张家港市皇家首座商业配套项目商业策划提案报告

张家港市皇家·

首座商业配套项目上海策丰房地产营销策划有限公司商业项目部敬呈:张家港市新城置业有限公司----商业策划提案报告项目认知商业市场分析项目SWOT分析项目总体定位市场存在空间外部环境分析：·宏观经济指标分析发展规划商业布局业态组合业态规划及配比主题定位售价研判商户\租户访谈项目分析：地块分析项目规划剖析周边商业市场分析：商业市场分析商业业态分析竞争项目分析：供应分析项目特性分析策丰招商团队意见业主及设计部门意见项目定位研究思路目录Contents

■宏观经济指标分析■商业市场分析■项目分析■厂商访谈■定位研究■项目定位布局与分割建议■销售方式与策略■销售均价研判张义家兆港犁市蹈地部区迫生举产饥总阁值上连畅续屠三庙年裂增滩长芦超锤过1牢8宴%，兴超要越叨了伍全喇国虚平袋均种增胜长发率带，是响发吨展狐相吓当祝迅尾猛奔的雕城热市文。5素7以6鹊.皆27粱0盐51舌2醉5介08讯4糖1呈.峡6贸21虚0洲5腥0洞.姥0腔2亿腹元国笋内壳生怎产局总帖值1允9固.找4柜%1披7炮.栏8版%1漆8劲.烈5秤%1晴9户.问1观%1拆9之%地秃区挪生桑产赖总筋值张夸家腰港胖市煤社往会落零普售盐品营消拖费拌总曾额2宪0简0讯8年孤约跳达避到1够5捕7亿握元舍，初连先续2年增项长啊率优超恨过1档8粪%，延高称增启长教说绘明术了匀张普家疫港瓜市哄的固市搬民退消冻费绣需配求净强路劲颈。亿控元8颜2代.咬0透89弓5汗.竞8汉71怠1羞2垦.姐21留3忆3尺.除1谋8约1迟5尺71养6饥.璃7删%1甚6当.耐8串%1恐7妻%1炉8多.障7衫%2素2饮.培51撒8声%社献会率零宏售事品陪消寻费晌总豪额张尝家当港戒市饱房雅地给产刘开额发似投淘资猴进缴入顷高方增什长唤期,但栋开志发震施予工样面延积览在铃逐屋步建放纳缓.房柄地胡产输开日发丹投壶资床额鲜（栋亿采元镰）开源发纸房咽屋刻施声工刻面腥积毕（雹万岛平鼓方乔米）9征0倦34逼3纯.午4铅85阀1消.径5掉58遭9惩3笋.蓝1房堪地练产运开港发口投此资张爽家畅港鼓市伸城准镇评居啄民欧人字均码可涛支冤配施收页入庙达2脆4归8欠0西0元技，枪在球全睬国桃县壤城岂经外济筛百暑强剩县筝（最市检）中纯列喝第型三挡位拴，渠人隆均G旷D剑P达1都4缸2痰0成0爹0多腔元籍，升反颠应证了公居商民线非忠常握的摩富旷裕讲了.人岛均饥可钢支昨配渡收以入浓比罗较（暮元棉）2泪1垃9缘瑞2蛮72粥1蛋0择1木32责2事0度0粪12顽4暗8亿0悠0地区生产总值

社会零售品消费总额房地产开发投资人均可支配收入张家港市地区生产总值连年上升保持高增长率，代表张家港市的市场经济相当活跃，正在大跨步的快速发展。张家港市社会零售品消费总额连年超过18%的增长，代表张家港市市民的购买力越来越强。张家港市的房地产市场由于众多外来资本的投入，开发资金和开发面积都有大幅的上升，房地产市场非常火爆。张家港市人均可支配收入超过24000多元，代表张家港市民越来越富裕。四大宏观经济指标利好因素宏观经济指标分析市校域朽总买体论规补划芽：1梦.市修区藏规禾模投：近添期揭市掠区右城别市否人妈口6息0万震，斜其慌中声杨凝舍俯城曾区3辩6万坝人训，分金匀港砖城垦区2堤4万遍人重；简远乘期冰市唤区皆城会市找人互口8搂7万惠，以其戒中糊杨宴舍雷城寻区5浮5万牛人单，训金凝港邀城膝区3围2万问人舅。2毯.结箭构报布着局绕：杨泊舍徒城尖区奋由奋城景市白核触心开组稿团料、统城扬北净组崖团微、虾城赛西厨组嫩团膛、泉城丈东乒组侮团察、委暨记阳臭湖辈组寨团倒、侨省索级萌经兴济菜开某发杠区极北扰区昆和蜜省伴级用经耀济梯开宝发节区绘南叠区粗，毁形床成还七殿组候团霜结属构炒。3种.杨俘舍耀城械区四近吵期便发聋展与方旨向：是荒以团现耻状化建外成剑区径为箩中烟心左，严主挪要狮向矿西兼、意向举南耐发钩展岔，唯适朵度批向孤东均发流展畏。4挺.近举期理建确设俯：杨往舍究城某区陆近昆期喘建圆设血重栗点展：角城甩市谅核著心江区漠以个完迁善精城阅市松功局能授为连主伟；跑城岂西剧组粗团帖突阿出悠购抱物普公挤园肉建桐设露；轰城碌东贤组恩团蔬加亿快迹物前流浅园述区涝、涌专鞋业雀市般场膛、蹈梁旦丰钳生抚态吗园怒和浩文豪化刷中严心季建娃设插；惰暨呀阳内湖拣建个设锅全节面证展毫开叔；难城停北翁组府团程严夫格叼控泽制鸭。■宏敏观企经财济浇指佣标盾分应析■商秤业血市膨场听分矿析■项白目谦分疫析■厂叛商屯访与谈■定滤位盐研种究■项阵目醒定乐位妈布男局漏与漠分炭割饰建臭议■销版售愿方脑式碎与质策作略■销嘴售损均饿价爪研音判张家港市商业主要集中在沙洲路步行街，杨舍路。本案沙洲路杨舍西路杨舍东路大润发苏果超市华联超市百信超市暨阳湖生态园张家港市商业概况商业步行街香港城（欧尚）张畅家忙港烈市户在水物您流识港考口企、葛道细路姜交及通奇、爹外供资羽利膏用拣、趣制孔造豆以杯及族产萄业鸡服扑务嘉等戚方而面依都煮有用非盲常大激的邻优罢势超，丙但烤商供业心发盒展选现处状柳还纷比愧较泳滞蝇后剪。严目永前辫，梅张球家诉港止市驶的蓄商驼业遥圈疼就蓬是愚以异步猴行架街为滥中躁心扎，渗老炉商跃业摄中越心秩商雷业蕉面扩积姻约2饿0万捕方榆，贴其挺中哨包敌括皆大断约3过0泛0家俭临半街聪商令铺照，绍约8咱0家睬休赴闲耽餐莲饮弓。酷另揪有刚六糊条念相胜对泰专打业帆经屑营幸的裙商盖业庭街校道膨。易具蔽体雾如般下半：

街道名字

主营业态

街道名字

主营业态

杨舍西路

服装鞋帽

杨舍东路

餐饮美食

沙洲中路

娱乐购物

南环路

文化电脑类

东环路

装饰装潢类

暨阳中路

五金类商跃业醉市摧场稳现性状跃分创析跃：沙洲路步行街沙洲路是张家港市唯一的商业步行街，是当地市民购物消费的主要场所。步行街沿街主要以品牌服饰专卖为主，结合餐饮娱乐的商家。整条商业街业态丰富，商业气氛浓厚，经过很长时间的发展，已经培养了许多忠实的消费者。主要大型商业项目：国际购物中心商业大厦第一人民商场凯丽百货步黎行叠街惰业荒态费配遥比谁：服宅饰4电5来%餐凶饮1威6撇%鞋盖帽1慌1衡%娱盼乐5接%沙逮洲码路把步屈行桌街局以野品昨牌阶服广饰咐专脊卖辞为山主右，前休斩闲抽购仗物片占鼓整蜡条谱街沟的绍八筹成启，共餐师饮眠占可到1竹6樱%。通池讯狭数窗码8辅%食余品5垃%百赢货8驼%金牛银虎珠窄宝1美0欠%杨舍西路杨舍西路业态比较丰富，有小百货、服饰、药店、婚纱摄影、金银首饰，眼镜等。该路是作为步行街的一个商业补充，经过改造后人气和商业环境比较良好，形成了一条独特的商业后街。杨圈舍秒西从路猾商危业大街哈业港态仿配才比降：杨房诚舍榜西插路凡沿候街大商问铺园还袄是鸡主湾要五以边服帝装宜鞋烈帽鸟为圆主觉，哲饰丑品等、忍银兴行鸦配矛套及桃其客他叙等写所企占款比婆列为相弄近惩，请以柄及信形纤成写特跑色弄街铸区纲，厉人炕气意比先较求足支。服掘饰5鞠0杠%鞋镜帽2弓0钻%银疑行乐等动配办套1限5末%饰浸品1愉0%其岛他5%杨披舍插东娘路杨稻舍绸东步路房诚是益张感家配港装市遵初嗽具规先模婆的惊特天色机餐赌饮骨街凳，傲经颠过一火段贷市望场迹培落育译，欲已糊经笛形段成了端一导定售规皇模堵的超特箭色泪街采区卡，培扯育叠了援一绩批妖忠嗽实吨的弹消惑费裙群头。整码条臣街利区印的素夜闻市跑商临业幕气氛凶浓话厚蒸，周是往张焰家省港毒特仅色餐笑饮淡行杯业率的困代绿表蒜。杨啊舍挺东梦路华商咏业讯街挺业午态往配剃比以：餐轧饮7羊0福%其察他2种0爬%娱伪乐1富0度%杨嫩舍常东壳路渴沿源街俩商侧铺背餐质饮塘商碗户狐占纳到有七续成爱，窝是伞张程家粥港型初前具荣规悔模的透餐燃饮视一岗条绞街闭。沙赶洲晒中涝路沙践洲勇中福路烘是除步文行轻街趁的售一轻个便延末续俱，畅其墙业态翠也寺较柴丰碰富脉，遍其暂中卵以莫大卡中浑型少餐殖饮姜和悔娱乐随业擦最锯为斩集格中米。考宝菌丽腿金非、买百拘乐浮门逼精监英会灰所料、仍金誉海纺华泛餐较饮公等宗具矛有倾代逢表洽性油。沙签洲砍路辉以傻西雷大舰多储是击商夸业诞配帮套蔬的蝇业竭态蒸，相翠对近家忠居乓布胸艺榜比足较垫聚痒集慈。沙犬洲肢中旦路只业透态继配略比兔：家奥居1培0叨%餐罗饮2傍5勾%其讲他2菜0皱%娱隆乐4苗5侧%沙李洲袋中冠路寨沿郊街逐商重铺瞧还泻是总主钞要广以没餐倚饮慨、选娱增乐荡为母主夕，合以半西雾还睛有一善定更比在例絮的恳布散艺亲家厅居法店肝，低属义于忆市帆区贱的底成莫熟星商修业选街鞋区调。香咏港舟城规益模胳：建野筑台面慕积1酿8万蓄平录米整飞体密定箩位：嚷国耕际启级州全披业组态块一普站主式知商玻业治中骑心功政能逢定郊位羊：集恶购厕物全、魔餐萝饮绍、绸休耽闲举、爽娱他乐柴、现蛙代尽商标务鹿、刊度却假醋为笨一摆体位献置捷：东背二薪环望路剑与准东蓬苑仙路彻口已筑开行业腐欧慌尚逐、忆奥辞特疼莱忽斯慕，姨同丈时提符出粘前许三盒年偷返浩租7－8％希，帆并陶有冲统贩一冷经搂营极管湾理价层格些：赌预凭售绒均股价昆为1申.换7－1础.依8万/平厨米徐（激沿凉街根）杰、1筑.旷5－1浆.井6万车（世内盘街掩）实赌际疯实动现犬均惜价傅：瓦发鞠展社商久为繁提剑升盐板卫块抗人军气垮、疗提骑升物队业廊价亦格盏而棋投疲入番较立大永招睛商雾力璃度琴，旨由危于辽欧海尚暂租板金相爹对辩低辈廉荒，括整徒体喝实形际芝销龄售破价哪格蛛为1－1址.悠2万住元艺。欧结尚诸超细市奥徒特桨莱督斯（翻一舌站社式沟综乱合仍性漂购家物身商阳业泼城易）1.整肃体医定首位：张汁家牺港诞城污西薄新偷区域的才商赴业珍中飞心2.项冻目馋功对能津定才位者：服座务侄于壮高音速兼发抓展幸的泉长顿三终角纽奉保悲税研物轧流孔经越济组与朴产喂业愉、脑是厨“液张驴家封港蚊未势来无城史市知生泛活迟的核最的好疲描标绘演”也（国城它市找名京片激）微是脊“妥长衰三励角任首稻个天集鼻购氏物叙、送餐嫂饮途、楚娱兄乐分、解休附闲询为杆一同体门的进同叹核帮上唤海装的学新煮都救市翁生歼活铸引摇导陪型朵购熟物失公献园执”欧。3笛.占灯地传面汤积：2乖1万巧平音米4醋.建电筑御面输积：1骡5万最平哥米购泊物居休量闲莫公赞园功内能耗分假区日和导业话态押规烫划：1.水屈晶蚁宫需购直物们中琴心-以舌购础物否为评主室体谋功深能胸：包扮括洲高靠档财购宽物渗中收心邪、包特前色尝超廊市睛、拌大英型乐主最题报店;2.太朱阳糕广鹊场-以奔购质物/文察化爸休满闲/餐屠饮芳为临主仁体寻功果能：拼主搬要序由惩品庭牌版专阁卖埋店体构绍成床，围是书一没个丽小琴型的S辣h磁o强p明p条i疼n恢g顷m很a族l俱l弓;3.克卧拉鞠水悉岸-以圣餐静饮/休眠闲造为耻主第体计功已能搅：引仙进洁各蛋色欣美竟食绞名复吃班以城及底咖怎吧莲、录茶杜吧泊、岗休布闲申餐宪厅油等;4.欧晒陆等风怜情洒街-以淘娱捷乐/商赚务/社钱交皆为鞭主忠体症功爆能：纵由庙演市艺茂中渔心境、嚼高普档饥中挤餐订馆泡、适高促档凡西诸餐罪馆炮、豪总华K兰T虽V、亲高奖级狡商笔务碑会诞所呆及接健次身利馆润组息成;5.温判泉逃酒庆店-以贱城废市绢度乐假坐为绍主喉体相功幅能：算由暖桑湿拿简、S忙P患A组泰成肠。板块功能主题地上建筑面积(m2)说明观景塔文化展示、交流中心3253占地5000-6000平方米欧陆风情街商务消费区18000较原规划总体量减少约3500平方米桑拿康体城康体桑拿/商务酒店12000由原规划的4层加高为5层克拉水岸景观餐饮/休闲19664保持原规划总体量不变太阳广场餐饮/精品专卖/文化娱乐28559保持原规划总体量不变水晶宫百货购物28000由原规划的5层降至4层引进品牌：巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高档百货公司，肯德基、必胜客、星巴客等多家国际国内知名餐饮企业，同时引进多家品牌KTV演义中心、美容SPA馆、桑拿城等休闲娱乐设施综上分析：

随购物公园全新体念式商业消费模式的出现，提供与大城市中心区相似品质的生活方式，本地中高端的消费群体及周边城市的中高端消费群体在购物、消费中享受生活，特别是在夜间的休闲娱乐方面。由于项目体现了“同核上海”的理念，能充分满足高收入人群的物质生活和精神生活。从而改变部分消费人群的消费习惯。通过此项目的商业，为张家港客群营造与上海同等的生活方式、同等的生活品质，使张家港成为上海国际大都市的同核城市

。区位

楼层

商家

租金(元)步行街1F三福百货161F安踏201F上海城隍珠宝22杨舍西路1F

哥弟161F天澜百货13沙洲中路1F

喜视眼镜51F

戴梦得珠宝

13步行街沿街一楼的租金范围在16--22

元/平米/天杨舍西路沿街一楼的租金范围在13--16

元/平米/天沙洲中路沿街一楼的租金范围在5--13

元/平米/天区藏域引租京金惧分坊析：张家港市商业中心的格局虽然成熟，但不完善，缺乏统一规划，停车等配套设施欠缺；此外，从经营的业态来看，基本定位在中低档次，没有拉开品牌，错位经营，不能满足多层次的消费需求。发展空间：身处长三角商业竞争力强势地带，有着雄厚的经济实力，商业相对滞后但潜在强大需求空间，同时在政府大力支持的发展机遇下，张家港市的城市商业竞争力有着强大的后续爆发力，必将创造出较高的商业价值，获得较大的盈利空间。

从以上竞争项目我们分析出以下结论：12家居市场现状家居专卖分布比较分散，且档次不高。

品牌不够丰富，供消费者的选择空间比较小。张家港市需要一个精品家居的聚集地，提供更多的选择给各中高端的消费人群。该项目正是切合这一契机，打造平台，部分规划精品家居展示店。张家港市的消费需求迅猛，精品家居对乔迁新居或结婚用家居需求越来越大。张家港市家居市场分析休闲运动品牌专卖市场分析：休闲运动品牌市场现状现在张家港市场上的休闲运动品牌专卖较多，都集中在步行街。

销售的只是休闲服装品牌，关于休闲运动用品现市场上还处于空缺。张家港需要一个休闲运动系列用品专卖的销售场所，新兴品牌的进入成为新的市场增长点。该项目有发展这一市场的先天条件，来弥补步行街业态的不完善。市场分析带来的启发：商业市场有空间精品家居市场市场品牌层次较低张家港市的商业市场处于不完全竞争状态，市场有较大空间精品家居需求强劲增长，也是张家港市市民消费的趋势，本项目应重点细分市场，补充商业街与城东商业不足的经营业态。张家港市商业市场缺乏专业品牌，市场有巨大发展空间，但须市场培育期。■宏纸观班经偶济素指孔标对分戒析■商府业属市凤场牙分水析■挺项织目旷分挎析■厂犯商朵访扯谈■定匙位喂研画究■项亡目默定猫位桃布它局往与我分雨割扁建寒议■销肺售钥方错式裕与捕策侍略■销睬售妥均绵价付研皆判本丹项拴目合位准置缝：本案北临沙洲中路，东临东环路，南临南环路，西临步行街。本案东南3号地块详细规划图本案可以看出本案东南区域规划重点以居住区为主，底楼配置少量商业，未来可为本案提供强有力的人口支持。区域三大利好因素：区域三大利好因素聚首张家港核心地段，巨大的地段优越价值。紧邻商业步行街，巨大的人流，车流交通四通八达，可依托得天独厚的优势，吸引有效人流。随着项目周边环境改造，政府大力提倡，政策多面支持，商业服务业拓展时间好。SWOTStrength-优势Weakness-劣势Opportunity-机会Threat-威胁

本项目位置优越，紧邻步行街，是市区唯一的一块未开发的大幅土地。四面临街，交通可及性高环境优雅，周边商业气氛高。-项目在交通快速主干道，很难留住有效消费人流。体量不大，不易形成规模的商业市场。且商铺较分散，大业态不能引进；楼上是住宅，商铺内的有效使用面积会减小。-张家港市整体发展趋势良好，居民消费力不断增强。周边商业气氛浓厚，随沙洲中路及南环路的环境改善，均会带动本项目的发展。

本项目大部分商铺出售，商业业态不能统一，且无专业的商业管理公司统一管理，未来可能会存在一定隐患。SWOT分析■宏秘观电经哗济滩指牵标呜分僚析■商俗业剪市牺场主分笋析■项霉目锦分键析■厂疲商童访熄谈■定俭位悄研病究■项鹊目革定开位帅布予局械与丢分敲割次建概议■销剧售允方棚式慰与拍策洲略■销霜售很均释价丙研桃判

业态

数量

品牌

品牌

品牌

运动城6

锐奇运动城

迪卡侬

百丽

运动100

名品运动城

绿蚂蚁

5

宏图三包

苏宁电器

颐高数码

国美电器

五星电器连锁卖场9

家得利

联华

苏果

顶顶鲜

人人乐

可的

华联

百信

物美3夹C数放码祖连虏锁客证户轧访间谈吸名吧单槽：保染留愧意能见5劈燕5盼%意糠向杨强2全0可%意笋向球弱2阁5洽%被洁访角谈退的2热0家译品巩牌虚商石户采中渗，傅有2篇0巴%的念商联家赴表亡示笋有风明君确司意晓向栏，2抵5乒%的碑商嗽家表锯示法明舱确机意接向匠弱占，5携5暖%的栏商需家认保痕留昂意车见浇，鲜表勾示异需竖待蒜实次地员考呢察伍后贞再战谈趋。现饥招孤商某的桑重爹点俯是某与孟意闯向鹿强控的败客宿户窄谈气判典，烫争烘取颂早厌日糟签符约沟。醒同再时杆预血备兄谈葬保礼留意暴见暖的杯客侵户商斯家拴进僻驻翁意仓向搁分卷析冻：■宏挨观左经炸济勤指余标嫩分箭析■商疮业硬市岸场好分织析■项嗽目嚼分展析■厂档商绸访碍谈■定贡位辈研透究■项苹目晨定紧位文布究局逐与触分差割维建锋议■销门售四方嗽式伯与始策客略■销妇售阿均金价狡研欧判目使标脏消殊费你客扁群张动家点港扒本辣地简中倍高蛾端榴收妇入冰人蔑群苹及趴家求庭浪型熊消急费挠；新铜区庙及四全颂市慎居社民瞧改胸善丝式居恼住穴环看境光、寄结晌婚司类彩客乎户柱群恼；本暂市光电氧脑趣数勤码元消提费尸群考体跃。客渴群弓定舌位垃：在羡主壮题锣定霉位变上桥，卡重皱点涝考售虑田主飘力晴消送费泽客碎群哑思策维良意冲识以侍其烦社辉会悉影判响采力切和租带若动角性锁，合引坐发彻更笼多导的摩关评注在卖商到业宏规附划莲上望，榴重碗点右考变虑险主局力袋客熊群乐消定费爬需劝求挖岭掘题其弦购左买举力爆为鸭租芬户秧经坟营拘的准成诉功责奠祸定渴基凉础皇柏家·首握座集祸休竟闲商购括物以、尘精槽品到家卧居荷为暗一芒体渠的未商嫁业谅项廉目定豪位姐方摔案位：业占态肺定本位打刚造返张俱家赠港肝商呈业均新鞋地赤标紧，名引谈领狸张荣家衡港富商志业领新疑消拿费推犁广封语■宏蒸观树经朗济搞指缓标蜡分坏析■商纲业角市房诚场蝇分达析■项恼目顿分喘析■厂胞商泛访盏谈■定桐位翠研搬究■项辣目匪定矛位泪布挖局妨与隔分问割俱建极议■销个售讨方巩式床与躺策含略■销女售聪均陈价闪研柏判业态布局方案一：精品家居旗舰店精品百货店银行社区超市婚庆主题家居购物街家居品牌展示厅高级会所运动汇社区超市3C数码城（生活配套店）+电脑数码街精品家居精品家居旗舰店高级会所业态布局方案二：方格案贩一方粘案睬二-销鹅售盼部助分绍模驴拟漠定允位郊，尸让屋投迹资湖者勾对妨项竟目他未墙来霜发衔展珠更呢看株好枕。引汇进巷两泥至律三严家匠品案牌当店肚，黎可探以划增忠加骆投主资把者陡的历投息资慢信策心妥。剩程余势块锻状键面泊积窗，滑开火发差商钩持律有抱，箩全舅部饥定赠向循招芳商鸣，难引厌进扎主姨力店凝可当以快带秩动确整超个聪商呈业飘项懒目马的元商翁业绢气闲氛虾，竭创垫造帐价蔽值愧最盘大级化-打漂造案张闸家拾港斜市亲婚秃庆孔主讲题娃街爸，滚可粥以买最需大怠的裂提各升黑本处项负目屯的顿认知稳度谊，更且叼容缝易古被申年因轻贸消昂费巷者惠接马受忙，折带胜动卵商幻玉业友人耻气莲。堡弥贡补张寸家材港拜市告场司的栋商徒业浅空楚缺槽。卵尽耀可灶能体提溜升框商捧铺淡价偶值妻。业古态骄布镜局列方耳案沙分祖析耻：店钞面越规价模副茂省凤级按以宗上小城型市絮直喷辖序市膀、扮省核会锹城怀市誉、轮副收省素级钥城浪市索核液心想商桂圈5片0盟0桐0平少米猜以些上区蚊域满商屯圈4兆0收0滑0平梯米蛛以室上大膛型迎社推区3听0绝0乔0平偏米红以杆上地偿级杜城绞市终市衫区跨人失口5败0万敬以村上今，瓜具剩有泼一占定咳的遍购蜡买牌能反力舌商惧业证中尖心3工0微0锄0平厉米末以针上县壶级斜市卵场愿江始苏莲、锄浙丛江请、涂广封东怨等勾地矩的梳县刮级钻市内争陆己省冬份细发华展饿较陡快欢的也县贤级知市旅（苦百惹强天县宴优挂先摄）副稿省番级牺以骗上毙城葵市鞋的钞较绑发照达材的蚕郊脖区指县贯核创心志商口圈值核蝇心神位供置3榴0蛛0晨0平炕米非以眉上产阶权庆：独药立睬、勤清习晰溉的艺产氏权区评位捏：位凡于欣城秋市指或饼某述区影域剃的怎商活业只中共心仍，搬人汗流参量框大振，榨交屠通俩便窑利面精积阅：3尺0茶0俗0平适方扶米瓜以袋上楼授层捎：从眨一奏楼闹开拴始哪，锅地示级旗市届场盲楼王层动不蜓超脱过娃四检楼患，胃县且级刷市桶场迎楼梅层离不迫超社过荒三雹楼广访场丑：物征业庆距诸街抗道浙的么距护离减在6米脂以豪上临，滴有咬开妈阔骗的恨停误车家场核地超和膜门扇前篮广巾场设叠施傻：合另格期并绝正摧常烘使插用屡的宿消舒防总系序统爱、含合醒格踩并育正绝常象使蔬用扁的文供蒜水闷供著电断系寸统锄，空拳调躺系辛统绳、篇扶滑梯织和塌货山梯既（适两脉层促以绒上门）五蹄星蔽电欢器泛选井址壶要棋求家扒居沙旗石舰毅店压大垮体腊分持为峰：写商些业庭街牲店唉、贝特升定春市筹场势店泡、穴高势档欲社类区费店棋和据交像通年枢占纽店博等特几请种期，晴根达据钢市策场畏容扯量艘，同家阵具狭店努店屈面标的蜓使转用板面助积沃在1蜘5词0夸0～3皮0保0劣0平殃方赔米左朴右摧；胡在傍适绳当冻的揪城堪市产，遥将译开咬设括概竿念及店闪或扭饰握品挡店如，迟店航面身的皮使素用马面架积纱在1面5绝0～5术0译0平常方摔米给左勒右归。垃旗费舰晨店本的谜地娱理秒位冤置趟选昌择太多瓣为件高唐档喇商茂圈孙或龟高膀档商慎圈看外胖侧阅的胳临茄街瓶商寺铺的，萝或尽位乞于她高猜档锻建肝材愤、蛮家重居使、评家恒具篮或购高惕端结产钱品切销塌售忆区崭域（茂高督档剧汽务车艘）伯专垃业克市扒场浩或抹附脖近旱的肥临桃街勇商搁铺插，来或哨位按于绒机秒场断等区交凝通侮枢挤纽炸处僵且绞已经释形扁成经一窑定暂规南模扎的午商抚圈玩或惹高袄档牺社坡区策的妙群盼体哑等么；演附滑近趁或石地搜下睛有墙足直够南的据停恒车曲场所鞠。段店通面桌必企须裁面摘向壳主揪干其道秩或朵重钢要巷街展道胆且发有驳独奖立语的零入谁口揉及袍门乏面刷，奥可默以回修笼建趋或改只建融成盆标医准死门听头害，彼门净店哪上月方锁应娇具历有鱼供送门生店咱使河用症的渡招证牌伤匾挤位身、姓广规告滚位芳，闹或协在建棕筑犁物鲜上恶或作建受筑究地畜界唉可恭以招架煮设双广织告桌牌或等筑。怪店怒面己选缘瑞址锣的差物羞业锦以搏长忽方闯型否为田佳符，哗门赏面鲜宽坏度与最皱低道不脖得寻低楚于2魄0米羽，窑内恋部婶纵叔深应铅不妨小嗓于2自0米贩；仿物盲业亦主愧朝箭向饼和灿开任门引方兰向礼应周面两向男具抓有滩商土气裹和均客巨流墓的势重矩要今商辩业街嫁面百；蓝对厕于冈店扎面警展聚示划面寄积锡最袭佳薪在源一眨楼浑和子二哨楼扶体贺现皇，披一绞楼配最芒小耗的姐使荣用劳面台积拒为不浑得种小危于4叶0英0平史方犯米猾，猛其枪他昂面奴积羽可提以坊在寸二守楼规甚共至泳或挺三左楼甚体饰现疤，妈但堂必渔须冶保竟证内径部虎有祖专攀用曲的削楼佣梯冬、垮自念动住扶担梯收或津直潮梯揉；胶物搏业驱前牺部糟交苍通侦方澡便乎，驾以域车剖可方以许直春接到飘门取面嗓为海佳汗；浅店菊面黎周跳围安以念高熊档绿休蓬闲义餐单厅期、堵咖筹啡妥厅亦或典高引档加酒绒店语、麻高猴档切消甘费确品的水商男场陵或仇专舌卖国店剪为迫最毙佳软。家总居教旗哑舰支店涝选她址耕要岗求迪乒卡两侬辉商答场台根亡据决多牧项渴标脖准严来罢进甚行般选谊址肚，虏以翠便帆于洁来坐自疾商阻场岔周播围疼生域活千圈润的梨各咱个喜区愈域矿的侄顾草客捧都抚能浓轻守松贫、辞舒鸦适、传快矿捷予地搞进拒入多商妻场再购赚物椒。1．哄拥惜有刻免辆费奏的蛙快软速汉公竭路违或然主践干稿道袜路忧网横络师（此临专街地一洁线粘位寄，狭良将好亮可蜡视重性笨）2．果位房诚于奶人疯们出外退出瓣度科假色的典必糠经纷之愧路旬上3．鹊周告边洁地绵区垒拥效有满质跪量目较眼高症的楚住鬼宅仓社桥区4．六周垒边冈地腹区准有棚质狼量进较脑高养的摧商般业拥环酷境摩（蓄临陆近锈著歌名亭大洲型耳卖药场令）5．镇进果入秆商之场/停辨车怒场开交棍通呜便腰捷堂畅贯通6．移拥昨有骂良裳好痰的刺公券共示交撑通既网磁络冲抵穴达虾商纸场僵（泰公彻交殃站胶，学地胳铁王等龄）7．葬商滩场杂前菌设蜘置虑大纳型锯停案车输场忌，由并及拥浑有游一羊定惠的睬绿剂化吃基趁本抖参帜数瞎：1．组掌成盯部坏分纱：商墨场峰、从停值车灭场谜、邀运并动义场2．经启营党面精积朵：4伙0殊0茄0危m孩2、8竟0扰0乐0今m脱2，1便2轿0晃0讨0嫂m就2三没种拴（酸目颗前袜开猾发无重锈点嫁为4饥0大0鸽0邮m浅2）3．建卖筑狭形斥式：腥单拣层替单患体苏商会业例建枪筑吸（货自瓦建菊或秃租音赁留）虾，窃商菠业影建猴筑灿首阴层棚物泪业部（讲租奶赁鼻）4．用厉地侍面娘积：1数5鞋0敞0倘0单-浅2灶0芬0户0糕m题2卷5．建租筑工层坚高：6见.俭5向m（桌可伶根旺据染实守际奖情哄况梢适辞度悼调寒整泳）6．柱间间肤距：1馆0挺.征0饲m（杏可伏根漂据软实绳际橡情愉况我适专度煎调座整庭）7．地远面统荷贷载：顷活唉荷皇载8档0股0悟k句g杀/维m举2露8．停摘车泉位：1个/耻2药0胸m盆2经律营盗面凯积9．疤顺歇畅佛的单交艺通陵组轨织别（栏客兆流朵、酿物怖流院）1盒0．晓良皮好侵的荣可仆视附性卵（哀户建外诵广崖告卵位傲等串）壮合蛙作闹形番式迷：1．昼购恐买需商骑业奴用呀途袍土寺地描，红自善行准设偶计校建枣设败用雾地圈需依求隶：1绿5肆0胆0浩0鄙-卷2章0粮0烂0隔0下m攀2袄2．鸭租捞赁灯商悔业半物书业迹（供由婶发发展药商蜘按烘照列迪罢卡夏侬挽的猪标赞准更建尸设姓，案迪梨卡真侬脆长予期璃租瓶赁挥）迪这卡禾侬丢标减准次店杆选廉址陷要岸求■宏档观透经例济董指挪标手分渔析■商敏业呀市胀场登分啦析■项筑目晓分格析■厂涛商意访残谈■定雄位兄研井究■项谈目叉定章位勿布探局红与甩分狱割炼建饰议■销寇售炒方利式餐与线策妥略■销勇售让均装价脚研胃判销稠售跑方负式逐：缸采杯取椅直完接勺销旺售饭，馆带营租妥约押但蝴不天返数租给。销售方式

特点

优点

缺点项目目标策略选取

直接销售带租约销售返租销售开侨发欢商轰把伴商炭铺芝直愤接喂销棉售叶给傅业丈主开毒发堂商龙回茅款抬快取、流分程冠简棕单婶、赌操作公方摆便销爸售丘实矩现倦难粒度挠大开积发道商闸找中到订商谜铺理租赶户并磨带心此钱租厘约幕与钻商艳铺表业主驼签治定屋买磁卖抹合浆约提尽高岁商纠铺秀对邻业主胁的研吸诱引阅力巴，相陕对幅减挨低忙业匠主的题风搁险操比作烛较庄繁昌琐投凤资歌者红在菠与读发受展烈商珠签贯订商乞铺卧销贷售算合除同歼后愧发源展少商许改诺辩在剂未避来丢的穴三惕到莫五鞠年内希每翠年命给发与饿投而资剧者绕一黎定的爸租百金吧回促报将煮业臂主刑风挪险青减到津最柴低够，悬对禁商铺搭销鬼售不有攻一摘定帮积助操粘作含、劳手裁续最千为幕繁勤琐保默证番销剖售云价办值√××三遗种炼销柜售气方喇式忙是瓜开殖发姑商拢与夕投朴资私者贞风邮险汁搏鉴弈摄，阔而蜜目鸦前怒凭修着筐开谨发早商督的辟本免地吸规帖模绑和积品装牌谷实求力孟，关淡注班价允值话实倡现必，发在吸策嘱略汤选天择欢上滚偏傲向勒提补升迁投齿资疲者挣信悟心阅，回保漆证界销颠售幼价率值农。销缠售光方怖式邻与叫策驻略■宏喇观租经冶济裁指判标弱分夺析■商萍业之市狮场水分亩析■项死目寸分挑析■厂血商主访既谈■定晕位男研摘究■项材目嗓定琴位赔布门局享与田分圾割奔建讯议■销绝售沸方裳式喝与刚策拳略■销趟售锤均垮价富研充判项绳目器商会铺愁价贡格袄的农制谊定叛基仅于来目锋前其和喘对长未够来需利限好艇的砍最仆大凯可纲能轻挖志掘杨再舍陷东疯路不项逐目菜的抵品遇质和拐性计质冰都摄与攀项葛目访类焰似秀所以阻对脱于哄项摄目外具盼有扮较鞋高优参考通价当值香晋港找城鉴购耳物闻广锹场匆作为选项毫目德片尿区忧内胳最晶大患体翼量的痕一正站警式纷商循业的中约心换其颂商业返开哀发翠市津场复对屈于艘项拳目进具有透一称定便参催考姨价肾值以容市婶场露比瞎较行法肿量球化怀各壮种悼价罪值担指敲标权贷重且排饮序汽为润：费步滩行带街>杨蚕舍线东应路妹商魂业假项烧目>香驰港宰城院购服物既广恶场比较因素人流量商业氛围交通条件升值潜力主力店产权状况合计权重202015151515100比较项目杨舍东路1618121110976香港城10131010141269步行街20201314141394沙洲路临街16171312101179园林路1415111111971河西路1516111312976南环路1214101110966均价14.2515.711.211.710.79.573.05销撞售胖均侦价酒研叛判本将项雀目“权略重触比投例尺”际是渠项冈目宪权重览值晋比握参跃考竖案谢例眼权俗重值董结宪果穴。“壳所坦占旱权玩重挑”软是焰参漠考苦案例黄对片于恳项呆目运参倦考佛价砌值的律评许估防值艰。“昼权卵重援均写价舰”应是扒”莫销悟售均冒价筑”愤、押“携权醉重僚比耐例啊”导、“胁所絮占拿权剧重枪”嫩的况乘凯积结库果通雨过末权戴重赞与捞市赤场点价讨格陆之辈间含测岗算米，锄可抽以暑推矮算陪出微本股项欲目母均强价肤如赵下：合计权重值销售均价权重比例所占权重权重均价杨舍东路762.5万0.9690%2.16香港城691.6万1.0610%0.17步行街94--------------沙洲路临街792.52园林路712.27河西路762.43南环路中段662.11均价73.05------2.33本劣项典目本踏案骂各赶区柄位团商羞铺驰均基价：沙肺洲戚路楼临能街侮商芝铺谦销型售才均牢价经在=2负.室5佣2万元/㎡园讲林类路部临匀街曾商录铺含销崖售段均上价右在=2信.熟2镇7万烫元/㎡河画西岂路蜘临押街类商摔铺魄销障售冬均夜价献在=2额.晓4殃3万粱元/飘㎡南海环耽路盒中罩段世商诸铺当销执售逐均节价禾在=2泊.屑1鸟1万才元/性㎡本贞案释总膊销骡售驱均洒价伏在逝：=2兼.请3精3万兆元/驴㎡各乐个键铺重位症的土价房诚格煮结刻合卸分现区庆均妹价爹进忍行掏推贴算返，埋目筹前战等促待互提身供朋具柳体搂的咱铺畏位朝面倘积鼠等裁基钞本讨指很标巾，各访个沙商沫铺冲通期过絮打传分峰（钱类哑似驳住势宅政）肺进勺行特得钟到券销渗售朱价脾格是识否呢具酬有版唯岂一陵性挨？急是垦否哥具完有务可睡实滚现慈行功？引文发晌品只牌贵汇贡聚错功丽效钥，霉产没生祝功泰能如聚座集远，且形膜成烘市卧场争战日略漆高嫁点侧，催商樱家盘不傍得销不抖争直。戴黑姆须勒叹—钳奔成驰岁与役克声莱控斯要勒震的俱合绵并夏就洋是伯始卷于条故垮事漂的疗开宿始王；先厘优度惠明引汽入六知贱名润大谦商膀家璃，轮诱探引天中甜等题商份家买付冈出缘瑞较椒高哭代研价菠进腰入惹，遗小知商菌家展高爸价蚕疯初抢彼；定舞位炮是消根僻本主蛇题闷先悄行讲纷故睛事以心商驼带雄商招吹商侍思扁路威：招蒸商梦策图略芽：先帖外段地胡后恢本港地误；局先件知负名顾特猜色兄，税后握普柳通耕商脱家商蒜家灵的施引勒入兰，衰要劣跳尺出秧张奔家椅港稀的趴限翼制俩，耳把北一货些放新罢商姑家帜、覆新准元耐素词、陆新禽面租孔引夜入赢张座家缺港槐，船从付而郑形虽成畅我雕们税项业目雄的历独煎特捞个昨性赖与双形洲象商。同穗类悄型苗商战家体限嫁制涨数贩量（最每冶一亭种丢类肢型蓝、庸风针格仪、庄业栽态功、腊行骗业圈都矮有倡名抢额