某广场招商策划方案和某广场前期招商与后期运营策划方案

谨呈：董事会东方广场招商方案营销策划部 二〇XX·十二公司董事会：承蒙信任，本人受托组织公司“东方广场”项目之招商销售事宜。特于此向公司董事会提交《东方广场招商执行方案》，供董事会研讨确认。颂商祺！营销策划部·赵瑞国二〇XX·十二目录第一篇团队组建1.1人员配备……………41.2到岗时间……………41.3组织架构.………..41.4各组织相关职能………………..51.5各岗岗位描述…………………….71.6各职位薪金标准及计法………..13第二篇招商氛围形成2.1包装总纲………….152.2应用系统………….152.3招商通路包装…………………….152.4卖场（招商、销售咨询中心）成立及形象包装……………172.5形象宣传包装…………………….21第三篇招商现场资料及物料准备3.1项目规划设计部分资料………..233.2视觉形象延展设计……………….243.3工程及其它配合………………….263.4招商物料及宣传用品…………….27第四篇招商实施及推案方式4.1总策略………………314.2招商策略……………314.3品牌战略………….324.4招商及销售阶段控制…………….334.5内部认购入市时机和时间建议…………………36第五篇招商推广5.1推广原则………….405.2推广手法………..405.3招商主要设想和措施…………..405.4招商推广及费用计划…………..41附1招商推荐会方案2广告公司工作内容第一篇团队组建原则：一个上级责权一致既无重叠又无空白1.1人员配备目前部门需配备人数为6人。部门经理——1名策划师———1名招商主管——1名招商员——3名销售主管——1名（待定）售后服务——1名（待定）售楼员（待定）由管理公司配备清洁工———1名保安————4名服务员———2名1.2到岗时间2004年12月下旬1.3组织架构营销策划部经理营销策划部经理策划师策划师招商主管销售主管招商员招商员售楼员售楼员售楼员招商员售后服务1.4各组织相关职能1.4.1营销策划职能1、对总经办负责；2、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经助理；3、负责根据销售部各期的销售计划，制订相应的推广策划方案，配合销售部招商工作开展。4、根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施；5、深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集地产信息，不断推出各种促销手段和措施。6、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作；7、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。1.4.2销售部职能1、向营销策划部负责；2、负责公司物业招商、销售工作；3、协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商、销售计划、策略；4、挖掘新的客户来源、跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档；5、与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、销售过程中的问题；6、负责办理招商、销售中的各项手续，做好售后服务工作；7、协助财务部收取客户需缴交的各项费用；8、配合其他部门做好客户服务工作。1.4.3策划部职能1、向营销策划中心负责；2、根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案；3、负责房地产广告的制作及实际操作；4、负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动，并负责其实施工作；5、协同销售部进行物业招商、销售工作。1.5各岗岗位描述1.5.1营销策划部经理1、职务名称：营销策划部经理2、直接上级：总经助理3、直接下属：策划师、招商主管、销售主管；4、本职工作：主持营销策划部全面工作；5、直接责任：6、草拟公司年度经营计划，上报董事会批准；7、负责编制本中心的年、季、月度工作计划、招商计划、销售计划；8、根据以上计划指标，负责制定相应的实施方案和措施，在确保完成计划指标同时，能有效地节省费用。9、负责协助总经助理对公司所有工程项目投资策划，项目可行性研究工作；10、主持、组织策划工作，拟定招商、销售及租售方案，确保完成销售指标；11、统筹或主持本部门的人事招聘、培训及考核等工作，提名本部门人员的聘任、辞退、升职，经人事部，报总经理批准。12、负责公司及本部门的信息资料档案管理督导工作，保证重要文件、资料的保密不外泄；13、负责抓好公司员工的思想动态、精神文明、道德教育及职业操守工作，稳定和提高本部门员工队伍素质等企业文件建设工作；14、积极完成上级临时交办的各项工作。1.5.2策划师1、职务名称：策划师2、直接上级：营销策划部经理3、直接下属：策划助理4、本职工作：策划方案的撰写及实施；5、直接责任：6、组织本部的策划工作；7、负责有关市场策划方案的撰写、广告方案的撰写与编制，交有效地组织实施与监控；8、搜集有关房地产市场信息及资料，建立与逐步完善信息资料库的管理，为市场租售提供有利依据。9、为公司提供市场及招商、销售策划方案，并协助实施与监控；10、提供广告策划方面的报价，以及材料、市场动态的资料，并分类整理存档管理；11、编制市场推广费用的计划，并加以监控与及时呈报；12、负责展销会现场气氛布置的方案，组织实施并确保租售计划的完成；13、组织完成本公司的CI、VI策划工作；14、积极完成上司安排的工作。15、负责监督有关招商、销售计划的实施和总结分析；16、负责策划文案工作、统筹组织相关广告活动并监控；17、完成经理交待的临时任务。资格要求：大专以上学历；具有一定商业项目策划经验.，熟悉龙岗商业地产；有一定文字功底，文笔流畅；头脑灵活，思维活跃；有成功项目经验优先。1.5.3销售、招商主管1、职务名称：销售、招商主管2、直接上级：营销策部经理3、直接下属：销售员、招商员4、本职工作：本公司所有物业的销售、招商业务及管理工作工作5、负责指导本部门销售、招商资料的登记、保管、整理、存档等管理工作；6、负责本部门人员的岗位培训，提高销售、招商人员的营销技巧；7、负责公司销售业务，获取最新市场销售信息，为市场策划提供可靠信息和依据；8、了解市场及周边铺位写字楼、住宅信息状况，开拓新的销售、招商方案；9、编制本部门月、季、年度租售计划和工作总结，确保完成公司下达的各项任务，并监控本部门的销售、招商费用；10、负责主动寻求各部门对销售、招商的配合，并将信息反馈给相关部门；11、、负责召集部门的销售、招商会议及业务培训工作，可在经理授权下主持业务会议及其它重要工作会议。12、妥善处理客户投诉；协助经理妥善处理部门内外的联系与沟通与工作13、搜集和整理客户的租售资料，并妥善分类、保管和存档，每月编写统计及分析报表，呈送有关部门；14、协助人事行政部做好本部员工聘任、考核、培训等工作；15、督促本部门人员妥善做好档案资料管理；16、积极完成上司临时安排的工作任务。资格要求：大专以上学历；具有一定的业务培训能力和管理能力；熟悉案场制度和工作程序；有一定的招商（销售）经验和（招商）销售管理经验。1.5.4售后服务主任1、职务名称：售后服务主任2、直接上级：营销策划部经理3、直接下属：4、本职工作：售后服务及销售手续的办理5、直接责任：6、负责部门售后的后勤事务管理及对部门文员的行政监督工作；7、负责对已售客户的合同签署工作、文件收发、登记、归档、打印、会议记录、通知传递；8、负责将已签合同移交国土局交易中心备案；9、负责小业主的房产证的办理，及更名，过户手续的办理协助办理相关的销售手续，并做好档案管理工作；10、负责小业主与管理公司的协调工作；11、定期向部门经理递交租后工作计划和总结；12、协助经理处理好有关部门的沟通协作工作；13、完成上司临时安排的工作任务。资格要求：大专以上学历；具有同岗位相关工作经验；熟悉该岗位相关工作流程。1.5.5招商、售楼员1、职务名称：售楼员2、直接上级：销售、招商主管3、本职工作：协助主管做好销售工作4、工作责任：5、主动、自觉完成本职租售任务及上级安排的各项工作；6、协助主任调查，及时上交工作计划及总结；7、对客户有礼有节，不准有超越权限的承诺；8、积极完成上司临时安排的工作。9、负责与客户沟通联系，为客户解决困难；10、在与客户联系中，要有礼有节，不违背公司利益，又使客户满意；11、协助经理处理投诉问题的落实、解决；12、做好对外公关工作。资格要求：中专以上学历；有两年以上销售经验，有房地产销售经验者优先考虑；1.6各职位薪金标准及计算方法项目策划师销售主管招商人员销售人员基本结构基本工资3500元/月3000元/月1200元/月1200元/月销售佣金0.2‰0.4‰20%1.2—2.0‰奖金▲▲▲▲福利津贴福利费▲▲▲▲通讯津贴50元/月交通津贴▲▲伙食津贴▲保险费▲▲▲▲对于招聘时可以按照上表所列的内容作为参考，确定各职位具体的薪金数额。第二篇招商、营销氛围形成2.1包装总纲对项目进行包装的目的，是使项目形成品质形象感，并营造客户对未来的想象空间，以支撑并提升项目的价格定位。鉴于本项目体量较小，户型均为商铺，销售的目标客户年龄层集中在30-40岁之间，属社会成功人士，购房心理相对成熟。在项目的包装延展、形象树立上，要紧密配合项目定位，以项目龙岗首家一站式饮、食休、闲娱乐为中心，强化项目的稀缺、罕有、品位、和值得珍藏，强大的升值空间，值得投资。考虑目标客户的习惯、品位、心理诉求特性，表现手法上要不落俗套，通过商业气息浓郁的表现形式，吸引目标客户对项目产生强烈的认同感，促成销售。项目现状形象非常之糟糕，需进尽快进行包装2.2应用系统应用系统包括招商通路包装、卖场形象包装、宣传形象包装三部分：2.3招商通路包装招商通路主要指引导客户进入营销现场的路径，主要包括通路组织、地盘包装。本项目现场最大的卖点之一，就是龙岗首家饮食娱乐集散地。因此要精心设计通路，展示项目的未来火暴的经营局面及专业的物业管理。地盘作为目标客户关注的地方，是项目宣传最经济和直接的媒体，可以吸引注意力，营造现场场氛围。2.3.1.通路组织：现场施工通路与招商通路截然分开，互不影响，便于客户参观卖场。施工机械、物料单独路口进出，弱化工地凌乱的施工形象。在项目主入口严格的安防措施。2.3.2地盘包装：工地围墙作为现场的展示十分必要，并有利于烘托现场气氛。其主要目的是对项目信息的有效传播。建议与相关部门协调将项目周边绿化进行修剪户外导示牌导视牌起到引导客户的作用，在本项目应本着少而精的原则，在引导客户的同时起到烘托气氛、从细微处体现项目品质的作用。导视牌主要分布各主要大道车行入口，和进入项目大门附近的主要通道。霓虹灯项目位于贯穿龙岗与东莞主干道“龙平路”与“林清路”之间车流量非常大，夜间昭示性非常强。2.4卖场（招商、销售咨询中心）成立及形象包装面积：180㎡——250㎡。位置：人流、车流较大且昭示性强的地段，如黄阁路与林清路交汇处或黄阁路与龙平路交汇处。建筑风格：简约时尚，视觉冲击力强，采用较多的玻璃幕强。工程造价：10万元左右。报建、施工、装修时间：预计60天。要求交付使用时间：2005年02月10日（春节前）。售楼处的风格与项目建筑形体保持一致，并利用现场展板、易拉宝、模型充分展示项目定位和推广主题。在气氛营造上应该充分表现未来经营及项目的巨大升值空间。并充分运用“感官刺激强化卖场气氛”

地产论剑:）在谈论房地产营销领域如何利用“感官刺激强化卖场气氛”之前，先说两件案例：【案例一】中国最早的体验营销，茅台酒机智夺冠1912年，中国的茅台酒第一次参加在巴拿马举办的“世界博览会”，和西方的洋酒同台竞技，然而当时西方人对于中国的酒知之甚少，加上包装上和洋酒的差异，茅台酒并没有引起参展商和评委的注意，茅台酒的展位上门可罗雀。中国参展的酒商们看在眼里，急在心里，一筹莫展。突然间，有人灵机一动，装作一不小心将摆放在展台上的茅台酒打翻在地，顿时香飘四溢，酒香飘到展场的每一个角落。来参观的人们纷纷围了上来看个究竟，对于中国的茅台酒啧啧称奇。一时间，茅台酒在博览会上名声大造，最终捧得金奖而归，成为中国的“国酒”。【点评】嗅觉，是人类感官最奇妙的体验。时隔两年，我依然可以清晰的记忆起两年前途径香港新机场，在一间咖啡厅喝咖啡的时候，四周空气中弥漫着咖啡的香味以及周边金发碧眼的异域人士身上香水的混合气味，顽固的根植在我的记忆深处。而茅台酒在当时默默无闻的情况下，巧妙的运用了酒香四溢的嗅觉，最终名声大振，奠定了中国第一国酒的美誉。这出奇制胜的一招，实在是功不可没，成为体验营销的经典案例。【案例二】美国电影称霸全球的奥秘——“肾上腺激素”战胜“荷尔蒙激素”近20年来，美国电影横扫千军、称霸全球，已经是不争的事实。以至于有人说：在一个日益“全球化”的社会里，全世界的人都在一边喝可口可乐，吃麦当劳的汉堡，一边看美国的电影。美国电影，作为输出“美国文化”侵蚀全球市场的代表，充斥了全球的电影院。其中也包括中国的电影市场。在美国电影争夺全球电影市场的过程当中，不是没有遇到过竞争对手。欧洲电影从业人员，为了捍卫欧洲的电影市场，抵御“美国文化”的冲击，一直在试图和美国电影相抗衡。每年通过法国“嘎纳电影节”和德国“柏林电影节”的举办，大力宣扬欧洲本土电影，吸引更多的欧洲人看欧洲的电影。然而，让人遗憾的是，欧洲电影依然不能够和美国电影相抗衡，在每年的“嘎纳电影节”和“柏林电影节”上，依然是美国的电影明星和电影大出风头。按理说：欧洲国家普遍具有悠久灿烂的文化，丰厚的历史人文底蕴，良好的艺术修养，为啥就斗不过美国电影？排除欧美两地几乎接近的“技术、制作成本、大明星”等等因素。最终，有人归咎于这是“肾上腺激素战胜荷尔蒙激素”的原因。美国电影最擅长动作片/警匪片、战争片、灾难片、和科幻片。据统计：这些以动作电影（ACTIONMOVIE），宣扬暴力出名的美国电影，他精心设计的动作场面可以让观众在每4分钟，就有一次感官上的“高潮刺激”，在一个半小时的电影放映时间内，让观众“高潮迭起”。喜欢看美国电影的观众，他在电影院分泌的是“肾上腺激素”。而欧洲电影最擅长的是描写以浪漫情怀著称的爱情（情色）电影，看欧洲电影的观众，他在电影院分泌的是男女情欲的“荷尔蒙激素”。【点评】肾上腺激素最终战胜荷尔蒙激素，反映了人类内心深处，其实是非常喜欢感官刺激的。这种感官刺激，在可以接受的范围里，总是越强烈越好，最终造就了越来越多“感官至上”的“感官主义者”。【房地产领域，通过“感官营销体系”强化卖场气氛】谁说营销非得要大投入的打广告，才有效果。真正有价值的是方法,是策略.在房地产市场营销中，适当的导入“感官营销体系”,就能刺激更多的消费者,为楼盘的销售，创造意想不到的营销成果。这种整合了视觉、嗅觉、听觉、味觉、触觉的“感官营销体系”是一种投入成本较低,效果却很大的营销策略,我认为在项目卖场的包装和气氛的营造上，起码可以用上了其中的四种感官刺激:1.嗅觉：淡淡的香味在客户必经的看楼通道上和样板房，楼吧现场烧煮的咖啡香味等等，吸引客户驻留。2.听觉：来自女性销售人员的甜言蜜语，卖场播放的优美音乐。3.视觉：视觉是“感官营销体系”中最重要的因素，也是卖场气氛营造最重要的一环。设计制作精美的售楼资料、装修精美的样板房、气氛热烈、色彩鲜艳的POP挂旗、拱门、路灯旗、甚至是售楼员的亲切笑容，秀色可餐，无不让到访客户心情愉悦，信心倍增。4.触觉：样板房摆放精美的家私，质感优良的装饰，都会让人忍不住地触摸一下。在这里要特别说明的是：这个卖场不单单是指“售楼处”。而日是指“大卖场”，只要是项目红线范围以内的，统统都是你的卖场。在你的卖场内运用一下“感官营销体系”，让每一位到访的客户可以进入事先设定的“HIGH状态”，就能收到事半功倍的效果。2.5形象宣传包装主要包括办公事务系统、交通工具包装、宣传物料、礼品等，在制作过程中应充分考虑与咨询中心相结合。2.5.1办公事务系统：主要指现场招商人员所使用的各类销售用具，包括信封、信纸、便笺纸、饮用水杯、档案袋、手提资料袋；（名片、工作牌、着装采用统一标准）2.5.2宣传物料：宣传物料主要指招商中所需要的基本资料，包括：■招商手册主要展示项目基本情况和营销主题。包括项目简介、区域介绍、交通、智能化设施、营销主题、未来经营场景描述、等等。■光盘广告由于本项目推广期可展示性较差，建议采用袖珍光盘广告的形式，招商手册、DM直邮配合使用，在光盘中利用电脑动画充分展示未来项目的经营场景和项目的独特之处。■DM直邮广告针对目标客户有针对性的进行EMS投递，增强目标客户的重视程度，同时给目标客户被重视的感觉。招商现场资料及物料准备3.1项目规划设计部分资料项目设计单位制作单位执行单位完成时间数量项目总平面图效果图设计院设计广告公司国启实业12月30日前1套项目立面效果图设计院广告公司国启实业12月30日1套项目园林效果图园林公司广告公司国启实业12月30日1套楼层平面图效果图设计院广告公司国启实业12月25—30日审稿、提修改意见分别4000份1月15日出正稿项目查仗报告国土局国启实业已完成装修标准设计院广告公司国启实业12月20日前出草案12月20—25日审稿、提修改意见1月15日出完成

3.2视觉形象延展设计项目设计单位制作单位执行单位完成时间备注VI设计广告公司广告公司国启实业12月20日前出草案12月25日审稿，提修改意见1月15日出正稿工地外墙包装设计广告公司广告公司国启实业12月25日出草案12月30日审稿，提修改意见1月5日出正稿1月15日前竣工指示路牌广告公司广告公司国启实业12月25日出草案12月28—30日审稿、提修改意见1月5日出正稿1月10日前制作、安装完毕现场大型广告牌设计广告公司广告公司国启实业12月20日前出草案电脑喷绘12月25—28日审稿、提修改意见1月8日前制作、安装完毕现场展示系统A大幅展板设计制作B效果图展板设计制作C顶挂彩旗设计制作广告公司广告公司国启实业12月20日前出草案1月10—25日修改2月10日前制作、安装完毕工程进度表工程部广告公司国启实业12月25日前模型制作设计与制作（区域模型、项目模型）模型公司模型公司国启实业1月20日前霓虹灯广告公司广告公司国启实业1月20日前3.3工程及其它配合：项目设计单位制作单位执行单位完成时间备注咨询中心装修设计院装修公司国启实业2月8日前装修完毕工地围墙广告公司广告公司国启实业12月20日设计样稿12月25日新围墙修建完毕1月20日前装饰完毕3.4招商销售物料及宣传用品项目数量备注招商手册500DM（海报传单）10000来电表5000来人表5000客户本10名片1租赁合同200宣传光碟100国启实业公司营业执照1复印件楼宇说明书500酒店管理公司介绍1000酒店物业管理收费标准1000酒店管理公司协约300物品配备项目数量备注区域模型1加深客户对区域的认同项目模型1水杯若干需统一包装印刷饮水机1销售桌4销售椅20办公桌1电脑1电脑桌椅1销售柜台1电话4传真1复印机1宽带网1DVD机1背景音乐系统132寸背投1花篮4烟缸4欢迎光临脚垫1空调足够文件夹4计算机6激光笔4荧光笔5签字笔10复印纸足够垃圾箱4制服6宿舍2文件柜2文件架3看楼车2仓库1销控板2更衣室及柜1第四篇招商实施及推案方式招商总体战略总体战略：坐招+直招+代理商招相结合，做到有效招商4.1总策略打造龙岗首家“4万平方饮食娱乐旗舰、提供一站式服务”利用项目的稀缺、尊贵、私密性的优势，突出本项目属龙岗“饮食休闲娱乐巨无霸”的核心特质。工作重点：酒店管理公司确定广告公司确定招商及销售方式确定4.2招商策略以较低租赁价格吸引深圳知名品牌商家，树立项目价值标杆。然后以较高价格吸收中小业态实现项目整体租赁价格。4.2.1招商推广策略之一—以片区价值带动项目投资价值由于该项目的价值，主要依托了龙岗、东莞及惠州的价值。因此在市场推广中，应充分整合地块价值，从而顺理成章地带出的独特投资价值。本项目所依托的地段价值,从下面两个层次进行挖掘。整合东莞凤岗、惠州惠东、龙岗中心城及布吉横岗目标消费群资源整合中心城区域的商务资源和地标资源；整合项目片区生活资源； 整合资源时,应围绕项目市场推广的主题来进行，而不能杂乱无章地拼凑。4.2.2推广策略之二——以跟庄品牌商家价值提升投资价值品牌商家所到之处无不车水马龙。4.3.品牌战略以项目建立公司的品牌，通过产品品质导入企业。外企强势抢滩龙岗地产，打造大陆知地产名牌国启实业的精神缔造都市新生活；以坚持追求卓越，传达专业服务品质。国启实业的形象国启地产代表价值，代表一种生活方式，国启实业的主张城市建筑是城市的名片，建筑将载入历史，今天我们在缔造百年后龙岗的面貌。“我们今天的努力，成就明天的历史”。4.4、招商及销售阶段控制时间：2004时间：2004年12月策略：包装攻击阶段

时间：2005年1月开始策略：坐招+直招亮点：招商推荐会+DM直邮

时间：2005年2月中策略：借势出击亮点：主力店签约

时间：2005年4月18日策略：造势营销招商准备期招商期销售预热期销售期4．4．1招商准备期工作内容：确定招商咨询中心、确定广告公司、确定项目（酒店）管理公司、确定招商销售方式、制作招商手册、现场包装、团队组建、物料准备目的：树立产品市场形象，做足充分准备，广泛传播楼盘卖点，建立客户关系网，奠定招商基础行动要点：主力店招商

对主力店的招商步骤和技巧

第一步：重视主力店市场定位和业态定位等设计前的商业策划，并将其作为招商工作的指导性文件；掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作。具体的程序如下：

商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→

规划设计→

建造

…

主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计和建造。本项目第一步中规划设计已完成故只能从第二步开始

第二步：按拟定的市场定位和业态定位确定初步主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定主力店目标名单，并将其设立成三层目标群。

第一层：5X家

；

第二层：3X家

；

第三层：2X家

（X表示拟招主力店的个数，不同业态要分开）

第三步：召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当地政府相关领导或职能局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。

第四步：视招商恳谈会的情况，在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔2~3天沟通一次的跟踪办法专人跟进。而且，要重点对第一层目标群的各个管理层进行充分的沟通，加快其投资决策的步伐。4.4.2招商期特殊商户招商优惠原则。

特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位且规模较大，经营业态与项目主题吻合，对他们给予优惠政策，如一次性免一年至两年租但需交一定的押金及10年租约方可租邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。由知名的经营管理公司来实现：

统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上、在招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个“统一服务”就是要求“服务”出本项目的品牌与特色来。

行动要点上门推荐+招商推荐会+DM直邮经营管理公司的确定4.4.3销售预热期项目进度：主力店签约完成目的：树立产品市场形象，广泛传播楼盘卖点，累积目标客户，建立客户关系网，奠定后期营销基础广告形式：媒体推广+活动推广媒体推广：报纸（杂志）+电视（展板）+电台+直邮活动推广：外展场+租赁主联谊会广告重点：广而告之树立物业形象，积蓄客户，检验市场的反应，检验价格定位，确认推广卖点的接受度，寻求以最佳方式表现产品的特质行动要点使项目品牌形象与企业实力形象有一个具体衡量的标准,项目的实体展示，使项目品质形象具化。4．4．4销售期项目进度：招商完成50%。目的：针对目标客户进行强有效的推广措施，塑造整体营销气势，迅速推动销售广告形式：营销活动为主，媒体宣传为辅媒体推广：报纸（杂志）+直邮+楼体条幅活动推广：：新老客户以及相关目标客户联谊会广告重点：广告以直接、强势方式突出楼盘鲜明特质为主体述求点，唤起目标客户的购买欲望，促成成交依据不同的时段，间隔性立体广告攻势，促使成交，扩大业绩。以独立的卖点进行针对性宣传，吸引特定客户。行动要点针对性销售、优惠促销、以老带新、快速消化4.5、内部认购入市时机和时间建议4.5.1内部认购条件4.5.1.1项目进度主力店签约完成招商整体工作完成50%左右工程形象 项目内部装修完成 售楼处装修完毕，并投入使用 局部绿化展示。 现场包装 售楼处施工、装修及内部布置完毕 看楼通道施工、装修完毕 现场气氛营造（导示系统、彩旗、条幅、绿化、标识、背景音乐）销售资料及道具 模型制作完毕 展板完毕 楼书到位 银行按揭确定 物业管理提前介入（保安、清洁人员及管理人员）4.5.2内部认购时机由于该地区有可能竞争个案即将出现，因此只有争取及早入市，抢占市场先机，才能保证取得良好业绩。建议2005年5月入市,利用2个月时间积累诚意客户，刺探市场对项目的反应，并利用“五.一”长假,结合多种营销活动隆重推出楼盘,快速积聚人气。4月18日开始内部认购。4.5.3开盘时间建议按照市场通常经验，建议在4月份内部认购，集聚人气的基础上，选择在4.28入市，以迎接下半年的销售旺季。开盘（解筹）建议在4.28或（周六）进行。第五篇招商推广5.1推广原则本项目推广（招商销售）须以精准、实效、独特性为原则。精准——对准目标客户群？精准——对准目标客户群？实效——直接有效迅速招商独特——客户资源的充分挖掘国启“低成本宣传”“高效率”招商5.2推广手法：注重实效，立异求新，有效造势，少投入，高效率，快进度。5.3招商主要设想和措施1、中心城万佳百货主进入口设立项目咨询处；2、与龙岗及深圳三级市场进行资源互动；3、赞助一些相关行业组织会议或竞赛活动；4、招商投资推荐酒会；5、DM邮寄。6、类报投递。.7、龙岗电视插播。8、公司组织一只精锐的招商队伍结合代理商资源进行。5.4招商推广及费用计划计划表时间营销推广内容推广目的费用预算1月1日—1月15日招商手册、现场包装、咨询中心设计及项目整体广告推广树立项目整体形象奠定投资客投信心50000元1月18日至销售中心启用项目主体建筑4面巨幅广告15m×35m1、向大众宣传项目形象2、让市场认识本项目2、吸引目标客户群15m×35m×410元/平方米21000元1月18日至销售中心启用招商手册及相关资料印刷1、介绍项目情况约8000元1月18日至2月7日现场围墙形象营销中心施工完成室内布置营造尊贵、非凡与众不同的效果50000元不计施工费用1月18日至2月18日龙岗镇电视台每天7次10秒广告项目形象广告10733元（30天）1月18日至2月18日龙岗区电视台、传递项目抢购热销信息传递活动影响力3、提升项目品牌形象10733元1月20日至2月5日林清东路户外广告位提升市场对项目的认知度有效传播项目的信息。3、户外导视200000元不计施工费用1月1日至1月20日沙盘及物料树立项目整体形象2、为项目销售服务。50000元不计施工费用1月1日至1月30日户外引导系统户外导视项目形象宣传30000元12月25日至1月15日DM邮寄2000份有效直接对目标客户进行项目信息传递，提高项目的影响力，促进招商。2000元1月20日至2月5日招商推荐会对目标客户进行推荐2000元一场每两周举行一场共两场4000元1月2日至2月15日霓虹灯制作1树立项目形象2增强项目昭示性3奠定投资客信心约200000不可预计费用50000元合计666460元说明：以上费用更多是为项目后期销售发挥作用。费用总预算阶段推广费用广告费用费用预计（万元）招商前期销售期（招商后期）咨询销售中心施工+装修5+5沙盘及物料5宣传品（招商手册）6霓虹灯广告20现场包装（导视系统）3户外展板20电视台广告3推荐活动0.5直邮广告0.2其它3小计71.7宣传品（折页、单张）5直邮广告5电视台广告6类报投递4SP活动2认筹5开盘6其它2小计35总计105.7推广累计费用约100万附1东方广场招商推荐会主题（暂拟）东方广场招商推荐会主办合作深圳市旅游局、龙岗区政府、国启实业公司承办****广告公司、***礼仪公司时间*月*日星期日下午3：00地点**酒店宴会厅内容东方广场项目介绍（项目地段、产品功能、定位等）东方广场项目招商投资介绍拟邀媒体《深圳特区报》、《晶报》、《晚报》、《商报》、《深圳侨报》、《龙岗电视台》拟邀请特别嘉宾龙岗区政府相关领导、旅游业专家、深圳市旅游协会负责任人、房地产专业人士拟邀客户群1，DM邀约目标客户2现场积累客户，广告推广客户目的及效果营造氛围集中消化，每次预计在10——20人，不宜太多。根据客户量每2周进行一次。费用预算5000元一次PAGEPAGE54附2：广告公司服务内容一、策划部分1．广告诉求目标

2．广告诉求理念3、项目命名4、项目核心价值挖掘5、推广主题提炼、广告语形成6、阶段性推广计划及具体推广方案7、区域价值炒做8、网络广告9、招商资料规划及设计10、招商活动建议11、其它二、LOGO及VI应用1、LOGO标准组合2、LOGO标准色、标准字3、名片4、信封、信笺5、档案袋6、纸杯7、胸牌、胸卡8、手提袋4、其它三、销售咨询中心及工地现场包装1、背景板2、展板4块3、销控表2块4、POP4款5、楼体条幅8款6、导示牌7、路旗6组8、其它四、户外包装1、广告牌2、车体广告3、站点广告4、其它五、宣传物料1、招商单张及招商手册2、楼书及销售资料3、直邮\o"点击搜索所有关于［商业项目］的文章"金沙湾广场前期招商与后期运营\o"点击搜索所有关于［策划］的文章"策划方案中国·广东·广州PAGE56前言经与阁下就\o"点击搜索所有关于［商业项目］的文章"金沙湾广场项目的前期招商和后期运营管理的全程服务内容进行了初步接触。就此，敝司对阁下能给予机会让敝司发挥深表谢意，并诚恳地预祝合作愉快。成功地将项目推出市场，为阁下获取最大的经济效益和社会效益。就\o"点击搜索所有关于［商业项目］的文章"金沙湾广场项目的定位分析、二次规划设计建议、业态组合规划、招商策略、经济效益分析、合作方案等涉及到项目的前期招商和后期运营管理内容的事宜，敝司成立专项小组，以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，以购物中心商业物业实际操作为依托，发掘项目的优点加以专业发挥，配合阁下尽快完成项目的前期招商和着手准备后期运营管理。

目录目录 3第一部分服务团队介绍以及成功案例 5一、专案团队组织架构 5二、团队核心成员专项概要 5三、服务成功案例 6第二部分市场调研分析 8一、广州宏观经济分析 8（一）整体经济健康发展充满活力 8（二）固定资产投资快速增长房地产投资稳步上升 9（三）城建投入大手笔 9（四）可支配收入增长平稳 10（五）社会零售消费总额提速较快 10（六）分析结论 10二、金沙洲区域发展规划 11（一）定位与整合目标 11（二）交通设施的协调对接 11(三)功能布局的整合优化 12（四）广州金沙洲板块区位及规划 12三、金沙洲板块商业市场分析 13（一）金沙洲商业发展现状 13（二）综合商业大楼现状 17（三）超市现状 19（四）其他行业现状 21四、金沙洲未来商业发展情况 22五、金沙洲房地产特征及消费群体 23（一）金沙洲房地产特征 23（二）金沙洲主要消费群体 24（三）大型社区情况表 24（四）金沙洲未来人口容量预计 25六、项目主要竞争者及自身分析 26（一）主要竞争项目——国昌城市广场 26（二）本项目SWOT分析 26第三部分定位分析 27一、业态定位 27二、功能定位 27三、形象定位 27四、档次定位 27五、价格定位 28六、经营方式与营运管理方式定位 28第四部分二次规划设计建议 29第五部分业态组合规划与招商策略 29一、业态组合规划 29二、招商策略 30第六部分经济效益分析 32一、项目二次规划建设投入预算 32二、项目管理架构及人员编制预算 33三、项目保安部、保洁部人员以及收银机配置数量的预算 34四、项目经营收益预算 35第七部分招商营运合作方案 37一、项目合作阶段 37（一）第一阶段提交实操招商方案 37（二）第二阶段招商代理实施 37（三）第三阶段团队受聘运作 37二、项目合作方式 38（一）方式一：分阶段合作 38（二）方式二：全程深度运营合作 39

第一部分服务团队介绍以及成功案例一、专案团队组织架构二、团队核心成员专项概要三、服务成功案例第二部分HYPERLINK市场调研分析一、广州宏观经济分析（一）整体经济健康发展充满活力2010年，广州市地区生产总值突破]万亿元大关，达到lO，60448亿元，同比增长13.O%，实现历史性大跨越，成为继上海、北京之后第三个GDP过万亿元的城市，也是首个经济总量过万亿的省会城市，广州作为华南中心城市的地位进步巩固。2010年三次产业结构为1.8：372：61.0。其中、二、三产业分别完成增加值189.05亿元、3，95064亿元和6，46479亿元，分别增长32%、13.Oo和13.20。第三产业占比居全国第一。雄厚的经济基础为城市可持续发展注入了活力，也为广州市房地产市场的健康发展奠定基础。（二）固定资产投资快速增长房地产投资稳步上升2010年，在亚运城及亚运场馆工程、西江饮水工程、地铁工程、新广州站及相关工程、南方航空公司购置飞机项目等重点项目的带动下，全社会固定资产投资保持快速增长。2010年，全市完成全社会固定资产投资3，26357亿元，同比增长22770。亚运会空气质量保障方案要求第网季度所有扬尘性建设工地停工，受此影响，各项建设工程都向前赶工，全年全社会固定资产投资的增长速度呈前高后低的特点。（三）城建投入大手笔2004至2009年广州城建投入已逾]，900亿元。其中，2009年达424亿元，创历年新高。官方数据显示，广州亚运会总投资额1，226亿元。其中，用于城市面貌和环境改善1090亿元，包括地铁建设、城市道路、桥梁和基础设施，环境综合整治等。2009、2010年高额的城建投入极大改变了城市面貌，提升了城市的价值。

（四）可支配收入增长平稳广州市居民可支配收入近几年增长平稳，2010年同比涨幅仅为11%，达到30，658元，全国排名第三。2010年，全国、深圳、上海居民人均可支配收入分别是19，109元，32，300元、31，838元。（五）社会零售消费总额提速较快广州市社会商品零售总额自2004年起至2010年，每年均保持]2%以上的高增长率，特别是2010年，达到22770的高增长率，呈现不断提速的良好态势，反映了商业市场的活跃。（六）分析结论从广州市的宏观经济指标来看，大多数指标其绝对值与相对值都居于全国前列。近几年最为明显的是城建、固定资产投资的投入较大，第三产业发展迅速，社会消费力强劲，系列因素表明广州市一个经济力量雄厚、“藏富于民”的城市。深厚的工业基础，较为发达的第三产业，加之近几年大手笔投入城市建设，广州在修炼内力方面低调而务实。未来随着珠三角城市群建设的深入、城际及市区地铁等轨道建设的全面完成，广州作为国际中心城市的地位会逐步稳固。城市价值的彰显，将直接推动广州房地产市场的持续健康发展。二、金沙洲区域发展规划（一）定位与整合目标1.浔峰洲全岛发展定位——“浔峰新城”：宜居乐活示范新城（摒弃卧城赋予活力与造血功能），山水特色都市绿洲（条件导向下的地区个性与特色），文化休闲创意之岛（产业注重休闲旅游与创意设计）。2.整合目标近期目标——至2012年，以问题导向为主，重点消除功能用地布局的彼此干扰，打通紧急的岛外联系通道，加强岛内衔接道路交通对接，并逐步完善公共服务设施和节点地区环境同治，共同打造和谐的滨水型宜居示范区。远期目标——至2020年，强调目标导向，构筑内畅外通、岛内多式联运的交通格局；营造山水特色鲜明、宜居宜游的生态绿洲；打造配套时尚齐全“广佛乐活”中心；培育地区活力，建设功能综合、布局合理的现代化示范新城。（二）交通设施的协调对接规划总体路网骨架大致为“三环+三横+放射”的结构。另外，在被山体或水域分隔的各自片区内，路网结合实际，各成系统，采用棋盘式和自由放射式的结构。1.三环：外围快速环：佛山一环——鸦岗大道（广和公路）——广清高速及其连接线——增槎路——广州内环路——芳村大道——广佛公路，对外快速联系，疏解过境交通。中部滨水环路：广州彩缤路——大沥沿江路——基围大道，滨水景观道路，也是环岛路，可以更好控制和利用滨江的景观资源，突出滨江自然环境的公共开敞性，防止地产开发圈作私家岸线。内部环山路：广州浔峰山路——大沙路——浔峰洲路——工业大道，可起交通环岛作用，进行交通转换，主要是部分路段适当拓宽，保持红线宽度一致。可放射状渠化疏解交通。另外，环绕中心山野公园，可有效界定中心山野公园范围，最大显露山景，突出核心公共开敞空间。2.三横：建设大道——大坦沙路里横路（里广路）——沉香沙大桥碧江大桥规划路——黄石路

3.放射：岛内向外的放射状道路，与广佛区域路网广泛对接协调。另外也是“显山露水”的景观视线走廊。4.建设重点：向东联通广州的重要交通通道——沉香沙大桥和大坦沙路；向西联通佛山的重要交通通道——建设大道西延，建设黄岐三桥；接一环东线至桂合路；向南加强联系黄岐的通道——兴联北路南延，建设黄岐二桥；向西北加强联系里水的通道——环镇西路东延，接环山路；拓宽道路，疏通环山路；《广佛两市道路系统衔接规划》（深化方案）确定的对接道路包括高速路2条、快速路2条、主次干道10条，其中现状有8条道路对接。另外新增预留2条东西向通道。规划地区轨道网衔接方面，除佛山5号线已规划与广州5号线在滘口站对接外，规划考虑预留一条东西向广州12号线（原规划鸦岗站至官湖站长度30.66公里）西延通道，并连接到佛山南海包抄环线。建议广州6号线北延一站与12号线西延线衔接，使断头成网，利于系统性，方便换乘。建议广州13号线北延至广州白云湖地区，具体线路和站点安排后期由广州另行深化。注重轨道交通与城市结构的互动，站点布局与土地开发的联动，规划结合土地开发带动和客流交通需求等因素合理布局站点意向，站点间距总体控制在1—1.5公里。(三)功能布局的整合优化1.规划结构：核心引擎，七极合力。点轴推进，多片发展。一心一环，多廊多点。2.一主两副：两带多点：一主——考虑土地存量、建设基础和辐射服务便利，规划在海北片区打造广佛同城金沙洲地区的“广佛乐活中心”，集中布置服务金沙洲地块的重大公共设施，形成综合性的地区中心。两副——两个区级中心，即广州金沙洲片区“田地商贸文娱中心”；里水金草洲“里广时尚休闲水城”。两带——依托着里广路（里横路）与建设大道，布置两条东西向的商业带。多点——结合周边片区划分，依托地理区位、道路交通及轨道站点等综合因素，布置片区服务中心。（四）广州金沙洲板块区位及规划金沙洲居住新城位于广州市白云区金沙街，广佛都市区的中心位置，东临白沙河，北部、西部及南部与南海的里水、洲村、白沙村接壤，临可岸线长约4.63公里。金沙洲地区是未来广州市西部重要的大型居住新城，也是广州来往佛山、南海的重要出入口。规划调整后总面积为826平方公里，定位为“广佛都市圈中心的居住新城”，居住区人口规模为16万人，用地布置规划为“一心、二带、三片六区”的结构，并尽量留现状河涌和“岭南水乡”的特色，保护优美的山水环境。1.一心：现代化商贸金融中心、行政办公中心、文化娱乐中心综合形成金沙洲居住新城的中心，布置规划区级的公建配套设施。2.二带：其为沿江南北向绿化带，充分利用沿江岸线，精心组织沿江绿化空间，使沿江绿化与区内绿化相互渗透，其二为高速公路两侧绿化带，即在贯穿规划区的环城高速公路和厂佛高速公路两侧设5080米宽绿化带，形成居住新域中部的绿色走廊。3.三片六区：A区定位为：高品质山水生态公寓住宅区。主要建设多层、小高层公寓。B区定位为：高品质山水生态别墅区。主要建设低密度别墅区。C区定位为：生态型综合社区。主要建设生态型城市化居住区+现代化工业区。D区定位为：滨水生态综合社区。主要建设生态型城市化居住区+多层、小高层。E区定位为：生态型综合社区。主要建设生态型城市化居住区+多层、小高层。F区定位为：生态公寓式住宅。主要建设多层、小高层公寓。三、金沙洲板块商业市场分析（一）金沙洲商业发展现状金沙洲目前商业氛围不足、配套滞后，以简单的社区商业配套为主；商业业态分布零散，整体档次不高，未能满足入住居民的需求，造成消费外流现象。1.主要商业带

2.临街商铺现状中海金沙馨园环州二路时代糖果保利西子湾环州二路南端中海金沙湾序号位置租金水平管理费主要业态经营状况1金域蓝湾140～160元/㎡5元/㎡服装、发廊、日用品、烟酒、便利店、中介、家政、装修等人流较大、整体出租率非常高；B区有部分一手铺位定价和入场费过高未能租出。2金满家园（向环州三路）45～55元/㎡无装饰建材、杂货铺、小型餐饮等人流较少，有部分铺位转让3城西花园90～110元/㎡1.5元/㎡小型餐饮、杂货铺、烟酒、发廊、家政、装修等外街铺人流大，较少铺位转让；内街铺人流较少，较多铺位转让，但面向金域蓝湾，能分享到部分中高端消费群。4金沙馨园（向沙凤一路）100～110元/㎡4元/㎡装修建材等人流少，多数铺位未租出。5中海金沙湾商业街110～120元/㎡5元/㎡服装、发廊、日用品、便利店、中介、家政、装修等人流一般，商业街西面出租率非常高，东面出租率一般，有部分铺位转租。6保利西子湾150元/㎡5元/㎡－铺位只有十多间，目前全部未开业，只有一家装修中7四季花城假日广场1F60元/㎡小区内40元/㎡3元/㎡服装、发廊、日用品、便利店、家政等人流一般，有部分铺位转让。8时代糖果一期60～65元/㎡4元/㎡发廊、小型超市、小型餐饮、便利店、中介、装修等人流一般，有部分铺位转让；二期商铺未开业9沙凤小区（向沙凤一路）60～65元/㎡无－人流一般，消费力多来自城中村。10环州二路南端50～55元/㎡无以杂货铺、大排档、中低档便民餐馆等人流一般，出租率较高，较少铺位转让；消费人群主要来自周边城中村和厂区。11横沙村内街50～60元/㎡无以杂货铺、大排档、中低档便民餐馆等人流较大，消费力多来自城中村。3.调查结论即使是小区内的商业街（如中海金沙湾等），也无统一规划，业态分布较混乱；金域蓝湾、城西花园一带，居住人口较稠密，消费力相对较强，是区域内商业最为集中的位置，因此租金水平相对较高；各城中村内街道商铺视人流情况租金有所差异，但大体都在50～60元/㎡的幅度内；租金的定制规律性不强，较大的依赖于业主自身对其物业的评估，导致两间相邻商铺的租金都可能会有较大差异，租金递增方式的制定也较为随意，通常为5%～8%/年；新建楼盘的裙楼商铺（如时代糖果、中海金沙湾、金沙馨园等）层高均达5～6米，可间阁楼作两层使用；社区配套商业较发达的楼盘有四季花城和中海金沙湾，均是较早期开发的项目。（二）综合商业大楼现状金悦广场膳待人生美食汇金悦广场膳待人生美食汇沙凤广场金悦广场沙凤广场膳待人生美食汇序号名称规模主要业态主力商家租金管理费经营状况1金悦广场八层，约4000㎡/层1F：服装、珠宝玉器、化妆品等2F：超市3F：服饰、电脑城4F：餐饮5F、6F：健身、桑拿7F：酒店8F：办公写字楼佳和购物广场（1～3F）、金沙囍宴、湘村馆、月都城桑拿、力运健、198连锁酒店等商铺1F：110元/㎡，一年一签；50元/人；节庆费500×6＝3000元/年商场位于金沙洲商业氛围最浓厚的区域，超市、餐饮及桑拿等经营情况都较理想。1F作为散铺出租，无同一规划，人流较少，有部分铺位未租出。2膳待人生美食汇总建面约3万㎡，六层，约5000㎡/层；300个停车位以中型、大型餐饮为主，另有棋牌、酒店、ktv、健身、美容美发等商家星光大道KTV、湘苑、闯关东海鲜酒楼、瀚庭商务酒店等3F：40元/㎡包管理费（900㎡）；毛坯；递增8%/年；最长签8年－经营情况良好，饭市期间餐厅的上座率都不错；但出租情况较理想，目前只剩3F一间900㎡铺位未租出。3沙凤广场三层，4700㎡/层1F：超市、服装、珠宝玉器、化妆品等2F：超市占1/2（未租铺位可做餐饮）3F：未租出（可做餐饮）好又多超市2F：70元/㎡3F：35元/㎡以上均需2月租金作入场费，毛坯，租金包含管理费—经营情况一般，2F一半面积及3F全层均未租出。1F散铺全部租出，但人流量较少。调查结论：金悦广场和膳待人生美食汇的出租情况都比较理想，商厦内单元基本全部出租；沙凤广场情况相对较差，只租出一半面积；经营情况方面，位于金域蓝湾-城西花园商圈的金悦广场人气相对最旺。（三）超市现状佳和超市好又多佳和超市好又多宏城宏城宏城宏城金永喜超市美城超市华润万家序号名称位置类型档次面积经营状况1佳和超市金悦广场综合型超市中约3000～4000㎡良好，人流较多2好又多超市沙凤广场综合型超市中约4000～5000㎡一般，人流较少3宏城超市中海金沙湾四季花城时代糖果城西花园社区型超市中低约300～600㎡良好4金永喜超市金悦广场旁社区型超市中低约600～1000㎡一般5美城超市金悦广场旁社区型超市中低约600～1000㎡一般6华润万家金域蓝湾社区型超市中高－良好7阳扬超市恒大御景半岛社区型超市结业8沃尔玛惠选四季花城社区型超市未开业9百佳超市中海金沙湾社区型超市未开业调查结论：区域内尚未有大型综合超市进驻，目前只有两家3000～5000㎡的中型综合超市，其余均为社区型超市；宏城超市是区域内数量最多的连锁超市，但因其加盟店的模式，管理方面有一定难度，档次与市区内的宏城超市有一定差距；中高端的社区型超市目前只有位于金域蓝湾的华润万家便利超市，沃尔玛旗下的“惠选”社区店也将落子四季花城；少量档次较低的杂货铺式超市无纳入调查范围。（四）其他行业现状序号业态商家档次经营情况1大型餐饮金沙囍宴、湘村馆、金汇景、闯关东、湘苑、肯德基等菜价普遍约30～50元/碟，人均消费约40元/人主要分布在金域蓝湾-城西花园商圈和膳待人生美食汇，位于金域蓝湾、城西花园一带的商家经营情况较理想。2休闲娱乐月都城桑拿、力运健、星光大道KTV（未开业）等沐足约50元/人桑拿约140～190元/人桑拿商家经营情况良好。受到亚运影响，建设大道一带数家休闲娱乐中心均停业。3零售百货佳和购物广场等中低端位于金域蓝湾-城西花园商圈，人流密集，且有超市带动，经营情况较理想。4办公金悦广场8F40元//㎡出租情况较为理想调查结论：百货零售、休闲娱乐、餐饮等行业主要是面对周边住户和专业市场客户，辐射性较弱；本地目前中高端消费群体数量仍较少，消费能力及地理位置（远离市中心）限制着各行各业向高端发展；四、金沙洲未来商业发展情况历经多年开发，金沙洲房地产大盘的成熟及人口的聚集，众多发展商纷纷看好金沙洲未来的商业发展潜力，纷纷规划及开工建设；未来数年内，金沙洲将迎来商业项目的井喷；社区商业体的完善和成熟（中海金沙湾社区商业、金域蓝湾广场、四季花城假日广场），以及众多商业综合体的建设，可以预见，金沙洲的商业项目竞争将异常激烈。1.金沙洲北区未来主要商业体广百金沙洲项目概况：2011年初，南海拍出编号为佛南(拍)2011-001的春节后第一宗地，由广百集团联合广百地产以5.36亿成功竞得。根据规划要求，该宗地的住宅用房计算容积率总面积须不高于11.27万平方米；商业用房(批发零售用途)计算容积率面积不低于5万平方米、不高于7万平方米。

2.金沙洲南区商业项目：海北广场海北广场10万㎡金凯旋5.4万㎡金沙商业广场7.5万㎡沙凤综合商贸城18万㎡国昌新城市广场8万㎡膳待人生2.5万㎡金沙湾广场4万㎡沙凤广场1.5万㎡金悦广场4万㎡保基海北商贸城6万㎡广州正佳5万㎡金沙洲南部大型商业项目3、金沙洲未来商业项目竞争总结：据不完全统计，金沙洲在建和未来规划的大型商业项目达10个，总面积将达78万平方米（不计各楼盘的社区商业面积）居住人口最密集的广州金沙洲地区规划人口为16万人（目前常住人口约10万人），整个板块可容纳人口量30-40万人。城市人均零售商业面积国际标准约为1-1.2平方米，按相关金沙洲地区商业发展环境将十分严峻。五、金沙洲房地产特征及消费群体（一）金沙洲房地产特征金沙洲作为个城区边缘的新板块，并没有像其它新区样规划先行，而是市场将其推至目前沿，规划随后。而其规划也由于市民的广泛参与，几易其稿。由于未有前瞻的规划及基础设施的建设在自前．金沙洲目前各项生活配套依然不足。金沙洲住宅产品极其丰富，不仅有农建房、廉租房、经济适用房，也有满足首次置业者的中小户型住宅，还有线江景的豪宅高层、别墅等产品，几乎包含住宅产品的所有类型。也正是该特征，使得金沙洲板块无突出个性。（二）金沙洲主要消费群体目前来金沙洲置业的客户群中，客户主要来源仍以周边的白云、越秀、荔湾为主，南海客户主要为四季花城客户，另外外省的客户比例也较大。大型楼盘入住成交客户主要都是私企业主，其次多为企事业单位管理层和公务员；入住客户客户普遍集中在30-40岁的年龄段，重视小孩的教育，同时30岁以下的客户置业比例也较大，追求工作便利与生活品质。入住客户主要以首次置业和多次置业的自住型客户为主，二次以上购房客户比例较大，大部分为换房需求（追求更好的环境）。（三）大型社区情况表序号名称规模商业配套容纳人口（估计）开发情况1恒大御景半岛53栋高层住宅，253栋，总户数约5650户8500㎡风情商业街约1.7万高层已封顶32栋，其余地基施工中2四季花城总户数约5400户假日广场8500㎡，加上组团内商铺合计面积共万余㎡约1.6万开发完毕3金域蓝湾总户数约4000多户裙楼商铺；规划有一个占地约5000㎡的商业广场，与对面政府规划中的金沙洲商业中心相连。约1.3万A区全部交楼，在售Ｂ区4保利西海岸总建筑面积84万㎡“领海”组团3448㎡商业街“星海”组团2219㎡的商业街及商业综合楼约2万2010年中第一期开售5中海金沙湾总规划户数近万户商业酒楼6000㎡，以及800米风情商业街约3万在售三期6中海金沙馨园总建面24万㎡，规划2千多户规划建设金沙洲F区唯一的商业配套用地，将配置社区商业万余平米约0.8万住宅售罄7时代糖果总户数1776户裙楼商铺约0.4万在售二期8城西花园总建面23万㎡裙楼商铺约1万开发完毕9金满家园总户数近千户裙楼商铺约0.3万开发完毕10保利西子湾总建面16万㎡，总户数月约2000户少量商铺约0.6万－11恒大绿洲35幢高层，总户数1666户独立大型商业中心约0.4万3期目前开发第一期12御金沙规划约3000规划有商业中心约0.9万未售13金沙洲新社区总户数约6288户未知约2万部分入住14富力限价房项目总户数约2200户未知约0.7万－15保利春天里总建面4万㎡，总户数约300户未知约0.1万售罄16万科四季公寓总建面36万㎡，总户数约3000户未知约0.9万在售一期idea爱地住区17星汇金沙总建面30万㎡未知约1万2011年推出市场基本上3000户以上的大型楼盘都配套有商业街或商业广场，规模相对较小的楼盘都会配套一定量的裙楼商铺以满足住户日常消费；（四）金沙洲未来人口容量预计仅统计以上已知新建或已建大型楼盘的规划人口数，已接近20万人。还未统计人口基数已非常庞大的城中村、部分已建成的小型商品房和集资房、土地已被拍下但未开工的项目规模以及未拍卖的政府储备土地数量；广佛同城背景下，大金沙洲地区将面临50—70万人口的集聚——广州金沙洲居住新城占地8.26平方公里，规划人口16万人，多为购买力很强的白领人士。而海北占地11.78平方公里，加上里水金草洲地区，整个浔峰洲岛未来居住人口规模将达到30-40万。另外据黄岐各社区提供的户数初步估算，黄岐62个大小楼盘共4.33万户，总人口估计13.86万人，再加上常住人口69164人（2009年）和流动人口56118人（2010年1月），那么黄岐现状总人口数已达到26.4万人。大金沙洲地区的开发将形成巨大的人口规模。六、项目主要竞争者及自身分析（一）主要竞争项目——国昌城市广场1、国昌城市广场项目概述：国昌·新城市广场由佛山市南海国昌投资有限公司投资。该广场规划总面积达80000平方米的商业综合Mall。打造一站式购物享受，国际餐饮巨头、流行服饰、名表珠宝、运动品牌、电器城、电影院汇聚国际潮流。该广场建筑整体呈围合式排列，分为

A、B、C、D四区。建筑物为四层的建筑群，融步行街、购物、休闲等多种商业物业、经营空间为一体，以合理空间布局聚拢人流。规划建设的商业步行街，三层建筑逾20000平方米，与购物中心相连接，将打造成一个年轻时尚的基地与美食一条街。2、国昌城市广场经营模式（初步了解）：一层：对外销售20年经营权，街铺2.5-3万元/㎡，每间60平方左右，150万-200万左右；内铺约1.5-2万元/㎡，每间100-150万左右；付款方式：三个月内三次付清；招租经营：自行投资经营或对外招租（内铺要服从商场经营规划）。物业管理费：30元/㎡（含空调、水电公摊等）二层及以上：暂不对外销售，视情况再招租经营。目前进驻：卜蜂莲花2.3万㎡（超市+生活馆）、中影集团；苏宁电器3、国昌城市广场业态规划（按相关资料）：首层：卓越精品（品牌服装、皮具鞋、化妆品、钟表首饰、银行、知名连锁快餐）。二层：时尚前沿（超市、潮流用品、数码产品）。三层：七彩都市（超市、妇婴儿童用品、电器）。四层：筑梦空间（电影院、餐饮、休闲娱乐）。（二）本项目SWOT分析1.优势：交通位置较佳。周边大型社区密集。商业建筑结构较合理（方正实用、地下停车、广场空间宽阔）。2.劣势：商业项目面积偏少，项目中等规模。与国昌对比，规模不足。金沙洲大型楼盘均配有中小性社区商业配套。3.机会：项目周边商业配套未完善。金沙洲发展潜力大。大坦沙大桥建成后影响和辐射力加强。与广州交接，广州人商业及消费意识强。建设大道的商业氛围已逐渐形成。4.威胁：国昌新城市广场商业的直接威胁；未来金沙洲的商业体将大量涌现，竞争将十分严峻和异常激烈。第三部分定位分析一、业态定位通过以上第二部分分析内容，我们将金沙湾广场的业态定位为：集购物、餐饮、娱乐和休闲为一体的