②夫三秒亚识城惠市科发顿展值规认划2：欣大阔力殃发嘴展哀邮垃轮疮经陡济俯、四游廊艇淘经愤济唉和流会稻展述经询济③辽三背亚订城些市悔发距展罗规辫划5：亦精胀心碎培侍育嫌高然端乳客美源挖市璃场迫，哪实他施“大巩企猎业栽、垄大笨航哲线善、仗大扎团岂队”战愉略④肤海贡口杠重贺点百发钓展锋为右全巧国蠢高冠尔墓夫货产宝业感基援地粘、短三竞亚坦重概点扇发浓展数为轿全极国亮游纵艇摇业别基喝地随鹊着奇会附展稿经逃济搅、炼商甜贸更经丹济昂、绸邮抛轮惧经孤济构以贤及件全运国箱游巨艇抢业贤、稠高虽尔岛夫达产希业讨基房诚地喂的激逐溪步氏推射进情与谈实客现样，傍将御吸厨引扒越谈来拆越载多淋的岂商孟贸自、想展浮览糟、肠学尾术竞交翼流询等咳商李务效活身动氧落牌地串海佩南蒸。商侮务扑客饲将律成萌为缸三革亚废最卸值涛钱前的毕客狠户避，抱不珠管蚁是网置睬业普还电是劲消楚费备，说他蹲们配的乌汇辰聚侍人淡气职决抬定志了搭价内值观社光略度它假商搬务逝休焰闲变谢化狸外伴因雀：烦经蚁济餐发朋展遣趋滔势妙成吃为辟外证部魂拉我力国颜际残旅眯游剧岛架政做策血促除使参海锹南梅整榨体棋向剃产棕业置阶剥段堂转唤移稠，就商予务寻活微动覆趋丈向降频敌繁瑞险吉茧酒江店费译尔叮蒙际七撕星属级容酒嚷店丽栏兹执卡搏尔杜顿填沟海沾成刊岛牺，傅凤惕凰回岛悲等挣建弱筑色奇尿观包的婆兴繁起瑞规吉评顶歉级凉别侍墅眯，项将索创隐造鼓中桐国首豪联宅溜最渔高吉价捕，秩让宅亚直龙也湾腹重吨新善想挤象红承树欠林议酒收店艺：节世怎界圈最屿大若的下酒宗店洽群丽匀兹查卡密尔吼顿载：佩国纺内昌最谅奢需华薪的钻酒饿店崖怀城牙创惰意醋新踪蝶城葱开磨发“瓶国嗓家造海接岸著”潮海假棠紧湾躺：幅超漠星犁级六酒爱店忘群堆启耻动凤戴凰励岛变做化绣基樱础摆：阶“高戒端控滨楚海沉度佩假村休帝闲”的猜高购端竹取良向倾，“群漫湾砖聚并集搬效剩应”，“迪惩拜挤化”的梳发沾展竞模虾式安将能声够宇吸栏附止更阻多帆更步高表端的的扫消宏费痛群落体深。商夫务作休柔闲闻人桑群贴将而成柳为斥海妥南国上煌岛称游正客护的旁重福要底构寒成提部欣分随野着击旅支游凭岛蔑的激建莲设搂与裕产绒业溉化爬进爪程镰的夹推炊进（2）接如第何泳开丹发乞商滤务踪蝶休隙闲忙人腿群童？—为—开墙发泊战逆略关奶键撤问圾题勾：棒为持什兆么络来浅我教这住里康不虽去坟别神的娱地谨方暴？人煤有乓我灵优烟、屑人欠无糖我刊有别岁人迅都朵有抛什已么讽？突的破位口宗在言哪幸里狠？（A）仁从切海钥南喉房奸地刷产脾开翁发坏模翁式贺现禽状排谈恨起①纯拼资订源狸房供地驾产径开逃发锻模序式栗：热三膏亚捧湾途海哑居②俊资峡源+配油套禽房绪地谱产奸开协发后模扣式如：研半射山推半阳岛③无江资桂源售做渡配足套贪开沃发平模伍式真：衣鲁辞能拦三估亚替湾堤新么城［速市狼场汪现意有室典斗型炊案顶例敬开魂发明模可式灵研廊究扣］案摊例羊链稀接弃：三闯亚秒湾辨海啦居纯焦资行源辨房娇地罩产竭开齐发亲模伴式项奥目础整辣体岗追盟求稳海貌资浆源洒的不最所大健化内实垃现冲价包值浓提街升沫，酷配壤套规呈芽现桶出茂明偿显穷的醋住殖宅迈化开发三亚鹿回头旅游区开发有限公司区位三亚市小东海鹿回头半岛规模占地2066亩，容积率1.73，绿化率45%，共分五期开发产品高层,独栋别墅,联排别墅,双拼别墅配套小区内有洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等，临近配套有悦榕山庄酒店、洲际酒店六星级亚洲旗舰店、鹿回头高尔夫球场，以及夏日百货、大东海美食一条街、银行等销售一、二期、三期已售罄，目前在售的四期客户北京、上海客户占90%>拴>占庭据毯双索湾达资问源提，豆更盲以芦配倒套升粒级放资夫源脱，踪蝶增狮建速豪逃华密商增业受街新、洗国拉际虑潜与水美基管地女、舒游铲艇蓬会垒等副度肚假袭设脉施称，挤形仙成供对缘瑞价材值寺的挠极使致抄化谅挖肠掘1期2期3期4期案断例登链年接缝：半蚕山加半颠岛资贝源+配姓套健房毅地党产幸开梦发漠模畜式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